Dự báo tịch thu nhà năm 2023: Một lá cờ sai với những con số bị thổi phồng?

Dave:
Xin chào mọi người, chào mừng đến với On the Market. Tôi là chủ nhà của bạn, Dave Meyer. Hôm nay có sự tham gia của cậu bé sinh nhật, Jamil Damji. Chúc mừng sinh nhật anh bạn.

Jamil:
Cảm ơn bạn. Đó là 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Tôi biết. Thời gian đang đi đâu?

Dave:
Bạn cảm thấy thế nào?

Jamil:
44.

Dave:
Điều đó có cảm thấy cũ không? Trẻ?

Jamil:
Nó cảm thấy tốt, thành thật mà nói. Đó là một năm điên rồ. Rất nhiều điều đã xảy ra với thị trường bất động sản và cuộc sống nói chung, nhưng tôi biết ơn tất cả những điều đó và cực kỳ hào hứng với cuộc trò chuyện này với Rick.

Dave:
Yeah tuyệt đối. Chà, bạn có nghị lực của một người bằng nửa tuổi bạn, nên tôi nghĩ bạn đang làm khá tốt.

Jamil:
Cảm ơn bạn.

Dave:
Yeah tuyệt đối. Và cuộc trò chuyện này thật tuyệt vời. Jamil, có lẽ chúng ta đã phỏng vấn anh ấy vào tháng 6 hoặc tháng 7 phải không?

Jamil:
Vâng, ngay trước khi chiếc giày kia rơi vào thị trường bất động sản. Và đó là một cuộc trò chuyện thú vị và tôi phải nói rằng có lẽ là tập phim yêu thích nhất trong năm của tôi khi nói chuyện với Rick, bởi vì bạn có được cái nhìn sâu sắc thực sự về những gì đang xảy ra dựa trên những con số, không dựa trên cảm xúc, không dựa trên biệt ngữ hay chủ nghĩa giật gân, chỉ là dữ liệu. Và điều quan trọng là phải chú ý đến những gì các con số đang nói lên so với những gì những người đang cố gắng bán câu chuyện đang nói.

Dave:
Tuyệt đối. Vâng, tôi nghĩ anh ấy không hề khô khan chút nào. Anh ấy rất thú vị, nói chuyện rất vui, nhưng anh ấy không hề có cảm xúc gì về điều đó, điều mà tôi nghĩ thực sự quan trọng và tuyệt vời là anh ấy chỉ cung cấp loại phân tích khách quan không thiên vị về những gì đang diễn ra trên thị trường. Và chúng tôi đề cập đến mọi thứ trong cuộc phỏng vấn này. Chúng ta đang nói về nhà bị tịch thu, lãi suất thế chấp, nền kinh tế Mỹ, mọi thứ bạn có thể tưởng tượng.
Vì vậy, chương trình này là chương trình đầu tiên trong năm của chúng tôi, vì vậy nếu bạn muốn có một khởi đầu thuận lợi về những gì sẽ xảy ra vào năm 2023 và những điều cần tìm kiếm trong suốt năm nay, bạn sẽ thực sự thích tập này , bởi vì Rick cung cấp một số thông tin thực sự chính xác và khách quan sẽ thực sự hữu ích cho bạn.

Jamil:
Đã đồng ý. Ghi chép nhé các bạn.

Dave:
Được rồi, vậy thì chúng ta sẽ nghỉ ngơi nhanh chóng và sau đó chào mừng Rick Sharga, Phó Chủ tịch Điều hành Tình báo Thị trường của ATTOM Data. Rick Sharga, chào mừng trở lại với On the Market. Cảm ơn bạn đã tham gia cùng chúng tôi một lần nữa.

Đụn rơm:
Cảm ơn vì đã đưa tôi trở lại. Tôi đoán lần đầu tiên cũng không tệ đến thế.

Dave:
Ồ, thôi nào, bạn đã rất sâu sắc. Đây thực sự là một trong những chương trình nổi tiếng nhất của chúng tôi từ trước đến nay. Bạn đã làm một công việc xuất sắc và chúng tôi rất vui mừng được chào đón bạn trở lại lần nữa.

Đụn rơm:
Đánh giá cao điều đó.

Jamil:
Tôi cảm thấy như sau khi nói chuyện với Rick một khoảng thời gian, bạn thực sự kết thúc cuộc trò chuyện đó một cách thông minh hơn đáng kể. Vì vậy, cảm ơn bạn đã giúp tất cả chúng tôi nâng cao chỉ số IQ ngày hôm nay.

Đụn rơm:
Tôi thực sự hài lòng khi Adam trao cho tôi danh hiệu EVP về Thông tin thị trường, bởi vì đây là lần đầu tiên trong sự nghiệp của tôi có người sử dụng thông tin tình báo trong cùng một câu với tên của tôi, vì vậy tôi luôn rất vui.

Dave:
Bạn thật thông minh khi sắp xếp việc đó. Chà, Rick, lần cuối cùng chúng tôi mời bạn là vào mùa hè và chúng ta gần như đã đạt đến đỉnh điểm của cơn sốt thị trường nhà đất, ít nhất là về mặt giá bán. Mọi thứ đã thay đổi rất nhiều trong vài tháng qua và chúng tôi muốn bắt đầu bằng phần tóm tắt hoặc suy nghĩ của bạn về những gì đã xảy ra trong nửa cuối năm 2022 trên thị trường nhà ở quốc gia.

Đụn rơm:
Chà, lần trước chúng ta nói chuyện, có lẽ bạn còn nhớ chúng ta đã thảo luận về thực tế là chúng ta bắt đầu thấy một chút bằng chứng về nhu cầu đang suy yếu. Điều đó thực sự đã bắt đầu từ đầu năm và nó thực sự liên quan đến khả năng chi trả vì giá nhà vẫn tăng 15%, 20% so với cùng kỳ năm trước. Khi Cục Dự trữ Liên bang quyết định xắn tay áo và thực sự giải quyết lạm phát bằng cách thực hiện một loạt đợt tăng lãi suất chưa từng có trong quỹ của Fed, điều đó thực sự đã làm rung chuyển thị trường thế chấp và chúng ta đã thấy lãi suất thế chấp tăng gấp đôi.
Theo Freddie Mac, đây là lần đầu tiên điều này xảy ra trong một năm dương lịch. Chúng tôi chưa bao giờ thấy lãi suất thế chấp thực sự tăng gấp đôi trong một năm dương lịch trước đây và đó chỉ là khả năng chi trả bị ảnh hưởng. Vì vậy, chúng tôi đã thấy doanh số bán nhà hàng tháng giảm ở cả nhà mới và nhà hiện có. Có lẽ chúng ta sẽ kết thúc năm nay, mặc dù chúng ta đã có một khởi đầu khá tốt và có thể chúng ta sẽ kết thúc năm nay với doanh số bán nhà ít hơn 15% đến 20% so với một năm trước.
Về cơ bản, chúng tôi đã thấy giá nhà tăng theo đường thẳng. Chúng tôi đang xem xét các thị trường như California, nơi mức tăng giá hàng năm hiện giảm xuống trong khoảng 2% đến 3% so với mức hai con số hồi đầu năm. Và có những vùng trên đất nước mà chúng ta thực sự đang thấy giá giảm. Chúng ta đã chứng kiến ​​bốn tháng liên tiếp giá nhà giảm so với tháng trước. Điều đó không hẳn là bất thường vào thời điểm này trong năm, nhưng mức độ sụt giảm mạnh hơn bình thường. Nhưng khi bạn nghĩ về điều đó, khoản thanh toán thế chấp trung bình hàng tháng cho một ngôi nhà mà bạn mua cách đây một năm đã tăng lên, tùy thuộc vào nơi bạn ở trong nước, từ 45% lên 60%. Và tôi không biết các bạn thế nào, nhưng khi tôi nói chuyện với sếp về việc tăng lương từ 45% đến 60%, ông ấy cười khúc khích một cách lịch sự và bảo tôi quay lại bên ngoài chơi.
Vì vậy, nó thực sự đã đánh bật rất nhiều người mua nhà tiềm năng ra khỏi thị trường. Chúng tôi đã thấy nghiên cứu chỉ ra rằng thay vào đó, có từ 10% đến 20% số người mà chúng tôi đang tìm mua đã chọn thuê nhà trong một thời gian. Đối với khán giả của bạn, điều đó gợi ý rằng có thể có một số cơ hội cho bất động sản cho thuê, đối với các căn nhà cho thuê dành cho một gia đình, bởi vì nếu mọi người đang tìm mua một căn nhà, thì đó là lý do khiến họ có thể quan tâm đến việc thuê một căn nhà thay vì một căn hộ. Nhưng chúng ta sẽ kết thúc năm với xu hướng giảm. Điều đó có lẽ cũng sẽ chuyển sang năm tới.
Mặc dù tôi không nghĩ rằng sự sụt giảm về doanh số bán nhà trong năm tới sẽ gần như đáng kể như năm nay. Hãy nhớ nhau… Và rồi tôi sẽ ngừng nói một lúc. Một điều khác cần lưu ý theo ngữ cảnh là chúng ta sẽ có doanh số bán nhà tăng mạnh bất thường vào năm 2021. Năm 2021 không phải là một năm bình thường về doanh số bán nhà. Đó là một mức cao hơn mức trung bình một năm về doanh số bán nhà. Vì vậy, sẽ không có gì ngạc nhiên khi thấy các con số quay trở lại một chút. Nhưng mức giảm từ 15% đến 20% là hoàn toàn và chỉ do những hành động mà Fed đã thực hiện và tác động của chúng đối với lãi suất thế chấp.

Jamil:
Rick, lần cuối cùng chúng ta nói chuyện, thị trường đang ở một vị trí hoàn toàn khác và tôi luôn cố gắng hiểu những gì có thể sắp xảy ra. Và tôi đang kinh doanh sửa chữa và lật đổ. Tôi đã phải viết một vài tờ séc. Tôi đang ở Phoenix, Arizona, và vì vậy, một trong những thị trường mà bạn đang nói đến sẽ phải trải qua một cú va chạm mạnh vào răng, tôi đã cấy ghép bộ phận cấy ghép ở phía trước từ cú đá mà tôi nhận được.

Đụn rơm:
Nhân tiện, chúng trông rất đẹp. Không ai có thể biết được.

Jamil:
Cảm ơn. Cảm ơn. Cảm ơn. Sự thật là đối với chúng tôi, những người cai nghiện, mọi thứ hiện tại có vẻ không thực sự ổn định. Mặt khác, tôi đang tìm kiếm cơ hội vì mỗi khi điều gì đó như thế này xảy ra, đều ẩn chứa những cơ hội. Và tôi gần như tự hỏi liệu những gì chúng ta đang thấy bây giờ có phải là một sự tái lập trình tuyệt vời hay không và đây là lý do tại sao. Tất cả chúng ta đều quá say mê với các khoản thế chấp 2% và 3% đã có mặt trên thị trường quá lâu đến nỗi có rất nhiều người tham gia vào lĩnh vực này và cố gắng tham gia vào thị trường nhà ở. Rất nhiều người mua, rất nhiều người trong số đó, sẽ không bao giờ trả được món nợ đó. Họ sẽ tiếp tục giữ ngôi nhà đó, ngay cả khi họ giữ nó để cho thuê, họ sẽ không giới thiệu lại sản phẩm đó ra thị trường.
Chúng ta đã yêu cầu Fed tăng lãi suất theo cách chưa từng có, như bạn đã mô tả, và điều đó đã khiến nhiều hoạt động phải dừng lại, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Và vì vậy, chúng tôi đã yêu cầu những người xây dựng xoay hoàn toàn nút xoay theo hướng khác mà họ đang kìm hãm. Vì vậy, chúng tôi có lượng hàng tồn kho này sắp bị tiêu hủy vì tất cả các khoản nợ rẻ, chúng tôi đã yêu cầu các nhà xây dựng dừng hoặc làm chậm quá trình xây dựng của họ, chúng tôi nhận thấy nhu cầu thực sự chững lại. Và tôi tin rằng vì lãi suất hiện tại đang rất cao nên ngay khi chúng ta bắt đầu quay trở lại mức 5%, chúng ta sẽ kéo sợi dây đàn hồi này để tất cả chúng ta sẽ cảm thấy thực sự biết ơn về khoản thế chấp 5½% khi nó đến.
Bởi vì khi nó đang ở vị trí hiện tại, ngay khi chúng ta lập trình lại để nghĩ rằng 5½ hoặc 5% là rẻ, đó là lúc tôi nghĩ sẽ có một lượng lớn người mua đổ xô vào thị trường. Và đó là lý do tại sao tôi cảm thấy đó là một sự tái lập trình tuyệt vời. Bạn có thấy điều đó sẽ xảy ra vào năm 2023 không và quan điểm của tôi về vấn đề này có phải là đi ăn trưa không?

Đụn rơm:
Không, bạn không hề ra ngoài ăn trưa. Vấn đề tôi sắp trả lời câu hỏi của bạn là có quá nhiều thứ để giải nén ở đó. Về cơ bản, bạn vừa đưa ra khoảng năm chủ đề khác nhau và tất cả đều liên quan, đều quan trọng đối với thị trường. Vì vậy, đối với câu hỏi cuối cùng về việc liệu luận điểm của bạn có phải là thứ gì đó dành cho bữa trưa hay không, không, tôi có thể đưa ra một kịch bản trong đó thị trường phục hồi khá nhanh. Bây giờ mọi thứ phải đâu vào đấy, nhưng điều đó có thể xảy ra. Vì vậy, trước hết, nhu cầu vẫn bị dồn nén và đó không phải là loại nhu cầu đầu cơ ngớ ngẩn mà chúng ta đã thấy vào năm 2008.
Điều này được thúc đẩy về mặt nhân khẩu học. Chúng ta vẫn có nhóm thanh niên trong độ tuổi từ 25 đến 34 lớn nhất trong lịch sử đất nước. Đó là độ tuổi thành lập hộ gia đình chính. Nhiều người trong số họ muốn sở hữu, họ có thể phải thuê ngắn hạn trong khi đang tìm hiểu mọi thứ, nhưng họ đang thành lập hộ gia đình. Điều đó thúc đẩy nhu cầu. Nhu cầu chậm lại đáng kể vì đột nhiên ngôi nhà mà bạn nghĩ mình sẽ mua lại không đủ khả năng chi trả hoặc không đủ điều kiện để vay. Nhưng trước tiên hãy giải thích khả năng chi trả vì điều đó thúc đẩy rất nhiều hoạt động mua hàng.
Có ba chân ghế khi nói đến khả năng chi trả. Vấn đề mà chúng tôi tập trung một cách ám ảnh trong vài năm qua là giá nhà. Vì vậy, rõ ràng giá nhà danh nghĩa, giá niêm yết là điều mà mọi người tập trung vào và chúng ta đang ở một đỉnh cao mới. Chúng ta vẫn đang ở một đỉnh cao mới. Điều đó đã được bù đắp bằng phần thứ hai của chiếc ghế, đó là lãi suất thế chấp. Và tỷ lệ thế chấp thấp trong lịch sử sẽ bù đắp cho giá nhà tăng cao đó, như bạn đã đề cập, bạn đang giảm trong phạm vi 2% đối với các khoản thế chấp. Điều đó giúp mọi người có thể mua được nhà ngay cả khi giá nhà đang tăng lên.
Điều khiến điều đó trở nên khả thi, và đây cũng là điều mà mọi người thường bỏ qua nhất trên chiếc ghế đẩu, đó là tiền lương ngày càng tăng. Vì vậy, chúng tôi đã chứng kiến ​​​​sự tăng trưởng tiền lương mạnh mẽ bất thường trong vài năm qua kể từ khi chính phủ cho phép mọi người quay trở lại làm việc sau khi đại dịch bắt đầu. Nhưng xin lỗi, mức tăng lương hàng năm từ 5% đến 6% không theo kịp mức tăng 15% và 20% của giá nhà. Nhưng thực tế hiện nay nó cao gấp hai đến ba lần so với mức tăng giá nhà. Vì vậy, hãy giả sử rằng mức tăng trưởng tiền lương tiếp tục như hiện tại. Giả sử giá nhà đã ổn định hoặc ở một số thị trường thực sự đang giảm xuống một chút. Có thể là do lạm phát dường như đang đi đúng hướng nên Fed có thể ngừng tăng lãi suất quá mạnh mẽ, điều đó có nghĩa là lãi suất thế chấp có thể đã đạt đỉnh trong chu kỳ này và nó sẽ bắt đầu giảm.
Vì vậy, nếu bạn thấy lãi suất thế chấp có xu hướng giảm, có thể chậm, nhưng có xu hướng giảm trong suốt cả năm, tiền lương vẫn cao, giá nhà không thay đổi, đâu đó vào năm 2023, nó bắt đầu có giá cả phải chăng hơn rất nhiều và bạn có nhiều người bắt đầu đến trở lại thị trường. Vì vậy, tôi không nghĩ luận điểm của bạn là điên rồ. Một điều khác sẽ làm thay đổi động lực của người mua là thị trường luôn điều chỉnh khi giá nhà tăng hoặc khi lãi suất tăng. Vấn đề chúng tôi gặp phải vào năm 2022 là lãi suất tăng quá đột ngột và quá nghiêm trọng. Vì vậy, đột nhiên ngôi nhà trị giá hàng triệu đô la, ngôi nhà trị giá 500,000 đô la mà bạn đang xem không còn là vấn đề nữa và bạn phải đặt lại kỳ vọng của mình về ngôi nhà trị giá 250,000 đô la mà bạn đã không nhìn và thậm chí còn chưa xem. đã suy ngẫm trước đó.
Vì vậy, thị trường phải mất một thời gian để điều chỉnh, nhưng theo quan điểm của bạn, nếu lãi suất giảm xuống mức 250,000, có thể bây giờ bạn không còn nhìn vào một ngôi nhà trị giá 375 đô la nữa mà đang nhìn vào XNUMX hoặc XNUMX và có thể bạn chỉ cần thêm một chút thời gian để tiết kiệm cho khoản trả trước. Vì vậy, nó làm thay đổi động lực mua một cách đáng kể. Và tôi nghĩ bạn nói đúng, tôi nghĩ quý đầu tiên, có thể quý hai, phần đầu tiên của quý hai sẽ tiếp tục chậm hơn một chút so với bình thường, ngay cả với kịch bản chúng tôi vừa vạch ra. Nhưng càng về cuối năm, tôi nghĩ mọi người sẽ có thể điều chỉnh và nó sẽ có giá cả phải chăng hơn một chút và chúng ta sẽ bắt đầu thấy hoạt động mua hàng quay trở lại.
Vì vậy, về tổng thể, tôi dự đoán doanh số bán nhà năm 2023 sẽ giảm, có thể không quá 10%, có thể khoảng từ 5% đến 10% kể từ năm nay, nhưng tôi kỳ vọng nửa cuối năm sẽ mạnh hơn so với nửa đầu năm.

Dave:
Rick, tôi nghĩ đó là một cách tuyệt vời để giải thích khả năng chi trả. Và đối với tôi, điều tôi luôn nghĩ là chiều hướng của giá nhà và số lượng nhà, theo quan điểm của bạn, gần như hoàn toàn phụ thuộc vào lãi suất thế chấp. Và vì khả năng chi trả, như bạn đã nói, phải không? Hiện tại chúng tôi đang ghi hình vào giữa tháng 6.3. Hôm qua, chúng tôi phát hiện ra rằng chúng tôi đã công bố một bản báo cáo lạm phát rất đáng khích lệ và chúng tôi đang thấy, tôi nghĩ tỷ lệ thế chấp ngày nay trung bình là 30 cho một đợt điều chỉnh trong XNUMX năm, đại loại như vậy.
Theo tôi, nếu chúng tôi thấy nó ở mức đó hoặc thấp hơn, mọi người, như Jamil đã nói, sẽ quen với nó và quay trở lại thị trường vì có nhu cầu nhân khẩu học. Nhưng bạn có thể đặt ra một kịch bản trong đó lãi suất thế chấp sẽ tăng lên không? Vì tôi nghĩ đó là câu hỏi lớn của rất nhiều người. Có kịch bản nào mà lãi suất thế chấp chưa đạt đỉnh và lại tăng lên 7% hoặc 8% không? Bởi vì khi tôi nhìn vào các chuyên gia, họ có vẻ bị chia rẽ. Một số người nói nó sẽ quay trở lại con số XNUMX, một số người nói nó sẽ lên con số XNUMX. Vì vậy, bạn có thể, ngay cả khi bạn không nhất thiết nghĩ rằng điều này sẽ xảy ra, hãy cho chúng tôi biết kịch bản nào sẽ xảy ra để lãi suất thế chấp tăng cao hơn mức vài tuần trước khi chúng ở mức thấp đó?

Đụn rơm:
Vâng, có một vài kịch bản. Thứ nhất, Fed có thể quyết định rằng họ cần tiếp tục hành động quyết liệt hoặc ít nhất là quyết liệt hơn những gì thị trường đang mong đợi. Và loại bất ổn đó, loại biến động đó có thể khiến lãi suất tăng lên. Một trong những điều bạn phải ghi nhớ là các khoản thế chấp kỳ hạn 30 năm thường dựa trên lãi suất của Kho bạc Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm và hai tỷ lệ này gần như đi đôi với nhau. Và đây có lẽ là một loại hình bóng chày nội bộ dành cho nhiều khán giả của bạn, nhưng hãy kiên nhẫn với chúng tôi. Thông thường có mức chênh lệch khoảng 150 đến 200 điểm cơ bản, hoặc bằng tiếng Anh từ một rưỡi đến hai điểm. Vì vậy, nếu lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm là 5 thì khoản thế chấp thường là 6 hoặc XNUMX%. Hiện tại mức chênh lệch có thêm một trăm điểm cơ bản.
Vì vậy, nếu chúng ta chỉ ở trong một thị trường bình thường, lãi suất thế chấp có thể sẽ thấp hơn gần một điểm so với hiện nay. Vì vậy, bạn đã ở trong tình trạng khó khăn. Một trong những lý do khiến chúng không như vậy là vì sự không chắc chắn và biến động trên thị trường cũng như niềm tin rằng khi lãi suất thế chấp giảm, bạn sẽ thấy rất nhiều khoản vay này đã được rút ra kể từ khi lãi suất tăng, bắt đầu trở nên phổ biến hơn. được tái cấp vốn. Điều đó có nghĩa là nếu bạn mua một khoản thế chấp trên thị trường thứ cấp, bạn sẽ không thể thu hồi được khoản đầu tư của mình. Khoản vay sẽ hết sau một hoặc hai năm nữa. Vì vậy, mô hình định giá đã khiến thị trường thứ cấp hoảng sợ. Vì vậy, Fed có thể tiếp tục tăng lãi suất vượt quá những gì mọi người đang mong đợi. Hiện tại, mức cao nhất của lãi suất quỹ Fed dự kiến ​​sẽ ở khoảng 5%, 5¼%.
Nếu vượt quá ngưỡng đó, rõ ràng lãi suất thế chấp sẽ tăng lên. Vì vậy, lạm phát bất ngờ hoặc hoạt động cho ăn là một kịch bản. Thực lòng tôi không thấy điều đó, nhưng đó là một kịch bản. Vấn đề còn lại là sự biến động toàn cầu và chúng tôi không nói nhiều về vấn đề này và đó là điều gần như nằm ngoài tầm kiểm soát của chúng tôi, nhưng có rất nhiều lo ngại về nền kinh tế toàn cầu đang suy thoái. Khi điều đó xảy ra, bạn thường thấy rất nhiều vốn nước ngoài đổ vào kho bạc Hoa Kỳ, và càng có nhiều vốn nước ngoài đổ vào kho bạc Hoa Kỳ thì lợi suất càng thấp. Điều đó thực sự có thể khiến lãi suất thế chấp giảm hơn nữa. Mặt trái của điều đó là nếu số tiền đó phải ở lại nền kinh tế nước ngoài và có ít hoạt động mua bán làm tăng chi phí trái phiếu hơn, chúng ta có thể thấy lợi suất thực sự tăng lên. Và nếu điều đó xảy ra, bạn sẽ phải chịu lãi suất thế chấp tăng lên.
Nhưng tôi thực sự nghĩ rằng có nhiều khả năng chúng ta sẽ thấy lãi suất đạt đỉnh và bắt đầu giảm dần trở lại hơn là có cơ hội để lãi suất quay trở lại mức 20, hoặc thậm chí tệ hơn là mức 30. Hãy nhìn xem, có những người đang nói rằng lãi suất sẽ tăng lên hơn XNUMX. Cũng có người nói rằng thị trường nhà đất sẽ sụp đổ và chúng ta sẽ chứng kiến ​​giá giảm từ XNUMX% đến XNUMX%. Và tôi có xu hướng nghĩ rằng những người đó đang cố bán thứ gì đó và có thể không phải thứ bạn muốn mua. Thực ra hôm qua tôi đã nhận được tin nhắn trên Facebook từ một trong những người bạn thân thiết của mẹ tôi và tôi không hề bịa ra chuyện này. Cô ấy thực sự đã gửi cho tôi một tin nhắn hỏi liệu hôm nay thị trường nhà đất có sụp đổ không.
Vì vậy, ai đó thực sự đã chọn một ngày để thị trường nhà đất sụp đổ và rõ ràng là nó đã xuất hiện trên internet. Và nếu bạn tham gia đầu tư bất động sản, nếu bạn đang tìm mua một căn nhà để ở, bạn phải nhìn mọi thứ một cách hợp lý hơn, logic hơn và thẳng thắn hơn, với tầm nhìn dài hạn hơn. Bởi vì điều kiện thị trường có thể rất biến động hàng ngày, nhưng theo thời gian, thị trường nhà đất có xu hướng phục hồi và hoạt động rất tốt.

Dave:
Cảm ơn bạn đã giải thích điều đó. Tôi nghĩ rằng tôi sẽ tiếp tục quay lại hai kịch bản đó, trong đó một mặt lạm phát được cải thiện, Fed ngừng tăng lãi suất càng nhanh càng tốt, điều đó làm giảm lãi suất thế chấp. Mặt khác, Fed tiếp tục tăng lãi suất, nhưng điều đó gây ra suy thoái kinh tế làm giảm lợi suất trái phiếu nói chung và điều đó cũng khiến lãi suất thế chấp giảm. Vì vậy, đó là lý do tại sao đối với tôi, tôi thuộc phe của bạn, nơi tôi không thấy kịch bản va chạm này, bởi vì hầu hết các con đường và có rất nhiều điều không chắc chắn, nhưng hầu hết các kịch bản khác nhau có thể diễn ra ít nhất đều dẫn đến kết quả trong việc ổn định lãi suất thế chấp, nếu không muốn nói là giảm lãi suất thế chấp. Và tôi biết điều đó thật đáng sợ, bởi vì chúng tôi đã thấy tỷ lệ thế chấp tăng gấp đôi, như bạn đã nói. Nhưng hiện tại có tiềm năng mạnh mẽ rằng ít nhất nó sẽ ổn định một chút.

Đụn rơm:
Bạn biết đấy, Dave, tôi nghĩ mọi người phải nhận ra rằng chúng ta đang xem xét một tình huống thực sự bất thường. Fed đã lo lắng trong suốt 2 hoặc 15 năm qua rằng lạm phát không đủ cao. Họ đặt ra tỷ lệ lạm phát mục tiêu là XNUMX% và đó là vì mọi thứ trong nền kinh tế đều đang hoạt động. Ý tôi là mọi thứ trong nền kinh tế đều đang hoạt động, và sau đó ai đó đã tấn công Trung Quốc và điều tiếp theo mà chúng tôi biết là thế giới đã thay đổi. Và chính phủ đã đưa ra một số quyết định ban đầu có vẻ như là những quyết định đúng đắn, nhưng hóa ra lại không phải là những quyết định tuyệt vời xét từ quan điểm kinh tế ở chỗ chúng ta thực sự đã kích thích nền kinh tế quá mức một cách đáng kinh ngạc. Một người bạn của tôi, một nhà kinh tế, nói rằng chính phủ đã lỗ XNUMX nghìn tỷ đô la và cố gắng nhét XNUMX nghìn tỷ đô la vào đó.
Vì vậy, chúng tôi đã tăng nguồn cung tiền tệ lên 50% và đối với những người không theo dõi kinh tế học, bạn sẽ theo dõi các cầu thủ bóng chày ở mặt sau thẻ bóng chày của họ. Việc cung cấp quá nhiều tiền tệ sẽ dẫn đến lạm phát và bạn phải tìm cách giảm bớt điều đó. Vấn đề khác là chúng ta đã kích thích người tiêu dùng quá mức, nên mọi người trong nước dường như được kiểm tra kích thích và trợ cấp thất nghiệp được tăng cường đáng kể, dẫn đến tình trạng thiếu lao động, dẫn đến tăng lương và tăng lương dẫn đến lạm phát. Và sau đó, chuỗi cung ứng của chúng tôi bị gián đoạn vì COVID, dẫn đến mất cân bằng cung cầu, do đó giá cả mọi thứ đều tăng lên. Và Chủ tịch Powell, Fed đã rất, rất minh bạch khi nói, “Chúng tôi đã đánh giá thấp lạm phát, chúng tôi đã bỏ lỡ nó, chúng tôi đã đánh hơi.”
Vì vậy, bạn đã gặp phải điều này một lần trong thế hệ, hy vọng rằng, đại dịch đã làm suy sụp nền kinh tế, chính phủ đã phản ứng thái quá với nó, thổi quá nhiều kích thích vào nền kinh tế, điều này luôn dẫn đến lạm phát. Và Fed đã vào cuộc để cố gắng làm mọi thứ chậm lại quá muộn. Vì vậy, họ phải tấn công quá mức. Một lần nữa, chúng ta chưa bao giờ thấy lãi suất thế chấp tăng gấp đôi trong một năm, chưa bao giờ. Và nếu mọi thứ không thay đổi vì tình huống bất thường này, chúng ta sẽ không thấy lãi suất thế chấp tăng lên 7%. Đáng lẽ chúng sẽ tăng từ những mức thấp lịch sử này vì đó là một phần trong gói kích thích của Fed nhằm đảm bảo thị trường nhà đất ổn định và nền kinh tế ổn định.
Nhưng chúng ta đang phải đối mặt với những tình huống bất thường dẫn đến lãi suất thế chấp tăng đột biến và thực sự phần còn lại của nền kinh tế vẫn hoạt động khá tốt. Vì vậy, ngay cả khi chúng ta phải đối mặt với một cuộc suy thoái vào năm tới, và tôi nghĩ có lẽ Fed đã điều chỉnh quá mức và chúng ta sẽ rơi vào một cuộc suy thoái, thì nó vẫn sẽ là một khoảng thời gian khá ngắn và khá nhẹ. suy thoái kinh tế và không nên có tác động tiêu cực lâu dài hoặc khủng khiếp đến thị trường nhà ở.

Dave:
Vâng, đó là một điểm tuyệt vời, vì tôi muốn nói về tình trạng của người tiêu dùng hoặc chủ nhà ở Mỹ. Bạn có rất nhiều kiến ​​thức chuyên môn về việc tịch thu tài sản thế chấp và khía cạnh kinh doanh đó. Và từ những gì tôi thấy, mặc dù giá nhà đang giảm và một số công ty lớn nổi tiếng sa thải một số công ty lớn, nhưng nhìn chung, có vẻ như người tiêu dùng Mỹ đang ở một vị thế khá tốt và các chủ nhà nói riêng vẫn đang trả các khoản thế chấp của họ. Đúng không? Bạn có thấy điều gì khác biệt không?

Đụn rơm:
Không, bạn đã đúng. Gần đây chúng tôi đã thực hiện một báo cáo về vốn chủ sở hữu nhà tại ATTOM và trước hết, vẫn còn một lượng vốn chủ sở hữu nhà ở mức kỷ lục, 29 nghìn tỷ đô la, chưa từng thấy như vậy. Và đó là nguồn cung nhà ở trị giá khoảng 41 nghìn tỷ USD. Vì vậy, nếu bạn nhìn vào gánh nặng nợ nần mà mọi người đang gánh chịu, nó thực sự rất thấp tính theo phần trăm giá trị tài sản của họ. Chúng tôi phát hiện ra rằng khoảng một nửa số chủ sở hữu nhà thuộc diện mà chúng tôi gọi là giàu vốn chủ sở hữu, nghĩa là họ nợ thế chấp ít hơn một nửa giá trị căn nhà. Và thật thú vị, 93% những người đi vay hiện đang bị tịch thu nhà thực sự có vốn chủ sở hữu dương, điều này hoàn toàn trái ngược với tình hình của chúng ta trong cuộc khủng hoảng tài chính lớn khi một phần ba tổng số chủ sở hữu nhà ở dưới nước và gần như tất cả những người bị tịch thu nhà đều bị đảo lộn.
Vì vậy, ngay cả khi chúng tôi có những người bị tịch thu tài sản thế chấp, họ vẫn có cơ hội hạ cánh nhẹ nhàng. Vì vậy, nếu họ đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính trong ngắn hạn, có thể hình dung rằng họ thậm chí có thể tái cấp vốn cho khoản vay của mình với người cho vay nếu hiện tại họ đã phục hồi được. Nhưng ngay cả khi không thể, họ vẫn có cơ hội bán nhà vì như chúng ta đã nói trước đó, vẫn có nhu cầu. Nếu bạn đưa một tài sản ra thị trường với giá chính xác, bạn sẽ có thể bán nó. Nhưng hiện tại chúng tôi không gặp phải vấn đề tịch thu tài sản. Mức độ thông thường của hoạt động tịch thu tài sản thế chấp trong lịch sử là khoảng 1% các khoản vay. Vì vậy, đó sẽ là trong thị trường ngày nay, khoảng 550,000 ngôi nhà đang trong giai đoạn bị tịch thu tài sản thế chấp.
Thay vào đó chúng tôi có khoảng 260,000. Vì vậy, chúng tôi đang hoạt động ở mức khoảng một nửa mức độ hoạt động tịch thu nhà bình thường trong lịch sử và chúng tôi đang ở mức khoảng 60% so với thời điểm trước đại dịch. Vì vậy, mặc dù số lượng nhà bị tịch thu đang dần tăng lên trong năm nay, chúng tôi có thể sẽ không trở lại mức bình thường dựa trên tỷ lệ hoạt động hiện tại cho đến khoảng giữa đến cuối năm 2023. Vì vậy, hãy nhớ rằng, chúng tôi có thể tăng gấp đôi số tiền những ngôi nhà bị tịch thu hiện tại và điều đó sẽ giúp chúng ta trở lại bình thường. Và chất lượng khoản vay trong thập kỷ qua thật phi thường. Người cho vay gặp rất ít rủi ro, người đi vay có trình độ chuyên môn cao. Và theo quan điểm của bạn, Dave, họ tiếp tục thanh toán đúng hạn ngay cả khi họ ở dưới nước.
Và tôi nghĩ đó là điều quan trọng mà mọi người cần ghi nhớ, bởi vì gần đây tôi đã trả lời câu hỏi này rất nhiều. Chỉ vì người đi vay gặp khó khăn không có nghĩa là họ bị tịch thu tài sản thế chấp. Cả hai chỉ kết nối ở mức độ nhẹ. Và chỉ để cung cấp cho bạn một điểm dữ liệu, khoảng 6% chủ nhà ngày nay trên khắp đất nước đang ngập trong các khoản vay của họ. Và tôi vừa đề cập đến nửa phần trăm người đi vay đang bị tịch thu tài sản thế chấp. Điều đó có nghĩa là những người còn lại đang thanh toán đúng hạn. Và một số trong số đó đã chìm trong nước kể từ cuộc Đại suy thoái và ở những thị trường chưa bao giờ thực sự hồi phục hoàn toàn. Nhưng họ vẫn tiếp tục thanh toán vì đến một lúc nào đó họ sẽ ở vùng dương.
Và thành thật mà nói, trong nhiều trường hợp, việc họ tiếp tục thanh toán thế chấp sẽ rẻ hơn so với việc họ gửi chìa khóa đến ngân hàng và cố gắng tìm một nơi để thuê. Vì vậy, hai điều đó không thực sự kết nối. Bây giờ, nếu bạn đang ngập trong khoản vay và bị tịch thu tài sản thế chấp, việc giải quyết vấn đề đó thành công sẽ khó hơn rất nhiều. Nhưng việc ở dưới nước không phải là nguyên nhân khiến người ta bị tịch thu tài sản thế chấp. Đó vẫn là một loại thảm họa tài chính gia đình nào đó, mất việc làm, mất thu nhập, người thân qua đời, ly hôn, hóa đơn y tế bất ngờ, những thứ tương tự như vậy là nguyên nhân khiến mọi người rơi vào tình trạng bị tịch thu tài sản thế chấp. Tôi hứa với bạn rằng bạn sẽ bắt đầu đọc những dòng tít về mối đe dọa ngày càng tăng của việc ngày càng nhiều người đi vay gặp khó khăn khi giá nhà đi ngang hoặc đi xuống.
Và tôi đã phải đuổi một phóng viên ra khỏi mỏm đá ngày hôm qua vì một báo cáo mà cô ấy đọc mà cô ấy nghĩ rằng 8% người đi vay giờ đây đột nhiên chìm trong nước. Và những gì nó nói là 8% những người đi vay đã vay tiền trong năm ngoái với số tiền trả trước rất thấp, sống ở những thị trường nơi giá cả giảm hiện đang chìm trong nước. Và tôi nghĩ rằng đó chỉ là một phần trăm số người đi vay. Nhưng các tiêu đề sẽ cảnh báo bạn rằng cuộc khủng hoảng các khoản cho vay dưới nước sắp xảy ra với chúng ta. Và đôi khi nó khiến tôi phát điên, nhưng tôi đoán nó khiến tôi bận rộn và khiến tôi có việc làm. Vì vậy, nó không phải là một điều xấu.

Jamil:
Rick, tôi đánh giá cao thông tin này và tôi không thể đồng ý với bạn nhiều hơn về tình trạng tịch thu tài sản thế chấp cũng như việc chúng ta chỉ ở cấp quốc gia về mặt công bằng và liệu có thực sự có lỗ hổng ở đó hay không. Và tôi đồng ý, tôi không tin rằng thực sự có. Tôi nghĩ tất nhiên chủ nghĩa giật gân sẽ luôn bán chạy hoặc thu hút sự chú ý, và vì vậy chúng ta sẽ luôn thấy điều đó. Nhưng với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản và cộng đồng BiggerPockets thích nghe những hiểu biết sâu sắc của bạn, những hiểu biết sâu sắc của Dave và những câu chuyện cười của tôi, tôi muốn hiểu cơ hội nằm ở đâu, bởi vì đây là sự thật đối với tôi. Tôi là người mua bằng tiền mặt. Tôi chủ yếu bán buôn, nhưng tôi bắt đầu nắm giữ tài sản vì những gì tôi thấy là ở đó có sự mệt mỏi.
Người bán hiện tại đang có hoàn cảnh phải bán chứ không phải người của bạn chỉ muốn nâng cấp hoặc chuyển đi vì họ không còn thích kích thước phòng khách của mình nữa, hay không chỉ là đồ mỹ phẩm mà là lý do thực sự để bán. Thị trường đang có sự mệt mỏi và tôi thực sự có thể tận dụng sự mệt mỏi đó để mua đồ. Ví dụ, hôm nọ tôi vừa nói với Dave rằng có một bất động sản ở khu vực lân cận của tôi, khu đó trị giá hơn 2 triệu đô la. Căn nhà này vừa được định giá vào tháng 1,000,005 với giá 800 và tôi sẽ đóng cửa nó trong vài ngày nữa với giá 950:XNUMX và XNUMX:XNUMX, và tôi đang mua hai căn ở khu phố của mình với tình trạng tương tự.
Và vì vậy tôi cảm thấy mệt mỏi và tôi đang tận dụng điều đó, bởi vì tôi là một nhà đầu tư bất động sản và đây là những gì chúng tôi làm. Và tất cả số vốn chủ sở hữu mà bạn mô tả mà chủ nhà đang nắm giữ, họ sẵn sàng đánh đổi số tiền đó để giải tỏa sự mệt mỏi đó, để có thể thoát khỏi tình trạng này. Đó là một cơ hội mà tôi đang nhìn thấy. Bạn có thấy những cơ hội khác mà chúng tôi với tư cách là nhà đầu tư bất động sản có thể xem xét và chớp lấy để có chỗ đứng tốt hơn từ cuối năm 2023 đến năm 2024 không?

Đụn rơm:
Vì vậy, tôi muốn chúc mừng bạn vì đã chịu trách nhiệm về những dòng tít mà mọi người sẽ thấy về việc giá nhà giảm. Vì vậy, làm tốt lắm Dave và Jamil. Không, có nhiều cơ hội ngoài kia. Đây thường là thời điểm tốt nhất trong năm để mua sắm vì nhu cầu trên thị trường ít hơn. Vì vậy, bạn sẽ có ít sự cạnh tranh hơn đối với những tài sản sẵn có và chủ nhà thường sẵn sàng thương lượng hơn một chút vào thời điểm này trong năm vì thiếu sự cạnh tranh. Vì vậy, nói chung, khoảng từ cuối tháng 11 đến giữa tháng 1 ở hầu hết các vùng trên đất nước là thời điểm tốt nhất để tìm kiếm những món hời tương đối đó. Thứ hai, nếu ai đó đang bán ngay bây giờ, bạn phải tự hỏi tại sao họ lại bán và liệu họ có phải bán hay không.
Vì vậy, bạn đang làm chính xác điều đúng đắn. Cá nhân tôi nghĩ một trong những lý do khiến mức tồn kho sẽ ở mức thấp trong hầu hết năm 2023 là vì những người không phải bán sẽ không bán. Họ hoàn toàn vui vẻ khi ngồi đó với khoản thế chấp 3½% và không đánh đổi nó trong một thị trường đang suy giảm để mua một ngôi nhà đắt tiền hơn với mức thế chấp 7%. Nếu họ không phải làm điều đó thì họ sẽ không làm điều đó. Vì vậy, nếu bạn thấy ai đó bán nó thì ít nhất hãy đặt ra câu hỏi đây có phải là một cuộc bán hàng bắt buộc không? Họ có phải bán không? Và nếu vậy, có một số đòn bẩy đàm phán ở đó. Vì vậy, tôi nghĩ rằng điều đó có ý nghĩa. Bạn muốn theo dõi xu hướng giá cả. Chúng tôi đang xem xét mức giảm giá nhà có thể là 5% trên toàn quốc. Fannie Mae dự đoán vào năm tới, giá sẽ giảm từ tháng XNUMX đến tháng XNUMX khoảng XNUMX điểm rưỡi và đây sẽ là một đợt điều chỉnh mang tính cục bộ.
Vì vậy, bạn phải chú ý đến hoạt động thị trường địa phương. Ví dụ, giá ở California có thể sẽ giảm trung bình khoảng 10%. Hiện tại, tại khu vực Vịnh, chúng tôi đang thấy giá ở một số hạng đã giảm 20%. Nhưng nếu bạn ở các bang phía đông nam, bạn có thể không thấy giá cả giảm chút nào vì bạn vẫn thấy dân số tăng và việc làm tăng. Vì vậy, giá có thể không tăng 20% ​​một năm, nhưng vẫn có thể tăng 2% đến 3%. Vì vậy, bạn phải tìm kiếm những cơ hội thị trường địa phương và tìm ra sự kết hợp phù hợp với mình. Và một lần nữa, nếu bạn đang ở trong một thị trường có giá giảm, bạn có thể đang xem xét việc mua một bất động sản để cho thuê, vì bạn không cần phải lo lắng về việc giá nhà tăng ngay lập tức. Nếu bạn đang xem xét một thị trường nơi giá cả đang tăng lên, có thể đó là một cơ hội lật kèo tốt hơn, bởi vì những người chèo thuyền thực sự cần tăng giá để kiếm được số tiền trong hầu hết thời gian.
Cơ hội khác, chúng tôi đã đề cập rằng không có nhiều nhà bị tịch thu, nhưng nếu bạn định tham gia vào thị trường đó để tìm kiếm cơ hội, bạn phải thay đổi mô hình, ít nhất là trong tâm trí của bạn, từ thời điểm chúng ta đã ở trong đó. chu kỳ cuối cùng. Chúng tôi đã đề cập đến việc có bao nhiêu người đi vay đang gặp khó khăn trong khoản vay của họ lần trước. Điều đó có nghĩa là họ không thể bán tài sản trừ khi ngân hàng đồng ý bán khống. Và có rất nhiều người trong số họ, nhưng không nhiều so với số người bị tịch thu tài sản thế chấp. Rất nhiều bất động sản không được bán tại các cuộc đấu giá vì ngân hàng không thể định giá chúng đủ thấp để các nhà đầu tư có thể tính toán được các con số. Vì vậy, các ngân hàng cuối cùng đã thu hồi lại phần lớn tài sản bị tịch thu, và do đó, thật hợp lý khi nhà đầu tư đợi ngân hàng thu hồi nó, đợi tài sản quay trở lại thị trường và thương lượng sau đó đối với những tài sản thuộc sở hữu ngân hàng đó, những tài sản đó. REO.
Điều đó không xảy ra lần này. Tôi đã đề cập rằng hoạt động tịch thu nhà nhìn chung ở mức khoảng 60% so với mức trước đại dịch. Hoạt động REO, việc thu hồi ngân hàng ở mức khoảng 30% so với mức trước đại dịch. Vì vậy, những gì chúng ta đang thấy là nhiều vụ tịch thu tài sản thế chấp bắt đầu xảy ra hơn, nhưng lại có nhiều người bán nhà hơn trong giai đoạn đầu của quá trình tịch thu tài sản thế chấp trước cuộc đấu giá tịch thu tài sản thế chấp. Và những tài sản tham gia các cuộc đấu giá đang được bán với tỷ lệ khoảng 70%, tức là gấp đôi tỷ lệ mà họ thường bán. Vì vậy, có ít tài sản được đưa ra đấu giá hơn, có ít tài sản vượt qua cuộc đấu giá hơn và quay trở lại với người cho vay. Và FHA có chương trình này tên là CWCOT, nội dung về bóng chày nhiều hơn, được chuyển tải mà không cần chứng nhận quyền sở hữu và bất kỳ tài sản nào của FHA không bán đấu giá sau đó sẽ được giao cho một công ty đấu giá trực tuyến để bán cơ hội thứ hai, tại thời điểm đó họ thường giảm giá một chút.
Vì vậy, nếu bạn là một nhà đầu tư đang chờ đợi REO, chờ đợi tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng, thì đó không phải là cơ hội sẽ đến vào thời điểm này. Lần này, bạn sẽ phải tìm những người vay đó trong giai đoạn đầu của việc tịch thu tài sản và nếu bạn không thể đạt được thỏa thuận với họ trước cuộc đấu giá, bạn cần phải sẵn sàng tham gia cuộc đấu giá. Và đó là lúc những người như bạn, Jamil, đến với tư cách là người mua tiền mặt vì hầu hết các cuộc đấu giá đó đều yêu cầu tiền mặt hoặc séc thủ quỹ. Và trên thị trường ngày nay, bạn đang ở một vị thế cực kỳ thuận lợi nếu bạn là người mua bằng tiền mặt, bởi vì mọi người khác đang xem xét các khoản thế chấp truyền thống 6½, 7% và các khoản vay dành cho nhà đầu tư có khả năng xử lý từ 10 đến 12% ngay bây giờ nếu bạn đang nhận được tài trợ cầu nối. Vì vậy, vẫn còn những cơ hội ở đó, nhưng bạn sẽ phải nỗ lực hết mình.

Dave:
Chà, cảm ơn Rick, điều đó thật hữu ích. Tôi nghĩ rằng ngoài kia có rất nhiều nỗi sợ hãi, với những tiêu đề và bạn đưa ra quan điểm tỉnh táo hơn nhiều về những gì đang xảy ra cũng như một phân tích thực sự tốt về cơ hội nằm ở đâu. Trước khi chúng ta rời khỏi đây, tôi muốn hỏi bạn về điều mà bạn đã đề cập khi chúng ta vừa trò chuyện trước buổi biểu diễn, đó là tại ATTOM, công ty bạn làm việc, đã đưa ra một báo cáo về hoạt động sửa chữa và đảo ngược. Bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về những gì bạn đã học được không?

Đụn rơm:
Vâng, và đối với bất kỳ ai quan tâm, chúng tôi có phần thông tin chi tiết về thị trường trên trang web của mình, nơi chúng tôi đăng tất cả các báo cáo này miễn phí. Vì vậy, thậm chí không phải là thứ bạn phải trả tiền, nhưng gần đây chúng tôi đã phát hành báo cáo sửa chữa và lật tẩy đề cập đến các trường hợp lật đổ trong quý 2022 năm 92,000. Đây là một tin tốt, một tin xấu kinh điển, Dave. Tin vui là đã có hơn 22 lần lật trong quý, đây là con số cao thứ ba được ghi nhận. Và chúng tôi đã xem xét dữ liệu trong XNUMX năm qua, vì vậy đó là một con số khá tốt. Tin xấu là đây là quý thứ ba liên tiếp con số đó giảm xuống. Vì vậy, xu hướng là ít lật đổ hơn và tin thực sự xấu là cả lợi nhuận gộp và tỷ suất lợi nhuận gộp đều giảm và lợi nhuận gộp chỉ đơn giản là giá tài sản được bán so với giá mua nó.
Và tỷ suất lợi nhuận là tỷ lệ phần trăm mà lợi nhuận đó thể hiện so với giá mua ban đầu. Vì vậy, điều đó không tính đến những thứ như chi phí vật chất, nhân công, tài chính và chúng tôi biết tất cả những chi phí đó đã tăng lên. Vì vậy, đây không phải là thị trường lý tưởng cho những người chèo thuyền. Thị trường lý tưởng có nhu cầu cao, nguồn cung thấp và giá tăng nhanh. Và quả anh đào trên ly kem có lãi suất tài chính thấp và chúng tôi đã thấy tất cả những điều kiện đó, chúng tôi vẫn có nhu cầu, nhưng nhu cầu đã yếu đi. Giá cả không thay đổi hoặc trong một số trường hợp đang giảm, nguồn vốn đắt hơn, thời gian bán lâu hơn và chi phí vật liệu, nhân công cùng với chi phí tài chính đều cao hơn. Vì vậy, nếu bạn đang kinh doanh sửa chữa và bán lại, bạn thực sự cần phải giỏi toán ngay bây giờ.
Bạn cần hết sức cẩn thận để không trả quá nhiều cho tài sản mà bạn đang mua. Bạn phải thực sự, thực sự cẩn thận để không đánh giá thấp chi phí sửa chữa, không đánh giá thấp khoảng thời gian bạn sẽ phải di chuyển tài sản. Và nhân tiện, chúng tôi không nói về những thị trường nơi phải mất 60 hoặc 90 ngày để bán một bất động sản khi nó sẵn sàng hoạt động. Chúng tôi vẫn đang xem xét một vài tuần ở hầu hết các thị trường, nhưng con số đó đã tăng so với một vài ngày vào năm ngoái. Vì vậy, bạn phải tính toán những chi phí vận chuyển đó. Tôi không muốn chọn bất kỳ ai, nhưng bạn biết đó là một thị trường khó khăn khi bạn có Zillow Offers lỗ 352 triệu đô la trong một quý và sau đó Opendoor khiến điều đó trông giống như một sự thay đổi lớn khi mất một tỷ đô la.
Và một lần nữa, đó không thực sự là các mô hình sửa chữa và lật đổ, đó là các mô hình chênh lệch giá, nhưng nó chỉ cho bạn thấy điều gì có thể xảy ra nếu bạn hiểu sai mô hình định giá của mình và bạn thực hiện nó trên quy mô lớn. Bạn mắc sai lầm ở một ngôi nhà có thể trị giá hàng nghìn đô la, bạn mắc sai lầm ở hàng nghìn ngôi nhà và đó là hàng trăm triệu đô la. Vì vậy, nó chỉ cho bạn thấy rằng ngay cả những công ty mà bạn mong đợi sẽ chuyên nghiệp hơn một chút, phức tạp hơn một chút trong mô hình của họ, vẫn mắc sai lầm, mắc những sai lầm lớn, rất lớn và cuối cùng sa thải một phần ba nhân viên của họ bởi vì của những sai lầm đó. Vì vậy, nó chỉ cho thấy rằng với tư cách là một người lật đật, bạn thực sự, thực sự cần phải gọt bút chì của mình trong chu kỳ này.
Và đó là một lưu ý cảnh báo cho những người mới tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này. Việc xác định thời điểm thị trường có thể khó khăn, nhưng nếu bạn chọn sai thời điểm, mua ở mức giá cao nhất của thị trường và đánh giá thấp chi phí sửa chữa, bạn đang nhìn vào một kịch bản khá khó chịu cho cú lật kèo đó. Vì vậy, đây là thời điểm tốt để hợp tác với ai đó như BiggerPockets, nơi bạn có thể nhận được nhiều kiến ​​thức, bạn có thể nhận được rất nhiều công cụ và sản phẩm bạn cần để đảm bảo rằng bạn đang làm điều đúng đắn. Và chắc chắn hãy luôn lắng nghe On the Market Podcast, vì đó là nơi bạn nhận được tất cả thông tin chính xác.

Jamil:
Rick, cảm ơn bạn rất nhiều vì cái nhìn sâu sắc đó. Tôi chỉ muốn tìm hiểu sâu hơn một chút và nói từ kinh nghiệm cá nhân của tôi với một số lần lật, chúng tôi có hàng tá trong số đó đang diễn ra và chúng tôi thấy điều đó ở mức giá từ 750 đến một triệu và một một nửa, nhu cầu đã biến mất. Chúng tôi phải viết séc để thoát khỏi những giao dịch đó và xóa chúng khỏi sổ sách. Tuy nhiên, trong ngôi nhà khởi đầu, mức giá của người mua nhà lần đầu tiên, những bất động sản đó vẫn đang được giao dịch và thực sự vẫn có rất nhiều nhu cầu. Khi các bạn tổng hợp báo cáo đó, các bạn có nhận thấy những điểm khác biệt đó không và có một phần phụ nào trong thị trường sửa chữa và thay thế mà mọi người trong doanh nghiệp có thể tập trung vào để họ vẫn có thể vượt qua cơn bão này và vượt qua cơn bão này chứ không phải mất đi đội của họ và phải gấp rút cho đến khi mọi thứ bắt đầu quay trở lại?

Đụn rơm:
Đúng, nhưng trước khi đến đó, hãy để tôi đưa ra một kịch bản khác cho bạn và tôi biết bạn sẽ làm điều này. Bạn đã đề cập đến nó trước đó. Ngày nay, một người lướt ván thông thường có thể gặp khó khăn trong việc tạo ra các con số bằng bút chì, nhưng vẫn có cơ hội cho các tài sản cho thuê. Tôi nghĩ chúng tôi đã đề cập trước đó rằng thay vào đó, khoảng 10 đến 20% số người nghĩ rằng họ sẽ mua nhà đã quyết định thuê nhà. Bạn có thể đưa ra lập luận hợp lý rằng nếu họ muốn mua nhà, họ có thể thích thuê nhà hơn là thuê căn hộ. Có lẽ họ cần nhiều chỗ hơn, sao cũng được.
Vì vậy, vẫn có cơ hội cho những bất động sản cho thuê dành cho một gia đình và tôi nghĩ cơ hội đó sẽ tiếp tục tăng lên. Bây giờ, nếu bạn là người buôn bán, bạn có thể không có sẵn các quy trình và thủ tục kinh doanh để trở thành chủ sở hữu tài sản cho thuê, nhưng bạn chắc chắn có thể xác định những tài sản đó và có thể trở thành nhà bán buôn và tìm những tài sản đó là cơ hội và bán chúng cho mọi người. muốn cho thuê tài sản và kiếm được một số lợi nhuận từ việc đó mà không gặp rủi ro khi mua, sửa chữa và giữ tài sản đó. Vì vậy, đó là một cơ hội.

Jamil:
Và nhân tiện, tôi chưa bao giờ trả tiền cho bạn để nói điều đó.

Đụn rơm:
Không. Đó là một cơ hội thực tế ngay bây giờ và có một số người thực sự trong thời gian ngắn, vì khối lượng của họ không lớn, trở thành chủ sở hữu bất động sản cho thuê, vì các kỹ năng cần thiết để tìm, mua và sửa chữa một ngôi nhà là như nhau . Bây giờ vấn đề chỉ là trở thành chủ nhà đó trong thời gian ngắn, thậm chí có thể tìm ai đó làm việc đó. Nhưng điều đó có nghĩa là, đối với câu hỏi ban đầu của bạn, ở đây tôi đang nói những thuật ngữ chung rất rộng, Jamil, nhưng chúng tôi đang thấy điều tương tự mà bạn đang thấy trong thị trường của mình. Nhu cầu ở cấp độ cao hơn đã giảm đáng kể hơn một chút so với mức đầu vào. Và điều đó khá đúng trên khắp đất nước. Có thể có một vài ngoại lệ ở chỗ này chỗ kia, nhưng nói chung, đó là những gì chúng ta đang thấy. Có rất ít hàng tồn kho ở cấp độ đầu vào.
Vì vậy, nếu bạn tìm thấy một tài sản mà bạn có thể mang trở lại thị trường như một tài sản đã được sửa chữa lại, bạn có thể sẽ có cơ hội tốt để bán nó và bán với giá hợp lý. Bạn cũng có nhiều sự cạnh tranh hơn vì đó là nơi các tổ chức lớn hơn đang tìm kiếm bất động sản cho thuê. Đó là nơi các gia đình độc thân thuê nhà, các nhà đầu tư nhỏ hơn đang tìm kiếm bất động sản. Và rõ ràng đó là nơi những người mua lần đầu tìm kiếm bất động sản. Vì vậy, không dễ để tìm được những tài sản đó để mua và sửa chữa, nhưng nếu bạn đang xem xét một phần thị trường lành mạnh hơn những phần khác, thì mức đầu vào đó, và tôi thậm chí có thể nói rằng ở rất nhiều thị trường sắp lên tới mức ở mức trung bình, bạn vẫn thấy lượng cầu khá lớn.
Khi bạn bước vào các thuộc tính cấp trung và cấp cao hơn mà bạn đang thấy, thực tế là bạn đang gặp hai vấn đề. Bạn đang thấy nhu cầu thị trường giảm đi, nhưng bạn cũng đang thấy mức giá yếu nhất xét về mức tăng giá ở những mức cao hơn đó. Đó là lý do tại sao những nơi như San Francisco đang chứng kiến ​​sự sụt giảm giá đáng kể hơn ở những nơi như Des Moines, Iowa, tôi không biết.

Jamil:
Cảm ơn bạn.

Dave:
Đụn rơm. Tôi nghĩ chúng ta có thể làm việc này cả ngày, nhưng chúng ta phải rời khỏi đây sớm. Bạn nghĩ khán giả của chúng tôi nên biết điều gì khác khi bước sang năm mới mà chúng tôi chưa đề cập đến mà bạn cho rằng họ cần ghi nhớ?

Đụn rơm:
Trời ạ, tôi không biết. Chúng ta đã nói về chiến lược đầu tư, nền kinh tế, thị trường nhà đất. Tôi đoán suy nghĩ chia tay của tôi sẽ là, hãy cẩn thận với sự cường điệu. Bạn sẽ đọc rất nhiều thứ u ám và diệt vong. Bạn có thể có những thính giả đang chờ đợi và thèm thuồng về sự sụp đổ của thị trường mà những kẻ ngu ngốc trên YouTube đang quảng bá một cách khó nhọc. Và tôi sẽ nói đừng chờ đợi. Việc xác định thời điểm thị trường là gần như không thể. Nếu bạn làm toán và viết ra các con số, đã đến lúc tiến về phía trước. Và điều đó đúng cho dù bạn đang muốn sửa chữa, mua nhà cho thuê hay mua nhà để chuyển đến. Đó là một kịch bản thú vị ở chỗ nếu bạn có thể tìm thấy một bất động sản mà bạn có đủ khả năng chi trả và sẽ giữ nó trong một thời gian, bạn thực sự có thể thấy một kịch bản trong đó hai năm kể từ bây giờ, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn mức hiện tại và đó không phải là điều bạn có thể thấy nếu bạn định thuê một bất động sản, bởi vì giá cho thuê của bạn sẽ tăng lên khá nhiều hàng năm.
Vì vậy, tôi nói với mọi người, đặc biệt là những người sẽ nắm giữ tài sản trong một thời gian, rằng nếu bạn tìm thấy thứ gì đó phù hợp với các con số, đừng đợi thị trường chạm đáy. Bạn có thể sống với một chút biến động ngắn hạn. Giá của bạn giảm 2½, 3%, 5%, chúng sẽ tăng trở lại. Và về mặt lịch sử, bạn nhìn lại giá nhà trong một trăm năm qua, chúng ta chỉ có một lần thị trường giảm 20% và mắc kẹt ở đó một thời gian và đó là cuộc Đại suy thoái. Nhưng giá nhà không tăng hàng năm, mà theo thời gian, chúng tăng liên tục qua từng năm, năm này qua năm khác. Vì vậy, đừng tin vào sự cường điệu, đừng hoảng sợ, nhưng hãy cẩn thận nhất có thể trước khi đưa ra những quyết định đó. Đừng suy nghĩ quá nhiều về nó, nhưng hãy chắc chắn rằng bạn làm phép toán đó và kiểm tra nó hai lần.

Dave:
Được rồi. Vâng, cảm ơn, Rick. Chúng tôi đánh giá cao những lời chia tay đó và nhất quyết đồng ý. Mọi người nên… Ít nhất hãy đọc toàn bộ bài viết, phải không? Đã rất nhiều lần mọi người phản ứng với tiêu đề và kiểu như, “Chà, bạn đã đọc phần còn lại của bài viết chưa? Nó không tệ đến thế.” Vì vậy, lời khuyên tỉnh táo tuyệt vời đó. Chúng tôi đánh giá cao điều đó, Rick. Rick Sharga là Phó Chủ tịch Điều hành Tình báo Thị trường tại ATTOM Data. Rick, nếu mọi người muốn kết nối với bạn, họ nên làm điều đó ở đâu?

Đụn rơm:
Vì vậy, bạn có thể tìm thấy tôi trên LinkedIn hoặc Twitter, Rick Sharga, cả hai đều khá dễ dàng. Nếu bạn muốn kết nối với tôi trên LinkedIn, hãy đảm bảo bạn đề cập đến On the Market hoặc Jamil và Dave để tôi biết bạn không phải là một trong những người điên trên LinkedIn tiếp cận dưới bí danh. Bạn cũng có thể tìm thấy, tôi đã đề cập đến attomdata.com. Chúng tôi có một phần hiểu biết về thị trường. Chúng tôi sử dụng khắp các phương tiện truyền thông xã hội nhưng chúng tôi xuất bản các báo cáo miễn phí về tất cả các khía cạnh của thị trường nhà đất hàng tuần. Vì vậy, hãy thoải mái theo dõi chúng tôi ở đó và tôi mong được kết nối với nhiều bạn.

Dave:
Được rồi. Cảm ơn một lần nữa, Rick. Chúng tôi sẽ phải đưa bạn trở lại sau sáu tháng. Bạn đã nói rằng nửa cuối năm 2023 có thể sẽ rất khác, vì vậy chúng tôi sẽ luôn giúp bạn quay lại những điểm mấu chốt này đối với thị trường nhà ở nếu bạn sẵn sàng tham gia lại với chúng tôi.

Đụn rơm:
Luôn tận hưởng cuộc trò chuyện nhé các bạn. Bất cứ lúc nào.

Jamil:
Này, các bạn đã nghe rồi đấy. Rick nói hãy trở thành người bán buôn trong năm mới. Anh nghĩ sao, Dave?

Dave:
Tôi có thể chứng thực rằng ít nhất là khi phát sóng, tôi chưa thấy Jamil trả tiền cho Rick để nói điều đó.

Jamil:
Không.

Dave:
Có thể anh ấy đã làm việc đó một cách riêng tư.

Jamil:
Đó là một điều có thật. Tôi nghĩ rằng có những cơ hội tuyệt vời và đặc biệt nếu các bạn đang xem xét chiến lược cho năm 2023, hãy thực sự cân nhắc nó và trò chuyện với mọi người trong diễn đàn. Nói chuyện với mọi người trên BiggerPockets và thực sự, thực sự hiểu rõ về bảo lãnh phát hành và tìm ra các con số. Giống như Rick đã nói, hãy gọt bút chì và bạn sẽ thành công.

Dave:
Tôi rất vui vì đây là chương trình đầu tiên của chúng tôi trong năm mới, bởi vì tôi chỉ nghĩ Rick cung cấp thông tin thực sự tốt và không quá màu hồng, nhưng anh ấy chỉ ra rằng có những cơ hội và rất nhiều thứ bạn đang đọc chủ yếu là dựa trên nỗi sợ hãi và không thực sự dựa trên thực tế. Vì vậy, nếu bạn đang muốn phát triển danh mục đầu tư của mình hoặc tham gia vào lĩnh vực bất động sản lần đầu tiên vào năm 2023, hy vọng bạn đã nhận được nhiều bài học bổ ích từ những gì Jamil và Rick đã chia sẻ với bạn ngày hôm nay. Cảm giác thật kỳ lạ, vì chúng tôi đang thu âm bài hát này vào giữa tháng XNUMX, nhưng tôi đoán là chúc mọi người nghe nhạc Năm Mới vui vẻ.

Jamil:
Chúc mừng năm mới.

Dave:
Chúng tôi thực sự đánh giá cao bạn. Chúng ta sẽ có một năm rất tốt đẹp. Chúng tôi có rất nhiều thứ đang chờ bạn trên On the Market. Chúng tôi đánh giá cao tất cả các bạn đã lắng nghe và chúc tất cả các bạn may mắn trong tình hình kinh tế và đầu tư bất động sản của mình vào năm 2023. Jamil, mọi người nên tìm bạn ở đâu?

Jamil:
Bạn có thể tìm thấy tôi trên kênh YouTube của tôi tại youtube.com/jamildamji. Hãy kiểm tra tôi trên IG nữa. Tôi có cảm giác như, Rick, thật hợp lý khi anh ấy sử dụng LinkedIn và Twitter còn tôi sử dụng Instagram và TikTok.

Dave:
Vâng, điều đó làm được. Đó là bài hát. Chắc chắn đó là thương hiệu.

Jamil:
Chúc mừng năm mới các bạn.

Dave:
Tuyệt đối. Và chúng tôi cũng có kênh YouTube dành cho On the Market và BiggerPockets. Bạn có thể kiểm tra những điều đó nếu bạn muốn nghe thêm từ tôi, hoặc Jamil, hoặc bất kỳ thành viên tham gia hội thảo Trên thị trường nào khác. Dành cho những người khác trên On the Market, dành cho James, Kathy và Henry, những người không thể có mặt ở đây hôm nay, chúc mừng năm mới và cảm ơn vì đã lắng nghe.
On the Market được tạo ra bởi tôi, Dave Meyer và Kailyn Bennett. Được sản xuất bởi Kailyn Bennett. Chỉnh sửa bởi Joel Esparza và Onyx Media. Nghiên cứu của Pooja Jindal. Và xin chân thành cảm ơn toàn bộ nhóm BiggerPockets. Nội dung trên chương trình On the Market chỉ mang tính chất tham khảo. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến ​​và chiến lược đầu tư.