如何在这些市场条件下作为买家大获全胜

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我敢打赌，在过去几年里，你不止一次听到人们说，“我会等到房价开始下跌时再买”。嗯，你猜怎么着？房价正在下降，但我们没有看到新买家涌入。许多曾经等待房价下跌的人现在说：“利率太高了。我会等他们回来。” 

许多人会继续等待市场状况绝对完美后再考虑购买。问题是市场条件永远不会完美。您很难找到完美的交易。买家在积极寻找商品时会发现超值优惠。在过去的几年里，经济机会是在多个竞标者的竞争中脱颖而出，以历史最低的利率获得合同下的房屋。现在，时代变了。

如果您想摆脱观望，买家可以通过以下四种方式在当前的房地产市场中获胜。

谈判

我认识的每一位房地产投资者都同意，多年来没有比这更好的谈判时机了！从大流行开始到 2022 年夏季，这是一个由创纪录的低利率引发的极端卖方市场。当卖家告诉我们跳下去时，我们的反应是“跳多高？”现在，情况发生了转变。买家有权力，尤其是在房屋状况不佳的情况下。 

这就是你需要抓住的东西。

了解你的目标

寻找房产时，制定指导决策的目标是关键。无论是那 上限率, 现金回报或现金流，设定目标将指导您寻找房屋和谈判。我帮助我的投资者客户采用的策略是寻找能够实现收支平衡并收回成本的房产，然后考虑在未来几年内有再融资机会后该房产将产生多少现金流或回报。 

如果你现在能以大幅折扣购买房产，让它自己收回成本，然后以 10% 的利率（保守的）再融资后获得 5% 以上的现金回报，我会鼓励你您要认真考虑此类属性。在明确你的目标后，你开始问：“我需要以什么价格购买这处房产才算划算？”而不是简单地看看您可以在购买您喜欢的房产时获得多少折扣。 

寻找对投资者友好的房地产经纪人

这一切都始于获得一个伟大的 房地产经纪人 谁可以帮助您确定符合您目标的交易。狡猾的经纪人会发现有可能找到符合您的购买价格并满足您的目标的在您的搜索条件之外列出的房产。一个能够看到可能性、代表您运行号码并拿起电话尝试达成交易的代理商可以帮助您在这个市场上创造大量财富。 

寻找苦恼

我会寻找此类市场中的房源，而其他买家可能会因为特定因素而忽略这些房源。有些房源因显而易见的原因而被忽略：房屋状况不佳、布局奇怪、存在结构问题等。我正在寻找的是更微妙的东西。列表照片不好吗？列表描述是否不好？最近购买后是否又回到市场，让其他人认为它一定有问题？上市天数高吗？仅仅是价格过高吗？所有这些因素都可能导致您在家中看不到报价，并为与这些房产的卖家进行谈判提供了机会。 

在您的房产搜索中实施这些标准将为您带来谈判和达成重大交易的机会。在过去的几个月里，我有机会就多处房产进行超过 100 万美元的谈判，但我的客户的目标指导了这些谈判。齐心协力实现您的目标，准备好通过艰苦的谈判达成大笔交易！ 

创意融资

让步

谈判卖方让步是上述谈判策略的延伸。许多卖家都有需要出售房产的情况。在这个市场上，许多卖家将不得不做出让步才能出售。谈判这些让步是达成交易的另一个好方法。您可以根据合同购买更接近卖方挂牌价格的房产，并计划在检查期间将其拆除。

如果您发现检验项目不满意（您可以对什么构成不满意项目非常自由），您可以与卖家协商，在成交费用方面给予您让步。这些成交费用可用于实际支付成交费用（贷款人和产权费用），或者您可以使用这些优惠来支付贷款利率或支付临时购买费用。 

很多买家都在利用 2-1 买入 如今，这意味着您第一年将利率降低 2%，然后在接下来的两年里将利率提高 1%，直到达到原来的市场利率。当然，如果你能把握好时机，如果利率在三年内下降并且你进行再融资，你最终可能会长期支付降低的利率。 

假设

买家在这个市场上获胜的另一种方式是承担卖家贷款。

作为买家，您可以承担当前业主的贷款，而不是获得新的房产贷款。买方向卖方的抵押贷款提供商申请贷款，如果获得批准，则进行转让。

几乎在所有情况下，卖方的挂牌价格和贷款余额之间都存在相当大的差异。弥补这一差额的最简单方法是使用现金。如果买家没有足够的现金来支付购买价格和贷款余额之间的差额，那么可假定的贷款就会变得棘手。每个贷方都制定了自己的规则来解决这个问题。有些人会允许第二笔或“初级”贷款，但他们制定了是否必须由他们提供或来自其他贷方的规则。 

尽管如此，许多房产是在 2020 年和 2021 年购买或再融资的，并锁定了低利率。如果买家能够以 3% 的利率获得贷款，那就是一个巨大的胜利。狡猾的房地产经纪人会知道向卖家询问问题，看看是否可以承担贷款。许多卖家还在清单描述中列出了他们的房屋，并假设有贷款。在 Zillow 或 Redfin 上使用“assumable”进行简单的关键词搜索，您就可以访问市场上具有可假设贷款的房屋。 

卖方融资

卖家融资也在增加。卖家可以向您提供贷款，而不是向贷方或银行申请贷款。这可以创造双赢的局面，因为卖家可以停止管理房产并创造被动收入流。如果他们能为买家提供有利的条件，他们也有很好的机会获得他们想要的价格。买家有机会协商他们原本无法协商的条款，例如首付和利率。

房屋黑客

房屋黑客总是获胜，但他们在这个市场上尤其获胜。由于利率的原因，任何其他购买主要住房的个人或夫妇都必须支付更高的每月付款。售出的房屋越少，意味着库存越多、上市天数越多，以及在购房前期进行谈判的机会就越多。

在这个市场上，房屋黑客可以以更优惠的价格进入房屋。尽管由于高利率，他们的每月抵押贷款付款会更高，但他们可以通过出租部分房屋产生的收入来减轻付款。

新屋建筑

建筑商正拼命地试图抛售库存，因为他们看到市场继续下滑，直到抵押贷款利率逆转。在过去的几年里，经历一个新的构建过程是疯狂的。在某些情况下，买家必须缴纳押金才能进入候补名单，如果市场升值，建筑商将保留提高房屋价格的权利。 

您无法协商价格或条款。现在形势逆转了！为了让这些房屋脱离账面，建筑商正在大幅降价，并通过内部贷款机构提供大量信贷，以降低利率。买家也可以协商价格。我的买家将于本月以比原挂牌价低 90 万美元的价格成交一栋新楼，固定促销利率为 4.5%！

最后的思考

2022年下半年，市场肯定发生了变化，但房地产投资者总是在寻找任何市场带来的机会，而在这个新环境中存在大量机会。我希望这些策略能够激励您在下次购买时获胜！

BiggerPockets 的注释： 这些是作者撰写的观点，并不一定代表 BiggerPockets 的观点。