Ủy quyền là một thuật ngữ có thể bạn chưa từng nghe. Và đừng ngạc nhiên; hầu hết các mạng tin tức sẽ không bao giờ đề cập đến việc giảm đòn bẩy là gì hoặc ý nghĩa của nó đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự thắt chặt vốn này có thể làm nổ tung thị trường nhà đất, khiến nhiều nhà đầu tư và quỹ phá sản, khiến số còn lại phải nhặt những mảnh vụn. Sự thay đổi lớn này sắp xảy ra, nhưng đừng quá sợ hãi; nếu bạn mua đúng, bạn có thể là một trong số ít người may mắn có được tiệc buffet của dòng tiền Chương trình khuyến mại để lựa chọn.
Vì vậy, ai là người tốt hơn để hỏi về cuộc khủng hoảng sắp xảy ra này hơn là Ben cối xay, đồng sáng lập và giám đốc điều hành của Tài trợ? Anh ấy thực hiện cả hai mục đích cho vay, không chỉ mua những tài sản quan trọng bằng tín dụng mà còn cung cấp vốn cho những người khác cần nó. Ben đang dự đoán một sự thay đổi lớn trong thị trường bất động sản răng se gây sốc cho các nhà đầu tư đến cốt lõi và có thể khiến nền kinh tế trở nên tồi tệ hơn. Cuộc khủng hoảng giảm đòn bẩy mà Ben nói đến không phải là một khái niệm đơn giản, nhưng một khi bạn hiểu nó xảy ra như thế nào và tại sao, bạn sẽ mở khóa một phần kiến thức mà 99% nhà đầu tư khác bỏ lỡ.
Ben nói về cách cầu cho vay và tài trợ thả nổi đã đặt hàng ngàn nhà đầu tư (và người cho vay) vào tình thế khó khăn, tại sao các ngân hàng sẽ thiếu tiền mặt vào năm 2023và những kịch bản có thể xảy ra trong năm tới nếu mọi chuyện không như ý muốn. Đừng nhầm lẫn, đây KHÔNG phải là dự báo về ngày tận thế hay một số giả thuyết cường điệu nhằm khiến các nhà đầu tư lo lắng. Giảm đòn bẩy là một kịch bản thực tế có thể xảy ra hiệu ứng xếp tầng trong nhiều thập kỷ. Nếu bạn đang đầu tư thì đây là một tập QUAN TRỌNG để theo dõi.
Nhấp vào đây để nghe Apple Podcast.
Nghe podcast ở đây
Đọc bản ghi tại đây
Dave:
Nè mọi người. Chào mừng đến với Trên thị trường. Tôi là Dave Meyer, người dẫn chương trình của bạn đã tham gia cùng James Dainard ở Seattle hôm nay. James, sẵn sàng chơi chưa?
James:
Tôi sẵn sàng. Tôi đã nhận được thuốc ho. Tôi sẵn sàng hét lên vì… Người đàn ông thứ 12 là có thật nên tôi sẽ hét lên cùng anh ấy.
Dave:
Tôi luôn muốn đến xem một trận đấu ở đó. Nó thực sự có gì đó khác biệt?
James:
Ồ, khi bạn quay lại đây tôi sẽ đưa bạn đi. Vâng, tôi đã là người giữ vé dày dặn trong một thời gian dài. Nó ồn ào. Khi Beast Mode thực hiện động đất quái thú, đó là điều dữ dội nhất tôi từng nghe trong đời, nó thực sự điên rồ.
Dave:
Ừ, nghe vui đấy. Ồ, tôi sẽ đến Seattle trong hai tuần nữa nhưng tiếc là bạn sẽ không có mặt ở đó. Nhưng năm tới chúng tôi sẽ làm điều đó.
James:
Nếu có trận đấu nào tôi có thể tặng bạn vé, hãy để tôi kiểm tra lịch trình.
Dave:
Tôi chắc chắn đồng ý. Hãy chuyển sang lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, hôm nay chúng ta có Ben Miller, Giám đốc điều hành của Fundrise, người vừa tiết lộ đầy đủ là nhà tài trợ cho chương trình của chúng ta. Nhưng Ben là người am hiểu nhất về bất động sản mà tôi từng gặp trong đời. Và đây là một tập phim và cuộc phỏng vấn tuyệt vời mà chúng tôi vừa có. Bạn có thể đưa ra một bản tóm tắt ngắn gọn cho những người đang nghe về những gì họ có thể mong đợi được nghe ở đây không?
James:
Tôi nghĩ đây là một tập phim tuyệt vời. Đây thực sự là một trong những điều tôi yêu thích nhất mà chúng tôi đã thực hiện và lý do là mọi người đang tìm kiếm cơ hội này và hiện tại họ đang bị đóng băng. Họ kiểu như, tôi sẽ không mua bất cứ thứ gì cho đến khi tôi tìm ra thứ cần mua. Ben nói về những gì đang diễn ra trong hệ thống của chúng tôi và với tư cách là một nhà đầu tư, hãy chuẩn bị về những cơ hội lớn. Và gợi ý mà anh ấy đưa ra là… mọi người đều muốn biết làm giàu ở đâu, đó là điều chúng ta sẽ nói đến trong tập này.
Dave:
Và tôi thực sự muốn tiết lộ một chút ở đây vì một số điều Ben nói đến nâng cao hơn một chút. Chúng tôi tìm hiểu chi tiết về hệ thống ngân hàng và cách tạo ra các khoản vay trong bất động sản, đặc biệt là bất động sản thương mại. Nhưng điều quan trọng nhất là suy nghĩ của Ben về những gì đang xảy ra trong lĩnh vực bất động sản hiện nay. Và anh ấy đưa ra những ví dụ cụ thể thực sự tốt về cách một số động lực thay đổi trong thị trường nợ và sự giảm đòn bẩy lớn như anh ấy gọi, mà chúng ta sẽ thấy trong vài năm tới có thể ảnh hưởng đến tài sản bất động sản thương mại. Vì vậy, đây là một tập phim hấp dẫn, cá nhân tôi đã học được rất nhiều điều, nhưng hãy lưu ý trước rằng có một số điều kỳ lạ ở đây. Nhưng tôi biết đối với những người như James và tôi, chúng tôi yêu thích nó.
James:
Tôi thích quay cảnh này với Ben, tôi nghĩ tôi đã gửi email cho bạn trước buổi diễn, tôi kiểu như, tôi phải nghe podcast này hai lần để hiểu nó, nhưng nó rất hấp dẫn và có lẽ nó đã thay đổi toàn bộ chiến lược của tôi về những gì Tôi sẽ làm vào năm 2023.
Dave:
Ồ. Được rồi. Chà, đó là những lời nói táo bạo nên nếu James đã coi trọng nó, bạn chắc chắn muốn nghe điều này. Vì vậy, chúng ta sẽ tạm nghỉ một lát nhưng sau đó chúng ta sẽ quay lại ngay với Giám đốc điều hành của Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, Giám đốc điều hành của Fundrise. Chào mừng trở lại với Trên thị trường. Cảm ơn rất nhiều vì đã ở đây.
Ben:
Cảm ơn vì đã có tôi các bạn.
Dave:
Chà, chúng tôi rất vui vì lần trước chúng ta đã có một cuộc trò chuyện thú vị nói nhiều về Xây dựng để cho thuê, nhưng James và tôi đều đã nghe podcast mà bạn xem gần đây. James thừa nhận anh đã nghe nó hai lần vì rất thích nó. Đó là nói về việc giảm đòn bẩy, tôi nghĩ nó được gọi là Giảm đòn bẩy vĩ đại trong tập podcast đó và nó thật hấp dẫn. Vì vậy, chúng tôi hy vọng sẽ bắt đầu từ đó và tìm hiểu một chút suy nghĩ của bạn về chủ đề này. Vì vậy, bạn có thể bắt đầu bằng cách cho chúng tôi biết một chút về việc giảm đòn bẩy là gì không?
Ben:
Vâng. Vì vậy, điều đó có nghĩa là giảm số nợ mà bạn có, ít đòn bẩy hơn, giảm đòn bẩy và về cơ bản, tôi nghĩ điều đó sẽ trở thành một đòn bẩy đối với nền kinh tế và tất cả các tài sản trong một hoặc hai năm tới.
Dave:
Và vì vậy, khi bạn nói về việc giảm đòn bẩy đối với bất động sản, có phải bạn đang nói rằng các chủ sở hữu tài sản hiện tại sẽ giảm mức đòn bẩy mà họ có đối với tài sản hoặc mua hàng trên cơ sở tiếp theo sẽ sử dụng ít nợ hơn hoặc bạn mô tả hiện tượng giảm đòn bẩy liên quan đến đầu tư bất động sản như thế nào?
Ben:
Vì vậy lập luận mà tôi đưa ra là đúng là hầu như toàn bộ hệ thống tài chính, không chỉ bất động sản, phải giảm số nợ mà nó có, nó phải giảm đòn bẩy. Và đó là bởi vì chúng ta đã ở trong môi trường lãi suất thấp, về cơ bản là môi trường lãi suất bằng 15, trong 40 năm và trước đó chúng ta đã ở trong môi trường lãi suất giảm trong 2 năm. Vì vậy, đó là một thời gian dài. Và chúng ta chuyển sang môi trường lãi suất cao và ngày càng tăng, nên về cơ bản, bạn giống như bạn là một con cá và bây giờ bạn đang ở trên không trung. Đó là một sự thay đổi lớn, môi trường hoàn toàn khác. Và trong môi trường lãi suất tăng cao hoặc lãi suất cao đó, số nợ mà một tài sản có thể hỗ trợ sẽ ít hơn. Vì vậy, để tính toán kỹ hơn, bạn có một doanh nghiệp, bạn có một tòa nhà chung cư và bạn có một khoản thu nhập nhất định từ nó, giả sử là một triệu đô la một năm. Khi dịch vụ nợ của bạn tăng gấp đôi, dịch vụ nợ của mọi người trong môi trường lãi suất mới đã tăng ít nhất gấp 3, có thể gấp XNUMX lần, bạn không thể hỗ trợ số lượng dịch vụ nợ như trước đây. Vì vậy, bạn phải có ít nợ hơn trên tài sản.
Dave:
Và bạn có thấy điều này đã bắt đầu xảy ra trong danh mục đầu tư của mình hay bạn nhận thấy điều này biểu hiện như thế nào?
Ben:
Chà, tôi có thể nói về chúng ta và sau đó tôi có thể nói về những gì tôi đang tận mắt nhìn thấy. Vì vậy, chúng tôi hơi khác một chút so với hầu hết những người đi vay. Về cơ bản, chúng tôi có những gì giống như REIT công khai, có REIT được đăng ký công khai và do đó đòn bẩy của chúng tôi thấp hơn nhiều. Đòn bẩy trung bình trong quỹ của chúng tôi là 45%, 43%. Vì vậy, con số này thấp hơn rất nhiều so với hầu hết các công ty hoặc doanh nghiệp sử dụng tài sản của mình. Một người vay tư nhân điển hình có thể muốn tận dụng đòn bẩy 75%, 65%, có thể 80%. Vì vậy, đối với chúng tôi, về cơ bản, chúng tôi không thực sự gặp phải vấn đề về đòn bẩy cao hơn, nhưng chúng tôi có một số tài sản mà tôi có, bởi vì đó là đòn bẩy trung bình, nên một số tài sản thì cao hơn. Và khi tôi nhìn vào một… tôi sẽ đưa cho bạn một tài sản mẫu và nó hoạt động như thế nào cũng như ý nghĩa của nó và sau đó bạn có thể ngoại suy điều đó cho nhiều người vay khác. Vì vậy, chúng tôi có một đường dây kho hàng trị giá 300 triệu đô la chứa rất nhiều căn hộ cho thuê với một ngân hàng đầu tư lớn và chúng tôi có hạn mức tín dụng hoặc đường dây kho hàng đó, đó là một khẩu súng lục ổ quay để bạn có thể mua, bạn có thể trả trước, bạn có thể vay nó một lần nữa. Khoảng 18 tháng trước.
Và vì vậy, khi chúng tôi hiểu được nó, chúng tôi đã mua giới hạn lãi suất và tôi nghĩ việc nói về phái sinh lãi suất là một phần thực sự thú vị trong chủ đề này. Và về cơ bản điều mà các ngân hàng đầu tư thích làm là cho bạn vay bảng cân đối kế toán của họ và sau đó bạn lấy số tiền đó và mua bất động sản hoặc bất cứ thứ gì rồi họ đi và chứng khoán hóa nó. Về cơ bản, hoạt động kinh doanh của họ thực sự là tạo ra phí và họ sử dụng bảng cân đối kế toán của mình để về cơ bản cho phép bản thân nhận được nhiều phí quản lý vốn, phí thị trường vốn hơn. Vì vậy, đó thực sự là những gì họ đang làm. Vì vậy, họ không thực sự cho bạn vay tiền, họ thực sự chỉ kết nối bạn với thị trường chứng khoán hóa. Và thị trường chứng khoán hóa, năm ngoái, 12 tháng trước bạn có thể vay… danh mục đầu tư mà chúng tôi đã xây dựng, bạn có thể vay lãi suất cố định 2.25% trong 6 năm và bây giờ thị trường chứng khoán hóa đó là XNUMX%.
Vì vậy, chúng tôi phải thanh toán khoản đó với ngân hàng đầu tư đó, chúng tôi phải thanh toán khoản đó, chúng tôi sẽ làm điều đó và chúng tôi phải giảm mức đòn bẩy có thể là 73% xuống mức đòn bẩy 55%. Và về cơ bản đó là mức giảm khoảng 15, 20%. Nhưng nó minh họa cho việc khi lãi suất tăng lên quá nhiều, về cơ bản bạn phải trả hết. Và chúng tôi không phải trả trước cho đến khi hết hạn mức trần lãi suất, về cơ bản quy mô khoản vay chúng tôi nhận được quá lớn so với mức lãi suất là 6, 7, 8%. Vì vậy, chúng tôi có tính thanh khoản, chúng tôi có rất nhiều tính thanh khoản nên sẽ không thành vấn đề đối với chúng tôi. Nhưng đối với nhiều người đi vay, nếu người cho vay của bạn quay lại và nói rằng tôi cần bạn viết séc cho 20% khoản vay và tôi cần điều đó trong mỗi khoản vay đến hạn hoặc bất kỳ khoản vay nào mà về cơ bản bạn sẽ nhận được. một tài sản mới, về cơ bản đó là vấn đề của rất nhiều người đi vay.
James:
Vâng, điều này thực sự thú vị vì với lãi suất tăng đột ngột, đây là tốc độ tăng nhanh nhất mà chúng tôi từng thấy, chúng tôi thấy điều này ở tất cả các phân khúc và tôi nghĩ mọi người đều thấy những mức lãi suất này tăng và tất cả đều như vậy nghĩ rằng thị trường nhà đất sắp sụp đổ và sắp có một sự sụp đổ nào đó xảy ra. Và trong một thời gian, tôi đã nghĩ rằng sẽ có nghĩa địa đầu tư này vì chính xác những gì bạn đang nói về việc giá trị cho vay không phù hợp với số tiền hiện tại và sẽ có nhu cầu thanh khoản lớn để trả những khoản vay này ngay bây giờ. Và tôi biết rất nhiều người kinh doanh căn hộ trong bốn hoặc năm năm hoặc hai năm qua, tôi biết chúng tôi đã thay đổi danh mục đầu tư của mình ở mức 5, 7 và 9 năm với lãi suất cố định bởi vì… Hoặc trong 10 năm, bởi vì chúng tôi đã làm như vậy không muốn rơi vào tình trạng khủng hoảng thanh khoản đó. Nhưng tôi cảm thấy như tôi đang nhìn thấy điều này ở khắp mọi nơi trên bất kỳ loại đòn bẩy nào, nơi đó là tiền cứng, có thể là ngân hàng, có thể là các khoản vay thương mại mà tài sản bây giờ không còn có khả năng tự trả và sẽ có sự thiếu hụt lớn về tài chính. tiền bạc. Và tôi nghĩ đó là nơi chúng ta sẽ thấy cơ hội lớn nhất sắp tới, đó là nhu cầu thanh khoản.
Dave:
Vì vậy, có vẻ như nói chung… Ý tôi là trên phạm vi bất động sản thương mại, chúng ta đang thấy những người có lãi suất có thể điều chỉnh hoặc các khoản vay thương mại đang đến tuổi trưởng thành. Về cơ bản, họ đang phải đối mặt với viễn cảnh khoản vay hiện tại của họ sẽ tăng lên hoặc họ sẽ phải trả hết khoản vay hoặc khoản tái cấp vốn với lãi suất cao hơn nhiều. Và điều này sẽ gây ra nhiều vấn đề về thanh khoản trên bất động sản thương mại. Vì vậy, trước hết, điều này chủ yếu xảy ra với khu dân cư thương mại hay bạn đang thấy điều này trên các loại tài sản?
Ben:
Khu dân cư có lẽ là tốt nhất.
Dave:
Ồ vậy ư? Rất tiếc.
Ben:
Và văn phòng có lẽ là điều tồi tệ nhất. Tôi không biết, trên podcast của mình, tôi có Larry Silverstein, chủ sở hữu nhà phát triển của Trung tâm Thương mại Thế giới, ông ấy và tôi… Đó chỉ là một cuộc phỏng vấn điên rồ và ông ấy đang nói về, ông ấy giống như, tôi đã… Ông ấy 91 tuổi rồi và anh ấy đang nói về một tòa nhà mà anh ấy đang phát triển trị giá 5 tỷ đô la.
Dave:
Bạn chỉ cần một cái nếu 5 tỷ thì bạn khá ổn.
James:
Đó là cách làm việc thông minh.
Dave:
Có bạn đi.
Ben:
Tôi là một piker so với anh ấy. Nhưng dù sao đi nữa, bạn có các tòa nhà văn phòng ở khắp các trung tâm thành phố lớn này, giống như, ôi chúa ơi, chúng chỉ… chúng không có khả năng tài chính. Theo nghĩa đen, bạn không thể nhờ một ngân hàng trong nước cho bạn vay tiền bằng bất kỳ giá nào, trong thời gian nào. Xong. Đó là tính thanh khoản bằng không. Thanh khoản có nghĩa là khả năng kiếm được tiền. Không có tiền thì văn phòng là tệ nhất. Nhưng nếu bạn là doanh nghiệp nhỏ thì hãy quên nó đi, nó là tất cả. Vậy là tôi đã nói chuyện với một nhóm ngân hàng khác trong tuần này, tuần này? Tuần này, vâng, hôm qua và ngày hôm kia, một trong những ngân hàng mà chúng tôi là người đi vay, có mối quan hệ lớn với họ. Và họ nói với tôi rằng đây là 15 ngân hàng lớn nhất cả nước, tài sản hàng trăm tỷ đô la, hàng trăm tỷ đô la. Và họ nói với tôi, vậy… ngân hàng lấy tiền ở đâu, phải không? Đó là một câu hỏi, phải không? Tôi thích hiểu cách các đối tác của tôi làm việc. Vì nếu bạn hiểu cách họ làm việc thì bạn sẽ hiểu họ sẽ cư xử như thế nào. Vậy các ngân hàng, 90 phần trăm tiền của họ đến từ dòng chảy.
Dave:
Chưa bao giờ nghe thuật ngữ đó.
Ben:
Ngân hàng và bảo hiểm hoặc quản lý tài sản, bạn có những giao dịch được đền đáp và khi chúng thanh toán xong, bạn có tiền để triển khai lại hoặc cho vay lại. Vì thế nó được gọi là dòng chảy.
Dave:
Ờ được rồi.
Ben:
Vì vậy, vâng, đó thực sự là nơi cho vay nhiều nhất… Khi bạn đến ngân hàng và vay tiền, thực ra đó là tiền của người khác đã trả hết khoản vay của họ và đó là lý do tại sao họ có thể cho bạn vay nhiều tiền hơn vì họ thường có đòn bẩy tài chính khá cao, các ngân hàng thì đòn bẩy chín lần hoặc một cái gì đó. Trong số tất cả những người sử dụng vốn vay thì ngân hàng là ngân hàng có vốn vay cao nhất. Và chín lần tương đương với mức đòn bẩy 90% và tôi nghĩ về mặt kỹ thuật, chúng thực sự giống như mức đòn bẩy 92-3%. Vì vậy, dù sao đi nữa, ngân hàng này về cơ bản có thể cho vay 30 tỷ đô la vào năm 2022. Tôi nói với họ, chuyện gì đang xảy ra với các bạn và mọi chuyện sẽ diễn ra như thế nào với cuộc khủng hoảng thanh khoản này? Và anh ấy nói với tôi, vào năm 2023, dự báo của chúng tôi về số tiền cho vay mà chúng tôi có thể thực hiện dựa trên số tiền cuối cùng mà chúng tôi sẽ có là vào tháng XNUMX tới, chúng tôi sẽ có thể cho vay một trăm triệu đô la.
Dave:
Đây là ngân hàng có tài sản hàng trăm triệu USD.
Ben:
Hàng trăm tỷ.
Dave:
Tiền tỷ.
Ben:
Thông thường họ sẽ cho vay, tôi không biết, 30, 40, 50 tỷ chỉ trong một năm. Và họ chỉ có một trăm triệu để cho vay vào năm tới.
Dave:
Cái gì! Có phải chỉ là…
Ben:
Vâng.
Dave:
Được rồi. Vì vậy, bạn đang nói rằng không có giao dịch nào trong số này sẽ thành công vì họ nghĩ rằng chúng sẽ vỡ nợ hoặc không ai sẽ bán hoặc việc thiếu dòng tiền đến từ đâu?
Ben:
Điều cốt yếu là, để một thỏa thuận có thể thanh toán hết, bạn phải bán và sẽ không có ai bán hoặc người đi vay phải viết cho bạn một tấm séc mà có thể họ đã nhận được từ việc tái cấp vốn với người khác. Nhưng vì không ai tài trợ cho bạn nên sẽ không có ai trả hết khoản vay của họ. Đó là những gì đang xảy ra, đó là sự thật. Trước podcast cuối cùng trong hai tuần qua, tôi đã gặp có lẽ 7 trong số 15 ngân hàng hàng đầu trong nước. 7 trong số 15, tất cả đều giống nhau.
Dave:
Thực sự?
Ben:
Tất cả họ đều hoàn toàn giống nhau, vâng.
James:
Đây là lý do tại sao tôi đã nghe tập phim đó hai lần.
Ben:
Mọi người không tin tôi. Tôi đã vào Reddit và họ nói, không thể nào, điều này không thể là sự thật được.
James:
Bạn đang nói về những con rùa phải không? Bạn sẽ xem qua các khái niệm về con rùa chứ? Bởi vì đây là một chủ đề rất phức tạp và nó làm cho nó trở nên rất hữu hình và nó giống như điều này không bao giờ kết thúc…. Hãy tiếp tục Ben, hãy tiếp tục và giải thích nó.
Ben:
Được rồi. Nếu tôi có thể làm điều đó một cách công bằng ở đây, bởi vì tôi thường không giỏi nói ngắn gọn. Vì vậy, điểm mấu chốt của câu chuyện về các ngân hàng là bạn không thường nghĩ về việc các ngân hàng lấy tiền từ đâu. Và trong chính trị có một câu nói là luôn chạy theo đồng tiền. Bạn phải chạy theo tiền nên đi vay ngân hàng, nhưng ngân hàng lấy đâu ra tiền? Ngân hàng lấy nó từ người gửi tiền, họ nhận nó từ một khoản hoàn trả và sau đó ngân hàng sử dụng đòn bẩy đó, các ngân hàng có đòn bẩy tài chính, họ đi vay, bất kỳ ai trên thị trường cho bạn vay bằng tài sản của họ. Chỉ để cố gắng làm cho điều đó đơn giản hơn, nếu bạn đến ngân hàng và đưa cho họ ngôi nhà của bạn làm tài sản thế chấp, bạn sẽ nhận được tiền từ họ và họ sẽ có tài sản thế chấp của bạn. Tài sản thế chấp là một tài sản và họ lấy những tài sản đó và vay mượn chúng.
Vậy bây giờ người cho vay của bạn là người đi vay của người khác, người cho vay của bạn cũng là người đi vay và họ vay số tiền đó từ ai? Một tổ chức khác cũng vay tiền. Vì vậy, có một chuỗi vô hạn gồm tất cả mọi người là người đi vay và người cho vay trong hệ thống và nó chồng lên nhau. Trong một thế giới tiền cứng, bạn có một tài sản thuộc sở hữu của người cho vay tiền cứng, người cho vay tiền cứng có thể đã vay dựa trên danh mục các khoản vay tiền cứng đó từ ngân hàng. Và ngân hàng có tài sản thế chấp đó và ngân hàng đó đã vay dựa trên danh mục cho vay đó. Vậy ngân hàng có vay nợ và họ vay tiền từ đâu? Họ vay tiền từ các bộ phận khác nhau của thị trường chứng khoán hóa. Ví dụ, ai đã tận dụng điều đó bằng các khoản vay repo. Và do đó, có rất nhiều khoản nợ trong hệ thống hơn bạn có thể thấy. Và bởi vì về cơ bản, chúng ta đã đi từ môi trường lãi suất thấp sang môi trường lãi suất cao, mọi người trong chuỗi đi vay đến người cho vay, người cho vay đến người đi vay, mọi người đều sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. 90 phần trăm thị trường, một phần lớn thị trường có nợ vay quá mức.
Và do đó, khi tình trạng vỡ nợ xảy ra hoặc khi việc thanh toán giảm xảy ra, đó chỉ là hiệu ứng xếp tầng. Và tôi sẽ cho bạn một ví dụ. Tôi biết một quỹ cổ phần tư nhân lớn, có lẽ mọi người đều đã nghe nói về họ, giả sử, tôi không biết, top 10 hoặc 75 và quốc gia, mọi quỹ cổ phần tư nhân đều bắt đầu thành lập quỹ tín dụng trong 75 năm qua, quỹ nợ. Và họ đi ra ngoài và trở thành người cho vay. Vì vậy, nếu bạn có một tòa nhà chung cư hoặc tòa nhà văn phòng và bạn vay từ họ, giả sử 55% số tiền, họ quay lại và vay số tiền đó từ ngân hàng. Và vì vậy họ có tài sản trị giá hàng trăm triệu đô la, họ cho bạn vay XNUMX triệu, họ quay lại và vay XNUMX triệu từ Wells Fargo, công ty thực sự hoạt động khá tích cực trong phần thị trường này, họ gọi đó là trái phiếu A. Và sau đó là quỹ đầu tư tư nhân, chúng tôi giữ nó ở ghi chú B và về cơ bản người đi vay chỉ nghĩ rằng số tiền đó được vay từ quỹ này, nhưng thực ra nó phức tạp hơn thế.
Vì vậy, điều xảy ra là, giả sử bạn có một khoản vay với quỹ tín dụng này và khoản vay của bạn sẽ đến hạn vào ngày 1 tháng 12 và bạn đến quỹ tín dụng và nói, này, tôi cần gia hạn, thị trường thật kinh khủng, tôi sẽ không làm vậy hãy bán cái này ngay hôm nay, chúng ta hãy gia hạn khoản vay này thêm XNUMX tháng. Chà, quỹ tín dụng đó sẽ nói không vì họ có một khoản vay từ ngân hàng và họ quay lại ngân hàng và nói này ngân hàng, chúng ta cần gia hạn khoản vay này. Và ngân hàng nói không, trả tiền cho tôi. Bởi vì một số ngân hàng đang nói, F-bạn trả tiền cho tôi. Và thế là quỹ tín dụng quay lại và nói, không, trả tiền cho tôi. Và bạn cùng với người đi vay nói không, không, trông ổn đấy, tài sản vẫn ổn, chỉ cần gia hạn cho tôi. Ý tôi là chúng ta đang nói về cái gì vậy? Chỉ cần cho tôi gia hạn.
Đã bao nhiêu lần bạn đến ngân hàng chỉ mong được gia hạn khoản vay. Không có gì đâu, được thôi, tôi sẽ trả một khoản phí nhỏ, hãy gia hạn điều này. Không, bạn không thể gia hạn, trả tiền cho tôi. Vâng, bạn muốn bao nhiêu? 10%, 20%, họ cần phải quay vòng để trả cho người cho vay vì họ phải giảm đòn bẩy cho khoản vay, họ thực sự đã sử dụng tài sản thế chấp này để có tiền trả cho bạn. Vì vậy, có một chuỗi không ai có thể trả hết vì mọi người đều vay mượn từ người khác. Và vì vậy, nếu bạn có một khoản vay, bạn nghĩ rằng bạn sẽ gia hạn khoản vay trong 12 tháng tới chỉ vì tài sản đó hoạt động tốt và bạn đến ngân hàng, bạn có thể ngạc nhiên khi họ nói, không.
Dave:
Vậy điều gì sẽ xảy ra sau đó? Tôi chỉ nghĩ rằng toàn bộ hệ thống rõ ràng phụ thuộc rất nhiều vào việc chuỗi này tiếp tục hoạt động, điều gì sẽ xảy ra khi… Như bạn đã nói, tại bất kỳ thời điểm nào, bất kỳ người cho vay nào cũng có thể phản ứng như vậy, không trả tiền cho tôi. Vậy điều gì sẽ xảy ra, chẳng hạn như người điều hành một tài sản dành cho nhiều gia đình, điều gì sẽ xảy ra khi họ không thể có được thanh khoản hoặc không thể tái cấp vốn? Làm thế nào tất cả điều này diễn ra?
Ben:
Vì vậy, có một vài khả năng, vì vậy hãy làm từ dễ đến khó. Vì vậy, cách dễ dàng là người điều hành nhiều gia đình nói ổn, tôi sẽ đi bán tất cả cổ phiếu và trái phiếu kỳ lạ mà tôi sở hữu, họ có thể có tiền bên ngoài và họ bán hết và trả hết, họ sẽ không mất tiền. các tòa nhà chung cư. Vì vậy, họ có thể quay lại và bán tất cả tài sản của mình và trả nợ cho người cho vay. Đó là một tình huống xa xỉ. Tôi chỉ muốn chỉ ra hậu quả thứ hai của việc đó là rất nhiều người sẽ phải bán tài sản lưu động như cổ phiếu và trái phiếu để trả các khoản vay của họ. Và tôi đang nói về việc ngay cả những tổ chức lớn cũng sẽ phải làm điều này. Họ sẽ phải trả hết các khoản vay và do đó lượng thanh khoản sẽ biến mất.
Và khi bạn ép buộc người bán, giá sẽ giảm. Đó chính xác là những gì đã xảy ra ở Anh. Nếu các bạn nhớ Vương quốc Anh hai tháng trước, mạ vàng hoặc kho bạc của Vương quốc Anh đã tăng vọt và tất cả các quỹ hưu trí này phải quay vòng và bán các tài sản khác để trang trải về cơ bản số tiền ký quỹ của họ trên kho bạc, trên mạ vàng của họ. Vì vậy, cuộc khủng hoảng thanh khoản xảy ra không phải ở mạ vàng mà thực sự là ở CLO. Vì vậy, đó là lý do tại sao các hiệu ứng xếp tầng lại lén lút hơn nhiều vì nó sẽ tấn công vào thị trường thanh khoản vì đó là nơi bạn nhận được tiền, đó là nơi bạn có được thanh khoản. Ai đó sẽ phải có được thanh khoản. Vì vậy, giả sử người đi vay nói rằng tôi có thể trả hết.
Kịch bản hai họ không thể trả trước, họ đến gặp người cho vay và người cho vay nói… Tùy thuộc vào người cho vay, vì vậy bây giờ nếu bạn đang nói về quỹ tín dụng, họ sẽ tịch thu tài sản thế chấp, họ phải làm vậy, họ không làm vậy có quyền lựa chọn, gia hạn và giả vờ đó là cẩm nang cho toàn bộ ngành ngân hàng trong 15 năm qua, họ không thể làm, họ không thể gia hạn và giả vờ vì khoản vay không còn đủ khả năng chi trả. Ai sẽ trả mức lãi suất mà nó không chi trả, nó thực sự không đáp ứng được các quy định FDIC của họ nói rằng bạn phải có tỷ lệ vốn, nên nó chỉ thất bại, nên họ không có lựa chọn nào khác. Cơ quan quản lý sẽ khiến họ vỡ nợ khoản vay đó. Vì vậy, các quỹ tín dụng sẽ bị tịch thu.
Quỹ đầu tư tư nhân mà tôi đang cân nhắc đã tịch thu hai giao dịch vào tháng trước từ những người đi vay khổng lồ nổi tiếng. Và tất cả những điều này đang diễn ra, không ai nói về nó, nó không được đưa tin. Nhưng chắc hẳn bạn đã từng nghe nói đến người đi vay và quỹ đầu tư cổ phần tư nhân. Hợp đồng nhà ở mà họ đã tịch thu, họ rất vui khi sở hữu nó. Nhưng dù là người cho vay thì họ vẫn phải trả nợ cho người cấp trên. Bởi vì nếu họ tịch thu tài sản, họ có một tòa nhà chung cư lớn và họ sẽ nói 80%… Và tôi biết có một thỏa thuận xảy ra ở một thành phố lớn, về cơ bản, thỏa thuận này… Ngay cả ở mức 80%, quỹ tín dụng vẫn phải trả cho người cấp cao của họ người cho vay, nó không đủ. Ngay cả khi họ bị tịch thu tài sản, người cho vay cấp cao có tài sản đó hiện bị tịch thu, tài sản đó vẫn bị cho vay quá mức so với người cho vay cấp cao của họ. Bạn có làm theo không?
James:
Vâng, nó chỉ được sử dụng đến mức tối đa, nó hoàn toàn là một mớ hỗn độn.
Ben:
Vâng, vì vậy nó thật khó hiểu. Vì vậy, tôi gần như ước mình có thể nói tên nhưng điều đó sẽ khiến tôi gặp quá nhiều rắc rối. Vì vậy, tôi sẽ chỉ nêu tên như, bạn đã đến người cho vay ABC và bạn đã vay 80%, người cho vay ABC, hiện đã bị tịch thu tòa nhà chung cư 200 căn hộ của bạn, thật tuyệt, họ có một tòa nhà chung cư 200 căn, nhưng họ đã vay từ người cho vay XYZ và Người cho vay XYZ vẫn nói trả tiền cho tôi, trả tiền cho tôi, trả tiền cho tôi. Vì vậy, ngay cả người cho vay ABC đó cũng phải bán một số… Họ phải gọi vốn, họ phải có được thanh khoản, trả trước. Và do đó, thanh khoản lại bị hút ra khỏi hệ thống. Khi thanh khoản bị hút ra khỏi hệ thống, giá sẽ giảm. Nó trái ngược với việc nới lỏng định lượng, trái ngược với những gì đã xảy ra vào năm 2021, nơi có tất cả số tiền này ở khắp mọi nơi và giá cả tăng vọt ở khắp mọi nơi, tiền đang được rút khỏi hệ thống.
Nếu bạn quen thuộc với cung tiền, M2 sẽ giảm do động lực giảm đòn bẩy và thắt chặt định lượng này. Vì vậy, bạn thực sự sẽ thấy, tôi nghĩ sẽ có một cú sốc thanh khoản vào năm tới khi tất cả số tiền này rời khỏi hệ thống. Vì vậy, đó là một kịch bản thứ hai. Họ cũng tịch thu một tòa nhà văn phòng và họ kiểu F thế này, tôi phải làm gì với tòa nhà văn phòng này? Tòa nhà văn phòng có lẽ có giá trị thấp hơn khoản vay của họ, ít hơn rất nhiều, thậm chí có thể còn thấp hơn khoản vay của người cho vay cấp cao. Họ có thể giao toàn bộ tòa nhà văn phòng đó cho ngân hàng XYZ, ngân hàng Mỹ hay gì đó. Văn phòng chỉ mặc định trái và phải. Đây sẽ là một cuộc tắm máu và mọi người đều nói về việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở, họ không biết mình đang nói về điều gì.
Dave:
Vâng, chúng tôi đã có một vài người tham gia chương trình này và nói rằng, ừ điều đó không hiệu quả.
Ben:
Đó chỉ là một học giả nào đó hoặc ai đó nói về nó, chính sách của chính phủ, giống như bạn đang mơ vậy.
Dave:
Có vẻ như 5% văn phòng trên thực tế có thể được chuyển đổi, nếu vậy.
Ben:
Một điểm hiển nhiên, bao lâu thì một tòa nhà văn phòng lại bị bỏ trống một trăm phần trăm?
Dave:
Đúng vậy.
Ben:
Không bao giờ, luôn có khoảng năm người thuê trong đó và tòa nhà này được cho thuê 20%, làm cách nào để cải tạo một tòa nhà khi có 20% cho thuê với năm người thuê, bạn không thể.
Dave:
Vâng, nó không có ý nghĩa.
Ben:
Dù sao, câu hỏi [không nghe được 00:26:43] thú vị về cơ bản là cơ quan quản lý… Hiện tại cơ quan quản lý đang gây tổn hại cho các ngân hàng mà thực sự… Chỉ là tuyệt đối [không nghe được 00:26:50] đối với họ. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là, liệu cơ quan quản lý có bắt đầu nhìn sang hướng khác và nói, được rồi, tôi biết rằng bạn có tất cả những tài sản này về cơ bản nằm trong tình trạng vỡ nợ và không được bảo hiểm, tôi sẽ nhìn theo hướng khác. Đó là một câu hỏi… Tôi không biết, tôi nghi ngờ cơ quan quản lý sẽ không làm điều đó, vì nhiều lý do. Tôi nói điều này rất nhiều trong thế giới nhỏ bé của mình, nhưng đây là năm 1992 hơn bất kỳ giai đoạn nào khác trong cuộc đời của chúng ta.
James:
Năm 1992, các công ty đầu tư gặp phải… Mọi người đều nghĩ đến cuộc khủng hoảng như năm 2008. Nhưng vào năm 1988 đến năm 1992, các ngân hàng đầu tư đã rung chuyển và đó là kiểu khủng hoảng thanh khoản tương tự vì Fed không hề can thiệp. Họ đã không làm ngơ trước những khoản đầu tư này… Tôi đã đọc về điều đó và không phải 90% công ty đầu tư vừa bị ảnh hưởng trong thời gian đó sao? Tôi muốn nói rằng đó là một số tiền khủng khiếp khiến tôi bị sốc và họ không thể phục hồi trong hai, ba năm.
Ben:
Vâng. Vì vậy, tôi nói rằng đó là cuộc khủng hoảng bất động sản tồi tệ nhất trong lịch sử Hoa Kỳ, tệ hơn nhiều so với năm 2008. Hầu hết mọi người ở độ tuổi của chúng tôi, đi trước chúng tôi rất nhiều… Vì vậy, về cơ bản, cách tiếp cận chính sách hồi đó là để tất cả đốt cháy và họ tịch thu tài sản, tôi nghĩ là 8,000 ngân hàng và mọi nhà phát triển đều bị thu hồi các khoản vay, vì vậy mọi nhà phát triển mà bạn có thể kể tên đều mất hết tài sản hoặc về cơ bản gần như sắp mất hết tài sản, không ai được tha. Và rất nhiều lần bạn thấy với chính sách và thực sự nói chung với hành vi của con người là, nếu có điều gì đó tồi tệ xảy ra, mọi người sẽ không lặp lại sai lầm đó cho đến khi đủ thời gian trôi qua mà mọi người đã quên và sau đó họ lại tái phạm.
Dave:
Có vẻ như đã đến lúc rồi. Ừ, đã 30 năm rồi.
James:
Chúng ta thực sự đã quá hạn rồi.
Ben:
Vâng, vậy là chúng ta giống như một vòng tròn đầy đủ. Nếu điều đó không xảy ra trong chu kỳ này thì chắc chắn nó sẽ xảy ra vào lần tiếp theo khi chúng ta có chu kỳ đi xuống. Bởi vì có vẻ như tất cả những người cho vay đã vượt quá mức vay nợ, tất cả những người đi vay đã vượt quá mức vay nợ, họ có vẻ như là kẻ xấu và chúng ta nên để họ bị thiêu rụi. Và nó mang lại cảm giác rất thỏa mãn về mặt chính trị, nên lần này chúng ta có thể sẽ lại đến đó lần nữa.
Dave:
Bạn chỉ không nghĩ rằng có nhu cầu chính trị muốn cứu trợ các ngân hàng một lần nữa sau những gì đã xảy ra 15 năm trước?
Ben:
Và bảo lãnh các quỹ cổ phần tư nhân và bảo lãnh cho người giàu, điều đó không… Tôi nghĩ có lẽ sẽ không có thêm bất kỳ biện pháp kích thích nào trong thập kỷ này. Các gói cứu trợ và kích thích, hãy quên nó đi.
James:
Ừ, ngừng kích thích đi. Nhưng đôi khi bạn phải để mọi thứ bùng cháy một chút phải không? Ý tôi là đó là chủ nghĩa tư bản.
Dave:
Đó là chủ nghĩa tư bản. Vâng, đó là điều cơ bản…
Ben:
Đuợc.
James:
Và những gì Ben đang nói đến là một vấn đề lớn, nó ở trong tất cả các không gian khác nhau của vấn đề này… Mọi người chỉ là những người trung gian kiếm tiền ở khắp mọi nơi trong hai năm qua và kiếm được lợi nhuận tốt. Và không chỉ ở không gian dành cho nhiều gia đình và những tòa nhà văn phòng này, không gian kiếm tiền cũng thực sự tồi tệ. Những người cho vay này sẽ đến, họ sẽ bán trái phiếu với lãi suất 7%, 8% và bây giờ những người cho vay này đang trả tiền cho ngân hàng cấp cao của họ, họ đang trả 10, 11% và những gì đang xảy ra là những vụ sửa chữa và lật đổ hoặc đốt cháy các nhà đầu tư, họ đang đến và họ đang đi, này các dự án của tôi mất quá nhiều thời gian, tôi vượt quá ngân sách, giá trị giảm, tôi cần gia hạn đó và giá của họ đang tăng lên năm, sáu điểm hoặc họ đang có để đến bằng tiền hoặc họ sẽ không được gia hạn chút nào. Chúng tôi thực sự là một người cho vay nặng lãi ở Washington và chúng tôi đã nhận được rất nhiều yêu cầu tái cấp vốn cho những người cho vay khác vì họ không có lựa chọn nào khác, người cho vay sẽ không gia hạn ngay bây giờ và điều đó đang gây ra một vấn đề lớn. Và sau đó chúng tôi đang xem xét khoản vay theo giá trị và đó là câu trả lời của chúng tôi, vâng, chúng tôi có thể thực hiện khoản vay này nhưng bạn cần giảm thêm 15% và những người này không có nó.
Và đó là điều đáng sợ, năm 2008 chúng ta đã chứng kiến rất nhiều REO và ngân hàng sở hữu thông qua không gian dân cư. Nhưng điều này giống như, nếu bạn không có tiền, bạn không thể thanh toán các hóa đơn của mình. Và những ngân hàng đầu tư và người cho vay này, họ sẽ phải chấp nhận điều này… Sẽ có rất nhiều REO và chứng thư thay thế quay trở lại các ngân hàng này và các ngân hàng sẽ trở thành… tất cả chúng ta đều lo lắng rằng hàng rào các quỹ sẽ trở thành chủ sở hữu nhà ở lớn nhất với tất cả việc mua lại nhà ở này và họ có thể chỉ dựa vào các khoản nợ khó đòi quay trở lại với họ.
Ben:
Và một lần nữa, tất cả những điều thú vị đều là hệ quả cấp hai/thứ ba. Vì vậy, hậu quả thứ hai là tất cả những gì bạn vừa nói James, đó là việc đánh giá sẽ bắt đầu giảm xuống vì bạn sẽ có tất cả những điểm REO tồi tệ này và mọi người sẽ buộc phải bán và điều đó sẽ thực sự gây tổn hại cho LTV của bạn . Vì vậy, sau đó bạn sẽ đi vay tiền hoặc tái cấp vốn và khi đó LTV sẽ thậm chí còn tồi tệ hơn và sau đó chúng sẽ bị tịch thu nhiều tài sản thế chấp hơn. Vì vậy, chúng ta đang bước vào một chu kỳ bắt đầu tan rã… đó là một vòng luẩn quẩn đi xuống và đó là một trong những hậu quả tổng thể khác. Và trong mọi [không nghe được 00:32:19], chúng tôi đều là FinTech, mua trước trả tiền sau. Đoán xem cái gì? Siêu đòn bẩy.
Dave:
Vâng. Bạn nói rằng việc định giá sẽ giảm xuống, vì vậy tôi cho rằng bạn nghĩ rằng giá trị tài sản đối với các tài sản bất động sản thương mại sẽ giảm đáng kể? Nó phải vậy, phải không?
Ben:
Vâng, không có câu hỏi. Về cơ bản, đó là một cơ hội tuyệt vời vì chúng ta không nói về giá cả hữu cơ, mức giá mà các ngân hàng bán mọi thứ, không có mối quan hệ nào với những gì bạn nghĩ thực sự có giá trị sau lần tiếp theo, tôi nghĩ, có thể là 24 tháng suy thoái và suy thoái thực sự. Và do đó, có cơ hội để mua hoặc cơ hội cho vay và nếu bạn có số nợ thấp, đây đúng là những gì Larry Silverstein đã nói, bạn trải qua những cuộc khủng hoảng khủng khiếp, bạn thoát ra khỏi nó, bạn vẫn sở hữu tòa nhà và bây giờ anh ấy là trị giá 10 tỷ đô la hay gì đó. Đó là một phần của trò chơi, đừng để bị cuốn vào phần của trò chơi mà về cơ bản bạn sẽ mất tài sản của mình.
Dave:
Vì vậy, bạn đã đề cập đến Ben, rằng có rất nhiều cơ hội, đối với những người đang lắng nghe điều này, bạn sẽ khuyên họ nên tận dụng một số cơ hội sắp tới như thế nào?
Ben:
Bạn có thể đến nói chuyện với ngân hàng, tiếp cận ngân hàng, ngân hàng sắp có… Họ chưa có và họ làm rất chậm. Những người môi giới đang thực hiện toàn bộ việc cho vay sẽ chuyển sang trở thành người môi giới cho nguồn vốn trung bình này, vốn cầu nối này, tôi gọi đó là tài trợ chênh lệch, tài trợ giải cứu. Tất cả các nhà môi giới trước đây đã thực hiện công việc tìm kiếm các khoản vay cao cấp cho bạn giờ đây sẽ thực hiện công việc này. Vì vậy, các nhà môi giới có lẽ là nguồn thu nhập lớn nhất. Thật buồn cười, thị trường chứng khoán, tôi vẫn nghĩ họ đang đi xuống, và sau đó là thị trường nói chung, cuộc suy thoái ảnh hưởng đến thu nhập. Vì vậy, bạn muốn có tín dụng, bạn muốn có tín dụng trong phần này của chu kỳ bởi vì giá trị thực, giá trị cơ hội thực sự mà tôi nghĩ vẫn còn rất xa. Nhưng những người cho vay thực sự là những người đứng đầu. Nhưng dòng giao dịch sẽ tràn sang mọi nơi khác.
James:
Tôi biết chúng tôi đã liên hệ và chắc chắn chúng tôi sẽ nhận được rất nhiều phản hồi. Tôi nghĩ có một chút về các loại người cho vay khác nhau. Những người có tiền cứng ở địa phương này chắc chắn đang nhìn thấy nó đầu tiên ngay bây giờ vì các trái phiếu có kỳ hạn ngắn hơn, chúng thường là các trái phiếu có kỳ hạn 6 đến 12 tháng, trong đó một số trái phiếu khác là 2, 3, 5 năm. Và có rất nhiều hàng tồn kho bắt đầu xuất hiện. Tôi đã nhận được khá nhiều cuộc gọi từ những người cho vay nói rằng, này, chúng tôi chỉ lấy lại chứng thư này thay thế hoặc chúng tôi sẽ tịch thu tài sản này, bạn có thể trả bao nhiêu cho việc này? Và họ thường không thích số của tôi, nhưng số vẫn là số. Nhưng bạn có thể làm điều đó ngay bây giờ với những người cho vay nhỏ hơn ở địa phương, họ không phải là những giao dịch lớn nhưng hiện tại có khối lượng lớn dành cho các nhà đầu tư nhỏ hơn hoặc nhà đầu tư hạng trung. Và nó sắp được tung ra thị trường khi chúng ta nói chuyện.
Dave:
Và có vẻ như Ben đang thành lập một quỹ tín dụng tại Fundrise để tận dụng lợi thế này.
Ben:
Vâng, chúng tôi đã có chiến lược tín dụng từ lâu, nhưng chúng tôi đã điều chỉnh lại quy mô của nó trong hai năm qua vì nó chỉ là… Chúng tôi chủ yếu triển khai ở nơi khác vì nó không hấp dẫn. Và bây giờ đột nhiên nó giống như… Tôi cảm thấy như những gì đang xảy ra bây giờ hoặc trong vài năm tới sẽ xảy ra với chúng ta hoặc với chúng ta năm lần trong đời, những loại giao dịch mà chúng ta sẽ thấy, loại cho vay mà chúng ta có thể thực hiện . Tôi đã trải qua năm 2008, tôi có tất cả những vết sẹo này từ năm 2008 và vì vậy 85% thời gian mọi việc vẫn diễn ra bình thường. Và sau đó có một số trường hợp chỉ là toàn bộ trận bóng được thắng hoặc thua. Và vì vậy, chúng tôi sẽ thực hiện tín dụng trước và sau đó chúng tôi sẽ thực hiện vốn chủ sở hữu thứ hai. Bởi vì bạn gần như có thể nhìn thấy mặt khác của vấn đề này nên bạn có thể cảm thấy tin tưởng rằng nó không phải là vĩnh viễn. Về cơ bản, phải mất vài năm chuyển đổi sang một môi trường vay mới.
Và một số người không may mắn, họ có kỳ hạn đáo hạn vào giữa thời điểm này, về cơ bản là thời kỳ này khi lãi suất cao nhưng không có thanh khoản và điều đó thật tệ. Thật không may cho họ nhưng đó lại là cơ hội cho người khác, vấn đề lại là cơ hội. Tôi sẽ cho bạn một ví dụ khác, đây là bên ngoài bất động sản, nhưng chúng tôi có một quỹ công nghệ đã thành lập và chúng tôi đang tranh luận về vấn đề này, tôi không biết liệu chúng tôi có định làm điều này không vì nó rất gây tranh cãi, nhưng tôi có bảo hiểm bán hàng, tôi đã mua tất cả những thứ này… Tôi đến và bắt đầu cho tất cả những… ngân hàng đầu tư lớn này vay, họ nhận những giao dịch này và họ chứng khoán hóa chúng và vấn đề là tất cả những giao dịch này họ định loại bỏ hoặc hợp vốn, họ nói, họ đã nhận được mắc kẹt với nó gọi là treo nợ. Thế là họ có hàng chục tỷ của tất cả những khoản vay treo này. Và một ví dụ được nhiều người biết đến là họ có khoản nợ 12 tỷ đô la của Twitter. Và tôi biết chính xác ai có nó và tôi đang nói chuyện với họ và tôi nghĩ rằng, đến một lúc nào đó họ sẽ vứt bỏ khoản nợ này mà chẳng được gì. Họ sẽ kiểu như đưa tôi ra khỏi thứ này. Và chúng tôi đang tranh luận nội bộ, liệu đây có phải là một cơ hội tốt hay nó quá lộn xộn?
Dave:
Wow.
Ben:
Nó thật lộn xộn.
Dave:
Đó là khoản nợ mới toanh.
Ben:
Ừ, ừ, món nợ mới. Vì thế tôi không biết liệu đó có phải là ý kiến hay hay không. Đây là một câu hỏi thú vị, nhưng kiểu đó thật điên rồ. Twitter trị giá 44 tỷ một năm trước và bạn hỏi, tôi có thích nó ở mức 5 tỷ không? Tôi không biết, có lẽ vậy.
Dave:
Đó chắc hẳn là một cuộc tranh luận thú vị.
Ben:
À, nó cũng giống như là tôi không thực sự muốn có tiếng ồn. Đó là vấn đề với nó, nó không chỉ là câu hỏi đánh giá, tôi chỉ đưa ra quyết định kinh tế ở đây, nhưng tôi không chắc điều đó có được phép hay không. Nhưng nó chỉ mang tính minh họa, nó hoàn toàn mang tính minh họa rằng đây là thời điểm đặc biệt để có cơ hội đầu tư như vậy.
Dave:
Được rồi. Vâng, Ben, cảm ơn bạn rất nhiều. Điều này rất, rất sâu sắc, tôi đã học được rất nhiều điều. Và thành thật mà nói, thật đáng ngạc nhiên là mọi người không nói về điều này. Vì vậy, tôi đoán có lẽ đó là câu hỏi cuối cùng của tôi dành cho bạn, tại sao vấn đề này không được nói đến rộng rãi hơn?
Ben:
Vâng, thật vui khi được ở đây. Mọi người đều nói về điều này, nhưng vào đầu tháng 2020, tôi bị ám ảnh bởi đại dịch, tháng XNUMX năm XNUMX. Và chúng tôi sẽ đến California, các con tôi, vợ tôi và tôi, chúng tôi sẽ đến California vào Ngày lễ tình nhân. Và tôi nói, chúng tôi không thể đi và bắt bọn trẻ đeo mặt nạ trên máy bay và vợ tôi nói, bạn đang mất bình tĩnh, cô ấy rất khó chịu với tôi và đến một lúc nào đó mọi người đều nhận ra điều đó. Có điều gì đó mà thông tin phải rò rỉ ra công chúng và nó cộng lại, nó đòi hỏi lượng dữ liệu vượt trội trước khi mọi người thay đổi. Và sau đó nó xảy ra cùng một lúc.
Dave:
Mọi người không muốn tin vào những tin tức bất tiện.
Ben:
Và cũng giống như mọi người đang bận rộn, đó không phải là điều họ tập trung vào. Vì vậy, chỉ cần đủ ping là mọi người sẽ bắt đầu chú ý. Vì vậy, đó là lý do tại sao… ít nhất tôi nghĩ điều đó giống như… Và tất nhiên tất cả mọi người, trong trường hợp này là tất cả những người tham gia vào hệ thống tài chính, họ không nói về nó, đây là điều cuối cùng họ muốn nói đến. Họ muốn nói mọi thứ đều tuyệt vời. Và điều tương tự với Trung Quốc, họ nói, mọi thứ đều tuyệt vời, không chú ý đến những cánh cửa chúng tôi đang hàn đóng ở Vũ Hán. Vì vậy, một lần nữa, có những người tham gia tích cực đang cố gắng ngăn chặn việc này trở thành một câu chuyện và điều đó khiến giới truyền thông bối rối và phải mất một thời gian để nó hoàn thiện.
Dave:
Được rồi, chúng tôi sẽ phải liên hệ với bạn ngay khi điều này diễn ra, chúng tôi rất muốn biết ý kiến của bạn vì hiện tại rõ ràng bạn là một con chim hoàng yến trong mỏ than, hãy cảnh báo chúng tôi trước. Vì vậy, chúng tôi thực sự đánh giá cao thời gian của bạn Ben, điều này luôn mang lại rất nhiều niềm vui khi bạn đến, vì vậy cảm ơn rất nhiều vì đã tham gia cùng chúng tôi.
Ben:
Vâng, cảm ơn vì đã có tôi.
James:
Cảm ơn Ben.
Dave:
Tôi không biết bây giờ mình nên vui mừng hay sợ hãi nữa.
James:
Tôi thực sự vô cùng phấn khích vì tôi cảm thấy như tất cả chúng ta đều đang tìm kiếm cơ hội to lớn đó và đây sẽ là một vấn đề lớn. Tôi đã luôn nghĩ về nghĩa địa của nhà đầu tư này trong một thời gian và tôi nghĩ nó có thể là nghĩa địa của các chủ ngân hàng chứ không phải nghĩa địa của nhà đầu tư.
Dave:
Vâng. Bạn đã nói điều này được một thời gian rồi, cụ thể là để mọi người hiểu rằng, chúng ta đang nói về chủ yếu là thương mại, điều này có thể ảnh hưởng đến khu dân cư như Ben đã nói, có tất cả những tác động cấp hai và cấp ba, nhưng nó có thể thực sự thú vị đối với những người có… Syndicators, những người có thể huy động tiền để bắt đầu đi và cố gắng mua những tài sản này thật rẻ ngay bây giờ hoặc trong sáu tháng tới, bất kể điều gì.
James:
Và đặc biệt là vì ngân hàng không muốn sở hữu tài sản. Nhiều khi họ không muốn, họ muốn loại bỏ chúng. Và nếu bạn có tính thanh khoản, nó sẽ tạo ra sự khác biệt lớn, rất lớn trong… Tôi đã nói điều đó được một thời gian vì điều kỳ lạ là tôi đã thấy mọi người kiếm được rất nhiều tiền trong hai năm và sau đó sáu tháng trước họ 'sẽ giống như, ồ, tôi đang thiếu tiền mặt. Và tôi nghĩ, bạn đã kiếm được nhiều tiền như vậy trong hai năm qua, tại sao bạn lại bị ràng buộc về tiền mặt? Và điều đó có thể thành hiện thực vào năm 2023, sẽ có nhu cầu thanh khoản và tất cả có thể sẽ có mặt trên thị trường.
Dave:
Bạn là người hoàn hảo để trả lời câu hỏi này bởi vì bạn làm mỗi việc một chút, bạn cho vay, bạn bán lại, bạn mua những tài sản sắp hỏng. Nếu tất cả những gì Ben nghĩ sắp trở thành hiện thực và chúng ta bắt đầu thấy tính thanh khoản bị suy giảm, giá bất động sản thương mại giảm, bạn sẽ tìm cách tận dụng nó tốt nhất như thế nào?
James:
Đối với chúng tôi, tôi nghĩ rằng chúng tôi đang cố gắng hợp tác với nhiều đối tác vốn cổ phần và vốn cổ phần tư nhân hơn để chúng tôi đang cố gắng mang lại một số đô la lớn hơn cho việc này. Một ví dụ điển hình là chúng tôi đã thực hiện nhiều giao dịch hợp vốn hơn trong 120 đến 150 ngày qua so với hai năm trước vì tính thanh khoản đang bị khủng hoảng. Nhưng hợp tác với các nhà đầu tư hiện có tiền mặt là chìa khóa cho mọi thứ. Và cho dù đó là sửa chữa và bán lại căn hộ, nó có thể là tài sản thanh khoản hoặc tài sản lưu chuyển tiền tệ, đối với chúng tôi, bạn muốn gắn liền với nơi có tính thanh khoản. Đối với chúng tôi, hiện tại chúng tôi đang quyên góp một số tiền vì chúng tôi nhìn thấy cơ hội với những phiếu mua hàng này, mua những tòa nhà không được trả nợ và sau đó thực sự bắt đầu xây dựng mối quan hệ với những người này bằng giấy tờ.
Và giống như những gì Ben đã nói, thật khó để nắm bắt được các ngân hàng lớn. Bạn không thể biết được họ, tôi không biết ai ở đó cả. Nhưng những người cho vay nhỏ ở địa phương này, bạn có thể liên hệ với họ và nói, này, tôi có thanh khoản, tôi đang tìm kiếm dự án, hãy cho tôi biết bạn có gì. Và tôi có thể nói với bạn rằng gần đây chúng tôi đã nhận được một số giao dịch mua khá tốt, tôi chỉ cần đưa ra một con số thấp và họ sẽ thực hiện giao dịch. Họ giống như, bạn có thể đóng nó trong năm ngày không? Và chúng tôi có thể nhấp vào đó. Vì vậy, chỉ cần nói chuyện với những người đã ở trong không gian đó, tất cả những kẻ kiếm tiền khó tính này đã quấy rối bạn trong hai năm để cho bạn vay tiền, nói chuyện với họ, xem cơ hội là gì và sau đó giữ thanh khoản của bạn trong tay, đừng lao vào thỏa thuận đó, đảm bảo rằng đó là thỏa thuận phù hợp.
Dave:
Đó là lời khuyên rất tốt. Được rồi, cảm ơn James, chuyện này vui lắm. Tôi thực sự thích trò chuyện với bạn và Ben. Đây luôn là một cuộc trò chuyện cấp cao, những thứ khá kỳ lạ và rắc rối, nhưng tôi nghĩ đối với những người trong chúng ta, những người thực sự thích nền kinh tế và những điều cơ bản về cách thức hoạt động của tất cả những điều này, thì đây là một tập phim thực sự thú vị.
James:
Ồ, tôi thích có Ben ở đó. Tôi bắt đầu tìm hiểu và chúng tôi đi xuống hang thỏ, đi xuống tất cả đều vui vẻ.
Dave:
Ồ vâng, hoàn toàn. Khi máy quay tắt, chúng tôi đang cố thuyết phục Ben cho chúng tôi đến DC và gặp gỡ trực tiếp với anh ấy, vì vậy có lẽ chúng tôi sẽ làm điều đó vào lần sau.
James:
Ồ, tôi đồng ý một trăm phần trăm.
Dave:
Được rồi, cảm ơn James rất nhiều, chơi game vui vẻ nhé.
James:
Vâng, đi nào Hawks.
Dave:
Tôi thực sự không có con chó nào trong cuộc chiến này, nhưng tôi sẽ ủng hộ Hawks cho bạn, vì vậy hy vọng bạn không cần phải… Tôi đoán, tôi có thể nói điều đó trên sóng không?
James:
Vâng, tôi vừa đặt cược lớn vào lúc này.
Dave:
Bạn có muốn cho mọi người biết số tiền bạn đặt cược vào trò chơi Seahawks này không?
James:
Vâng, tôi nghĩ cái miệng của tôi đã khiến tôi gặp rắc rối vì chúng tôi đang đấu với 49ers, họ có một đội tài năng hơn. Và tôi đã cá cược với một người bạn thân cũng là fan của đội 49 rằng đội thua sẽ phải đeo logo Speedo của đội kia đến hồ bơi cả ngày. Vì vậy, tôi thực sự hy vọng đó không phải là tôi.
Dave:
Vâng. Chà, tôi sẽ cổ vũ cho Seahawks vì lợi ích của bạn, nhưng đó là một vụ cá cược khá buồn cười và hy vọng bạn không nói với quá nhiều người, đây là phần cuối của tập phim nên có lẽ không còn ai nghe nữa.
James:
Vâng, mọi người nên ủng hộ việc Seahawks giành chiến thắng, không ai muốn nhìn thấy tôi trong chiếc Speedo.
Dave:
Được rồi. Vâng, cảm ơn rất nhiều, trò này vui lắm. Cảm ơn tất cả các bạn đã lắng nghe, đây là tập cuối cùng trong năm của chúng tôi. Chúc mọi người năm mới vui vẻ, chúng tôi thực sự đánh giá cao việc bạn đã giúp đỡ và ủng hộ chúng tôi trong năm đầu tiên tham gia On The Market, chúng tôi sẽ gặp lại các bạn vào năm 2023.
On The Market được tạo bởi tôi, Dave Meyer và Kaylin Bennett. Do Kaylin Bennett sản xuất, Joel Esparza và Onyx Media biên tập, do Pooja Jinda nghiên cứu và gửi lời cảm ơn sâu sắc đến toàn bộ nhóm BiggerPockets.
Nội dung trên chương trình On The Market chỉ là ý kiến. Tất cả người nghe nên xác minh độc lập các điểm dữ liệu, ý kiến và chiến lược đầu tư.
Xem Podcast tại đây
Trong tập này, chúng tôi sẽ che
- Giải thích về việc giảm đòn bẩy và tại sao có rất nhiều nhà đầu tư đang mạo hiểm kiếm được hàng triệu đô la
- Cái nào các ngành bất động sản sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất khi cuộc khủng hoảng giảm đòn bẩy biểu hiện
- Tại sao ngay cả các ngân hàng đang sử dụng đòn bẩy quá mức và hiệu ứng domino điều đó có thể gây ra hỗn loạn tài chính
- Các kịch bản có thể xảy ra khi các ngân hàng bắt đầu hạn chế cung tiền và nhà đầu tư trở nên tuyệt vọng
- Sản phẩm cơ hội lớn cho nhà đầu tư khi các khoản vay có đòn bẩy quá mức đến hạn và tài sản bắt đầu được bán với một phần chi phí
- Ai sẽ thắng và làm cho nó tồn tại sau khi quá trình giảm đòn bẩy hàng loạt diễn ra
- và So Nhiều hơn nữa!
Liên kết từ chương trình
Kết nối với Ben:
Bạn muốn tìm hiểu thêm về các nhà tài trợ hiện nay hoặc tự mình trở thành đối tác của BiggerPockets? Kiểm tra của chúng tôi trang tài trợ!
Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets.
- Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến thức. Truy cập Tại đây.
- nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 tháng
- 15 năm
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- có khả năng
- Có khả năng
- Giới thiệu
- về nó
- Tuyệt đối
- hoàn toàn
- học tập
- mua lại
- ngang qua
- hoạt động
- thực sự
- Thêm
- điều chỉnh
- thừa nhận
- tiên tiến
- Lợi thế
- tư vấn
- Sau
- chống lại
- trước
- KHÔNG KHÍ
- Tất cả
- Đã
- luôn luôn
- Mỹ
- American
- số lượng
- và
- Một
- trả lời
- Căn Hộ
- căn hộ
- cảm giác ngon miệng
- Apple
- đánh giá cao
- phương pháp tiếp cận
- đối số
- xung quanh
- tài sản
- quản lý tài sản
- Tài sản
- đính kèm
- sự chú ý
- hấp dẫn
- tác giả
- Trung bình cộng
- trở lại
- Bad
- bảo lãnh
- gói cứu trợ
- Cân đối
- Cân đối kế toán
- Ngân hàng
- Bank of America
- chủ ngân hàng
- Ngân hàng
- hệ thống ngân hàng
- Ngân hàng
- dựa
- Về cơ bản
- cơ sở
- bởi vì
- trở nên
- trở thành
- trước
- được
- Tin
- BEST
- Đặt cược
- Hơn
- lớn
- lớn hơn
- lớn nhất
- Tỷ
- tỷ
- Hóa đơn
- Một chút
- máu
- bảng
- đậm
- Trái phiếu
- biên giới
- vay
- mượn
- người đi vay
- Mượn
- mua
- thương hiệu
- Brand New
- Nghỉ giải lao
- CẦU
- cầu nối
- mang lại
- rộng rãi
- môi giới
- ngân sách
- xây dựng
- Xây dựng
- xây dựng
- xăn lên
- ghi
- kinh doanh
- các doanh nghiệp
- mua
- mua ngay trả sau
- Mua
- Mua
- california
- cuộc gọi
- gọi là
- Cuộc gọi
- máy ảnh
- không thể
- mũ lưỡi trai
- vốn
- chủ nghĩa tư bản
- trường hợp
- tiền mặt
- dòng tiền
- bị bắt
- Nguyên nhân
- gây ra
- Trung tâm
- giám đốc điều hành
- nhất định
- chuỗi
- thay đổi
- giá rẻ
- kiểm tra
- Trung Quốc
- sự lựa chọn
- Chọn
- Vòng tròn
- City
- các lớp học
- Đóng
- Đồng sáng lập
- Than đá
- Bên
- Đến
- đến
- thương gia
- bất động sản thương mại
- Các công ty
- so
- hoàn thành
- hoàn toàn
- phức tạp
- phức tạp
- khái niệm
- khái niệm
- tự tin
- gây nhầm lẫn
- Hậu quả
- nội dung
- tiếp tục
- gây tranh cãi
- Conversation
- Chuyển đổi
- chuyển đổi
- thuyết phục
- Trung tâm
- có thể
- đất nước
- Couple
- khóa học mơ ước
- che
- bảo hiểm
- bao gồm
- bìa
- Crash
- tạo ra
- tín dụng
- quỹ tín dụng
- cuộc khủng hoảng
- quan trọng
- chủ yếu
- giòn
- Current
- dữ liệu
- điểm dữ liệu
- Dave
- ngày
- Ngày
- dc
- nhiều
- Ưu đãi
- tranh luận
- tranh luận
- Nợ
- thập kỷ
- Tháng mười hai
- quyết định
- Từ chối
- Suy giảm
- Mặc định
- mặc định
- chắc chắn
- Nhu cầu
- phụ thuộc
- phụ thuộc
- triển khai
- Người gửi tiền
- mô tả
- chi tiết
- Nhà phát triển
- phát triển
- ĐÃ LÀM
- sự khác biệt
- khác nhau
- Tiêu
- công bố thông tin
- Giao diện
- đau khổ
- đau khổ
- Không
- Dog
- làm
- Đô la
- đô la
- dont
- ngày tận thế
- cửa ra vào
- xuống
- XUỐNG
- Giọt
- đổ
- suốt trong
- năng động
- động lực
- Đầu
- Thu nhập
- nới lỏng
- Kinh tế
- nền kinh tế
- hiệu lực
- hiệu ứng
- hay
- nơi khác
- cho phép
- kết thúc
- Nước Anh
- thưởng thức
- đủ
- Toàn bộ
- Môi trường
- sự bình đẳng
- đặc biệt
- bản chất
- chủ yếu
- bất động sản
- Ether (ETH)
- đánh giá
- Ngay cả
- BAO GIỜ
- mọi người
- tất cả mọi người
- tất cả mọi thứ
- chính xác
- ví dụ
- ví dụ
- kích thích
- hiện tại
- mong đợi
- dự kiến
- Giải thích
- Giải thích
- thêm
- mở rộng
- cực kỳ
- phải đối mặt với
- không
- khá
- Rơi
- rơi xuống
- quen
- nổi tiếng
- fan hâm mộ
- tuyệt vời
- hấp dẫn
- nhanh nhất
- Yêu thích
- fdic
- Fed
- chi phí
- Lệ Phí
- vài
- chiến đấu
- Hình
- tài chính
- tài chính
- hệ thống tài chính
- tài chính
- Tìm kiếm
- cuối
- fintech
- Tên
- Cá
- Sửa chữa
- cố định
- Lật
- dòng chảy
- tập trung
- theo
- Dự báo
- quan trọng nhất
- Forward
- phân số
- từ
- đông lạnh
- quả
- Full
- vui vẻ
- quỹ
- tài trợ
- quỹ
- buồn cười
- trò chơi
- khoảng cách
- hộp số
- nói chung
- tạo ra
- tạo ra
- được
- nhận được
- Cho
- Go
- Thiên Chúa
- Đi
- đi
- tốt
- Chính phủ
- Chính sách của chính phủ
- cấp
- tốt nghiệp
- tuyệt vời
- Guy
- búa
- Treo
- xảy ra
- đã xảy ra
- xảy ra
- vui mừng
- Cứng
- có
- nghe
- nặng nề
- hàng rào
- Quỹ Hedge
- giúp đỡ
- tại đây
- Thành viên ẩn danh
- Cao
- cao hơn
- gợi ý
- lịch sử
- Đánh
- Số lượt truy cập
- đánh
- chủ
- giữ
- Holes
- Hy vọng
- hy vọng
- chủ nhà
- House
- nhà ở
- Độ đáng tin của
- HTTPS
- lớn
- Nhân loại
- Hàng trăm
- hàng trăm triệu
- Đau
- Hype
- TÔI SẼ
- ý tưởng
- Va chạm
- Tác động
- đang đe dọa
- quan trọng
- in
- lợi tức
- Tăng lên
- độc lập
- thông tin
- ĐIÊN
- Tổ chức giáo dục
- tổ chức
- bảo hiểm
- quan tâm
- LÃI SUẤT
- Lãi suất
- thú vị
- Phỏng vấn
- hàng tồn kho
- đầu tư
- đầu tư
- ngân hàng đầu tư
- nhà đầu tư
- Các nhà đầu tư
- các vấn đề
- IT
- chính nó
- gia nhập
- tham gia
- tham gia cùng chúng tôi
- Tư pháp
- Giữ
- Key
- trẻ em
- Loại
- Biết
- kiến thức
- nổi tiếng
- Thiếu sót
- lớn nhất
- Họ
- Năm ngoái
- phát động
- hàng đầu
- bị rò rỉ
- LEARN
- học
- học tập
- Rời bỏ
- để lại
- Cho vay
- người cho vay
- người cho vay
- cho vay
- Cấp
- Tỉ lệ đòn bẩy
- LG
- Cuộc sống
- Dòng
- Chất lỏng
- Thanh khoản
- khủng hoảng thanh khoản
- Listening
- ít
- cho vay
- Các khoản cho vay
- địa phương
- Logo
- dài
- thời gian dài
- còn
- Xem
- tìm kiếm
- thua
- mất
- Rất nhiều
- yêu
- yêu
- Thấp
- xông hơi hồng ngoại
- M2
- thực hiện
- chính
- làm cho
- Làm
- người đàn ông
- quản lý
- nhiều
- nhiều người
- Lợi nhuận
- thị trường
- thị trường
- Mặt nạ
- Thánh Lễ
- lớn
- toán học
- trưởng thành
- có nghĩa
- Phương tiện truyền thông
- đề cập
- Meyer
- ở giữa
- Tên đệm
- Might
- Chủ xưởng bột
- triệu
- Triệu đô la
- triệu đô la
- hàng triệu
- sai lầm
- Chế độ
- tiền
- cung tiền
- tháng
- tháng
- chi tiết
- hầu hết
- miệng
- di chuyển
- đa gia đình
- tên
- tên
- gần
- nhất thiết
- Cần
- mạng
- Mới
- năm mới
- tin tức
- tiếp theo
- Tiếng ồn
- Thông thường
- Chú ý
- con số
- nhiều
- Rõ ràng
- Office
- văn phòng
- Được rồi
- Xưa
- ONE
- mã não có vân
- hoạt động
- nhà điều hành
- Ý kiến
- Ý kiến
- Cơ hội
- Cơ hội
- đối diện
- gọi món
- hữu cơ
- Nền tảng khác
- Khác
- bên ngoài
- tổng thể
- dư thừa
- riêng
- chủ sở hữu
- chủ sở hữu
- sở hữu
- thanh toán
- đại dịch
- Giấy
- một phần
- tham gia
- đối tác
- Hợp tác
- Đối tác
- các bộ phận
- thông qua
- Trả
- trả tiền
- lương hưu
- người
- phần trăm
- hoàn hảo
- thời gian
- vĩnh viễn
- người
- Cá nhân
- hiện tượng
- chọn
- mảnh
- đường ống dẫn
- plato
- Thông tin dữ liệu Plato
- PlatoDữ liệu
- Play
- máy nghe nhạc
- chơi
- Podcast
- Podcasts
- Điểm
- điểm
- điều luật
- chính trị
- về mặt chính trị
- chính trị
- hồ bơi
- danh mục đầu tư
- khả năng
- dự đoán
- Chuẩn bị
- khá
- trước
- trước đây
- giá
- Giá
- giá
- riêng
- Cổ phần tư nhân
- có lẽ
- Vấn đề
- Sản xuất
- dự án
- tài sản
- tài sản
- tương lai
- cung cấp
- công khai
- công khai
- mua hàng
- đặt
- Đặt
- trận động đất
- định lượng
- Nới lỏng định lượng
- thắt chặt định lượng
- câu hỏi
- Nhanh chóng
- Mau
- nâng cao
- nâng cao
- Tỷ lệ
- Giá
- đạt
- Reading
- sẵn sàng
- thực
- bất động sản
- giá trị thực
- lý do
- lý do
- gần đây
- suy thoái kinh tế
- giới thiệu
- Phục hồi
- giảm
- đăng ký
- quy định
- điều chỉnh
- mối quan hệ
- nhớ
- Thuê
- lặp lại
- đại diện
- yêu cầu
- đòi hỏi
- giải cứu
- phản ứng
- REST của
- Trả về
- Giàu
- Thoát khỏi
- Tăng lên
- tăng
- rung chuyển
- nguồn gốc
- sự bén rể
- tròn
- vội vàng
- Nói
- sake
- bán hàng
- tương tự
- sợ hãi
- kịch bản
- lịch trình
- phế liệu
- la hét
- SEA
- dày dạn
- Seattle
- Thứ hai
- trung học
- chứng khoán hóa
- nhìn thấy
- dường như
- phân đoạn
- bán
- Người bán
- Bán
- ý nghĩa
- dịch vụ
- thay đổi
- VẬN CHUYỂN
- sốc
- chụp
- thiếu hụt
- nên
- hiển thị
- có ý nghĩa
- Đơn giản
- kể từ khi
- duy nhất
- tình hình
- Six
- Sáu tháng
- Kích thước máy
- chậm
- nhỏ
- doanh nghiệp nhỏ
- nhỏ hơn
- thông minh
- Hèn hạ
- So
- một số
- Một người nào đó
- một cái gì đó
- Chẳng bao lâu
- nguồn
- Không gian
- không gian
- nói
- Nói
- đặc biệt
- đặc biệt
- quang phổ
- tài trợ
- Nhà tài trợ
- Stacks
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bắt đầu
- bắt đầu
- Bước
- Vẫn còn
- kích thích kinh tế
- cổ phần
- thị trường chứng khoán
- CỔ PHIẾU
- Cổ phiếu và trái phiếu
- Dừng
- Câu chuyện
- chiến lược
- Chiến lược
- đường phố
- như vậy
- đột ngột
- TÓM TẮT
- lớn
- cung cấp
- cung cấp
- hỗ trợ
- Hỗ trợ
- ngạc nhiên
- thật ngạc nhiên
- tổ chức
- hệ thống
- Hãy
- mất
- dùng
- tài năng
- Thảo luận
- nói
- Các cuộc đàm phán
- nhóm
- công nghệ cao
- về
- đại học
- Sản phẩm
- Fed
- Anh
- thế giới
- cung cấp their dịch
- tự
- Đó
- điều
- điều
- Suy nghĩ
- nghĩ
- tuần này
- nghĩ
- hàng ngàn
- số ba
- Thông qua
- khắp
- vé
- vé
- thắt chặt
- thời gian
- thời gian
- đến
- bây giờ
- hôm nay
- bên nhau
- tấn
- quá
- hàng đầu
- chủ đề
- TỔNG CỘNG
- thương mại
- Bảng điểm
- quá trình chuyển đổi
- Kho bạc
- kho bạc
- kinh hai
- rắc rối
- đúng
- XOAY
- Quay
- Quay
- loại
- điển hình
- thường
- Uk
- KHO BẠC ANH
- Dưới
- hiểu
- thật không may
- đơn vị
- sắp tới
- us
- sử dụng
- thường
- giá trị
- Các giá trị
- xác minh
- Video
- hầu như
- khối lượng
- muốn
- Kho
- cảnh báo
- Washington
- cách
- Wealth
- tuần
- tuần
- chào mừng
- Wells
- Wells Fargo
- Điều gì
- whats
- liệu
- cái nào
- trong khi
- CHÚNG TÔI LÀ
- vợ
- sẽ
- giành chiến thắng
- từ
- Công việc
- đang làm việc
- công trinh
- thế giới
- tệ nhất
- giá trị
- sẽ
- viết
- viết
- Sai
- năm
- năm
- trên màn hình
- mình
- youtube
- zephyrnet
- không