加里·凯勒 (Gary Keller)：这是房地产经纪人生死攸关的房地产市场

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四个月前，Keller Williams 的联合创始人兼执行主席 Gary Keller 站在数千名房地产经纪人面前，他对快速变化的房地产市场感到目瞪口呆，该市场受到数次突发公共卫生事件、抵押贷款利率上升、房屋销售放缓、负担能力恶化以及不断增加的影响。经济衰退的恐惧。

“我想说这是我在整个行业 40 多年中见过的最混乱的市场，” 凯勒在八月份的 Mega Camp 培训会议上说. “这很令人困惑，而且之所以令人困惑，是因为你有混合信号。 通常，您会期望所有信号都指向一个方向。 而这不是正在发生的事情。”

尽管所有这些市场因素仍然存在，但凯勒 更好地阅读了茶叶，并向周日观看他的房地产市场状况演讲的 10,000 名代理人传达了明确的信息  - 站起来或退到一边。

“我坚信 2023 年将是非常艰难的一年。 这将非常、非常艰难，”他周日在 KW 执行官 Jay Papasan 和 Jason Abrams 以及 KW 首席经济学家 Ruben Gonzalez 旁边说。 “如果你不努力工作以配合努力，你的一年就会很糟糕。 它会。”

“我昨天说过，但我已经经历过七次了，”他补充道。 “我注意到，有些人所做的事情与他们在美好时光时所做的并没有什么不同。 你不能那样做。 当困难重重时，你必须加大力度。”

将房屋销售放在背景中

虽然过去 12 个月感觉像是有记录以来最糟糕的一些，但凯勒表示，历史数据证明，我们离之前市场周期的低谷还差得很远，在这些低谷中，年房屋销售量下降至 3 至 4 百万套——一个比率我们最后一次看到是在大衰退之后的几年。

“你坐在那里想，天哪，我们将根据交易数量回到 2009 年和 2010 年的生产水平，”他说，同时拉出一张可追溯到 1990 年的年度房屋销售数据幻灯片。但这是值得赞赏的礼物，那就是预计今年的业务量将是有记录以来的第三高。 哦，对了，另外两个最高的是前两年。”

凯勒说，房地产经纪人在 2022 年经历的部分损失仅仅是市场变化的速度，房屋销量在一年内从 6.1 万套下降到 5.0 万套。 他说：“如果你感觉自己正在从悬崖上掉下来，那对你来说是个好消息——你确实做到了。” “你从历史上第二高的悬崖上掉下来了。”

尽管销售放缓，但凯勒表示，2023 年有望成为有记录的房地产历史上第三大年度，市场总成交量为 2.13 万亿美元，尽管房价升值预计将下降 1.0%。

“你会听到‘天哪，天要塌了，天要塌了，’”他说。 “不。 抬头。 就总量而言，你很可能会进入房地产历史上第三大年度。”

在人群变得过于兴奋之前，凯勒表示，由于全国房地产经纪人协会的经验记录，人们对房地产市场的兴趣日益浓厚，因此房地产经纪人将比以往任何时候都更难获得市场的“不公平份额” 2021 年的会员收益。

“好吧，这就是你要去的地方嘘，嘘，嘘，”他说，引起了观众的一阵笑声。 “因为你抬头看，你会看到 2022 年每个代理人有 6.3 个交易方，这是最低记录。 双方的数量从未如此少。”

“为什么？ 因为 NAR 从大萧条中走出来，增加了 580,000 名代理人，平均交易方从 9.8 下降到 6.3。 历史平均水平约为 10，”他补充道。 “请注意，随着时间的推移，它总是会找到回归原点的方式。 为什么要这样做？ 好吧，我们在书中写道 转移。 这就是所谓的平衡法则。”

艾布拉姆斯表示，该行业目前充斥着在市场火爆时加入并看到可能快速致富的机会的代理商。 现在，其中许多特工仍在坚持； 但是，他希望他们在来年退出。

“我们看到很多关于跳入房地产行业的人的头条新闻，对吧？ 因为 COVID，他们正在寻找另一种赚钱方式，并意识到这是一个非常艰难的行业，对吧？” 帕帕桑补充道。 “你必须全力以赴，他们将回到他们的日常工作中。 所以我们会看到这个数字下降。”

Keller 和 Abrams 表示，竞争的减少为经验丰富的代理商和敬业的新代理商在来年取得成功留下了大量机会，特别是如果他们愿意反击他们和消费者听到的有关市场的负面报道。

“仅仅因为机会少，并不意味着任何人的机会都少，”艾布拉姆斯说。

固定抵押贷款利率的问题

凯勒、艾布拉姆斯、帕帕桑和冈萨雷斯表示，房地产经纪人和消费者必须克服的最大挑战是美联储遏制通货膨胀的斗争，这反过来导致抵押贷款利率在年。

“在 23 年，这仍然会是一段艰难的旅程，因为 23 年将是联邦政府试图控制通货膨胀的一整年 [因为] 他们不想让经济陷入全面衰退， ”凯勒说。 “很有可能，你会有一个——我的定义是我们去年有一个，但没有人谈论它，因为所有的数字都很好。”

在通货膨胀方面，医疗和教育行业的通货膨胀最为严重，医院服务成本 (+227.2%)、大学和学费 (+181.2%)、大学教科书 (+163.7%)、医疗保健服务 (+ 132.2%）和儿童保育（123.1%）自 2000 年以来增长了三位数。然而，住房成本增加了 87.1%，他说。

虽然 87% 是一个惊人的数字，但 Papasan 表示，当你计算通货膨胀调整后的实际价格变化时，它并不像看起来那么糟糕。 凯勒威廉姆斯比较了 1989 年至 2022 年价格的实际变化，其中中等价位房屋的每月抵押贷款仅上涨 2%。

“这里的要点是，住房并没有像人们想象的那样发生太大变化，”Papasan 说。 “按实际美元计算，你的抵押贷款只比 2 年高 1989%。这太疯狂了，太疯狂了。”

凯勒承认，通货膨胀的影响因代际和个人生活情况而异，千禧一代和 Z 世代正在为大学教育的费用而苦苦挣扎，而婴儿潮一代则承受着惊人的医疗费用。

即便如此，凯勒表示，大多数美国人还是会明智地购买房屋并确保稳定的住房成本。

“当我在 1979 年进入房地产市场时，利率低于 10%，而且在大约一年的时间内利率实际上达到了 18% 的峰值，”他说。 “你为什么要以那个利率买房子？ 好吧，很多人都这样做了。

“顺便说一下，那些在 18 年后以 10% 的利率买房的人笑到了最后，”他补充道。 “为什么？ 有两件事，房地产升值和利率下降，他们进行了再融资。”

所有四位小组成员都承认，在 2020 年和 2021 年获得创纪录低利率的房主只有在绝对需要时才会将房屋投放市场，因为不可能再次获得这种利率。 “你一生中不会看到三个。 我猜你一辈子都见不到四个，”凯勒说。 “不过没关系。”

凯勒表示，尽管它不会达到 2020 年的 XNUMX% 利率，但如今将利率锁定在 XNUMX% 范围内的购房者可能有机会在美联储暂停利率时以 XNUMX% 至 XNUMX% 的水平进行再融资关于通货膨胀。

但即使他们不这样做，他说房地产是一项从长远来看总是有回报的投资，特别是因为今天的房主和购房者的财务状况比一二十年前更安全。

“[购买房地产]已被证明是积累财富的最佳长期计划，因为一旦房价上涨，买不起房的人就会去租房子，房间里每个贪婪的房东今天将提高那些傻瓜的租金。 是还是不是？ 是的，是的，你会的。 当然，你会的。 所以租金永远不会这样做。”

“即使拥有房屋占你收入的 60%，也要买房，”他说，同时指出普通房主将大约 36% 的税前收入用于每月抵押贷款。 “为什么？ 因为你正试图锁定你的生活成本。”

债务上限、乌克兰和气候变化

尽管 2023 年上半年将是艰难的，但凯勒表示，如果国内和全球政治不妨碍，今年下半年的海面很可能会平静下来。

“好吧，如果我们展望今年并说，‘好吧，什么会破坏我们？ 我们只需要关注哪些事情？ 第一将是乌克兰的任何进一步升级，”他说。 “从石油和天然气到小麦，这可能会造成如此多的不稳定。 我的意思是，该地区的一些产品产生了影响。”

第二大威胁来自美联储，因为他们继续与通货膨胀作斗争。 到目前为止，他们相对成功，凯勒说，但通货膨胀有可能恶化并使我们陷入衰退。

“事实上，如果发生了一些奇怪的事情，而不是今年控制住它，它会上升，所有的赌注都会落空，”他实事求是地说。 “所有的赌注都落空了。”

凯勒表示，关于如何处理联邦债务上限的党派之争将对 2023 年第三和第四季度产生重大影响，而与气候变化相关的风险增加将在可预见的未来引导市场。

“听着，我不在乎是谁造成的，但气候变化确实存在，”他说。 “只要来我家，看看所有的树都结冰了。 我的意思是，这是不真实的。 气候变化是非常真实的。 顺便说一句，它会破坏城市的稳定，它可以在一夜之间破坏政府的稳定。”

Abrams 和 Papasan 点头表示同意，Abrams 告诉代理商要关注环境问题，因为它们将成为影响房主和购房者房地产决策的更大因素。 他说：“你也可能会遇到一场直接的灾难，这会瞬间改变经济的未来。” “那些[灾难]发生得越来越频繁。 所以我们必须意识到这一点。”

在整合市场中蓬勃发展

除了政治和宏观经济问题，凯勒表示，房地产经纪人和公司必须关注一个融合的行业，在这个行业中，每个人都在努力打破传统的购房和卖房体验，并创造消费者将在未来依赖的终极一体化工具。未来。

“人们忘记了我们往往高估了短期，然后我们又完全低估了长期，”他说。 “你看到再次发生的是一种融合。 当你听到像 Zillow 这样的公司谈论 The Great App 或 The Super App 时……”

“他们正在谈论的是将所有这些融入一种体验，”他说。 “它会继续下去，而且会继续下去，这种情况会继续发生。”

然而，凯勒表示，当前的市场变化表明谁真正掌握了布丁的证据，iBuyers 的倒闭是急于投资下一个闪亮的新事物的主要警示故事。

“你会认为两年前的 iBuyers 是整个行业中最聪明、最聪明的人，对吧？ 他们得到了前台。 我记得 Eric Wu，他不再经营 [Opendoor]，”他说。 （注：Wu 在 Opendoor 担任另一个执行职务。） “我记得埃里克来到奥斯汀，我们一群人见了他。 有一次我问他，‘当我们陷入低迷时，你打算怎么办？’”

“他给出了一个非常复杂的算法答案，说明他们是如何知道如何解决这个问题的，”他补充道。 “他不知道自己在说什么。 短期内，听起来不错的人会让你看起来很蠢。 但事实就是事实。 它们不会随着时间而改变。”

凯勒说，拥有自己技术的房地产公司最有能力引领行业并支持代理商在服务代理商和创建稳固、持久业务的过程中。

“你是人们使用的第一来源，”他说。 “所以即使他们在网上看过房地产或者他们开始​​了他们的旅程以及所有这些不同的方式，他们最终会去谁？ 房地产经纪人。”

电子邮件Marian McPherson

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• Sumber: https://www.inman.com/2023/02/20/gary-keller-its-a-do-or-die-housing-market-for-real-estate-agents/