Nguồn cung tăng đột biến có thể làm tăng giá nhiều gia đình trong năm nay

Bất động sản thương mại đang phải đối mặt với sức ép từ nhiều phía. Căng thẳng chính là lãi suất tăng cao, đang gây áp lực lên tỷ lệ giới hạn (làm giảm giá trị tài sản), khiến chi phí tái cấp vốn ngày càng khó khăn và tốn kém. Nhưng có một rủi ro khác phát sinh, đặc biệt đối với phân khúc bất động sản thương mại dành cho nhiều gia đình: tình trạng dư cung. Dữ liệu gần đây cho thấy rằng có thể có tình trạng dư thừa ngắn hạn các căn hộ chung cư được tung ra thị trường vào thời điểm không thích hợp. 

Để giải thích đầy đủ vấn đề này, chúng ta hãy nhìn lại xu hướng xây dựng các khu nhà dành cho nhiều gia đình (được định nghĩa là những khu nhà có năm căn hộ trở lên) trong vài thập kỷ qua. Như bạn có thể thấy trong biểu đồ bên dưới, sau khi số lượng căn hộ nhiều gia đình sụt giảm nghiêm trọng từ năm 2008-2014, việc xây dựng nhiều căn hộ và tổng số căn hộ nhiều gia đình đã tăng lên đáng kể. 

Kể từ khi bắt đầu đại dịch, xu hướng xây dựng nhiều hộ gia đình ngày càng bùng nổ và tính đến quý 4 năm 2022, lần đầu tiên đã vượt qua một triệu căn hộ đang được xây dựng (ít nhất là theo dữ liệu của CoStar).

Tất nhiên, phải mất vài tháng, nếu không muốn nói là nhiều năm, để xây dựng những căn hộ cho nhiều gia đình, ngay cả trong những thời điểm thuận lợi. Nhưng những năm gần đây không hề dễ dàng đối với các nhà xây dựng – ít nhất là về mặt tiến độ giao hàng. Với các vấn đề về chuỗi cung ứng và hạn chế về lao động, việc xây dựng đã mất nhiều thời gian hơn. Xu hướng này dẫn đến tình trạng dư thừa hàng tồn kho vẫn chưa được tung ra thị trường. Nhìn vào biểu đồ bên dưới, bạn có thể thấy dự báo của CoStar về các đơn vị được giao cho thấy năm 2023 là mức cao nhất trong lịch sử, còn năm 2024 sẽ giảm một chút nhưng vẫn ở mức cao. Đúng, dự báo là khó, nhưng dự báo việc giao hàng xây dựng dễ hơn một chút so với các bộ dữ liệu khác. Do thực tế là các nhà xây dựng và nhà phát triển cần phải xin giấy phép xây dựng nên có dữ liệu chắc chắn về các dự án đã được lên kế hoạch và đang triển khai. Cá nhân tôi coi dự báo này nghiêm túc hơn một chút so với các dự báo khác. 

Nguồn cung tăng không phải là vấn đề nếu có nhu cầu tương ứng để “hấp thụ” các căn hộ mới - nhưng thực tế không có. Nhu cầu đang giảm dần. 

Biểu đồ dưới đây kể một câu chuyện rất hấp dẫn. Đầu tiên, hãy nhìn vào các thanh màu xanh. Điều đó cũng giống như những gì chúng tôi đã xem xét ở trên—số lượng giao hàng lớn trong hai năm tới. Nhưng sau đó hãy nhìn vào các thanh màu cam hiển thị “Sự hấp thụ” (một thước đo bất động sản thương mại đo lường nhu cầu). Nó không theo kịp. 

Sau một năm đặc biệt về nhu cầu vào năm 2021, “sự hấp thụ ròng” (hấp thụ - nhu cầu) chuyển sang âm, nghĩa là nguồn cung đang tràn vào thị trường nhiều hơn nhu cầu. Đó là vào năm 2022! Vào năm 2023, dự kiến ​​sẽ còn có nhiều đơn vị hơn nữa được đưa vào hoạt động và như biểu đồ này cho thấy, nhu cầu dự kiến ​​sẽ không theo kịp. Tất nhiên, một số nhà xây dựng có thể hủy bỏ hoặc tạm dừng dự án của họ, nhưng đó là một điều đề xuất đắt giá mà các nhà xây dựng có xu hướng tránh nếu có thể. 

Điều gì xảy ra khi cung vượt quá cầu? Tỷ lệ tuyển dụng tăng lên, như bạn có thể thấy dự báo trong phép chiếu CoStar này. Đây sẽ là mối quan tâm của bất kỳ ai trong không gian đa gia đình và bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào. Nguồn cung tăng và tỷ lệ trống tăng tương ứng có thể làm giảm thu nhập và đẩy giá thuê xuống. Dữ liệu tôi đang trình bày và phân tích của tôi liên quan đến bất động sản thương mại, nhưng áp lực giảm giá thuê và tỷ lệ trống gia tăng ở nhiều hộ gia đình có khả năng tràn vào thị trường nhà ở ở một số khu vực nhất định. 

Tất nhiên, dữ liệu cấp quốc gia này không nói lên toàn bộ câu chuyện. Tôi đã xem xét một số thị trường riêng lẻ để xem điều này đang diễn ra như thế nào ở cấp độ khu vực. Những gì tôi nhận thấy là một số thị trường nhất định có nguy cơ bị xây dựng quá mức. Tôi đã chọn mẫu gồm năm thị trường mà tôi cho rằng có nguy cơ tăng tỷ lệ trống và giảm giá thuê cho nhiều gia đình: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Bãi biển Myrtle, Nam Carolina; Colorado Springs, Colorado; và Austin, Texas.

Các thị trường này đều có dự án xây dựng quan trọng, với số lượng lớn căn hộ dự kiến ​​tung ra thị trường so với nguồn cung hiện tại và so với nhu cầu dự kiến. 

Mặt khác, nhiều thành phố mà tôi thấy là những thành phố nhỏ hơn vẫn đang hoạt động tương đối tốt. 

Missoula, Montana; Athens, Gruzia; Trung du, Texas; Provo, Utah; và Topeka, Kansas, đều có mức hấp thụ ròng ổn định và quy trình xây dựng của họ rất hợp lý so với mức tồn kho hiện tại. Đối với tôi, những thành phố này có nguy cơ bị bỏ trống và giảm giá thuê thấp hơn nhiều. 

Mỗi thị trường là duy nhất và tôi chỉ đưa ra một vài ví dụ về thị trường có rủi ro và không có rủi ro. Nhưng tôi khuyến khích bạn tự mình thực hiện một số nghiên cứu và xác định xem thị trường của bạn đang hoạt động như thế nào về mặt xây dựng. Bạn có thể tìm thấy rất nhiều dữ liệu tốt miễn phí trên Trang web của Cục Dự trữ Liên bang St. Louis hoặc chỉ bằng cách tìm kiếm dữ liệu hấp thụ trên Google cho khu vực địa phương của bạn. 

Kết luận

Bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình đang chứng kiến ​​tình trạng dư thừa nguồn cung tung ra thị trường vào thời điểm không thích hợp, khi lãi suất tăng đang gây áp lực giảm giá và áp lực dòng tiền lên các nhà khai thác. Do đó, năm 2023 và 2024 có thể là những năm khó khăn trong không gian đa gia đình đối với các nhà khai thác hiện tại. 

Điều quan trọng cần lưu ý ở đây là tình trạng dư cung và thiếu hụt cầu có thể sẽ diễn ra trong ngắn hạn. Xu hướng xây dựng và nhân khẩu học dài hạn hỗ trợ nhu cầu mạnh mẽ về các căn hộ cho thuê dành cho nhiều gia đình trong tương lai, đây là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư. Ví dụ, một nghiên cứu gần đây cho thấy Hoa Kỳ cần thêm 4.3 triệu căn hộ đa gia đình trong 12 năm tới để đáp ứng nhu cầu. Hiện tại, việc thành lập hộ gia đình có thể đang giảm do điều kiện kinh tế ngắn hạn. Lạm phát đang tác động tiêu cực đến khả năng chi tiêu của người thuê nhà và sự bất ổn về kinh tế đang ngăn cản thanh niên Mỹ thành lập hộ gia đình riêng của họ. Không rõ khi nào khó khăn kinh tế này sẽ kết thúc, nhưng khi điều đó xảy ra, nhu cầu có thể sẽ tăng trở lại. 

Với điều này, các nhà đầu tư có thể có cơ hội mua hàng tốt trong những tháng và năm tới. Với tỷ lệ trần có khả năng tăng, giá cho nhiều gia đình sẽ giảm. Nếu NOI cũng giảm do vấn đề dư cung, điều đó sẽ đẩy giá xuống hơn nữa. Điều này có thể cho phép các nhà phát minh có chút năng lực khô hạn tham gia vào thị trường đa dòng với mức giá hấp dẫn, nhưng hãy nhớ rằng đây là thời điểm đầy rủi ro. Hãy cẩn thận không chỉ mua bất cứ thứ gì và phải hiểu chi tiết về động lực thị trường ở khu vực địa phương của bạn.

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.