看到格林：外包、退休房地产和投资大学

大卫：
这是 BiggerPockets 播客节目 714。大学里的大多数人并不认为这是赚钱的时间。 他们将其视为享受乐趣和成长的时间。 你可以做所有这些事情并且仍然可以赚钱，伙计。 因此，我会推动你找到一份可以赚更多钱的工作，然后让你的父母或你认识的其他人与你共同签署贷款购买租赁房产，最好是有一定房地产投资经验的人。 他们可以承保该交易并确保它对您有用。 我更喜欢这种方式，而不是购买别人现在拥有的房子，房客很可能有问题，以及你作为房地产投资者的第一次经历是在这样的情况下。

大卫：
大家都怎么样了？ 我是大卫·格林，《看见格林》的主持人。 我们称之为“Seeing Greene”，但我的姓氏也是“Seeing Greene”，这不是很讽刺吗？ 我最终主持的节目与我的姓氏同名的可能性有多大？ 疯了，对吧？ 我们几年前就这么做了，但我们想不出名字。 在今天的节目中，如果您之前没有听过，我将接受您（我们的听众群）的提问和评论，并回答给大家听。 这是关于房地产财富积累的细节，如何开始你的旅程，如何结束你的旅程。 我们什么都有，今天我们为您带来了一场精彩的表演。

大卫：
在今天的节目中，您将了解何时可以减轻财务负担，以及是否应该使用 HELOC 或继续存钱来扩大您的投资组合。 在哪里可以找到不是列表中的场外房产，而是其他人没有看过或看到的房产，以及您何时应该开始利用助理的帮助以及实现这一目标的最佳方式。

大卫：
我们收到了尚未购买第一套房子的大学生和即将退休并试图找出最适合他们一生的资产类别类型的人们的提问。 这是一个令人惊奇的插曲，我玩得很开心。 我知道你会喜欢听的。 所以系好安全带，让我们开始吧。

大卫：
在我们开始之前，今天快速介绍一下您的 GPA 是多少？ 您已经听说过我们的目标，也已经见到了我们 2023 年初的学员。那么，您的目标是什么？ 您能否制定一个明确的计划，并根据该计划采取行动，使 2023 年与 2022 年有所不同并变得更好？ 请记住，生活不会因偶然而变得更好，而是因选择而变得更好。 好啦，我们进入今天的第一个问题。

艾哈迈德：
嗨，大卫。 谢谢你邀请我参加。 我之所以伸出援手是因为我正处于十字路口。 我是一名全职消防员，并且拥有一家私人培训公司。 我还拥有一个已全部出租的两户家庭。 我之所以处于十字路口，是因为我觉得我投入个人训练的时间和它产生的收入可能不值得我花时间，也许我可以在其他地方赚更多的钱。 我对波士顿的房地产市场确实有相当深入的了解。 然而，我并不想成为一名房地产经纪人。

艾哈迈德：
我在消防部门与很多工人、商人、承包商一起工作。 因此，我的一个想法是与其中一位合作创办一家建筑公司，然后我将使用其中的资金，将其重新投入房地产，并将房地产与建筑公司整合在一起，进行购买和维修更多的家园。 我不知道这是否是一个好主意。 我不知道有谁做过这件事，但我确实知道我需要做点什么。 我知道你总是说房地产是一个致富的、缓慢的游戏，但我仍然不觉得我没有明智地利用我的时间，而且我可以更好地利用它。 太感谢了。

大卫：
丹尼尔，我喜欢这个问题。 我猜你的口音来自波士顿，有些是那个地区的。 虽然我不确定，但这就是我的猜测，也感谢您作为急救人员提供的服务。 你的故事有很多我喜欢的地方。 我现在就开始讨论这个问题。 你是个骗子。 我喜欢那个。 你不是一个梦想家。 你不会坐在这里说，“我要辞去工作，我要做一些事情，希望事情能成功。” 你正在做这份工作。 这是一项困难的工作。 任何担任消防员的人，任何形式的急救人员，都有执法部门，有护理人员，有级别较低的护理人员，有更高级别的人员，这些人有很多政策，他们必须理解和测试他们必须经历的程序和程序，他们必须记住它们并且他们实际上必须执行。 他们不能只是出现在工作中而不做任何事情。

大卫：
这个人才库中有很多人才，这就是我对第一响应者有爱心的原因之一，因为他们能够做的不仅仅是他们正在做的事情，而且他们中的一些人希望这样做。 因此，让我们在这里了解您的实际具体场景。 你是一名消防员。 作为私人教练你可以赚一些额外的钱。 我不认为私人培训是一个为了赚钱而进入的行业。 你之所以这么做是因为你对此充满热情。 所以这并不是在攻击私人教练。

大卫：
他们服务于一个令人难以置信的崇高目的，尤其是那些不与健壮的人一起锻炼的人，他们与那些非常不健康和身材走形的人一起锻炼，他们需要一个有天赋和技巧的人来鼓励和帮助他们。积极的态度和责任感可以帮助他们保持健康。

大卫：
这些人就像急救人员一样，以自己的方式拯救和延长生命。 我们不是在谈论这个。 我们谈论的是，如果你的目标是赚钱，那不是一个值得从事的行业。你会变得更好。 你会变得不快乐。 你不会享受它的。 我确实喜欢你创办一家建筑公司的想法，我可能想给你一些关于实际操作方法的建议。

大卫：
因此，它将与您自己的房地产投资业务很好地整合。 这也将是一种更容易赚钱的方式，并且凭借你所拥有的背景，特别是一个认识你、喜欢你并信任你、在消防部门和其他消防部门共事的人的数据库，你会获得一些可信度。 你想成为人们说的那种人：“嘿，我听到你在谈论想要改造你的厨房。 你必须打我的儿子艾哈迈德。 他会为你做的。 他照顾我们。” 有一种方法可以立即获得该业务的业务。

大卫：
我不知道我是否想从建筑开始。 当我想到建筑时，我想到承包商，然后想到许可、债券、保险，以及在产生任何收入之前必须预先完成的大量工作。 所以我不知道这是否是你所说的构建的意思，但这就是我的想法。 我的想法更像是你启动了一种杂工服务，这样你就可以修复损坏的东西。 你的工作就像地板一样。 那是一件大事。 地板和油漆可以立即为您带来一些生意。

大卫：
也许你会发现一些人对干墙、薄板岩、木制品有一定的经验，这样他们就可以修复外面的干腐病。 会一点木工活。 没什么大不了的。 一点管道，所以你可以更换水槽，你可以更换厕所。 化妆品的东西。 你想成为那个可以进来并说：“嘿，他们在劳氏（Lowe's）、家得宝（Home Depot）或网上进行了交易。” 看看这个水龙头。 我可以安装这个。 这个价格我可以给你买六个。 他们说，“哇，那太棒了。 是的，就这么做吧。”

大卫：
然后你只需增加你的劳动力，将其添加到材料成本中。 Boom，你给自己定了一个可以给某人的出价。 这非常简单，您可以在投入大量时间、资金或精力之前就产生收入。 如果你选择承包商路线，那么在你拿到一美元之前，你就投入了大量的劳动力、时间和精力。 所以我不喜欢这样。 从勤杂工路线开始。 慢慢地，看看你获得了什么样的商业机会，然后寻找可以聘请的专家来帮助你完成这类工作。

大卫：
最终，您将与屋顶建立联系。 你会得到水管工。 你会得到园林设计师。 我认为如果你擅长这一点，我的意思是，如果我要重新开始，我可能会走这条路，而不是成为一名房地产经纪人，因为非常需要能够从事建筑工作的人。 如果你能进来并做好值得信赖的工作并真正按时完成工作，你就可以为财产或一个人的生活增加很多价值。

大卫：
所以我喜欢这个主意，特别是如果你很方便的话。 想象你有一定程度的机械天赋。 如果您现在是一名消防员，您可能必须学习如何修理东西、修理东西、将东西组合在一起、操作您正在使用的设备。 你可能会很好地进入建筑行业，而我们需要从事该行业的优秀人才。 所以，是的，伙计，我完全支持你。 您获得了“Seeing Greene”认可印章。 我很高兴看到您继续这样做，然后让我们知道进展如何。

大卫：
好吧，我们的下一个问题来自 Freda，她在过去 25 年里一直住在纽约，今年年初刚刚搬到拉斯维加斯。 Freda 说：“作为房地产投资的新手，我在维加斯的长期租赁确实找不到正的现金回报。 我应该转移到另一个市场，还是应该等待维加斯的价格下降以获得一些经验，然后再转移到新市场？” 这是一个好问题，弗雷达。 我想每个人都在问同样的事情。

大卫：
我在任何地方都找不到现金回报。 过去的问题是我在哪里可以获得最多的现金回报？ 现在的问题是我可以获得现金回报吗？ 这导致人们投资于最糟糕的市场，这些市场仍然显示出某种形式的现金现金回报，至少在理论上是这样，然后他们往往不会成功。 在拉斯维加斯这样的热门市场，您可能会度过一段非常困难的时期。 任何有很多人涌入的市场，人们都想要居住。

大卫：
您不仅与投资者竞争，还与普通房主竞争。 所以过去只有房主才会购买三层公寓，但现在人们很聪明，他们受过教育，他们听了这样的事情，他们发现，“我不是投资者。 我想要一个主要住所。 但我不想每个月付三块钱。 我要买那个三层楼。 我打算出租另外两个单位，每月只需支付 500 美元，每月只需支付 700 美元，而不是 3,000 美元。”

大卫：
现在，你正在与那些过去只是去买房子自己住的人竞争，他们愿意比你支付更多，因为他们只自掏腰包 700 美元而不是 3,000 美元，这意味着他们我每个月赚 2,300 美元，而你会这样想：“伙计，我每个月只会赚 XNUMX 美元，否则我的投资每月就赚不到美元。” 与你相比，他们处于有利的地位。 他们在这场谈判中拥有筹码，任何人们进入的市场，你与主要住宅买家竞争，你都会遇到这个问题。

大卫：
所以这不仅仅是为了你，也是为了所有正在听的、感到沮丧的人。 您经常试图在与普通房主竞争的市场中获得现金流，而他们每次都会击败您，因为他们有能力比您支付更多费用。 他们没有和你一样的期望。 作为主要住宅房主，他们比投资者等获得了更好的利率。

大卫：
因此，如果您坚持购买多户住宅，拉斯维加斯可能不是最佳选择。 就像你说的，你可能得去别的地方看看。 但这通常是我向人们提供“你能容纳黑客吗？”的建议的地方。 你能不能在一年甚至更短的时间内感到不舒服，如果出了问题，你不能继续留在你买房子住的地方，你就会成为购买三层公寓的房屋黑客，而不是亏损的投资者每一次。

大卫：
你以这种方式得到了房产，然后一年后你搬出去，你就得到了这个房产，现在是现金流或关闭，但你只付了百分之三半的首付，而不是百分之二十的首付。 你花了六分之一的钱，对吗？ 您可以以相同的金额购买其中六份，或者接近六份，如果您首付 20% 或 20%，则可以购买一份。 我喜欢看到更多的投资者走这条路。 我知道这并不舒服，但它通常是您拥有的最有利可图的选择。

大卫：
因此，如果您打算在维加斯买房，我可能会研究房屋黑客，如果您不愿意房屋黑客，您可能不得不考虑不同的市场，或者选择短期租赁路线或多家庭路线在竞争较少的环境中。

内特：
嘿，David 和所有 BP 听众，我是 Nate，BiggerPockets 播客网络的文案撰稿人。 我来这里是为了回答来自旧金山湾区的戈登的问题。 我也来自旧金山湾区。 大卫现在在旧金山湾区。 大卫，你能为所有勇士队球迷回答这个问题吗？ 戈登问道：“我发现大卫最近关于城堡与湾区升值的评论特别相关。 我和我的妻子都四十多岁了，我们计划在 10 到 15 年内退休。 在我看来，1.5万美元可以让我们在湾区更理想的地区购买一套单户住宅，但也可以用于购买五到八个单元的多户住宅和不太理想的地区。 10到15年后，什么才是更好的退休方式？ 房价上涨还是租金上涨？ 让我们知道，大卫。”

大卫：
好的。 感谢内特（Nate）对这个问题的协助，然后感谢戈登（Gordon）提出这个问题。 首先，我们是邻居。 我们在湾区。 您需要直接与我联系，以便我们可以帮助您完成此操作。 对于加州的其他人来说也是如此。 我还在这里卖房子。 现在，对于不在加利福尼亚州的每个人，让我们对这个问题进行逆向工程，以弄清楚我们如何利用它来将财富应用到世界各地。 首先，戈登的场景有几个关键点。 他还有 10 到 15 年的寿命，这是相当长的一段时间，我很高兴这个被投入了。

大卫：
其次，问题是我是住在一个好的社区（单户家庭）还是一个不太好的社区（多户家庭）？ 这些都不是与戈登来回的好选择。 我不想看到你进入这个国家任何地方的一个不好的多户住宅区。 现在，如果你将这里与任何地方最好的社区进行比较，现在你会说，“嗯，它不是很好，但它是 B 负，而且不太好”，那没关系。

大卫：
但如果我们谈论的是 D 级社区，不，无论如何我们都不会在这些社区购买。 这是没有意义的，因为租金不会像你想象的那样上涨，你在空置方面浪费的钱，以及驱逐和租户毁坏财产的问题将会毁掉你想象的任何钱。你将从现金流中赚钱。 所以这不是关于我是在好社区还是坏社区买房还是为了股票升值，这更多的是我是为了升值还是为了股票而在好社区或好社区买房？

大卫：
不，那是同一件事。 为了升值或者为了现金流。 我想澄清一下，这就是我们在这里讨论的内容。 如果你有 10 到 15 年的时间，你可能会在更好的社区购买更好的房产，修缮上层房产，自己增值，获得最好的交易，让它升值，然后等待利率降低，以便房产升值更多。

大卫：
如果你还有 10 到 15 年的时间，我非常有信心在这段时间内，这很可能会发生。 如果你有三到五年的时间，我会给你非常不同的建议。 好的？ 现在，假设我们走另一条路。 当我们说我们要购买一个小型多户住宅时，有五到八个单元。 我想那不是一个小型多户家庭，而是一个普通的多户家庭。 五到八个单位，我们就能获得现金流。

大卫：
在大多数市场，我更喜欢这种玩法。 湾区可能有点不同，但我更喜欢这一点，因为你从五到八个单元中赚取的现金流可以用来抵消你为你想住的房子支付的抵押贷款. 我特别说湾区可能不是你最好的选择的唯一原因是因为这里的工资如此之高，而库存如此之低，以至于房产自然发生的升值与其他地区不成比例。国家。

大卫：
你经常听到人们说：“我不敢相信一套房子要花 1.5 万美元。” 我明白，但无论你住在哪里，当护士每小时的工资都不会达到 100 美元。 或者你不是消防员，他们可以赚 110,000，或者如果你加班，你可以赚 180,000。 有些听消防员讲话的人年薪为 45,000 美元，他们认为 XNUMX 万美元是不可能的。 所以你必须记住，房价非常高的地区，曼哈顿、纽约、南加州、湾区或北加州通常与非常高的工资联系在一起，这就是为什么会这样。

大卫：
现在，当你把房子租给那些同样地点的最差社区的人时，就像你在加利福尼亚州湾区一样，但这是一个非常糟糕的社区，你租给那些工资没有同步升值的人与购买 1.5 万美元房屋的人的水平相同，这意味着您遇到了新的问题。 因为即使房子本身很贵，你租给的租户也无法获得大幅的工资增长。

大卫：
你不是租给护士和消防员的。 他们不会住在 D 级社区。 这就是我说你必须远离这些房产的原因之一。 你没有从你想要买入的市场中获得任何好处。 只有当你利用实际位置的人口统计数据时，你才能获得这些福利，在这种情况下，这些人是在科技行业或公共卫生领域工作的人，他们有养老金计划，他们将获得加薪他们正在做什么，他们将会有资金流入。

大卫：
所以我很乐意帮助你们找到一些新兴的社区。 寻找一栋可以居住和翻转的房子。 你只要随着时间的推移慢慢修复它。 你会得到很多平方英尺。 也许它有一个可以出租的 ADU，使其成为出租房产。 也许它有一个 ADU，并且有一个可以转换的车库或地下室，所以你可以从一个单元中获得三个单元。 一切完全合法。 一切都完全符合规范，您可以从最好的社区的单户住宅价格上涨中受益。 如果我是你的经纪人，我希望我能成为。 这就是我给你的建议。

大卫：
现在，我可以阅读之前节目的评论，看看你们都在说什么。 第一个来自 Mecara Nuwan。 “我就是喜欢这个名叫大卫的秃头家伙。 我喜欢你对有关向投资者适当展示风险的负面评论做出回应。 我认为没有人能比你做得更好。 杰出的。 你的回应方式不会冒犯任何人。 我就是爱你，大卫。” 好吧，谢谢你的 Mecara。 这可能是我们收到过的对任何人最好的评论，尤其是关于我对负面事物的回应。

大卫：
我喜欢你指出这一点，并且我很感激你这么说，Mecara，我喜欢人们带来烟雾。 我不怕有人说：“我认为这听起来不对。 我认为这行不通。 或者，只要你以尊重和深思熟虑的态度去做，挑战也是可以的。” 好的？ 不要点名。 不要编造不真实的诽谤指控。 那不酷。 但如果你只是说，在这种情况下，有人认为我没有向投资者强调适当的风险，没有向投资者适当地展示风险，所以他们认为我可能强调了房地产的某些要素，而忽略了其他要素。 我希望你们这样做。 告诉我更多。 告诉我你不明白的地方。 告诉我你为什么不同意。

大卫：
出于好奇，当我给出答案时，通常会打开你的思维，看到一些你以前没有见过的东西。 所以我很感激，Mecara，你承认我这样做的方式并不冒犯。 我必须告诉你一件事，你去年说这触发了我采取行动，让我摆脱了分析、瘫痪，并在过去 16 个月内购买了我的前三处出租房产。 另外，Mecara，祝贺您在 16 个月内购买了三处房产。 我为你感到自豪。 那太棒了。 你显然正在采取行动。 继续做更多这样的事情，然后让我们在 BiggerPockets 上了解最新情况。

大卫：
我们的下一条评论来自安妮·韦恩。 “谢谢你的这个视频。 这是励志和励志的。 我从《Seeing Greenes》中学到的东西比所有其他 BP 视频都多。 请多吃点这样的东西，让我们变得更加格林。” 谢谢。 每当我听到有人说我对格林友好或有格林意识时，我就知道他们在谈论我。

大卫：
下一条评论来自 Ani Koufu。 “嘿大卫，我很高兴找到 BiggerPockets。 我和我妻子的圈子里对房地产感兴趣的人并不多。 我听的节目越多，我意识到我们的扩张速度很快，而不是传统的方式，所以我们对传统的房地产购买很陌生，并且倾向于短期租赁。 您有什么建议吗？这是一个普遍问题，但很难找到我认为可以帮助我们更上一层楼的信息。 我们正在尝试利用现有的资产，但不太确定从哪里开始。 谢谢，我希望收到你的来信。”

大卫：
好的。 这是一条评论和一个问题，我对此表示赞赏，阿尼。 这将是非常广泛的信息，因此人们听到这个信息时，我可以轻松地在另一个方向上提供建议。 很难回答这样的问题。 所以请持保留态度，好吗？ 这是一个极其困难的市场，对吗？ 我可以告诉你为什么利率已经上升到投资者现金流极其困难的地步。 但可比销售额还没有下降得足够多，因为我们距离以创纪录高价出售房屋的时间还很近，卖家和评估师可以很容易地证明远高于市场愿意支付的价格是合理的。

大卫：
因此，价值方面面临压力，价格略高于应有水平，然后现金流方面面临压力，因为利率很高，导致盈利能力低于应有水平。 作为投资者，我们陷入了这个压力锅。 现在，如果你是一个想买房子只是为了居住的人，他们不会感受到同样程度的压力，好吗？

大卫：
它专门针对寻求现金流的投资者。 我并不是说不要购买出租房产。 如果你找到了一笔划算的交易，如果你发现了数字的作用，那就去做吧。 我所说的是从总体水平来看，这不是一个我会像球撞到墙上，疯狂的头发着火一样捞出尽可能多的市场。 我这样做的时候，利率比我现在得到的利率低了三个百分点。

大卫：
我的个人财产经常被报价为数十美元，好吗？ 我很难让它发挥作用。 这些相同的交易的价格与现在非常相似，当时我的价格是七点。 这是一个非常大的差异。 所以我对大多数人的建议......再说一次，这并不是每一种情况。 我并不是说“现在买，现在卖”。 事情没那么简单。 一般来说，把重点放在省钱上。 把你的注意力集中在偿还高利率债务上。

大卫：
把你的注意力集中在让你自己的财务状况井然有序上。 当你找到房产时，仍然会购买它们。 我不会像花时间分析预算那样花那么多时间来分析交易。 我的钱去哪儿了？ 过去五年我是否因为来钱容易而大手大脚地花钱？ 如果事情来得不容易，我会遇到麻烦吗？ 我是否有四张我不需要的健身房会员资格？

大卫：
我是否在观看 Netflix，或者我是否有每月 250 美元的有线电视账单，但我什至不看电视？ 你知道你的钱去哪儿了吗？ 当我还是个小孩子的时候，他们有这样一句话：“现在是晚上 10:00。 你知道你的孩子在哪里吗？”

大卫：
那么，你知道你的钱在哪里吗？ 所以我投资房地产，但当经济放缓到这个程度时，我开始更加关注防御。 我把钱花在哪里？ 我能存多少钱？ 我的工作稳定吗？ 我可以获得第二个收入来源吗？因为我不知道事情是否会变得更糟。 这就是我给你的建议。

大卫：
如果您无法让房地产发挥作用，仍然可以通过您可以使用的其他工具来积累财富。 好的。 我们热爱并且非常感谢您的参与。 非常感谢你们留下这些评论。 请继续这样做。 你所要做的就是在 YouTube 上关注我们，在那里录制这些播客，你可以实际看到视频，看到我的脸，看到我身后的绿灯，看到这个我不知道该用手做什么的东西，跟着我们去那里。

大卫：
您可以对您的想法发表评论，然后请订阅我们的 YouTube 频道并与您喜欢的任何人分享。 我们想要变得更好。 因此，如果您给我们留言，如果您给我们留言，告诉我们您想看到更多内容，您可能会找到进入节目的方式，但即使您不这样做，这也会帮助我们让演出变得更好。 好吧，回到我们的问题。 我们的下一个视频来自科罗拉多州丹佛市的 Caleb LaBelle。

卡列布：
嘿，大卫怎么了？ 嘿，快速问你一个问题。 我正在考虑是否应该使用 HELOC，或者是否应该存更多的现金来购买下一个出租房产。 所以我有大约 80,000 美元的信用额度。 我用了大约 26,000 美元为我和我的未婚夫购买了一套新的主要住所。所以我可以使用另外 53、54 岁左右的房子。 所以我想弄清楚，先存下现金然后用它来购买交钥匙房产是否更明智？ 我现在就是这么想的。

卡列布：
或者使用 HELOC 并更快地进入游戏会更好吗？ 我知道，在上一集中，我认为您曾提到由于利率上升而对 HELOC 非常谨慎。 所以我想听听您的建议，我是否应该存钱并使用它，或者现在使用我的 HELOC 进入游戏会更好吗？ 感谢您的任何建议。 很欣赏它，大卫。

大卫：
迦勒问得好。 这实际上就是《Seeing Greene》的意义所在。 这些是我希望你们问的问题类型。 现在，我无法立即回答你的问题，因为我需要一些信息，但我没有得到。 我需要知道你能多快存钱。 如果您和您的未婚夫每月只能存一千美元，我不会给您建议最大限度地利用 HELOC 并在我们目前所处的市场上购买投资房产。

大卫：
但如果你告诉我，“不，不，我们每个月可以节省 10,000 到 XNUMX 美元，我会更倾向于如果你找到你喜欢的交易，就直接把它放在 HELOC 上。 原因是，如果投资本身进展不顺利，您进入其余财务状况的资金足以拯救您。

大卫：
这就是我指出这一点的原因。 在这个行业中，有时我给出的建议与所有同龄人截然不同。 我只是想让你们明白我为什么这么做。 在过去的五六年里，很难错过。 我们印了太多的钱，即使你犯了一个错误，你参与了一笔糟糕的交易，或者你不了解房地产投资的一些内容，你的前一到两笔交易往往是最容易发生的。 你的风险仍然是有限的，因为有大量的资金在流动。 您可以直接出售房产，在最坏的情况下实现收支平衡。

大卫：
现在不是这样的。 我现在给出的建议与三四年前给你们的建议不同，因为我们没有看到我们像以前那样印钞时所得到的救助。 现在，您实际上必须不仅仅关注投资房产来替代您的收入。 如果您要投资房地产，您必须考虑如何保持稳定的收入，因为您将遇到困难时期。

大卫：
我之前说过，你想要建造一座金融堡垒，而不是树屋。 在过去的七到八年里，你一直在建造树屋，所以你可以快速建造它们，人们会购买它们。 现在你必须为风暴做好计划。 所以我要给你们的第一条建议是你们的生活是否入不敷出？ 你存钱了吗？ 在我们谈论房地产之前，您的财务状况是否安全可靠？

大卫：
如果您是这样，我认为可以使用 HELOC 购买交钥匙房产，而不是等到您存了一大笔钱。 如果你不这样做，我会更倾向于存钱来支付首付。 也许可以用 HELOC 来补充它，对吗？ 也许你存了 40 格兰德，然后从 HELOC 借了 15 或 20 格兰德……所以你不必再等六个月就可以买到你真正喜欢的房子。

大卫：
但我希望看到你专注于存更多的钱并进行投资，并保留 HELOC 作为你的救助计划，否则你就没有钱进行康复了。 无论情况如何，你都会有几个月的空置期，而且没有预订。 您需要从 HELOC 提取资金来偿还您的债务，直到您可以用房产利润或您赚到的钱立即偿还债务。 但总而言之，在做出房地产决策时，请考虑您在房地产之外赚取的钱。

大卫：
如果你赚了很多钱，你可以早点使用 HELOC。 如果你赚的钱和存的钱不多，我希望看到你存钱，而且不看两个极端之一也没关系。 您不必使用您的钱或 HELOC。 您实际上可以将两者混合在一起。 但我很乐意看到你节省更多的钱，节省更多的工作时间。 你看起来像个年轻人。 你还没有完全结婚。 现在是时候把你的财务未来放在你的计划的最前面，并真正尽一切努力为此做好准备，而不是说：“我还年轻。 我只是想多活一会儿而已。” 然后用你的余生试图从一场可能发生在错误市场的购买行为的金融灾难中恢复过来。

大卫：
我们的下一个问题来自北卡罗来纳州希科里的克里斯·里肯巴赫。 “我是一名大学生，开始投资出租房产，由于我在大学，我没有资格获得一般正常贷款，因为我没有收入。 我读了很多书。 我在出租房产上发现了一个很好的机会，租户可以现金流，因为它已经被占用了。 我已准备好采取行动，但这是我目前遇到的障碍。 我想知道我是否应该等到毕业并找到一份全职工作来完成这件事，或者使用租金收入作为我的收入，才有资格购买房子。”

大卫：
好吧。 这是个好问题，克里斯。 让我们来分解一下。 首先，如果该房产有租户，您可能不想购买。 不是每个人都会告诉你这一点，但我会告诉你这一点。 这并不能保证租户不会付款或他们有问题。 从统计数据来看，继承不良租户的可能性比你自己找到租户的可能性要高得多。 每个曾经买过有租户的房产的人现在都点头说：“传讲吧，兄弟。 告诉他更多。 对后面的人大声说。”

大卫：
通常，即使可以获得更好的回报，房东也不会出售他们的房产。 他们只是不考虑这一点。 直到租客出现问题或房子出现问题时，我才会想到出售房产。 这和你的车是一样的。 我能有一辆更好的车吗？ 是的。 我会考虑不同的汽车并投入时间和精力吗？ 不，因为我还有更重要的事情需要关注。

大卫：
但是，当汽车中的某些东西开始损坏并且达到这样的程度时会发生什么，您会想：“越来越多的东西会一直损坏。” 我们总是做的第一件事是什么？ 我需要把它卖掉，让它成为别人的问题，以修复这辆车上所有会坏的东西。 这就是为什么当你买二手车的时候，你经常会遇到一堆问题，你会认为自己运气很差，但事实并非如此。 当其他人想要摆脱问题时，你只是等着买车。

大卫：
同样的事情也可能发生在出租房产上，你不想掉进这个坑里。 作为一名大学生，我更希望看到你买房子并租给其他大学生的租户，他们的父母为他们支付租金，而不是你不了解的租户。 我宁愿看到你买一套四居室或五居室的房子，再加上一到两间卧室，买一些有很多浴室的房子，然后出租给其他大学生以获取收入。

大卫：
现在，你提到的另一个问题是你没有收入，因为你在大学，所以你无法获得贷款。 上学的时候就不能打工吗？ 我的意思是，你是否一次拿20个单位就找不到工作了？ 如果你找到了工作，你可能仍然没有资格获得贷款，但这会让你处于一个让人们更愿意借钱给你的位置。 我在学校的时候就工作过。

大卫：
事实上，我并没有把这个故事讲完整，但我已经尽力了。 当我上大学时，我大学毕业了，我的学费还清了，没有债务。 我的车完全还清了现金，银行里还有十万多美元。 这相当于每周通过在餐馆打工和赚取小费节省 500 美元。

大卫：
现在，也许不是每个人都能存那么多钱，但我不认为不可能存一半，对吧？ 如果您每周只节省 250 美元，那是很有可能的。 这是因为大多数人在大学并不认为这是一个赚钱的时期。 他们将其视为一个享受乐趣的时刻，一个成长的时刻。 你可以做所有这些事情并且仍然赚钱，伙计。 因此，我会推动你找到一份可以赚更多钱的工作，然后让你的父母或你认识的其他人与你共同签署贷款购买租赁房产，最好是有一些房地产投资经验的人。

大卫：
他们可以承保该交易并确保它对您有用。 我更喜欢这种方式，而不是购买别人现在拥有的房子，房客很可能有问题，以及作为房地产投资者第一次经历这样的情况。

大卫：
我们的下一个问题来自塔尔萨的达伦·琼斯。 达伦说：“我听说过很多关于 VA 的事情。 我想知道雇用一个人是否值得投资。” 我确信达伦在这里指的是虚拟助手。 “我的电子邮件后续游戏正在懈怠。 我的收件箱可能会不堪重负。 我希望能够传出小任务球，挡拆，以便在房地产中轻松扣篮。 我知道你知道的。” 他在这里使用篮球类比，所以我知道达伦是播客的真正粉丝，并且可能是《Seeing Greene》的粉丝。 “在您的房地产之旅中，您在什么时候添加了一名助理？ 迄今为止最大的收获是什么？”

大卫：
好吧，好问题。 让我澄清一些事情。 生活中的某些事情，尤其是在较小程度上的商业和房地产投资中，我们解释其运作方式的方式与您在实践中的经验有很大不同。 让我们继续用篮球来比喻。 我可以告诉你，你会从挡拆中摆脱出来。 你要放下你的肩膀，你要转弯，你要一路突破到篮筐，你要上篮。 听起来不错。

大卫：
我可以把它画在黑板上，向你显示 X，这是 O，这是显示你要去哪里的箭头。 从概念上很容易理解您要做什么。 当你有另一个球员实际上试图阻止你这样做时，你没有经常练习来记下一些细节，也许它涉及到你用左手运球，而不是右手，在哪里你没那么好。 哦，有两个非常大的家伙在篮筐附近试图阻止你上篮，他们也在练习。

大卫：
现在，执行变得比从概念上理解你想要做什么和业务要困难得多。 当我们解释如何扩大业务、如何发展时，我们经常会说，“你必须收回你的时间，你必须利用你的时间，你必须雇用其他人。” 这些是正确的答案。 你必须停止挡拆。 你必须冲向篮筐。 成功人士经常实践这一点，并且了解完成任务的细微差别和微妙之处。

大卫：
大多数雇用 VA 的人都在苦苦挣扎，因为 VA 并不是现成可用的。 就像大多数试图在篮筐上上篮的人一样，他们会非常挣扎，因为那里有人试图阻止你这样做。 您不只是要雇用一名 VA 并让他们回复您的电子邮件。 他们会做错一切。 他们会说错话。 他们会拒绝你想要进入你的人。 他们会为你安排约会，那些你不想与之交谈的人。 你会感到非常沮丧。 好的？

大卫：
想象一下，有一个六七岁的小孩，让他们负责家里的一项任务。 我要你煮这个食物或者我要你清洁这个东西。 你必须花很多时间向他们展示它完成后应该是什么样子。 你告诉任何一个小孩子，去整理你的床，不要看他们在做什么。 他们会像酒店一样铺床吗？ 绝对不。 他们铺床最快、最马虎、最快、最脏。 我会那么做的。 我不想这样做，所以我没有很努力。

大卫：
这就是当你雇用助理时你会得到的。 您应该雇用一个人的唯一原因是您是否愿意预先投入大量时间来培训他们，然后可能必须一遍又一遍地这样做，直到您找到适合您团队的人选。 并不是每支 NBA 球队选秀的球员都能发挥出色。 并不是每支大学球队选拔的每一位球员都能发挥出色。 并非每支高中球队名单上的每名球员实际上都是球队的贡献成员。 他们中的大多数人都没有。 大多数人的试镜都会被淘汰。

大卫：
您是否愿意一次又一次地进行试用，以便为自己找一位可能可以帮助您处理收件箱的助手？ 一旦他们这样做了，他们可能会辞职并去找另一份工作，而你必须从头开始。 我并不是想在你的麦片里撒尿，兄弟，但我想向你解释，当你试图扩大业务时，这就是看起来的样子。 您将投入大量的时间、金钱和精力，并希望稍后能获得投资回报。

大卫：
当他们说雇用一名退伍军人时，没有人告诉你这一点，这就是我的意思。 黑板上说的很容易，戏剧就是这样进行的。 实际执行起来要困难得多。 所以我不会阻止你这个想法，我想说的是，在你让其他人试图帮助你扩大规模之前，你最好致力于长期这样做并做大事。

阿列克谢：
嘿，大卫，怎么样？ 我叫阿列克谢·韦曼。 我来自华盛顿州西雅图。 感谢您提出我的问题。 首先，我只想感谢您收听 BiggerPockets 播客。 我学到了很多。 在过去的几个月里，我每天都在虔诚地观看。 如果某一天没有新的剧集发布，我就会返回并按时间顺序倒退，试图吸收尽可能多的重要信息。

阿列克谢：
我是一个相对较新的房地产投资者。 我于 2021 年在西雅图地区购买了第一套公寓。 目前它正在出租。 我在那里有一个租客，租期为 12 个月，每月净现金流约为 400 美元。 我正在寻找下一个机会。 我确实想涉足家庭黑客领域。 我确实想购买尝试或四联公寓，但我很难在市场上找到这些机会。

阿列克谢：
所以我的问题分为两部分。 第一部分是我如何真正找到那些场外清单？ 我到哪里去找他们？ 其次，说到融资，我如何找到私人贷款人？ 我通过传统经纪公司购买了第一套公寓，并获得了传统贷款，固定期限为 30 年，但我知道，对于下一套公寓，我想更多地涉足私营部门。

阿列克谢：
所以我很好奇如何找到这些机会？ 还有第一个问题，我如何找到场外列表？ 非常感谢你们。 我很感谢您将这些视频放在一起。 希望收到您的来信。 谢谢。

大卫：
好吧，阿列克谢。 很好的问题。 我会很开心地回答这个问题。 我会尽力让它变得有趣。 让我们从一些我可能可以为您澄清的误解开始。 我听到你说了两次。 我如何找到场外列表？ 这是一个矛盾的说法。 如果它们不在市场上，则它们不是列表。 你不会找到他们的。 事实上，它们不在市场上就意味着找不到它们。 好的？

大卫：
当有人想要出售自己的房子并将其投放市场时，他们会尽力吸引尽可能多的买家。 所以他们把它放在买家寻找房屋的地方。 他们将其放在 MLS 上，然后是 Zillow、Redfin、Realtor 以及所有这些门户网站，然后是 MLS 中内容的放大或表达。 房地产经纪人将他们从 MLS 送到客户的房子。

大卫：
如果有人想卖掉他们的房子，这一切都会进入 MLS。 当你在市场外寻找东西时，你所寻找的是一个可能甚至不知道他们是否想卖掉房子的卖家，好吗？ 很难找到。 你试图找到一个拥有房产的人，然后说服他们出售它，或者看看他们是否想出售它，但他们不知道自己这样做了。

大卫：
因此，您没有地方可以找到这些场外清单。 我这么说是因为我听到很多人，尤其是房地产行业的新人问这个问题。 他们问了错误的问题，然后他们会问：“你去哪里找到场外交易？ 你去屋顶吗？ 你去LoopNet吗？ 您在哪里可以找到其他人没有的优惠？

大卫：
好吧，如果有这样的地方，拥有自己房地产的人就会把它放在其他人都在寻找的地方，这样他们就可以卖掉它以赚更多的钱，否则所有在 MLS 上寻找的人都会去这个地方现在它不再是市场上的了。 这就是为什么你永远找不到它。 现在，我确实喜欢你在这里提出的问题，即我如何找到市场外的东西？ 因为市场上没有任何东西，对吗？ 我非常喜欢那个。

大卫：
如果您正在查看在线约会应用程序，但找不到您喜欢的女孩，那是因为他们有太多其他选择，那么最好去找一个不在约会应用程序上的女孩。 如果你以自然的方式认识他们，你就有更好的机会以更有机的方式了解他们。

大卫：
我知道我从你的评论中了解到，你是如何认识在 Tinder 上找到妻子的人的，而且这是有可能的。 拜托，我明白了。 这有可能发生。 我们在这里谈论的是统计数据。 如果你想结婚，你最好找一个没有和其他 40 个人约会的人。 好吧，你正试图与房地产联姻。 你想买一栋房子，所以你不想去追求那栋有 40 个其他潜在追求者都想买的房子。 那么你可以去哪里找到拥有房屋的人呢？ 那么，您可以做的第一件事就是获取在某个地区拥有房屋的人员名单。

大卫：
现在，让您更容易做到这一点的是，城市倾向于根据单户和多户进行分区，您通常不会在单户社区中间有三层公寓。 他们通常把它们都放在城镇的同一个地方。 所以你可以去你的城市规划师办公室或城市......或者不是市议会，而是像城市部门一样，或者你可以打电话给他们，你可以说，“我想获得在这个街区拥有房屋的所有人员的名单，在这个街区，这个地区。” 它们都是单户住宅……或者抱歉，它们都是多户住宅。

大卫：
然后，您可以跳过跟踪，拨打电话或发送信件到该人的地址。 现在，这实际上是公开信息。 因此，123 Main Street 出租房产，业主可能不住在 123 Main Street。 他们住在森林街 321 号。 您可以向森林街地址寄信，说：“我想买主街 123 号的房子。” 这就是很多批发商赚钱的方式。

大卫：
这是你可以采取的一种方法。 您还可以挨家挨户敲门，与房客交谈，询问房东的信息。 这是一种缓慢而费力的方法，但它可能有效。 BiggerPockets 还向专业会员提供其他软件，例如 Invelo，您可以使用它们来实际发送这些信件。 这就是我要做的事情。 我会注册成为专业会员。

大卫：
我会使用大卫这个名字，这样当你去填写时可以得到折扣。 我会直接去 Invelo，然后说：“好吧，寄信到镇上的这个地方，这就是我想在信中表达的内容，无论花多少钱我都会花。” 然后我会输入一个电话号码、一个登陆页面、一封电子邮件或一些我希望拥有这些房产的人在想要出售时做出回应的东西，然后我会在那里开始对话。

大卫：
您可以做的另一件事是找到您所在城镇已经这样做的批发商，您可以从他们那里获得。 这些不是场外清单，但这些是场外机会，您可以尝试从批发商那里购买房屋，然后确保您已完成检查。 通常，如果您通过持牌房地产经纪人购买并且以正确的方式进行报价，那么您将无法获得相同的合同保护。

大卫：
但您可以获得其他人不通过这种方式销售的优惠。 因此，您可以选择几条路线。 我喜欢喧嚣。 我喜欢你说：“嘿，约会应用上没有我喜欢的人。 我要去找我自己的了。” 我认为应该有更多的人这样做，祝你好运。

大卫：
阿列克谢，你问题的另一部分是关于私人融资。 好的？ 这可能有点棘手，因为人们通常希望看到你有良好的记录。 所以我会从你生命中最信任你但没有得到金钱回报的人开始。 而不是说：“嘿，你想资助我购买房地产吗？” 听起来风险很大。 我会说：“你存入银行的钱的利率是多少？ 哦，你得到了1%。 您想如何获得 8%？ 告诉我更多。”

大卫：
好吧，我会用你的钱作为房地产的首付，然后我会向你支付 8% 的回报，这笔钱将来自出租房产的现金流。 这是进行对话的最佳方式。 我还将引导您观看 BiggerPockets 播客，第 636 集和第 637 集以及第 654 集和第 655 集。我们采访了 Amy Mahjoory，她教人们如何进行此类电梯推销类型的场景，让他们可以告诉人们他们想要向他们借钱，然后就出去射击。

大卫：
这就像约会一样。 就像我之前所说的，你与越多的人交谈，越多的人让你自己站在前面，你就越有机会真正了解他们中的一个人，建立一种关系，并希望找到你的私人融资和处理您需要的。

大卫：
好吧，大家。 我想再花一分钟感谢大家的聆听和参与。 每当有人写下一个问题或提交一个视频时，我们都会有可以用来制作节目的内容，我有机会分享你们所有人都能听到的信息。 感谢您的贡献并感谢您的聆听。 我知道，随着社交媒体的爆炸式增长，现在有很多选择，播客、YouTube，所有这些你都可以聆听任何人的声音，我真的很感谢你在 BiggerPockets 聆听我的声音并关注我们。

大卫：
非常真诚地感谢您这样做。 如果你想更多地了解我或我对事物的看法，你可以听其他人的《Seeing Greene》剧集，或者你可以在社交媒体@davidgreene24上查看我。 YouTube，我也是@davidgreene24。 Greene 的末尾有一个 E。 我想鼓励大家在 YouTube 上给我留言。 请给我一个您最喜欢听播客的地方的评分，无论是 Apple Podcast、Spotify，还是其他什么。 请给我们五星级的评论，以便更多的人可以听到这个。 然后确保您喜欢、订阅并关注 BiggerPockets 以及我们发布的内容。 如果您有时间，请听听另一个播客的视频。 如果你不这样做，我很快就会见到你。