阿姆斯特丹实际房价为 400 年来最高。 泡沫分析

阿姆斯特丹的房价经通货膨胀修正后，自有记录以来从未达到过如此高的水平。除了低利率之外，价格迅速上涨的原因是银行和消费者之间的反馈循环，他们对抵押贷款和不断上涨的价格上瘾。

由于房地产泡沫引发的金融危机仍让我们记忆犹新，许多发达经济体的房价目前正以惊人的速度上涨。 创纪录的步伐。荷兰房价上涨 19% 与上年相比，2021 年第三季度。

一些经济学家认为，根据租金价格和利率模型，自 2020 年以来阿姆斯特丹的房价（我获得了其中运行时间最长的指数）被高估了。其他人指出西方几十年来实施的政策创造了“住房-金融反馈循环”，其中银行沉迷于抵押贷款，推高房价，消费越来越依赖于物价上涨产生的“财富”。由于这种趋势使得银行减少对生产性企业的信贷，经济的核心被削弱。

运行时间最长的房地产指数  

荷兰（Holland）首都阿姆斯特丹发明了资本主义的几个基石。 16世纪末，荷兰人开始了对亚洲的海上贸易探险。到 1600 年，已有六家羽翼未丰的“东印度”公司从荷兰港口起航。为了对抗西班牙和葡萄牙的竞争，而不是相互竞争，现有的六家公司合并为一家：联合东印度公司（东印度公司，或简称 VOC）。 VOC 于 1602 年正式获得特许，成为第一家股份公司，其股票在第一家证券交易所易手。来自欧洲各地的资金涌入荷兰。由于 VOC 的非凡成功，阿姆斯特丹需要扩张，为此在中世纪市中心周围挖掘了三条运河： 继承权, 凯泽斯格拉希特及 王子运河.

绅士运河上的房地产交易价格是其中最好的，已被仔细记录。 1997 年，荷兰经济学家 Piet Eichholtz 建立了绅士运河 (Herengracht) 上房屋的价格指数，该指数从 1628 年到 1973 年保持不变。 绅士运河索引。艾希霍兹的初步研究表明，实际房价（根据消费者价格通胀进行修正）随着时间的推移逐渐发生变化，但 1973 年的价格与 1628 年的价格相当。

Eichholtz 等人发布了 2020 年阿姆斯特丹历史房价的最新情况。在本出版物中，Eichholtz 等人收集了一组更深入的数据，这些数据始于 1620 年，包括更广泛地区的房屋。尽管数据显示房价从 1990 世纪 XNUMX 年代起开始大幅上涨，但根据租金价格和利率，他们的结论是房地产市场并未出现泡沫。

Eichholtz 的一位同事 Mathijs Korevaar 非常友善地向我提供了截至 2021 年 2019 月的数据。他在一封电子邮件中写给我说，1620 年之后价格上涨的程度使得他们的模型表明阿姆斯特丹的房地产现在被高估了。下面是 2021 年至 XNUMX 年 XNUMX 月阿姆斯特丹实际房价的图表。  

1990世纪XNUMX年代发生的事情导致房价远高于荷兰时期的价格 黄金时代 17世纪和19世纪末的第二个黄金时代？为了更广泛地了解房地产市场（超越基于租金价格和利率的模型），我阅读了一位专门从事土地、住房和银行业务的经济学家的著作： 乔什·瑞安·柯林斯.

抵押贷款革命

Ryan-Collins 认为，自 19 世纪末以来，房地产市场出现了两项重大发展：土地税的变化和金融放松管制。尽管他主要研究盎格鲁撒克逊经济，但我在荷兰反复核对了他的研究结果。  

亚当·斯密（Adam Smith）和约翰·斯图尔特·密尔（John Stuart Mill）等经典经济学家认为，土地是其他资产无法比拟的资产，主要是因为它的供应量固定且不可流动。如果对土地的需求增加，价格就会上涨，但不会引发更多的供应。因此，如果经济增长，建造房屋的土地的价值就会与商品和服务不成比例地上涨（即使土地所有者在该价值的创造中没有发挥任何作用）。史密斯和米尔的解决方案是对土地征税，而不是对劳动力或利润征税。事实上，在 18 世纪和 19 世纪，土地税是美国和欧洲的主要收入来源。

随后出现的新古典经济学家废除了上述土地理论。 20世纪出现了从土地税到所得税的转变。拥有房屋作为金融资产变得越来越有吸引力。所缺少的只是一种为房地产融资的方式。 

从 1930 世纪 1970 年代到 1995 年代，大多数发达经济体的政府对银行实施“信贷指导”，限制抵押贷款。银行优先提供抵押信贷而不是企业信贷，因为前者风险较小。通常，通过抵押贷款购买的房屋可以作为贷款的安全抵押品。万一借款人破产，银行可以获得抵押品，损失也有限。如果向企业提供贷款，则不能有抵押品或抵押品质量低劣。然而，对于社会来说，向生产性企业提供贷款至关重要，因为它可以创造可持续的经济增长和收入来偿还债务。但信贷指导已慢慢被废除，结果银行的抵押信贷在 XNUMX 年超过了非抵押信贷。抵押贷款革命是事实。

银行在放贷时凭空创造货币。因此，如果银行发放抵押信贷，货币供应量就会扩大，但这些钱花在数量有限的房屋上。货币供应量为 弹，而房屋的供应量为 无弹性的。难怪1990世纪XNUMX年代房价上涨。随后，引发了住房金融反馈循环：房价上涨创造了更多的抵押贷款需求，房价进一步推高，导致抵押贷款需求增加，如此循环往复。

1990 世纪 XNUMX 年代兴起的抵押贷款证券化也促成了“周期”。证券化使银行能够将抵押贷款捆绑并打包成抵押贷款支持证券（MBS）。非流动资产（抵押贷款）转变为流动资产（MBS），可以出售给养老基金等。银行通过出售抵押贷款支持证券赚取费用，当这些证券脱离资产负债表时，就为新的抵押贷款留下了更多空间。

最后但并非最不重要的一点是，1971 年布雷顿森林体系崩溃后取消了资本管制，这意味着银行不再依赖国内存款来筹集资金。银行获得了进入国际货币市场的机会，可以吸引更多的住房信贷资金。

房地产价格上涨导致房价收入比上升，从而减少消费者支出。住房金融反馈经济中的支出损失可以通过房价上涨所产生的“财富”来补偿。即，拥有未实现财产收益的人会花更多钱，因为他们感觉更富有（财富效应），或者拿出第二笔抵押贷款买船（股权退出）。其他人的利润通过投机房地产而增加。但只有这个周期持续下去，消费才能跟上。

结论

这个周期需要更多的债务和不断上涨的房价。这种不可持续的债务螺旋式上升得益于央行降息的恩惠。在我看来，上述情况类似于庞氏骗局，房地产市场正处于泡沫之中。虽然我不确定这种情况会持续多久，泡沫会如何破灭。也许名义房价会下降，也许通货膨胀会上升，从而使实际房价回落到长期平均水平。名义价格下降的一个问题是，它可能会摧毁银行体系，而这是央行想要阻止的，因为银行拥有大量抵押贷款。  

我想强调的是，并非每个（发达）经济体都有相同的房地产市场。抵押贷款债务水平也不会以线性方式上升。 2008 年金融危机之后，许多经济体的房价和抵押贷款债务水平均出现下降。为了应对危机，各国政府出手救助银行并支持经济，但这增加了政府债务。房地产泡沫没有被允许完全破灭。利率降至零，实际利率变为负值，循环重新启动。房价恢复上涨。  

此外，一篇学术论文（“更多抵押贷款，更低的增长？”）2016 年 Dirk Bezemer 等人指出：

在新收集的46个经济体1990-2011年的数据中，我们发现1990年以来的金融发展主要是由于房地产和其他资产市场信贷的增长，其增长系数为负。 ......我们发现非金融企业的信贷流动会产生积极的增长影响，但抵押贷款和其他资产市场信贷流动不会产生积极的增长影响。 ……

抵押贷款革命不仅“挤出”了生产性企业的信贷，而且流向抵押贷款的信贷也产生了负增长效应。

抑制增长的抵押贷款革命与无限债务水平的法定国际货币体系相结合，是否催生了世界历史上最大的债务陷阱？

最后，在荷兰，我想在其他地方，最常提到的解决负担不起的住房的办法就是建造更多的房子。这种方法失败了，因为银行印钞票的速度总是比任何人建造房屋的速度都要快。解决办法应该从需求侧而不是供应侧来寻找。

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来源

• 贝拉斯特和杜安博物馆。 荷兰的数字门

• 贝泽默，D.2014。 熊彼特可能又是对的：信用的功能分化。

• Bezemer, D.、Grydaki, M. 和Zhang, L. 2016。 更多抵押贷款，更低的增长？

• Bezemer, D.、Samarina, A. 和Zhang, L. 2017。 银行信贷配置的转变：新数据和新发现。

• 艾希霍兹，P.1997。 长期房价指数：Herengracht 指数，1628-1973 年。

• Eichholtz, P.、Ambrose, B 和 Lindenthal, T. 2012。 房价和基本面：355 年的证据。

• 弗格森，N.2008。 金钱的上升。

• 哈拉里，Y.N. 2018. 钱.

• Jordà, Ò.、Schularick, M. 和 Taylor, A.M. 2014年。 伟大的抵押贷款：住房融资、危机和商业周期.

• Korevaar, M.、Eichholtz, P. 和 Francke, M. 2021。 Dure Huizen Maar Geen Zeepbel 在阿姆斯特丹. 

• 蒙斯马，J.A.，蒙斯马，A.P. Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied 是一个机会吗？

• Park, H.Y.、Chang, H.、Misra, K. 2012。 抵押贷款证券化对房地产泡沫和次贷危机的影响：自组织视角。

• 里尔，A.范。 2016年。 历史视角下的 Het Financieel Stelsel。

• Ryan-Collins, J.、Werner, R.、Jackson, A. 和 Greenham, T. 2012。 钱从哪里来？

• 瑞安·柯林斯，J.2019。 为什么你买不起房子？

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ