Phán quyết của NAR-DOJ phân chia các đại lý về hoa hồng, quy tắc niêm yết bỏ túi

Các sự kiện Inman là cách tốt nhất để học hỏi, kết nối và phát triển. Đừng bỏ lỡ phần tiếp theo, ngày 8-10 tháng XNUMX lúc Kết nối Inman Las Vegas. Hãy tham gia cùng chúng tôi tại Aria Resort để hiểu rõ hơn về tương lai, khám phá các chiến lược mới và kết nối với những người giỏi nhất và sáng giá nhất trong lĩnh vực bất động sản. Đăng ký ở đây. 

A phán quyết của tòa án có lợi cho Hiệp hội môi giới quốc gia về cuộc điều tra của Bộ Tư pháp đã thu hút nhiều phản ứng khác nhau từ các đại lý, nhà môi giới và những người chơi khác trong ngành, thể hiện sự chia rẽ trong ngành về hai quy định của NAR về hoa hồng cho người môi giới người mua và danh sách bỏ túi.

Hôm thứ Năm, một tòa án quận liên bang ở Washington, DC, đã bác bỏ yêu cầu của DOJ về thông tin từ NAR về:

• Quy tắc tham gia, yêu cầu các nhà môi giới niêm yết phải đưa ra một đề nghị bồi thường chung, đơn phương cho các nhà môi giới của người mua để gửi danh sách vào một dịch vụ niêm yết có liên kết với Nhà môi giới bất động sản
• Chính sách Hợp tác Rõ ràng, yêu cầu các nhà môi giới đăng bán phải gửi danh sách đến MLS liên kết với Nhà môi giới bất động sản của họ trong vòng một ngày làm việc kể từ khi tiếp thị bất động sản ra công chúng

Tại thời điểm này, vẫn chưa rõ phán quyết này có ý nghĩa gì đối với cuộc điều tra của DOJ về các chính sách của NAR hoặc liệu cơ quan này có kháng cáo quyết định của tòa án quận hay không.

Dù thế nào đi nữa, những quy tắc này sẽ tiếp tục được tranh luận vì chúng cũng là chủ đề của nhiều vụ kiện chống độc quyền đệ đơn chống lại NAR do các bên tư nhân đệ trình, một số trong đó DOJ đã can thiệp và dường như đã sẵn sàng để tiếp tục tham gia.

Tuần trước, DOJ đã hỏi gửi bản tóm tắt amicus trong một trường hợp như vậy liên quan đến Chính sách hợp tác rõ ràng và tòa phúc thẩm đã chấp nhận yêu cầu của cơ quan. Vào thứ Hai, tòa án đã cho DOJ đến ngày 13 tháng 20 để nộp bản tóm tắt và cho NAR đến ngày XNUMX tháng XNUMX để gửi bản tóm tắt trả lời về vụ việc.

Các đại lý, nhà môi giới và những người khác bình luận về bài báo của Inman về phán quyết của NAR-DOJ đều có ý kiến ​​​​trái chiều về suy nghĩ của họ về phán quyết và các quy tắc NAR đang được đề cập.

Một số người coi cuộc điều tra của DOJ là một ví dụ điển hình về “sự vượt quá của chính phủ” và ca ngợi quyết định của tòa án.

“Sự thật đáng buồn trong trường hợp này là NAR đã phải bỏ ra bao nhiêu để bảo vệ một quyết định hợp lý như vậy?” Joe Williams, người đồng sáng lập Keller Williams cho biết.

“Số tiền đó được trả bởi tất cả các Nhà môi giới bất động sản làm việc chăm chỉ thông qua phí của họ? Classi[c] sự vượt quá của chính phủ. Làm tốt lắm NAR!”

Jeff Stewart, một đại lý của RE/MAX Homefinders, cho rằng cuộc điều tra cho thấy sự thiên vị của chính phủ đối với ngành bất động sản và là tiền thuế.

Stewart nói: “Chính phủ không thích việc các đại lý bất động sản hầu hết đều là nhà thầu độc lập – với những lợi ích về thuế đi kèm.

“Có khoảng. 2 triệu người trong số chúng tôi ở Mỹ muốn trở thành nhân viên W-2. Việc thay đổi cơ cấu hoa hồng hợp tác sẽ không trả lại tiền cho người bán. Đó là nguồn lực có hạn và nếu người mua phải trả tiền cho đại lý của người mua – đó là những nguồn lực sẽ được dùng để giảm chi phí thanh toán và đóng cửa. Nó sẽ thoát khỏi tay người bán trong các nhượng bộ giao dịch để thực hiện thỏa thuận. Chính quyền hiện tại rõ ràng có vấn đề lớn với mô hình ngành và đang theo đuổi nguồn thu từ thuế.”

Những người khác coi các quy tắc mà cuộc thăm dò của DOJ có liên quan là không có vấn đề gì.

"Tốt; Kevin McGrath, nhà môi giới quản lý tại Long & Foster, cho biết về phán quyết của tòa án, chúng tôi có rất nhiều vấn đề cần giải quyết ở đất nước này. “Đây không phải là một trong số đó.”

Sharon cho biết: “Luật hợp đồng xác định cách thức các đại lý được thanh toán, cho dù là trực tiếp từ người mua hay thông qua người bán, những người sử dụng số tiền thu được từ việc bán tài sản của họ bởi người mua để trả cho các đại lý tham gia giao dịch”. Mulholland, một đại lý tại Mulholland Realty.

Dick Stoner, nhà môi giới tại Reist Corporation, nhấn mạnh rằng hoa hồng cho người mua-môi giới không khác gì các ưu đãi khác của người bán.

“Người bán [A] có thể đưa ra bất kỳ chương trình khuyến mãi nào họ muốn, cho dù đó là quảng cáo cực đoan hay bài đăng trên mạng xã hội hay tiền hoa hồng cho đại lý người mua,” Stoner nói.

“Một số người bán sản phẩm cung cấp dịch vụ giao hàng trả phí 'ngày hôm sau' cũng như các ưu đãi khác để xem và mua sản phẩm của họ và ưu đãi hoa hồng cho đại lý người mua cũng giống nhau - điều gì đó để thu hút nhiều người mua hơn (những người có đại lý) tham gia đợt bán hàng cụ thể.”

Những người khác kêu gọi NAR thực hiện các thay đổi đối với các quy tắc hiện hành, nói rằng chính NAR đã “đi quá xa”.

Patrick Harris, một đại lý tại RE/MAX Crossroads cho biết: “Với tư cách là một đại lý, tôi hoàn toàn coi thường Nguyên tắc Hợp tác Rõ ràng do NAR áp đặt. “Tôi cảm thấy điều đó là quá đáng và không lành mạnh về mặt chuyên môn. Nếu người bán không muốn đưa tài sản của họ vào MLS nhưng sẵn sàng tiếp thị tài sản đó theo những cách khác ngoài NAR và không có hiệp hội tiểu bang hoặc địa phương nào không có tiếng nói trong vấn đề này. Đó là giữa người môi giới niêm yết và người bán. Cuối cùng, người bán sẽ có thể làm những gì có lợi nhất cho họ.”

“[Nếu] NAR thực sự quan tâm đến việc làm những gì phù hợp cho người mua và người bán thì họ [nên] tuyên bố Đại lý hữu hạn và Đại lý kép là những hoạt động phi đạo đức,” ông nói thêm. “Bạn không thể có hai người chủ và làm công việc của mình một cách hiệu quả. Ai đó luôn cảm thấy bị coi thường và người duy nhất thực sự chiến thắng là người môi giới với mức lương gấp đôi.”

Về Quy tắc tham gia, Harris ủng hộ việc cho phép tính hoa hồng đại lý của người mua vào khoản thế chấp của người mua.

Ông nói: “Lý do chính khiến hoa hồng đại lý người mua được tích hợp vào hợp đồng niêm yết là do phần lớn người cho vay từ chối cho phép Hoa hồng đại lý người mua trở thành một phần tài chính của người mua.

“Thành thật mà nói, điều này cần phải thay đổi và nếu phải thay đổi bằng vũ lực thì tôi đồng ý với điều đó. Như đã nói, người bán có đại diện của họ và người mua cũng xứng đáng có đại diện để thương lượng thay mặt họ. Toàn bộ quá trình rất phức tạp.”

Derek Eisenberg, nhà môi giới doanh nghiệp cho công ty môi giới giảm giá Continental Real Estate Group, trả lời rằng việc người cho vay không cho phép tài trợ hoa hồng cho đại lý người mua là một “sai lầm”.

Ông nói: “Miễn là nó có trong tuyên bố kết thúc thì nó có thể được tài trợ. “Tuy nhiên, nếu người cho vay đứng ra làm lễ, các bên có thể tăng giá và yêu cầu người bán trả số tiền đó. Luôn có nhiều cách để lột da một con mèo.”

Ralph Odierna, một đại lý tại Coldwell Banker Realty, đã thúc đẩy NAR yêu cầu các thành viên của mình sử dụng thỏa thuận giữa người mua và người môi giới khi họ có được khách hàng là người mua mới.

Ông nói: “Thỏa thuận niêm yết đảm bảo một khoản hoa hồng cho người môi giới vì họ đã ký một thỏa thuận hợp đồng và đại lý niêm yết được ghi nhận là đại diện cho người bán”. “Đại lý của người mua cũng phải được yêu cầu làm điều tương tự, ký kết thỏa thuận môi giới cho người mua để họ đại diện cho người mua theo hợp đồng.”

Fran Brooks, một đại lý tại Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, đồng ý rằng tất cả các đại lý của người mua nên sử dụng những thỏa thuận như vậy.

“[A]sa giám đốc bán hàng, tôi thực sự khuyến khích các đại lý của chúng tôi sử dụng chúng, rất ít người làm - tất cả đều nên làm như vậy,” cô nói.

Vẫn còn những người khác phản ứng với nhận xét của Stephen Brobeck, thành viên cấp cao của cơ quan giám sát người tiêu dùng Liên đoàn Người tiêu dùng Hoa Kỳ, người cho biết phán quyết “sẽ hạn chế khả năng của DOJ trong việc điều tra các chính sách chống cạnh tranh của ngành khiến người tiêu dùng thiệt hại hàng tỷ đô la mỗi năm”.

CFA đã thúc đẩy một cấm người bán nhà cung cấp hoa hồng đại lý cho người mua, cho rằng hành vi này cấu thành “sự hạn chế thương mại không công bằng”. NAR luôn khẳng định rằng hoa hồng luôn có thể thương lượng được và hoa hồng do thị trường ấn định.

“Tại hội nghị NAEBA, Steve Brobeck của CFA đã nói rằng anh ấy nghĩ rằng các đại lý của người mua đã được trả 'quá nhiều' cho các tài sản có giá trị cao và ĐÓ là lý do tại sao CFA có rất nhiều quần short tập thể của họ!” Andrew Show, nhà môi giới người mua tại Dịch vụ Bất động sản Tài nguyên của Người mua cho biết. “Lời kêu gọi 'lệnh cấm' của họ là vô nghĩa và không có giá trị."

Brobeck nói với Inman rằng Snow đã mô tả sai những gì anh ấy nói và những gì anh ấy viết trong các báo cáo gần đây.

Brobeck cho biết trong một tuyên bố gửi qua email: “Điều tôi đã nói là tôi nghĩ rằng việc ngành bảo vệ mức hoa hồng 5-6% ở một mức độ nào đó phản ánh mong muốn của họ để duy trì mức lương lớn khi bán bất động sản giá cao”.

“Và tôi chưa bao giờ kêu gọi 'lệnh cấm' đối với các mức giá này, chỉ để hỗ trợ các chính sách của ngành, chẳng hạn như hoa hồng tách rời, sẽ cho phép thị trường cạnh tranh thiết lập các mức giá. Tôi đoán là trong một thị trường cạnh tranh thực sự về giá, tiền thưởng hàng năm cho các đại lý thành công và có năng lực nhất sẽ tăng chứ không giảm một phần vì sẽ có ít hành vi ăn trộm của các đại lý cận biên (được xác định trong báo cáo của ngành). Báo cáo NGUY HIỂM 2015). "

Eisenberg, người từng làm cố vấn cho CFA, cho biết nhiều người bình luận đã thiếu quan điểm của cơ quan giám sát về quyền tự do thương lượng phí với chuyên gia của một người.

Eisenberg nói: “Nếu hai người cùng tham gia một vụ kiện, nguyên đơn sẽ thương lượng mức lương với luật sư của mình và bị đơn sẽ thương lượng mức lương với luật sư của mình.

“Khi 49ers đấu với Eagles hôm nay, vì Philly sẽ tổ chức San Francisco, Eagles không được nói 49ers trả cho ban huấn luyện hoặc cầu thủ của họ những gì. Khi một nhà đầu tư bán 1,000 cổ phiếu AT&T thông qua Morgan Stanley, Morgan Stanley không nêu rõ Merrill Lynch được trả bao nhiêu để mua được người mua cổ phiếu đó.

“Bất động sản là ngành duy nhất mà người mua không được thương lượng số tiền mà nhân viên chuyên nghiệp của họ (người môi giới của người mua) được trả.”

Brobeck chỉ ra rằng những người chỉ trích ông chưa nói lý do tại sao việc cấm người bán đưa ra hoa hồng cho đại lý cho người mua sẽ không dẫn đến sự cạnh tranh nhiều hơn cho các dịch vụ môi giới bất động sản.

Ông nói: “Không ai trong số các nhà bình luận giải thích tại sao việc tách hoa hồng sẽ không dẫn đến một thị trường cạnh tranh hơn về giá, một mục tiêu bảo thủ truyền thống được CFA ủng hộ mà chúng tôi mong muốn được các Nhà môi giới chia sẻ”.

Đáp lại khẳng định của một người bình luận rằng anh ấy đã từ chối lời đề nghị tranh luận, Brobeck cho biết anh và CFA luôn sẵn sàng thảo luận công khai hoặc riêng tư về những lời chỉ trích của họ đối với các chính sách môi giới bất động sản.

Ông nói: “Tôi luôn quan tâm đến việc trả lời từng cá nhân thành viên trong ngành đã gọi điện hoặc viết thư cho tôi.

“Điều làm tôi ngạc nhiên, thậm chí làm tôi ngạc nhiên, là trong khoảng 30 năm tôi phát hành báo cáo, cả NAR và các chi nhánh của nó (ngoại trừ Hội đồng MLS gần đây) đều không mời tôi tham dự các cuộc họp hội đồng quản trị hoặc hội nghị ngành, nơi tôi sẽ tham gia. có cơ hội giải thích và tranh luận về những lời chỉ trích của chúng tôi.

“Trong nhiều năm chúng tôi chỉ trích các chính sách ngân hàng và bảo hiểm, tôi thường xuyên được yêu cầu tham dự các cuộc họp trong ngành của họ để thảo luận về những chính sách này”.

Brobeck cho biết ông đã nói chuyện với hội đồng CMLS vào đầu tháng 12.

Gửi email cho Andrea V. Brambila.

Thích tôi trên Facebook | Theo tôi trên Twitter

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến ​​thức. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/