去杠杆化 是一个你可能没有听过的术语。 不要惊讶; 大多数新闻网络永远不会报道什么是去杠杆化或 这对房地产市场意味着什么. 但是,这种资本紧缩可能 内爆 住房市场,导致无数投资者和基金倒闭,剩下的只能捡废料。 这种巨大的变化即将发生,但不要太害怕; 如果你买对了,你可能成为少数幸运儿之一 的自助餐 现金流 交易 从中选择。
那么,谁比询问这场迫在眉睫的危机更好 本·米勒,是联合创始人兼首席执行官 筹款? 他一直在贷款的两端,不仅用信贷购买重要资产,而且还向需要它的其他人提供资金。 本预测房地产市场将发生巨大变化 那会的 震惊投资者的核心 并可能使经济因磨损而变得更糟。 Ben 所说的这个去杠杆化危机不是一个简单的概念,但是一旦你理解了它是如何发生的以及为什么发生,你 解锁 99% 的其他投资者都错过的知识.
本谈到如何 过桥贷款 和 浮动融资 让成千上万的投资者(和贷方)陷入困境,为什么 银行将在 2023 年资金短缺,以及如果一切都出错的话明年可能会出现的情况。 别搞错了,这不是世界末日预测或一些旨在让投资者担心的假设性炒作。 去杠杆化是一个真实的场景 数十年的连锁效应. 如果您正在投资,这是一个值得关注的关键插曲。
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戴夫:
嘿大家。 欢迎来到市场上。 我是 Dave Meyer,您的主持人今天在西雅图与 James Dainard 会合。 詹姆斯,准备好比赛了吗?
詹姆斯:
我已经准备好了。 我得到了我的止咳药水。 我已经准备好尖叫了……第 12 个人是真实存在的,所以我会和他一起尖叫。
戴夫:
我一直想去那里看一场比赛。 真的有什么不同吗?
詹姆斯:
哦,等你回来我带你去。 是的,我很长一段时间以来一直是经验丰富的持票人。 声音很大。 当 Beast Mode 发出 beast quake 时,那是我这辈子听过的最强烈的声音,简直太疯狂了。
戴夫:
是的,听起来很有趣。 嗯,两周后我会去西雅图,但不幸的是你不会在那里。 但明年我们会这样做。
詹姆斯:
如果有比赛我也许可以给你票,让我查一下时间表。
戴夫:
我肯定在。好吧,让我们谈谈房地产。 所以今天我们有 Ben Miller,他是 Fundrise 的首席执行官,他完全披露是我们节目的赞助商。 但本是我一生中遇到的最了解房地产的人。 这是我们刚刚进行的精彩插曲和采访。 你能给大家一个简短的总结吗?他们希望在这里听到什么?
詹姆斯:
我认为这是一个很棒的插曲。 这实际上是我们做过的我最喜欢的项目之一,原因是每个人都在寻找这个机会,但他们现在都被冻结了。 他们就像,在我弄清楚要买什么之前,我不会买任何东西。 Ben 谈到了我们即将发生的事情,以及作为投资者准备主要机会在哪里。 他给出的提示是……每个人都想知道从哪里发财,这就是我们这一集要讲的内容。
戴夫:
我确实想在这里透露一点,因为 Ben 谈到的一些内容更高级一些。 我们深入了解银行系统的细节以及房地产贷款是如何产生的,特别是商业房地产。 但这对于 Ben 对当前房地产领域正在发生的事情的看法至关重要。 他提供了非常好的具体例子,说明债务市场的一些变化动态和他所说的这种大规模去杠杆化,我们将在未来几年看到,这将如何影响商业房地产资产。 所以这是一个引人入胜的插曲,我个人学到了很多东西,但在此之前请注意这里有一些书呆子般的怪癖。 但我知道像詹姆斯和我这样的人,我们喜欢它。
詹姆斯:
我喜欢和 Ben 一起拍这个狗屎,我想我在演出前给你发了一封电子邮件,我当时想,我不得不听两遍这个播客来消化它,但它很吸引人,它可能改变了我的整个策略我打算在 2023 年做。
戴夫:
哇。 好的。 好吧,这些都是大胆的话,所以如果 James 认真对待它,你肯定想听听这个。 因此,我们将短暂休息一下,然后我们将与 Fundrise 的首席执行官本·米勒 (Ben Miller) 一起回来。
Fundrise 首席执行官本·米勒 (Ben Miller)。 欢迎回到市场上。 非常感谢你来到这里。
本:
谢谢你们邀请我。
戴夫:
好吧,我们很兴奋,因为上次我们进行了一次很棒的谈话,谈论了很多关于 Build to Rent 的话题,但 James 和我最近都听过你上过的播客。 詹姆斯承认他听了两遍,因为他非常喜欢它。 那是在谈论去杠杆化,我认为它在那个播客节目中被称为伟大的去杠杆化,它很吸引人。 所以我们希望从这里开始,了解一下您对这个主题的看法。 那么,您能否先简单介绍一下什么是去杠杆化?
本:
是的。 因此,这意味着减少你拥有的债务数量,降低杠杆率,去杠杆化,我认为这基本上是未来一两年对经济和所有资产的棘手影响。
戴夫:
因此,当你谈论房地产的去杠杆化时,你是说现有的业主将减少他们对房地产的杠杆率,还是在未来的基础上购买以减少债务或者您如何描述与房地产投资相关的去杠杆化现象?
本:
所以我的论点是正确的,实际上整个金融体系,而不仅仅是房地产,都必须减少它所拥有的债务数量,它必须去杠杆化。 那是因为我们处于低利率环境,基本上是零利率环境,持续了 15 年,而在此之前我们已经处于利率下降的环境中长达 40 年。 所以这是很长一段时间。 我们进入了一个高利率环境,所以你基本上就像一条鱼,现在你在空中。 这是一个翻天覆地的变化,完全不同的环境。 在利率上升或高利率环境下,一项资产可以支持的债务数量较少。 因此,更确切地说,您拥有一家企业,拥有一栋公寓楼,并且从中获得一定数量的收入,比如说每年一百万美元。 当你的偿债翻倍时,在新的利率环境下每个人的偿债至少增加了 2 倍,也许是 3 倍,你无法像以前那样支持同样数量的偿债。 所以你必须减少资产的债务。
戴夫:
你是否看到这已经开始在你的投资组合中发生,或者你是如何注意到这种表现的?
本:
好吧,我可以谈谈我们,然后我可以谈谈我亲眼所见。 所以我们与大多数借款人有点不同。 我们基本上拥有类似于公共房地产投资信托基金的东西,有公开注册的房地产投资信托基金,因此我们的杠杆率要低得多。 我们基金的平均杠杆率为 45%、43%。 因此,这比大多数公司或企业的资产杠杆要低得多。 一个典型的私人借款人可能希望杠杆化 75%、65%,甚至 80%。 所以对我们来说,基本上我们并没有真正遇到这个更高的杠杆问题,但我们确实有一些资产,因为它是平均杠杆,所以有些更高。 当我看一个……我会给你一个示例资产,它是如何发挥作用的,它意味着什么,然后你可以将其推断给许多其他借款人。 所以我们有一个 300 亿美元的仓库线,它持有大量与一家大型投资银行的出租住宅,我们有信贷额度或仓库线,它是一个左轮手枪,所以你可以购买,你可以付清,你可以借再次。 大约 18 个月前。
所以当我们得到它时,我们买了一个利率上限,我认为谈论利率衍生品是这个话题下一个非常有趣的子集。 基本上,投资银行喜欢做的就是把他们的资产负债表借给你,然后你拿走它,然后你购买房地产或任何东西,然后他们就去把它证券化。 基本上,他们的业务实际上是通过产生费用,他们利用资产负债表基本上使自己能够获得更多的资本管理费和资本市场费用。 所以这就是他们正在做的事情。 所以他们并不是真的借钱给你,他们只是把你和证券化市场联系起来。 证券化市场,去年,12 个月前,你可以借到……我们建立的投资组合,你可以借到 2.25% 的五年固定利率,而现在证券化市场是 6%。
因此,我们必须支付那家投资银行的费用,我们必须支付费用,我们会这样做,我们必须将其杠杆率从可能的 73% 降低到 55%。 这基本上是大约 15%、20% 的首付。 但这说明当利率上涨如此之多时,你基本上必须还款。 而且我们不必在上限到期之前还款,利率上限,基本上我们获得的贷款规模对于 6%、7%、8% 的利率来说太大了。 所以我们有流动性,我们有很多流动性,所以这对我们来说不会成为问题。 但对于很多借款人来说,如果你的贷方转身说我需要你为贷款的 20% 开一张支票,我需要在每笔到期的贷款或基本上你将要获得的任何贷款中使用这张支票一个新的财产,这基本上是很多借款人的问题。
詹姆斯:
是的,这真的很有趣,因为随着利率的突然上升,这是我们见过的最快的利率上升速度,我们在所有领域都看到了这一点,我认为每个人都看到了这些利率上升,而且它们都是认为房地产市场即将崩溃,某种崩溃即将来临。 有一段时间我一直在想,由于你所说的,贷款价值与当前货币不相符,将会有这个投资墓地,并且将会有大量的流动性需求来偿还这些贷款现在。 在过去的四五年或过去两年里,我认识很多公寓人,我知道我们将我们的投资组合错开为固定利率的 5 年、7 年和 9 年,因为……或者 10 年,因为我们没有不想陷入流动性紧缩。 但我觉得我现在到处都可以看到这种情况,任何形式的杠杆都是硬通货,可能是银行业务,也可能是商业贷款,资产现在无法再收回成本,而且将会出现巨大的资金缺口钱。 我认为这就是我们将看到最大机会的地方,就是对流动性的需求。
戴夫:
所以这听起来一般......我的意思是在整个商业房地产领域,我们看到那些拥有可调整利率或商业贷款的人正在到期。 他们基本上面临的前景是,要么他们当前的贷款增加,要么他们将不得不以更高的利率还清贷款或再融资。 这将导致整个商业房地产出现大量流动性问题。 所以首先,这主要是住宅商业还是你在资产类别中看到这一点?
本:
住宅可能是最好的。
戴夫:
哦真的吗? 哎呀。
本:
办公室可能是最糟糕的。 我不知道,在我的播客中,世界贸易中心的业主开发商 Larry Silverstein 和我……这只是一次疯狂的采访,他说的是,他就像,我一直……他已经 91 岁了他说的是他正在开发的一座价值 5 亿美元的建筑。
戴夫:
5亿你只需要一个,那你就很不错了。
詹姆斯:
这很聪明。
戴夫:
你走了。
本:
与他相比,我是一个派克。 但无论如何,在所有这些大市中心都有写字楼,就像,天哪,它们只是……它们无法融资。 从字面上看,您无法在该国获得银行以任何价格、期限向您提供贷款。 完毕。 这是零流动性。 流动性意味着获得资金的能力。 没钱,办公室最差。 但如果你是一家小企业,那就算了,这就是一切。 所以我这周和另一群银行谈过,这周? 本周,是的,昨天和前天,我们是其中一家银行的借款人,与他们关系密切。 他们告诉我,这是全国前 15 大银行,数千亿美元的资产,数千亿美元。 他们对我说,所以……银行从哪里得到钱,对吧? 这是一个问题,对吧? 我喜欢了解我的交易对手是如何运作的。 因为如果您了解它们的工作原理,您就会了解它们的行为方式。 因此,银行 90% 的资金来自径流。
戴夫:
从来没有听说过这个词。
本:
银行业和保险业或资产管理,你有回报的交易,当他们回报你有钱重新部署或重新贷款。 所以称为径流。
戴夫:
哦好的。
本:
所以,是的,这实际上是大多数贷款的地方……当你去银行借钱时,实际上是从其他人那里还清了他们的贷款,这就是为什么他们可以借给你更多的钱,因为他们通常杠杆率很高,银行是杠杆九次之类的。 在所有杠杆化的人中,银行是杠杆化程度最高的。 所以九次就像 90% 的杠杆率,我认为他们实际上在技术上像 92-3% 的杠杆率。 所以无论如何,所以这家银行基本上可能会在 30 年放贷 2022 亿美元。我对他们说,你们怎么了,流动性紧缩的情况如何? 他对我说,到 2023 年,我们根据我们将拥有的径流数量预测我们可以做的贷款数量,到明年 XNUMX 月我们将能够放贷 XNUMX 亿美元。
戴夫:
这是一家拥有数亿美元资产的银行。
本:
几千亿。
戴夫:
十亿。
本:
他们通常会在一年内放贷 30、40、50 亿美元,我不知道。 明年他们只有一个亿可以放贷。
戴夫:
什么! 难道只是……
本:
是的。
戴夫:
好的。 所以你是说这些交易都不会得到回报,因为他们认为他们会违约,或者只是没有人会出售,或者径流不足从何而来?
本:
实质是,要获得回报,交易要么必须出售,但没有人会出售,要么借款人必须给你开一张支票,而支票可能是通过与其他人的再融资获得的。 但是因为没有人会资助你,所以没有人会还清他们的贷款。 这就是正在发生的事情,这是事实。 在过去两周的最后一个播客之前,我会见了该国前 7 大银行中的 15 家。 7 个中有 15 个完全相同。
戴夫:
真的吗?
本:
他们都是完全一样的情况,是的。
詹姆斯:
这就是为什么我把那集听了两遍的原因。
本:
人们不相信我。 我在 Reddit 上,他们说,不可能,这不可能是真的。
詹姆斯:
你说的是海龟,对吧? 你会复习一下乌龟的概念吗? 因为这是一个非常复杂的话题,它使它变得非常有形,就像这样永无止境……。 继续,本,继续解释。
本:
好的。 如果我能在这里做到公正,因为我通常不擅长简洁。 所以关于银行的故事的重点是你不会经常考虑银行从哪里得到钱。 政治上有句俗话,就是钱总是跟着钱走。 你得跟着钱走,所以你要向银行借钱,但银行从哪里弄来的钱呢? 银行从储户那里得到它,他们从收益中得到它,然后银行利用,银行被杠杆化,他们借钱,市场上任何向你借钱的人都是以他们的资产为抵押借钱的。 只是为了让事情变得更简单,如果你去银行把你的房子作为抵押品给他们,你从他们那里得到钱,他们有你的抵押品。 抵押品是一种资产,他们拿走这些资产并以此为抵押借款。
所以现在你的贷方是别人的借款人,你的贷方也是借款人,他们从谁那里借钱? 另一家机构也借了钱。 所以有这个无限的链条,每个人都是系统中的借款人和贷方,并且它堆积起来。 在硬通货世界中,您拥有硬通货贷方的财产,硬通货贷方可能已从银行借入该硬通货贷款组合。 并且银行拥有该抵押品并且该银行已借入该贷款组合。 所以银行有杠杆,他们从哪里借钱? 他们从证券化市场的不同部分借钱。 例如,谁通过回购贷款来杠杆化它。 因此,系统中的债务比你看到的要多得多。 而且因为基本上我们从低利率环境进入了高利率环境,从借款到贷方,从贷方到借款人的链条中的每个人都过度杠杆化了。 90% 的市场,很大一部分市场过度杠杆化。
因此,当违约发生或付款减少时,这只是一种级联效应。 我会给你举个例子。 我知道一个很大很大的私募股权基金,每个人都可能听说过它们,比方说,我不知道,前三名或前四名和国家,每个私募股权基金在过去 10 年都开始了信贷基金、债务基金。 他们走出去,成为贷款人。 所以如果你有一栋公寓楼或一栋办公楼,你从他们那里借了钱,比如说 75% 的钱,他们转身从银行借了这笔钱。 所以他们拥有一亿美元的财产,他们借给你 75 万美元,他们转身从富国银行那里借了 55 万美元,富国银行实际上在这部分市场非常活跃,他们称之为 A 票据。 然后是私募股权基金,我们把它记在 B 票据上,然后借款人基本上只是认为钱是从这个基金借来的,但实际上比这更复杂。
所以会发生什么,假设你有这个信贷基金的贷款,你的贷款将于 1 月 12 日到期,然后你去信贷基金说,嘿,我需要延期,市场太糟糕了,我不会今天卖掉这个,让我们把这笔贷款延长 XNUMX 个月吧。 好吧,信贷基金会拒绝,因为他们有银行的贷款,他们转身对银行说,嘿,银行,我们需要延长这笔贷款。 银行说不,付钱给我。 因为某些银行说,F-你付钱给我。 所以信贷基金转身说,不,付钱给我。 你和借款人说不,不,看起来很好,财产很好,给我延期。 我的意思是我们在说什么? 给我延期。
有多少次你去银行,它只是期望延长贷款。 没什么,好吧,我付一点费用,让我们延长这个东西。 不,你不能延长它,付钱给我。 那么你想要多少? 10%、20%,他们需要转身还清贷款人,因为他们必须去杠杆化贷款,他们实际上使用这些抵押品来获得钱来支付你。 因此,没有人可以还清贷款,因为每个人都是从别人那里借来的。 因此,如果你有一笔贷款,你认为你会在接下来的 12 个月内延长它,只是因为房产状况良好,你去了银行,你可能会惊讶地发现他们说,不。
戴夫:
那么会发生什么呢? 我只是认为整个系统显然如此依赖于这条链的持续运作,当……就像你说的那样,在任何时候,任何一个贷方都可能会说,不付钱给我。 那么,假设多户家庭财产的经营者,当他们无法获得流动资金或无法再融资时会发生什么? 这一切如何进行?
本:
所以有几种可能性,所以让我们从易到难。 所以简单的方法是多户经营者说好,我要卖掉我拥有的所有该死的股票和债券,他们可能在外面有钱,他们卖掉所有的钱并付清,他们不会失去他们的公寓楼。 这样他们就可以转身出售所有资产并偿还贷款人。 那是一种奢侈的情况。 我只想指出其次级后果是很多人将不得不出售他们的流动资产,如股票和债券来偿还贷款。 我说的是即使是大型机构也必须这样做。 他们将不得不偿还贷款,因此流动性将消失。
当你强迫卖家时,价格就会下跌。 所以这正是在英格兰发生的事情。 如果你们还记得两个月前的英国,英国国债或英国国债飙升,所有这些养老基金都不得不转身出售其他资产,以基本上弥补国债和国债的保证金。 因此,流动性危机并非发生在金边债券中,而是实际发生在 CLO 中。 所以这就是为什么级联效应更加隐蔽,因为它会冲击流动性市场,因为那是你赚钱的地方,那是你获得流动性的地方。 沿线的某个人将不得不获得流动性。 所以假设借款人说我可以还款。
情况二,他们无法还款,他们去找贷方,贷方说……取决于贷方,所以现在如果你谈论的是信贷基金,他们将取消抵押品赎回权,他们必须这样做,他们不会有一个选择,延长和假装这是过去 15 年所有银行业的剧本,他们做不到,他们不能延长和假装,因为贷款不再涵盖。 谁来支付它没有涵盖的利率,它实际上不符合他们的 FDIC 规定,即你必须有资本比率,所以它不符合它,所以他们别无选择。 监管机构将使他们违约该贷款。 因此,信贷资金将取消抵押品赎回权。
我正在考虑的私募股权基金上个月取消了两笔来自知名借款人的交易。 而这一切正在发生,没有人谈论它,它没有上新闻。 但是你会听说过借款人,你会听说过私募股权基金。 他们取消抵押品赎回权的住宅交易,他们很高兴拥有它。 但即使他们是贷款人,他们仍然必须偿还高级贷款。 因为如果他们取消抵押品赎回权,他们有一栋大公寓楼,他们会说 80%……而且我知道在一个大城市发生的交易,交易基本上……即使是 80%,信贷基金也必须偿还他们的高级贷款人,这还不够。 即使他们取消抵押品赎回权,拥有该资产的高级贷款人现在被他们取消抵押品赎回权,但他们的高级贷款人仍然过度杠杆化。 你跟吗?
詹姆斯:
是的,它只是杠杆化到收银台,这完全是一团糟。
本:
是的,所以很混乱。 所以我几乎希望我能说出名字,但这会给我带来太多麻烦。 所以我只想说,你去了 ABC 贷方,你借了 80%,ABC 贷方,现在取消了你的 200 套公寓楼的赎回权,很好,他们有一栋 200 套公寓楼,但他们从 XYZ 贷方借了钱, XYZ 贷方仍在说付清我的钱,还清我的钱,还清我的钱。 因此,即使是 ABC 贷方也必须出售一些……他们必须进行资本调用,他们必须获得流动性,支付首付。 因此,流动性再次从系统中被吸走。 随着流动性从系统中被吸走,价格下跌。 这与量化宽松相反,与 2021 年发生的事情相反,当时到处都是钱,到处都是价格上涨,资金正在从系统中撤出。
如果你熟悉货币供应量,M2 将会下降,因为这种去杠杆化动态和量化紧缩。 所以你实际上会看到,我认为明年会出现流动性冲击,因为所有这些钱都会离开系统。 这是第二种情况。 他们还取消了一栋办公楼的赎回权,他们就像 F this,我要拿这栋办公楼做什么? 办公楼的价值可能低于他们的贷款,远低于,甚至可能低于高级贷款人的贷款。 他们可能会将整栋办公楼交给实际的 XYZ 银行、美国银行或其他银行。 办公室只是默认左右。 这将是一场血洗,每个人都在谈论办公室到住宅的转换,他们不知道自己在说什么。
戴夫:
是的,我们在这个节目中有几个人来了,就像,是的,这是行不通的。
本:
这只是一些学者或某人在谈论它,政府政策,就像,你在做梦。
戴夫:
如果那样的话,听起来可能实际上可以转换 5% 的办公室。
本:
一个明显的问题是,一栋办公楼多久会空置 XNUMX%?
戴夫:
是的,对。
本:
从来没有,那里总是有大约五个租户,而且这栋楼已经出租了 20%,当有五个租户租了 20% 的时候,你怎么翻新大楼,你不能。
戴夫:
是的,这没有意义。
本:
无论如何,[听不清 00:26:43] 有趣的问题基本上是监管机构……现在监管机构对银行造成的伤害真的……对他们来说绝对是 [听不清 00:26:50]。 所以问题是,监管机构是否开始另辟蹊径,说,好吧,我知道你拥有所有这些基本上处于违约状态且未覆盖的资产,我将另辟蹊径。 这是一个问题……我不知道,我怀疑监管机构不会这样做,原因有很多。 我在我的小世界里经常这样说,但 1992 年比我们一生中的任何其他时期都要多。
詹姆斯:
1992 年,投资公司……每个人都认为 2008 年的崩盘。但在 1988 年至 1992 年,投资银行受到冲击,这是同样类型的流动性紧缩,因为美联储根本没有介入。 在这些投资中,他们并没有另眼相看……我正在阅读相关内容,是不是 90% 的投资公司在那段时间都受到了打击? 这是一个让我震惊的天文数字,我想说,他们整整两三年都无法恢复。
本:
是的。 所以我说那是美国历史上最严重的房地产危机,比 2008 年严重得多。大多数我们这个年龄的人,它比我们早得多……所以基本上当时的政策方法是让它们全部燃烧,他们取消了我认为 8,000 家银行的赎回权每个开发商都被催收了他们的贷款,所以你能说出名字的每个开发商要么失去了他们所有的资产,要么基本上几乎要失去他们所有的资产,没有人能幸免。 所以很多时候你看到的政策和人类行为实际上是,如果发生了不好的事情,人们不会重复那个错误,直到足够多的时间过去人们忘记然后他们再次犯错。
戴夫:
看来是时候了。 是的,已经30年了。
詹姆斯:
我们真的来晚了。
本:
是的,所以我们就像一个完整的圆圈。 如果在这个周期中没有发生,那么下次我们进入下行周期时肯定会发生。 因为看起来所有这些过度杠杆化的贷方,所有这些过度杠杆化的借款人,他们看起来都是坏人,我们应该让他们全部燃烧。 这在政治上感觉非常令人满意,所以这次我们可能会再次回到那里。
戴夫:
你只是认为在 15 年前发生的事情之后,政治上没有再次救助银行的意愿吗?
本:
救助私募股权基金和救助富人,这不会……我认为这十年可能不会再有任何刺激措施。 纾困和刺激,忘掉它。
詹姆斯:
是的,停止刺激。 但有时你必须让事情燃烧一点,对吧? 我的意思是那是资本主义。
戴夫:
这就是资本主义。 是的,这是最基本的……
本:
好。
詹姆斯:
Ben 所说的是一件大事,它在所有不同的领域……过去两年里,人们到处都是中间人,赚取丰厚的回报。 不仅仅是在多户住宅和这些办公楼中,硬通货空间也非常糟糕。 这些贷方会进来,他们会以 7%、8% 的利率出售票据,现在这些贷方正在向他们的高级银行付款,他们正在支付 10%、11% 并且发生的事情是这些修复和翻转或燃烧投资者,他们进来了,他们走了,嘿,我的项目花了太长时间,我超出了预算,价值有点下降,我需要延期,他们的利率被抬高了五、六点,或者他们有带着钱进来,否则他们根本就没有得到延长。 我们实际上是华盛顿的硬通货贷方,我们收到了很多为其他贷方再融资的请求,因为他们别无选择,贷方现在不会延期,这会造成很大的影响。 然后我们正在研究价值贷款,这就是我们的答案,是的,我们可以提供这笔贷款,但你需要再降低 15%,而这些人没有。
这就是如此可怕的地方,2008 年,我们在住宅区看到了许多 REO 和银行拥有的资产。 但这就像,如果你没有钱,你就无法支付账单。 而这些投资银行和贷款人,他们将不得不接受这个……将会有很多 REO 和替代契约回到这些银行,银行将变得……我们都被对冲吓坏了基金将成为所有这些房屋购置的最大住宅所有者,并且它们可能仅基于返还给它们的不良贷款。
本:
同样,所有有趣的事情都是二阶/三阶结果。 所以第二个结果就是你刚才说的詹姆斯,评估将开始下降,因为你将拥有所有这些糟糕的 REO 标记,人们将被迫出售,这将真正伤害你的 LTV . 因此,您将去借钱或再融资,然后 LTV 会变得更糟,然后他们会失去更多的止赎权。 因此,我们将进入这个刚刚开始分裂的循环……这是一个恶性循环,这是全面的其他后果之一。 在每个 [听不清 00:32:19] 中,我们都是金融科技公司,先买后付。 你猜怎么了? 超级杠杆。
戴夫:
是的。 你说评估会下降,所以我假设你认为商业房地产资产的房地产价值会大幅下降? 它必须,对吧?
本:
是的,毫无疑问。 这是一个很好的机会,本质上是因为我们不是在谈论有机定价,即银行出售商品的价格,与你认为下一个真正的低迷和困境之后的实际价值无关,我认为可能是 24 个月的真正低迷和困境。 因此,有机会购买或贷款,如果你的债务很少,这就是拉里西尔弗斯坦所说的,你经历了可怕的危机,你从中走出来,你仍然拥有这座建筑,现在他价值 10 亿美元什么的。 这是游戏的一部分,不要陷入游戏的部分,你基本上会失去你的资产。
戴夫:
所以你提到本,有很多机会,对于听这个的人,你会如何建议他们利用你看到的一些即将到来的机会?
本:
你可以去和银行谈谈,接近银行,银行将会有……他们还没有,而且他们真的很慢。 做所有贷款的经纪人将成为这个中间资本的经纪人,这个桥梁资本,我称之为缺口资金,救援资金。 以前为您寻找高级贷款的所有经纪人现在都将从事这项工作。 所以经纪人可能是最大的流量来源。 有趣的是,股市,我仍然认为它们又下跌了,然后是整个市场,经济衰退打击了收益。 所以你想要获得信用,你想要获得信用,因为我认为真正的价值,真正的机会主义价值还有一段路要走。 但贷方他们真的是源头。 但交易流将渗透到其他任何地方。
詹姆斯:
我知道我们已经伸出援手,我们肯定会得到很多回应。 不同类型的贷方有点,我认为首先看到它。 这些当地的硬钱家伙现在肯定首先看到它,因为票据期限较短,通常是 6 到 12 个月的票据,而其他一些票据是 2、3、5 年。 并且有很多库存开始出现。 我接到了很多贷方的电话,说,嘿,我们只是收回了这份契约,或者我们将取消抵押品赎回权,你能为此付出什么? 他们通常不喜欢我的号码,但号码就是号码。 但是你现在可以和当地的小贷方一起做,它们不是大交易,但现在小投资者或中档投资者的交易量很大。 就在我们说话的时候,它即将上市。
戴夫:
听起来本,你正在 Fundrise 组建一个信贷基金来利用其中的一些优势。
本:
是的,我们长期以来一直采用信贷策略,但在过去两年中我们对它进行了某种程度的调整,因为它只是……我们主要部署在其他地方,因为它没有吸引力。 现在突然间……我觉得现在或未来几年正在发生的事情将在我们身上或我们一生中发生五次,我们将看到的交易类型,我们可以提供的贷款类型. 我经历了 2008 年,我有 2008 年留下的所有伤疤,所以 85% 的时间一切如常。 然后有几次只是整个球赛的成败。 所以是的,我们会先做信贷,然后再做股权。 因为您几乎可以看到它的另一面,所以您可以确信它不是永久性的。 从本质上讲,这是向新的借贷环境过渡的几年。
有些人不走运,他们的到期日就在这中间,基本上是这个利率高、流动性差的时期,这很糟糕。 这对他们来说是不幸的,但对其他人来说却是机会,问题就是机会。 我再给你举个例子,这是在房地产之外,但我们推出了一个科技基金,我们正在讨论这个问题,我不知道我们是否会这样做,因为它很有争议,但我有销售覆盖面,我购买了所有这些……我进来并开始向所有这些大公司提供贷款……投资银行,他们获得这些交易并将其证券化,问题是他们打算裁员或联合组织的所有这些交易,他们说,他们得到了坚持,这叫做挂贷。 所以他们有数百亿美元的所有这些悬而未决的贷款。 一个众所周知的例子是他们有 12 亿美元的 Twitter 债务。 我确切地知道是谁拥有它,我正在和他们交谈,我想,在某个时候,他们会白白地抛掉这笔债务。 他们只是想让我远离这件事。 我们正在内部讨论,这是一个好机会还是太乱了?
戴夫:
哇。
本:
太乱了
戴夫:
这是全新的债务。
本:
是的,是的,新的债务。 所以我不知道这是不是一个好主意。 这是一个有趣的问题,但那种事情太疯狂了。 Twitter 一年前价值 44 亿美元,而你会说,我喜欢 5 亿美元吗? 我不知道,也许吧。
戴夫:
那一定是一场有趣的辩论。
本:
嗯,这就像,我真的不想听到噪音。 这就是它的问题所在,这不仅仅是评估问题,我只是在这里做出经济决定,但我不确定是否允许这样做。 但这只是说明性的,它完全说明了现在是拥有这种投资机会的特殊时期。
戴夫:
好的。 嗯,本,非常感谢你。 这非常非常有见地,我学到了很多东西。 老实说,人们不谈论这个真的很令人惊讶。 所以我想也许这是我要问你的最后一个问题,为什么没有更广泛地讨论这个问题?
本:
是的,来到这里真是太有趣了。 每个人都在谈论这个,但早在 2020 月初,我就对 XNUMX 年 XNUMX 月的大流行病很着迷。我们要去加利福尼亚,我的孩子、我的妻子和我,我们将在加利福尼亚过情人节。 我当时想,我们不能让孩子们在飞机上戴口罩,我妻子说,你他妈的失去了它,她对我很生气,在某个时候每个人都意识到了。 在某些情况下,信息必须泄露给公众,而且它加起来,在人们转移之前需要大量的数据。 然后它会同时发生。
戴夫:
人们不想相信不便的消息。
本:
就像人们很忙一样,这不是他们关注的重点。 因此,只需发出足够多的 ping 信号,人们就会开始关注。 所以这就是为什么......至少我认为这就像......当然每个人,在这种情况下是金融系统的所有参与者,他们没有谈论它,这是他们最不想谈论的事情。 他们想说一切都很好。 与中国一样,他们就像,一切都很好,不要注意我们在武汉焊接关闭的门。 因此,再次有积极的参与者试图阻止这成为一个故事,这让媒体感到困惑,它需要一段时间才能毕业。
戴夫:
好吧,一旦事情发生,我们必须尽快跟进你,我们很想听听你的意见,因为你现在显然是煤矿里的金丝雀,提前警告我们。 所以我们真的很感谢你的时间本,你来的时候总是很有趣,所以非常感谢你加入我们。
本:
是的,谢谢你邀请我。
詹姆斯:
谢谢本。
戴夫:
我不知道我现在是应该兴奋还是应该害怕。
詹姆斯:
我实际上非常兴奋,因为我觉得我们都在寻找这个巨大的机会,这将是一件大事。 有一段时间我一直在想这个投资者墓地,我认为它可能是银行家墓地,而不是投资者墓地。
戴夫:
是的。 你已经说了一段时间了,具体来说,只是为了让每个人都明白,我们谈论的主要是商业,这可能会像 Ben 所说的那样渗透到住宅中,有所有这些次要和第三次影响,但它可能是对于那些拥有……辛迪加的人来说,这真的很有趣,他们可以筹集资金开始行动,并尝试立即或在接下来的六个月内以非常便宜的价格购买这些资产,无论如何。
詹姆斯:
尤其是因为银行不想拥有资产。 很多时候他们不想要他们,他们想要摆脱他们。 如果你有流动性,它会在……方面产生很大很大的不同……我已经说了一段时间了,因为奇怪的是我看到人们在两年内赚了很多钱,然后在六个月前他们就像,哦,我手头拮据。 我想,好吧,你在过去两年里刚刚赚了这么多钱,你为什么手头拮据? 这可能会在 2023 年实现,届时将需要一些流动性,而且可能都在街头。
戴夫:
你是回答这个问题的完美人选,因为你什么都做了一点,你放贷,你转手,你购买不良资产。 如果 Ben 认为的所有事情都将实现,并且我们开始看到流动性紧缩、商业房地产价格下跌,您将如何最好地利用它?
詹姆斯:
对我们来说,我认为我们正在努力与更多的私募股权和股权合作伙伴合作,以期在这方面赚取更多资金。 一个很好的例子是,由于流动性紧缩,我们在过去 120 到 150 天内完成的联合交易比前两年多。 但与现在拥有现金的投资者合作是一切的关键。 无论是修复和翻转公寓,它可能是毛刺属性或现金流量属性,对我们来说,你想要附加到流动性所在的地方。 对我们来说,我们现在正在筹集一些资金,因为我们确实看到了这些购买票据、购买违约建筑物的机会,然后才真正开始与这些人建立纸质关系。
就像本所说的那样,很难与大银行取得联系。 你找不到他们,我不认识那里的任何人。 但是这些小型本地贷方,你可能会联系他们说,嘿,我有流动资金,我正在寻找项目,让我知道你有什么。 我可以告诉你,我们最近在我喜欢的地方得到了一些相当不错的购买,我只是抛出一个低数字,他们就完成了交易。 他们就像,你能在五天内关闭它吗? 我们可以点击一下。 所以只要和那个领域的人谈谈,所有这些两年来一直骚扰你借钱给你的硬钱人,和他们谈谈,看看有什么机会,然后保持你手头的流动性,不要匆忙达成那笔交易,确保它是正确的。
戴夫:
这是非常好的建议。 好吧,谢谢詹姆斯,这很有趣。 我真的很喜欢与你和本交谈。 这总是一个高层次的对话,非常书呆子和古怪的东西,但我认为对于我们这些真正喜欢经济和这一切运作方式的细节的人来说,这是一个非常有趣的插曲。
詹姆斯:
哦,我喜欢让本上场。 我开始极客,我们一起去兔子洞,去那里都很有趣。
戴夫:
哦,是的,绝对。 当摄像机关闭时,我们试图说服 Ben 让我们到 DC 亲自和他一起出去玩,所以也许我们下次会这样做。
詹姆斯:
哦,我百分百投入。
戴夫:
好吧,非常感谢 James,玩得开心。
詹姆斯:
是的,去老鹰队。
戴夫:
在这场战斗中我真的没有任何狗,但我会为你支持老鹰队,所以希望你不必......我想,我可以在广播中说吗?
詹姆斯:
是的,我现在下了一个大赌注。
戴夫:
你想告诉大家你对这场海鹰队比赛的赌注是什么吗?
詹姆斯:
是的,我觉得我的嘴让我惹上了麻烦,因为我们在和 49 人队比赛,他们有一支更有天赋的球队。 而且我和我的一个好哥们打赌,他也是49er的粉丝,输的人必须穿着对方队的标志Speedo去游泳池一整天。 所以我真的希望不是我。
戴夫:
是的。 好吧,为了你的缘故,我会支持海鹰队,但这是一个非常有趣的赌注,希望你没有告诉太多人,这是剧集的尾声,所以也许没人再听了。
詹姆斯:
是的,每个人都应该支持海鹰队获胜,没有人想看到我穿 Speedo。
戴夫:
好的。 好吧,非常感谢,这很有趣。 谢谢大家的收听,这是我们今年的最后一集,祝大家新年快乐,我们非常感谢您在 On The Market 的第一年帮助我们和支持我们,我们 2023 年再见。
On The Market 由我、Dave Meyer 和 Kaylin Bennett 创建。 由 Kaylin Bennett 制作,Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑,Pooja Jinda 研究,非常感谢整个 BiggerPockets 团队。
On The Market 节目内容仅供参考。 所有听众应独立验证数据点、意见和投资策略。
在这里观看播客
在这一集中,我们将介绍
- 去杠杆解释 以及为什么有那么多投资者为了数百万美元而冒险
- 哪 房地产行业 将受到最严重的打击 当去杠杆危机显现
- 为什么连 银行过度杠杆化 和 多米诺骨牌效应 可能导致 金融混乱
- 随着银行开始限制货币供应和 投资者感到绝望
- 投资者的巨大机会 随着过度杠杆贷款到期和 资产开始以成本的一小部分出售
- 谁会赢 并在大规模去杠杆化之后活着出来
- 和 So 多得多!
节目链接
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- 上升
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- 事
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