美国 8 个最差和最好的房地产市场（2023 年版）

戴夫：
嘿大家。 欢迎来到市场上。 我叫戴夫迈耶。 今天由我主持，凯西·费特克 (Kathy Fettke)、詹姆斯·戴纳德 (James Dainard) 和贾米尔·达吉 (Jamil Damji) 也加入了进来。 你们都好吗？

凯西：
我们都病了，呜呼。 这是一个很棒的聚会。

戴夫：
我们每个人都病了。 我认为我们将有很多麦克风静音。

贾米尔：
我可能要为此负责。

戴夫：
这显然是 Jamil 的错，但我什至没有参加派对而且我也生病了，所以我不知道。

贾米尔：
嗯，那是因为我们把它邮寄给你了。

凯西：
哦耶。

戴夫：
嗯，谢谢。 我很感激。 我真的很感谢你包括我在内。 这是非常周到的。 嗯，实际上我没有参加派对，但我确实做了一些非常有趣的事情，那就是我在西班牙马德里，我亲自会见了编辑这个播客的整个团队，他们都住在马德里。 我什至不知道你们是否知道。
但我去和他们一起出去玩，他们是非常酷、有趣的人。 他们带我在马德里的许多酒吧内部进行了 10 小时的游览，我只想向 Joel、Eliezer、Alexander 和 Anna 大声疾呼，他们是一支非常有才华的团队。 很高兴见到他们，我和他们一起玩得很开心。 非常有才华，充满热情的人使这个节目成为可能。 这对我来说真的很酷，我只是想告诉你们。

贾米尔：
惊人的。 我不知道他们在西班牙，但现在我们必须去那里旅行并出去玩。

凯西：
听起来我们必须这样做。

詹姆斯：
他们厌倦了我们的声音吗？

戴夫：
不，他们一直在取笑我。 他们就像，“我觉得我必须在你的脸上放一个框架。 这就是我习惯看到你喜欢的样子。 见到你真奇怪。” 不，他们会喜欢的。 下次我们应该这样做。 凯西，下次你在葡萄牙时，就去马德里吧。 不是很远。

凯西：
四月。

戴夫：
好吧。

贾米尔：
有没有人对你说你比他们预期的要高？

戴夫：
不，可能说认识我更短。

贾米尔：
我总是得到，“哦，你比我想象的要瘦。” 我不知道该怎么办。 我很像 …

戴夫：
好吧，他们可能已经认为你很瘦而且肌肉发达，所以更瘦了。

贾米尔：
我得到，“你比我想象的要瘦，”和，“你的胡子看起来并不像视频中那样可怕。”

戴夫：
什么？

凯西：
没有人对你这么说。

戴夫：
谁认为你的胡子看起来很糟糕？

贾米尔：
我不知道，伙计。 互联网很有趣。

詹姆斯：
好吧，让我看看。 我什至不能留胡子。

贾米尔：
当你是美国最好的投资者之一而你只有 12 岁时，就会发生这种情况，詹姆斯。

戴夫：
这就像 BiggerPockets 播客的头条新闻之一，150,000 岁时播放量达到 12 台，主播 James Dainard。

詹姆斯：
利润和青春期。

戴夫：
这可能是你的 BP 书推销，詹姆斯。

詹姆斯：
我想我要把它写下来。

戴夫：
好吧，让我们进入今天的节目。 当我们结束这一年时，我们想回顾一下，回到我们所做的第一场演出中，我们选择最好的市场，最差的市场。 所以今天，我们将讨论我们对 2023 年最佳和最差市场的预测。
但在此之前，该国最大的抵押贷款公司之一 Rocket Mortgage 刚刚公布了 2022 年前五名市场的排名。我想先把这些放在那里，看看你们对这些有何看法，然后再进行讨论进入我们对明年的预测。
他们说第五名是北卡罗来纳州的夏洛特。 你们有人去年选过吗？ 我觉得有人可能有。

凯西：
我做到了。

贾米尔：
哦，你做到了？

凯西：
我不是吗？

贾米尔：
为什么我觉得——

戴夫：
不，贾米尔。 你在丹佛有奥斯汀。 我记得特别清楚。

贾米尔：
奥斯汀和丹佛，没错。

戴夫：
因为决赛只是你对自己。

贾米尔：
是的。 夏洛特？

戴夫：
是夏洛特。 凯西，你在那里投资吗？

凯西：
是啊。

戴夫：
今年表现如何？

凯西：
嗯，今年很贵，所以今年很难买到。 但如果你在今年之前购买，你就做得很好。

戴夫：
好的。 然后是第四，我们在纳什维尔，我觉得它一直在每个人的顶级市场名单上。 然后是罗利，排名第三。 坦帕，我说过，但早早被选为第二名，而奥斯汀则被选为第一名，这让我有点困惑。 我认为这实际上是我们去年在比赛中获胜的原因。 但是你们认为奥斯汀是今年表现最好的市场吗？

詹姆斯：
我的意思是，如果你看看所有这些科技市场的前两个季度，它们涨幅如此之大。 就好像他们有退缩的空间，而且它仍然会很好。 我的意思是，斯科茨代尔也有点像那样。 就像斯科茨代尔、奥斯汀、西雅图、洛杉矶、旧金山。 他们刚刚开枪。

戴夫：
嗯，这是个好问题，詹姆斯。 您对西雅图市场的回调非常诚实，它们是否仍比西雅图大流行前的价格水平高出很多？

詹姆斯：
哦耶。 我们大大高于之前。 我的意思是我们今年在西雅图仍然增长了 5%，但我们增长了 25% 到 30%，而且是前两个季度。 我知道仅一个月我就看到一些城市在一个月内升值了 25%。 太疯狂了。 我不得不三次检查数据。 我当时想，等等，发生了什么事？ 房价中位数一下子涨了 25%？

戴夫：
这就像一个加密硬币。

詹姆斯：
是的。 我的意思是，我们仍然比 30 年至少增长 2020%，或者在某些社区肯定增长 25% 到 30%。 所以仍然有快速增长。 现在它只是随着负担能力的下降而退缩。

凯西：
是的，我的意思是我去年的评论是，这是去年疯狂的狂躁大流行引发的购买狂潮的趋于平稳。 所以有这么多事情，当我们看到裁员，当我们看到房价下跌时，这实际上只是与不正常的一年相比。 因此，如果你能记住这一点，也许只是将数字与 2019 年进行比较，那些在真正上涨的市场买进但现在又回到现实的人，如果他们今年买进，他们可能会感到有点痛苦。 但如果你在那之前买过，你就没事了。
如果你拿着它，你就没事。 只是在任何时候你必须出售，如果你在不适合出售的时候被迫出售，那将是痛苦的。 但如果你能持有，通常那些热门市场会卷土重来，它们会再次变得炙手可热。

贾米尔：
我觉得如果你在 2022 年的高峰期买房，那有点像你在派对上喝得酩酊大醉的那些夜晚，但事情并没有按照应有的方式发展，你想忘记它。 所以这基本上就是发生的事情。

戴夫：
贾米尔，这是你上周末聚会上发生的事吗？

贾米尔：
也许。

凯西：
我及时离开了。

贾米尔：
听着，我们都有同样的病，那是怎么发生的……

戴夫：
我不知道如何跟进。

贾米尔：
伙计们，我举办了一场精彩的派对。

凯西：
那是一个很好的聚会。

贾米尔：
让我们成为现实。

詹姆斯：
你知道吗？ 每个人都应该参加 Jamil 的聚会和聚会。 它们是我去过的房地产中最有趣的东西。 就像，这是一种我以前在房地产会议或聚会上从未见过的氛围。

凯西：
我正在注册。

贾米尔：
好吧，一定要检查一下。

戴夫：
好吧，现在让我们休息一下，因为贾米尔，你让我失望了。 让我们稍作休息，然后我们会回来讨论我们对 2023 年的预测。
好吧，让我们进入我们的预测，但在我问你实际选择了哪些市场之前，我们能否快速谈谈你们都使用了什么标准？ 我们将首先做我们最糟糕的市场，当凯琳和我分配给你这些时，我们并没有真正给出最糟糕的定义。 我很好奇，凯西，你是怎么理解的？ 你觉得呢？ 你是如何选择你所选择的市场的？

凯西：
我不得不真正考虑一下，因为对于房地产，你会非常困惑。 有来自如此多不同角度的如此多的数据，每个人都有自己的观点，随着越来越多的人进入这个行业，每年都会有一百倍的数据。 这可能会非常混乱。 我只好停下来说，为了什么？ 最糟糕的市场是什么？
对我来说，我的购买箱，基本上我一直在寻找的是现金流有升值希望的领域，因为那个领域正在发生一些事情，有增长。 所以我不需要它立即大幅上涨。 我只是想让它随着时间的推移，这样我就知道我正在获得现金流和升值，因为双重打击才是真正能让你变得富有的东西。
对我来说，我选择的最糟糕的市场是底特律。 现在，底特律作为 2023 年的大市场出现在一些名单上。同样，这仅取决于您的购买箱。 我敢肯定底特律的投资者会听到他们的声音，“如果你按照我的方式投资，你会在底特律做得很好，”因为那里发生了很多事情，而且显然那里的千禧一代增长速度最快。 市中心有很多复兴活动。 我寻找的一些东西在那里。
我选择它作为对我来说最糟糕的原因是他们的人口在过去几十年里一直在下降。 是的，几十年。 自 61 年代以来，底特律的人口减少了 50%。 它曾经真的很像纽约那种城市，非常受欢迎的城市，但人们正在离开，他们会穿上我最喜欢的市场。 我最好的市场之一是气候温暖的佛罗里达地区。 不，我没有告诉你在佛罗里达州的哪个地方，而是气候温暖且房东友好的法律。 这适合我的购买框。
如果我正在寻找买入并持有、现金流、升值和增长，我想在一个有就业增长、人口增长、基础设施增长、租金增长等所有这些方面的地区。 我们没有看到它。 但我不会投资底特律的最大原因是他们有这条法律，这是一条严厉的法律，我很清楚。
2017 年 XNUMX 月，底特律市宣布打算在全市范围内实施对房东更严格的租赁条例。 房东规则真的很重要。 基本上，根据您看待它的方式，您可能会被处以巨额罚款。 对于租房者来说，这很好，这意味着房东必须照顾他们的财产并修理东西。 但是，如果您没有意识到这一点，您可能会陷入困境。
我们正试图出售我们之前基金中的三处底特律房产。 我的最后一个单身家庭租赁基金，我们在底特律的三处房产都很难卖掉。 我们不能把租户赶出去，因为那里的房东法确实对我们不利。 这个城市进来检查并告诉我们所有这些我们必须解决的问题。 这些修复的成本很高，在 40,000 到 50,000 美元之间。 这些是我们只拥有五年的财产，我们在五年前修复了它们。 他们年纪大了。 如果您在底特律购买旧房产，您只需要知道城市检查员可能会向您收费。
对我来说，这对我来说不是最好的市场，而是最糟糕的市场。 我确实认为，如果你进去，你可以得到很多，你可以彻底翻新它，你有预算和储备，你可以获得大量的现金流。 我只是不认为你真的会看到那个市场像我喜欢的其他市场那样升值。

戴夫：
好的。 底特律是我们第一个最糟糕的城市。 我知道 BiggerPockets 的前任首席执行官兼创始人 Josh Dorkin 肯定会同意你的看法。 许多代人都对底特律深恶痛绝。

凯西：
我曾经很喜欢它。 我曾经在那里投资，我们的基金在那里买了一堆房产，他们在基金期间一直在现金流。 他们的现金流很棒。 就在你想出去的时候，或者如果这个城市进来并告诉你做一堆你不希望做的工作。 你只需要有很多很多很多的旧房产储备。

戴夫：
凯西，这是一个很好的观点。 两三年前，我做了这个数据分析来观察市场的升值与现金流，并将它们绘制出来。 基本上，我们看到的是，在大流行之前，大多数市场要么升值非常好，要么现金流非常好，有一些市场两者兼而有之，但两者都比较温和。 底特律等现金流良好的异常值也是升值不佳的异常值。
所以你也看到了另一件事。 像西雅图这样的升值异常值在很多时候也是现金流不佳的异常值，只是平均水平。 自从大流行开始以来，所有这些都被抛到了窗外，每个人都看到了两者。 但我确实认为，随着我们进入 2023 年，我们将开始回到市场中正常的分叉状态，在这种分叉中，一些市场对现金流非常有利，但并不真正升值，反之亦然。 例如，有些会继续升值，但不会成为您可以轻松找到符合 1% 规则的出租物业的地方。
所以，听起来你同意。 底特律可能有利于现金流，但升值可能无处可去。

凯西：
是的，我认为了解 2020 年之前的表现非常重要。我知道这些城市中有很多在过去十年中确实重新定义了自己，但是如果你拿 2015 年到 2019 年来说，真正看看资本化率和什么是发生在这些市场升值方面，那些是房地产的好年头。 我认为，这将是衡量我们 2023 年前进方向的更好指标。

戴夫：
好吧，我们有一个。 詹姆斯，你是如何处理这个问题的？你选择了哪个城市？

詹姆斯：
我选择了一个不同的城市。 我花了很多时间研究所有这些市场，我想，你知道吗？ 我要回到 2009 年我最后悔没有买的市场。所以我选择了加利福尼亚州的圣地亚哥。 我选择圣地亚哥的原因是，A，这与我们现在正在经历的事情无关，因为这是另一回事，但我记得在 2009 年，高层公寓的价格跌至 400 美元以下。 这些东西就像你会看到令人惊叹的观点，全新的，你可以用不到 XNUMX 万美元购买它们，而在抵押贷款行业爆发之前，它们的交易价格超过 XNUMX 万美元。
但我选择圣地亚哥的原因是我确实认为，A，我认为圣地亚哥是西海岸最好的城市。 这是你肯定想住的地方，但问题是那里没有收入，也没有人们在就业市场上能负担得起的东西。 如果你有钱，这是一个非常好的搬家地方，但如果没有，你将在周围的很多定价中挣扎。
因此，随着利率上升，我们看到的是利率，我们已经看到它从中等房价下降了 10% 以上。 从大约 950 下降到 850。我们看到了一些非常有趣的值得关注的东西，这些是我现在最谨慎的市场是那些曲棍球在前两个季度以疯狂的速度坚持下去的市场。 圣地亚哥绝对达到了这一点。 30 月份，它们上涨了 20%，是当月涨幅最大的三大市场之一。 它已经从 XNUMX 月份回落了 XNUMX%，而且现在还在继续下滑。
我认为他们撤回的很多原因是数学不太合理。 此外，租金自 5 月以来也下降了 XNUMX%。 我确实认为租金正在下降，因为更多的远程工作。 如果可以的话，你为什么不想在圣地亚哥远程工作呢？ 那就是我想要远程工作的地方。 因此，随着劳动力回到他们应该工作的地方，所有这些事情都开始把它带回来。
在大流行期间，生活在一个优质的地方是大多数人的一个大问题，而圣地亚哥是你能去的最好的地方之一。所以我认为人们才刚刚开始离开一点点，它开始让人失望。 但从长远来看，你必须存钱……在圣地亚哥，普通购房者需要存 160,000 美元才能买房。 有了他们赚取的收入，他们每年至少需要存入 13,000 美元。 他们要花将近 8 到 12 年的时间才能攒够那 20% 的定金。 这甚至跟不上那段时间价格上涨的趋势。 房价中位数为 905,000 美元，家庭收入应为 166,000 美元才能轻松负担。
问题是那里的家庭收入中位数是 70,000 美元，而且圣地亚哥的很多实际工作都很大......没有那么多，我选择圣地亚哥是因为这里没有西雅图奥斯汀那样大的企业，旧金山，那里有这些大型锚定科技公司，是的，他们现在可能正在经历低迷并解雇一些人，但他们会回来，这些公司不会消失，而他们的能力要有限得多水池。 军事是一件大事。
现在我确实认为，如果我们陷入更多的冲突，军队可能会增长，而且将会有，那可能会在圣地亚哥扩大，因为它是那里最大的军事基地，但它仍然无法让你获得收入为了负担能力。 由于利率如此之高，它只会让一切都倒退，因为人们赚不到足够的钱来购买。 我们现在看到了。
如果利率继续上涨（我相信至少在前两个季度会如此），您将看到房屋价格下跌。 圣地亚哥 43% 的房屋今年都降价了。 这是一个很大的数额。 这意味着人们要么定价过高，要么即使定价正确，他们也不会因为买不起的人而出售。
他们负担不起的主要资金池，那些大公司正在放缓，比如高通在那里是一项巨大的业务。 那是他们的主要雇主之一。 高通现在已经冻结了他们的招聘。 据我所知，他们还没有宣布裁员，但这通常是第一步。 你冻结了你的招聘，然后裁员来了。
他们没有预测裁员，但他们预计公司内部预计他们明年的出货量将以两位数的百分比下降。 他们预测，作为一家将开始裁员的公司，他们的业务将减少，而这些人将吸收大量这些更昂贵的财产。 因此，当您混合使用所有这些东西时，我只看到这些东西在下降。 它太贵了，我们在房价中位数上少了 70,000 美元，无法让人们真正负担得起。 还有其他一些事情表明，租房比买房要好得多。 租金成本比为30.38。 在一个健康的市场中，就像你想要低于 21 岁一样。
现在已经完全不正常了，我认为圣地亚哥可能会比现在的水平再下跌 10%。 这并不意味着我不会在圣地亚哥购买，它实际上是在我的城市中购买。我只是认为会有更多的机会。 我不想像 2009 年那样后悔，因为我确实认为生活质量和人们总体上希望住在那里，这总是会推动增长。
他们还长期预测圣地亚哥的经济将增长，我认为他们说未来 31 年或 10 年将增长 20%。 所以他们预测增长。 但在 2023 年的短期内，我认为它会收缩，而且我认为所有这些昂贵的西海岸市场将继续收缩。 对投资者来说，你必须小心的是，当你在昂贵的市场上玩时，撤回真的会很痛苦。 所以这就是为什么我把它作为我会投资的最糟糕的市场。

戴夫：
当你上涨时，每个人都喜欢杠杆，然后当它下跌时，它会受到很大的伤害。

詹姆斯：
我的意思是它肯定很疼。 就像我们在上节目之前所说的那样，我终于卖掉了一套花了 150 天才卖掉的房子，幸运的是我实现了收支平衡。 我什至不知道我是如何收支平衡的。 但我们刚刚以 450 盛大的价格卖掉了这所房子，比我们在年初购买那笔交易时在拐角处卖掉的房子还少。 所以你必须注意这些幻灯片，幻灯片没问题，你只需要正确地准备它们。
但我确实认为圣地亚哥会遇到一些问题。 对于人们在那里制作的东西来说太贵了。 我确实认为人们总是想住在那里。 好吧，除了那笔费用之外，你还有加利福尼亚州的费用，即额外的 13% 所得税。 有太多的支出正在消耗流动性，这就是为什么我认为它很容易从这里大幅下降。 我认为还有 10% 的人会回来。

戴夫：
圣地亚哥可能在 2024 年最佳市场名单上？

詹姆斯：
是的。 我实际上认为所有这些市场都像西雅图。 是西雅图吧？ 这是一个非常相似的地方……比起圣地亚哥，我更喜欢西雅图，因为那里有更多的工作机会。 与圣地亚哥相比，我更喜欢奥斯汀，因为那里有更多的工作机会和基础设施。 但我确实认为，所有这些大规模撤回的城市都是很好的买入机会，尤其是在第二季度之后。 但你必须谨慎购买。 你不能买传统的。 如果你按照传统方式购买，你会……我想你会被烧毁的。
但随着市场持续自由落体……我的意思是那些市场将拥有最多的机会。 往后倒的就是大家刚跳出来的。 这就是我真正想介入的地方。我可能会在圣地亚哥买东西。 我想在海滩和 PB 附近买一些短期出租的东西。 我知道公寓市场受到重创，我正在寻找这些东西，如果我能以低于其价值的价格购买它，如果我以比之前的房价中值低 30%、40% 的价格购买它们，那么五年内实现增长和股权收益的跑道。
但正如 Kathy 所说，归结为您的策略是什么？ 我的策略不是高现金流。 我不喜欢和这些能给你10%到15%回报的小房子打交道，因为我不喜欢那些维修费用。 它们会危及我的现金流状况。 我喜欢高增长市场，因为那是你获得巨大股票收益的地方。 这些股权收益完全改变了我作为投资者的身份，也改变了我如何能够仅仅根据这些收益进行被动投资。

戴夫：
好的。 说得好。 实际上，当我试图为最佳市场思考这个问题时，我正在考虑做一个相反的观点并说出像奥斯汀这样的话，因为我认为它会下跌 20% 或 30%，但它有最好的多头之一-该国任何城市的长期增长潜力。 所以也许现在是在奥斯汀买房的好时机，如果按照你的观点，James，你正在以低于市场价值的价格购买并发现物有所值。
好的。 贾米尔，你呢？ 你是怎么处理这个的？

贾米尔：
好吧，我喜欢詹姆斯和凯西所说的一切。 我同意你必须从你的投资策略的角度来看待它。 我们都知道我是一名交易员。 我从我如何受益、如何参与以及我的买家在哪里的角度来看待房地产市场？ 我的客户在哪里？ 他们想在哪里投资？ 他们从哪里逃？
因此，对于 2023 年最糟糕的市场，我选择了文图拉县。 Realtor.com 预测其销售价格将下降约 30%、29.3%、29.1%，具体是他们的预测。 这是一大笔钱。 当你看修复和翻转时，当你看批发时，当你看我们进行房地产交易的机会时，如果你的市场下降到 James 所说的所有事情的那种程度，你已经有像州税这样的南加州常规问题，文图拉县的移民没有，如果有的话，它是持平的。
因此，正如我所说，我如何看待这样的市场，是我的客户还是我的买家是为了修理和翻转，还是我的批发买家正在寻找文图拉县的机会？ 他们不是。 对我来说，我们不打算投资营销，我们不打算在实地投入资源以试图寻找一些机会或抓住贸易机会的地方将是南部这些更高价值的市场加州。 但我也同意，展望 2024 年，正如你和 James 所提到的，将会有巨大的价值，但你必须等待。
2023 年是一个糟糕的市场，但如果你能在 4 年第四季度开始购买并让它们显着低于市场价，那么在那个时候结束，因为到那时会有绝望和疲惫。 卖家将是公正的，他们已经拥有了它。 我觉得如果你能正确安排购买时间，你可以在 2023 年将最糟糕的市场变成 2023 年的最佳市场。所以我将在 2024 年底重新进入文图拉和南加州的一些市场。
但目前最糟糕的市场是文图拉县。

戴夫：
这说得通。 凯西，你对加州对詹姆斯和贾米尔的仇恨有何看法？ 但实际上我们看到很多人离开加州，而且成本非常高。 我觉得人们几十年来一直在说加利福尼亚将要俯冲，但它从未发生过。 作为居民和本地人，您认为未来几年加利福尼亚的前景如何？

凯西：
我是许多世代的本地人。 我的祖母是最早游泳的人之一……她游过金门大桥。 她是一名奥林匹克运动员，会在恶魔岛周围游泳。 我确实在加利福尼亚扎根，这是一个可能已经进行了一个世纪的对话。 当你拥有非常理想的世界级地区时，情况总是如此，它永远不会便宜，也永远不会缺少买得起的人。 只是它们不稳定。 这些是动荡的市场。
但是圣地亚哥，我的意思是它确实是世界上最适合居住或拥有第二个家的地方之一。 在那里购买或拥有的人多于在那里工作的人。 显然，如果你想买入并持有，这又取决于策略。 但这几乎就像你可以做一个长期的翻转，这意味着也许你买了一些东西，你把它租出去一两年，这样就可以支付它的成本了。 它可能不会，它可能仍然是负面的，但稍后再翻转，所以你有点低……

贾米尔：
如果你永远不能把租客赶出去。

凯西：
对，就是这样。

戴夫：
有效点。

凯西：
但是它总是反弹回来，持有就会赚很多钱。 这就是为什么如此多的加利福尼亚人负担沉重并将他们的钱带到其他地方的原因，因为在许多情况下，他们是通过住房赚钱的。
如果你住在加州，那么我对加州的看法，我很想离开加州。 但我喜欢这里的天气。 除了政治和价格，我喜欢它的一切。 但我很难去其他地方，我想很多住在那里的人都有这种感觉。

戴夫：
好吧，是的。 我不会长期看空加州市场。 它总是反弹回来。 哦，当你谈论这个时，我确实想说一件事，对于想要这样做的人来说，这可能是一个很好的机会。 你得住在加利福尼亚，然后把它扔在路上。 如果您在其中居住五年中的两年，则无需缴税。 良机。
对于我来说，我想选择一个我们在西海岸也不太谈论的城市，但它是过去几年最热门的市场之一。 我选择了内华达州的里诺。 大家知道雷诺吗？

凯西：
刚刚及时卖掉了我们的两个分区，所以是的。

戴夫：
哦，很好。 好吧，在过去的几年里它变得疯狂了，所以希望你在那里做得很好。

凯西：
在利率上涨之前就卖掉了，所以这很好。

戴夫：
很好。

贾米尔：
恭喜。

凯西：
感谢。

戴夫：
因为对我来说，里诺是这些因远程工作而突然出现的城市之一。 这是一个美丽的地方。 没有所得税。 它就在太浩湖附近，真的很不错。 但当你审视经济基本面时，它并不能真正支持我们所看到的所有增长。 与詹姆斯所说的关于圣地亚哥的内容类似，您只是看到收入水平确实不够高，无法支撑价格。 你真的看不到，不像西雅图或奥斯汀有出色的就业增长和科技公司搬到那里，在里诺看不到同样的程度。
这对我来说将是一个有趣的实验，因为我认为它的成长与博伊西非常相似。 我认为这有点类似，人们想要住在一个生活质量高的地方决定搬到那里，但一旦人们被召回办公室或薪水不涨，就必须看看经济是否能支持它不会以与过去相同的速度增长，或者我们开始看到裁员。
不幸的是，对于 Reno 来说，我认为它在未来几年的表现不会很好。 已经看到，在今年的过程中，待售天数增加了约 250%。 我们在市场上的天数超过 60，这在任何市场上都相当高。 价格下降超过 45%。 那是我的选择。

凯西：
好吧，我可以告诉你我们为什么在那里投资，为什么我们在那里买地并在那里建了很多房子，因为特斯拉把它的电池工厂搬到了那里，而且那里只是……谷歌正在搬到那里，因为它离旧金山只有大约四个小时的路程，但它在内华达州，没有州所得税。 看起来这会继续增长。
但就像圣地亚哥一样，它只是滞后。 它只是滞后。 很奇怪为什么你会认为出于这些原因公司会搬到内华达州只是为了避税。 但这仍然是四个小时的车程。 如果有高速子弹头列车或其他东西，也许它会是一个不同的故事，我不知道。 但它总是滞后。

戴夫：
那里的收入并没有以支持其中一些价格所需的方式增长。

詹姆斯：
他们不会缺水吗？ 里诺不是也有很大的水问题吗，好像快干涸了？ 我只记得我去了太浩湖，他们在谈论它。 水位很低，他们正在想办法注入更多的水。

凯西：
我认为总的来说，那是加利福尼亚。

戴夫：
还有内华达。

詹姆斯：
好吧，当你去太浩湖时，这也很疯狂，因为它的一部分位于内华达州，所以房产很值钱，他们称那一侧为百万富翁排，因为那是所有巨型豪宅所在的地方。 我明白凯西在做什么。 他们想免除所得税，就像，所以你的房产一方面价值数百万美元，然后只是小猫角，它们的价值减少了 45%，因为没有所得税。

贾米尔：
不，这很有趣。

戴夫：
好吧，我们已经讨论了缺点。 同样，我认为其中一些市场在未来可能会很棒。 我们只是在谈论 2023 年，而不是永远。 让我们继续讨论我们认为明年会跑赢或表现良好的市场。 凯西，另一方面，你不喜欢底特律。 明年你喜欢什么？

凯西：
好吧，正如你所知，正如我所说，我们总是关注就业增长、人口增长和基础设施增长以及负担能力。 我想进入今天有现金流的市场，这样你就可以持有这些房产。 他们不需要大量现金流。 这是一项长期投资，但要支付其成本，以便您真正能够在它们升值时持有这些资产。
坦帕真的很适合我。 坦帕在过去十年中完全重新定义了自己。 事实上，仅在 2021 年，就​​有 2021 家公司搬迁了总部。 有一篇文章称，94 年科技公司搬迁到坦帕湾的人数激增。圣皮特的管道中增加了 XNUMX 家新公司。 大量的就业增长，这对我们来说非常重要。
现在随之而来的是人口增长。 在坦帕，去年上涨了 1.3%。 这是展望未来的重要事情，预计每年增长 3.3%。 增长才刚刚开始。 预计将有超过 128,000 名新居民搬到都市区。 到明年，到 2024 年，所有这些人都没有足够的住房。
我们仍在购买距坦帕仅 150,000 分钟路程的 200,000 至 45 美元范围内的房屋。 我不喜欢离主要地铁太远，但如果它仍然是驾驶距离并且附近还有办公室和工作的话。 就在郊区、洪水区和飓风区之外，更接近坦帕的内陆，我们真的找到了惊人的交易。 我认为，如果你仍然能以 200,000 美元、300,000 美元的价格在这样一个发展迅速的地区买到一栋房子，对我来说就是便宜了。
三居室房屋的租金中位数为每月 2,300 美元。 有很多市场可能是两居室公寓之类的。 但根据 Zumper 的说法，一套三居室的房子 2,300 美元，已经很不错了。 去年租金上涨了 16%，坦帕 48% 的家庭租房而不是拥有。 我想我们都同意佛罗里达州总体上对商业和房东友好。 它满足了我想要的所有东西。 我一点都不担心今天在坦帕买东西。
哦，天哪，对于我在坦帕地区拥有的房产，我可能每隔一天就会接到有人试图购买这些房屋的电话和短信。 活动还是挺多的

贾米尔：
那是我的错。

戴夫：
我是贾米尔，他在给你打电话。

凯西：
我知道。 我一直提供两倍于它的价值，但没有人接受。

戴夫：
好的。 好吧，我也爱坦帕。 这是一个非常好的选择。 我的意思是我认为有很多……佛罗里达州，它似乎就是这个分裂的城市，分裂的州。 一些市场现在似乎过热，但像坦帕这样的市场似乎仍然拥有非常强劲的基本面。 我们必须密切注意那个。

凯西：
我再说一件事，然后补充说 iBuyers 有点退缩，所以你今天有更多的机会进入，我们终于开始看到止赎销售的成功。 那里的机会比以前多了，但我们喜欢的增长动力都是一样的。

戴夫：
好的。 好的。 詹姆斯，你呢？ 明年你喜欢什么？

詹姆斯：
明年我喜欢的是……当我研究这一切时很有趣。 有很多预测市场将在 2023 年表现得非常好。这都是基于数学方程式。 当我查看所有这些列表时，我想，好吧，我明白了。 这是一个非常低的价格点。 收入中位数在上升。 存货量低，因此他们预计会增长。 这完全有道理。
但对作为投资者的我来说，我也喜欢在人们想要居住的地方买东西。 所以我选择了北卡罗来纳州的罗利，我知道它去年的表现非常好。 原因是它在众多名单中被列为美国最佳居住地。 它最近排名第六，背后有大量的增长。 它在 3.4 年实现了 2022% 的 GDP 增长，而经济落后的是莱利和达勒姆县，但那里正在增长。 人口在增加，因为人们希望生活在优质的地方，但仍能保住他们的资本。
我们的很多朋友，我认识的很多人在过去 12 个月里赚了很多钱，他们有很好的职业，他们从加利福尼亚重新搬家。 他们这样做的原因是因为他们厌倦了放弃那 13%。 他们厌倦了为住房支付太多的钱，他们要去这样的地区。
如果你看看这对于生活质量来说是多么负担得起，那么这是你可以过上美好生活的第六大宜居城市。房价中位数为 410,000 美元，去年确实增长了 16%年，这是我关心的问题。 它确实有很多快速增长。 但家庭收入是 98,000 美元。 所以人们负担得起……他们可以搬到那里，过上美好的生活，而且仍然过着舒适的生活。
我认识的每个人，我也听不懂人们在说什么。 人们一直在重新加载到罗利、北卡罗来纳州、夏洛特，他们喜欢它。 他们喜欢它的一切。 这是一个嗡嗡声，当我们进入经济衰退并且东西成本更高时，人们将寻找区域。 他们只是想享受生活，住在可以抚养孩子的地方，而这是最热门的地方之一。
我喜欢的另一件事是会有库存问题，我相信。 从 2010 年到现在，他们建造的房屋比 50 年到 2000 年少了 2010%。如果因为人口增长而继续增长，就像凯西说的那样，它正在快速增长，从历史上看，它增长了 1.5 左右%。 在过去三年中，它的增长率接近 3%。 所以它有嗡嗡声。 这是人们搬家的地方，库存不足，人们买得起东西。
我看到了另一个有趣的数据，我想，哇，这太漂亮了，让我大吃一惊。 23% 的人在那里没有抵押贷款。 这就是它的实惠程度。 这完全让我措手不及。 因此，当您寻找优质的居住地时，他们的收入很高。 房价中位数仍然非常非常实惠。 学校很棒。 旁边的大城市夏洛特正在迅速发展。 除了人们想住在那里之外，这些都是房产长期收益的好东西。
我确实看到的唯一有点担心的是租金。 当我看事物时，这是我现在在所有指标中真正关注的东西。 住在出租屋里便宜吗？ 它从大约 16% 到 17% 再到 19.65%。 您是否可以租或买的差距正在缩小，但仍低于他们谈论的 21 点门槛。
还有一点空间，拥有比租用更有意义。 因此，这些是我认为对 2023 年增长真正健康的东西。人们想住在那里，他们负担得起，而且它仍然更便宜或更好的购买条件。 我认为它有很大的成长空间。
我实际上看到的另一件事是，我一直在关注的市场是这些曲棍球棒市场。 罗利股价大幅上涨，但仅下跌 5%，而不是我们在其中一些科技市场看到的 10% 至 20%。 它的增长速度与圣地亚哥、西雅图、奥斯汀的增长速度不尽相同，它的增长速度大约是后者的一半。 所以这是一个更加平稳的市场，所以那里没有曲棍球棒。
但我要真正深入这个市场。 我喜欢我在上面读到的所有东西。 我知道我喜欢我听到的关于人们的一切，而且我真的很喜欢人们想要居住的市场。 罗利就是其中之一。

戴夫：
惊人的。 是的，我的意思是它以非常非常强劲的经济为基础。 该国三所最大的研究型大学，杜克大学、北卡罗来纳大学和北卡罗来纳州立大学都位于该地区。 当你有这样的教育水平时，你会看到很多公司搬到那里去利用这些劳动力。 那里的经济非常非常强劲。
北卡罗来纳州有一些关于买房的奇怪规定，但你必须喜欢在哪里，它叫什么？ 你必须支付一些费用才能将房子从市场上撤下。 它正在放下诚意金，但马上就变硬了。 你听说过这个吗？

贾米尔：
期权费？

戴夫：
是的，这就像期权费。 去年，在您进行检查之前，它们就像 20 盛大一样。 这很疯狂。

詹姆斯：
是的，我刚刚和某人谈过这个，他们说，是的，这就像两个认真的人。 有诚意金，然后有像尽职调查费。

贾米尔：
是的，这是为了遏制批发。

戴夫：
是的。 不过这很疯狂，因为在正常的一年里，我和那里的经纪人谈过，因为我有兴趣在达勒姆买房。 他们说像往年一样，大概是 500 美元。 所以就像，好吧。 但去年它的竞争力如此之强，就像 20 或 25 盛大一样。 那是在您甚至没有检查员进入那里之前，甚至在您必须走动财产之前。
所以如果人们……我的意思是，那太疯狂了。 这就是为什么我没有这样做。 但希望在明年，当你可以做这样的事情时，它不会那么有竞争力。

詹姆斯：
不过，购买条件太奇怪了。 我们过去常常写房屋报价。 我们写了一个为期五天的收盘价，它将以 400 美元的价格上市。 我们会以 450,000 美元的价格写下来，我们会写 448,000 美元的诚意金，并在 Mutual 之后的第二天将其发布给卖家。 我们会写出我们能做的最奇怪的条款，只是为了争取这笔交易。 他们就像，“等等，你是什么意思？” 我们就像，“不，不，我们会把所有的钱都给你，直到我们以 2,000 美元的价格收盘。”
我们正在尽一切努力来锁定交易。 就像，但我认为这将远离我从那里购买的人那里听到的。 它又回到了500美元。 人们不再向它抛出疯狂的数字。

戴夫：
肯定是野生的。 但同意这是一个非常强大的市场。 好的。 贾米尔，你有什么？ 明年你最喜欢的市场是什么？

贾米尔：
好吧，再一次，从交易员的角度来看这个问题，所以我正在寻找快速的机会，让我的买家可以进入并进行他们不会受到猛烈抨击的项目，并且房子会在市场上闲置几个月以及抵押贷款利率不会成为可观情况的月份和月份。 现在，看看我们所看到的，我们看到美国几乎每个市场的价格都在下降。 然而，现在有一个独角兽市场，很多人都没有谈论没有发生的地方，那就是康涅狄格州的哈特福德。
康涅狄格州哈特福德。 有趣的是，realtor.com 预测他们的价格将在 2023 年上涨 8.5%。 那里的买家需求现在非常强劲，以至于他们仍然有多个报价，房产情况，现在房屋的售价比标价高出 20%，抵押贷款利率与现在一样。 这就是需求的强烈程度。 这很疯狂。 这就像我们看到的导致整个市场转变的一切，美国大部分市场的所有疯狂，我们看到这些多重报价的情况，它仍然发生在康涅狄格州的哈特福德，这对我来说很疯狂.
除此之外，那边的中位数价格很低，只有372，所以还是比较实惠的。 你有很强的迁移能力。 你有纽约人搬到那里。 你有来自佛罗里达州的人搬到那里。 你有来自新英格兰的人搬到那里。 它有很多需求。 所以人们正在搬到那里。 买家需求非常强劲。 抵押贷款利率并没有影响它，因为我们仍然有多个报价的情况。
那里的修复和翻转将非常强大。 那里的批发会很旺盛。 我们将加倍努力，并尝试在该地区建立更多的特许经营权，因为我看到了在这个小独角兽子市场进行批发、修理和倒卖的大量机会。

戴夫：
这一定是 BiggerPockets 历史上第一次有人提到康涅狄格州的任何地方……我在离这里不远的地方长大，甚至从来没有谈论过康涅狄格州。 但哈特福德一直是其中之一，它是一个低价市场。 有趣的是，我和我一起在纽约长大的大多数朋友现在都搬到了康涅狄格州，主要是斯坦福、布里奇波特等靠近城市的地方。
但这是真的。 哈特福德位于波士顿和纽约之间，地理位置得天独厚。 因此，您可能会从这两个价格较高的市场吸引人，他们只是想要东北部某个地方便宜一点的地方。

贾米尔：
他们是。 那里也有工作和工业，因为它是世界的保险之都，世界的保险之都。 Aetna 的总部就在那里。 Cigna 的总部在那里。 我们知道医疗保健领域有很大的机会。 总会有的。 这是我们理解的行业之一，总是会有很多需求和很多机会。
我认为这是我们将在五年内审视的这些市场之一，然后说，谁知道呢？ 贾米尔做到了。

戴夫：
是的。 康涅狄格州低估了披萨。 我不知道是否有人知道，但披萨比人们认为的要好。 这很重要。

凯西：
那是我丈夫出生的地方。

贾米尔：
哇。

凯西：
是啊。

戴夫：
什么，在哈特福德？

凯西：
MM-嗯。

戴夫：
哇。 好的。 也许 Jamil 和 Rich 必须去巡回演出。 好的。 对我来说，我想做一些类似于 Jamil 的事情，有点逆势，一些人们没有听说过或没有太多谈论的地方。 出于某种原因，也许不会在 2023 年，但我很喜欢中西部。 我认为与过去几年东南部的情况类似，这个大流行，天气很好，而且它比西海岸和东北部更实惠。
我认为中西部也有这样的优势。 没有天气，我会给你那个。 但到目前为止，中西部是美国最负担得起的地区，因为东南部已经变得更加昂贵。 我最喜欢的中西部城市是威斯康星州的麦迪逊。 从来没有去过那里，但只是在纸面上，它的人口增长非常好。 据估计，今年仅增长了 1.5%。 其失业率约为2%，远低于全国平均水平。 这是一支受过高等教育的劳动力。
就 James 的观点而言，我只是基于负担能力。 人们负担得起住在那里，它的生活质量得分很高，而且还在不断增长。 它仍然以每年 8% 到 10% 的速度持续增长，并且在过去几年中一直在这样做，并且在过去几个月中没有显示出放缓的迹象。 我认为这个市场在明年仍将继续增长。 我不认为这是侥幸。 我认为这是一个负担得起的市场，高质量的生活和负担得起的，正如詹姆斯所说，这是买入和持有市场长期表现的一些关键指标。
我试图做一些有点奇怪和有点不同的事情，但我认为麦迪逊会成为赢家。

詹姆斯：
残酷的冬天。

戴夫：
当然是。 残酷的冬天。

凯西：
我知道他说的，生活质量。 我当时想，这取决于你有多爱寒冷。

戴夫：
它的生活质量评价很高，人们喜欢那里。 但我想这些都像詹姆斯所说的那样，这是一个数学方程式。 他们就像，你对空气质量的评分是多少，是什么……就是那些东西。 您可能需要研究一些方法。

贾米尔：
当你像我一样生活在凤凰城永恒的夏天时，我不介意季节变化。

詹姆斯：
我经历了太多的季节。 我不要他们了。

戴夫：
我在纽约州北部上学，那里绝对是残酷的。 我不喜欢它。 这不适合我。

凯西：
你认为里奇为什么从东海岸搬到西海岸？

戴夫：
是的，完全正确。 但我只是总体上认为，我认为中西部受到了沉重打击，中西部还有其他城市，我认为芝加哥也将在未来几年内反弹。 我的意思是，我认为它现在做得很好，但我们会再次开始增长，因为它比其他大城市便宜得多。 这些市场仍然有很好的工作机会。

詹姆斯：
凉城也。 我爱芝加哥。

戴夫：
上次我去那里时，简的家人住在那里，整个夏天我都在那里。 伙计，那个城市基本上是在抑制整个国家的通货膨胀。 我们出去了，我们去买了啤酒，一瓶啤酒 3 美元。 我们会去买一个三明治，大约 5.50 美元。 我当时想，这个地方正在压制它。 自 1990 年以来，芝加哥的价格一直很稳定。他们只是在帮我们大家一个忙。

凯西：
芝加哥很有趣。

詹姆斯：
我昨天在做准备、工作和吃饭时吃了午餐，我买了一个三明治和一杯苏打水，价格是 33 美元。 我当时想，这太荒谬了。 到底是怎么回事？ 是的。 我的意思是，如果芝加哥真的那么便宜，现在它可能会跳到我的名单上。

戴夫：
老实说，是的。 那里太便宜了，我的意思是，相对而言。 你的三明治至少好吃吗？

詹姆斯：
这很好。 这是排骨蘸酱。 非常好。

贾米尔：
哦，他没有提到这是一个上等肋骨三明治。 这说得通。

詹姆斯：
是的。 这是和牛牛肉。

贾米尔：
是的，当你在面包之间加入和牛时，价格为 33 美元。

詹姆斯：
但那是大流行前 20 美元的一顿饭。 那就像 19.94 美元加上 3 美元的小费。

戴夫：
好的，好的，谢谢大家。 这很有趣。 让我们总结一下。 凯西的选择是明年表现最差的市场将是底特律，但最好的是坦帕。 詹姆斯认为圣地亚哥是表现最差的市场，而他最好的是……

詹姆斯：
罗利。

戴夫：
罗利。 我们开始了。 贾米尔 (Jamil) 选择哈特福德 (Hartford) 作为他最好的州，将一个新州带到了地图上。 他的表现最差的是加利福尼亚州的文图拉县。 对我来说，我认为雷诺会受到打击，但威斯康星州麦迪逊是我明年的黑马。
好的，谢谢大家。 我们很乐意在论坛上听到，我们刚刚在 BiggerPockets 论坛上提出了一个问题，询问您认为 2023 年表现最好和最差的市场是什么。 因此，如果您想与我们互动或与其他听众讨论明年的市场潜力，请务必访问 BiggerPockets 论坛。 只需访问 biggerpockets.com/forums，您就会在那里找到它。
Jamil、James、Kathy，非常感谢你们来到这里。 我们感谢你。 感谢大家的收听，我们下次在市场上见。
On The Market 是由我、Dave Meyer 和 Kailyn Bennett 创建的。 由 Kailyn Bennett 制作，Joel Esparza 和 Onyx Media 编辑。 Pooja Jindal 的研究，非常感谢整个 BiggerPockets 团队。
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