Thị trường nhà ở mới đang hình thành: Cách tận dụng lợi thế vào năm 2023

Dave:
Nè mọi người. Chào mừng đến với Trên thị trường. Tôi là chủ nhà của bạn, Dave Meyer. Tham gia hôm nay với Henry Washington, Jamil Damji và Kathy Fettke. Chúc mừng năm mới mọi người.

Kathy:
Chúc mừng năm mới.

Jamil:
Chúc mừng năm mới.

Henry:
Chúc mừng năm mới các bạn.

Dave:
Tôi biết tập này phải đến giữa tháng 1 mới ra mắt, nhưng đây là lần đầu tiên chúng tôi gặp nhau kể từ năm mới. Có ai làm gì thú vị trong giờ nghỉ không?

Kathy:
Chúng tôi đã bắt đầu thói quen này. Tôi biết điều này không vui chút nào, điều này thật kỳ lạ, nhưng đối với việc lao dốc lạnh lùng, chúng tôi đã làm điều đó hàng ngày.

Dave:
Oh.

Kathy:
Mỗi ngày, như bây giờ, tôi rất lạnh, nhưng tôi đoán điều đó sẽ tốt cho bạn. Vì vậy, tôi sẽ đi với nó.

Jamil:
Thực sự thì việc lao xuống nước lạnh thật tuyệt vời. Họ cảm thấy rất tốt. Họ cảm thấy thật kinh khủng khi bạn ở trong đó, nhưng sau đó, cảm giác như đang ở trên chín tầng mây.

Kathy:
Về ma túy, bạn biết đấy. Bạn nhận được epinephrine hoặc thứ gì đó, vì vậy thứ gì đó giải phóng và bạn thực sự cảm thấy như mình đang phê và đó là mức cao tự nhiên, vì vậy bạn sẽ nghiện nó. Vì thế bây giờ chúng tôi phải lao mình vào cái lạnh mỗi ngày, mỗi sáng.

Dave:
Ồ. Bạn có đi thẳng ra biển không?

Kathy:
Đó có thể là một cách để làm điều đó, nhưng hồ bơi của chúng tôi, chúng tôi không muốn làm nóng nó. Đắt quá nên chúng tôi xuống bể bơi, 50 độ.

Dave:
Trời ạ.

Kathy:
Ở trong đó từ bảy đến 10 phút và trời lạnh.

Henry:
Chúc ngủ ngon.

Kathy:
Đến tham gia.

Henry:
Chắc chắn rồi.

Dave:
Tôi đã hỏi liệu bạn có làm điều gì đó thú vị trong giờ nghỉ không, nhưng tôi đoán rằng điều đó sẽ trở thành niềm vui đối với một số người. Hôm nay chúng ta sẽ đi vào chủ đề của mình, đó là một báo cáo mà tôi đã viết, có tên là Tình hình đầu tư bất động sản năm 2023. Về cơ bản, tôi đã tóm tắt tất cả những suy nghĩ của mình và thành thật mà nói, tôi đã đánh cắp rất nhiều thông tin của bạn trong năm qua và về cơ bản đã tóm tắt những gì tôi nghĩ đang diễn ra trên thị trường nhà đất và đặt ra một số câu hỏi, một số suy nghĩ và một số lời khuyên cho những gì đã xảy ra vào năm 2023 và tôi hy vọng chúng ta có thể nói về nó ngày hôm nay.

Kathy:
Vâng, Dave, nhân tiện, báo cáo đó thật tuyệt vời. Rất tốt. Giống như bạn đã viết một cuốn sách khác vào năm 2022. Điều đó thật tuyệt vời.

Jamil:
Nó siêu sâu sắc. Tôi nghĩ rằng bất kỳ ai muốn tham gia đầu tư bất động sản hoặc các nhà đầu tư bất động sản hiện tại có thể có thắc mắc nên đọc cuốn sách này. Nếu báo cáo này có thể trở thành một phần của ý thức truyền thông, tôi cảm thấy như tất cả chúng ta sẽ chuẩn bị tốt hơn. Vì vậy, Dave, cảm ơn bạn vì đã chuẩn bị và tạo ra thứ gì đó ôn hòa, chân thực và thực tế. Nó không thiên vị. Tôi cảm thấy rất nhiều lần với tư cách là nhà đầu tư bất động sản, chúng tôi muốn thúc đẩy những thứ như bất động sản, bất động sản, bất động sản. Nhưng có vẻ như đây là một cái nhìn rất ôn hòa và tôi thực sự đánh giá cao nó.

Kathy:
Và mặt khác, các phương tiện truyền thông tin tức luôn tìm kiếm thứ gì đó đáng sợ để đưa tin, vì vậy họ luôn có thể, nói thế nào, thao túng dữ liệu để khiến mọi thứ trông tệ hơn thực tế. Vì vậy, biểu đồ của bạn trong báo cáo đó mang lại sự rõ ràng mà mọi người cần.

Henry:
Vâng chính xác. Đó sẽ là quan điểm của tôi. Tôi nghĩ điều làm cho điều này trở nên tuyệt vời, đặc biệt đối với những người mới hoặc chưa quen với việc xem dữ liệu, dữ liệu bất động sản, bởi vì chúng tôi nói điều đó rất nhiều, hãy đảm bảo rằng bạn hiểu dữ liệu về thị trường của mình. Và tôi nghĩ điều tuyệt vời ở đây là nó là một cái nhìn ngắn gọn về các số liệu khác nhau và một cái nhìn khách quan về việc bạn xác định chúng, sau đó bạn nói về ý nghĩa của chúng và sau đó bạn nói về ảnh hưởng của nó hiện tại.
Vì vậy, tôi nghĩ ngay cả khi bạn đọc điều này trong 5 năm kể từ bây giờ khi thị trường hoàn toàn khác, việc hiểu những số liệu đó là gì và chúng có thể ảnh hưởng như thế nào đến bất động sản cũng như các quyết định mua gần là vô cùng mạnh mẽ. Vì vậy tôi nghĩ điều này thật tuyệt vời.

Dave:
Ồ, cảm ơn các bạn. Và nếu bất cứ ai nghe nội dung này muốn tải xuống thì về cơ bản đây là một báo cáo đầy đủ về ngành nhưng tại Bigger Pockets, chúng tôi sẽ tặng nó miễn phí. Bạn có thể tải xuống tại bigpockets.com/report. Nó hoàn toàn miễn phí. Và như tất cả họ đã nói, nó thực sự nhằm mục đích cung cấp cho bạn không chỉ sự hiểu biết về điều kiện thị trường hiện tại mà còn giúp bạn phân tích thị trường trong tương lai bằng cách hiểu một số dữ liệu thị trường.
Và tôi đánh giá cao tất cả những lời tử tế của bạn, nhưng chúng ta phải tranh luận về vấn đề này, vì vậy bạn phải ác ý hơn một chút và phê phán hơn một chút khi chúng ta chuyển sang phần tiếp theo.
Vì vậy, mọi người, nếu muốn theo dõi, hãy tải xuống ngay bây giờ, bigpockets.com/report. Chúng ta sẽ tạm nghỉ và sau đó đi sâu vào báo cáo để bạn có thể hiểu một số chủ đề cấp cao trong đó.
Được rồi, hãy bắt đầu bằng cách tập trung vào tình hình đầu tư bất động sản năm 2023 vì tôi sẽ tóm tắt những gì tôi đưa ra trong báo cáo chỉ trong một phút, nhưng nếu bạn phải nói trong khoảng 10, 20 từ hoặc ít hơn, Jamil, bạn mô tả tình trạng đầu tư bất động sản hiện nay như thế nào?

Jamil:
Trong 20 từ hoặc ít hơn? Tôi sẽ nói thú vị, cơ hội, động lực, tốn nhiều tiền, đáng sợ và hãy làm điều đó.

Dave:
Tôi thích nó.

Jamil:
Đó là nó.

Dave:
Tôi thích việc bạn nói vừa thú vị vừa đáng sợ vì tôi nghĩ đó là một cách rất hay để mô tả những gì đang diễn ra. Còn bạn thì sao, Henry? Bạn mô tả tình trạng đầu tư hiện tại như thế nào?

Henry:
Vâng, tôi nghĩ tình trạng đầu tư hiện tại chính xác là những gì chúng tôi đã yêu cầu và những gì họ nói, hãy cẩn thận với những gì bạn yêu cầu. Tất cả chúng ta đều đầu tư vào bất động sản để có thể tạo dựng sự giàu có. Chà, sự giàu có được xây dựng khi cơ hội được tạo ra, khi bạn có thể mua với giá chiết khấu. Chà, mua hàng với giá giảm sâu trông như thế này đây. Vì vậy tôi đồng ý với Jamil. Điều đó thật thú vị và đáng sợ, nhưng bạn cần phải làm điều đó vì đây là điều bạn yêu cầu. Mua với giá chiết khấu và bắt đầu xây dựng sự giàu có đó.

Dave:
Tuyệt đối. Còn bạn thì sao, Kathy?

Kathy:
Tôi sẽ làm điều này bằng hai từ, niềm vui và nỗi đau. Thực sự, giống như việc lao xuống than. Sẽ có rất nhiều nỗi đau, rất nhiều nỗi đau. Đây sẽ là một năm khó khăn đối với nhiều người. Cũng sẽ có niềm vui. Sẽ có rất nhiều cơ hội cho mọi người. Vì vậy, tôi muốn gửi thông điệp này rằng đó là một phần của bất động sản. Bạn vài khi thắng, vài khi thua cuộc. Nếu bạn thua một ít, chỉ cần biết giao dịch tiếp theo, bạn sẽ có được giao dịch tốt hơn và giành được một số. Và hy vọng là khi kết thúc trò chơi, bạn đã thắng nhiều hơn là thua.

Dave:
Đó là một cách hoàn hảo để mô tả nó. Tôi nghĩ tất cả các bạn đang cung cấp một bản tóm tắt thực sự hay về những gì đang xảy ra, về cơ bản là một sự điều chỉnh và điều đó thật đáng sợ, nhưng nó cũng mang lại cơ hội cho những người có đủ khả năng mua giá cao hơn hoặc những người đã bị định giá quá cao hoặc quá cạnh tranh hoặc quá bận. Và đó là những gì chúng ta bắt đầu thấy.
Và nếu bạn tải xuống báo cáo Tình hình Bất động sản năm 2023, bạn sẽ thấy về cơ bản theo cách tôi đã tóm tắt chứ không ngắn gọn như bạn vừa làm, đó là một báo cáo đầy đủ, về cơ bản là trong hai năm, chúng tôi đã thấy mọi chuyên ngành khác nhau, mọi điểm dữ liệu chính giúp chúng tôi hiểu và dự đoán thị trường nhà đất đều chỉ về một hướng và hướng đó là đi lên. Điều đó xuất phát từ mọi thứ từ hàng tồn kho, nguồn cung nhà ở, nhu cầu nhân khẩu học, khả năng chi trả, lãi suất thế chấp, bất cứ thứ gì, lạm phát, bất kể nó là gì, mọi điều quan trọng mà với tư cách là một nhà phân tích hoặc một nhà kinh tế mà bạn nhìn vào đều nói rằng giá cả đang tăng lên.
Và tôi biết rằng đối với nhiều người, nó giống như một bong bóng đầy hành vi phi lý, nhưng có những lý do thực sự khiến giá tăng và không phải tất cả chúng đều phi lý. Rất nhiều điều kiện kinh tế vĩ mô đã hỗ trợ điều đó. Về cơ bản, kể từ nửa năm ngoái, chúng tôi đã thấy một số biến số đó. Một số yếu tố quyết định chiều hướng của giá nhà đất có mặt trái ngược nhau, tất cả đều cùng một phía đẩy giá lên cao. Bây giờ chúng ta đã thấy hầu hết khả năng chi trả và nhu cầu bắt đầu chuyển sang hướng khác, và chúng bắt đầu kéo giá nhà đất xuống.
Và những gì chúng ta đang thấy bây giờ là một thị trường cân bằng hơn nhiều. Và tôi biết, trái ngược với hai năm vừa qua, nhiều người cảm thấy sự cân bằng giống như một sự sụp đổ bởi vì chúng tôi thấy mọi thứ đi lên quá nhanh. Bây giờ chúng ta bắt đầu thấy giá không thay đổi và rất nhiều thị trường, một số thị trường vẫn đang phát triển và một số thị trường đang bắt đầu giảm.
Nhưng về cơ bản, điều này đang tạo ra một thị trường nhà ở hoàn toàn mới mà đã lâu rồi chúng ta chưa thấy. Và như bạn đã nói, điều này tạo ra cả nỗi sợ hãi và sẽ có một số mất mát và một số đau đớn như Kathy đã nói, nhưng sẽ có một số cơ hội. Và vì vậy nếu bạn muốn hiểu những động lực đó và những biến số khác nhau mà tôi vừa nói đến, tôi sẽ đi sâu vào những điều đó một cách chi tiết trong báo cáo. Vậy hãy đi kiểm tra cái đó đi.
Nhưng tôi nghĩ vì mục đích của podcast này, tôi chỉ muốn tập trung vào các lĩnh vực cơ hội và rủi ro. Các lĩnh vực cơ hội chính mà tất cả các bạn nhìn thấy là gì và cá nhân các bạn sẽ tránh xa những điều gì? Trong báo cáo có 11 khuyến nghị về cách đầu tư vào năm 2023. Và Kathy, hãy bắt đầu với bạn. Bạn có thể chọn đề xuất nào trong số này hoặc bạn có thể chọn đề xuất của riêng mình cho năm 2023 là điều cấp bách nhất đối với khán giả của chúng tôi?

Kathy:
Ý tôi là, cơ hội chắc chắn là trở thành người mua. Và đó là điều chúng tôi đang làm khi thành lập quỹ cho thuê nhà dành cho một gia đình. Và chúng tôi tích cực mua vì chúng tôi có tiền mặt. Và đó là một trong những quan điểm của bạn là nếu bạn có tiền mặt, bạn có quyền lực ngay hôm nay và bạn không cần phải có tiền mặt của riêng mình. Ý tôi là, OPM là tiền của người khác, bạn phải tìm ra cách để làm điều đó. Và có nhiều cách, nhưng cơ hội mua được bất động sản hiện nay rất lớn nhưng phải là bất động sản phù hợp.
Có thể sớm hơn một chút đối với một số khoản đầu tư thương mại nhất định vì thị trường đó vẫn chưa điều chỉnh. Nó đã không sửa chữa theo cách nó có thể và có thể sẽ như vậy. Vì vậy, về mặt cá nhân, tôi có thể sẽ không xem xét quảng cáo cho đến cuối năm hoặc cho đến khi mọi thứ ổn định hơn. Nhưng đối với những gia đình đơn thân hoặc từ một đến bốn căn hộ, chúng tôi cực kỳ năng động vì đây là thị trường mà chúng tôi có thể… hiện tại có rất ít sự cạnh tranh và giá cả đang giảm nhưng nhu cầu thuê nhà lại rất rất lớn vì mọi người rất khó có thể thuê được. mua ngay hôm nay.
Vì vậy, chúng tôi vẫn đang cung cấp dịch vụ tuyệt vời này để mọi người có một ngôi nhà, một mái nhà trên đầu với hy vọng là giá cả phải chăng vì chúng tôi đang mua bất động sản với giá rẻ hơn, nghĩa là chúng tôi có thể thuê chúng với giá rẻ hơn.

Dave:
Được rồi, tuyệt vời. Tôi có một số câu hỏi về điều này. Vì vậy, một trong những khuyến nghị là hãy sử dụng tiền mặt nếu có thể. Điều đó có nghĩa là bạn đang ở trong quỹ của mình, bạn đang sử dụng bất kỳ khoản nợ nào hay bạn đang thực hiện tất cả các giao dịch mua bằng tiền mặt?

Kathy:
Vâng, với tư cách là một quỹ, chúng tôi đang huy động vốn đầu tư. Vậy mục tiêu của chúng ta là 20 triệu tiền mặt. Vì vậy, chúng tôi đang huy động số tiền mặt đó và mua tài sản bằng tiền mặt, đó là trò chơi. Nếu bạn không phải đợi 30 ngày để được vay và bạn có thể đến bằng tiền mặt và đóng trong bảy ngày, thì bạn sẽ có được một thỏa thuận khá tốt vì ngoài kia có rất nhiều khó khăn.
Nhưng ý tưởng là khi chúng tôi có 50 bất động sản hoặc thậm chí 20 bất động sản, chúng tôi sẽ có các ngân hàng địa phương sẵn sàng tái cấp vốn và trong vòng năm tháng. Không thể tin được. Và một lần nữa, những ngân hàng địa phương hiểu thị trường, họ hiểu tài sản, họ hiểu tài sản thế chấp của họ, họ biết rằng chúng ta đang mua nó với giá rẻ đến mức họ không cảm thấy rủi ro. Vì vậy, ý tưởng là chúng ta sẽ mua 20 đến 30, 40 ngôi nhà, tân trang lại chúng, sử dụng số tiền đó và đi mua thêm. Tôi đoán đó là một loại quỹ BRRRR.

Dave:
Không, đó là một ý tưởng tuyệt vời vì về cơ bản bạn đang giảm chi phí nắm giữ. Bạn đang mua bằng tiền mặt và không phải trả lãi suất 7 hoặc XNUMX% đó, không nhận được bất kỳ khoản nợ bắc cầu nào hoặc bất cứ thứ gì tương tự. Và sau khi nó ổn định và tạo ra thu nhập vững chắc, bạn có thể trả nợ, có vẻ như bạn đang nhận được mức lãi suất khá tốt.

Kathy:
Một tỷ lệ thực sự tốt trong việc giữ LTV ở mức khá thấp. Nhưng một lần nữa, nếu nói là 70 LTV, nhưng chúng tôi đang lấy lại toàn bộ số tiền của mình vì chúng tôi đang ép nó tăng giá bằng cách mua rẻ, mua sâu. Một lần nữa, một điểm khác của bạn là mua thật sâu, nhận được những mức giá thực sự tốt này và hộp mua không phải là một sự đổi mới sâu sắc. Chúng tôi đang mua sâu, nhưng đó là một cuộc cải tạo nhẹ nhàng, thực sự rất tuyệt. Khi nào bạn có thể làm điều đó? Được giảm giá cho những thứ bạn không thực sự phải sửa chữa quá nhiều. Và đó chính là cơ hội.
Như tôi đã nói, một trong những thương vụ mua lại đầu tiên của chúng tôi là một ngôi nhà trị giá 120,000 đô la, một ngôi nhà ba phòng ngủ, hai phòng tắm ngay cạnh nơi có tất cả các công việc mới khổng lồ đang đến ở Bắc Texas, chúng tôi đang đầu tư khoảng 20, 30,000 đô la vào việc cải tạo và ARV là 220, vì vậy hãy lấy 70% LTV cho số đó. Chúng tôi đang lấy lại tiền và sẽ làm lại. Và sau khi bạn mua, hãy lấy cái đó… bạn mua nhà, bạn rút tiền ra, mua thêm nhà, sau đó bạn phải làm lại vì ngân hàng sẽ cho vay nhóm nhà tiếp theo mà chúng tôi đã mua.

Dave:
Kathy, bạn đang nói về việc mua sâu, đây cũng là một trong những đề xuất khác mà tôi sẽ hỏi Jamil. Tôi biết đây là vấn đề của bạn, chúng ta sẽ nói đến vấn đề này sau một giây nữa, nhưng khái niệm ở đây về cơ bản là mua dưới giá trị thị trường. Kathy, trong một thị trường đang điều chỉnh, nơi có rủi ro giá trị thị trường sẽ đi xuống, bạn có quy tắc chung là bạn đang tìm kiếm mức giá thấp hơn thị trường bao nhiêu để giảm thiểu mọi rủi ro về việc giá trị tiếp tục giảm giá không?

Kathy:
Vâng, đây là một quỹ cho thuê, vì vậy những gì chúng tôi đang xem xét thực sự là dòng tiền trên đó. Và đó sẽ là quy tắc chung vì chúng tôi dự định nắm giữ những thứ này trong 70 đến XNUMX năm và chúng tôi đã biết rằng thị trường thay đổi và chúng tôi sẽ không ở cùng một thị trường trong một hoặc hai năm kể từ bây giờ. Những gì chúng tôi biết là nhu cầu thuê nhà vẫn rất lớn. Vì vậy, chúng tôi không nhìn quá nhiều vào giá trị tài sản, thực sự là, liệu tài sản này có tạo ra dòng tiền khi chúng tôi dồn toàn bộ số tiền cải tạo vào đó không? Đủ sâu để nó trở thành tài sản BRRRR, đó sẽ là điều chính mà chúng tôi có thể điều chỉnh ở mức XNUMX% và lấy lại tiền của mình.

Dave:
Tuyệt vời. Chà, Jamil, tôi không muốn nói hộ bạn và chọn đề xuất nào hoặc đề xuất của bạn cho năm 2023 là gì, nhưng liệu việc mua sâu có phải là một trong số đó không?

Jamil:
Tuyệt đối. Nếu tôi có biệt danh thì đó sẽ là mua sâu, đó sẽ là tên tôi. Đó luôn là triết lý của tôi và tôi thực sự đã sống theo triết lý đó khi thị trường đang trở nên điên cuồng. Rất nhiều người không tin rằng bạn vẫn có thể mua bất động sản với mức chiết khấu cực lớn khi mọi người trả tiền nhiều hơn yêu cầu trên thị trường bán lẻ sơ cấp.
Vì vậy, rất nhanh chóng, hãy để tôi giải thích điều này. Thị trường bán lẻ sơ cấp là MLS, nơi phần lớn mọi người giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản thứ cấp là nơi tôi thường tham gia, trong đó có những tài sản gặp khó khăn của nhà đầu tư ngoài thị trường thường không thể tài trợ được. Vì vậy, tôi đã từng mua những món hời ở đây và thậm chí không thèm chạm vào những ngôi nhà trên thị trường bán lẻ vì chúng sẽ bị định giá quá cao và người bán sẽ phát điên. Mọi thứ giờ đã đảo lộn. Vì vậy, ngay bây giờ tôi sẽ không rời khỏi thị trường. Tôi sẽ không đến gặp các chủ nhà tư nhân và nói, “Này, để tôi mua căn nhà của bạn với giá ưu đãi nhé,” vì họ vẫn ra ngoài ăn trưa.
Họ vẫn tin rằng những ngôi nhà của họ có giá trị tương đương với giá mà ngôi nhà ở cuối đường được bán vào tháng 2022 năm 30, thời điểm cao nhất trên thị trường. Và vì vậy tôi thậm chí không muốn có cuộc tranh luận đó ngay bây giờ. Điều tôi muốn làm là cắt bỏ xích mích đó. Tôi đang đi chợ, tôi đang nói chuyện với các đại lý bất động sản có danh sách hoạt động 60, 90, 10 ngày Trên thị trường, ngồi thu thập bụi, tìm hiểu động cơ tại sao người bán này muốn bán, hỏi liệu hay không thì người bán này đang đối mặt với tình trạng sự kiện hiện tại và họ có nhận ra rằng nếu họ định giao dịch, họ sẽ gặp phải một cú hích lớn và nếu họ thực sự có động lực để bán, tôi có một con số trong tâm trí mà tôi có thể trình bày. Và cứ 50 lần thì có một lần tôi thành công khi làm điều đó. Và hiện tại tôi đang mua đồ với giá XNUMX% ARV.
Và vì vậy khi tôi mua 50% thuốc ARV, tôi đã làm theo chính xác những gì Kathy đang nói. Tôi có thể đi thuê nó và sửa lại nó, làm đi làm lại nhiều lần và nhận được lợi nhuận vô hạn trong tình huống này. Và vì vậy mua sâu hoàn toàn là một trong số đó. Và thứ hai là không chiếm quá nhiều thời gian. Chủ sở hữu tài chính, tôi biết chúng ta đã nói đến chủ đề thứ hai trong báo cáo của bạn, tôi vẫn cảnh giác với chủ đề thứ hai, con khỉ đột nặng 900 pound trong thế giới của tôi trong chủ đề thứ hai là điều khoản đến hạn bán mà tôi không nhất thiết phải thích dùng từ ngữ trong một tài liệu thực sự làm sáng tỏ những gì tôi đã làm ở đây trong chủ đề thứ hai.
Vì vậy, tôi đang tìm kiếm những thứ tài chính dành cho chủ sở hữu có thể có giá cao hơn một chút, trả trước 0%, lãi suất 0%, thời hạn 30 năm. Và nếu tôi có thể thuê nó và kiếm tiền từ nó, trả hết khoản nợ đó và có một cuộc sống tốt đẹp.

Dave:
Và tôi nghĩ nhìn chung mọi người gộp tài chính sáng tạo lại thành một. Và như bạn đã nói, Jamil, đó là hai việc khác nhau. Chủ đề thứ hai là khi bạn thừa nhận khoản thế chấp hiện có của ai đó, và có điều này trong các khoản thế chấp được gọi là điều khoản đến hạn bán, đó là nếu khoản thế chấp được chuyển chủ, ngân hàng có thể gọi số dư của khoản vay đến hạn. Và điều đó thường không xảy ra, nhưng vẫn có cơ hội. Và đó chính là điều bạn đang nói, rủi ro đó là quá lớn đối với bạn.

Jamil:
Đúng vậy, khi thị trường thay đổi và đặc biệt là khi các chiến lược và mọi người trở nên ồn ào, người bạn thân nhất của tôi là người ồn ào nhất thế giới khi nói đến chủ đề thứ hai. Và những người cho vay sẽ chú ý đến điều đó. Họ sẽ nhìn thấy những điều này và họ sẽ hiểu và họ sẽ nói, "Chúng ta có thích điều này không." Chúng ta có ổn với một số điều đang diễn ra ở đây không, và chúng ta có nên thắt chặt hơn và chú ý hơn đến…” Hãy nhìn xem, bạn làm sai bảo hiểm ở chủ đề thứ hai, điều khoản bán đến hạn sẽ được viện dẫn. Vì vậy nếu chúng ta phải nhón chân trong một giao dịch bất động sản thì tôi sẽ không tham gia.

Dave:
Tôi cũng nghĩ rằng điều thú vị ngoài những gì bạn đang nói về sự phổ biến của nó là trong loại hình thế chấp lãi suất tăng cao này, ngân hàng có ít động cơ hơn để cho phép bạn tiếp tục vay thế chấp 3%, bởi vì họ có thể hãy đến, coi đó là khoản nợ đến hạn và sau đó thử vay một khoản thế chấp khác với lãi suất 5%, điều này tốt hơn nhiều cho họ.

Jamil:
Chắc chắn rồi.

Dave:
Nhưng theo quan điểm của bạn, mặt khác tài trợ của người bán-

Jamil:
Giữ lấy nó.

Dave:
… về cơ bản đó là bất kỳ điều khoản nào bạn có thể thương lượng với người bán, và do đó sẽ linh hoạt hơn rất nhiều và nếu bạn thực hiện điều đó đúng cách với một hợp đồng tốt thì sẽ ít rủi ro hơn rất nhiều.

Jamil:
Chính xác. Và đó là lúc hai vụ đặt cược lớn nhất của tôi hiện tại là mua ở mức 50% ARV và nắm giữ, sau đó đi xem xét những người bán có thể không quan tâm đến việc bán giảm giá nhưng muốn đưa ra các điều khoản vì thị trường là vậy, họ phải có tính linh hoạt với nhu cầu hiện tại, tính linh hoạt mà tôi cần bạn cung cấp cho tôi là lãi suất 0%, trả trước 0%. Tôi sẽ cho bạn giá của bạn, nhưng hãy đưa nó cho tôi trong 30 năm. Tôi đảm bảo rằng tôi có thể luân chuyển tiền mặt đó, thu hút người thuê nhà, để người thuê nhà đó thanh toán khoản đó và giao tài sản đó cho con tôi. Tất cả đều tốt.

Dave:
Tuyệt vời. Chà, tôi có một câu hỏi nữa cho bạn Jamil, và sau đó tôi sẽ chuyển câu hỏi này cho Henry, là về việc lật tẩy vì một trong những điều tôi đã viết trong báo cáo là hãy thận trọng. Và trong đó tôi đã nói rằng những người chèo thuyền có kinh nghiệm, James không có mặt ở đây hôm nay, nhưng những người chèo thuyền có kinh nghiệm, Henry sẽ… Tôi sẽ hỏi bạn điều này, có lẽ đang làm rất tốt ở thị trường này, nhưng đối với tôi, nó có vẻ như một điều nguy hiểm để bắt đầu thử. Và vì vậy tôi tò mò, bạn bán rất nhiều giao dịch bán buôn của mình cho những người chèo thuyền. Bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về tâm lý thị trường với chân chèo ngay bây giờ không?

Jamil:
Họ thực sự rất lạc quan. Và một lần nữa, bởi vì bạn có thể nhận được những khoản giảm giá thực sự sâu sắc này nếu bạn ở trong một mức giá có thể tiếp cận được bởi vì hãy nhìn xem, khoản thế chấp 7% cho một ngôi nhà trị giá 400 hoặc 300, 350,000, 450,000 đô la vẫn có thể phù hợp với túi tiền của một hộ gia đình có thu nhập kép . Và trong tình huống đó, căn nhà đó sẽ được bán trên thị trường. Và nếu bạn có thể mang lại giá trị lớn, một sản phẩm tuyệt vời với thiết kế tuyệt vời và bạn chú ý đến chất lượng của sản phẩm bạn đưa ra, bạn sẽ chiếm ưu thế trong trò chơi này.
Tuy nhiên, nếu bạn là một tay chèo thiếu kinh nghiệm và bạn đang sử dụng màu xám cá heo trên tất cả các bức tường của mình mà bạn lại không làm như vậy, tôi biết tôi… màu xám vây cá heo sẽ khiến tôi phát điên. Nếu bạn không lát gạch phòng tắm lên tới trần nhà, nếu bạn cắt góc và làm những điều ngu ngốc, thì bạn sẽ bị mất áo sơ mi. Và vì thế lật kèo tuyệt đối phải có kinh nghiệm, hiểu mình đang làm gì, giữ đúng mức giá thì bạn sẽ thắng. Nếu bạn ngã, vi phạm bất kỳ quy tắc nào, bạn xứng đáng bị như vậy. Lấy làm tiếc. Bạn làm. Bạn sai lầm.

Dave:
Được rồi. Vậy, cám ơn. Henry, bạn đã gật đầu đồng ý với điều đó và tôi biết bạn đã làm rất nhiều việc. Vậy cảm giác của bạn về việc lật kèo trong năm tới là gì?

Henry:
Ý tôi là, tôi nghĩ bạn đã đóng đinh nó vào đầu. Đó là, bạn cần phải cẩn thận. Và chúng ta phải nhớ điều này, bất động sản là một trò chơi của những con số. Nó luôn luôn là một trò chơi số. Chỉ khi thị trường đang cực kỳ nóng, bạn không nhất thiết phải chú ý đến tất cả các chi tiết của các con số. Bây giờ, nếu muốn thành công, bạn phải hiểu nhiều số liệu hơn để đưa ra những lời đề nghị phù hợp. Và đối với chúng tôi, đó là một trò chơi với những con số.
Tôi chắc chắn sẽ mua một tài sản mà tôi sắp bán nếu tôi có thể mua nó với mức chiết khấu từ 50% đến 60% vì tôi nhìn vào ba lần lật trước đây của mình, ba lần lật trước đây của tôi đã bán, một lần bán với giá thấp hơn 9% so với chúng tôi đã niêm yết nó, một chiếc được bán với giá thấp hơn 17% so với giá chúng tôi niêm yết, một chiếc được bán với giá cao hơn 2% so với giá chúng tôi niêm yết.
Vì vậy, nếu bạn đang làm phép tính, thì mức giảm trung bình là khoảng 12%. Và vì vậy, nếu trước đây khi thị trường tốt hơn, chúng ta đã mua với mức chiết khấu 70% và thu được lợi nhuận lớn khi lật ngược tình thế. Vì vậy bây giờ tôi chỉ tính yếu tố đó vào mặt trước. Nếu tôi có thể mua nó với mức giảm 50%, tôi sẽ kiếm được lợi nhuận tương tự nếu không nói là tốt hơn so với khi thị trường nóng hơn vì các phân tích, dữ liệu cho tôi biết tôi thường có thể bán những ngôi nhà đó ở đâu .
Vì vậy, nếu ARV bây giờ là một con số nhất định, tôi trừ đi khoảng 12% và tôi có thể quay lại giá chào bán của mình theo cách đó. Vì vậy, chúng tôi chỉ đang tính toán kỹ hơn ở mặt trước để hiểu những gì chúng tôi sẽ mua. Và rồi tôi chỉ cần sống bằng điều đó. Tôi phải nghiêm khắc hơn với những lời đề nghị mà tôi đưa ra.
Mình hay nói đùa, vì 2021 và 2022 hay 2021 và 2020 giá sốc quá. Tôi nói, “Trời ơi, lẽ ra tôi nên mua tất cả những gì tôi đã đưa ra trong năm 2019 và 2018.” Tôi nhớ đã thực hiện các giao dịch trên 5,000 đô la vào năm 2022 hoặc 2021, điều đó thật ngớ ngẩn, nhưng nhận thức muộn màng là năm 2020. Nhưng những nguyên tắc cơ bản đó sẽ cứu tôi trong thị trường này, những nguyên tắc cơ bản mà một giao dịch không đạt được con số của tôi, ngay cả khi nó chỉ là 5,000 tắt đi, tôi sẽ không nhảy vào vì thị trường hiện tại không tha thứ. Vì thế tôi phải rất nghiêm khắc với những con số của mình. Và nếu bạn có thể làm điều đó và hiểu thị trường của mình cũng như hiểu điều gì khiến mọi người mua hàng thì Jamil hoàn toàn đúng.
Nếu đó là một hộ gia đình có hai thu nhập, nó sẽ hợp lý hơn nhiều và chỉ cần hiểu những gì thực sự đang bán. Nếu tôi nhìn vào thị trường của mình ngay bây giờ, chúng tôi vẫn đang bán khoảng 90, 90% giá niêm yết so với giá bán. Nó thường giảm từ 10 đến 12%. Vì vậy, mọi thứ đang được bán, họ đang bán khi chúng được định giá đúng với thị trường hiện tại. Vì vậy, nếu bạn có thể chú ý đến các số liệu, điều đó giúp bạn hiểu nơi mua và bạn mua cũng như kiên định về các ưu đãi của mình, tôi nghĩ việc lật kèo vẫn có thể mang lại lợi nhuận. Nhưng bạn hoàn toàn đúng, bạn phải làm điều đó một cách thận trọng và phải rất, rất nghiêm khắc.

Jamil:
Tôi muốn nhanh chóng thêm vào đó, tôi nghĩ mức giảm 12% mà Henry đang nói đến, bạn thậm chí có thể thử nghiệm điều đó với thiết kế, với một số thiết kế thực sự rất tốt. Và nếu bạn chú ý đến chất lượng của sản phẩm bạn đưa ra và bạn chú ý đến các xu hướng, bạn nhìn vào các tạp chí, bạn sẽ thấy các chương trình của HGTV là gì. Và một lần nữa, tôi nói điều này không chỉ vì tôi đang tham gia một chương trình truyền hình A&E, Triple Digit Flip, một chương trình tuyệt vời. Các bạn nên xem nó, nhưng tôi không chỉ nói vậy vì điều đó. Ý tôi là vậy. Thiết kế quan trọng ngay bây giờ và trước đây thì không. Vì vậy, nếu bạn chú ý, bạn có thể không mất 12% đó. Bạn vẫn có thể bán được với giá niêm yết đó hoặc gần với giá niêm yết vì bạn đã hoàn thành việc cải tạo.

Dave:
Và Henry, để cho rõ ràng, bạn đang nói là giảm giá niêm yết 12%, nhưng bạn vẫn thu được lợi nhuận từ những giao dịch đó chứ?

Henry:
Vâng, chúng tôi chắc chắn đã thu được lợi nhuận từ những giao dịch đó. Đó là nhờ sự thẩm định mà chúng tôi thực hiện trước thời hạn và nơi chúng tôi đưa ra lời đề nghị, thậm chí vì đây là những bất động sản mà tôi đã mua khi thị trường đi xuống và vì vậy chúng tôi chỉ dự đoán rằng nếu phải bán với giá 10 đến 12% vào lúc 10 giờ. , chúng tôi thực sự đang mong đợi mức giảm từ 10 đến 15%. Chúng ta vẫn có thể kiếm được lợi nhuận chứ? Và hoàn toàn. Vì vậy, không, tôi không kiếm được lợi nhuận như tôi mong đợi, nhưng chắc chắn là chúng tôi vẫn đang kiếm được lợi nhuận. Tôi vẫn chưa phải chịu thua lỗ.

Dave:
Tốt cho bạn. Kathy, bạn có muốn nhảy vào đó không?

Kathy:
Vâng, tôi chỉ muốn bình luận về những gì Jamil đã nói và nói rằng tôi đã thử giọng vài lần cho các chương trình flip show của HGTV, và tôi sẽ nói với nhà sản xuất rằng chúng tôi sẽ xuống nhóm cuối cùng và tôi sẽ nói, “Tôi thực sự không không thích lật đổ tài sản. Nó làm tôi sợ. Tôi là một nhà đầu tư mua và nắm giữ, và tôi nghĩ đây sẽ là một chương trình tuyệt vời về mua và giữ vì chúng tôi có thể quay phim dễ dàng hơn rất nhiều. Bạn chỉ cần nhìn chằm chằm vào tài sản trong năm năm,” và họ đã không làm điều đó, anh bạn.

Jamil:
Ồ, thật tuyệt.

Kathy:
Vì vậy, tôi không biết.

Dave:
Tôi không hiểu điều đó. Nghe có vẻ giống như một chương trình truyền hình tuyệt vời.

Kathy:
Có vẻ như một chương trình tuyệt vời. Mỗi năm giá thuê tăng 4% và bạn chỉ cần thể hiện một chút về điều đó.

Jamil:
Sân tuyệt vời. Tôi sẽ giới thiệu bạn với một số người, Kathy.

Kathy:
Được rồi. Chúng ta có thể đi dã ngoại bên ngoài nhà. Tôi không biết. Đó là lý do tại sao không có chương trình mua và giữ nào. Thật là nhàm chán.

Dave:
Nhưng về lâu dài thì vui.

Jamil:
Amen.

Dave:
Được rồi. Chà, đề xuất cuối cùng mà tôi muốn nói đến, Jamil đã chỉ trích tôi vì đã ăn cắp điều này từ Henry trước khi chúng tôi bắt đầu ghi hình, nhưng về cơ bản, một điều nữa mà tôi muốn tham gia là đầu tư vào các thành phố kết hợp. Và như Kathy thường nhắc nhở chúng tôi và chúng tôi nói chuyện rất thường xuyên trong chương trình, mọi thị trường sẽ hành xử khác nhau. Và khi chúng ta bắt đầu thấy những thành phố chiến thắng đại dịch thực sự hấp dẫn cũng đang thực sự bắt đầu thấy những sự điều chỉnh lớn nhất.
Tôi chắc chắn Jamil, bạn đã nói về điều đó khá thành thật về những gì đang diễn ra ở Phoenix và các thành phố lân cận của bạn như Boise, Las Vegas, Austin. Mặt khác, có những thành phố thường không được đánh giá cao nhưng lại có dòng tiền mạnh. Nói chung, đây là những thành phố như Detroit hay Milwaukee hoặc nhiều nơi ở Trung Tây, và đó là cách mọi thứ đã từng diễn ra trước đại dịch, có một số thành phố có dòng tiền thực sự mạnh, nhưng họ không đánh giá cao như vậy. nhiều.
Sau đó, có những thành phố được đánh giá cao một cách điên cuồng, nhưng nhìn chung chúng không mang lại nhiều dòng tiền. Nhưng có những thành phố kết hợp này và tôi nghĩ dự đoán của tôi là chúng ta sẽ quay trở lại mô hình khu vực trước đại dịch, nơi một số thị trường sẽ tiếp tục mang lại dòng tiền lớn. Một số sẽ đánh giá cao, nhưng không phải cả hai đều giống như chúng ta đã thấy trong hai năm qua. Nhưng có một số thành phố làm tốt cả hai điều đó và đó là những thành phố kết hợp mà tôi đề xuất. Henry, tôi đoán bạn sẽ coi Tây Bắc Arkansas là một trong những vùng đó?

Henry:
Ừ, anh bạn. Tuyệt đối. Đó là một thành phố lai tuyệt vời. Bạn biết tôi mà, đó là những thị trường không hấp dẫn.

Jamil:
Hãy sử dụng thuật ngữ nhàm chán của Dave. Nhạt nhẽo.

Henry:
Vâng, điều đó rất đúng. Điều đó rất đúng. Đó là những thị trường nhàm chán, những nơi mà mọi người thường không nghĩ đến khi họ nghĩ đến việc đầu tư ra ngoài tiểu bang. Đây là một đất nước rộng lớn. Có rất nhiều nơi có thể mang lại cho bạn dòng tiền lớn và/hoặc sự đánh giá cao. Một lần nữa, điều thú vị là đây là một trò chơi dữ liệu và thay vì nhìn vào các số liệu bất động sản, bạn đang xem xét nhiều chỉ số kinh tế hơn.
Và nếu bạn có thể tìm thấy các chỉ số kinh tế về điều gì thúc đẩy mọi người sống ở đó xét về mặt nền kinh tế, thì nếu bạn nhìn vào một số loại công việc nhất định và sau đó nhìn vào mức tăng trưởng việc làm trong các ngành đó trong khu vực đó, rồi so sánh rằng với mức giá trung bình của những ngôi nhà dành cho một gia đình hoặc những ngôi nhà nhỏ dành cho nhiều gia đình trong khu vực, bạn có thể tìm thấy một số khu vực khá hấp dẫn mang lại sự tăng trưởng việc làm, tăng trưởng trong các ngành đang phát triển và giá thuê đang tăng hoặc không đổi.
Nhưng nếu bạn biết rằng mọi người đang chuyển đến đó và họ phải làm những công việc này, điều đó sẽ mang lại cho bạn một dấu hiệu tuyệt vời về những nơi có khả năng mang lại cho bạn dòng tiền phi thường với mức giá đầu vào hợp lý. Vì khả năng chi trả nên nó mang tính chủ quan. Vì vậy, đối với những người hiện đang sống ở một thành phố, họ có thể cảm thấy rằng họ không đủ khả năng chi trả để sống ở đó, nhưng nếu những người đó ở Cleveland và sau đó ai đó từ California đang cố gắng đầu tư và họ thấy mức giá đó, mức giá đó chỉ vào một nơi như Cleveland hoặc một số thành phố khác tương tự, nó có vẻ hợp lý hơn nhiều vì đồng đô la của họ còn đắt hơn rất nhiều.
Và vì vậy, chỉ cần chú ý đến các chỉ số kinh tế trong công việc hoặc ngành mà bạn cảm thấy sẽ tồn tại trong một thời gian và sau đó so sánh điều đó với những gì bạn sẽ phải trả so với giá thuê. Đây không phải là môn toán khó. Bạn có thể tìm thấy một số thị trường không hấp dẫn hoặc những thị trường nhàm chán sẽ mang lại cho bạn dòng tiền phi thường.

Dave:
Tuyệt đối. Và một số địa điểm mà tôi liệt kê trong báo cáo là Birmingham, Alabama, Philadelphia và Madison, Wisconsin, nhưng có rất nhiều địa điểm như vậy ở ngoài kia. Kathy, bạn nghĩ gì về điều này? Tôi biết bạn luôn nói về việc xem xét các chỉ số kinh tế vĩ mô lớn này. Bạn có nghĩ rằng chúng ta sẽ quay trở lại một số vấn đề khác không, kiểu phân kỳ truyền thống ở các thị trường khu vực vốn là điều bình thường ở thị trường nhà đất đã biến mất sau đại dịch?

Kathy:
Tôi nghĩ rằng nó thực sự chỉ phụ thuộc vào mục tiêu của bạn. Nếu bạn đang ở một giai đoạn trong cuộc đời mà bạn thực sự chỉ đang tìm kiếm dòng tiền, bạn không thực sự cần tăng trưởng, bạn chỉ muốn đi du lịch khắp thế giới hoặc nuôi dạy con cái, bất cứ điều gì bạn muốn làm và có dòng tiền hỗ trợ lối sống của bạn thì bạn muốn tham gia vào các thị trường dòng tiền đó. Và đó thường là những thị trường chưa tăng giá quá nhiều.
Và do đó, tỷ lệ giá thuê cân bằng và Birmingham luôn nằm trong danh sách của chúng tôi về điều đó, đối với thị trường dòng tiền. Chúng tôi yêu Birmingham. Đó là một thành phố tuyệt vời. Tại Real Wealth, điều đó đã có trong danh sách của chúng tôi. Indianapolis phù hợp với điều đó, Thành phố Kansas. Đây là những thị trường hoạt động bình thường. Có đủ mức tăng trưởng và tăng trưởng việc làm để bạn có thể nhận được một chút đánh giá cao và dòng tiền ở bất kỳ thị trường nào.
Tuy nhiên, nếu bạn thực sự đang cố gắng xây dựng một danh mục đầu tư và phát triển sự giàu có của mình để trở thành triệu phú thì điều đó không nhất thiết sẽ xảy ra. Mặc dù vài năm gần đây nhưng những khu vực đó đã tăng lên khá nhiều. Và chúng tôi đã mua ở những khu vực đó vào năm 2012 và 2010. Ý tôi là, tôi nghĩ chúng tôi đã trả 30, 40,000 đô la cho những tài sản có giá trị gấp bốn hoặc năm lần ngày nay. Vì vậy, tùy thuộc vào thời điểm bạn mua và liệu giá đã giảm đủ thấp hay chưa, bạn cũng có thể thấy sự tăng giá thực sự ở những thị trường đó.
Nhưng một lần nữa, nếu bạn đang cố gắng tăng giá trị tài sản ròng thì cá nhân tôi vẫn muốn tham gia vào những thị trường tăng trưởng đó và ngay bây giờ bạn có thể đạt được một thỏa thuận. Tốt hơn năm ngoái, đặc biệt nếu bạn có thể thương lượng với người bán để họ giảm điểm cho khoản vay của bạn. Và đây là những gì chúng ta đang thấy.
Ý tôi là, mọi người đang nói về việc mọi thứ đang thực sự chậm lại, nhưng chúng tôi không thấy điều đó ở Real Wealth. Chúng tôi tổ chức một hội thảo trực tuyến và mọi thứ đều được bán trong hội thảo trực tuyến đó vì người bán, chúng tôi đã thương lượng với người bán để trả hai điểm để mua với mức giá thấp hơn. Vì vậy, họ đang nhận được một thỏa thuận mua hàng tốt hơn và họ đang nhận được mức lãi suất cực kỳ tốt và dòng tiền đó chảy vào một thị trường tăng trưởng.
Vì vậy, với tôi, đó là nơi tôi muốn trở thành. Bây giờ, với quỹ của chúng tôi ở Dallas, chúng tôi vẫn đang có được cả hai. Nó có cảm giác lai tạp, nhưng tôi biết chuyện gì đang xảy ra ở đó. Có một sân bay mới sắp đến, điều mà tôi thực sự không muốn nói vì bây giờ mọi người đều biết điều đó, nhưng tôi chỉ nói thôi. Và rất nhiều ông chủ lớn đang xây dựng nhà máy, xây dựng trụ sở chính, họ sẽ không sớm biến mất. Vì vậy, đối với tôi, nó giống như một thị trường lai siêu tăng áp ở Bắc Dallas và Nam Dallas, gần như ở khắp Texas, thành thật mà nói. Vì vậy, vâng, vì đây là một cuộc tranh luận, tôi sẽ tranh luận với bạn và nói thay tôi rằng, tôi vẫn muốn tham gia vào các thị trường siêu tăng trưởng, dòng tiền đó.

Dave:
Đẹp. Tôi thích nó.

Jamil:
Cô ấy thích bánh và ăn bánh.

Kathy:
Tôi thích bánh, bánh và nhiều bánh hơn, rồi tôi phải lao vào cái lạnh để đốt cháy hết.

Henry:
Dave, tôi muốn hỏi bạn một câu. Vì vậy, nếu bạn đang xem xét các thị trường kết hợp này, đối với tôi vấn đề là xem xét các chỉ số kinh tế cũng như tăng trưởng việc làm là gì, bởi vì đó cũng là dấu hiệu cho thấy mọi người sẽ có tiền để có thể mua những thứ này . Nhưng một số số liệu khác mà bạn đang xem sẽ đảm bảo rằng bạn sẽ nhận được sự đánh giá cao cũng như dòng tiền là gì?

Dave:
Vâng, tôi nghĩ đó không phải là khoa học tên lửa. Giống như tăng trưởng dân số và tăng trưởng kinh tế là hai thứ. Và chúng ta nói rất nhiều về tăng trưởng việc làm, nhưng tôi nghĩ một điều mọi người bỏ qua là một điều thực sự dễ dàng khác là tăng trưởng tiền lương và thu nhập ròng ở những thị trường này. Bởi vì nếu bạn mong đợi tiền thuê nhà tăng và giá cả tăng, bạn không chỉ cần số lượng việc làm mà còn cần chúng được trả lương cao hơn.
Vì vậy, tôi nghĩ đó là một số điều dễ dàng mà mọi người có thể xem xét là tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ tăng lương, tỷ lệ thất nghiệp mà tôi nghĩ sẽ đặc biệt quan trọng trong vài năm tới. Và nếu bạn muốn thận trọng, điều mà tôi khuyến nghị trong thị trường này, tôi sẽ xem xét tỷ lệ thất nghiệp lịch sử trước đại dịch, bởi vì những gì xảy ra trong đại dịch thật điên rồ. Chúng tôi đã thấy một điều chưa từng có. Nhưng hãy nhìn lại các thị trường, điều gì đã xảy ra ở các thị trường khác nhau trong cuộc suy thoái kinh tế vừa qua hoặc cuộc suy thoái kinh tế vừa qua và xem thị trường nào hoạt động tốt, thị trường nào kiên cường hơn so với các thị trường khác về tăng trưởng việc làm, tăng trưởng tiền lương và tăng trưởng dân số bởi vì những điều đó có lẽ là những nền kinh tế đa dạng nhất và có lẽ họ sẽ tiếp tục phát triển khá tốt trong tương lai.

Henry:
Tôi nghĩ một trong những lợi ích khác của những khu chợ nhàm chán hoặc kém hấp dẫn là chúng thường nằm ở đâu đó ở giữa đất nước và rất nhiều nơi trong số này có mức tăng trưởng vượt bậc trong vài năm qua là các thành phố ven biển hoặc những nơi gần hơn. đến bờ biển, và ngay cả trong thời kỳ suy thoái vừa qua ở đây, chúng tôi không bị ảnh hưởng nặng nề nhưng chúng tôi thấy điều đó đang đến. Chúng tôi đã thấy tác động lan tỏa của những gì đã xảy ra ở bờ biển sắp tới.
Và tất cả những gì cần nói là nếu bạn định đầu tư vào một số thị trường này, bạn không chỉ có thể tìm thấy dòng tiền và sự đánh giá cao của mình mà những gì sắp xảy ra cũng sẽ không gây ngạc nhiên nhiều cho bạn. Bạn có thể lập kế hoạch về cách tiếp cận những tài sản này khi biết điều gì sẽ xảy ra. Vì vậy, bạn có tầm nhìn xa khi mua hàng ở những thị trường này.

Jamil:
Điều cuối cùng cần nói thêm, hãy chú ý, đặc biệt là trong những thị trường này, một lần nữa, thị trường nhàm chán, thị trường không hấp dẫn, bạn muốn gọi nó là gì đi nữa, chúng có những chiếc túi rất gợi cảm bên trong. Có những khu vực ở Birmingham mà tôi chắc chắn sẽ thích thú, đi chơi và mua nhà. Có rất nhiều hoạt động giải trí, ẩm thực, những điều tuyệt vời để làm. Vì vậy hãy lưu tâm đến điều đó. Nếu bạn định thận trọng, hãy thận trọng trong những thị trường đó, nhưng hãy tìm những điểm bùng nổ ở những thị trường nhàm chán, kém hấp dẫn đó và bạn không thể thua được.

Dave:
Được rồi. Chà, tôi nghĩ chúng tôi đã đề cập đến 10 trong số 2023 đề xuất cho năm XNUMX. Vì vậy, nếu bạn muốn xem lại các đề xuất khác, hãy truy cập bigpockets.com/report. Phần cuối cùng của báo cáo chỉ là năm câu hỏi mà tôi có. Tôi thực sự không có ý kiến ​​gì về bất kỳ ai trong số họ. Đó chỉ là năm điều có thể sẽ tác động đến thị trường nhà ở trong năm tới và năm tới, nhưng có rất nhiều điều không chắc chắn về chúng. Và bạn có thể đọc tất cả về họ, nhưng có một điều đặc biệt tôi muốn hỏi các bạn khi chúng ta kết thúc chương trình ở đây.
Và đó là về thị trường bất động sản thương mại. Nói chung, những gì chúng ta nói đến hôm nay chủ yếu là nhà ở, từ 2023 căn trở xuống, nhưng thị trường bất động sản thương mại thì rất khác. Nó được quyết định bởi rất nhiều nguyên tắc và biến số khác nhau. Điều tôi đặc biệt quan tâm là các khoản vay được tạo ra như thế nào trong lĩnh vực bất động sản thương mại. Vì vậy, chúng ta hãy nói về điều đó một chút. Kathy, bạn đã ám chỉ đến điều này sớm hơn khi nói rằng bạn nghĩ… bạn sẽ tránh nó trong ít nhất nửa đầu năm XNUMX. Bạn có thể cho chúng tôi biết lý do không?

Kathy:
Vì Brian Burke, nếu bạn chưa nghe cuộc phỏng vấn On The Market đó, hãy lắng nghe. Tôi đã từng nói rồi, bất cứ khi nào tôi gặp anh ấy, thường là ở những sự kiện khác nhau, tôi sẽ kéo anh ấy sang một bên và nói, “Anh đang làm gì vậy?” Bởi vì anh ấy rất hiểu biết và anh ấy đã rất thành công.
Thị trường thương mại vẫn chưa hạ cánh. Theo ý kiến ​​​​của tôi, nó hơi rơi tự do, nhưng nó thậm chí còn chưa biết điều đó. Nó không biết. Nó giống như nó lao ra khỏi vách đá và nó chỉ là một trong những bộ phim hoạt hình, không biết nó đang rơi xuống. Vì vậy, rất nhiều người bán vẫn chưa biết chuyện gì đang xảy ra và rất nhiều người mua cũng vậy. Nhưng câu chuyện lớn là tiền. Bất động sản không hoạt động nếu không có đòn bẩy trong hầu hết các trường hợp và chắc chắn không phải trong lĩnh vực thương mại, hầu hết mọi người không có 150 triệu để đầu tư vào một tòa nhà hoặc 30 triệu hoặc bất cứ thứ gì. Vì vậy, nó chỉ phụ thuộc vào đòn bẩy.
Và hiện tại, đòn bẩy thực sự đang được đặt ra vấn đề bên cạnh tỷ lệ cao hơn, điều này ảnh hưởng hoàn toàn đến giá trị của tài sản và bằng cách nào đó mọi người không thấy điều đó khiến tôi khó hiểu. Giống như khi chi phí của bạn tăng lên, giá trị của tài sản đó sẽ giảm xuống trừ khi bạn có thể tăng thu nhập nhưng bạn không thể làm vậy vì giá thuê đang dần ổn định. Vậy bạn sẽ làm thế nào để những con số này hoạt động?
Nhưng vấn đề lớn hơn một lần nữa là ở một podcast khác quá tuyệt vời trên thị trường thanh khoản, ngân hàng nào sẽ cho vay và thậm chí có tiền để cho vay bất động sản thương mại dựa trên kịch bản và tình huống? Vì vậy, với rất nhiều thiết lập lại sắp xảy ra khi tài sản khá tốt, tài sản tốt có các khoản vay sắp đến hạn và chúng sẽ phải tinh chỉnh, tiền có thể không có ở đó và nếu họ tìm được tiền, nó sẽ đắt hơn. Tôi thực sự lo lắng. Tôi hơi lo ngại về những gì sắp xảy ra trên thị trường thương mại và có thể nó sẽ được khắc phục và xoay chuyển tình thế. Có thể Fed sẽ vào cuộc và cứu tất cả những người bạn của họ trong lĩnh vực bất động sản, bất động sản thương mại. Tôi không biết, chuyện đó đã xảy ra. Chúng ta đừng quên rằng các ngân hàng lớn thường bảo lãnh lẫn nhau. Họ cũng không muốn đi xuống. Đó có thể là một giải pháp ở đó. Tôi không biết. Tôi sẽ tránh xa nó cho đến khi nó ổn định.

Dave:
Nói rõ hơn thì chúng ta đã có Brian Burke vào tuần trước. Đó là một chương trình tuyệt vời nếu bạn muốn xem nó. Mới đó mà đã một tuần rồi. Tôi nghĩ nó giống như chương trình 69 hoặc 70. Và Kathy cũng đang đề cập đến cuộc trò chuyện giữa chúng tôi với Giám đốc điều hành của Fundrise, Ben Miller, để nói về đòn bẩy trong bất động sản thương mại, đó là tập 65 nếu bạn muốn xem thử.

Kathy:
Những điều đó thật tuyệt vời.

Dave:
Vâng, những chương trình tuyệt vời nếu bạn muốn nghe. Jamil, bạn nghĩ gì về vấn đề thương mại?

Jamil:
Tôi đã có được một cái nhìn sâu sắc thực sự thú vị khi trò chuyện với Grant Cardone gần đây và anh ấy dự đoán một tình huống thảm khốc trong không gian đa gia đình sắp xảy ra. Và đây là dự đoán của anh ấy, rằng rất nhiều người đã mua một số tài sản tuyệt vời thông qua một số khoản tài trợ cầu nối rất ngắn hạn vì thị trường quá nóng và quá sôi động và mọi người tham gia và có rất nhiều tổ chức và rất nhiều các giao dịch mua đã được thực hiện, và rất nhiều khoản nợ sắp đến hạn và không khoản nào trong số đó có thể được tái cấp vốn.
Và vì vậy sẽ có một sự bùng nổ đáng kinh ngạc, ông ấy gọi đó là vụ sập cây cầu lớn sắp diễn ra và sẽ có một cơ hội lớn trong việc đầu tư của nhiều gia đình, nhưng không phải bây giờ. Và vì vậy tôi là một fan hâm mộ của Grants. Tôi xem những gì anh ấy làm trong lĩnh vực đầu tư của nhiều gia đình.
Cá nhân tôi, các bạn đều biết câu chuyện của tôi với nhiều gia đình. Mỗi lần tôi chạm vào đầu đốt, tôi đều bị bỏng. Và thật may mắn là tôi đã không mua tài sản trị giá 12 triệu rưỡi đô la mà tôi định mua bởi vì tôi sẽ ở đây ngay bây giờ và khóc hết nước mắt vì tôi thực sự sẽ mất hàng triệu đô la. Thay vào đó, tôi bỏ đi khoản tiền đặt cọc trị giá nửa triệu đô la để sống thêm một ngày nữa. Và thế là tôi sắp trở thành một trong số những người đó. Tôi sắp trở thành một trong những người trên cây cầu sắp sập. Và tôi nghĩ sẽ có rất nhiều nhà đầu tư ngoài kia bị cuốn vào đó.

Dave:
Vâng, có rất nhiều điều đó. Trước hết, câu chuyện của bạn với tài sản đó là một chuyến tàu lượn siêu tốc. Như một lời nhắc nhở, Jamil sẽ mua một hợp đồng. Anh ta đã phải rời bỏ nó vì vấn đề tài chính và mất rất nhiều tiền đặt cọc. Nhưng bây giờ bạn đang nói rằng bạn rất vui vì điều đó mặc dù tôi chắc chắn rằng lúc đó điều đó thật đau lòng, nhưng mọi chuyện có thể còn tồi tệ hơn nếu bạn thực sự thực hiện thỏa thuận.

Jamil:
Ồ, tôi sẽ mất hàng triệu triệu đô la. Tôi không thể nào thoát khỏi chuyện đó bởi vì một lần nữa, chúng tôi lại phải trả quá nhiều cho tình hình hiện tại và chúng tôi sẽ phải đầu tư tiền vào việc cải thiện vốn. Chúng tôi chắc chắn sẽ tiến hành cải tạo rất nhiều ở đó. Chúng tôi đã cố gắng tăng giá thuê nhưng có thể chúng tôi đã không làm được điều đó. Và khi đến lúc phải tái cấp vốn, tất cả những người cho vay này sẽ nhìn chúng tôi và nói, "Xin lỗi, điều này không còn hiệu quả nữa." Và vì vậy, chúng tôi sẽ phải đến bàn đàm phán với nhiều thanh khoản hơn, điều mà chúng tôi có thể đã không có. Và vì vậy, có lẽ chúng tôi đã phải trả lại tài sản và mất khoản trả trước, mất chi phí cải tạo và để một số nhà đầu tư khác đến và tận dụng cơ hội.
Và đó chính xác là những gì sẽ xảy ra, và tôi nghĩ rằng sẽ có rất nhiều cơ hội và rất nhiều tình huống giống hệt như vậy sẽ đến với bạn trong 12 đến 18 tháng tới mà mọi người sẽ có thể để tận dụng. Và như Kathy đã nói, nỗi đau hay niềm vui, nỗi đau của ai đó sẽ là niềm vui của ai đó trong tình huống đó. Tôi chỉ mừng vì đó không phải là tôi.

Dave:
Vâng, ý tôi là, đó là một điểm tốt. Bất kể bất động sản thương mại, chỉ cần bài học hay về cách nhận biết chi phí chìm và tránh xa nó cũng như kiểm soát thiệt hại. Tôi chắc chắn rằng bạn sẽ đau lòng khi từ bỏ điều đó, nhưng nó đang hạn chế rủi ro giảm giá của bạn và thực sự rõ ràng đây là bước đi đúng đắn vào thời điểm này. Henry, còn bạn thì sao? Bạn đang nghĩ gì về thị trường thương mại?

Henry:
Vâng, anh bạn, rõ ràng là tôi đang thận trọng với nó. Tôi không thực hiện các giao dịch thương mại lớn, không phải là tôi sẽ không thực hiện các giao dịch thương mại phù hợp, nhưng tôi luôn ở cùng một con thuyền và đây chỉ là triết lý đầu tư của tôi nói chung. Nếu tôi định làm điều gì đó ngoài bánh mì và bơ thông thường của mình, thì bánh mì và bơ của tôi là đơn lẻ, đa cấp nhỏ, mua và giữ và lật một gia đình. Nếu tôi định làm điều gì đó ngoài việc đó, thì đó phải là một thỏa thuận tự thực hiện, không cần đắn đo. Và tôi chưa nhìn thấy nhiều cơ hội như vậy. Tôi thực sự thấy điều ngược lại.
Tôi đã thấy mọi người đến và trả số tiền khổng lồ cho những giao dịch quy mô lớn dành cho nhiều gia đình này, và thậm chí cụ thể hơn là ở thị trường địa phương của tôi, có rất nhiều công trình xây dựng mới, quy mô lớn, tài sản hạng A, dành cho nhiều gia đình đang được xây dựng. được xây dựng. Ý tôi là, theo nghĩa đen, bạn có thể lái xe 5 dặm và thấy 5 địa điểm khác nhau đang được xây dựng, và tất cả đều là hạng A, tất cả đều đang cạnh tranh với nhau.
Và khi những thứ này sắp hoàn thành, tôi lái xe qua, và bãi đậu xe vẫn chưa đầy. Vì vậy, tôi biết đã có rất nhiều tiền được huy động và đổ vào những tài sản này, và vì vậy tôi nghĩ sẽ có cơ hội, giống như Jamil và Kathy đã nói về những người không thể tài trợ cho những tài sản này khi các khoản vay đến hạn. Nhưng tôi cũng nhìn thấy cơ hội ở khu căn hộ hạng C vì tôi nghĩ họ không được quan tâm nhiều, bởi vì những gì tôi thấy là mọi người khi họ muốn mua căn hộ chung cư hạng A, họ muốn mua căn hộ hạng A, họ muốn đổ hết tiền vào hạng A, nhưng có cơ hội phi thường ở hạng B và C, đặc biệt là ở các thị trường xe hybrid mà bạn đang nói đến, bởi vì không phải tất cả mọi người ở những thị trường xe hybrid này đều mua. Và vì vậy tôi sẽ mua đúng cơ hội hạng B, C. Tôi sẽ tránh xa hạng A trong thị trường của mình.

Dave:
Được rồi, tuyệt vời. Tôi có xu hướng đồng ý với các bạn. Tôi đang đi ngược lại một trong những quy tắc hoặc quy tắc kinh nghiệm của mình về bất động sản để không cố gắng tính toán thời gian cho thị trường, nhưng với thị trường thương mại, tôi nghĩ rằng tôi đang cố gắng tính toán thời gian cho thị trường một chút. Khi Kathy và tôi nói chuyện với Brian, anh ấy đã nói rất hay. Anh ấy nói rằng giống như một cuộc định giá đang diễn ra, hoặc tôi quên chính xác anh ấy đã nói như thế nào, Kathy ạ, nhưng về cơ bản anh ấy nói, “Hiện tại mọi người không biết cách định giá tài sản của nhiều gia đình và đó không phải là trò chơi mà tôi muốn trở thành một phần của Tôi sẽ đợi cho đến khi người mua và người bán hiểu ra điều đó, và với tư cách là một nhà đầu tư thụ động, tôi sẽ đợi xem họ sẽ đến đâu trước khi quay trở lại vấn đề đó.”
Tôi cũng giới thiệu, nghe, xem, chiếu 721 trên podcast Bất động sản. Tôi vừa ghi âm xong điều đó với Giám đốc điều hành của Bigger Pocket, Scott Trench, người chia sẻ suy nghĩ của mình về thị trường bất động sản thương mại. Những hiểu biết thực sự thú vị ở đó. Vì vậy, nếu bạn muốn tìm hiểu thêm một chút về điều đó, hãy xem 721 trên Triển lãm Bất động sản.
Được rồi, cảm ơn mọi người rất nhiều. Điều này đã được rất nhiều niềm vui. Nếu bạn muốn đọc lại báo cáo đầy đủ, hãy truy cập bigpockets.com/report. Nó chứa đầy đủ các loại thông tin, bối cảnh, bối cảnh, đề xuất, suy nghĩ cho năm tới. Nếu bạn muốn đầu tư vào năm 2023 và tận dụng một số cơ hội cũng như tránh một số rủi ro mà chúng tôi đã đề cập trong chương trình này, hy vọng đó sẽ là nơi tốt để bạn bắt đầu.
Và tất nhiên, hãy tiếp tục nghe podcast này trong suốt năm, nơi chúng tôi sẽ cập nhật cho bạn về điều kiện thị trường và giúp bạn điều chỉnh chiến lược đầu tư bất động sản của mình để đáp ứng các điều kiện thị trường đó.
Henry, Kathy Jamil, cảm ơn tất cả các bạn rất nhiều vì đã có mặt ở đây. Cảm ơn tất cả các bạn đã lắng nghe và chúng tôi sẽ gặp lại các bạn lần sau trên On The Market. On The Market do tôi, Dave Meyer và Kailyn Bennett tạo ra, Kailyn Bennett sản xuất, Joel Esparza và Onyx Media biên tập, nghiên cứu của Pooja Genal và xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến toàn bộ nhóm Bigger Pockets.
Nội dung trên chương trình On The Market chỉ là ý kiến. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến ​​và chiến lược đầu tư.