Lời hứa, lời hứa: Điều gì sẽ xảy ra nếu người thuê nhà thương mại không thực hiện?

Lời hứa, lời hứa: Điều gì sẽ xảy ra nếu người thuê nhà thương mại không thực hiện?

Dấu thời gian: ngày 11 tháng 2023 năm 10 00:XNUMX sáng
Nút nguồn: 1898388

Hợp đồng thuê thương mại yêu cầu người thuê phải trả tiền thuê. Tuy nhiên, yêu cầu đó mới chỉ là bước đầu. Người thuê nhà cũng đồng ý đóng góp thuế bất động sản. Họ đồng ý duy trì bảo hiểm. Họ đồng ý giữ không gian sạch sẽ và trong tình trạng tốt. Họ đồng ý báo cáo một số thông tin nhất định cho chủ sở hữu tài sản. Họ đồng ý không đặt rác trên vỉa hè hoặc những biển hiệu xấu xí trên cửa sổ. Tóm lại, họ hứa sẽ làm đủ mọi việc ngoài việc chỉ trả tiền thuê nhà. Nhiều người thuê nhà làm đúng những gì họ hứa, nhưng một số thì không. Trong trường hợp đó, chủ sở hữu tài sản có thể làm gì?

Nếu bạn đọc bất kỳ hợp đồng thuê thương mại nào, bạn sẽ thấy rằng chủ sở hữu tài sản có thể chấm dứt hợp đồng thuê nếu người thuê không thực hiện lời hứa của mình. Hợp đồng thuê cũng quy định rằng nếu người thuê không trả được nợ, chủ sở hữu có thể vào chỗ đó và dọn đi người thuê cũng như đồ đạc của họ. Chủ sở hữu cũng có quyền thay ổ khóa hoặc tắt các tiện ích. Chủ sở hữu có thể cần đưa ra lời cảnh cáo cho người thuê nhà và một thời gian ân hạn để sửa chữa hành vi của mình, nhưng cuối cùng, việc người thuê nhà không trả được nợ sẽ cho phép chủ nhà thực hiện tất cả các biện pháp khắc phục hà khắc. Nhiều hợp đồng cho thuê thương mại cũng nói rằng, trong trường hợp vỡ nợ, chủ sở hữu tài sản có thể rút tiền đặt cọc của người thuê và yêu cầu người thuê bổ sung số tiền đó, thu lại tiền thuê miễn phí được phép trong thời gian xây dựng ban đầu của người thuê và đẩy nhanh tiền thuê thông qua thời hạn thuê. kết thúc hợp đồng thuê. Đúng vậy, nếu bạn đọc một hợp đồng thuê thương mại, nó sẽ nêu ra rất nhiều điều đáng sợ có thể xảy ra với người thuê nhà.

Không quá nhanh! Tòa án thường cản trở chủ sở hữu tài sản muốn chấm dứt hợp đồng thuê hoặc thực hiện các hành động hà khắc khác. Tòa án sẽ kết luận rằng tội lỗi của người thuê nhà không đủ tệ để biện minh cho việc chấm dứt hợp đồng hoặc các hành động tương tự. Người thuê nhà thường sẽ hứa sẽ làm tốt hơn. Tòa án thường sẽ tin người thuê nhà và cho họ một cơ hội khác, cơ hội thứ ba và cơ hội thứ tư. Trên hết, quá trình này thường diễn ra với tốc độ cực kỳ chậm, ít nhất là ở Thành phố New York, vì tòa án tràn ngập các tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê nhà cũng như các khiếu nại khác.

Kết quả cuối cùng là chủ sở hữu tài sản không nên tin rằng họ thực sự có quyền chấm dứt hợp đồng thuê hoặc thực hiện các quyền cực đoan khác đối với việc người thuê nhà không trả được nợ, đặc biệt nếu đó là việc vỡ nợ mà người thuê có thể tranh luận là không quan trọng. Một chút tiền thuê chưa trả có thể không quan trọng. Nhiều tháng tiền thuê nhà chưa trả có lẽ sẽ không được nhưng tòa án có lẽ vẫn sẽ cho người thuê nhà thêm thời gian. Sẽ còn mất khá nhiều thời gian để đi đến quyết định đó. Một mái hiên bị rách có thể là một hành vi vi phạm nghiêm trọng giao ước của người thuê nhà về việc duy trì không gian như một nhà hàng hạng “A”, nhưng việc không duy trì bảo hiểm theo yêu cầu của hợp đồng thuê có thể không xảy ra. Điều đó tùy thuộc vào thẩm phán. Nhiều thẩm phán dường như nghĩ rằng chủ sở hữu tài sản chỉ sở hữu tài sản và nhận tiền, đã tích lũy lượng tiền mặt dự trữ khổng lồ trong nhiều năm và phải có khả năng tiêu hết số tiền đó - điều này thường không đúng.

Để đáp lại, chủ sở hữu tài sản nên nghĩ đến việc xây dựng cho hợp đồng thuê của mình khả năng ứng phó với việc người thuê không trả được nợ theo những cách ít kịch tính hơn là chấm dứt hợp đồng thuê hoặc loại người thuê khỏi không gian thuê.

Tiền lãi và phí trả chậm đối với tiền thuê nhà chưa thanh toán là những vũ khí đầu tiên và rõ ràng nhất mà bất kỳ chủ sở hữu tài sản nào cũng phải đưa vào hợp đồng thuê. Thật đáng kinh ngạc khi thấy có bao nhiêu hợp đồng thuê, đặc biệt là những hợp đồng cũ, không cung cấp các khoản thanh toán đó. Tòa án thường sẽ thi hành chúng, mặc dù có thể mất một thời gian. Nếu người thuê nhà nhận ra rằng cuối cùng họ sẽ phải gánh chịu lãi suất không trả được ở mức cao và các khoản phí trả chậm, điều đó có thể tạo ra đủ động cơ để thanh toán đúng hạn. Nếu người thuê thiếu tiền, chủ sở hữu sẽ muốn người thuê có động cơ trả tiền thuê trước các nghĩa vụ khác.

Người thuê nhà cũng đảm nhận nhiều nghĩa vụ có ý nghĩa ngoài nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Chủ sở hữu tài sản có liên quan có thể cố gắng đưa ra các biện pháp tiền tệ trong hợp đồng thuê để ứng phó với một số trường hợp vỡ nợ nhất định. Ví dụ: nếu người thuê nhà hứa mở cửa vào một số giờ nhất định thì tòa án có thể sẽ không cho phép chủ sở hữu chấm dứt hợp đồng thuê nếu người thuê nhà vi phạm lời hứa của mình, nhưng tòa án có thể thực thi rất tốt việc thanh toán theo công thức cho mỗi giờ mà người thuê nhà phải trả. đóng cửa khi họ đồng ý tiếp tục mở. Việc chủ sở hữu bất động sản đưa vào giải thích lý do tại sao khoản thanh toán là hợp lý sẽ giúp ích cho chủ sở hữu tài sản và tại sao việc người thuê tiếp tục duy trì quan điểm này lại quan trọng.

Nhiều vấn đề khác liên quan đến hợp đồng thuê cũng có thể được chuyển thành nghĩa vụ thanh toán. Một ví dụ khác, thay vì cấm người thuê bán hợp đồng thuê hoặc cho người khác thuê lại không gian, có thể hợp đồng thuê có thể tự động cho phép một số giao dịch thuộc loại đó nhưng cũng yêu cầu điều chỉnh tiền thuê nếu chúng xảy ra. Nó không nhất thiết phải là tình huống nhị phân hoặc “có/không”.

Nếu hợp đồng thuê có người bảo lãnh và chủ sở hữu tài sản quan tâm rằng người bảo lãnh duy trì một sức mạnh tài chính nhất định thì tòa án có thể sẽ không cho phép chủ sở hữu tài sản chấm dứt hợp đồng thuê nếu người bảo lãnh không đạt tiêu chuẩn tài chính bắt buộc. Tuy nhiên, hợp đồng thuê có thể yêu cầu tăng tiền thuê để bù đắp cho chủ sở hữu vì đã gặp nhiều rủi ro hơn dự kiến.

Nếu người thuê để rác chất đống không đúng chỗ hoặc không đúng thời điểm, thì bất kỳ hợp đồng thuê nào thường sẽ cho phép chủ sở hữu tài sản dọn dẹp đống bừa bộn với chi phí của người thuê. Có lẽ sẽ hợp lý hơn nếu chỉ đơn giản áp dụng hình phạt cho hành vi gây ra tình trạng lộn xộn, một lần nữa kèm theo lời giải thích tại sao điều quan trọng là không nên xảy ra tình trạng lộn xộn như vậy và tại sao mức phạt là hợp lý.

Nói tóm lại, bất kỳ chủ sở hữu tài sản nào cũng nên cố gắng trang bị cho mình một kho vũ khí lớn và nhỏ để sử dụng chống lại người thuê nhà không trả được nợ. Những vũ khí đó có thể bao gồm việc chấm dứt hợp đồng thuê, nhưng chúng cũng nên bao gồm các biện pháp nhẹ nhàng hơn để mang lại cho chủ sở hữu một biện pháp khắc phục thiết thực đối với bất kỳ vi phạm nào, vì tòa án sẽ không dễ dàng chấm dứt hợp đồng thuê.

Chìa khóa ở đây là tạo ra những hậu quả nhỏ hơn và ngay lập tức hơn cho hành vi xấu. Những hậu quả nhỏ và ngay lập tức có thể đau đớn hơn những hậu quả lớn hơn, khó có thể tồn tại trước sự xem xét kỹ lưỡng của tòa án. Nếu chủ sở hữu tài sản có thể và thực hiện thanh toán nhanh toàn bộ số tiền thuê đến hạn trong bảy năm cuối cùng của hợp đồng thuê và người thuê đột nhiên nợ sáu hoặc bảy con số tiền thuê trả nhanh, thì nhiều người thuê nhà sẽ bỏ cuộc. Điều đó thường có nghĩa là cắm trại trong không gian mà không trả tiền thuê nhà và điều hành công việc kinh doanh của người thuê cho đến khi cảnh sát trưởng hoặc cảnh sát trưởng đến.

Quyền hà khắc của chủ sở hữu tài sản có thể khiến người thuê nhà không còn hy vọng. Vì vậy, người thuê nhà thường ngừng cố gắng. Ít nhất, đôi khi, những hậu quả nhỏ hơn có thể đủ để huấn luyện người thuê nhà rằng chủ sở hữu tài sản không phải lúc nào cũng là người cuối cùng được trả tiền sau khi trả lương, nhà cung cấp và phân phối cho chủ sở hữu của người thuê. Chủ sở hữu tài sản không phải là đối tác của người thuê nhà! Mặt khác, nếu người thuê nhà là đối tác trên thực tế của chủ sở hữu tài sản, thì chủ sở hữu muốn có thể thực hiện những hành động nhỏ nhưng nghiêm túc để truyền cảm hứng cho người thuê coi trọng mối quan hệ hợp tác đó.

Dấu thời gian:

Thêm từ tạp chí Forbes