Cloudera exited some Bay Area office space early last year with plans to sublease it and move employees south to the software company’s Silicon Valley headquarters.
Nhưng đại dịch đã khiến công ty không còn ai tiếp quản toàn bộ văn phòng, buộc công ty phải ghi giảm đáng kể giá trị bất động sản.
At DoorDash's trụ sở cũ ở San Francisco, một người thuê nhà không trả được tiền thuê nhà sau một tháng đóng cửa, dẫn đến thu nhập của công ty giao đồ ăn, vốn đang tăng gấp đôi với tư cách là chủ nhà, bị mất thu nhập.
Airbnb nói trong nó thu nhập báo cáo on Thursday that it took a $113 million impairment in the first quarter “related to office space in San Francisco that we deemed no longer necessary.”
Tổng cộng, ba công ty này đã ghi nhận sự suy giảm giá trị bất động sản gần 200 triệu USD trong năm qua sau khi Covid-19 biến thị trường văn phòng Vùng Vịnh thành vùng chết. Con số đô la đó tăng lên gần 1 tỷ đô la khi cộng thêm các khoản ghi giảm liên quan đến hợp đồng thuê từ các nhà tuyển dụng công nghệ lớn Salesforce, Dropbox, Uber, PayPal và Zendesk.
Trong khi các công ty phần mềm và internet vẫn tiếp tục đi lên tầng bình lưu in 2020, the plush offices they call home sat dormant, leaving San Francisco’s commercial real estate market with an unfamiliar supply glut. Much of the financial fallout was borne by the very tech companies that led a decade-plus bull market and expansion spree, snapping up massive amounts of space at record prices and often subleasing out full floors to start-ups and out-of-town businesses that were seeking a Bay Area outpost.
Vào cuối quý 2021 năm 9.7, lượng diện tích cho thuê lại còn trống ở San Francisco đã tăng lên 3 triệu feet vuông, tăng từ khoảng 2019 triệu vào cuối năm 40 và chiếm XNUMX% tổng diện tích thương mại có sẵn trong thành phố. theo công ty bất động sản thương mại Avison trẻ.
Mark Côte, co-founder of T3 Advisors, a tech-focused real estate firm that helps tenants with their growth plans, said that companies looking for an office in San Francisco have a rare opportunity over the next two to three quarters to get in at a discount. Unlike traditional landlords, which have been reluctant to drop lease prices, tech companies with excess space are sometimes willing to offer cut-rate rents and take the loss because they’ve already “faced the reckoning on the impairment,” Cote said.
“There’s a value window for tenants in San Francisco before the boomerang effect, where people and companies are going to come back,” said Cote, whose firm operates in Boston, New York and the Bay Area. “If you’re a sublandlord, you jump on an active tenant.”
Cote cho biết các công ty trả 90 USD/foot vuông có thể cho thuê lại với giá thấp hơn từ 20 USD đến 25 USD và hưởng phần chênh lệch. Robert Sammons, senior director of Northern California research at real estate firm Cushman & Wakefield, said that in addition to those discounts, companies are “layering on incentives such as free rent and additional tenant improvement allowances.”
Vị trí tuyển dụng tăng vọt
Even with the discounts, it’s still not easy to find takers.
Vùng Vịnh mở cửa trở lại chậm và trung tâm thành phố San Francisco vẫn khá vắng vẻ, ngay cả khi tỷ lệ tiêm chủng ở thành phố nằm trong số cao nhất cả nước và Số ca nhiễm Covid đã giảm. Các công ty công nghệ vẫn duy trì năng suất làm việc khi nhân viên làm việc tại nhà, giảm bớt áp lực đưa họ trở lại văn phòng và khiến nhiều người bắt đầu lên kế hoạch cho một tương lai lai với ít nhu cầu về bất động sản hơn.
The overall office vacancy rate in San Francisco climbed to 18.7% in the first quarter from 6% a year earlier, Cushman & Wakefield reported in its market overview for the period. That’s the highest since 2005, when the city was still recovering from the dot-com collapse. Numbers are similarly inflated in major markets such as New York and Chicago, but those cities are less reliant on tech, the industry that’s gravitating most aggressively to remote work.
Prior to the pandemic, analytics company Cloudera had planned to move several hundred employees from its San Francisco and Palo Alto, California, offices into its headquarters just south in Santa Clara. When the shutdowns began, the move was underway but the company hadn’t yet found any replacement tenants, leaving much of the space empty.
Không có ai trả tiền thuê nhà, Cloudera phải mất một khoản tiền Phí suy giảm năm ngoái là 35.8 triệu USD. Mick Hollison, Cloudera’s president, said in an interview that the Palo Alto office “would have been anybody’s envy just a few short years ago, and now it’s very difficult to sublease.”
Hollison said he expects about half of Cloudera’s employees to go back to the office in some capacity this year, but it’s likely that about 25% will be permanently remote and many others will only come in for part of the week.
“Our footprint will shrink over time,” he said.
Ở những nơi khác ở San Francisco, DoorDash đã lỗ 11 triệu đô la trong ba quý đầu năm 2020. Công ty giao bữa ăn dựa trên ứng dụng cho biết trong báo cáo của mình. Bản cáo bạch IPO that a tenant’s business was disrupted by the coronavirus and that it told DoorDash in April “that it would not be making any future monthly rent payment.”
Airbnb’s $113 million charge in the first quarter of 2021 adds to $35.8 million in suy giảm tiền thuê năm ngoái. Công ty chia phòng sa thải khoảng 25% của nhân viên của mình một năm trước khi thị trường du lịch sụp đổ.
Sau Uber cắt giảm khoảng 20% lực lượng lao động Vào đầu đại dịch, công ty gọi xe, vốn đang mở rộng nhanh chóng ở San Francisco, nhận thấy mình có quá nhiều bất động sản. Uber cho biết vào năm 2020 báo cáo hàng năm that it “exited, and made available for sublease, certain leased offices, primarily due to the City of San Francisco’s extended shelter-in-place orders and our restructuring activities.” The company recorded lease-related impairments for the year of $94 million.
Biển hiệu trên mặt tiền tại nơi làm việc để xây dựng trụ sở mới của Uber Inc thông báo về việc ngừng hoạt động và trì hoãn công việc trong thời gian bùng phát vi-rút Corona COVID-19 tại San Francisco, California, ngày 19 tháng 2020 năm XNUMX.
Bộ sưu tập Smith | những hình ảnh đẹp
Theo Cushman & Wakefield, Uber có 824,000 feet vuông không gian cho thuê lại có sẵn tại bốn địa điểm ở San Francisco vào cuối quý đầu tiên, theo Cushman & Wakefield, cho đến nay là nhiều nhất so với bất kỳ công ty nào. Dropbox đứng thứ hai với 418,000 feet vuông, sau khi công ty phần mềm cộng tác công bố kế hoạch to go remote-first. Dropbox’s suy giảm năm ngoái chỉ khoảng 400 triệu USD, theo sau là một khoản bổ sung $ 17.3 triệu phí trong quý đầu tiên.
Salesforce, San Francisco’s largest private employer, has 287,000 square feet available. The company took $216 million in impairments last year due to “real estate leases in select locations we have decided to exit,” according to the company’s báo cáo hàng năm.
‘Starting to see them reenter’
Tuy nhiên, Sammons cho biết, hoạt động đang tăng lên. Nhu cầu của người thuê nhà đang ở mức cao nhất kể từ trước khi đại dịch bắt đầu, cho thấy ngày càng nhiều công ty đang tìm kiếm mặt bằng. Sammons cho biết hợp đồng thuê trực tiếp thông qua chủ nhà rộng 200,000 feet vuông sắp được công bố, đây sẽ là hợp đồng thuê lớn nhất kể từ những ngày trước Covid.
“Some had pulled out and put on pause any sort of expansions, and we’re starting to see them reenter the market,” Sammons said.
There’s also been recent movement in subleases. Design software company Figma vừa tiếp quản 100,000 feet vuông không gian trung tâm thành phố từ Credit Karma, công ty đã chuyển trụ sở chính đến Oakland.
Và Dropbox đang tìm kiếm người mua phần lớn không gian trống của mình.
CầuSinh Học, một nhà phát triển thuốc, gần đây mất gần 53,000 feet vuông từ Dropbox và Công nghệ sinh học Vir, một công ty khoa học đời sống khác, đồng ý cuối năm ngoái để cho thuê lại khoảng 134,000 feet vuông của khu phức hợp.
Vir’s price per square foot starts at $47.77 this year and rises 3% annually to $68.11 in 2032, according to the hợp đồng thuê nhà. Khi Dropbox ký tên Hợp đồng thuê gốc 15 năm vào năm 2017, công ty đã đồng ý trả 62 USD cho mỗi foot vuông trong năm đầu tiên, con số này đã tăng lên 93.78 USD trong năm cuối cùng. Khi cho thuê 736,000 feet vuông ở mức giá đó, Dropbox đã sau đó được báo cáo ký hợp đồng văn phòng lớn nhất từ trước đến nay ở San Francisco.
While Dropbox may have to rely on discounts and other perks to lure potential tenants, the company is in a unique position to attract biotech firms. Its complex is in an area called Mission Bay that’s filled with medical centers and is zoned for life sciences companies.
Nhu cầu về không gian trong ngành công nghệ sinh học đang bùng nổ cao đến mức hồi đầu năm nay công ty cổ phần tư nhân KKR mua tài sản với giá khoảng 1.1 tỷ USD, Dropbox vẫn chịu trách nhiệm thanh toán phần còn lại của hợp đồng thuê.
“Life sciences companies are now looking at the city because they see this opportunity,” Sammons said. The Dropbox building “has the floor plates and the floor plans, and everything is built and ready for life sciences companies.”
The sudden shift to what Dropbox is calling its “Virtual First” model has turned a cloud software company that was at the forefront of San Francisco’s emergence as a tech hub into one of the city’s biggest sublessors. At its slimmed-down headquarters and at other locations across the globe, Dropbox is maintaining some space for in-person collaboration and team-gathering sessions.
Dropbox said in its latest quarterly report that while it expects to generate additional sublease income and save some money by going remote, “there is no guarantee that we will realize any anticipated benefits to our business.”
Các công ty công nghệ khác có trụ sở tại San Francisco như Twitter, Square và Okta đã nói với nhân viên rằng họ có thể làm việc ở bất cứ đâu trong hiện tại và trong tương lai.
Still, T3’s Cote expects San Francisco to bounce back even if 20% or so of jobs are permanently remote. Tech employers will have to be more flexible and rational with their physical space, but they still want to be in the center of the action, he said.
“The main thing everyone has to remember is the talent of the labor force,” Cote said. “You can’t replicate that overnight.”
- Jordan Novet của CNBC đã đóng góp vào báo cáo này.
ĐỒNG HỒ ĐEO TAY: Cushman & Wakefield’s CEO on why he’s confident office demand will return
