Thế chấp toàn bộ là gì và có hợp lý không?

Trong bài viết này

Một khoản thế chấp chung rất hữu ích cho các nhà đầu tư bất động sản có danh mục đầu tư bất động sản lớn. Còn được gọi là khoản vay trọn gói, khoản thế chấp hợp nhất một số khoản vay riêng biệt thành một khoản thế chấp duy nhất. Đối với nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm, việc có một khoản thanh toán khoản vay khiến việc sắp xếp nhiều khoản thanh toán thế chấp và lãi suất trở nên đơn giản hơn.

Tuy nhiên, sắp xếp một khoản vay thế chấp hàng loạt không phải lúc nào cũng là lựa chọn tài chính tốt nhất. Ví dụ, các khoản vay khó đảm bảo hơn. Và việc đặt các khoản thế chấp riêng lẻ dưới một “tấm chăn” có thể khiến tất cả các tài sản trong danh mục đầu tư gặp rủi ro.  

Khi nào thì hợp lý về mặt tài chính để đưa các khoản vay thế chấp riêng biệt vào một khoản vay duy nhất? Có tình huống nào tốt nhất là giữ các khoản vay riêng lẻ riêng biệt và không hợp nhất chúng thành toàn bộ khoản thế chấp không?

Bài viết này tìm hiểu những ưu và nhược điểm của việc sử dụng khoản vay tái cấp vốn toàn bộ để quản lý nhiều tài sản trong danh mục đầu tư bất động sản.

Định nghĩa thế chấp toàn bộ

Còn được gọi là khoản vay theo danh mục đầu tư, khoản thế chấp toàn bộ là khoản vay đơn lẻ bao gồm hai tài sản trở lên. Quy trình đơn giản hóa cho phép bạn thanh toán một lần hàng tháng cho toàn bộ khoản vay, nghĩa là việc quản lý nhiều tài sản sẽ dễ dàng hơn. Ngoài ra, bạn có thể mua, giữ hoặc bán tài sản mà không cần kích hoạt điều khoản bán khi đến hạn. 

Có một vài sắc thái của các khoản vay toàn bộ không liên quan đến các khoản thế chấp truyền thống.

Ví dụ, thế chấp có một điều khoản giải phóng, cho phép bạn bán một tài sản mà không phải trả hết khoản vay. Ngoài ra, người cho vay thế chấp hàng loạt đính kèm quyền cầm giữ đối với từng tài sản được bao trả bởi khoản vay. Do đó, việc vỡ nợ đối với một khoản thế chấp có thể dẫn đến việc tịch thu tài sản thế chấp đối với tất cả các tài sản được bảo đảm trong khoản vay.  

Ưu điểm thế chấp chăn

Biết được những ưu và nhược điểm của các khoản thế chấp trống có thể giúp bạn đưa ra lựa chọn đầu tư bất động sản thông minh. Hãy xem xét bốn lý do tại sao việc hợp nhất một số khoản thế chấp có thể có ý nghĩa tài chính. 

Cho vay chăn đơn giản hóa thủ tục giấy tờ

Một tính năng hấp dẫn của các khoản vay thế chấp hàng loạt là tính đơn giản của chúng. Không có quy trình xin vay dài dòng mỗi khi quyết định mua một bất động sản đầu tư. Quy trình đăng ký khoản vay bao trùm chỉ bao gồm một kiểm tra tín dụng và xác minh tài sản. Và khi bạn bán một tài sản, điều khoản giải phóng cho phép bạn hoàn trả một phần.  

Tất nhiên, theo dõi một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đơn giản hơn là quản lý nhiều khoản. 

Đàm phán điều khoản vay tốt hơn

Một khía cạnh tích cực của các khoản vay bao trùm là bạn có đòn bẩy để đàm phán lãi suất và các điều khoản tốt hơn. Ví dụ, giả sử bạn phải rút năm hoặc sáu khoản thế chấp thông thường. Trong trường hợp đó, bạn có ít quyền đàm phán với người cho vay. Tuy nhiên, số tiền kết hợp có vẻ hấp dẫn hơn đối với người cho vay. 

Một lợi thế khác là bạn chỉ phải đối phó với một mức lãi suất duy nhất. Ngoài ra, những người cho vay thường đưa ra mức lãi suất ưu đãi hơn cho các nhà đầu tư muốn hợp nhất các khoản thế chấp thông thường thành các khoản vay lớn hơn. 

Phát hành thêm tiền mặt để đầu tư

Đàm phán các điều khoản cho vay và lãi suất tốt hơn có nghĩa là một điều - bạn có nhiều tiền hơn để đầu tư. Dưới đây là một số cách mà một khoản thế chấp chung có thể mang lại cho bạn nhiều tiền hơn để đầu tư:

• Phí ban đầu thấp hơn
• Chi phí đóng cửa thấp hơn
• Các khoản thanh toán hàng tháng kết hợp của bạn thấp hơn vì lãi suất thấp
• Không cần thiết phải tìm một khoản trả trước lớn để tài trợ cho việc mua bất động sản mới
• Hoàn trả một phần khi bán bất động sản đầu tư

Khai thác vốn chủ sở hữu để tránh các khoản thanh toán xuống

Bạn có muốn mua bất động sản không xuống tiền? Nếu vậy, một khoản vay bao trùm làm cho điều đó có thể. Khi mua một bất động sản với một khoản thế chấp chung, bạn không phải trả trước - thường là 20% đối với các nhà đầu tư bất động sản. Thay vào đó, bạn cung cấp vốn chủ sở hữu từ các tài sản hiện có làm tài sản thế chấp. 

Nhược điểm thế chấp chăn

Bất chấp những ưu điểm của chúng, các khoản thế chấp hàng loạt có thể không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt nhất. Dưới đây là một số nhược điểm của việc hợp nhất nhiều khoản vay thành một khoản duy nhất trong đầu tư bất động sản. 

Thanh toán xuống cao hơn

Khoản thanh toán ban đầu để đảm bảo một khoản thế chấp chung cao hơn đáng kể so với khoản thế chấp thông thường. Điều này là do người cho vay có nhiều rủi ro tài chính hơn với các khoản vay hợp nhất này và yêu cầu trả trước nhiều tiền mặt hơn trước khi cấp vốn cho khoản vay. Ngay cả khi tỷ lệ phần trăm là như nhau, khoản thanh toán trước vẫn sẽ lớn hơn. 

Một số nhà đầu tư bất động sản sử dụng các khoản vay ngắn hạn hoặc các khoản vay xoay vòng để đảm bảo thế chấp. Do đó, có nhiều nghĩa vụ tài chính hơn với các khoản vay chăn.

Tất cả tài sản là tài sản thế chấp

Một sự cân nhắc nghiêm túc đối với một khoản thế chấp kiểu bao trùm là tất cả các tài sản cho vay bao trùm đều là tài sản thế chấp. Do đó, việc không thanh toán một lần có thể khiến toàn bộ danh mục đầu tư bất động sản của bạn gặp rủi ro. Mặt khác, bạn chỉ có nguy cơ mất một tài sản nếu bạn có một khoản vay thông thường cho một tài sản duy nhất và không thanh toán được.

Thời hạn cho vay ngắn hơn

Không có gì lạ khi các khoản vay bất động sản hàng loạt được khấu hao trong vòng 15 đến 30 năm, không giống như XNUMX năm điển hình đối với khoản vay mua nhà truyền thống. Ngoài ra, một số “người cho vay danh mục đầu tư” cấu trúc các khoản vay bằng các khoản thanh toán bong bóng. Điều này yêu cầu bạn phải trả hết toàn bộ khoản thế chấp vào cuối kỳ hạn. 

Bạn nên nhớ rằng các khoản thế chấp hàng loạt luôn có nghĩa là các khoản vay ngắn hạn. 

Yêu cầu nghiêm ngặt hơn để đủ điều kiện

Ngày càng ít người cho vay cung cấp các khoản vay thế chấp toàn bộ và việc đủ điều kiện để nhận được các khoản vay đó khó hơn. Bạn phải có điểm tín dụng xuất sắc và dự trữ tiền mặt lớn để trả trước — đôi khi lên tới 50% giá trị khoản vay. Tỷ lệ cho vay theo giá trị (LTV) cao hơn cũng cần thiết để tái cấp vốn cho một số khoản vay thành một. 

Hướng dẫn cho các khoản vay chăn thay đổi từ tiểu bang này sang tiểu bang khác

Mỗi tiểu bang có các quy định cho vay bất động sản riêng. Do đó, nếu bạn sở hữu các khoản đầu tư bất động sản ở hai tiểu bang trở lên, bạn sẽ cần một khoản vay chung cho từng tiểu bang. 

Ví dụ về thế chấp chăn

Dưới đây là một số ví dụ về cách các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng thế chấp chung để phát triển doanh nghiệp và mở rộng danh mục đầu tư của họ.

Mua toàn bộ danh mục đầu tư: Giả sử bạn muốn mua toàn bộ danh mục tài sản bất động sản. Sau đó, thay vì nhận các khoản thế chấp khác nhau cho từng bất động sản, bạn có thể tìm một người cho vay cung cấp “các khoản thế chấp danh mục đầu tư”.

Cho vay đối với nhà đầu tư mua-an-hold: Giả sử một nhà đầu tư có một khoản vay thế chấp truyền thống đối với một tài sản trị giá 170,000 đô la với khoản thế chấp 70,000 đô la. Tuy nhiên, nhà đầu tư quyết định mua một tài sản đầu tư khác với giá 170,000 USD. Thay vì đưa ra khoản trả trước 20% trị giá 34,000 đô la, họ vay một khoản toàn bộ, sử dụng vốn chủ sở hữu từ tài sản hiện có. 

Nhà đầu tư lật nhà: Một người mua nhà có thể mua một số tài sản phục hồi trong một khoản vay duy nhất. Sau khi sang nhượng căn nhà, họ chỉ phải trả nợ một phần khi bán từng căn. Sau đó, họ có thể mua một fixer-upper khác dưới khoản vay bao trùm. 

Làm thế nào để có được một chăn thế chấp

Nhận một khoản thế chấp chung có thể khó khăn đối với các nhà đầu tư khởi nghiệp. người cho vay thương mại thường cung cấp các khoản vay chung cho các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm với nhiều tiền mặt, tài sản lớn và danh mục đầu tư vững chắc.

Dưới đây là một số thông tin cần nhớ khi xem xét hợp nhất nhiều khoản thế chấp thành một khoản duy nhất:

• Bạn thường cần một khoản thanh toán xuống 25-50%.
• Bạn phải có dự trữ tiền mặt để trả lãi và thanh toán khoản vay trong sáu tháng.
• Tất cả các tài sản được đảm bảo bằng khoản vay đều có nguy cơ bị tịch thu nếu bạn không thanh toán được

Cách tìm người cho vay thế chấp toàn bộ

Thông thường người cho vay thế chấp không cung cấp thế chấp chăn. Do đó, bạn nên tìm kiếm các nhà môi giới cho vay thương mại và nhân viên ngân hàng để vay. Hãy tìm những người cho vay chuyên về đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, một số ngân hàng cộng đồng địa phương có thể cung cấp các khoản thế chấp chung cho các nhà đầu tư và phát triển bất động sản. 

Kết luận

Mặc dù thế chấp toàn bộ không dành cho mọi nhà đầu tư, nhưng nó là một loại công cụ tài chính hữu ích cho các nhà đầu tư có một số tài sản trong danh mục đầu tư của họ. Các khoản vay toàn phần cho phép tiếp cận nhiều hơn với các khoản tiền thông qua tái cấp vốn bằng tiền mặt và các khoản vay vốn chủ sở hữu, và chỉ cần một khoản thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, các khoản vay khó đảm bảo hơn và chúng khiến tất cả các bất động sản trong danh mục đầu tư gặp rủi ro nếu bạn không thanh toán được các khoản thế chấp. 

Ghi chú của BiggerPockets: Đây là những ý kiến ​​được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến ​​của BiggerPockets.