房地产税收策略 很丰富。事实上,房地产投资是其中之一 最有税收优惠的投资 你可以用大量的 税收冲销和漏洞 你可以用来 避税 法律上。但是,如果您是房地产投资新手或不了解其中许多策略, 你每年可以额外支付数万美元,限制您的投资组合的增长。这就是为什么我们带来了 阿曼达韩、注册会计师和房地产投资人亮相展会。
阿曼达一直在帮助投资者 降低他们的税收负担 几十年来。作为一名投资者,她必须增长自己的专业和个人知识才能 尽可能多地利用税收减免。她非常熟悉房地产税法, 她甚至写道 有关税收策略的书籍 为了更大的口袋!戴夫和亨利在今天的采访中向阿曼达询问了一些你可能不敢问你的注册会计师的税务问题。
我们将触及最多的内容 2023 年税法的重大变化,从明年开始对投资者的巨大打击, 成本隔离解释是, 短期租赁税漏洞,以及为什么您应该立即开始计划明年的税收。如果你想 少缴税,购买更多的房地产,以及 保留更多辛苦赚来的被动收入 2023 年,这是值得听的一集!
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戴夫:
嘿大家。欢迎来到市场上。我是主持人戴夫·迈耶,亨利·华盛顿也出席了会议。
亨利:
怎么了伙计?很高兴来到这里。很高兴看到你的笑脸。
戴夫:
哦耶。现在一切都是假的。正如我之前告诉过你的,我病了,但我尽可能地假装。
亨利:
嘿,戴夫·迈耶,你做得很棒。
戴夫:
哦谢谢。好吧,没有人会听到在接受阿曼达采访时我的大脑突然崩溃而无法说话的情况。值得庆幸的是,他们会把所有这些都编辑掉,在这一集里可能听起来不错。
亨利:
绝对。
戴夫:
嗯,这是一个有趣的插曲。这是一个非常酷的插曲,因为税收并不总是最有趣的,但我觉得这实际上是一次非常有趣、愉快的对话,我学到了很多东西。
亨利:
我完全同意你的观点,你是对的。事实上,这通常不是一个有趣的话题,这也是大多数人在必要时才考虑它的原因。我们在这一集中详细讨论了为什么你不应该这样做,这对我来说确实既有用又有帮助。
戴夫:
是的。我认为大多数人,我们在采访中谈到了这一点,在 11 月 XNUMX 日或几天前开始关注他们的纳税。但我认为阿曼达提出的要点之一是,每年的这个时候税务规划可能是最有益的。你应该全年都这样做,但她给出了一些建议,你甚至可以在年底之前完成。我知道这一集在今年还剩五天时播出,但您仍然可以采取一些措施来在年底前改善您的税务状况。
从年初开始,从 2023 年开始是最大化您的税务状况的最佳方式,因为您有一整年的时间来思考新想法并实施这些想法来改善您的税务状况。这是一个非常好的时机,对于您开始考虑阿曼达分享的今年和明年的税务策略非常重要。
我们要短暂休息一下,然后与阿曼达·汉 (Amanda Han) 一起回来。好的。好吧,让我们欢迎阿曼达·汉,她是……我不知道。鼎石会计师事务所首席执行官、创始人?你的头衔是什么?
阿曼达:
我真的不知道。我在这里做所有事情。从技术上讲,我是董事总经理之一。
戴夫:
好的。 Keystone CPA 的董事总经理,也是两本优秀教科书的作者,我把它们放在这里,这些书是我过去几周一直在读的书,在我们进入税务规划季节时仔细阅读。阿曼达,非常感谢你来到这里。
阿曼达:
是的,我很高兴来到这里。这是我第一次参加这个节目。
戴夫:
嗯,谢谢您加入我们。我们知道我们没有像房地产展那样的声望,但我们很高兴最终能够为您预订。
阿曼达:
哦,我听说这才是真正要上演的节目。能和你们在一起我真的很着迷。
戴夫:
哦,希望我们能做到这一点,亨利。我不知道。
亨利:
绝对是你。这不是我,戴夫。
戴夫:
我不知道。好吧,希望我们能提出一些明智的问题并给你留下深刻的印象,阿曼达。好吧,再次感谢您来到这里。事实上,您是整个行业最杰出的房地产税专家之一。临近年底,我们认为帮助我们的观众首先了解他们作为房地产投资者现在应该考虑什么将会有所帮助。然后我们将讨论 2022 年税务领域发生和最终未发生的一些变化。阿曼达,我只想问你几个快速问题,以便接下来每个害怕纳税的人今年对于正确地做到这一点有一些启发。您建议房地产投资者何时开始年度税收规划?
阿曼达:
哦,这是一个很好的问题。税务规划确实应该全年进行。越早制定计划,您的选择就越多。年底之前绝对是你可以做计划的最后一个时间点。我的丈夫马特和我喜欢开玩笑说,税收筹划有点像观看体育比赛。当你打篮球比赛时,一支球队可能在本节的不同时间得分上升,而另一支球队可能在本节的不同时间得分,但真正重要的是,比赛的获胜者取决于当时的得分情况游戏结束。这对于税务规划和数字来说是完全相同的。 31 月 XNUMX 日您的收入和支出情况将决定您缴纳的税款数量。全年都有利于税务规划,但年底是一个巨大的……你希望以高调结束。
戴夫:
好的。嗯,这部剧距离今年还剩五天就要上映了。所有正在听这句话的人。取消你所有的假期计划——
亨利:
去去去去。
戴夫:
......然后用接下来的五天时间做阿曼达在接下来的 45 分钟内所说的一切。
阿曼达:
是的,在社交媒体、YouTube 上查找我,观看所有这些,在几天内完成所有事情。但我想即使知道这一点,对吗?如果你没有足够的时间制定接下来几天的策略,花一些时间提前计划仍然是个好主意,对吗?因为如果你今年没有把事情做好,我们明年仍然要计划,特别是当你做更多的房地产、赚更多的收入时。我的意思是,我们将继续征税并纳税,这不会消失。计划总是有益的。如果你今年还没有做的话,明年仍然要做。
亨利:
我的意思是,到了年底,这真的是税收筹划还是更多的税收损害控制?
戴夫:
税收争夺?
阿曼达:
是的。是的,我喜欢你的表达方式。我想我只是把它说得更好一点。但是,是的,我的意思是,在年底之前仍然有一些事情可以完成。我的意思是,不是对每个投资者来说,但对于某些投资者来说,肯定有一些事情,我的意思是,在年底之后你也可以做一些事情来节省税收,但这些事情要有限得多。当我们在一月份开始计划时,可能有 101 种方法可以减少您的税款。过半的时候可能会有 30 到 40 种方法可以做到这一点。在年底前的几天里,我不知道,可能有五、六件事你可以考虑。但即便如此,这些也可能非常强大。
亨利:
好吧,这有点像您是一位专家,因为这正是我们要问您的下一个问题,即在还剩 2022 秒的 10 年,投资者可以采取哪些措施来最大程度地减少税收负担?
阿曼达:
是的。我的意思是,我认为对于投资者来说有几件重要的事情,对于年终计划来说是重要的事情。我们正在研究如何转移收入,以便缴纳最少的税款?如果您正在处理大型应税事件,并且我们正在与房地产投资者交谈,因此,如果您有可能出售房产或从租户处获得大量收入以及类似的事情,如果您甚至可以推迟从今年31月1日到明年2024月XNUMX日仅仅一天,您的纳税就可以大幅推迟一整年。无论你现在赚多少钱,你可能会在 XNUMX 月纳税,但如果你现在推迟到 XNUMX 月,你就不必等到 XNUMX 月纳税……我的意思是,XNUMX 年 XNUMX 月。你有一个完整的今年是快乐的一年,你可以投资你的钱,有更多的时间用你的钱,但也有更多的时间让你制定策略。
亨利:
给它一个小小的拥抱。
阿曼达:
但只是有更多的时间来制定策略,对吗?因为我们谈论的是好的,所以今年如果我要出售房产,我将获得巨大的收益,我不知道,十万美元。我有四天的时间考虑如何抵消它?但如果我只是等到一月份才出售,那么明年我就可以考虑 101 种可以推迟出售该特定房产的税款的方法。这是一回事。然后我认为,另一方面,我们会考虑加速支出。
展望未来,作为房地产投资者,您有哪些经常性费用,我可以在年底前预付其中一些费用以获得减税吗?无论是营销还是软件、计算机、任何这些东西,甚至维修成本、您的财产设备,您知道明年初必须花费的东西,为什么不在年底前预付这些费用,这样您就可以得到一个减税?我认为人们也不知道的是,你实际上并不需要为很多这样的事情支付现金。如果你用信用卡收费,今年很多时候这些费用也可以扣除。
戴夫:
哦哇。嗯,我认为这对我们来说是战略性的。我们不想让您在今年的税务建议中不知所措,因此我们只给您提供了 2022 年的五项建议。但对于我们这些明年要努力更加勤奋的人来说,其中有哪些是人们应该考虑的策略?就像我们正处于 2023 年的新年之际一样,您如何才能在明年顺利起步呢?
阿曼达:
我认为我看待税务规划的方式有点遵循你的投资计划。我想如果作为投资者,那么希望你正在设定一些目标,对吗? 2023年,这就是我想要实现的目标。我要购买 X 份长期租赁,或短期或中期或其他任何东西,但须有两笔交易。然后与您的税务顾问进行对话,并研究在这些情况下哪种类型的策略有意义。例如,如果您是短期租赁投资者,或者您计划购买大量短期租赁,那么看看哪里的房产能给您带来最好的折旧?显然,我们想要现金流和折旧,但是哪些房产将为您提供最佳的税收折旧,以及您需要做什么才能获得足够的工作时间,以便您实际上可以使用所有这些税收优惠不仅可以抵消您的租金收入,还可以抵消您的收入来自您的 W-2 工作或您可能正在经营的其他一些业务。我认为税务规划应该遵循您明年的投资目标。
亨利:
太酷了。人们对注销有一个普遍的了解可以帮助我节省税款。但我认为,当人们想到税收冲销时,每个人都会想到同样的事情,对吧?房地产投资者可以进行哪些税收冲销,但可能并不常见,或者投资者只是忘记或完全错过了他们通常不会冲销的事情,而你认为这是一个重大失误?
阿曼达:
天哪,这是一个非常有趣的问题。我以前从未被问过这个问题。这很有趣,因为我觉得人们知道他们可以注销什么,但是当涉及到实际注销或实际跟踪它时,情况有点不同。我总是告诉人们,“嘿,当你参加这些房地产会议或聚会时,”对吧?您可以冲销所有这些费用、旅行费用以及酒店和餐饮费用。然后发生的事情是,当我实际上在纳税时间与投资者交谈时,我没有看到这些事情。我在他们的财务方面没有看到这一点。我说:“我知道我在 BPCON 上见过你。这些东西在哪里?
我认为这比仅仅了解您注销的内容更重要,而且还要跟踪它并确保在税务人员做纳税申报表时将其提供给他们。但是,是的,所有这些事情就像我们都知道的那样,我们可以冲销财产特定的事情,例如维修、保险和财产税,但这些都是我认为的间接费用,我从中获得了一些个人乐趣。这并不是真的针对我在大街上的房产,只要与您的房地产活动相关,这些房产也可以扣除。大约有一百种不同的冲销属于这一类别。比如汽车、家庭办公室、旅行、教育,所有这些好东西。
亨利:
不,你说得100%正确,因为这实际上取决于你在考虑纳税的那一刻是否勤奋。我认为我们作为普通人,我想我们每年只想考虑一次税收,对吧?但要真正获得最大利益,您必须全年思考并采取行动。我对此感到百分百内疚,因为我知道,“嘿,我可以注销这次旅行”,然后没有勤奋地记录费用或收据之类的事情,然后到了报税时间,我正试图挖掘回来通过电子邮件和收据以确保我可以得到冲销。而且我可能没有意识到如果不勤奋我可能会取消的全部潜力。这是一个很好的观点。感谢您分享这一点。
阿曼达:
当我这么说时,我觉得我也引起了你的共鸣。你的反应。
亨利:
我感觉你在跟我说话,所以谢谢你。
戴夫:
但确实如此。这确实是一种心态,在每次互动中开始思考,作为投资者所做的一切,如何为自己创造税收优势。对于许多投资者来说,这似乎确实是最后一块拼图。你尝试学习如何分析交易,获得交易流程,进行运营,然后一旦你开始向国税局开支票,数额大到足以开始造成伤害,然后你会想,“好吧,现在是时候了”让我开始采取正确的心态。”
阿曼达:
是的。我想我还有两件事要补充。亨利,对你来说,你可以做的一件简单的事情是,如果你有一张信用卡或一个专门用于你的房地产的银行账户,同样,它不一定是为了一处房产,但拥有一个银行账户,一张信用卡,你使用它,它总是在你的钱包里,每次与业务相关的事情你都会使用它,这会有很大帮助。因为那时你就知道,你下载了所有这些交易,这些只是你的业务资料,你不必浏览你的电子邮件和日历并试图弄清楚这是什么。
我认为你们所说的另一件事,税收,我们最后想到的,亨利每年只想考虑一次。但你真正想做的就是每天把它记在心里。每当你花钱买东西时,问问自己,这是否是一项业务开支?我这样做是为了改善我的房地产吗?如果是这样,请在该卡上充值。并不是说你必须成为一名注册会计师或其他什么,而是当你花钱时总是问自己这个小问题。我认为这将会有很长的路要走。如果您的税率为 30%、40%、50%,费用为 30 美元,将为您节省 50 至 XNUMX 美元的现金。
亨利:
你知道阿曼达,我以为我们在预先计划中同意我们要说我要找一个朋友。我觉得你只是 [听不清 00:14:42] 我出去了。但这很酷。我很感激。
戴夫:
你在谈论亨利和阿曼达,谈论那些忘记这一点的人。阿曼达,我长期以来一直想问注册会计师这个问题。有人在开车时真正记录自己的里程吗?我只是觉得人们能够做到这一点是一个神话。因为谁有纪律去跟踪他们开车去的每一处地方呢?
阿曼达:
是的,我猜-
戴夫:
你会做到的,不是吗,阿曼达?
阿曼达:
我必须说是的 [听不清 00:15:11] 我告诉人们这样做。现在有很棒的技术,对吗?在过去,你必须把它写在一个小笔记本上,我岳父就是这样做的。但不,现在有如此多的应用程序,您只需打开它即可跟踪它,然后它会为您完成所有跟踪。只需说:“好吧,这是生意,这是个人问题。” MileIQ,人们使用的有很多不同的。但为了回答你的问题,我的意思是,我希望人们正在追踪它。至少我的客户告诉我他们是,但是是的。
亨利:
我无法证实,也无法否认。我使用 Everlance,这是一个与她所说的类似的工具。它使用手机上的加速计在后台跟踪它,然后无论是商务还是个人,你都可以滑动。
阿曼达:
是的。是的,这正是我所说的。这很简单。无论如何,你们整天都在刷手机,伙计们,我确信你们也在这么做。您现在只需出于税收目的就这样做。
戴夫:
好的。好的。好吧,我还有一个税务 101 问题要问您。然后让我们来看看有关税法的一些更改和更新。大多数房地产投资者忽视但您认为他们应该考虑的一两种更先进的策略是什么?
阿曼达:
天哪,先进的策略。我很难确定什么对于一个人来说是先进的,对于另一个人来说可能不是先进的。
戴夫:
嗯,这是您关于高级税务策略的书中的内容,而不是来自您仅针对常规税务策略的书。
阿曼达:
哦谢谢。谢谢你的书籍插件。高级策略是我们最近在社交媒体上谈论更多、听到更多的一种策略,那就是家庭住宅/租赁的概念。对于新投资者来说,对吧?你有一个主要住宅,然后你就开始盗窃房屋。无论是后来住在那里然后将其转为出租,还是您拥有一套复式公寓,当您居住其中一套并出售另一套时,这都是出租。其中一项策略,有两件不同的事情。第一,我们都知道,如果您在过去五年中至少有两年居住在主要住宅中,则最多可以免税 500,000 美元。作为投资者,我们也知道,当您出售一块出租房产时,您可以1031交换并推迟资本利得税。
这两个策略有些简单。但我喜欢入侵房屋的一点是,如果你做得正确的话,你实际上可以将这两种策略结合起来。这意味着您可以出售房屋,因此,如果您有房屋,将其转变为出租房屋,然后再出售,您有可能获得高达 500,000 美元的免税利得税。如果您的收益超出了这个范围,您也可以使用 1031 交换来推迟剩余的收益。我真的很喜欢这一点,因为我们看到很多投资者进行房屋黑客攻击,无论是……我认为很多人认为房屋黑客攻击适合新手投资者,但我有很多经验丰富的客户,他们进行房屋黑客攻击因为这是您可以获得免税资金的少数方法之一,只需每隔几年进行一次康复治疗和搬家。但这确实是一个很棒的策略,您可以将两种不同的策略合并为一种策略,从而获得真正可观的税收节省。
戴夫:
好主意
阿曼达:
你想让我再做一件事,对吗?因为你要求的是两个高级。
戴夫:
拿走你得到的一切。我现在正在写笔记。
亨利:
只要您愿意,我们将让您谈论税务策略。
阿曼达:
只要我愿意。
亨利:
继续。
阿曼达:
我只分享一个客户示例,好吗?这是一件好事,因为我们正在谈论年底,我们正在谈论更先进的战略。我有一位客户即将获得一笔意外之财。这恰好是一位牙医,他要出售他的牙科诊所。我们正在与他们合作,试图推迟销售的结束。一切都在向前推进,所有的尽职调查,一切都在向前推进,但我们正在努力帮助他将出售推迟到明年一月。他们正在考虑价值几百万美元的收益和税收。通过推迟到明年,这对两者都有好处。第一,我们推迟纳税,但第二,这将给他明年一整年的时间来帮助计划如何抵消这几百万美元的税收收益。
对于这个特定的人来说,重要的是今年他们仍然全职工作,对吗?他们有自己的牙科诊所,他们没有办法用租金损失来抵消所有巨大的收益,但明年他们将退出牙科诊所,他们将全部投入房地产。他们将拥有大量房产、活跃的房地产、被动的银团,我们将能够用它们来抵消所有这些大量的资本利得税。多年来积极主动的规划确实可以产生巨大的税收差异。
亨利:
这太棒了,因为我再次自私地从中获得了很多价值,我认为人们真的应该记下其中一些高级策略,因为你是对的,你希望尽可能积极主动。关于税收和税法和规则,我们确实知道的一件事是它们会发生变化。您能否向我们介绍一下即将到来的纳税年度的变化,以便我们能够开始积极主动地计划如何应对这些变化?
阿曼达:
是的。嗯,我认为对于房地产投资者来说,有两件大事。我想分享的一个好消息是,在过去的几年里,我们听到了很多关于华盛顿特区试图惩罚房地产投资者的消息。房东是大灰狼,我们拥有所有这些不公平的税收优惠。真正试图剥夺投资者的一些好处,无论是贬值还是冲销利息还是1031兑换,这都是永远要被砍掉的东西。明年的好消息是,我们一直在监控的许多事情都处于停滞状态。目前,我们将能够不受限制地进行 1031 次交易。如果您正确进行 1031 兑换,您可以出售数百万美元的房地产并且无需缴税。
这些都是房地产的好处。我认为,当我们谈论房地产投资者时,一个不太好的变化是即将出现的折旧变化。今年现在,我们有所谓的红利折旧,我们可以百分之一百冲销某些东西。演出前我们开玩笑说汽车之类的,对吧?如果您今年确实购买了一辆超过 6,000 磅的大型卡车或 SUV,您最多可以冲销购买价格的 2023%。如果使用的话,当然主要用于您的房地产业务。还有房地产中的其他东西,例如家具、固定装置,以及您投入短期租赁的东西。现在很多,我们可以获得百分百的红利折旧。明年 100 年即将发生的变化是 80% 立即注销一点点到 XNUMX%。
举个例子,如果我花了 800 美元从短期租赁中购买了一些家具,我可以立即注销 200 美元,而不是立即注销 15 美元。另外 XNUMX 美元我将在接下来的五年、七年或十五年内注销。这并不是说我们失去了好处,我们只是延迟了一点。这就是即将发生的重大变化,也是为什么你会看到许多投资者积极尝试在年底前关闭、购买资产并将房产投入使用的原因。
戴夫:
阿曼达,您能告诉我们更多关于红利折旧的信息吗?因为这是一个相对较新的事物,对吧?它与常规折旧有何不同?
阿曼达:
是的,定期折旧,所以折旧在税收领域的运作方式是你拥有一项特定资产,假设它是你出租房产或电器的家具。美国国税局说,“好吧,你可以注销它”,让我们假设五年多。无论您购买该设备的成本是多少,您都可以在接下来的五年内扣除它。红利折旧基本上意味着您不必等待五年才能将其注销。我将让您在投入使用的第一年或当年首先注销所有这些。它不会创造新的扣除额。它只是说,“我会让你预先注销更多的。”显然,它的意义在于,作为一名房地产投资者,如果我今年可以注销很多东西并节省税款或获得退款,那就太好了,因为我有更多的钱可以投资,而不必等待未来几年的税收优惠
戴夫:
定期折旧,对吗?其实并不是你不纳税,而是递延纳税,对吧?红利折旧也一样吗?卖的时候还得重新计提折旧吗?
阿曼达:
是的,是的,这是正确的。它的运作和重新捕获的方式基本上只是说,“嘿,你买了一些东西,”假设你花了一千美元买了一些东西,然后你把它注销了,对吗?然后你会以 1200 美元的价格卖掉它。好吧,您已经冲销了那 1,200 美元,因此全部 XNUMX 美元将成为应税收益。您无法再从已经注销的金额中获得福利。是的,你是对的,无论是定期折旧还是奖金增值,都是一样的,因为你不能冲销同样的东西,或者你不能两次从同样的东西中受益。
戴夫:
是的。我认为这是非常重要的,人们问我的问题是非常误导的,因为正如阿曼达所知,我对税收一无所知。我们现在正在学习一些东西,但人们总是会提出同样的问题,就像,如果我无论如何都必须支付,为什么我关心折旧或递延税款?确实如此,但如果你作为投资者思考,你产生回报的方式很大程度上是通过将尽可能多的资金投资到生息或产生回报的资产中,对吗?就像这个复利机器。阿曼达的意思是,基本上你将能够保留更多的钱,并在更长的时间内为你赚钱。最终你仍然需要为此纳税,但这意味着你的本金,即你在投资中为你赚钱的金额可以在更长时间内保持较高水平。这是描述它的好方法吗?
阿曼达:
是的,我的意思是,我总是说如果-
戴夫:
没有?
阿曼达:
不,这是最完美的表达方式。如果我给你选择,对吧,戴夫?如果我说:“嘿,你要欠国税局十万美元,你现在想付吗?或者你想在五年后或十年后支付这笔费用?”正确的?当然,我想稍后付款。就像我们之前说的,对吧?我想要时间花在我的钱上,想要时间花在我的钱上,这样我就可以增长它,我可以培育它。当我今天缴税时,我的投资回报率为零,对吧?我的意思是,我的投资回报率。当然,我知道政府正在用它做一些很棒的事情,但我这笔钱的投资回报率为零。因为我把它交给了政府。
戴夫:
绝对地。你也可以用通货紧缩的钱来支付,然后你就可以用它来投资。它有各种各样的好处。
阿曼达:
是的,我也说,我也知道你提到过人们担心,“嘿,我将在折旧上享受所有这些税收优惠,无论如何我以后都必须偿还。”但情况并非总是如此,或者不一定总是如此。假设您拥有一处房产,您进行了折旧,并在几年后将其出售。第1031章 被人欺负了他们正在扩大他们的投资组合。如果您这样做,那么您可能不必担心折旧收回,因为您仍然可以一次又一次地推迟纳税。最终,当我们都老了时,您会带着财产去世,而该财产将传给下一代,即您的受益人。而且可能没有人为任何升值缴税。
亨利:
惊人的。我有一个问题……嗯,很抱歉,我是在问一位朋友。
阿曼达:
一个朋友。
戴夫:
是的。你的朋友。他有很多问题。
亨利:
假设来说,假设您是一名房地产投资者,您听说过折旧这个概念,对吗?您刚才谈到了加速折旧,但作为房地产投资者,我们还可以利用所谓的成本隔离研究来帮助节省一些税收。但我认为要么存在很多错误信息,要么人们对它到底是什么以及它的含义有点困惑。您介意透露一下成本隔离以及它如何使房地产投资者受益吗?
阿曼达:
是啊是啊。成本分离基本上是一种进一步加速折旧的方法。早些时候我们谈论购买这台设备,我在五年内注销了它。成本分离也能起到同样的作用,只不过规模更大。它不是在看电器,而是在看您刚刚购买的建筑物。如果你花费 1.2 万美元收购一栋价值 27 万美元的建筑,通常情况下,你的税务修复会说:“哦,这是一座价值 XNUMX 万美元的建筑。我打算在 XNUMX 年半的时间里注销它,”对吗?
这是一个非常小且缓慢的折旧。但你可以做的是完成成本分离研究。所发生的情况是,成本分离公司将审视这座建筑,并将这座价值数百万美元的建筑分解成不同的组件,如地板、电器、专业管道等等。分解这些设备和各种组件的目标是您可以获得更快的折旧。第一年您可能会得到 300,000 美元的折旧,而不是小额折旧。这就是人们利用它作为策略的原因。
亨利:
惊人的。 太感谢了。
戴夫:
好吧,阿曼达。我想问你一些关于你之前提到的事情,那就是传闻中的 2022 年税法修改的一些提议并没有发生。您认为 2023 年有可能发生重大变化吗?我知道您不是政治家,但从您所听到的情况来看,您认为有什么我们应该注意的吗?
阿曼达:
并不真地。我的意思是,目前对于房地产投资者来说不是这样,但就像你说的,是的,任何事情都可能改变。但目前还没有太多关于继续推进其中一些事情的讨论。是的,我认为我们现在可能处于一个好的位置。
戴夫:
哦,太好了。谢谢。这让我感觉好多了。好的。我觉得有时我开始掌握税务方面的知识,然后一切都变了,我想,“我就放弃了。我什么都不知道。”至少现在一年,也许我会对税法的情况有一些了解。
阿曼达:
这很有趣,因为我认为很多投资者或只是一般人讨厌税收或讨厌税收或害怕税收,讨厌税收。这实在是太无聊和复杂了。但实际上我认为我的很多客户确实从税务规划中受益,我发现他们总是在谈论税收。有时我必须阻止他们。我会在社交媒体或其他人的播客上找到我的客户,然后谈论“哦,我通过这样做节省了很多税。”我的意思是,这绝对是一个好地方,一旦你看到好处,它就变成了一件令人兴奋的事情,可以帮助你增加财富,而不是真正可怕的东西。
戴夫:
这是一个很好的表达方式。我确实想问您一些关于如何找到好的税务建议的问题,但在此之前,我有一个更具战略意义的问题要问您。你教我的一些事情。您能告诉我更多关于短期租赁的信息吗?以及他们如何拥有如此特殊的地位来帮助您冲销一些税款?
阿曼达:
是啊是啊。哦,我很高兴你很坦诚。你没有说这是一个朋友,一个向朋友提出的问题,就像某人一样。
戴夫:
这是一位朋友,也是你告诉我的。
阿曼达:
好的。是的。对于短期租赁,我们自己和许多其他注册会计师同事将其称为短期租赁税漏洞。我们之所以称其存在税收漏洞,是因为对于仍在全职工作(可能从事 W-2 工作且拥有高 W-2 收入)的人来说,这是一个漏洞。之所以存在漏洞,是因为如果您投资长期租赁,并且承受所有这些损失,并且假设您的收入是高收入,即超过 150,000 美元,那么您的房地产损失只能抵消租金收入中的税款。它实际上无法从您的 W-2 收入中抵消税款。
对于仍在全职工作且收入较高的人来说,这有点限制。短期租赁漏洞的处理方式完全不同。它的运作方式是,即使你全职工作,如果你有短期出租房产,并且你正在使用所有其他策略,例如注销你的汽车或折旧,所有这些好东西,如果如果您造成了损失,您也许可以用它来抵消税款,不仅可以抵消短期租金,还可以抵消您的 W-2 和其他业务收入。
原因是因为短期租赁,只是国税局的处理方式有所不同。他们不在乎你花在这上面的时间比你的工作多。您只需满足几个小时的要求即可。一旦您满足这些时间要求,我们称之为物质参与,因此,如果您满足其中一项物质参与时间要求,那么您可以使用这些短期租金损失来抵消所有类型的收入。我们确实认为这对于那些兼职做房地产而不是全职投资者的高收入人士来说是一个巨大的好处。
戴夫:
如果使用该策略,您可以抵消多少?
阿曼达:
这取决于您的收入类型。假设您是一名企业主,您拥有一家正在翻转或批发或其他什么的公司,那么这些短期租金损失可以抵消您参与的其他业务的收入是没有限制的。但如果我们严格谈论 W-2 收入,那就有一个限制。今年大约是540。这意味着,即使你有2万美元的W-540,000收入,你也有XNUMX万美元的短期租金损失,作为已婚夫妇,你最多只能抵消约XNUMX万美元。
戴夫:
这个很不错。
阿曼达:
是的,这仍然非常非常好,对吧?
戴夫:
年薪不一百万美元,但我很乐意在收入太多的地方遇到这个问题。阿曼达,这非常有帮助。在我们离开这里之前,对于刚接触税务规划并希望在 2023 年开始实施其中一些策略的人来说,他们应该在税务策略师或注册会计师身上寻找哪些东西,以及他们是否试图寻找一些外部帮助来协助他们纳税?
阿曼达:
嗯,我认为找到一位专门从事房地产的税务顾问非常重要。最好他们也投资房地产,因为房地产人,我们甚至可能感觉不到这一点,因为我们总是围绕房地产,但有一种完全不同的语言和行话以及我们说话的方式,并不是每个人都能理解所有这些。绝对是懂房地产、投资房地产的人。我认为人们经常犯的一个错误是他们会联系注册会计师并询问:“你与房地产投资者合作吗?”答案总是:“是的,我与房地产投资者合作”,对吧?因为也许我有一位投资房地产的客户。这并不是一个好问题,也不是很有力,因为这是一个预设的问题和预设的答案。
我认为更好的问题可能是,如果他们说他们与房地产投资者合作,那就多调查一下,“你的客户在做什么类型的房地产?他们正在做第二笔交易吗?他们是做批发的吗?”看看他们能在多大程度上与您进行对话。或者,您的一些成功客户在房地产领域做了什么来节省税款?只是非常开放式的问题。他们在谈论成本分离吗?他们是否在谈论与您分享哪些事情?我认为这些会帮助你弄清楚那人是否理解。当然,Bigger Pockets 论坛也是一个很棒的论坛。那里还有很多其他专门与房地产人员合作的注册会计师。
戴夫:
亨利,我只是想知道你的朋友是否还有其他问题要问阿曼达?
亨利:
不不不。但我确实想强调这是一个了不起的提示。你们应该把它写下来。能够提出开放式问题,以便您了解他们真正了解的内容。因为你是对的,我们说的是不同的语言。我们做的事情被其他行业的很多人认为是疯狂的。有了这个,问那些开放式的问题,看看他们是否会说你的行话,并真正理解你所做的事情,这是一个惊人的提示。因为我确信当我开始时,我也犯过同样的事情。我问你是否与房地产投资者合作,我 100% 得到了肯定的答案,然后我们与一个可能不适合我们业务的人合作。感谢您的分享。
阿曼达:
亨利,如果你的朋友有更多税务问题,可以随时联系我。
亨利:
我一定会让他们知道。
戴夫:
好的。嗯,谢谢阿曼达,非常感谢您加入我们。我们非常感谢您的宝贵时间。如果人们想与您联系,他们应该在哪里这样做?或者亨利的朋友,他应该在哪里与你联系?
阿曼达:
是的。是的,我的意思是,如果你们中的任何人想在我的网站、我公司的网站上了解更多关于节税方法的信息,我们有一个免费可下载的节税工具包,我们在其中更深入地讨论如何付钱给你的孩子以获得税收减免?您的房地产的最佳法律实体是什么?所有这些事情我们今天没有谈论。您可以在 KeystoneCPA.com 上下载这些内容,在社交媒体上,最常在 Instagram 上找到我。我是 Instagram 上的 AmandaHanCPA。
戴夫:
好吧,太棒了。再次感谢阿曼达,她是 Keystone CPA 的董事总经理,也是两本《Bigger Pockets》书籍的作者。 《精明的房地产投资者税务策略》和《高级税务策略》,破解精明的房地产投资者的密码。阿曼达,这总是令人愉快的。再次感谢您的光临。
阿曼达:
是的,谢谢你邀请我。
戴夫:
伙计,你的朋友对税收真是一无所知。
亨利:
绝对地。但是,嘿,我们现在处于一个更好的位置,因为这对我来说是心态的转变。它就像其他东西一样,对吧?在投资或进入投资领域时,你必须改变心态才能真正获得成功。我什至从未想过要有税务心态,它只会帮助你确保全年做好准备,因为伙计,当我听到她谈论这件事时,我肯定有些事情是漏掉的,我就像,“哦,是的,我应该做得更好。”
戴夫:
是的,我觉得在税务方面做得很好的道路上充满了可怕的错误和遗憾。有时你只需要经历艰难的过程才能知道有更好的方法可以做到这一点。老实说,当阿曼达的第一本书出版时,我正在 Bigger Pockets 工作,我当时想,“税收策略,这意味着什么?您只需支付注册会计师告诉您的金额即可。有什么策略?你只要付钱就可以了。”但她教会了我很多东西。不仅是现在,她非常聪明,并且非常慷慨地投入时间和知识,因此非常感谢她的加入。好的。嗯,非常感谢你来到这里,亨利,一如既往。感谢您的见解和帮助,如果人们想从您或您的朋友那里了解更多信息,应该在哪里与您联系?
亨利:
是的,我在 Instagram 上是@TheHenryWashington。这绝对是联系我和我的朋友 Harry 的最佳地点,他还没有 Instagram。只需给我发消息,我就会确保他收到。
戴夫:
是的,你必须是中间人。您可以在 Bigger Pockets 或 Instagram 上找到我,我是@TheDataDeli。如果您对此有任何疑问,也可以联系阿曼达。但为此,非常感谢大家的聆听。我们下次在市场上再见。 On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建。由 Kailyn Bennett 制作,由 Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑,由 Pooja Jindal 进行研究,非常感谢整个 Bigger Pockets 团队。市场上的节目内容仅供参考。所有听众都应独立验证数据点、观点和投资策略。
音频:
来吧。
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在这一集中,我们将介绍
- 对房地产投资者来说最大的税收变化 你需要知道的
- 何时开始准备税务和 2023 年“加速”支出
- 2023年税务策略 对于房地产投资者和大多数人错过的冲销
- 巨大 房屋黑客 资本收益收益 大多数投资者不知道的
- 红利折旧 和成本分离研究的解释
- 短期租金 税收漏洞 这将允许你冲销日常收入
- 每个投资者在什么时候都应该问的一个问题 采访注册会计师/税务策略师
- 和 So 多得多!
节目链接
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