供应激增可能会压低今年的多户住宅价格

商业地产面临多方面的压力。 主要压力是利率上升，这给经济带来上行压力 上限率 （这压低了资产价值），使得再融资成本变得越来越困难和昂贵。 但是还有另一个风险出现，特别是对于商业房地产的多户利基市场：供过于求。 最近的数据表明，短期内多户住宅可能会在不合时宜的时候投放市场。 

为了充分解释这个问题，让我们回顾一下过去几十年多户住宅（定义为拥有五个或更多单元的住宅）的建筑趋势。 如下图所示，在 2008 年至 2014 年多户住宅数量大幅下降之后，多户住宅建设和多户住宅总数大幅回升。 

自大流行开始以来，多户住宅建筑的上升趋势进一步爆发，截至 4 年第四季度，在建建筑首次超过 2022 万套（至少根据 CoStar 的数据）。

当然，即便是在景气时期，建造多户住宅也需要数月甚至数年的时间。 但最近几年对建筑商来说并不容易——至少在交付时间表方面是这样。 由于供应链问题和劳动力限制，施工时间更长。 这种趋势导致尚未投放市场的大量库存。 查看下图，您可以看到 CoStar 对交付单位的预测显示 2023 年是有记录以来最高的，2024 年有所下降但仍然很高。 是的，预测很困难，但预测施工交付比其他数据集要容易一些。 由于建筑商和开发商需要获得施工许可，因此有关于计划中和正在筹备中的项目的可靠数据。 就我个人而言，与其他预测相比，我更重视这个预测。 

如果有相应的需求来“吸收”新单位，那么供应增加不是问题——但事实并非如此。 需求正在下降。 

下面的图表讲述了一个非常引人注目的故事。 首先，看看蓝色条。 这与我们在上面看到的相同——未来两年的高单位交付量。 但然后看看显示“吸收”（衡量需求的商业房地产指标）的橙色条。 它没有跟上。 

在经历了 2021 年需求丰收的一年后，“净吸纳”（吸纳 – 需求）变为负数，这意味着进入市场的供应量超过了需求量。 那是在 2022 年！ 到 2023 年，预计将有更多单位上线，正如该图所示，预计需求不会跟上步伐。 当然，一些建筑商可以取消或暂停他们的项目，但这是一个 昂贵的提议 如果可能的话，建筑商往往会避免。 

当供应超过需求时会发生什么？ 空缺增加，正如您在此 CoStar 预测中所预测的那样。 这应该是多户空间中的任何人和任何房地产投资者都关心的问题。 供应量的增加和空置率的相应增加会降低收入并压低租金。 我显示的数据和我的分析是关于商业地产的，但租金下行压力和多户住宅空置率上升有可能波及某些地区的住宅市场。 

当然，这个国家层面的数据并不能说明全部。 我查看了几个单独的市场，以了解这在区域层面上的表现如何。 我发现某些市场存在过度建设的重大风险。 我选择了五个我认为多户住宅空置率上升和租金下降风险很高的市场样本：新墨西哥州圣达菲； 佛罗里达州蓬塔戈尔达； 南卡罗来纳州默特尔比奇； 科罗拉多州科罗拉多斯普林斯； 和得克萨斯州奥斯汀。

这些市场都有大量的建设管道，相对于当前供应和预期需求，计划投放市场的单位数量很多。 

另一方面，我发现许多较小的城市仍然表现相对较好。 

蒙大拿州米苏拉； 佐治亚州雅典； 得克萨斯州米德兰； 犹他州普罗沃； 和堪萨斯州的托皮卡都有稳固的净吸纳量，相对于目前的库存水平，他们的建设管道非常合理。 对我来说，这些城市出现空置率和租金下降的风险要小得多。 

每个市场都是独一无二的，我只是举几个有风险和无风险市场的例子。 但我鼓励您自己做一些研究，并确定您的市场在建筑方面的表现。 您可以在 圣路易斯联储网站 或者只是通过谷歌搜索您当地的吸收数据。 

结论

多户型房产在不合时宜的时候出现了供应过剩的情况，利率上升已经对价格和运营商的现金流压力造成下行压力。 因此，对于当前的运营商来说，2023 年和 2024 年可能会成为多户住宅领域的艰难岁月。 

这里需要注意的重要一点是，供应过剩和需求短缺可能是短期的。 长期建筑和人口趋势支持未来对多户出租单元的强劲需求，这对投资者来说是个好兆头。 例如， 最近的一项研究 表明美国在未来 4.3 年内需要增加 12 万套多户住宅才能满足需求。 由于短期经济状况，现在的家庭形成可能会下降。 通货膨胀正在对租房者的消费能力产生负面影响，经济的不确定性正在阻止美国年轻人组建自己的家庭。 目前尚不清楚这种经济困难何时会结束，但当它结束时，需求可能会回升。 

鉴于此，投资者可以 良好的购买机会 在接下来的几个月和几年里。 随着上限利率可能上升，多户住宅的价格应该会下降。 如果 NOI 也因供应过剩问题而下降，那将进一步压低价格。 这可能会让拥有一些干力的发明家以有吸引力的价格进入多户家庭，但请记住——这是一个冒险的时期。 注意不要随便买东西，要详细了解当地的市场动态。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。