Immobilien-ETFs reagieren auf steigende Hypothekenzinsen – Teil 1

Die US-Hypothekenzinsen sind von einem Niveau nahe 2 % auf 2.25 % zu Beginn des Jahres 2021 auf jetzt ein Niveau von über 3 % gestiegen. Dieser Anstieg der Kreditkosten für den Hauskauf wirkt sich negativ auf die Hauspreise und -verkäufe aus. Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen steht in direktem Zusammenhang mit dem Verkaufspreis und den Kosten der Hypothek zur Absicherung des Eigenheimkaufs. Mit steigenden Zinssätzen wird die Erschwinglichkeit von Eigenheimen für viele potenzielle Käufer weniger attraktiv und machbar, und die Eigenheimpreise beginnen zu sinken, um einen schnelleren Verkauf zu ermöglichen.

Die Entstehung einer weiteren US-amerikanischen/globalen Immobilienkrise

Der einfachste Weg, darüber nachzudenken, besteht darin, die Fähigkeit der Käufer zu berücksichtigen, die Hypothekenzahlungen für Häuser sicherzustellen und zu erfüllen. Je teurer der Verkaufspreis des Eigenheims und der Zinssatz des Darlehens sind, desto eher wird die Erschwinglichkeit des Eigenheims als unerwünscht empfunden.

Was die Sorgen im Zusammenhang mit der US-Wirtschaft und die Hinweise der US-Notenbank betrifft, dass die Zinsen wahrscheinlich noch vor Ende 2021 oder sehr früh im Jahr 2022 steigen werden, so sind die Hypothekenzinsen in den letzten 45 Tagen bereits um fast 60 % gestiegen. Ein Haus im Wert von 500 US-Dollar hätte bei einem Hypothekenzins von 2500 % (einschließlich Grundsteuer, Hausratversicherung, Hypothekenversicherung sowie Kapital und Zinsen) etwa 2.25 US-Dollar pro Monat gekostet. Das gleiche Haus im Wert von 500 US-Dollar kostet mehr als 2700 US-Dollar pro Monat bei einem Zinssatz von 3.25 % (einschließlich aller Gebühren und Kosten).

Im Laufe der Laufzeit des Darlehens sind die Gesamtkosten für den Kauf des 500-Dollar-Hauses für den Käufer nun um mehr als 70 Dollar gestiegen. Wenn die Zinssätze auf 4.25 % steigen, steigen die neuen monatlichen Kosten für dasselbe Haus im Wert von 500 US-Dollar auf fast 3000 US-Dollar pro Monat. Erhöhung der Gesamtkosten für den Kauf dieses 500-Dollar-Hauses um mehr als 180 US-Dollar während der Laufzeit des Darlehens für den neuen Käufer.

In der Regel sinken die Immobilienpreise, während die Zinssätze steigen, da neue Käufer nicht in der Lage sind, sich die Kredite zu Zinssätzen zu sichern, die ihre Fähigkeit zur Rückzahlung der Kredite bei weitem übersteigen. Kurz gesagt: Die extrem niedrigen Zinssätze der letzten fünf Jahre haben die Immobilienpreise in extreme Aufwärtsbewegungen getrieben, und die steigenden Zinssätze üben einen schnelleren Preisdruck auf die Immobilienpreise aus, als vielen Händlern und Hausbesitzern bewusst ist.

Erschwinglichkeit und Einkommenswachstum sind der Schlüssel zur Gleichung

Das Durchschnittseinkommen der US-Haushalte lag 69 bei knapp 2019 US-Dollar. Das entspricht einem Gesamteinkommen von 5,725 US-Dollar pro Monat. Wenn die durchschnittlichen Immobilienpreise steigen und gleichzeitig die Zinssätze steigen, beginnt die Erschwinglichkeit des Hauskaufs auf der NACHFRAGE-Seite der Gleichung zu kollabieren.

Wie ich in den vorherigen Absätzen erläutert habe, kann selbst eine einfache Zinserhöhung um 0.5 % bis 1 % dazu führen, dass die Erschwinglichkeit eines Eigenheims für durchschnittliche Käufer ins Wanken gerät. Dadurch entsteht eine duale Dynamik für Käufer und Verkäufer. Wenn Verkäufer ihre Häuser verkaufen möchten, müssen sie den Preis so festlegen, dass die Käufer bereit sind, sich zu engagieren und die Zahlungen leisten können. Zweitens schauen sich Käufer die Häuser an und stellen fest, ob sie in Bezug auf Kosten und Ausstattung ihr Geld wert sind. Wenn sich potenzielle Käufer ein Haus im Wert von 500 US-Dollar nicht leisten können, werden sie sich in anderen Gegenden nach günstigeren Häusern umsehen.

Dieser Prozess der marktgerechten Preisgestaltung von Eigenheimen erfolgt entlang der ANGEBOT/NACHFRAGE-Eigenkapitalkurve. Wenn die Preise und Kosten steigen, wird die Erschwinglichkeit für Käufer zu einem ernsten Problem. Steigende Zinssätze führen im Laufe der Zeit typischerweise zu einem moderaten Rückgang der Immobilienpreise. Verkäufer, die ihr Haus verkaufen möchten, müssen den Preis auf einem Niveau festlegen, das Käufer anzieht. Wenn auf dem Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum sinkende Immobilienwerte zu verzeichnen sind, könnte dies Käufer zu der Annahme verleiten, dass der Immobilienmarkt nach Jahren des Preisanstiegs allmählich zusammenbricht. Dies könnte potenzielle Käufer dazu veranlassen, auf das beste Angebot zu warten, da Verkäufer weiterhin die Immobilienpreise anpassen, um mehr Käufer anzulocken. Wenn es lange genug andauert, entsteht ein Teufelskreis, bei dem es darum geht, „wo ist der Tiefpunkt“?

In Teil II dieses Artikels werfen wir einen Blick auf einige Immobilien-ETFs, die erste Anzeichen eines Abwärtstrends bei den Preisen zeigen, und versuchen herauszufinden, ob die künftigen Maßnahmen der US-Notenbank den Immobilienmarkt in einen Rückgang stürzen könnten.

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Chris Vermeulen
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Offenlegung: Dieser Artikel ist die Meinung des Beitragenden selbst. Die vorstehenden Ausführungen dienen lediglich der allgemeinen Information und sind nicht als Anlageberatung gedacht. Dieser Beitragende erhält keine Vergütung für seine Meinung.

Quelle: https://www.ino.com/blog/2021/10/real-estate-etfs-react-to-rising-mortgage-rates-part-1/