承诺，承诺：如果商业租户不履行怎么办？

承诺，承诺：如果商业租户不履行怎么办？

时间戳记：11年2023月10日，凌晨00:XNUMX
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商业租赁要求租户支付租金。 然而，这一要求仅仅是个开始。 租户还同意缴纳房地产税。 他们同意维持保险。 他们同意保持空间清洁和良好状态。 他们同意向业主报告某些信息。 他们同意不在人行道上放置垃圾或在窗户上放置丑陋的标志。 简而言之，他们承诺会做各种各样的事情，而不仅仅是支付租金。 许多租户会履行他们的承诺，但有些则不会。 在这种情况下，业主可以做什么？

如果你读过任何商业租约，你会看到如果租户不履行承诺，业主可以终止租约。 租约还规定，如果租户违约，业主可以进入该空间并带走租户及其财物。 业主还有权更换锁具或关闭公用设施。 业主可能需要向租户发出警告和宽限期以纠正其行为，但最终租户违约将使房东有权行使各种严厉的补救措施。 许多商业租约还规定，如果发生违约，业主可以提取租户的保证金并要求租户补足，收回租户最初扩建期间允许的免租金，并通过租期结束。 是的，如果您阅读商业租约，它会列出很多可能发生在租户身上的可怕事情。

没那么快！ 法院通常会阻挠想要终止租约或采取其他严厉措施的业主。 法院将得出结论，认为租户的罪行不足以证明终止合同或采取类似行动是正当的。 承租人通常会承诺做得更好。 法院通常会相信承租人并给他们一次机会，第三次，第四次。 最重要的是，这个过程通常会以极其缓慢的速度进行，至少在纽约市是这样，因为法院被房东-租户纠纷和其他索赔所淹没。

最终结果是业主不应该相信他们实际上有权终止租约或对租户的违约行使其他极端权利，尤其是如果租户可以辩称违约是无关紧要的。 一点未付的租金可能无关紧要。 许多月的未付租金可能不会，但法院可能仍会给租户更多时间。 做出那个决定还需要很长时间。 破损的遮阳篷可能是对承租人将空间维持为“A”级餐厅的契约的非实质性违反，但未能按照租约要求维持保险可能并非如此。 这取决于法官。 许多法官似乎认为财产所有者只是拥有财产并获得金钱，多年来积累了大量现金储备，并且应该能够吸收它 - 通常都不是这样。

作为回应，业主应该考虑在他们的租约中建立应对租户违约的能力，而不是终止租约或将租户从租赁空间中移除。

未付租金的利息和滞纳金是任何业主应该在其租约中建立的第一个也是最明显的武器。 令人惊讶的是，有多少租约，尤其是较旧的租约，没有提供这些付款。 法院通常会执行它们，尽管这可能需要一段时间。 如果租户意识到它最终将面临高利率违约利息和滞纳金，这可能会产生足够的动力按时付款。 如果租户缺钱，业主会希望租户有动力在支付其他义务之前支付租金。

除支付租金外，租户还承担许多有意义的义务。 有关的业主可能会尝试在租约中加入货币措施，以应对某些违约行为。 例如，如果承租人承诺在特定时间营业，那么如果承租人违反其承诺，法院可能不会允许业主终止租约，但法院很可能会强制执行承租人每小时的公式付款当他们同意保持开放时关闭。 这有助于业主提供解释付款为何合理以及为什么租户保持开放很重要的语言。

许多其他与租赁相关的问题也可以转化为付款义务。 再举一个例子，与其禁止租户出售他们的租约或将空间转租给其他人，也许租约可以自动允许这些类型的某些交易，但如果发生这些交易也需要调整租金。 它不需要是二元或“是/否”的情况。

如果租约有担保人并且业主关心担保人保持一定的财务实力，那么如果担保人低于要求的财务标准，法院可能不会允许业主终止租约。 然而，租约可能会要求增加租金，以补偿业主承担比预期更大的风险。

如果承租人允许垃圾在错误的地方或错误的时间堆积，任何租约通常都会允许业主清理烂摊子，费用由承租人承担。 简单地对制造混乱收取费用可能更有意义，再次解释为什么不应该发生这样的混乱很重要以及为什么收费是合理的。

简而言之，任何业主都应该尝试给自己一个大大小小的武器库，用来对付违约的租户。 这些武器可以包括终止租约，但它们还应该包括较少的措施，这些措施将为业主提供任何违约的实际补救措施，因为法院不会轻易终止租约。

这里的关键是为不良行为造成更小、更直接的后果。 小而直接的后果可能比大的后果更痛苦，后者不太可能经受住法院的审查。 如果业主能够并且确实加速支付了过去七年的所有到期租金，而租户突然欠下六七位数的加速租金，那么许多租户就会放弃。 这通常意味着不支付租金就在该空间露营，并经营租户的业务，直到元帅或治安官到达。

业主的严厉权利可能让租户失去希望。 因此，承租人往往会停止尝试。 至少在某些时候，较小的后果可能足以让租户知道，在支付工资、供应商和分配给租户所有者之后，财产所有者不应总是最后一个获得报酬。 业主不是租客的合伙人！ 另一方面，如果承租人是业主的实际合伙人，那么业主希望能够采取小而严肃的行动来激励承租人认真对待这种伙伴关系。

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