لا يوجد مكان مثل منزل خاضع للضرائب إلى حد ما - حتى لو كان مقطعًا دعائيًا

لا يوجد مكان مثل منزل خاضع للضرائب إلى حد ما - حتى لو كان مقطعًا دعائيًا

الطابع الزمني: 17 حزيران (يونيو) 2023 ، الساعة 6:30 صباحًا
عقدة المصدر: 2137709

كيف غيّر زوجان متقاعدان من ولاية بنسلفانيا حياة المئات من سكان مقاطعة تشيستر الثرية الذين يكافحون من خلال تحدي تقييمات الضرائب العقارية المتضخمة على منازلهم المتنقلة.

Cمقاطعة هيستر، بنسلفانيا، بأراضيها الزراعية الممتدة وقربها من كل من فيلادلفيا وملاذ الشركات في ويلمنجتون، لديها أعلى متوسط ​​دخل (ما يقرب من 110,000 دولار) ونسبة خريجي الكليات (55٪) في الولاية. كما أنها موطن وريث الملياردير كامبل سوب ماري أليس دورانس مالون وعملية تربية وتدريب الخيول في Iron Spring Farm.

لذلك قد يبدو مكانًا غير محتمل لمشروع مخصص لتصحيح خطأ ضريبي غير معروف يمكن أن يسحق أولئك الذين يعيشون في منازل متنقلة (المعروفة أيضًا باسم منتزهات المقطورات) في عدد قليل من الولايات. ولكن في كل عام، ينتج مزارعو مقاطعة تشيستر 500 مليون رطل من الفطر (ما يقرب من نصف محصول البلاد) و130,000 ألف طن من القش (عنصر أساسي في سماد الفطر). وهذا يتطلب عمال المزارع. نظرًا لأن متوسط ​​سعر المنزل في تشيستر يبلغ حوالي 570,000 ألف دولار، فإن العمال الزراعيين وغيرهم من الأشخاص الذين هم في أسفل جدول الأجور يواجهون صعوبة في العثور على سكن بأسعار معقولة. النتيجة: مقاطعة تشيستر 213,000 وحدة سكنية تشمل حوالي 6,000 منزل متنقل.

هذا ليس بالأمر غير المعتاد. وفقا لمعهد الإسكان المصنع، وهي مجموعة تجارية، 22 مليون ويعيش الأمريكيون، الذين يقل دخل غالبيتهم عن 40,000 ألف دولار، في مثل هذه المساكن، ويقول 71% منهم إن السبب الرئيسي وراء ذلك هو القدرة على تحمل التكاليف. ورغم أن الكونجرس عمل بشكل كبير على تعزيز معايير البناء والسلامة في "المساكن المصنعة" في عام 1976، فإن سعر القدم المربع لا يزال أقل بنحو 50% من سعر المساكن المبنية في الموقع. معهد لينكولن غير الربحي لسياسة الأراضي يعمل منذ سنوات الترويج للمساكن المصنعة- وتغييرات تقسيم المناطق التي من شأنها أن تسمح بالمزيد منها - كحل واحد لأزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في البلاد. حتى إدارة بايدن انضمت إلى العربة كجزء من جهودها خطة العمل لتوفير الإسكان.

In عام 2018 ، لم يعرف العالمان المتقاعدان ديبي وراندي بلوف الكثير عن المنازل المتنقلة. لكنهم كانوا يتطوعون معًا في Honey Brook Food Pantry في جزء أفقر من مقاطعة تشيستر ، عندما قدمهم زعيم المخزن كين روس إلى عائلة شابة كانت تمتلك منزلًا متنقلًا وكان يتم دفعها إلى الحافة المالية من خلال ارتفاع حقيقي بشكل مذهل. فاتورة ضريبة العقارات. "سنفعل شيئًا حيال هذا ،" أخبرت ديبي راندي عندما غادروا المخزن في ذلك اليوم.

بدأ راندي، مفتش السلامة النووية الفيدرالي لمدة 27 عامًا، وديبي، الكيميائية، وكلاهما يبلغ من العمر الآن 71 عامًا، في البحث عن المشكلة. إن ما اكتشفوه وما فعلوه حيال ذلك قد ساعد بالفعل ما يقرب من ألف عائلة في بنسلفانيا. اتضح أن مستخدمي مخزن المؤن الآخرين واجهوا نفس المشكلة - على أقصى تقدير، قام أحد عملاء المخزن بشراء مقطورة مستعملة بمبلغ 800 دولار تحمل فاتورة ضريبية بقيمة 1,300 دولار سنويًا. (بالمقارنة، فإن متوسط ​​الضرائب العقارية التي يدفعها أصحاب المنازل في ولاية بنسلفانيا يصل إلى 1.49% من قيمة عقاراتهم، وفقا لمؤسسة الضرائب.)

ما تعلمه Bloughs هو أن فواتير الضرائب الضخمة التي تثقل كاهل عملاء المخزن كانت نتيجة لنظام تقييم ضريبي معيب للولاية يتم تطبيقه بطريقة غير تقليدية على الإسكان المتنقل ، دون اعتبار لخصائصه الفريدة.

في حين أن المنازل التقليدية المبنية في الموقع أو المبنية بالعصي تزيد قيمتها بمرور الوقت (بافتراض أنها تتم صيانتها بشكل صحيح)، فإن المنازل المتنقلة تميل إلى القيام بالعكس - مثل السيارات والشاحنات التي غالبًا ما تنخفض قيمتها. على سبيل المثال، شقة جديدة مكونة من ثلاث غرف نوم وحمامين، نموذج "النسيم". إن المنزل المتنقل الذي تصنعه شركة Clayton Homes، ويباع في بارادايس، بنسلفانيا، سيكلفك حوالي 140,000 ألف دولار، قبل الخيارات. يمكن الحصول على نفس الطراز من عام 2013، بحالة جيدة (وأيضًا بدون ترقيات)، بمبلغ 69,620 دولارًا في جنوب شرق ولاية بنسلفانيا، وفقًا لتقدير شركة J.D. Power. (كان متوسط ​​سعر المنزل الجديد المبني في المصنع 128,300 دولار في العام الماضي، على الرغم من أن هذا لا يشمل الأرض التي سيتم بناؤه عليها).

ماذا عن الأرض تحت البيوت المتنقلة؟ ألا يقدر هذا؟ قد يحدث ذلك ، لكن ما يقرب من نصف سكان المنازل المتنقلة لا يمتلكون الأرض التي تقع تحت منازلهم. بدلاً من ذلك ، استأجروا وسادة في حديقة مخصصة. تعتبر جميع الولايات تقريبًا ملكية شخصية للمنزل المتنقل - مثل السيارة - عند الشراء الأصلي ، ولكن تتغير المعاملة الضريبية عادةً بمجرد نقل المنزل إلى وجهته النهائية ، حتى إذا كان مالك المنزل المتنقل لا يمتلك الأرض. في ولاية كيستون ، تخضع المنازل المتنقلة لضريبة العقارات طالما أنها مرتبطة بشكل دائم بالأرض أو متصلة بالماء أو الغاز أو الكهرباء أو الصرف الصحي. (إذا كان مالك المنزل لا يمتلك الأرض ، فسيتم فرض ضريبة منفصلة على مالك الأرض).

لهذا السبب يمكن أن يتحول ذلك إلى كابوس ضريبي لأصحاب المنازل المتنقلة. أفضل الممارسات هي إعادة تقييم العقارات كل ثلاث سنوات على الأقل، وهذا هو ما تفعله ولاية ماريلاند المجاورة هل، على سبيل المثال. لكن ولاية بنسلفانيا وعدد قليل من الولايات الأخرى لا تطلب من المقاطعات إعادة تقييم العقارات وفقًا لأي جدول زمني محدد. تتراوح الفترة النموذجية بين عمليات إعادة التقييم في ولاية بنسلفانيا من 20 إلى 25 عامًا. وينتهي هذا الأمر بمكافأة أصحاب المساكن الذين ترتفع قيمة عقاراتهم بسرعة أكبر من المتوسط، ومعاقبة أصحاب المنازل المتنقلة وأولئك الذين يعيشون في الأحياء المتدهورة. في الواقع، في عام 2020، محكمة ديلاوير المجاورة حكمت إن عدم وجود عمليات إعادة تقييم إلزامية هناك - لم تقم إحدى المقاطعات بإعادة التقييم منذ عام 1973 - ينتهك متطلبات دستور الولاية التي تقضي بمعاملة دافعي الضرائب على قدم المساواة. (أمرت المحكمة بإعادة التقييم قيد التنفيذ، في حين أن مشروع القانون الذي يتطلب إعادة التقييم كل خمس سنوات قد مرر في مجلس النواب في ديلاوير وهو الآن قيد التنفيذ) معلقة في مجلس الشيوخ.)

صحيح أن مالكي العقارات الذين يعتقدون أن القيمة المقدرة لممتلكاتهم مرتفعة للغاية يمكنهم تقديم استئناف - يقوم أصحاب العقارات التجارية بذلك بشكل روتيني ، لتحقيق تأثير كبير. لكن هذه العملية يمكن أن تكون مخيفة لأصحاب المنازل. بالإضافة إلى استكمال الأعمال الورقية والوفاء بالمواعيد النهائية (بموجب القانون ، فإن الموعد النهائي لتقديم طلبات الاستئناف في ولاية بنسلفانيا هو الأول من مايو حتى يوم العمل الأول في أغسطس) ، هناك شبح عقد جلسة استماع أمام مجلس مقاطعة التقييم ؛ في بعض المقاطعات ، تتمتع المقاطعة بفرصة استجواب مالك العقار ، الأمر الذي قد يشعر المواطن العادي بأنه سيحاكم. هذا هو السبب في أن أقسام كاملة في مكاتب المحاماة مكرسة لمساعدة أصحاب المنازل الأثرياء في استئناف الضرائب العقارية.

عندما علموا لأول مرة بمشكلة التقييم في عام 2018 ، كانت Bloughs تساعد عملاء المخزن بالفعل في التقدم بطلب للحصول على قسائم الطعام والتعامل مع إغلاق المرافق. لذلك قفزوا إلى تقديم طعون بشأن تقييم العقارات أيضًا. في ذلك العام قدموا 22 استئنافًا ، مع ظهور راندي في جلسات الاستماع لمناقشة القضايا. لقد فازوا بها جميعًا ، مما وفر لهذه الأسر ما مجموعه 20,000 دولار في ذلك العام فقط. تم عرض عمل Bloughs في ملف فيلادلفيا محققة قصة، والتي لفتت انتباه مسؤول United Way المحلي، كريس سايلو، الذي ربطهم بمنظمة المساعدة القانونية في جنوب شرق ولاية بنسلفانيا، وهي منظمة غير ربحية تقدم المساعدة في المسائل المدنية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والضعفاء في مقاطعات الضواحي المحيطة فيلادلفيا: باكس، تشيستر، ديلاوير، ومونتغمري.

تولى LASP عملية الاستئناف المخصصة الخاصة بهم، وأطلق عملية الاستئناف مشروع إعادة تقييم ضريبة المنازل المتنقلة في مقاطعة تشيستر، بتمويل من United Way، التي تدفع رسوم تقديم الاستئناف البالغة 25 دولارًا لكل مالك منزل. ومن عام 2019 حتى عام 2022، قدم المشروع 903 استئنافًا ضريبيًا ناجحًا، مما وفر لأصحاب المنازل ما متوسطه 872 دولارًا سنويًا لكل منهم من الضرائب - أو أكثر من 8 ملايين دولار على مدى العقد التالي.

تدير المشروع الآن سارة بلانتابر ، وهي محامية عاملة في LASP تبلغ من العمر 28 عامًا ، بمساعدة مجانية من المحامين المحليين والطلاب من كليات الحقوق القريبة ، بما في ذلك جامعة بنسلفانيا ودريكسيل وفيلانوفا ومعبد. لم تكن بلانثابر نفسها مهتمة بقانون الضرائب - أثناء حصولها على شهادتها في القانون من جامعة بيتسبرغ ، حصلت على درجة الماجستير في العمل الاجتماعي ، مع التركيز على كبار السن. لكن مشروع إعادة التقييم استقطب إحساسها بالإنصاف ؛ لا يطلب العملاء إعفاءات ضريبية خاصة ، لمجرد أن يعاملوا على قدم المساواة بموجب قوانين الضرائب الحالية.

يقول بلانثابر: "لقد دفع أصحاب المنازل هؤلاء مبالغ زائدة لسنوات وسنوات" ، مشيرًا إلى أن المدخرات الضريبية لا تقتصر على عام واحد. "السنة الأولى [بعد الاستئناف] مصدر ارتياح كبير. لكن بمرور الوقت ، ترى الفرق حقًا ". يمكن أن يكون لتوفير عدة مئات من الدولارات كل عام تأثير كبير على المستقبل المالي للعائلة. بالنسبة لتلك العائلات ، يؤكد بلانثابر ، "هذا كثير من المال."

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يكون برنامج التقييم الضريبي ، أثناء تشغيله ، بوابة لمساعدة العملاء بطرق أوسع. تستشهد بحالة امرأة أرملة مؤخرًا في الثمانينيات من عمرها ، ولم يتم إعادة تقييم منزلها المحمول في السبعينيات منذ شرائه الأصلي ويبدو أنه تم تقييمه بشكل مبالغ فيه بنسبة 80٪. لم تكن قادرة على تحمل تكاليف الإصلاحات اللازمة لأعمال السباكة والسقف ، ناهيك عن الضرائب ، لكنها كانت مصرة على رغبتها في الاستمرار في العيش بشكل مستقل في منزلها. حصل الفريق على تخفيضات في التقييم ودخلت الأرملة في برنامج يقوم بإصلاحات المنزل مقابل رسوم متدرجة ، بناءً على قدرتها على الدفع. قالت للفريق ، "شكرًا لك على السماح لي بالعيش في منزلي".

مع مثل هذه النتائج ، تتوقع أن يصطف العملاء لطلب المساعدة. يقول بلانثابر إن هذا ليس هو الحال. بعض مالكي المنازل ليسوا على علم بالبرنامج ، بينما يشك البعض الآخر. يشعر كبار السن بالقلق من أنهم قد يضطرون إلى إضافة أي مدخرات عقارية إلى إقرارات ضريبة الدخل الخاصة بهم (لم يفعلوا ذلك) ، في حين أن أولئك الذين قد يكون لديهم وضع جديد كمهاجر ، أو وضع لا يزال في طي النسيان ، يخشون من تقديم قد يعرضهم الالتماس في المحكمة لإجراءات الهجرة. يشعر الآخرون بالقلق من أن التسجيل قد يثير الاهتمام بتذكرة وقوف السيارات القديمة أو غيرها من القضايا القانونية المعلقة. ولا يزال البعض الآخر يخشى أن يكون البرنامج بأكمله خدعة - رد فعل مفهوم عندما يطلب أي شخص معلومات شخصية هذه الأيام. (يأتي البعض في الواقع من مكتب المساعدة القانونية فقط للتحقق مما إذا كان ذلك حقيقيًا ، كما تقول.)

لنشر الكلمة ، ينشر البرنامج منشورات في حدائق المنازل المتنقلة والمراكز المجتمعية ويقوم بالتوعية الشخصية في الأماكن التي يثق بها العملاء المحتملون ، مثل المكتبات ومخزن الطعام حيث بدأ كل شيء. يقتصر البرنامج حاليًا على مالكي المنازل في مقاطعة تشيستر الذين لا يمتلكون الأرض التي يقع فيها المنزل المتنقل وأولئك الذين لم يطعنوا في ضرائبهم منذ خمس سنوات - وهذا الأخير يمثل نقطة على منحنى الإهلاك حيث يكون الجاذبية منطقية. في حالة قبول حالة ، يقوم البرنامج بجمع معلومات حول المنزل ، بما في ذلك سنة الشراء ، وحجم المنزل وأبعاده ، والطراز ، والشركة المصنعة. إذا تم شراء المنزل خلال السنوات الثلاث الماضية ، يُطلب من صاحب المنزل تقديم دليل على سعر الشراء لأن ذلك يميل إلى أن يكون أكثر انعكاسًا للقيمة.

يتم استخدام هذه المعلومات لبناء حالة لقيمة المنزل. ومع ذلك ، في بعض الأحيان ، تكون السجلات نادرة ويبتكر Planthaber. عندما لا يعرف العملاء أبعاد منزلهم ، على سبيل المثال ، تلجأ إلى خرائط Google حيث يمكنها استخدام أداة لتقدير حجم المنزل من الصور. يمكن للعملاء الذين يحتاجون إلى المساعدة في تحديد طراز وطراز منزلهم العثور عادةً على تلك المعلومات على العنوان. إذا لم يتمكنوا من العثور على ملكيتهم ، يقترح Planthaber الاتصال بشركة التأمين الخاصة بمالك المنزل أو الحديقة التي يستأجرون فيها الأرض (قد تكون المعلومات في اتفاقية الإيجار). وإذا لم يفلح ذلك ، فإن الموظفين أو المتطوعين يتوقفون أحيانًا عند المنزل المتنقل للبحث عن معلومات نموذجية - يمكن العثور عليها عادةً على لوحة معدنية خارج المنزل أو في خزائن المطبخ.

يتم إدخال هذه المعلومات في برنامج تابع لجهة خارجية يمكن أن يوفر قيمة حالية للوحدة المتنقلة ، عادةً مع بيانات من National Automobile Dealers Association ، والتي تقدم تقديرًا يشبه Kelley Blue Book للمنازل المتنقلة مقابل رسوم. (هذه الرسوم أيضًا يدفعها البرنامج).

مسلحين بهذه المعلومات ، تقدم بلانثابر وفريقها التماسًا إلى مجلس الاستئناف في مقاطعة تشيستر. يُمنح صاحب المنزل موعدًا لجلسة الاستماع ، ولكن نظرًا لأن مستشارًا قانونيًا يمثله ، فلا داعي للمثول شخصيًا - وهو ما يمثل مصدر ارتياح كبير لأولئك الذين يخشون نظام المحاكم. عادة ، في غضون شهر ، يكون لمالك المنزل تقييم أقل جديد للسنة القادمة ؛ الإغاثة ليست بأثر رجعي.

تشيد بلانثابر بمجلس الاستئناف في مقاطعة تشيستر باعتباره متجاوبًا بشكل عام مع طلبات فريقها. حتى أن هناك نموذجًا محددًا على مستوى المقاطعة لتقييم المنازل المتنقلة ، وهو إشارة إلى فكرة أنها قد تعمل بشكل مختلف عن نداءات قيمة المنزل الأخرى. النموذج جديد نسبيًا ودخل حيز التنفيذ بعد بدء مشروع الاستئناف الخاص بالمنزل المتنقل. ومع ذلك ، لم يتم إنشاؤه بالكامل من الصفر - يقول العاملون في LASP أنه يعتمد على نموذج موجود مسبقًا خارج مقاطعة فرانكلين ، بنسلفانيا.

في العام الماضي ، قدم البرنامج 246 طلب استئناف. يبدو أن التوسع الطبيعي للبرنامج سيكون للدفع إلى المقاطعات المحيطة. يقول بلانثابر إنهم حاولوا ، لكن ذلك لم ينطلق من أرض الواقع. على سبيل المثال ، عانت مقاطعة فيلادلفيا تاريخيًا من خلال تقييمات الممتلكات ، لكن فاتورة ضريبة الملكية الإجمالية للمسكن الذي يشغله المالك كان فقط 1,131 دولارًا في عام 2021 ، حيث تعتمد المدينة بشكل كبير على ضريبة الأجور والأرباح الصافية. وبالمقارنة ، فإن مقاطعة تشيستر لديها واحدة من أعلى ضرائب العقارات المتوسطة في البلاد عند 5,722،XNUMX دولارًا - أي أكثر من ضعف المتوسط ​​الوطني.

لكن بلانتابر لا يعتقد أن البرنامج سينفد من عمله: فبمجرد وصولهم إلى جميع المؤهلين ، يعتزمون العودة مرة أخرى وتقديم نداءات تقييم جديدة لأولئك الذين ساعدوا في الأيام الأولى للبرنامج. بحلول ذلك الوقت ، ستكون منازلهم قد انخفضت قيمتها أكثر - - بما يكفي لتقديم نداء جديد يستحق الجهد المبذول.

أما عن Bloughs؟ لقد كان من دواعي سرورهم أن يروا United Way و LASP يتولون التمويل وتقديم طعون إعادة التقييم ، لكنهم ما زالوا يريدون معالجة عدم المساواة الأوسع نطاقًا. يقول راندي: "أود أن أرى النظام ثابتًا لجميع مالكي المنازل المتنقلة في بنسلفانيا". "هذه مهمة جبارة ستتطلب بالتأكيد أبطالًا جددًا لتولي القضية."

أكثر من فوربز

الطابع الزمني:

اكثر من فوربس ري