2022 年纽约房地产的无名英雄及其对 2023 年的意义

2022 年纽约房地产的故事是两个市场的故事。

今年是在最好的时候开始的，因为买家在 2022 月和 XNUMX 月签署了创纪录数量的合同。 然后四月滚滚而来，市场开始转变。 到了秋天，似乎最坏的时期已经到来。 买家稀少，合约量大幅下降，市场对价格暴跌的担忧情绪升温。 然而，随着 XNUMX 年的结束，纽约市的房地产市场趋于平静。 买家不着急，卖家不急，价格也没有崩盘。 市场感觉没有方向，叙事随波逐流。 恢复的故事结束了。

因此，明年，即 2023 年，可以自由书写自己的故事。

考虑到马克吐温“历史不会重演，但往往会押韵”的见解，现在正是回顾 2022 年潮起潮落的绝佳时机，以更好地了解推动市场进入未知未来的背景。

购买者

2022 年的春季旺季以创纪录的需求量开始。 XNUMX 月份的待售房屋数量远远高于往年。

虽然这主要是在一个坚实的冬天的支持下，势头得以延续，买家在 2022 月和 5 月前大量涌现。 低利率在很大程度上提振了这种热情，但在 XNUMX 年初开始攀升。XNUMX 月，随着合格利率几年来首次超过 XNUMX%，市场开始下滑。 随着夏季成交量从令人眼花缭乱的高点下降到更典型的水平，人们的看法从复苏模式转变为正常化模式。

快进到秋季的活跃季节——事实证明，这个季节并不是很活跃。 比较一下自 30 年 1 月 2019 日以来滚动的 2022 天平均合同签署速度的百分比变化表明，2019 年秋季的速度远低于 2021 年至 2022 年期间的速度。 需求曲线的起点都有些相同，但 XNUMX 年的低迷性质在几周后就显而易见了。 就买家而言，急什么？ 利率很高，折扣很低。

随着 2022 年的淡出，市场走势从高位到低位的惊人转变显而易见。 XNUMX 月份未完成销售的创纪录高位慢慢退化为垫底表现。

卖家

复苏叙事的焦点集中在买家身上。 到目前为止，过去几年购买房屋的无数原因已众所周知：更大的空间、低利率和上涨的价格。 市场兴衰的无名英雄是供应。

在上涨的过程中，随着需求的增加，供应通常没有增加。 这造成了一种稀缺感。 新盘竞价火爆，买家趋之若鹜。 请注意，在过去十年中，只有 2021 年和 2022 年的 XNUMX 月至 XNUMX 月供应量有所下降，而供应量通常会在旺季到来之前开始增加。 供应紧张对卖家有利，因为他们的上市往往会获得明星待遇，但产品的缓慢流失有助于延长市场运行时间，并使买家无法充分利用他们预期的杠杆作用。

但使供应成为英雄的是，尽管它在升速期间没有增加，但在降档期间也没有增加。 秋季尤其如此，因为库存通常在劳动节之后增加，以期出现秋季买家，然后随着这些买家的出现而减少。

奇怪的是，这正是 2022 年发生的事情，除了如上所示，今年的买家要少得多。 然而，库存收缩的速度几乎与大多数年份相同，甚至略快于大多数年份。 缺乏上市表明潜在卖家的兴趣正在减弱。 毕竟，对于很多卖家来说，销售是购买的前奏。 价格仍然很粘，所以任何潜在的卖家此时基本上都会在交易中下跌——因此，没有紧迫感。

价格

至于价格，查看每平方英尺转售公寓价格的中位数——这是整体价格走势的一个很好的代表——表明 2022 年全年公寓价格略有下降。 在第一季度和第二季度达到每平方英尺 1,472 美元的近期高位后，随着市场转变变得明显，第三季度价格小幅下跌至 1,439 美元。

由于该指标是使用可能在交易结束前数周甚至数月签订合同的销售额计算得出的，因此第三季度 2% 的降幅仍然包含许多在第二季度签订的销售额。

因此，许多人预计第四季度会随着需求萎缩更清楚地显示价格恶化。 有趣的是，尽管第四季度的低迷表现引发了对价格暴跌的担忧，但对该季度价格走势的早期观察表明，尽管销量大幅下降，但价格尚未受到真正的不利影响。

这就是上下文派上用场的地方。 最好逐年进行房地产价格比较，以滤除季节性的波动。 随着市场进入新的一年，成交量与去年同期相比不温不火，未来几个季度的价格是否会达到或超过 1,472 年第一季度和第二季度设定的 2021 美元的高位值得怀疑。在经历了近一年的销量放缓之后，首次同比价格下跌可能最终会出现。

尽管如此，随着全国需求下降和许多“住房崩盘”故事受到关注，纽约市缺乏剧烈的价格行动暗示住房 FUD 可能被夸大了，至少目前如此，并且可能的价格下跌可能比期望会建议。

为买家和卖家把它放在一起

随着市场进入交易量低和价格疲软的下一个旺季，库存可能最终开始增加到卖家被迫竞争而买家拥有他们一直期望的筹码的程度。

对于买家来说，这意味着要有耐心，但要准备好在合适的单元出现时采取行动。 对于卖家来说，这意味着从一开始就定价，甚至略微低于价格，以吸引注意力并吸引潜在买家相互竞争。

下一步是什么？

目前，COVID 恐慌和复苏的辩证关系已经自行解决，股市动荡不安，利率高于多年来的水平，买家买入，卖家持仓，可能会也可能不会衰退在路上。 所有这一切都表明，没有人知道 2023 年会发生什么。

但是，如果不扔几支飞镖，年终作品又有什么用呢？ 以下是对未来一年的一些预测：

• 预测1: 音量会比平时小。 签署的合同可能会趋向于典型范围的底部。 由于对经济衰退的担忧和其他宏观风险，将其归因于总体经济不确定性。
• 预测2: 库存会增加。 慢慢地，但肯定的是，卖家会走出木制品，看看他们是否也能得到邻居得到的东西。 这将把一些子市场稳固地推向买方市场领域。
• 预测3: 价格会适中。 （预测的）成交量减少，加上（预测的）库存增加，将使卖家有责任争夺买家。 没什么好恐慌的，只是一个下行周期，在此期间价格环比略有下降，同比价格下降更多。

但总的来说，如果有一件事是肯定的，那就是 2023 年的房地产市场将书写自己的故事——而且很可能不会像前几年的市场那样。

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• Sumber: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/