Genoptræningsomkostninger, leje vs. at eje og afslutningen på fast ejendom?

David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show, 840. Hvad sker der alle sammen? Det er mig, David Greene, din vært for BiggerPockets Real Estate Podcast, den største, den bedste, den dårligste ejendomspodcast på planeten i lang tid, der giver dig det, du har brug for at vide om fast ejendom for at holde dig opdateret , aktuelt og ved, hvad der foregår på dette marked, som er under forandring nu, mere end nogensinde.
I dagens afsnit vil Rob Abasolo og jeg håndtere det i Seeing Greene-stil. Nu er der normalt grønt lys bag mig. Det er ikke tilfældet lige nu, fordi jeg rejser for at promovere Pillars of Wealth, men det forhindrer os ikke i at bringe dig lærerigt, kraftfuldt og gratis ejendomsindhold.
I dagens show, åh, du vil elske det. Vi kommer i gang med at rækkefølge arbejdet til genoptræningsprojekter. Hvad er den rækkefølge, du skal gøre, når det kommer til at blive forhåndsgodkendt, for at få bud på byggeri, give tilbud, komme videre med deponeringen og strategier, du kan bruge til at sætte det til din fordel. Når cashflow er eller ikke er passende, er dette en rigtig god diskussion om det komplicerede spørgsmål om, er det okay at cashflow negativt, hvis jeg tjener mange penge, og hvad skal der gå ind i det spørgsmål?
Med den aldrende befolkning, er fast ejendom en risiko på lang sigt? Jeg syntes, det var en rigtig god diskussion, som vi også havde. Rob, hvad er de faktorer, der får fast ejendom til at gå op eller ned i værdi, og hvordan vil det være i fremtiden, hvis befolkningen i Amerika holder op med at stige som andre førsteverdenslande? Og kan jeg eje fast ejendom, mens jeg stadig lejer, hvor jeg bor?
Alt det og mere til i dagens show. Men før vi kommer til vores første spørgsmål, er dagens hurtige tip enkelt. Få dit hold sammen, byg din kerne fire, og start din rejse, og BiggerPockets kan hjælpe. Vi har en agentfinder, som du kan finde på biggerpockets.com/agents. Jeg er en af ​​dem derinde, så gå også ud og se efter mig. Du kan finde en agent i dit område og spørge dem, om de kan hjælpe dig med at sætte din kerne fire sammen. Hvis de ved, hvad det betyder, betyder det, at de sandsynligvis har læst min bog, og at du er kommet godt i gang. Rob, noget du vil sige før vi når til vores første spørgsmål?

Røve:
Det her er meget sjovt. Dette er et meget sjovt format. Jeg kan ikke fatte, at jeg har gået glip af det her i to år. Tak fordi du gav mig lov til at komme på dette. Jeg vil gerne gøre dette mere. Tag mig på.

David:
Første gang du nogensinde har sat mig og sjov i samme sætning.

Røve:
Hej, der er en første gang for alting, og der er også en anden gang for alting. Så hvis du holder ud, siger jeg det måske igen.

David:
Den eneste gang folk virkelig taler om, at jeg er sjov, er, når jeg taler om fundamentale ting, som folk synes er grundlæggende kedelige.

Røve:
Det er navnet på din 11. bog, som du i øjeblikket skriver til 2027, ikke? Okay, lad os komme ind i showet.

David:
Sean, velkommen til showet. Hvad tænker du på i dag?

sean:
Tak, David. Først og fremmest vil jeg gerne sige tak, fordi du tog dig tid til at have mig på og besvare mit spørgsmål. Du og Rob har været medvirkende til min beslutning om at komme ind i fast ejendom, så det er virkelig ret surrealistisk at være her og tale med jer begge live, så tak.

Røve:
Åh, hej, glad for at gøre det.

sean:
Lidt relevant baggrund. Min kusine og jeg er gået sammen som partnere. Han er investeringsbankmand, der bor i New York City, og jeg er virksomhedsadvokat, der bor i Boston. Vi har lænet os ind i konceptet med langdistanceinvestering i fast ejendom i betragtning af vores dyre lokale markeder. Vi ejer et par ejendomme og ønsker at fortsætte opbygningen af ​​vores portefølje. Og vi søger at forbedre vores afkast på fremtidige investeringer ved at anvende BRRRR-strategien, og vi arbejder med en investorfokuseret ejendomsmægler på et marked uden for staten, vi har valgt.
Vores færdigheder er gode på de transaktionsmæssige og analytiske sider, men vi har ringe eller ingen erfaring med renovering og konstruktion, og enhver BRRRR-investering ville blive foretaget på afstand. Så vi har ikke mulighed for at se egenskaber på første hånd, hvilket leder mig til mit spørgsmål. Kan du forklare rækkefølgen af ​​at nå frem til et renoveringsoverslag for en BRRRR? Forsøger vi at få entreprenører til ejendommen og afgive bud, inden vi afgiver vores tilbud? Dette ville give sikkerhed for vores tilbud, men jeg kan se, at det er svært at sende entreprenører ud for hver ejendom, vi ønsker at byde på, især hvis man ønsker at få bud fra flere entreprenører.
Alternativt, hvis vi ikke kan få entreprenører til ejendommen, før vi afgiver et tilbud, hvad skal vi så gøre som uerfarne rehabbere for at informere vores renoveringsoverslag uden et bud fra en entreprenør? Vi fandt ud af, at i betragtning af de stadig mere slanke marginer på det nuværende marked, kunne valg af den forkerte ende af estimatområdet betyde forskellen mellem en god handel og en dårlig. Enhver hjælp er værdsat. Tak skal du have.

Røve:
Ja, ja, ja. Så David, jeg vil lade dig hoppe ind i denne først. Du svarede faktisk på dette for ikke så længe siden, fordi jeg havde dette spørgsmål, hvis du husker det, hvor jeg tænkte: "Nå, får vi tilbuddet accepteret først og derefter entreprenøren? Eller prøver vi først at få entreprenøren og derefter få tilbuddet accepteret?” Så du har givet et ret godt indblik. Kan du fortælle os, hvad din proces er?

David:
Jeg elsker disse spørgsmål. Hvorfor kan alle ikke stille mig et spørgsmål, der er simpelt som, hvad er systemet eller sekvensen? Det er altid sådan, "Hvad gør jeg, fordi jeg ikke ved, hvad markedet vil gøre?" Og du siger, "Nå, fantastisk. Nu må jeg prøve at dykke ned i det hav af forvirring.” Det her er virkelig nemt. Lad mig spørge dig, før jeg svarer på det, Sean. Havde du chat GPT til at hjælpe dig med at formulere det spørgsmål?

sean:
Nej jeg gjorde ej. Jeg har lyttet til dine bud på AI, og jeg er enig med dig. Det skrev jeg selv.

David:
Så du er AI. Dude, det var rigtig godt. Hver gang nogen skal spørge dig, om AI hjalp dig med at skrive det, betyder det, at du lyder for godt som menneske til at blive troet. Er du gift?

sean:
Jeg er gift. Jeg tror, ​​det er selskabsadvokaten i mig, der kommer ud.

David:
Ja, det er heller ikke overraskende. Fortæl din kone, at hun giftede sig med toppen af ​​maskulin perfektion, i hvert fald når det kommer til det skrevne ord. Hun er en meget heldig kvinde. Okay. Så for at forenkle dette, spørger du her, får jeg et bud fra en entreprenør, før jeg skriver mit tilbud, eller gør jeg det efter? Korrekt?

sean:
Ja.

David:
Okay. Du vil gerne have en rækkevidde fra din entreprenør, før du skriver tilbuddet, men du får det ikke låst før efter. Og grunden er, at hvis du prøver at gøre det, hvad der føles perfekt, hvilket er hvad de fleste mennesker gør. Jeg vil gerne have buddet, før jeg skriver tilbuddet, fordi jeg skal have det hele på linje, inden jeg trykker på aftrækkeren. En anden vil købe det.
Jeg mener, jeg har knust en masse hjerter på ejendomsområdet ved at flytte ind og købe den ting lige før en anden fik skrevet deres tilbud, fordi det tog for lang tid. Og når du så er i kontrakt, får du informationen, og hvis det ikke lykkes, trækker du dig bare ud af kontrakten. Virkelig, jeg glemmer nogle gange, at folk ikke er klar over, hvordan en ejendomshandel fungerer, fordi jeg er ejendomsmægler, og så gør jeg det hele tiden.
At skrive et tilbud er et utroligt lavt engagement. Jeg vil bare sige det igen. Det er som at komme på en første date. Det betyder egentlig ikke ret meget. Hvis personen lugter af fettuccine Alfredo, hvis de har en masse næsehår, hvis der er noget mærkeligt på færde, går du bare ikke tilbage til en anden date, og du er ude af prisen på en Applebee's middag eller hvad som helst er det rigtigt?
Folk ser på det, som om at bede om en date er at bede om nogens hånd i ægteskab, og du bliver nødt til at betale en masse penge for at reservere et bryllupssted. Det er mere som når du vifter med uforudsete. To ting at huske på, vil ved udførelse gøre denne strategi lettere.
Den ene, inkluder en eventual, så du kan bakke ud af aftalen. Hvis du ikke kan lægge et meget, meget lavt seriøst pengeindskud derind, ikke? Så lavt som du kan komme, for i værste fald, hvis der ikke er noget uforudsete, og det var en varm aftale, og det hele falder fra hinanden, er du [uhørbar 00:07:12] ude, uanset hvad dine seriøse penge var. Du er ikke ude af de potentielle titusindvis af dollars eller mere, end det kunne være, hvis handlen går galt, og du føler, at du er tvunget til at lukke på den.
Så min formel er at have et hjem, at få den ejendom, jeg ser, at få nogen til at gå derud og lave en video. Hvis jeg kan lide det, så få min entreprenør til at gå den, og entreprenøren skulle ikke have brug for, at du fortæller dem hver eneste lille detalje, der er lavet. De burde se på det og sige: "Ja, det skal males. Vi bliver nødt til at indrette et soveværelse lige her.” Hvad er din plan for det her? Og jeg giver dem en overordnet vision, og de vil sige, "Hey, det bliver et sted mellem 25 og 50, afhængigt af hvad du vil have gjort." Okay.
Det burde være nok til, at du kan tage beslutningen om, hvor du vil skrive tilbuddet. Du skriver tilbuddet nu i din eftersynsperiode, du har en boliginspektør til at gå derud og en entreprenør derude samtidig. Det er nok den del, Rob kunne lide, da jeg talte om det før. Inspektøren taler med entreprenøren og siger: "Så du, at stikkontakten lige dér ikke virker? Sørg for, at du sætter det i dit arbejdsområde, at du skal udskifte den stikkontakt, eller panelet herovre virker ikke, eller det vindue er helt færdigt. Det skal udskiftes." Og det går altså ind i entreprenørens arbejde.
Samtidig med at entreprenøren kan sige til boliginspektøren: ”Det er mærkeligt. Hvorfor virker denne vandhane ikke?” Og han kan ligesom se på VVS. De to arbejder sammen for at finde ud af det. Så kommer de tilbage med en menu, ikke? Dette er ikke langdistanceinvestering i fast ejendom. Her er alt det arbejde, der skal udføres, og her er, hvor meget hver af disse ting koster. Ikke, gør arbejdet lig med 50.
Det skal specificeres, hvilket jeg er sikker på, at du som virksomhedsadvokat kan forstå, fordi I forsøger altid at få os til bare at give jer en tilbagebetaling og spilde alle vores penge, og vi prøver at beholde... I' jeg laver bare sjov. Det er egentlig ikke så slemt. Så når du har fået det, kan du nu beslutte, om du skal sænke prisen på boligen, gå videre med at lukke eller bakke helt ud af handlen. Hvad synes du?

sean:
Ja, det virker. Og så du besvarede et af mine opfølgende spørgsmål var, hvis du har estimeret forkert, hvordan fikser du det efterfølgende, hvor du siger: "Okay. Det ser ud til, at jeg lige har udskiftet et par stikkontakter," men du kommer derind, og du indser, at du er nødt til at ombygge stedet fuldstændigt eller "Hey, gulvet bliver fem tusinde." "Nej, det bliver faktisk 20, fordi det er rådnet nedenunder, og du skal rive det op." Du siger, at du vil bruge inspektionsberedskabet, som du er nødt til at sige, "Hej, se. Det var ikke, hvad jeg troede det var. Jeg skal betale dig 20,000 mindre, fordi disse koster meget mere."

David:
Her er de magiske ord. Ja, du har den rigtige idé. Udførelsen af ​​det, sig ikke: "Det her er ikke, hvad jeg troede det var." Sig: "Hey, dette blev ikke afsløret." Det er min yndlingsting at sige, når jeg er agent, "Hej sælger. Desværre blev denne del ikke afsløret, da vi afgav tilbuddet. Du fortalte os ikke, at det elektriske ikke virker, og taget er utæt, og væggene er dårlige, og det har gnavere. Du fortalte os det ikke. Så for at vi kan rette disse ting, er vi nødt til at foretage disse ændringer."
Og noteringsagenten vil vende tilbage med et: "Men hvorfor skrev du tilbuddet, hvis du ikke ville lukke?" "Nå, vi skriver tilbuddet ud fra, at det eneste, der er galt med huset, er det, du fortalte mig. Du fortalte mig ikke om al den bagage, den kommer med. Så nu, her er hvad der vil være værd for os." Og det sætter dig i en position, hvor de ikke kan sætte spørgsmålstegn ved dine motiver, hvis du er et dårligt menneske.
De kan ikke se på det og sige, "Åh, du havde aldrig til hensigt at betale den pris i første omgang." Og også, som en sidebemærkning, når jeg oplyser et hus, er det en af ​​grundene til, at du afslører alt, hvad du ved er galt med det på forhånd, så køberne ikke kan komme tilbage og bede om rabat fordi jeg altid som noteringsagent kan gå tilbage og sige: "Nej, du vidste om det her. Oplysningerne blev givet til dig. Vi lavede endda en inspektionsrapport, før du skrev dit tilbud. Du så alt dette. Min sælger vil ikke give nogen af ​​disse kreditter."

sean:
Det er meget nyttigt. Og det andet opfølgende spørgsmål, jeg havde, er, har du nogle råd til at komme til et tilstrækkeligt specifikt udvalg af et skøn med henblik på at afgive et tilbud? Okay, så det er et skøn, som jeg vil lave, og jeg er nødt til at gå ind og sige: "Okay, gulvet er mellem 10 og 10 tusind og køkkenet vil være mellem 15 og XNUMX."
Mange gange har jeg talt med folk, og de siger: "Nå, hvert job er anderledes. Og jeg kan ikke rigtig give dig en god [uhørlig 00:11:14], vel? Jeg har brug for at se det." Eller endnu værre. Jeg ved, at du kan lide de steder, der har fem fotografier og [uhørbar 00:11:23] MLS, der ser ud som om de er taget på en kartoffel, og det er dem, du kan lide at gå efter, fordi de er værditilvæksten.
Nå, det er virkelig svært for mig at vurdere en genoptræning på de fem kartoffelbilleder, og jeg ser kun halvdelen af ​​huset, og jeg kan ikke se en plantegning. Så kan du også give nogle råd om det?

David:
Har du læst langdistanceinvestering i fast ejendom? Jeg føler, at du ikke har læst den endnu.

sean:
Ja. Det er lige over min skulder, ligesom BRRRR.

David:
Står den i køen? Okay.

sean:
Nej, nej, jeg har læst det, og det er grundlaget. Så jeg prøver at [uhørbar 00:11:53] Langdistanceinvestering i fast ejendom og BRRRR.

David:
Du har ret. Det er umuligt at bedømme ud fra billederne. Billederne er ligesom, vi skal tilbage til online dating. Okay? Jeg kan ikke få en god fornemmelse af, hvordan denne person er baseret på deres billeder, men jeg kan få nok af en fornemmelse... Forresten, jeg gør ikke online dating. Så hvis I derude ser en profil, der ligner mig, det er en havkat, så fald ikke for den. Det er sket før.

Røve:
Ja, de fik mig ret godt med den.

David:
Det var faktisk sådan, Rob og jeg mødte hinanden. Sjov historie om det i næste afsnit af BiggerRomance. Du kan vide nok fra billederne til at vide, om du vil på date, men daten vil fortælle dig, hvad du har brug for at vide. Okay? Disse billeder vil fortælle dig, hvis du vil se dybere ind i det. Du skal stadig sende nogen til ejendommen med en telefon for at tage en video af huset.
Nu, hvis din entreprenør ikke vil gøre det, skal du få personen til at få en rigtig god video og derefter sende den til entreprenøren. Og hvis de siger: "Nå, hvert job er anderledes, jeg skal se på det." Jeg vil sige: "Okay. Antag, at vi skal udskifte alle disse skabe og alle disse apparater, og lægge et nyt gulv ind her. Giv mig en rækkevidde herfra til her, hvad du tror, ​​det vil koste."
Det hjælper nu, fordi de er bekymrede for, at du vil give dem skylden, hvis deres antal er for højt, men de er også bekymrede for, at hvis de går for lavt, kunne de have tjent flere penge på dig. Det er derfor, de ikke ønsker at give dig det hårde og hurtige svar, men hvis du kunne give dem videoen og sige: "Giv mig en rækkevidde", er de meget mere tilbøjelige til at sige: "Okay, ja, det kunne være hvor som helst fra her til her."
Jeg er ikke bange for at fortælle ham noget, som jeg faktisk ikke kan bakke op om. Og så har du stadig forhandlingsmagt til at gå til entreprenøren og sige: "Nå, det skal være i den lavere ende, fordi du taler med andre mennesker." Så de skal stadig respektere dig en lille smule. Giver det mening?

sean:
Ja, det er meget nyttigt. Tak skal du have.

David:
Og ideelt set ønsker du, at din ejendomsmægler skal være den, der tager disse videoer for dig. En af grundene til, at du kan bruge en køberagent. Hvis du bare ikke kan finde en måde at gøre det på, vil noteringsagenten normalt ikke gå hen og tage video, fordi det vil hjælpe dig i forhandlingerne om dem. Så jeg har brugt folk, der er i området fra BiggerPockets fora, hvis jeg havde brug for en video taget. Du skal bare finde ud af en måde at komme ind ad døren på.

sean:
Giver mening. Tak skal du have.

David:
Okay. Noget du vil tilføje, Rob?

Røve:
Nej. Jeg mener, der er ikke plads til en som mig på toppen. Du svarede perfekt.

David:
Rob, holder sine dollars pr. ord rigtig, rigtig højt lige nu. Dette er ekspertarbejde.

Røve:
Fantastisk, Sean. Tak for spørgsmålet. Hvis folk vil have forbindelse til dig på internettet, hvor kan de så gøre det?

sean:
Ja, sikkert. Jeg er på BiggerPockets. Sean Linnehan, SEANLINNEHAN, og også på Instagram. Samme navn. Sean Linnehan, @seanlinnehan.

Røve:
Fantastisk, mand. Tak skal du have.

sean:
Tak.

David:
Tak, Sean GPT.

sean:
Tak, David.

David:
Okay. Tak Sean for den utroligt præcise og velformulerede udtalelse [uhørbar 00:14:27], som du gav der. Tak, fordi du er på Seeing Greene. Det syntes jeg var ret godt. Rob, hvad syntes du om det?

Røve:
Det var godt, mand. Helt ærligt, så tror jeg, at det er første gang, vi nogensinde har hørt sekvenser i showet. Så der er en første for alt og nu, rækkefølgen af ​​begivenheder, som vi går videre til.

David:
Det er rigtigt.

Røve:
Favorit... Kommentarer?

David:
Ja. Vi kommer ind i afsnittet af showet, hvor vi vil dele kommentarer, som I alle har efterladt på tidligere afsnit på YouTube. Hvis du gerne vil være med på Seeing Greene, vil vi meget gerne have dig. Gå over til biggerpockets.com/david, hvor du kan sende dit spørgsmål.
Og husk, at hvis du lytter til dette på YouTube, udover at efterlade en kommentar, bedes du like videoen, abonnere på kanalen og dele videoen med en du elsker.
Okay, vores første kommentar kommer fra Jevon Music Group. Jeg er vokset til at elske min halv times kørsel til kirke hver søndag. Takket være dine videoer lærer jeg så meget hver uge. Det er rigtigt. At se Greene, hvilket gør selv kirken sjov. Glad for at høre det. Den næste kommer fra en Davidovich. Jeg elsker at sige sådanne navne.

Røve:
Jeg tror, ​​det er en David Ovich.

David:
Du har sikkert ret. Jeg gør det helt forkert.

Røve:
Er det muligt, at du har læst så mange af disse gennem årene, at du har udtalt deres håndtag så meget, at de faktisk aldrig vidste, at det var deres egen kommentar, de forlod?

David:
Åh, og så tænkte de, at en anden efterlod noget genialt, men det viser sig, at det var dem?

Røve:
De aner ikke, at deres spørgsmål blev besvaret. De siger: "Åh, den fyr har et navn, der lyder lidt som mit. Det er sejt."

David:
Ja, fordi det er meget mere sandsynligt, at hans navn er David Ovich, end det er Davidovich. Okay, gå videre her.

Røve:
[uhørlig 00:15:55].

David:
Mr. David Ovich. Tak for regelmæssigt at skabe fantastisk gratis indhold. Jeg fandt en masse nyttig information bare ved at lytte til jer. Jeg elsker også de værktøjer, der er gjort tilgængelige med pro-medlemskabet. Jep, det pro-medlemskab er nok den bedste handel inden for fast ejendom. Et par hundrede dollars om året, og du får ubegrænset brug af lommeregnere, rabatter på alle slags ting-

Røve:
Ligesom lejekontrakter-

David:
Yep.

Røve:
Til enhver stat eller noget.

David:
Mit team bruger konstant huslejevurderingsværktøjet til vores kunder, der overvejer at købe huse over hele landet og ønsker at vide, hvad huslejen ville være. Så hvis du ikke allerede er et professionelt medlem, skal du helt sikkert blive ved med at lytte til showet, og af og til får du rabat. Næste op fra [uhørbar 00:16:33]. Tak David, for alt det du gør. Din podcast deler enorm viden og giver mod til at tage de nødvendige skridt. Jeg ville ønske, jeg vidste om BiggerPockets under COVID-tiden. Jeg kunne have startet tidligt, men bedre end aldrig at købe. Tak for din vejledning. Åh, det er sødt. Det er så sødt.

Røve:
Det er virkelig dejligt, ikke?

David:
Ja, og se på alle de udråbstegn der er derinde og smiley ansigter.

Røve:
Det er sådan, du ved, at de mente det, fordi de ikke engang lavede humørikon-versionen. De gjorde det faktiske... Eller også lavede de ikke emoji-versionen. De lavede humørikonversionen. Ja, præcis.

David:
Humørikon.

Røve:
De er OG.

David:
Er det det, der sker, når en transformer bliver til en emoji?

Røve:
Ja. Jeg tror, ​​at et humørikon er den originale emoji, før det var som de gule cirkler.

David:
Se på Rob med historietimen for os alle.

Røve:
Okay. Det er rigtigt.

David:
Går videre til vores sidste kommentar fra BigMike8981. David ved, hvordan man fortæller dig sandheden og giver dig den hårde samtale, som ingen ønsker at have med dig. Bravo, min mand. Det er nok min yndlingskommentar, vi havde i dag, for det er præcis, hvad jeg stræber efter at gøre.
Og lad mig fortælle dig, det er ikke sjovt at være den person, der siger, det bliver svært. Du kan blive såret, og det er meget hårdt lige nu, når hele konkurrencen lyder som: "Næh, bare gå ind og køb det, så finder du ud af det senere. Hop ud af flyet og byg din faldskærm på vej ned."
Rob, har du nogen indsigt, du vil tilføje til alle samtaler, vi har haft, som du siger: "Det var ikke det, jeg ville høre?" Eller et råd til mig om, hvordan jeg kan få medicinen til at gå lidt glattere ned?

Røve:
Nå, jeg investerede en masse penge for nylig i klokkebunde, og tænkte, at de ville komme tilbage, og jeg var forpligtet til dem, og du tænker, "Hey, må jeg sidde ned med dig et øjeblik? Du kan ikke bære dem for at være BP Con. De virker ikke. Lad være med at prøve at få dem til at fungere.” Og det gjorde ondt, og jeg har siden doneret dem til Goodwill, men jeg er ærligt talt, set i bakspejlet, så er jeg virkelig glad. Tak skal du have.

David:
Det er jeg glad for at høre. Det er hvad rigtige venner gør. De fortæller hinanden, hvad de har brug for at høre, ikke hvad de vil høre. Jeg kontaktede dig for nylig, fordi du gør det så godt med din kondition og din kost, og jeg tænkte: "Hej, jeg er nødt til at høre, hvilken diæt du er på", og dit svar var: "Du ved allerede, hvad du skal gøre. . Spis mere kød og træne. Lad mig være i fred. Jeg arbejder." Så det er ikke kun mig, der giver nyttige råd. Tak, Rob, for absolut ingenting.

Røve:
Det var lidt pænere end det. Det var lidt, men se, jeg sagde det, fordi du har gjort det før. Jeg tænkte: "Se, du ved, vi ved det alle sammen. Vågn tidligt op, træne, spis sundt, gentag.” Det er den bog, jeg skal skrive. Vågne op tidligt. Det er ligesom-

David:
Lav et akronym ud af det, ja. Jeg lader dig skrive ordene, mens jeg læser den næste del her, og så kan du vende tilbage og kalde det [uhørbare 00:19:02] metoden eller hvad det nu skal være.

Røve:
Ja.

David:
Okay. Lad os vende tilbage til spørgsmålene fra dig, vores publikum, og se, hvad vi kan gøre for at hjælpe dig med at opbygge rigdom på din rejse. Rob, jeg hører, vi har en opdatering fra dig live på scenen med den nye metode. Hvad bliver det til?

Røve:
[uhørligt 00:19:19]. Vågn tidligt op, spis sundt og gentag. [uhørligt 00:19:24].

David:
Metoden [uhørbar 00:19:24]. Hov, der er den. Okay. Vores næste spørgsmål kommer fra Idan i LA.

Idan:
Hej David. Mit navn er Idan fra Los Angeles, og mit spørgsmål til dig er, hvis jeg køber en lejeejendom i et godt voksende område, et område, der bør værdsættes meget godt... For eksempel i North Carolina, har jeg et par kvarterer, som jeg kender at de er meget gode. Hvis jeg køber en ejendom, som efter alle udgifterne, kører jeg beregningerne gennem BiggerPockets værktøjer, efter al reparation, CapEx, ledige stillinger, realkreditlån, forsikring, skatter, efter alt, er jeg negativ cashflow 300, 400 , 500 på grund af interessen i dag og de høje priser. Dette er et meget godt område, og jeg køber det i markedspriser, der ikke er under for meget.
Det er klart, at jeg prøver at finde en kreativ måde at tilføje værdi på, men hvis jeg har et negativt cashflow på $300, $400, og jeg har råd til det. Jeg er okay med det. Jeg har ikke brug for pengestrømmen lige nu, og jeg regner med påskønnelse i fremtiden. Giver det mening at gøre sådan noget, hvis jeg har råd? Og det er vigtigt for mig at være et rigtig godt sted. Enhver hjælp om det vil hjælpe. Tusind tak for alt, hvad du gør for os. Tak skal du have.

David:
Okay. Idan bringer det mest kontroversielle spørgsmål inden for al ejendomsinvestering lige til vores dørtrin. Dette vil sandsynligvis gå viralt, da halvdelen af ​​landet vil elske os, og halvdelen vil hade os. Velkommen til den kontroversielle fyring, Rob. Hvad har du at sige?

Røve:
Lad mig omformulere spørgsmålet. Skal jeg købe en ejendom og tabe penge på den, hvis jeg tror på, at den vil sætte pris på som en gal i løbet af de næste par år? Mit svar er nej. For sagen er, når du accepterer et tab... Hør, og igen, jeg vil ikke give skylden for nogen, der gør dette, men givet det nuværende økonomiske klima, vil jeg sige dette. At miste to eller 300 eller 400 eller 500, jeg ved ikke, hvad han sagde, dollars hver eneste måned, føles okay, når du tjener mange penge, og at du føler, at du kan absorbere dem.
Men det føles ikke så godt, når dine andre indtægtskilder udtømmes, eller når du mister dit job, eller hvad der nu sker inden for de næste par år, påvirker din økonomiske situation. At to eller $300 om måneden begynder at brænde et hul i lommen. Jeg vil ikke satse på påskønnelse i 2023 som din frelser i denne situation. Havde du fortalt mig det i 2019, 2020, 2021, absolut. Men jeg synes, vi skal være lidt mere konservative med det. Jeg har det fint med break-even, det vil jeg sige. Hvis jeg taber penge, er jeg ude. Hvad med dig?

David:
Okay. Dette er lidt mere nuanceret, end det lyder, fordi det ikke er så enkelt som, kan jeg tabe to eller 300 om måneden, hvis jeg måske tjener flere penge et andet sted? Jeg har tabt penge i fast ejendom, især på det seneste med, hvordan tingene er gået, men det har aldrig været fra pengestrømmen, der ikke har været nok til to eller $300 om måneden. Det har været fra byregler, byggeprojekter, der går galt, tilladelser, der ikke er givet, arbejde, der er udført forkert, der skal laves om. Der er mange måder, hvorpå du kan tabe penge i fast ejendom, ud over at pengestrømmen ikke er der. Men det bliver ikke diskuteret.
Vi taler typisk kun om, ja, lommeregneren sagde, at mit cashflow ville være så meget, og det var mindre end det. Jeg taber penge. Grunden til, at jeg ikke er så bekymret for, at denne herre skal miste to til $300 om måneden, er, fordi det generelt er det beløb, som nogen kan tjene på at hente et ekstra skift på en restaurant en gang om måneden eller hente en café. skift to gange om måneden. Det er ikke noget, der kommer til at få dig til at miste en ejendom.
Jeg er mere bekymret for, at en lejer ødelægger den, ting går galt med ejendommen, som du ikke har penge til at ordne. At komme ind i korttidsudlejningsspillet uden reserver, hvor du ikke kan følge med i, hvad dine konkurrenter laver og langsomt falder længere og længere bagud og ikke har mulighed for at leje det ud, i traditionel forstand. De store ting er meget mere skræmmende for mig end muligheden for, at han kan miste en lille smule penge.
Jeg vil også sige, at hvis han satser på opskrivning, og der ikke er nogen grund til at købe det, er det spekulationer, okay? Men hvis han køber det i et utroligt godt område med begrænset udbud, stigende efterspørgsel, hvor det er rimeligt at tro, at huslejerne vil stige, og du får en rigtig god lejer, gør det faktisk investeringen mere sikker, selv selvom det taber en lille smule penge.
Så vi fik ikke helt nok information til at give denne herre et bud på, om han skulle købe ejendommen eller ej. Jeg ville have haft brug for at kende den faktiske by, evnen til at han kunne skabe indtægter på andre måder. Er der en værditilvækst til denne egenskab, hvor han kunne tilføje en [uhørbar 00:23:45] til den?

Røve:
Han sagde, at der ikke rigtig var en værditilvækst, og han sagde, at han troede på selve byen. Så jeg tror, ​​det er ligesom... Hvis vi antager, at de to ting er korrekte, er det en stor påskønnelsesby, han kan ikke tilføre værdi, jeg tror, ​​at det er den særlige situation her.

David:
Tja, min opfattelse ville være X-faktoren er, at de penge, du tjener nu, ikke nødvendigvis er de penge, du kommer til at tjene i fremtiden. Okay? Så han siger i notatet her, at han er en entreprenør, der tjener rigtig gode penge i Los Angeles. Nu, hvis det skulle fortsætte, ja, det er okay at miste to eller $300 om måneden på kort sigt, fordi du kommer til at tjene penge senere. Vanskeligheden bliver, hvis du mister dit job, og du ikke kan tjene de penge. Men igen, kommer to eller $300 om måneden til at dræbe dig, ikke?
Du kan sandsynligvis annullere et par kabelabonnementer eller spise lidt mindre ude. Du kunne sikkert tage de penge ud af det budget, du har. Det er ikke det farligste. Det farligste ville være, hvis din lejer slet ikke betaler husleje. Vi bliver fokuseret på, at tallene ikke virker i lommeregneren. Vi tænker ikke over, hvad hvis lejeren bare holder op med at betale, og det tager fire-fem måneder at smide dem ud. Det er så meget mere betydningsfuldt end $200 om måneden, hvad angår hvor mange penge du rent faktisk vil miste. Rob, vejer det ind i dit råd om ejendommens placering og kvaliteten af ​​lejeren?

Røve:
En slags. Jeg tror, ​​det du siger er helt rigtigt. Hvis lejeren ikke betaler, mister de ikke kun de to eller 300 kroner, de mister også selve huslejen.

David:
Som 2000 eller $3,000 om måneden og det over tre eller fire måneder-

Røve:
Det er vigtigt.

David:
Ja, det er langt flere penge end et par hundrede dollars.

Røve:
Men jeg tror, ​​at ekstra $300 oven i betalingen... Beklager, lejeren, der ikke betaler, er meget mere smertefuld i det øjeblik end de 300. Og det er derfor, jeg er ligesom... Hør, jeg er en aggressiv investor, okay ? Jeg er ikke sådan en, der foretager meget konservative køb eller investeringer, men det gør jeg ikke... Uanset hvor aggressiv jeg er, er regel nummer et, at man aldrig taber penge. Der er nogle situationer, hvor jeg har det, og der er nogle situationer, hvor skattefordelene når dertil, hvor jeg rent faktisk sparer mange penge, men generelt set, hvis jeg kunne break-even, er det i hvert fald krav nummer et. Jeg synes, det altid er en fair måde at gribe det an på, uanset hvad, især i 2023. Men jeg kunne blive påvirket.

David:
Det er et varmt emne, ikke? Jeg ved ikke, om der ikke er et rigtigt eller forkert svar her. Det afhænger virkelig af personen og deres økonomiske situation, ikke?

Røve:
Nej nej. Der er en ret. Det er, hvad jeg sagde. Nej, jeg laver bare sjov. Hvad hvis jeg bare kom ind som flammende våben? Lyt til mig. Jeg er enig. Der er ikke noget forkert eller rigtigt. Der er lige det, der passer til dig.

David:
Ja, for du kunne altid bare lægge flere penge ned, og ejendommens pengestrøm er [uhørbar 00:26:12], men spørgsmålet bliver som: "Okay, nu er det penge, der flyder hundrede dollars om måneden i stedet for at miste $200 om måneden, ” men du skulle lægge hundrede tusinde dollars i ejendommen. Er det en bedre brug af dine penge end at sætte de samme hundrede tusinde dollars i reserver, og du kan klare dig, hvis det ikke tjener så meget, ikke?

Røve:
Helt. Nogen spurgte mig i går, om de var sådan: "Hey, må jeg bare spørge. Er det dumt af mig at lægge halvdelen ned på dette hus?” Og jeg tænkte: "Se, måske for et eller to år siden ville jeg have tænkt: Hey, gør det ikke. Og lige nu har jeg det sådan, jeg mener, det er fint. Ærligt talt." Kunne du tjene flere penge et andet sted? Ja. Men kunne du være meget gladere, hvis din afdrag på realkreditlån var meget lavere, og du ikke behøvede at bekymre dig om en høj afdrag på realkreditlån hver måned i alt, hvad der kommer i 2023, 2024? Jeg har det godt med det. Ærligt talt.

David:
Så ville du hellere have den teoretiske pengestrøm på hundrede dollars om måneden i stedet for $200 om måneden med at tabe penge, men du var nødt til at lægge $75,000 ned for at få det? Er de 75 i reserve sikrere, eller er det pengestrømme element sikrere? Det er det spørgsmål, jeg synes, folk skal stille. Og hvis du skulle sætte 75 ned for at få det til at likvidere, ville de fleste sige: "Nå, så vil jeg ikke gøre det." Nu køber du slet ikke fast ejendom, og det er sådan nogle cirkler, vi går frem og tilbage i lige nu, ikke?
Så lad os det vide i kommentarerne. Hvad synes du om denne negative pengestrøm? Hvad er det rigtige perspektiv at tage? Hvad ville du have fortalt Idan i dette spørgsmål og lade os vide. Skal vi lave et helt show om cashflow-gåden til cashflow eller ikke til cashflow? Det er spørgsmålet.

Røve:
Dit spørgsmål.

David:
Tak.

Røve:
Jeg tror.

David:
Eller spørgsmålet, som du ofte ville sige. Rob vil have mig til at ændre mit Instagram-navn til thedavidgreene24.

Røve:
Ja. DIG.

David:
Ja. Skumspillet er stærkt med denne.

Røve:
Vores næste spørgsmål kommer fra Josh i Baton Rouge.

David:
Jeg tænker altid på Gambit fra X-Men, når jeg hører Baton Rouge. Fortæl mig det i kommentarerne, hvis nogen af ​​jer tænker på Gambit fra X-Men, hver gang I hører om Baton Rouge.

Røve:
Hvad er det? X men? Det kan jeg ikke huske fra min barndom.

David:
Virkelig? En fjols som dig, husker ikke [uhørbart 00:28:01] X-Men. Ikke sandsynligt. Kommentarerne kommer til at eksplodere lige nu med Cap. Ingen måde. Okay. Josh her har et par korttidslejemål på feriemarkeder i Arkansas og Florida, samt en langtidsleje i Louisiana. Hvad er dine tanker om, hvordan udbud og efterspørgsel efter fast ejendom vil ændre sig i de kommende årtier, efterhånden som baby boomer-generationen ældes?
Nogle frygter, at dette vil resultere i en drastisk nok ændring i befolkningen, at der vil være et overudbud af mange varer, herunder fast ejendom, hvilket får priserne til at falde i stedet for den ret konstante stigning, vi alle er vant til. Jeg er overbevist om, at fast ejendom i sidste ende vil overleve økonomiske cyklusser, men jeg frygter virkningerne af dette på udsigterne på mellemlang sigt for investorer som mig selv i 30'erne og 40'erne.
Synes du, at dette er en legitim bekymring, eller er de andre kræfter stærke nok til at imødegå denne effekt? Tak for alt, hvad du gør, og tak for alle dine ressourcer. Vidunderligt spørgsmål. Jeg elsker det her, Rob.

Røve:
Ja, det er godt.

David:
Hvad går gennem dit hoved? Hvad er dit perspektiv her?

Røve:
Ja, jeg var nervøs for, at du spurgte mig først. Jeg tror, ​​jeg vil sige, at i sidste ende har fast ejendom eksisteret siden tidens begyndelse. Folk bygger huse, og de solgte dem, boede i dem, lejede dem. Jeg ved ikke, hvornår fast ejendom virkelig blev udbredt, men jeg mener, det har eksisteret i sin nuværende form, vil jeg sige mindst hundrede år, ikke?
Så den har overlevet mange ting. Den har overlevet den store depression. Den har overlevet verdenskrige, den har overlevet recessioner. Det har overlevet store højkonjunkturer i økonomien. Jeg vil sige ja, der er en legitim bekymring i en eller anden kapacitet, men jeg tror ikke, det er noget, der virkelig vil ødelægge ejendomsmarkedet på nogen væsentlig måde.

David:
Godt klaret. Det er et godt svar for at være uforberedt på, hvordan du skulle... Fik [uhørbar 00:29:43] det? Begyndte du lige at tale og fandt ud af, hvor du ville hen, når du var halvvejs igennem det?

Røve:
Nemlig. Nå, jeg har en liste over svar, som altid er lamineret af mig, og som bare har ventet på at blive brugt i løbet af det sidste halvandet år, siden de var på showet. Så det var det.

David:
I nødstilfælde knuses glas og trække lamineret-

Røve:
Præcis.

David:
Det var ret godt.

Røve:
Præcis.

David:
Ja. Jeg har faktisk tænkt en meget lignende tanke, måske for seks, syv år siden, hvor jeg syntes, du overtænker tingene, ikke? Jeg købte i Phoenix. Kommer de til at løbe tør for vand? Skal jeg ikke købe i Phoenix? Og så begynder du at google Phoenix vandforsyning, og du får alle disse skøre konspirationsting om, hvad regeringen gør for at stoppe vandet. Det er virkelig svært at få information, som du kan stole på.
Dette er endnu en, for selvom alt, hvad du sagde, er sandt, Rob, er det også sandt. Jeg ved det ikke inden for de sidste hundrede år... Lad være med at citere mig om dette, jeg er ikke sikker. Jeg tror aldrig, at befolkningstilvækst har været et problem. Det begynder nu at blive en bekymring i mange udviklede lande, befolkningstilvæksten er ikke kun aftagende, den går den forkerte vej. Okay?

Røve:
Helt sikkert.

David:
Så det er én ting at overveje her. Hvis vi ikke har så mange babyer, får vi ikke brug for så mange huse. Og jeg tror, ​​jeg elsker hans sidste pointe. Er dette en legitim bekymring, eller er andre kræfter på spil stærke nok til at imødegå denne effekt? For det er spørgsmålet. Okay, der er modsatrettede kræfter her, fordele og ulemper, og du prøver at afveje, hvilken af ​​dem der er stærkest. Så jeg tror, ​​at befolkningsnedgang er en legitim bekymring og trussel mod ejendomsformuen.
Lad os nu tale om den anden side af det. For det første, hvis vi bare holdt helt op med at få babyer lige nu, blev der ikke født nogen babyer. Det ville være som 25 år, før det ville handle, det forsinkelse ville ramme os, fordi du har alle de et- og toårige børn, der stadig mangler at vokse. De har stadig brug for et sted at bo. Så det er ikke sådan, at hvis babyer holder op med at blive født med det samme, så er vi i problemer. Der går lang tid, før det indhenter os.
Så hvis befolkningen går langsommere, ændrer dette sig ikke i morgen. I så lang tid er din ejendom sandsynligvis næsten betalt, hvilket vil reducere noget af truslen lige der. En anden ting ville være, da jeg så på dette, antog jeg, at hvad en dollar var værd, er hvad en dollar altid ville være værd, men det er også et skiftende mål. Da inflation konstant gør penge mindre værd, har du brug for mere af dem for at købe det samme.
Så om 30 år, hvis vi har befolkningsproblemer, ja, hvor meget er ejendommene blevet værdsat, og hvor meget er huslejen steget? Og er den trussel lige så stor, hvis din ejendom er fem gange så meget værd? Så hvis du skulle sælge den for halvdelen af, hvad den skulle være værd, er den stadig to en halv gange mere, end den er lige nu. Det bliver vanskeligt, når du begynder at prøve at arbejde alle disse ting ind i algoritmen her. Så med den information, Rob, ændrer det dit perspektiv på dette?

Røve:
Nå, først og fremmest ved jeg, at faldende befolkning er et reelt problem i andre lande. Jeg ved ikke, om det er tilfældet i USA. Jeg ved ikke. Så det er virkelig svært at sige. Jeg tror, ​​vi har lidt tid til at finde ud af det.

David:
God pointe.

Røve:
Jeg ved ikke, om det virkelig er et problem endnu, eller jeg ved ikke, om det virkelig vil være et problem, som du sagde, de næste 10 til 15 år.

David:
Og så er der immigration, ikke? Vil folk blive ved med at komme til Amerika fra andre lande, hvilket ville holde vores befolkning højere, eller vil det ændre sig om 10 år og 20 år? Er Amerika ikke et ønskeligt sted at komme til? Det er umuligt at tage højde for alle disse variabler, når du forsøger at stille dette spørgsmål. Så jeg elsker selve spørgsmålet, for det er noget, jeg tænker på hele tiden, og kommer fra Josh. Samlet set mener jeg, at der er nok medvind, der gør fast ejendom ønskværdige til at bekæmpe modvinden af ​​mulig befolkningstilvækst eller færre mennesker, der har brug for boliger i fremtiden.
Jeg tror, ​​at en mere realistisk trussel ville være som 3D boliger. Hvad hvis de finder ud af en måde at bygge huse for 20,000 $ eller sådan noget? Og nu har vi de her boliger, som plejede at koste 500,000 $ at bygge eller 200,000 $ at bygge, og du skulle igennem alt det bureaukrati, og byen og de lokale kommuner gjorde det utroligt hårdt at bygge, og nu kan folk bare smide noget rigtigt op. hurtigt, ikke? Forudsat at dette er noget, der faktisk er sikkert. Der går nok et stykke tid, før teknologien kommer dertil, men det har jeg tænkt over. Det kunne bare mætte markedet med lejeudbud.

Røve:
Det er interessant. Mand, du ved, hvad der ville være et rigtig godt show, er, hvis vi undersøgte teorier for fast ejendom om 50 år fra nu, ligesom hvad nogle af tankelederne i dette rum tænker? Hvad ville være tilfældet?

David:
Var bekymret for?

Røve:
Ja, som ejerskab af fast ejendom på Mars eller sådan noget eller andet. Hvis du ejer huse på en strand eller hvad som helst, og bare taler om nogle af de større, [uhørbart 00:33:53], jeg ved det ikke, spørgsmål der opstår over, hvordan ser fast ejendom ud i 50 til hundrede flere år?

David:
Det ville være meget interessant, fordi vi får at høre, hvorfor de syntes, at grønt shag-tæppe var en god idé. Måske var det beregnet til at bekæmpe en trussel på det tidspunkt, eller de er ligesom, en af ​​de største trusler mod ejendomsområdet er det åbne koncept, og vi skal gøre alt, hvad vi kan for at besejre det. Så vi vil bare sætte vægge overalt inde i vores huse. Og til deres forfærdelse fandt de ud af, at vi lige rev alle de hjem ned og sprængte det på House Hunters og talte om, at disse lukkede koncepter er forfærdelige?

Røve:
Ja, jeg har altid talt om, at jeg ville elske at have Elon Musk med i programmet. Jeg tror, ​​det ville være den perfekte person til det. Så hej Elon, jeg ved, du lytter derude. Slå os op. Davidgreene24 på Instagram.

David:
Åh, jeg er sikker på, at han allerede følger efter. Jeg er sikker. Sandsynligvis fra en af ​​hans brænderkonti.

Røve:
Sandsynligvis.

David:
Ja. Okay. Vores sidste spørgsmål her kommer fra Alyssa Horn i Alaska. Forresten glemte jeg at sige på vores tidligere spørgsmål, skriger du på din computer eller din bil lige nu og siger: "Hvad taler I om? Du gik glip af noget." Fortæl os i kommentarerne, om i det hele taget vil fast ejendom blive et problem i fremtiden på grund af befolkningsvækst? Fortæl os, hvis du synes, vi er gået glip af noget, og hvad der skal tages med ind i samtalen her.

Røve:
Jeg elsker det. Det er meget interessant.

David:
Det er en sjov tankeproces.

Røve:
Jeg spørger ChatGPT i aften, og jeg giver dig besked. Jeg sender dig svaret.

David:
Rob ved, hvor meget jeg elsker det. Okay, Alyssa siger: "Hej, David. Tak fordi du tog dig tid til at læse dette. Min søster og jeg kigger på de kombinerede midler fra huset, hacker en duplex i Anchorage, Alaska. Vi er dog klar over, at det beløb, vi potentielt kan opkræve for leje, er større end det beløb, vi i øjeblikket betaler for leje på det sted, vi bor i øjeblikket. Giver det mere mening at fortsætte med at leje og udleje de to sider af den ejendom, vi køber? Matematisk virker dette som en no-brainer, men det virker heller ikke normalt. Mangler vi noget? For det første, for at få mere sammenhæng, er vi glade for at bo på det sted, vi lejer, men ønsker at arbejde os frem til økonomisk frihed ved at opbygge en ejendomsportefølje, og folk, der lejer, har naturligvis ikke en portefølje. Mange tak for at hjælpe to søstre fra Alaska med at finde vej til ferier og varmere klimaer."
Okay. Så her er hvordan jeg forstår Alyssa's spørgsmål. Så hun ønsker at købe fast ejendom, og at købe fast ejendom, hvis hun flyttede ind, ville øge hendes boligudgifter, fordi hendes husleje er lav. Men hvis hun bliver ved med at betale den lave husleje, ejer hun aldrig en ejendom. Hendes alternativ til dette dilemma er at købe en investeringsejendom, leje alle enheder ud, som det ser ud til, at det er en duplex, de taler om. De vil tjene flere penge på den måde. Men nu udlejer de stadig den ejendom, de bor i. De bor ikke i det hus, de er i. Ulempen ved det er, at de kommer til at sætte 20 eller 25 % ned, hvis det er en investeringsejendomme mod 5 %, hvis det er et hushack. Så vi tager alle disse spørgsmål sammen. Velkommen til Seeing Greene. Det er det, vi skal gøre hver eneste uge. Hvilket råd har du til Alyssa og hendes søster?

Røve:
Jeg tror, ​​du skal... Det er sjældent. Okay, det er ikke sjældent, men det er almindeligt, hvor huslejen er billigere end realkreditlån. Og så jeg var nødt til at gøre dette, da jeg boede i LA, var min husleje $1,850 for et 600 kvadratmeter stort hjem. Jeg var så træt af at betale så mange penge til en udlejer, at jeg tænkte: "Jeg vil købe et hus. Jeg er ligeglad med, om det gør mig en lille smule mere husfattig, i det mindste ejer jeg det. Jeg opbygger egenkapital."
Så jeg købte et hus, og mit realkreditlån var $4,400, hvilket var mere end det dobbelte. Nu med det hus var der nogle muligheder for at hacke huset. Jeg havde et studie nedenunder. Jeg endte med at bygge det lille hus. Vi kender alle historien der, men jeg gik ind i den forståelse, at jeg ville betale mere for boligejerskabet. Spol frem til i dag, det hus er fordoblet i værdi på grund af det smukke, der hedder påskønnelse, og jeg er meget glad for, at jeg var husfattig.

David:
[uhørligt 00:37:31]. Huslejen er også steget.

Røve:
Huslejen er steget. Ja. Så jeg er glad for, at jeg var husfattig i alle de år.

David:
Ja.

Røve:
Det gav pote i sidste ende. Det gør mere ondt nu, fordi du er sådan, "Dang, jeg sparer ikke så meget. Jeg bruger mere hver måned. Det gør mere ondt.” Men du får også hovedbetalingen ned. Omvendt får udlejer hovedbetalingen ned i de andre scenarier. Så…

David:
Jeg elsker, hvordan du bragte det her op indtil videre. I bogen, jeg arbejder på lige nu, handler det om alle de måder, man tjener penge på i fast ejendom i stedet for kun pengestrømmen. Okay? Så der er dette princip, når man ser på noget todimensionelt, giver visse ting mening. Hvorfor skulle jeg købe et hus, når det er billigere at leje? Jeg får ofte dette, når jeg går på andres podcasts, der ikke er ejendomseksperter, ikke? Så jeg gør mig klar til at gå på Valuetainment. Vi skal tale med Patrick Bet-Davids mandskab. Det siger de hele tiden: "Leje er billigere end at eje. Hvorfor skulle nogen købe et hus?” Det giver mening, når du ser på et snapshot, ikke en hel film.
Når man ser på alt, hvad fast ejendom gør for at tjene penge, begynder det at ændre tingene. Så hendes husleje er mindre lige nu, men hun styrer ikke huslejen. Det gør udlejeren. Måske har hun en rigtig sød udlejer. Hvad sker der, hvis de sælger huset, de dør, en anden overtager det? De indser, at de kunne opkræve mere. Det ændrer sig meget hurtigt. Og i den periode er boliger måske blevet dyrere. Også på de fleste markeder stiger huslejen hvert eneste år.
Så selvom det kan være billigere at leje end at eje lige nu, hvis du laver fem års huslejestigninger, er det ofte ikke billigere end at eje, for når du køber et hus, bliver dit realkreditlån låst på plads. Overvej nu house hacking. Ikke alene får du ikke din husleje forhøjet hvert år, men du opkræver mere til dine lejere hvert år og bliver nu dobbelt så værdifuld, at huslejestigninger arbejder til din fordel for at opbygge din formue. Og du forlænger dette over fem år, 10 år, 15 år, det begynder at blive meget billigere at eje end leje, især når du er hjemme [uhørbart 00:39:18].
Nu har vi ikke indført hovedstolreduktion. Vi har ikke kastet potentielle skattefordele ind. Vi har ikke smidt det ind, du lige sagde, Rob, hvilket var påskønnelse. Alle disse andre ting ender med at være endnu mere virkningsfulde end blot huslejen, og det bliver en no-brainer, som du bør eje. Det, jeg vil fremhæve her, er, at det sjældent ser klogt ud, når man bare kigger på lige nu. Når du ser på 10 år nede ad vejen, 15 år nede ad vejen, ved jeg ikke, at jeg nogensinde har set et scenarie, hvor leje faktisk er billigere, medmindre det er som om du bor hos din mor, og hun skal at lade dig leve gratis eller sådan noget. Ændrer det din holdning til dette spørgsmål?

Røve:
Ja, bestemt. I sidste ende vil jeg sige, at næsten alle ligner et geni, som et ejendomsgeni, hvis de holder fast i ejendom i 30 år.

David:
Ja.

Røve:
Som jeg sagde, kan det gøre ondt nu, men hvis du holder fast i det i 30 år, vil folk være sådan: "Åh, gud. Du købte et hus i Los Angeles, da det var $600,000. Det er så billigt. Det tror jeg ikke på." Og folk vil være sure på dig, at du kom ind på ejendomsmarkedet 30 år tidligere. Du ved hvad jeg mener?

David:
Men da du købte den til 600,000, føltes den så billig?

Røve:
Nej. Gud nej. Jeg var bange for at fortælle det til alle.

David:
Og alle fortalte dig, at du var dum, ikke?

Røve:
Ja. Jeg var bange for at fortælle det til mine forældre. Jeg var bange for at fortælle det til mine kolleger, fordi mine kolleger vidste, hvor meget jeg tjente. De var mine jævnaldrende, og de sagde: "Det har du ikke råd til." Og de vidste bare ikke, at jeg tænkte: "Nå, jeg tænker på det. Hvordan har jeg råd til det?”

David:
Ja. Du siger, "Nå, jeg har tænkt mig at leje en del af mit hus ud." Åh, det vil jeg ikke gøre. Det lyder som [uhørbart 00:40:38]. Jeg kan godt lide mit rum.

Røve:
Nej, det vil jeg ikke. Jeg vil ikke kende min lejer. Ja, det er det hele.

David:
Du kan lide dit rum. Du kan også godt lide at være fattig for evigt. Hvis du ikke har råd til at lægge penge i en ejendom, skal du lægge din komfort og din bekvemmelighed væk, ikke? Det kommer til at koste dig noget. Så kan lige så godt koste komfort i stedet, hvis du ikke har pengene på det tidspunkt. Jeg kan huske, at du og jeg var på vej til et ejendomsmøde, da vi hang ud i LA for at optage i Spotify Studios.
Og vi kørte forbi en ejendom, som du påpegede i LA, og du sagde: "Det hus lige der var... Kom på markedet, var blevet renoveret." Min kone og jeg så på det, og det var $1.1 millioner. Og vi sagde: "Det er sindssygt, at de mennesker tror, ​​de nogensinde vil få så mange penge for den ejendom, ikke?" Hurtigt fremad med fire eller fem år, er det så længe siden? Okay, og hvad synes du, det er værd nu?

Røve:
Åh, som 1.8, 1.9, måske to, et eller andet sted derinde.

David:
Det var sindssygt, men du betalte for meget, og så går du fem år ud i fremtiden, og pludselig, hvis du kunne købe det for 1.1 lige nu, ville du gå ind i $700,000 i egenkapital og tonsvis af cashflow.

Røve:
Ja. Og det var lidt mere sådan: "Det er så dyrt. Jeg ville ønske, jeg havde råd til det en dag." Og nu er det som om, set i bakspejlet, at det var en god handel. Alt er en god handel i fortiden, ikke?

David:
Det er en stor pointe, og det er alt, hvad vi forsøger at sige, er at prøve at eksistere uden for netop dette øjeblik. Tænk på hele dit liv, og hvor du vil være om fem eller 10 år, og tag det med i din beslutningsproces. Og hvis du skal ofre komfort, eller du skal have en lille smule mere bolig, end du ønskede for at eje, men du er i et godt område, hvor huslejen vil stige, og du har nu taget kontrol over din økonomiske fremtid og din boligudgift, hvor du ved, at det værst tænkelige scenarie er, er dette mit realkreditlån, og det kan kun blive bedre af det?
Jeg vil hellere se folk gøre det end ikke at have kontrol og være prisgivet en udlejer eller en anden. At tage denne langsigtede tilgang giver mest mening, og derfor taler vi mere og mere om økonomisk ansvar, at spille forsvar og tjene penge på andre måder uden for fast ejendom, som spiller offensiv i erhvervslivet. For når du har de to ting til dig, kan du bruge den udskudte tilfredsstillelse tilgang med fast ejendom og bygge en portefølje, vi taler om.

Røve:
Åh, en ting sagde hun, at folk, der lejer, åbenbart ikke har en portefølje. Falsk. Jeg er sikker på, at vi allerede har sagt det, men ærligt talt, de mennesker, som jeg er mest stolt af i livet, er mennesker, der ofrer kortsigtet gevinst og fortsætter med at leje og bruge de penge, de har, til at komme ind i en lejebolig. Og de ofrer at eje et hus, så de kan leje længere og opbygge egenkapital. Jeg er altid sådan, "Hey, det er faktisk ret sejt af dig, at du gjorde det." Så føl dig ikke dårligt, hvis det er der, du ender med at komme ud, Alyssa.

David:
Okay. Vi håber, du nød dagens show. Vi nød helt sikkert at have det med jer alle. Hvis du gjorde det, så gør mig en tjeneste. Giv os en anmeldelse om, hvor end du lytter til din yndlingspodcast, og fortæl os, hvad du kan lide ved podcasten, så andre kan finde den, og efterlad os en kommentar på YouTube, der fortæller os, hvad du syntes om dagens show.
Forhåbentlig læser vi din kommentar til en fremtidig episode, og du vil støtte showet. Hvis du kan lide at blive præsenteret her, vil vi også meget gerne have dig. Gå over til biggerpockets.com/david, hvor du kan stille dit spørgsmål, så vi kan svare på en fremtidig episode. Rob, for folk, der var fuldstændig blæst bagover af din indsigt, intelligens, sans for humor og flot udseende, hvor kan de få mere Rob?

Røve:
Du kan finde mig på YouTube på Robuilt, ROBUILT og Instagram @robuilt, hvis du vil, sjove ejendomsmæglere i kort form. Hvis du ønsker langvarig ejendomsmægler, skal du gå til YouTube. Op til dig eller gør begge dele.

David:
Værsgo. Jeg er der også. Du kan finde mig @davidgreene24 på sociale medier, David Greene Real Estate på YouTube eller davidgreene24.com på internettet for at finde min webside. Tak igen, alle for at være med i dag. Det har været vores fornøjelse at undervise dig og instruere dig og opmuntre dig i din ejendomsrejse. Jeg håber virkelig, at vi var i stand til at hjælpe nogle af jer hjernesjæle, der tog handling til at stille os spørgsmål, og jeg ser frem til at svare på flere af jeres spørgsmål i år. Dette er David Greene for den smukke Rob Abasolo. Logger af.