Giá nhà ở Amsterdam thực tế cao nhất trong 400 năm. Phân tích bong bóng

Giá nhà ở Amsterdam, đã điều chỉnh theo lạm phát, chưa bao giờ cao như vậy kể từ khi lịch sử được ghi lại. Bên cạnh lãi suất thấp, nguyên nhân khiến giá cả tăng nhanh là chu kỳ phản hồi giữa ngân hàng và người tiêu dùng đã trở nên nghiện cho vay thế chấp và giá cả ngày càng tăng.

Với cuộc Đại khủng hoảng tài chính—do bong bóng bất động sản gây ra—vẫn còn in đậm trong ký ức của chúng ta, ở nhiều nền kinh tế tiên tiến, giá nhà đất hiện đang tăng với tốc độ chóng mặt. kỷ lục tốc độ. Ở Hà Lan giá nhà đất tăng 19% trong quý 2021 năm XNUMX, so với năm trước.

Một số nhà kinh tế cho rằng giá nhà đất ở Amsterdam—mà tôi đã thu được chỉ số dài nhất—được định giá quá cao kể từ năm 2020, dựa trên mô hình giá thuê và lãi suất. Những người khác chỉ ra các chính sách được thực hiện ở phương Tây trong nhiều thập kỷ đã tạo ra một “chu kỳ phản hồi tài chính nhà ở,” trong đó các ngân hàng đã trở nên nghiện cho vay thế chấp, đẩy giá nhà đất tăng cao và tiêu dùng ngày càng phụ thuộc vào “của cải” do giá cả tăng cao tạo ra. Vì xu hướng này khiến các ngân hàng cho các doanh nghiệp sản xuất vay ít tín dụng hơn, nên cốt lõi của các nền kinh tế bị suy yếu.

Chỉ Số Bất Động Sản Dài Nhất  

Một số khối xây dựng của chủ nghĩa tư bản đã được phát minh ra ở Amsterdam, thủ đô của Hà Lan (Holland). Vào cuối thế kỷ 16, người Hà Lan bắt tay vào các cuộc thám hiểm thương mại trên biển đến châu Á. Đến năm 1600, có sáu công ty "Đông Ấn" non trẻ đi từ các cảng của Hà Lan. Để chống lại sự cạnh tranh của Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha, và không cạnh tranh với nhau, sáu công ty hiện tại đã hợp nhất thành một: Công ty Đông Ấn Thống nhất (Công ty Verenigde Oost-Indische, viết tắt là VOC). VOC chính thức được thành lập vào năm 1602 và trở thành công ty cổ phần đầu tiên, với cổ phiếu được đổi chủ trên sàn giao dịch chứng khoán đầu tiên. Tiền từ khắp châu Âu đổ vào Hà Lan. Vì thành công phi thường của VOC, Amsterdam cần phải mở rộng, và đã làm như vậy bằng cách đào ba con kênh quanh trung tâm thành phố thời trung cổ: đâyngracht, Keizersgrachtvà Prisengracht.

Giá giao dịch bất động sản trên Herengracht, loại tốt nhất trong số chúng, đã được ghi chép cẩn thận. Năm 1997, nhà kinh tế người Hà Lan Piet Eichholtz đã xây dựng chỉ số giá nhà ở Herengracht với chất lượng không đổi từ năm 1628 cho đến năm 1973. Đây là sự ra đời của Chỉ số Herengracht. Nghiên cứu ban đầu của Eichholtz cho thấy giá nhà đất thực tế (đã điều chỉnh theo lạm phát giá tiêu dùng) thay đổi dần theo thời gian, nhưng khá bằng nhau vào năm 1973 so với giá năm 1628.

Eichholtz và cộng sự đã xuất bản một bản cập nhật về giá nhà ở lịch sử ở Amsterdam vào năm 2020. Đối với ấn phẩm này, Eichholtz và cộng sự đã thu thập một bộ dữ liệu sâu hơn, bắt đầu từ năm 1620 và bao gồm các ngôi nhà từ một khu vực rộng lớn hơn. Mặc dù các con số cho thấy giá bắt đầu tăng đáng kể từ những năm 1990 trở đi, nhưng kết luận của họ là thị trường nhà đất không ở trong tình trạng bong bóng, dựa trên giá thuê và lãi suất.

Một trong những đồng nghiệp của Eichholtz, Mathijs Korevaar, đã rất tốt bụng khi cung cấp cho tôi dữ liệu của họ cho đến tháng 2021 năm 2019. Trong một email, anh ấy viết cho tôi rằng sau năm 1620, giá đã tăng đến mức mô hình của họ cho thấy bất động sản ở Amsterdam hiện được định giá quá cao. Dưới đây là biểu đồ giá nhà thực tế ở Amsterdam từ năm 2021 đến tháng XNUMX năm XNUMX.  

Điều gì đã xảy ra vào những năm 1990 đã đẩy giá nhà ở vượt xa giá cả trong thời kỳ Hà Lan Thời hoàng kim vào thế kỷ 17 và Kỷ nguyên vàng thứ hai vào cuối thế kỷ 19? Để có được sự hiểu biết rộng hơn về thị trường nhà ở—ngoài mô hình dựa trên giá thuê và lãi suất—tôi đã đọc tác phẩm của một nhà kinh tế chuyên về đất đai, nhà ở và ngân hàng: Josh Ryan-Collins.

Cuộc cách mạng thế chấp

Theo Ryan-Collins, đã có hai bước phát triển lớn trong thị trường nhà ở kể từ đầu thế kỷ 19: thay đổi về thuế đất và bãi bỏ quy định tài chính. Mặc dù anh ấy chủ yếu nghiên cứu về các nền kinh tế Anglo-Saxon, nhưng tôi đã kiểm tra chéo những phát hiện của anh ấy ở Hà Lan.  

Các nhà kinh tế cổ điển, chẳng hạn như Adam Smith và John Stuart Mill, coi đất đai là tài sản không thể so sánh với các tài sản khác, chủ yếu là do nó có nguồn cung cố định và bất động. Nếu nhu cầu về đất tăng, giá tăng mà không kích hoạt thêm nguồn cung. Kết quả là, nếu có tăng trưởng kinh tế, giá trị của đất đai - nơi xây nhà - tăng lên không tương xứng với hàng hóa và dịch vụ (ngay cả khi chủ sở hữu đất đai không đóng vai trò gì trong việc tạo ra giá trị đó). Giải pháp của Smith và Mill là đánh thuế đất đai hơn là lao động hay lợi nhuận. Thật vậy, vào thế kỷ 18 và 19, thuế đất đai là một nguồn thu nhập chính ở Hoa Kỳ và Châu Âu.

Sau đó, các nhà kinh tế học tân cổ điển đã loại bỏ các lý thuyết nói trên về đất đai. Trong thế kỷ 20, một sự thay đổi đã xuất hiện từ thuế đất đai sang thuế thu nhập. Việc sở hữu một ngôi nhà như một tài sản tài chính ngày càng trở nên hấp dẫn hơn. Tất cả những gì còn thiếu là một cách để tài trợ cho bất động sản. 

Từ những năm 1930 đến những năm 1970, chính phủ ở hầu hết các nền kinh tế tiên tiến đã áp đặt “hướng dẫn tín dụng” đối với các ngân hàng, hạn chế cho vay thế chấp. Các ngân hàng ưu tiên cho vay tín dụng thế chấp hơn tín dụng doanh nghiệp, bởi vì tín dụng thứ nhất ít rủi ro hơn. Thông thường, ngôi nhà được mua bằng thế chấp đóng vai trò là tài sản thế chấp an toàn cho khoản vay. Trong trường hợp người đi vay bị phá sản, ngân hàng có thể thu hồi tài sản thế chấp và hạn chế thiệt hại. Trường hợp cho doanh nghiệp vay vốn không thể có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo kém chất lượng. Tuy nhiên, đối với xã hội, việc cho vay đối với các doanh nghiệp sản xuất là cần thiết, vì nó tạo ra tăng trưởng kinh tế bền vững và thu nhập để trả nợ. Nhưng hướng dẫn tín dụng đã dần bị dỡ bỏ, và kết quả là tín dụng thế chấp của các ngân hàng đã vượt qua tín dụng không thế chấp vào năm 1995. Cuộc cách mạng thế chấp là một sự thật.

Một ngân hàng tạo ra tiền từ không khí mỏng khi cho vay tín dụng. Vì vậy, trong trường hợp các ngân hàng đang cho vay tín dụng thế chấp, nguồn cung tiền sẽ được mở rộng, nhưng số tiền này được chi cho một số lượng nhà hạn chế. Cung tiền là đàn hồi, trong khi nguồn cung nhà ở là không co giãn. Không có gì ngạc nhiên khi giá nhà đất tăng lên vào những năm 1990. Sau đó, chu kỳ phản hồi tài chính-nhà ở đã được kích hoạt: giá nhà ở cao hơn tạo ra nhiều nhu cầu hơn đối với các khoản thế chấp, điều này càng đẩy giá lên cao, dẫn đến nhiều nhu cầu hơn đối với các khoản thế chấp, v.v.

Việc chứng khoán hóa các khoản thế chấp bắt đầu vào những năm 1990 cũng góp phần vào “chu kỳ”. Chứng khoán hóa cho phép các ngân hàng kết hợp và đóng gói các khoản thế chấp vào Bảo đảm đảm bảo bằng thế chấp (MBS). Một tài sản kém thanh khoản (thế chấp) được biến thành một tài sản thanh khoản (MBS) có thể được bán, chẳng hạn như cho một quỹ hưu trí. Các ngân hàng kiếm được phí từ việc bán MBS, và khi chứng khoán nằm ngoài bảng cân đối kế toán của họ, sẽ có nhiều cơ hội hơn cho các khoản cho vay thế chấp mới.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, các biện pháp kiểm soát vốn đã được dỡ bỏ sau sự sụp đổ của Bretton Woods vào năm 1971, có nghĩa là các ngân hàng không còn phụ thuộc vào tiền gửi trong nước để huy động vốn. Các ngân hàng được tiếp cận với thị trường tiền tệ quốc tế, nơi họ có thể thu hút thêm nguồn vốn cho tín dụng nhà ở.

Giá bất động sản leo thang dẫn đến tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cao hơn và do đó chi tiêu của người tiêu dùng ít hơn. Sự mất mát trong chi tiêu trong nền kinh tế phản hồi tài chính nhà ở được bù đắp bằng “sự giàu có” được tạo ra từ việc tăng giá nhà ở. Những người có lợi nhuận chưa thực hiện từ tài sản của họ, tức là, sẽ chi tiêu nhiều hơn bởi vì họ cảm thấy giàu có hơn (ảnh hưởng giàu có), hoặc thế chấp lần thứ hai để mua một chiếc thuyền (rút vốn cổ phần). Lợi nhuận của người khác tăng lên nhờ đầu cơ vào bất động sản. Nhưng mức tiêu thụ chỉ có thể duy trì chừng nào chu kỳ này còn kéo dài.

Kết luận

Chu kỳ cần nợ nhiều hơn và giá nhà đất ngày càng tăng. Vòng xoáy nợ không bền vững này tồn tại nhờ ân sủng của việc các ngân hàng trung ương hạ lãi suất. Theo quan điểm của tôi, những điều trên giống như một kế hoạch ponzi và thị trường nhà ở đang trong tình trạng bong bóng. Mặc dù tôi không chắc tình trạng này sẽ kéo dài bao lâu và bong bóng sẽ nổ như thế nào. Có lẽ giá nhà đất danh nghĩa sẽ giảm, có lẽ lạm phát sẽ tăng khiến giá nhà đất thực tế quay trở lại mức trung bình dài hạn của chúng. Một vấn đề với việc giảm giá danh nghĩa là nó có thể phá vỡ hệ thống ngân hàng, điều mà các ngân hàng trung ương muốn ngăn chặn, vì các ngân hàng có nhiều khoản thế chấp.  

Tôi muốn nhấn mạnh rằng không phải mọi nền kinh tế (tiên tiến) đều có thị trường nhà ở giống nhau. Mức nợ thế chấp cũng không tăng theo kiểu tuyến tính. Sau cuộc Đại khủng hoảng tài chính năm 2008, giá nhà ở và mức nợ thế chấp đã giảm ở nhiều nền kinh tế. Để đối phó với cuộc khủng hoảng, các chính phủ đã ra tay giải cứu các ngân hàng và hỗ trợ nền kinh tế - điều làm tăng nợ chính phủ. Bong bóng nhà đất không được phép xì hơi hoàn toàn. Lãi suất về XNUMX, lãi suất thực âm và chu kỳ được kích hoạt lại. Giá nhà đất tiếp tục tăng.  

Hơn nữa, một bài báo học thuật (“Thế chấp nhiều hơn, tăng trưởng thấp hơn?”) từ năm 2016 của Dirk Bezemer et al nêu rõ:

Trong dữ liệu mới được thu thập về 46 nền kinh tế trong giai đoạn 1990-2011, chúng tôi chỉ ra rằng sự phát triển tài chính kể từ năm 1990 chủ yếu là do tăng trưởng tín dụng cho thị trường bất động sản và các tài sản khác, vốn có hệ số tăng trưởng âm. … Chúng tôi nhận thấy tác động tăng trưởng tích cực đối với dòng tín dụng cho hoạt động kinh doanh phi tài chính nhưng không phải đối với dòng tín dụng thế chấp và thị trường tài sản khác. …

Cuộc cách mạng thế chấp không chỉ “đè bẹp” tín dụng cho các doanh nghiệp sản xuất, dòng tín dụng cho các khoản thế chấp còn có tác động tiêu cực đến tăng trưởng.

Có thể nào cuộc cách mạng thế chấp đã kìm hãm tăng trưởng, kết hợp với hệ thống tiền tệ quốc tế cho phép mức nợ không giới hạn, đã tạo ra cái bẫy nợ lớn nhất trong lịch sử thế giới?

Cuối cùng, ở Hà Lan, và tôi cho rằng ở những nơi khác, giải pháp được đề cập nhiều nhất cho nhà ở giá rẻ chỉ đơn giản là xây thêm nhà. Cách tiếp cận này thất bại, bởi vì các ngân hàng luôn có thể in tiền nhanh hơn tốc độ xây nhà của bất kỳ ai. Giải pháp được tìm thấy ở phía cầu, không phải phía cung.

Nếu bạn thích đọc bài viết này, vui lòng xem xét để ủng hộ Người quan sát vàng và đăng ký nhận bản tin.

nguồn

• Bảo tàng Belasting & Douane. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen ở Hà Lan

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter có thể lại đúng: Sự khác biệt về chức năng của tín dụng.

• Bezemer, D., Grydaki, M., và Zhang, L. 2016. Thế chấp nhiều hơn, tăng trưởng thấp hơn?

• Bezemer, D., Samarina, A., và Zhang, L. 2017. Sự thay đổi trong phân bổ tín dụng ngân hàng: dữ liệu mới và phát hiện mới.

• Eichholtz, P. 1997. Chỉ số giá nhà dài hạn: Chỉ số Herengracht, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, và Lindenthal, T. 2012. Giá nhà và các nguyên tắc cơ bản: Bằng chứng 355 năm.

• Ferguson, N. 2008. Sự trỗi dậy của tiền bạc.

• Harari, YN 2018. Tiền bạc.

• Jordà, Ò., Schularick, M., và Taylor, AM 2014. Thế chấp tuyệt vời: Tài chính nhà ở, khủng hoảng và chu kỳ kinh doanh.

• Korevaar, M., Eichholtz, P., và Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel ở Amsterdam. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Là een Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied Opportuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Tác động của chứng khoán hóa thế chấp đối với bong bóng nhà ở và khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn: Quan điểm tự tổ chức.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel trong Viễn cảnh lịch sử.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A., và Greenham, T. 2012. Trường hợp nào tiền đến từ đâu?

• Ryan-Collins, J. 2019. Tại sao bạn không đủ khả năng mua nhà?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ