(相对)高利率和经济波动的结合,加上大多数房主拥有固定的低利率债务,导致了房地产经济学家的 比尔·麦克布莱德 指的是 “卖家罢工。” 不出所料,在这种顽固行为之后,开发商开始了“建筑商罢工”以效仿。
As CNBC 报道 十月底, “根据美国人口普查,19 月份单户住宅的新屋开工量同比下降近 17%。作为未来建设指标的建筑许可下降了 15%。美国最大的住宅建筑商之一普尔特集团 (PulteGroup) 报告称,其取消订单率从今年第二季度的 24% 跃升至第三季度的 XNUMX%。”
约翰·伯恩斯房地产咨询公司 (John Burns Real Estate Consulting) 的研究总监小里克·帕拉西奥斯 (Rick Palacios Jr.) 一个有趣的话题 来自全县各地建设者的情绪。这不太好。
我们本月的调查显示,住宅建筑商的评论是迄今为止我所看到的最负面的。以下是一些跳出的市场色彩……
— 小里克·帕拉西奥斯 (@RickPalaciosJr) 2022 年 11 月 9 日
一些例子包括波士顿的一位建筑商说,“十月异常疲软”,巴尔的摩的一位建筑商说,“市场很糟糕”,威尔明顿的一位建筑商说,“市场正在断崖式下跌”,等等。
你明白了。
总体而言,单户住宅开工量正在迅速下降。然而,令人惊讶的是,多户住宅的开工率 保持相对稳定。多户住宅建筑可能在一定程度上受到政府补贴的支撑 LIHTC项目,但即便如此,它们也可能很快就会减少。
当然,建设速度大幅放缓是可以预料的。新建筑总是严重依赖于利率,美联储带来了抵押贷款市场的贴现率 从0.25%至4.5% 在不到一年的时间内。
究其原因 房地产市场不太可能崩溃 这是因为,与2008年不同,房主拥有低息固定利率债务,贷款标准相对较高,而且大多数人的房屋净值都相当可观。这些绝对与开发商在决定是否建造房产时使用的微积分无关。换句话说,支撑房地产市场的基本面并不适用于新建筑市场。因此,新建筑正在急剧下降,并可能倒塌。
换句话说,建筑商们很沮丧,他们正在罢工。
然而,在完成并清算可能成为美国经济中的一个小问题:新的建筑过剩之前,他们无法做到这一点。
即将到来的新建筑过剩
已经, 创纪录的29% 美国待售房屋中有 10% 是新建房屋。买家取消订单 增加7.5% 从 50 月到 2022 月,新建建筑的数量并没有显示出减弱的迹象。从 5.7 年 8.9 月到 XNUMX 月,新建筑库存月数增加了 XNUMX% 以上,从 XNUMX 个月增加到 XNUMX 个月。 (一般来说,六个月的库存被认为是平衡的市场)。
尽管销售新房所需的时间通常超过现有库存,但两者之间的差距已变得相当明显。 3.3月份,现有库存仅有XNUMX个月的库存(仍处于卖方市场),仅为新建库存的三分之一。
不幸的是,没有真正的理由相信情况会在变得更糟之前变得更好。虽然通货膨胀 已经冷却了一点,美联储已表示他们计划保持高利率(相对而言) 至少到 2023 年。
但可能更重要的是,正如比尔·麦克布莱德指出的那样,现在在建的住房单元比以往任何时候都多!
“红色是单户单元。目前,有 794 个单户单元(红色)正在建设中……蓝色是 2 个以上单元。目前,有928万套多户住宅在建。这是自1973年XNUMX月以来的最高水平!”
“加起来,在建单位有 1.722 万套。这是在建单位数量的历史纪录。”
建设量的增加很大程度上是由于 全国住房短缺,这主要是 助推房价暴涨 过去几年。除此之外,供应链问题推迟了许多预测,导致积压的房产在建时间比预期要长。
不幸的是,与很少被迫出售的房主不同,建筑商别无选择。当然,许多人会转向租赁这些新建的建筑,但租赁市场已经 开始饱和。对于大多数人来说,他们别无选择,只能在买方市场上出售,而且很可能会进一步成为买方市场。
结论
除了明显的例外(最明显的是政府补贴的项目,如 LIHTC),现在可能不是启动新开发项目的最佳时机。如果您是正在开发此类新建筑的开发商,那么至少值得考虑出租该房产(或开发细分市场时的部分房产)在经济上是否可行。
如果出售是唯一的选择,那么明智的做法是抢先一步。虽然明年现房价格可能只会小幅下跌,但新房价格可能会大幅下跌。您不希望在持有库存的同时追逐市场下跌。我建议引领市场并提前降低价格。提供有吸引力的激励措施,例如 利率 买断(建筑商向贷方付款以降低买家第一年或更长的利率)也应该考虑。
每个投资者和开发商都会在某个时候受到这个行业的打击。现在最好接受这一点,而不是试图以与典型房主以 3% 的利率购买时相同的价格出售。希望市场回到六个月前的水平可能会让你承担责任,因为持有成本会吞噬你本可以赚取的任何利润。之后,您最终可能不得不以低于您预先提供的折扣的价格出售。
另一方面,如果您想买一套房子,尤其是用来居住的房子,并且对这个模因比买家所希望的更接近现实感到沮丧:
新房值得研究。特别关注发行价的下跌。无论哪种方式,你肯定会在谈判中占据上风。
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