Reha-Kosten, Miete vs. Besitz und das ENDE der Immobilien?

David:
Dies ist die BiggerPockets Podcast-Show, 840. Was ist bei allen los? Das bin ich, David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcasts, des größten, besten und krassesten Immobilienpodcasts auf dem Planeten seit langem, der Ihnen alles vermittelt, was Sie über Immobilien wissen müssen, um auf dem Laufenden zu bleiben , aktuell und im Wissen darüber, was in diesem Markt vor sich geht, der sich heute mehr denn je verändert.
In der heutigen Folge werden Rob Abasolo und ich uns im Seeing-Greene-Stil darum kümmern. Normalerweise gibt es hinter mir grünes Licht. Das ist im Moment nicht der Fall, weil ich reise, um für Pillars of Wealth zu werben, aber das hindert uns nicht daran, Ihnen lehrreiche, leistungsstarke und kostenlose Immobilieninhalte anzubieten.
In der heutigen Show werden Sie es lieben. Wir beginnen mit der zeitlichen Abfolge der Arbeiten für Reha-Projekte. Welche Reihenfolge sollten Sie einhalten, wenn es darum geht, eine Vorabgenehmigung zu erhalten, Angebote für den Bau einzuholen, Angebote einzureichen, mit dem Treuhandkonto voranzukommen und welche Strategien Sie anwenden können, um dies zu Ihren Gunsten zu gestalten? Wenn der Cashflow angemessen ist oder nicht, ist dies eine wirklich gute Diskussion über die komplizierte Frage: Ist es in Ordnung, einen negativen Cashflow zu erzielen, wenn ich viel Geld verdiene, und was muss bei dieser Frage berücksichtigt werden?
Sind Immobilien angesichts der alternden Bevölkerung langfristig ein Risiko? Ich fand, dass es auch eine wirklich gute Diskussion war, die wir geführt haben. Rob, welche Faktoren führen dazu, dass der Wert von Immobilien steigt oder fällt, und wie wird das in Zukunft aussehen, wenn die Bevölkerung Amerikas nicht mehr wächst, wie es in anderen Ländern der Ersten Welt der Fall war? Und kann ich Immobilien besitzen und gleichzeitig dort, wo ich wohne, zur Miete wohnen?
All das und mehr in der heutigen Show. Aber bevor wir zu unserer ersten Frage kommen, ist der heutige kurze Tipp einfach. Stellen Sie Ihr Team zusammen, bauen Sie Ihre Kernkompetenzen auf und beginnen Sie Ihre Reise – BiggerPockets kann Ihnen helfen. Wir haben einen Agentenfinder, den Sie unter bigpockets.com/agents finden. Ich bin einer der Leute dort, also sucht auch nach mir. Sie können einen Agenten in Ihrer Nähe finden und ihn fragen, ob er Ihnen bei der Zusammenstellung Ihrer vier Kernkompetenzen helfen kann. Wenn sie wissen, was das bedeutet, bedeutet das wahrscheinlich, dass sie mein Buch gelesen haben und Sie einen guten Anfang haben. Rob, möchtest du noch etwas sagen, bevor wir zu unserer ersten Frage kommen?

Rauben:
Das macht sehr viel Spaß. Das ist ein sehr unterhaltsames Format. Ich kann nicht glauben, dass ich das seit zwei Jahren verpasst habe. Vielen Dank, dass Sie mir erlaubt haben, darauf einzugehen. Ich möchte das öfter machen. Mach mich dran.

David:
Zum ersten Mal hast du „mich“ und „spaß“ in einen Satz gepackt.

Rauben:
Hey, es gibt für alles ein erstes Mal und es gibt auch für alles ein zweites Mal. Wenn Sie also durchhalten, sage ich es vielleicht noch einmal.

David:
Die Leute reden nur dann wirklich darüber, dass ich Spaß mache, wenn ich über Grundlagen spreche, die die Leute grundsätzlich für langweilig halten.

Rauben:
Das ist der Name Ihres 11. Buchs, an dem Sie gerade für 2027 schreiben, oder? Also gut, lasst uns in die Show einsteigen.

David:
Sean, willkommen in der Show. Was beschäftigt Sie heute?

Sean:
Danke, David. Zunächst möchte ich mich bei Ihnen dafür bedanken, dass Sie sich die Zeit genommen haben, mich anzusprechen und meine Frage zu beantworten. Sie und Rob haben maßgeblich zu meiner Entscheidung beigetragen, in die Immobilienbranche einzusteigen. Daher ist es wirklich ziemlich surreal, hier zu sein und live mit Ihnen beiden zu sprechen. Vielen Dank.

Rauben:
Oh, hey, ich mache das gern.

Sean:
Ein bisschen relevanter Hintergrund. Mein Cousin und ich haben uns als Partner zusammengetan. Er ist Investmentbanker und lebt in New York City, und ich bin Unternehmensanwalt und lebe in Boston. Angesichts unserer teuren lokalen Märkte haben wir uns für das Konzept der Immobilieninvestitionen über große Entfernungen entschieden. Wir besitzen einige Immobilien und wollen unser Portfolio weiter ausbauen. Und wir möchten unsere Erträge aus künftigen Investitionen durch den Einsatz der BRRRR-Strategie steigern und arbeiten mit einem investorenorientierten Immobilienmakler in einem von uns ausgewählten Markt außerhalb des Bundesstaates zusammen.
Unsere Fähigkeiten im transaktionalen und analytischen Bereich sind großartig, aber wir haben wenig bis gar keine Erfahrung in Renovierung und Bau, und jede BRRRR-Investition würde aus der Ferne getätigt. Wir haben also nicht die Möglichkeit, Immobilien aus erster Hand zu sehen, was mich zu meiner Frage führt. Können Sie den Ablauf bei der Erstellung eines Renovierungsvoranschlags für ein BRRRR erläutern? Versuchen wir, Auftragnehmer für die Immobilie zu gewinnen und Angebote abzugeben, bevor wir unser Angebot abgeben? Dies würde unserem Angebot Sicherheit geben, aber ich kann mir vorstellen, dass es schwierig sein wird, für jede Immobilie, die wir anbieten möchten, Auftragnehmer zu entsenden, insbesondere wenn Sie Angebote von mehreren Auftragnehmern einholen möchten.
Wenn wir alternativ keine Auftragnehmer für die Immobilie gewinnen können, bevor wir ein Angebot abgeben, was sollten wir dann als unerfahrene Sanierer tun, um unseren Renovierungsvoranschlag ohne ein Angebot eines Auftragnehmers vorzulegen? Wir haben festgestellt, dass angesichts der immer geringeren Margen auf dem aktuellen Markt die Wahl des falschen Endes der Schätzspanne den Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Geschäft ausmachen kann. Jede Hilfe wird geschätzt. Danke schön.

Rauben:
Klar, ja, ja. Also, David, ich lasse dich zuerst auf dieses Thema eingehen. Sie haben dies tatsächlich vor nicht allzu langer Zeit beantwortet, weil ich, wenn Sie sich erinnern, diese Frage hatte: „Nun, nehmen wir zuerst das Angebot an und beauftragen wir dann den Auftragnehmer?“ Oder versuchen wir zuerst, den Auftragnehmer zu gewinnen und dann das Angebot anzunehmen?“ Sie haben also einen ziemlich guten Einblick gegeben. Können Sie uns Ihren Prozess mitteilen?

David:
Ich liebe diese Fragen. Warum kann mir nicht jeder eine einfache Frage stellen wie: Was ist das System oder die Reihenfolge? Es ist immer so: „Was mache ich, weil ich nicht weiß, was der Markt tun wird?“ Und du sagst: „Na ja, großartig. Jetzt muss ich versuchen, in diesen Ozean der Verwirrung einzutauchen.“ Das ist wirklich einfach. Lass mich dich fragen, bevor ich darauf antworte, Sean. Hat Ihnen der GPT-Chat bei der Formulierung dieser Frage geholfen?

Sean:
Nein, habe ich nicht. Ich habe mir Ihre Ansichten zur KI angehört und stimme Ihnen zu. Das habe ich selbst geschrieben.

David:
Du bist also KI. Alter, das war wirklich gut. Immer wenn jemand Sie fragen muss, ob die KI Ihnen beim Schreiben geholfen hat, bedeutet das, dass Sie als Mensch zu gut klingen, als dass man es glauben könnte. Sind Sie verheiratet?

Sean:
Ich bin verheiratet. Ich denke, es ist der Unternehmensjurist in mir, der zum Vorschein kommt.

David:
Ja, das ist auch nicht überraschend. Sagen Sie Ihrer Frau, dass sie den Gipfel männlicher Perfektion geheiratet hat, zumindest was das geschriebene Wort betrifft. Sie ist eine sehr glückliche Frau. In Ordnung. Der Einfachheit halber fragen Sie hier: Erhalte ich ein Angebot von einem Auftragnehmer, bevor ich mein Angebot schreibe, oder mache ich es erst danach? Richtig?

Sean:
Ja.

David:
Okay. Sie möchten von Ihrem Auftragnehmer einen Kostenvoranschlag einholen, bevor Sie das Angebot schreiben, aber Sie werden es erst danach sperren lassen. Und der Grund dafür ist, dass man versucht, das zu tun, was sich perfekt anfühlt, was die meisten Menschen tun. Ich möchte das Gebot, bevor ich das Angebot schreibe, weil ich alles in einer Reihe haben muss, bevor ich den Abzug drücke. Jemand anderes wird es kaufen.
Ich meine, ich habe im Immobilienbereich viele Herzen gebrochen, indem ich eingezogen bin und das Ding gekauft habe, bevor jemand anderes sein Angebot geschrieben hatte, weil es zu lange gedauert hat. Und wenn Sie dann einen Vertrag haben, erhalten Sie die Informationen und wenn es nicht klappt, treten Sie einfach vom Vertrag zurück. Wirklich, ich vergesse manchmal, dass die Leute nicht wissen, wie eine Immobilientransaktion funktioniert, weil ich Immobilienmakler bin und das ständig mache.
Das Verfassen eines Angebots ist mit einem unglaublich geringen Aufwand verbunden. Ich möchte das nur noch einmal sagen. Es ist wie ein erstes Date. Es bedeutet nicht wirklich viel. Wenn die Person nach Fettuccine Alfredo riecht, wenn sie viele Nasenhaare hat, wenn etwas Seltsames passiert, dann gehst du einfach nicht für ein zweites Date zurück und du hast den Preis für ein Applebee's-Dinner oder was auch immer verloren es ist richtig?
Die Leute sehen es so, als würde man mit der Bitte um ein Date um die Hand einer anderen Person anhalten, und man muss viel Geld bezahlen, um einen Ort für die Hochzeit zu reservieren. Das ist eher so, als würde man mit den Eventualverbindlichkeiten winken. Zwei Dinge, die Sie bei der Umsetzung beachten sollten, machen diese Strategie einfacher.
Erstens: Schließen Sie eine Eventualverbindlichkeit ein, damit Sie vom Geschäft zurücktreten können. Wenn Sie dort keine sehr, sehr geringe Einzahlung tätigen können, oder? So niedrig wie möglich, denn im schlimmsten Fall, wenn es keine Eventualverbindlichkeiten gibt und es ein heißes Geschäft war und alles auseinanderfällt, sind Sie [unhörbar 00:07:12] raus, was auch immer Ihr verdientes Geld war. Wenn der Deal scheitert und Sie das Gefühl haben, gezwungen zu sein, den Deal abzuschließen, sind Ihnen nicht die potenziellen Zehntausende von Dollar oder mehr entgangen, die er sein könnte.
Meine Formel besteht also darin, ein Zuhause zu haben, die Immobilie zu bekommen, die ich sehe, jemanden dorthin gehen zu lassen und ein Video zu machen. Wenn es mir gefällt, bitten Sie meinen Bauunternehmer, es zu besichtigen, und der Bauunternehmer sollte nicht darauf angewiesen sein, dass Sie ihm jedes noch so kleine Detail erzählen, das erledigt wurde. Sie sollten es sich ansehen und sagen: „Ja, es muss gestrichen werden.“ Wir müssen hier ein Schlafzimmer einrichten.“ Was ist dein Plan für dieses Ding? Und ich gebe ihnen eine Gesamtvorstellung und sie werden sagen: „Hey, es wird irgendwo zwischen 25 und 50 liegen, je nachdem, was Sie tun möchten.“ Okay.
Das sollte für Sie ausreichen, um zu entscheiden, wo Sie das Angebot verfassen möchten. Sie schreiben das Angebot jetzt während Ihres Inspektionszeitraums, Sie lassen einen Hausinspektor und gleichzeitig einen Auftragnehmer vor Ort sein. Das ist wahrscheinlich der Teil, der Rob gefallen hat, als ich vorher darüber gesprochen habe. Der Inspektor spricht mit dem Auftragnehmer und fragt: „Haben Sie gesehen, dass die Steckdose dort nicht funktioniert?“ Stellen Sie sicher, dass Sie in Ihren Arbeitsumfang einplanen, dass Sie die Steckdose ersetzen müssen, dass das Panel hier nicht funktioniert oder dass das Fenster komplett kaputt ist. Es muss ersetzt werden.“ Und das gehört zum Leistungsumfang des Auftragnehmers.
Gleichzeitig kann der Bauunternehmer dem Hausinspektor sagen: „Das ist seltsam.“ Warum funktioniert dieser Wasserhahn nicht?“ Und er kann sich die Rohrleitungen irgendwie ansehen. Die beiden arbeiten zusammen, um das herauszufinden. Dann kommen sie mit einem Menü zurück, oder? Dies ist keine langfristige Immobilieninvestition. Hier finden Sie alle Arbeiten, die erledigt werden müssen, und hier erfahren Sie, wie viel diese einzelnen Dinge kosten. Nicht, die Arbeit entspricht 50 Riesen.
Es muss aufgeschlüsselt werden, was Sie als Unternehmensanwalt sicher verstehen können, weil Sie immer versuchen, uns dazu zu bringen, Ihnen nur einen Vorschuss zu zahlen und unser gesamtes Geld zu verschwenden, und wir versuchen, ... zu behalten. Ich mache nur Spaß. Es ist nicht wirklich so schlimm. Sobald Sie das haben, können Sie nun entscheiden, ob Sie den Preis des Hauses senken, mit dem Abschluss fortfahren oder ganz aus dem Geschäft aussteigen möchten. Was denken Sie?

Sean:
Ja, das funktioniert. Sie haben also auf eine meiner Folgefragen geantwortet: Wie können Sie das im Nachhinein beheben, wenn Sie falsch eingeschätzt haben, indem Sie sagen: „Okay. Es sieht so aus, als hätte ich gerade ein paar Steckdosen ausgetauscht“, aber wenn man da reinkommt, wird einem klar, dass man die Wohnung komplett neu verkabeln muss, oder „Hey, die Etage wird fünftausend Euro kosten.“ „Nein, es werden tatsächlich 20 sein, weil es darunter verfault ist und man es zerreißen muss.“ Sie sagen, dass Sie die Inspektionsmöglichkeit nutzen werden, bei der Sie sagen müssen: „Hey, schauen Sie mal. Das ist nicht das, was ich dachte. Ich muss Ihnen 20,000 weniger zahlen, weil diese viel mehr kosten.“

David:
Hier sind die Zauberworte. Ja, Sie haben die richtige Idee. Sagen Sie bei der Ausführung nicht: „Das ist nicht das, was ich mir vorgestellt habe.“ Sagen Sie: „Hey, das wurde nicht bekannt gegeben.“ Als Makler sage ich am liebsten: „Hey Verkäufer. Leider wurde dieser Teil nicht bekannt gegeben, als wir das Angebot machten. Sie haben uns nicht gesagt, dass die Elektrik nicht funktioniert, das Dach undicht ist, die Wände kaputt sind und es Nagetiere gibt. Du hast es uns nicht gesagt. Damit wir diese Probleme beheben können, müssen wir diese Änderungen vornehmen.“
Und der Immobilienmakler antwortet: „Aber warum haben Sie das Angebot geschrieben, wenn Sie nicht schließen wollten?“ „Nun, wir schreiben das Angebot unter der Annahme, dass das Einzige, was mit dem Haus nicht stimmt, das ist, was Sie mir gesagt haben. Du hast mir nicht erzählt, wie viel Gepäck es mit sich bringt. Das ist es also, was uns jetzt wert sein wird.“ Und es versetzt Sie in die Lage, Ihre Motive nicht in Frage stellen zu können, wenn Sie ein schlechter Mensch sind.
Sie können es nicht ansehen und sagen: „Oh, Sie hatten von Anfang an nie vor, diesen Preis zu zahlen.“ Und als Randbemerkung: Wenn ich ein Haus inseriere, ist das einer der Gründe dafür, dass Sie alles, was Sie wissen, dass daran nicht in Ordnung ist, im Voraus offenlegen, damit die Käufer nicht zurückkommen und einen Preisnachlass verlangen können Denn ich kann als Immobilienmakler jederzeit zurückgehen und sagen: „Nein, Sie wussten davon.“ Die Offenlegungen wurden Ihnen vorgelegt. Wir haben sogar einen Inspektionsbericht erstellt, bevor Sie Ihr Angebot verfasst haben. Du hast das alles gesehen. Mein Verkäufer wird keine dieser Gutschriften gewähren.“

Sean:
Das ist sehr hilfreich. Und die andere Folgefrage, die ich hatte, lautete: Haben Sie einen Rat, wie Sie einen ausreichend spezifischen Kostenvoranschlag ermitteln können, um ein Angebot abgeben zu können? Richtig, das ist also eine Schätzung, die ich erstellen werde, und ich muss hineingehen und sagen: „Okay, der Boden ist zwischen 10 und 10 Riesen groß und die Küche wird zwischen 15 und XNUMX sein.“
Ich habe oft mit Leuten gesprochen und sie sagten: „Jeder Job ist anders. Und ich kann dir nicht wirklich ein gutes [unhörbares 00:11:14] geben, oder? Ich muss es sehen.“ Oder noch schlimmer. Ich weiß, dass Ihnen die Orte mit fünf Fotos und die [unhörbar 00:11:23] MLS gefallen, die aussehen, als wären sie auf einer Kartoffel aufgenommen worden, und das sind die Orte, die Sie gerne aufsuchen, weil sie den Mehrwert bieten.
Nun, auf diesen fünf Kartoffelbildern fällt es mir wirklich schwer, eine Sanierung einzuschätzen, und ich sehe nur die Hälfte des Hauses und keinen Grundriss. Können Sie uns dazu auch einen Rat geben?

David:
Haben Sie „Ferninvestitionen in Immobilien“ gelesen? Ich habe das Gefühl, dass du es noch nicht gelesen hast.

Sean:
Ja. Es liegt direkt über meiner Schulter, genau wie BRRRR.

David:
Es ist in der Warteschlange? Okay.

Sean:
Nein, nein, ich habe es gelesen und das ist die Grundlage. Ich versuche also [unhörbar 00:11:53] Immobilieninvestitionen über große Entfernungen und BRRRR.

David:
Sie haben Recht. Anhand der Bilder lässt sich das nicht beurteilen. Die Bilder sind so, als würden wir wieder zum Online-Dating zurückkehren. Okay? Anhand ihrer Bilder kann ich kein gutes Gefühl dafür bekommen, wie diese Person ist, aber ich kann mir genug davon vorstellen... Übrigens mache ich kein Online-Dating. Wenn ihr also da draußen ein Profil seht, das wie ich aussieht, dann ist es ein Wels, dann fallt nicht darauf rein. Es ist schon einmal passiert.

Rauben:
Ja, damit haben sie mich ziemlich gut erwischt.

David:
So haben Rob und ich uns eigentlich kennengelernt. Lustige Geschichte dazu in der nächsten Folge von BiggerRomance. Anhand der Bilder können Sie genug erkennen, um zu wissen, ob Sie ein Date haben möchten, aber das Date wird Ihnen sagen, was Sie wissen müssen. Okay? Anhand dieser Bilder erfahren Sie, ob Sie tiefer in die Materie eintauchen möchten. Sie müssen dennoch jemanden mit einem Telefon zum Grundstück schicken, um ein Video vom Haus aufzunehmen.
Wenn Ihr Auftragnehmer dies nicht tun möchte, bitten Sie die Person, ein wirklich gutes Video zu machen, und senden Sie dieses dann an den Auftragnehmer. Und wenn sie sagen: „Jeder Job ist anders, ich muss mir das ansehen.“ Ich sage: „Okay. Gehen wir davon aus, dass wir alle diese Schränke und alle diese Geräte ersetzen und hier einen neuen Boden verlegen müssen. Geben Sie mir eine Spanne von hier bis hier, wie viel es Ihrer Meinung nach kosten wird.“
Das hilft, weil sie befürchten, dass Sie ihnen die Schuld geben könnten, wenn ihre Zahl zu hoch ist, aber sie befürchten auch, dass sie mit Ihnen mehr Geld hätten verdienen können, wenn die Zahl zu niedrig wäre. Aus diesem Grund möchten sie Ihnen keine eindeutige Antwort geben, aber wenn Sie ihnen das Video geben und sagen könnten: „Geben Sie mir eine Spanne“, würden sie viel eher sagen: „Okay, das könnte es.“ überall sein, von hier bis hier.“
Ich habe keine Angst davor, ihm etwas zu sagen, das ich nicht wirklich bestätigen kann. Und dann haben Sie immer noch die Verhandlungsmacht, zum Auftragnehmer zu gehen und zu sagen: „Nun, es muss am unteren Ende liegen, weil Sie mit anderen Leuten reden.“ Also müssen sie dich immer noch ein wenig respektieren. Ist das sinnvoll?

Sean:
Ja, das ist sehr hilfreich. Danke schön.

David:
Und im Idealfall möchten Sie, dass Ihr Immobilienmakler diese Videos für Sie aufnimmt. Einer der Gründe, warum Sie einen Käufermakler beauftragen können. Wenn Sie einfach keine Möglichkeit finden, dies zu tun, möchte der Immobilienmakler in der Regel nicht hingehen und ein Video aufnehmen, da dies Ihnen bei den Verhandlungen darüber helfen wird. Deshalb habe ich Leute aus den BiggerPockets-Foren in der Nähe kontaktiert, wenn ich ein Video aufnehmen wollte. Sie müssen nur einen Weg finden, durch die Tür zu gelangen.

Sean:
Macht Sinn. Danke schön.

David:
In Ordnung. Möchtest du noch etwas hinzufügen, Rob?

Rauben:
Nein. Ich meine, für jemanden wie mich ist an der Spitze kein Platz. Du hast es perfekt beantwortet.

David:
Rob hält seine Dollars pro Wort im Moment sehr, sehr hoch. Das ist Expertenarbeit.

Rauben:
Großartig, Sean. Danke für die Frage. Wenn Leute über das Internet mit Ihnen in Kontakt treten möchten, wo können sie das tun?

Sean:
Ja sicher. Ich bin auf BiggerPockets. Sean Linnehan, SEANLINNEHAN und auch auf Instagram. Gleicher Name. Sean Linnehan, @seanlinnehan.

Rauben:
Außergewöhnlicher Mann. Danke schön.

Sean:
Danke.

David:
Vielen Dank, Sean GPT.

Sean:
Danke, David.

David:
In Ordnung. Vielen Dank, Sean, für die unglaublich genaue und gut formulierte Aussage [unverständlich 00:14:27], die du dort gegeben hast. Vielen Dank, dass Sie bei Seeing Greene dabei sind. Ich fand das ziemlich gut. Rob, was hast du darüber gedacht?

Rauben:
Es war gut, Mann. Ehrlich gesagt denke ich, dass es das erste Mal ist, dass wir in der Serie eine Sequenzierung hören. Es gibt also für alles eine Premiere und nun die Abfolge der Ereignisse, zu der wir übergehen.

David:
Stimmt.

Rauben:
Favorit… Kommentare?

David:
Ja. Wir kommen in den Abschnitt der Show, in dem wir Kommentare, die Sie alle zu früheren Episoden hinterlassen haben, auf YouTube teilen werden. Wenn Sie bei Seeing Greene vorgestellt werden möchten, würden wir uns freuen, Sie dabei zu haben. Gehen Sie zu bigpockets.com/david, wo Sie Ihre Frage einreichen können.
Und denken Sie daran: Wenn Sie sich das auf YouTube anhören, hinterlassen Sie bitte nicht nur einen Kommentar, sondern liken Sie auch das Video, abonnieren Sie den Kanal und teilen Sie das Video mit jemandem, den Sie lieben.
Okay, unser erster Kommentar kommt von der Jevon Music Group. Mittlerweile liebe ich meine halbstündige Fahrt zur Kirche jeden Sonntag. Dank Ihrer Videos lerne ich jede Woche so viel. Das ist richtig. Greene zu sehen, macht sogar die Kirche zum Spaß. Freut mich das zu hören. Der nächste kommt von einem Davidovich. Ich liebe es, solche Namen auszusprechen.

Rauben:
Ich glaube, es ist ein David Owitsch.

David:
Du hast wahrscheinlich Recht. Ich mache es völlig falsch.

Rauben:
Ist es möglich, dass Sie im Laufe der Jahre so viele davon gelesen haben, dass Sie ihr Pseudonym so sehr falsch ausgesprochen haben, dass sie eigentlich nie wussten, dass es ihr eigener Kommentar war, den sie hinterlassen haben?

David:
Oh, und sie dachten also, dass jemand anders etwas Brillantes hinterlassen hat, aber es stellte sich heraus, dass sie es waren?

Rauben:
Sie haben keine Ahnung, dass ihre Frage beantwortet wurde. Sie sagen: „Oh, dieser Typ hat einen Namen, der irgendwie wie meiner klingt. Das ist cool."

David:
Ja, denn es ist viel wahrscheinlicher, dass er David Ovich heißt, als Davidovich. Also gut, wir machen hier weiter.

Rauben:
[unhörbar 00:15:55].

David:
Herr David Owitsch. Vielen Dank, dass Sie regelmäßig tolle kostenlose Inhalte erstellen. Allein dadurch, dass ich euch zugehört habe, habe ich viele nützliche Informationen gefunden. Außerdem liebe ich die Tools, die mit der Pro-Mitgliedschaft verfügbar sind. Ja, diese Pro-Mitgliedschaft ist wahrscheinlich das beste Angebot im Immobilienbereich. Ein paar hundert Dollar im Jahr und Sie können Taschenrechner unbegrenzt nutzen und Rabatte auf alle möglichen Dinge erhalten.

Rauben:
Wie Mietverträge –

David:
Yep.

Rauben:
In jeden Staat oder so.

David:
Mein Team nutzt das Mietkalkulationstool ständig für unsere Kunden, die den Kauf von Häusern im ganzen Land in Betracht ziehen und wissen möchten, wie hoch die Miete sein würde. Wenn Sie also noch kein Pro-Mitglied sind, hören Sie sich die Sendung auf jeden Fall weiter an und erhalten Sie gelegentlich einen Rabatt. Als nächstes von [unhörbar 00:16:33]. Danke, David, für alles, was du tust. Ihr Podcast vermittelt immenses Wissen und macht Mut, die notwendigen Schritte zu unternehmen. Ich wünschte, ich wüsste während der COVID-Zeit etwas über BiggerPockets. Ich hätte früher anfangen können, aber besser, als nie zu kaufen. Danke für deine Beratung. Oh das ist süß. Das ist so süß.

Rauben:
Das ist wirklich schön, nicht wahr?

David:
Ja, und schauen Sie sich all die Ausrufezeichen und Smileys an.

Rauben:
Daran erkennt man, dass sie es ernst meinen, weil sie nicht einmal die Emoticon-Version gemacht haben. Sie haben die tatsächliche Version gemacht... Oder sie haben die Emoji-Version nicht gemacht. Sie haben die Emoticon-Version gemacht. Ja genau.

David:
Emoticon.

Rauben:
Sie sind OG.

David:
Passiert das, wenn ein Transformator zum Emoji wird?

Rauben:
Ja. Ich denke, ein Emoticon ist das ursprüngliche Emoji, bevor es wie die gelben Kreise war.

David:
Schauen Sie sich Rob mit der Geschichtsstunde für uns alle an.

Rauben:
In Ordnung. Das ist richtig.

David:
Kommen wir zu unserem letzten Kommentar von BigMike8981. David weiß, wie er Ihnen die Wahrheit sagt und Ihnen das schwierige Gespräch ermöglicht, das niemand mit Ihnen führen möchte. Bravo, mein Mann. Das ist wahrscheinlich mein Lieblingskommentar, den wir heute hatten, denn genau das ist es, was ich anstrebe.
Und ich sage Ihnen, es macht keinen Spaß, die Person zu sein, die sagt, es wird schwierig. Man könnte sich verletzen, und das ist im Moment sehr hart, wenn die ganze Konkurrenz sagt: „Nee, geh einfach rein und kauf es und du wirst es später herausfinden.“ Springen Sie aus dem Flugzeug und bauen Sie auf dem Weg nach unten Ihren Fallschirm.“
Rob, hast du eine Erkenntnis, die du zu den Gesprächen, die wir geführt haben, hinzufügen möchtest, in denen du denkst: „Das ist nicht das, was ich hören wollte?“ Oder haben Sie einen Rat für mich, wie ich dafür sorgen kann, dass die Wirkung des Arzneimittels etwas sanfter wirkt?

Rauben:
Nun ja, ich habe in letzter Zeit eine Menge Geld in Schlaghosen investiert, weil ich dachte, dass sie wiederkommen würden, und ich habe mich ihnen verschrieben, und du fragst dich: „Hey, kann ich mich kurz mit dir zusammensetzen?“ Das kann man nicht tragen, um BP Con zu sein. Sie funktionieren nicht. Hören Sie auf zu versuchen, sie zum Laufen zu bringen.“ Und es tat weh und ich habe sie seitdem an Goodwill gespendet, aber ehrlich gesagt bin ich im Nachhinein wirklich glücklich. Danke schön.

David:
Ich bin froh, das zu hören. Das ist es, was echte Freunde tun. Sie sagen einander, was sie hören müssen, nicht was sie hören wollen. Ich habe mich kürzlich an Sie gewandt, weil Sie mit Ihrer Fitness und Ihrer Ernährung so gut zurechtkommen, und ich sagte: „Hey, ich muss hören, welche Diät Sie machen.“ Ihre Antwort war: „Sie wissen bereits, was zu tun ist.“ . Iss mehr Fleisch und trainiere. Lass mich in ruhe. Ich arbeite." Es bin also nicht nur ich, der hilfreiche Ratschläge gibt. Danke, Rob, für absolut nichts.

Rauben:
Es war ein bisschen schöner. Es war ein bisschen, aber sehen Sie, ich habe das gesagt, weil Sie es schon einmal getan haben. Ich sagte: „Schauen Sie, wissen Sie, wir alle wissen es. Früh aufstehen, trainieren, sich gesund ernähren, wiederholen.“ Das ist das Buch, das ich schreiben werde. Früh aufwachen. Es ist wie-

David:
Machen Sie daraus ein Akronym, ja. Ich lasse Sie die Wörter machen, während ich hier den nächsten Teil lese, und dann können Sie zurückkommen und es die [unverständliche 00:19:02]-Methode nennen oder wie auch immer es sein wird.

Rauben:
Ja.

David:
In Ordnung. Kommen wir noch einmal auf die Fragen von Ihnen, unserem Publikum, zurück und sehen wir uns an, was wir tun können, um Sie beim Aufbau von Wohlstand auf Ihrem Weg zu unterstützen. Rob, ich habe gehört, wir haben ein Update von dir live vor Ort mit der neuen Methode. Was wird es sein?

Rauben:
[unverständlich 00:19:19]. Stehen Sie früh auf, ernähren Sie sich gesund und wiederholen Sie den Vorgang. [unhörbar 00:19:24].

David:
Die [unverständliche 00:19:24] Methode. Hoppla, da ist es. In Ordnung. Unsere nächste Frage kommt von Idan aus LA.

Idan:
Hallo David. Mein Name ist Idan aus Los Angeles und meine Frage an Sie ist, ob ich eine Mietimmobilie in einem guten Wachstumsgebiet kaufe, einem Gebiet, das sehr geschätzt werden sollte ... In North Carolina zum Beispiel kenne ich einige Viertel, die ich kenne dass sie sehr gut sind. Wenn ich eine Immobilie kaufe, bei der ich nach all den Ausgaben die Berechnungen mit den Tools von BiggerPocket durchführe, nach all den Reparaturen, Investitionsausgaben, Leerständen, Hypotheken, Versicherungen, Steuern, nach allem, habe ich einen negativen Cashflow von 300, 400 . 500 aufgrund des heutigen Interesses und der hohen Preise. Dies ist eine sehr gute Gegend und ich kaufe sie zu Marktpreisen, die nicht zu weit unter denen liegen.
Natürlich versuche ich, einen kreativen Weg zu finden, um Mehrwert zu schaffen, aber wenn ich einen negativen Cashflow von 300, 400 $ habe, kann ich es mir leisten. Ich bin damit einverstanden. Ich brauche den Cashflow im Moment nicht und rechne mit einer Wertsteigerung in der Zukunft. Ist es sinnvoll, so etwas zu tun, wenn ich es mir leisten kann? Und es ist mir wichtig, an einem sehr guten Standort zu sein. Jede Hilfe dazu wird helfen. Vielen Dank für alles, was Sie für uns tun. Danke schön.

David:
In Ordnung. Idan bringt die umstrittenste Frage im Bereich Immobilieninvestitionen direkt vor unsere Haustür. Dies wird wahrscheinlich viral gehen, da die Hälfte des Landes uns lieben und die andere Hälfte uns hassen wird. Willkommen zur umstrittenen Entlassung, Rob. Was hast du zu sagen?

Rauben:
Lassen Sie mich die Frage umformulieren. Sollte ich eine Immobilie kaufen und dabei Geld verlieren, wenn ich glaube, dass sie in den nächsten Jahren wahnsinnig an Wert gewinnen wird? Meine Antwort ist nein. Denn die Sache ist die: Wenn man einen Verlust in Kauf nimmt ... Hören Sie, und noch einmal: Ich werde niemandem einen Vorwurf machen, der so etwas tut, aber angesichts des aktuellen Wirtschaftsklimas würde ich Folgendes sagen. Zwei oder 300 oder 400 oder 500, ich weiß nicht, was er gesagt hat, jeden Monat zwei Dollar zu verlieren, fühlt sich in Ordnung an, wenn man viel Geld verdient und das Gefühl hat, dass man es verkraften kann.
Aber es fühlt sich nicht so gut an, wenn Ihre anderen Einkommensquellen erschöpft sind oder wenn Sie Ihren Job verlieren oder was auch immer in den nächsten Jahren passiert, sich auf Ihre finanzielle Situation auswirkt. Diese zwei oder 300 Dollar pro Monat brennen einem ein Loch in die Tasche. Ich würde nicht darauf wetten, dass die Wertschätzung im Jahr 2023 Ihr Retter in dieser Situation ist. Hätten Sie mir das im Jahr 2019, 2020, 2021 gesagt, absolut. Aber ich denke, da müssen wir etwas konservativer sein. Mir geht es gut, die Gewinnschwelle zu erreichen, das muss ich sagen. Wenn ich Geld verliere, bin ich raus. Was ist mit dir?

David:
In Ordnung. Das ist etwas nuancierter als es klingt, weil es nicht so einfach ist wie: Kann ich zwei oder 300 pro Monat verlieren, wenn ich woanders vielleicht mehr Geld verdiene? Ich habe im Immobilienbereich Geld verloren, vor allem in letzter Zeit, weil die Dinge so gelaufen sind, aber das lag noch nie daran, dass der Cashflow nicht ausreichte, um zwei oder 300 US-Dollar pro Monat zu erreichen. Die Gründe hierfür liegen in städtischen Vorschriften, fehlgeschlagenen Bauprojekten, nicht erteilten Genehmigungen und falsch ausgeführten Arbeiten, die wiederholt werden müssen. Es gibt viele Möglichkeiten, wie Sie bei Immobilien Geld verlieren können, abgesehen davon, dass der Cashflow nicht vorhanden ist. Aber das wird nicht diskutiert.
Normalerweise reden wir nur darüber, dass der Rechner meinte, dass mein Cashflow so hoch wäre, und dass er darunter lag. Ich verliere Geld. Der Grund, warum ich mir keine so großen Sorgen darüber mache, dass dieser besondere Herr zwei bis 300 Dollar pro Monat verliert, liegt darin, dass das im Allgemeinen der Geldbetrag ist, den jemand verdienen kann, wenn er einmal im Monat eine Extraschicht in einem Restaurant übernimmt oder ein Café aufsucht Schicht zweimal im Monat. Es ist nicht etwas, das dazu führen wird, dass Sie tatsächlich eine Immobilie verlieren.
Ich mache mir eher Sorgen, dass ein Mieter es zerstören könnte und dass mit der Immobilie etwas schief gehen könnte, für dessen Reparaturen Sie nicht das Geld haben. Steigen Sie ohne Reserven in das Spiel der kurzfristigen Vermietung ein, sodass Sie nicht mehr mit der Konkurrenz mithalten können, langsam immer weiter zurückfallen und keine Möglichkeit mehr haben, es im herkömmlichen Sinne zu vermieten. Diese großen Dinge machen mir viel mehr Angst als die Möglichkeit, dass er ein bisschen Geld verlieren könnte.
Ich würde auch sagen, wenn er auf Wertsteigerung setzt und es keinen Grund gibt, sie zu kaufen, dann ist das Spekulation, okay? Aber wenn er es in einer unglaublich guten Gegend mit begrenztem Angebot und steigender Nachfrage kauft, wo man davon ausgehen kann, dass die Mieten steigen werden und man einen sehr guten Mieter bekommt, macht das die Investition tatsächlich sogar sicherer obwohl es ein bisschen Geld verliert.
Daher haben wir nicht genügend Informationen erhalten, um diesem Herrn eine Einschätzung zu geben, ob er die Immobilie kaufen sollte oder nicht. Ich hätte die tatsächliche Stadt kennen müssen und die Fähigkeit gehabt, auf andere Weise Einnahmen zu erzielen. Gibt es einen Mehrwert für diese Eigenschaft, durch den er ihr einen [unverständlichen 00:23:45] hinzufügen könnte?

Rauben:
Er sagte, dass es keinen wirklichen Mehrwert gäbe und er sagte, dass er an die Stadt selbst glaube. Ich denke also, dass es so ist... Angenommen, diese beiden Dinge sind richtig, es ist eine Stadt, die große Wertschätzung erfährt, er kann keinen Mehrwert schaffen, ich denke, das ist irgendwie die besondere Situation hier.

David:
Nun, ich gehe davon aus, dass der X-Faktor darin besteht, dass das Geld, das Sie jetzt verdienen, nicht unbedingt das Geld ist, das Sie in Zukunft verdienen werden. Okay? So sagt er in der Notiz hier, dass er ein Bauunternehmer ist, der in Los Angeles sehr gutes Geld verdient. Wenn das so weitergeht, ist es ja in Ordnung, kurzfristig zwei oder 300 Dollar pro Monat zu verlieren, weil man später Geld verdienen wird. Die Schwierigkeit wird größer, wenn Sie Ihren Job verlieren und das Geld nicht verdienen können. Aber andererseits werden dich zwei oder 300 Dollar im Monat tatsächlich umbringen, oder?
Sie könnten wahrscheinlich ein paar Kabelabonnements kündigen oder etwas weniger auswärts essen. Sie könnten dieses Geld wahrscheinlich aus Ihrem Budget herausnehmen. Das ist nicht das Gefährlichste. Am gefährlichsten wäre es, wenn Ihr Mieter überhaupt keine Miete zahlt. Wir konzentrieren uns auf die Zahlen, die im Rechner nicht funktionieren. Wir denken nicht darüber nach, was passiert, wenn der Mieter einfach nicht mehr zahlt und die Kündigung vier oder fünf Monate dauert. Das ist viel wichtiger als 200 US-Dollar im Monat, wenn es darum geht, wie viel Geld Sie tatsächlich verlieren werden. Rob, hat das Einfluss auf Ihren Rat bezüglich der Lage der Immobilie und der Qualität des Mieters?

Rauben:
So'ne Art. Ich denke, was Sie sagen, ist absolut wahr. Wenn der Mieter nicht zahlt, verliert er nicht nur die zwei oder 300 Dollar, sondern auch die eigentliche Miete.

David:
Etwa 2000 oder 3,000 US-Dollar pro Monat und das über drei oder vier Monate hinweg.

Rauben:
Das ist bedeutend.

David:
Ja, das ist viel mehr Geld als ein paar hundert Dollar.

Rauben:
Aber ich denke, dass die zusätzlichen 300 Dollar zusätzlich zur Zahlung … Entschuldigung, der Mieter, der nicht zahlt, ist in diesem Moment viel schmerzhafter als die 300. Und deshalb denke ich … Hören Sie, ich bin in Ordnung ein aggressiver Investor ? Ich bin nicht der Typ Mensch, der sehr konservativ kauft oder investiert, aber das tue ich auch nicht … Egal wie aggressiv ich bin, Regel Nummer eins ist, niemals Geld zu verlieren. Es gibt Situationen, in denen ich das habe, und es gibt Situationen, in denen die Steuervorteile so weit reichen, dass ich tatsächlich viel Geld spare, aber im Allgemeinen ist es zumindest die Voraussetzung Nummer eins, wenn ich die Gewinnschwelle schaffe. Ich denke, das ist immer eine faire Herangehensweise, egal was passiert, besonders im Jahr 2023. Aber ich könnte mich beeinflussen lassen.

David:
Es ist ein heißes Thema, oder? Ich weiß nicht, ob es hier nicht eine richtige oder falsche Antwort gibt. Es hängt wirklich von der Person und ihrer finanziellen Situation ab, oder?

Rauben:
Nein, nein. Es gibt ein Recht. Das habe ich gesagt. Nein ich scherze nur. Was wäre, wenn ich einfach voller Waffen hereinkäme? Hört mir zu. Ich stimme zu. Es gibt kein Falsch oder Richtig. Da ist genau das Richtige für Sie dabei.

David:
Ja, weil man immer einfach mehr Geld anlegen könnte und der Immobilien-Cashflow [unhörbar 00:26:12] beträgt, aber die Frage lautet: „Okay, jetzt fließen 200 Dollar Cash pro Monat, anstatt XNUMX Dollar pro Monat zu verlieren.“ „Aber man musste hunderttausend Dollar in die Immobilie investieren. Ist das eine bessere Verwendung Ihres Geldes, als dieselben hunderttausend Dollar in Rücklagen zu legen, und Sie kommen damit zurecht, wenn es nicht so viel einbringt, oder?

Rauben:
Total. Gestern hat mich jemand gefragt, ob er sagen würde: „Hey, kann ich einfach fragen?“ Ist es dumm von mir, für dieses Haus nur die Hälfte zu bezahlen?“ Und ich dachte: „Vor ein oder zwei Jahren hätte ich vielleicht gedacht: ‚Hey, tu das nicht.‘ Und im Moment denke ich irgendwie: Das ist in Ordnung. Ehrlich." Könnten Sie woanders mehr Geld verdienen? Ja. Aber könnten Sie viel glücklicher sein, wenn Ihre Hypothekenzahlung viel niedriger wäre und Sie sich in den Jahren 2023 und 2024 nicht jeden Monat Sorgen um eine hohe Hypothekenzahlung machen müssten? Mir geht es gut damit. Ehrlich.

David:
Würden Sie also lieber den theoretischen Cashflow von 200 Dollar pro Monat haben, statt 75,000 Dollar pro Monat an Geld zu verlieren, aber Sie mussten 75 Dollar anlegen, um es zu bekommen? Sind diese 75 Riesen als Reserve sicherer oder ist das Cashflow-Element sicherer? Das ist die Frage, die sich die Leute meiner Meinung nach stellen müssen. Und wenn man XNUMX Dollar anlegen müsste, um Geld zu verdienen, würden die meisten Leute sagen: „Na ja, dann will ich das nicht machen.“ Jetzt kaufen Sie überhaupt keine Immobilien mehr, und in solchen Kreisen bewegen wir uns derzeit hin und her, oder?
Lasst es uns also in den Kommentaren wissen. Was halten Sie von diesem negativen Cashflow? Welche Perspektive ist die richtige? Was hätten Sie Idan in dieser Frage gesagt und uns mitgeteilt? Sollten wir eine ganze Show über das Cashflow-Rätsel „Cashflow oder nicht Cashflow“ machen? Das ist hier die Frage.

Rauben:
Deine Frage.

David:
Danke.

Rauben:
Ich glaube.

David:
Oder die Frage, wie Sie oft sagen würden. Rob möchte, dass ich meinen Instagram-Namen in thedavidgreene24 ändere.

Rauben:
Ja. DICH.

David:
Ja. Das Idiotenspiel ist hier stark.

Rauben:
Unsere nächste Frage kommt von Josh aus Baton Rouge.

David:
Ich denke immer an Gambit aus X-Men, wenn ich Baton Rouge höre. Lassen Sie es mich in den Kommentaren wissen, wenn einer von Ihnen jedes Mal, wenn Sie von Baton Rouge hören, an Gambit aus X-Men denkt.

Rauben:
Was ist das? X-Men? Daran kann ich mich aus meiner Kindheit nicht erinnern.

David:
Ach wirklich? Ein Idiot wie du erinnert sich nicht an [unhörbar 00:28:01] X-Men. Unwahrscheinlich. Die Kommentare werden gerade bei Cap explodieren. Auf keinen Fall. In Ordnung. Josh hat hier einige Kurzzeitmieten auf Ferienmärkten in Arkansas und Florida sowie eine Langzeitmiete in Louisiana. Was denken Sie darüber, wie sich Angebot und Nachfrage nach Immobilien in den kommenden Jahrzehnten mit zunehmendem Alter der Babyboomer-Generation verändern werden?
Einige befürchten, dass dies zu einer drastischen Bevölkerungsveränderung führen wird, dass es zu einem Überangebot an vielen Gütern, einschließlich Immobilien, kommen wird, was dazu führen wird, dass die Preise sinken, anstatt den ziemlich stetigen Anstieg, den wir alle gewohnt sind. Ich bin fest davon überzeugt, dass Immobilien letztendlich Konjunkturzyklen überleben werden, aber ich fürchte, dass dies Auswirkungen auf die mittelfristigen Aussichten für Anleger wie mich in unseren 30ern und 40ern haben wird.
Halten Sie dies für berechtigt, oder sind die anderen Kräfte vor Ort stark genug, um diesem Effekt entgegenzuwirken? Vielen Dank für alles, was Sie tun, und vielen Dank für alle Ihre Ressourcen. Wunderbare Frage. Ich liebe das, Rob.

Rauben:
Ja es ist gut.

David:
Was geht dir durch den Kopf? Was ist hier Ihre Perspektive?

Rauben:
Ja, ich war nervös, dass du mich zuerst gefragt hast. Ich würde wohl sagen, dass Immobilien letztlich schon seit Anbeginn der Zeit existieren. Menschen bauen Häuser, verkaufen sie, bewohnen sie und vermieten sie. Ich weiß nicht, wann sich Immobilien wirklich durchgesetzt haben, aber ich meine, in ihrer jetzigen Form gibt es sie schon, ich würde sagen, mindestens hundert Jahre, oder?
Es hat also vieles überstanden. Es hat die Weltwirtschaftskrise überstanden. Es hat Weltkriege überstanden, es hat Rezessionen überstanden. Es hat große Wirtschaftsbooms überstanden. Ich würde sagen: Ja, es gibt in gewisser Weise berechtigte Bedenken, aber ich glaube nicht, dass es den Immobilienmarkt wirklich in nennenswerter Weise zerstören würde.

David:
Gut gemacht. Das ist eine großartige Antwort, wenn man nicht darauf vorbereitet war, wie man vorgehen würde ... Hat [unverständlich 00:29:43] das verstanden? Haben Sie gerade angefangen zu reden und dann nach der Hälfte herausgefunden, wohin Sie wollen?

Rauben:
Genau. Nun, ich habe eine Liste mit Antworten, die ich immer irgendwie laminiert habe und die in den letzten anderthalb Jahren seit der Show nur darauf gewartet haben, verwendet zu werden. Das war es also.

David:
Im Notfall Glas einschlagen und Verbundglas herausziehen.

Rauben:
Genau.

David:
Das war ziemlich gut.

Rauben:
Genau.

David:
Ja. Ich habe tatsächlich einen sehr ähnlichen Gedanken gehabt, vielleicht vor sechs, sieben Jahren, als ich dachte: „Du denkst zu viel nach, oder?“ Ich habe in Phoenix gekauft. Wird ihnen das Wasser ausgehen? Sollte ich nicht in Phoenix kaufen? Und dann fängt man an, die Wasserversorgung von Phoenix zu googeln, und da stößt man auf all diese verrückten Verschwörungstheorien darüber, was die Regierung unternimmt, um das Wasser zu stoppen. Es ist wirklich schwierig, Informationen zu bekommen, auf die man sich verlassen kann.
Dies ist eine andere Sache, denn obwohl alles, was Sie gesagt haben, wahr ist, Rob, ist es auch wahr. Ich weiß es nicht in den letzten hundert Jahren ... Bitte zitieren Sie mich dazu nicht, ich bin mir nicht sicher. Ich glaube nicht, dass das Bevölkerungswachstum jemals ein Problem darstellte. Mittlerweile wird es in vielen entwickelten Ländern zu einem Problem, denn das Bevölkerungswachstum verlangsamt sich nicht nur, es geht auch in die falsche Richtung. Okay?

Rauben:
Auf jeden Fall.

David:
Es ist also eine Sache, die man hier bedenken sollte. Wenn wir nicht so viele Babys bekommen, werden wir nicht so viele Häuser brauchen. Und ich glaube, ich liebe seinen letzten Punkt. Ist dies eine berechtigte Sorge oder sind andere Kräfte stark genug, um diesem Effekt entgegenzuwirken? Denn das ist die Frage. Okay, hier gibt es gegensätzliche Kräfte, Vor- und Nachteile, und Sie versuchen abzuwägen, welche von ihnen stärker ist. Daher denke ich, dass der Bevölkerungsrückgang ein berechtigtes Problem und eine Bedrohung für den Immobilienvermögen ist.
Lassen Sie uns nun über die andere Seite davon sprechen. Erstens: Wenn wir jetzt ganz aufhören würden, Babys zu bekommen, würden keine Babys geboren. Es würde ungefähr 25 Jahre dauern, bis das geschehen würde, diese Verzögerung würde uns treffen, weil es all die Ein- und Zweijährigen gibt, die noch erwachsen werden müssen. Sie werden immer noch einen Ort zum Leben brauchen. Es ist also nicht so, dass wir in Schwierigkeiten sind, wenn die Geburt von Babys nicht mehr sofort aufhört. Es wird lange dauern, bis es uns einholt.
Wenn sich die Bevölkerung also verlangsamt, ändert sich daran auch morgen nichts. In dieser Zeit ist Ihre Immobilie wahrscheinlich fast abbezahlt, was die Bedrohung an dieser Stelle etwas verringern wird. Eine andere Sache wäre, als ich mir das ansah, ging ich davon aus, dass der Wert eines Dollars auch immer der Wert eines Dollars sein würde, aber auch das ist ein wechselndes Ziel. Da das Geld durch die Inflation immer weniger wert wird, braucht man mehr davon, um das Gleiche zu kaufen.
Wenn wir also in 30 Jahren Bevölkerungsprobleme haben, wie stark sind dann Immobilien und Mieten gestiegen? Und ist diese Gefahr noch so groß, wenn Ihre Immobilie fünfmal so viel wert ist? Wenn Sie es also für die Hälfte dessen verkaufen müssten, was es wert sein sollte, ist es immer noch zweieinhalb Mal mehr als jetzt. Schwierig wird es, wenn man anfängt, all diese Dinge hier in den Algorithmus zu integrieren. Ändert das mit diesen Informationen, Rob, Ihre Sichtweise dazu?

Rauben:
Zunächst einmal weiß ich, dass der Bevölkerungsrückgang in anderen Ländern ein echtes Problem darstellt. Ich weiß nicht, ob das in den Vereinigten Staaten der Fall ist. Ich weiß nicht. Es ist also schwer, das wirklich zu sagen. Ich denke, wir haben etwas Zeit, das herauszufinden.

David:
Guter Punkt.

Rauben:
Ich weiß noch nicht, ob das wirklich ein Problem ist, oder ich weiß nicht, ob es, wie Sie sagten, in den nächsten 10 bis 15 Jahren wirklich ein Problem sein wird.

David:
Und dann ist da noch die Einwanderung, oder? Werden weiterhin Menschen aus anderen Ländern nach Amerika kommen, was unsere Bevölkerungszahl erhöhen würde, oder wird sich das in 10 oder 20 Jahren ändern? Ist Amerika nicht ein begehrenswerter Ort? Es ist unmöglich, alle diese Variablen zu berücksichtigen, wenn Sie versuchen, diese Frage zu stellen. Deshalb liebe ich die Frage selbst, denn das ist etwas, worüber ich die ganze Zeit nachdenke, wenn es von Josh kommt. Insgesamt denke ich, dass es genügend Rückenwind gibt, der Immobilien begehrenswert macht, um dem Gegenwind eines möglichen Bevölkerungswachstums oder einer geringeren Nachfrage nach Wohnraum in der Zukunft entgegenzuwirken.
Ich denke, eine realistischere Bedrohung wäre 3D-Wohnungsbau. Was wäre, wenn sie einen Weg finden würden, einfach Häuser für 20,000 Dollar oder so etwas zu bauen? Und jetzt haben wir diese Häuser, deren Bau früher 500,000 US-Dollar oder 200,000 US-Dollar gekostet hat, und man musste diesen ganzen bürokratischen Aufwand auf sich nehmen, und die Stadt und die örtlichen Gemeinden haben das Bauen unglaublich schwer gemacht, und jetzt können die Leute einfach etwas Echtes erfinden schnell, oder? Vorausgesetzt, dass dies tatsächlich sicher ist. Es wird wahrscheinlich eine Weile dauern, bis die Technologie soweit ist, aber ich habe darüber nachgedacht. Das könnte den Markt mit Mietangeboten einfach sättigen.

Rauben:
Das ist interessant. Mann, wissen Sie, was eine wirklich gute Show wäre, wenn wir in etwa 50 Jahren Theorien für Immobilien erforschen würden, so wie es einige der Vordenker in diesem Bereich denken? Was wäre der Fall?

David:
Haben Sie sich Sorgen gemacht?

Rauben:
Ja, zum Beispiel der Besitz von Immobilien auf dem Mars oder ähnliches oder was auch immer. Wenn Sie Häuser am Strand oder was auch immer besitzen und nur über einige der größeren sprechen, [unhörbar 00:33:53], ich weiß nicht, stellen sich die Fragen, wie Immobilien in 50 bis XNUMX Jahren aussehen Jahre?

David:
Das wäre sehr interessant, denn wir erfahren, warum sie grüne Zottelteppiche für eine gute Idee hielten. Vielleicht war das damals dazu gedacht, eine Bedrohung zu bekämpfen, oder sie meinen, eine der größten Bedrohungen für den Immobiliensektor sei das offene Konzept, und wir müssten alles tun, was wir können, um dem entgegenzuwirken. Also werden wir einfach überall in unseren Häusern Wände errichten. Und zu ihrer Bestürzung fanden sie heraus, dass wir einfach all diese Häuser abgerissen und die House Hunters damit beschimpft hatten, als sie darüber redeten, wie schrecklich diese geschlossenen Konzepte seien?

Rauben:
Ja, nun ja, ich habe immer darüber gesprochen, dass ich Elon Musk gerne in der Show haben würde. Ich denke, das wäre die perfekte Person dafür. Also hey Elon, ich weiß, dass du da draußen zuhörst. Sprechen Sie uns an. Davidgreene24 auf Instagram.

David:
Oh, ich bin sicher, er folgt mir bereits. Ich bin sicher. Wahrscheinlich von einem seiner Burner-Accounts.

Rauben:
Wahrscheinlich.

David:
Ja. In Ordnung. Unsere letzte Frage hier kommt von Alyssa Horn aus Alaska. Übrigens, ich habe bei unserer vorherigen Frage vergessen zu sagen: Schreist du gerade deinen Computer oder dein Auto an und sagst: „Wovon redet ihr?“ Du hast etwas verpasst.“ Lassen Sie uns in den Kommentaren wissen, ob Immobilien insgesamt aufgrund des Bevölkerungswachstums in Zukunft zu einem Problem werden werden. Lassen Sie uns wissen, wenn Sie der Meinung sind, dass wir etwas verpasst haben und was hier ins Gespräch gebracht werden sollte.

Rauben:
Ich liebe es. Es ist sehr interessant.

David:
Es ist ein unterhaltsamer Denkprozess.

Rauben:
Ich werde ChatGPT heute Abend fragen und Ihnen Bescheid geben. Ich schicke dir die Antwort per SMS.

David:
Rob weiß, wie sehr ich das liebe. Alles klar, Alyssa sagt: „Hallo David. Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, dies zu lesen. Meine Schwester und ich sind auf der Suche nach einem kombinierten Fonds für den Hausbau einer Doppelhaushälfte in Anchorage, Alaska. Wir sind uns jedoch bewusst, dass der Betrag, den wir möglicherweise für die Miete verlangen könnten, höher ist als der Betrag, den wir derzeit für die Miete an dem Ort zahlen, an dem wir derzeit leben. Ist es sinnvoller, die beiden Seiten der gekauften Immobilie weiterhin zu vermieten und zu vermieten? Mathematisch gesehen scheint dies eine Selbstverständlichkeit zu sein, aber es scheint auch nicht normal zu sein. Vermissen wir etwas? Erstens, um den Kontext zu verdeutlichen: Wir sind glücklich, in der Wohnung zu leben, die wir mieten, wollen uns aber finanzielle Freiheit erarbeiten, indem wir ein Immobilienportfolio aufbauen, und natürlich haben Mieter kein Portfolio. Vielen Dank, dass Sie zwei Schwestern aus Alaska dabei geholfen haben, den Weg in den Urlaub und in wärmere Klimazonen zu finden.“
In Ordnung. So verstehe ich Alyssas Frage. Sie möchte also eine Immobilie kaufen, und der Kauf einer Immobilie würde, wenn sie dort einziehen würde, ihre Wohnkosten erhöhen, da ihre Miete niedrig ist. Aber wenn sie weiterhin die niedrige Miete zahlt, wird sie nie eine Immobilie besitzen. Ihre Alternative aus diesem Dilemma besteht darin, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen und alle Einheiten zu vermieten, bei denen es sich offenbar um eine Doppelhaushälfte handelt. Auf diese Weise werden sie mehr Geld verdienen. Aber jetzt vermieten sie immer noch die Immobilie, in der sie leben. Sie wohnen nicht in dem Haus, in dem sie wohnen. Der Nachteil dabei ist, dass sie 20 oder 25 % der Miete zahlen müssen, wenn es sich um eine Miete handelt Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Vergleich zu 5 %, wenn es sich um einen Haushack handelt. Deshalb berücksichtigen wir alle diese Fragen. Willkommen bei Seeing Greene. Das ist es, was wir jede Woche tun dürfen. Welchen Rat haben Sie für Alyssa und ihre Schwester?

Rauben:
Ich glaube, das muss man tun... Das kommt selten vor. Okay, es ist nicht selten, aber es kommt häufig vor, wenn die Miete günstiger ist als die Hypothek. Und so musste ich das tun, als ich in LA lebte, betrug meine Miete 1,850 Dollar für ein 600 Quadratmeter großes Haus. Ich war es dann so leid, einem Vermieter so viel Geld zu zahlen, dass ich dachte: „Ich werde ein Haus kaufen.“ Es ist mir egal, ob ich dadurch ein bisschen ärmer werde, zumindest besitze ich es. Ich baue Eigenkapital auf.“
Also kaufte ich ein Haus und meine Hypothek betrug 4,400 $, also mehr als das Doppelte. Nun, bei diesem Haus gab es einige Möglichkeiten, das Haus zu hacken. Ich hatte ein Studio darunter. Am Ende habe ich dieses kleine Haus gebaut. Wir alle kennen die Geschichte dort, aber ich ging davon aus, dass ich mehr für das Haus bezahlen würde. Heute hat sich der Wert dieses Hauses aufgrund der schönen Sache namens Wertschätzung verdoppelt, und ich bin sehr froh, dass ich arm an Haus war.

David:
[unverständlich 00:37:31]. Auch die Miete ist gestiegen.

Rauben:
Die Miete ist gestiegen. Ja. Deshalb bin ich froh, dass ich all die Jahre lang kein Haus mehr hatte.

David:
Ja.

Rauben:
Am Ende hat es sich ausgezahlt. Es tut jetzt noch mehr weh, weil du denkst: „Verdammt, ich spare nicht so viel.“ Ich gebe jeden Monat mehr aus. Es tut mehr weh.“ Aber Sie erhalten auch eine Tilgungszahlung. Umgekehrt erhält der Vermieter in den anderen Szenarien die Kapitalrückzahlung. Also…

David:
Ich finde es toll, wie du das bisher angesprochen hast. In dem Buch, an dem ich gerade arbeite, geht es um alle Möglichkeiten, wie man mit Immobilien Geld verdient, und nicht nur um den Cashflow. Okay? Es gibt also dieses Prinzip: Wenn man etwas zweidimensional betrachtet, ergeben bestimmte Dinge einen Sinn. Warum sollte ich ein Haus kaufen, wenn die Miete günstiger ist? Das passiert mir häufig, wenn ich mir die Podcasts anderer Leute anhöre, die keine Immobilienexperten sind, oder? Ich bereite mich also auf Valuetainment vor. Wir werden mit der Crew von Patrick Bet-David sprechen. Sie sagen immer wieder: „Mieten ist günstiger als besitzen.“ Warum sollte jemand ein Haus kaufen?“ Es macht Sinn, wenn Sie sich einen Schnappschuss ansehen, nicht einen ganzen Film.
Wenn man sich alles ansieht, was Immobilien tun, um Geld zu verdienen, beginnt sich etwas zu verändern. Daher ist ihre Miete im Moment niedriger, aber sie hat keinen Einfluss auf die Miete. Der Vermieter tut es. Vielleicht hat sie einen wirklich netten Vermieter. Was passiert, wenn sie das Haus verkaufen, sterben und jemand anderes es übernimmt? Sie erkennen, dass sie mehr verlangen könnten. Das ändert sich sehr schnell. Und in dieser Zeit könnte Wohnraum teurer geworden sein. Außerdem steigen die Mieten in den meisten Märkten jedes Jahr.
Auch wenn das Mieten im Moment günstiger ist als das Eigenheim, ist es bei Mieterhöhungen über fünf Jahre oft nicht billiger als das Eigenheim, denn wenn Sie ein Haus kaufen, wird Ihre Hypothek festgeschrieben. Denken Sie jetzt über einen Hausdiebstahl nach. Nicht nur, dass Ihre Miete nicht jedes Jahr erhöht wird, sondern Sie stellen Ihren Mietern auch jedes Jahr mehr in Rechnung und sind jetzt doppelt so wertvoll, da sich Mieterhöhungen zu Ihren Gunsten auswirken und Ihr Vermögen aufbauen. Und wenn man das über fünf Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre ausdehnt, wird es viel günstiger, es zu besitzen als Miete, vor allem, wenn man ein Haus hat [unhörbar 00:39:18].
Nun haben wir keine Kapitalreduzierung vorgenommen. Wir haben mögliche Steuervorteile nicht berücksichtigt. Wir haben das, was du gerade gesagt hast, Rob, nicht mit einbezogen, nämlich Wertschätzung. All diese anderen Dinge haben am Ende sogar noch größere Auswirkungen als nur die Miete, und es wird zu einer Selbstverständlichkeit, dass Sie Eigentümer sein sollten. Was ich hier hervorheben möchte, ist, dass es selten sinnvoll aussieht, wenn man es gerade betrachtet. Wenn man die Zukunft in 10 oder 15 Jahren betrachtet, weiß ich nicht, dass ich jemals ein Szenario gesehen habe, in dem die Miete tatsächlich günstiger ist, es sei denn, man wohnt bei seiner Mutter und sie geht um dich umsonst leben zu lassen oder so etwas in der Art. Ändert das Ihre Einstellung zu dieser Frage?

Rauben:
Ja, auf jeden Fall. Letztendlich würde ich sagen, dass fast jeder wie ein Genie aussieht, wie ein Immobiliengenie, wenn er 30 Jahre lang an einer Immobilie festhält.

David:
Ja.

Rauben:
Wie ich schon sagte, es könnte jetzt weh tun, aber wenn man 30 Jahre lang daran festhält, werden die Leute sagen: „Oh mein Gott. Sie haben ein Haus in Los Angeles gekauft, als es 600,000 Dollar kostete. Das ist so günstig. Ich kann das nicht glauben." Und die Leute werden sauer auf Sie sein, weil Sie vor 30 Jahren in die Immobilienbranche eingestiegen sind. Sie wissen, was ich meine?

David:
Aber fühlte es sich billig an, als Sie es für 600,000 gekauft haben?

Rauben:
Nein. Gott, nein. Ich hatte Angst, es allen zu erzählen.

David:
Und alle haben dir gesagt, dass du dumm bist, oder?

Rauben:
Ja. Ich hatte Angst, es meinen Eltern zu erzählen. Ich hatte Angst, es meinen Kollegen zu sagen, weil sie wussten, wie viel ich verdiente. Sie waren meine Kollegen und sagten: „Das kannst du dir nicht leisten.“ Und sie wussten einfach nicht, dass ich dachte: „Nun, ich denke darüber nach.“ Wie kann ich es mir leisten?“

David:
Ja. Sie sagen: „Nun, ich werde einen Teil meines Hauses vermieten.“ Oh, das möchte ich nicht tun. Das klingt nach [unhörbar 00:40:38]. Ich mag meinen Raum.

Rauben:
Nein, das will ich nicht. Ich möchte meinen Mieter nicht kennen. Ja, das ist die ganze Sache.

David:
Du magst deinen Raum. Du magst es auch, für immer arm zu sein. Wenn Sie es sich nicht leisten können, Geld in eine Immobilie zu stecken, müssen Sie auf Ihren Komfort und Ihre Bequemlichkeit verzichten, oder? Es wird dich etwas kosten. Es könnte also genauso gut Komfort kosten, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt nicht über das Geld verfügen. Ich erinnere mich, dass Sie und ich zu einem Immobilientreffen gingen, als wir in LA rumhingen, um in den Spotify Studios aufzunehmen.
Und wir fuhren an einem Grundstück in LA vorbei, auf das Sie hingewiesen haben, und Sie sagten: „Das Haus da war … kam auf den Markt, war renoviert worden.“ Meine Frau und ich haben es uns angesehen und es kostete 1.1 Millionen Dollar. Und wir sagten: „Das ist verrückt, dass diese Leute glauben, sie würden jemals so viel Geld für diese Immobilie bekommen, oder?“ Wenn wir vier oder fünf Jahre vorspulen, ist das ungefähr so ​​lange her? Okay, und was denkst du, ist es jetzt wert?

Rauben:
Oh, etwa 1.8, 1.9, vielleicht zwei, irgendwo da drin.

David:
Es war verrückt, aber Sie haben zu viel bezahlt und dann gehen Sie fünf Jahre in die Zukunft und plötzlich würden Sie, wenn Sie es jetzt für 1.1 kaufen könnten, 700,000 US-Dollar Eigenkapital und jede Menge Cashflow haben.

Rauben:
Ja. Und es war ein bisschen mehr so: „Es ist so teuer. Ich wünschte, ich könnte mir das eines Tages leisten.“ Und im Nachhinein scheint es ein gutes Geschäft gewesen zu sein. Früher war alles ein gutes Geschäft, oder?

David:
Das ist ein großartiger Punkt, und das ist alles, was wir sagen wollen: Versuchen Sie, außerhalb dieses Augenblicks zu existieren. Denken Sie über Ihr ganzes Leben nach und darüber, wo Sie in fünf oder zehn Jahren sein werden, und berücksichtigen Sie dies in Ihrem Entscheidungsprozess. Und wenn Sie auf Komfort verzichten müssen oder etwas mehr Wohnraum haben müssen, als Sie besitzen wollten, befinden Sie sich in einer guten Gegend, in der die Mieten steigen werden, und Sie haben jetzt die Kontrolle über Ihre Finanzen übernommen Zukunft und Ihre Wohnkosten, wo Sie wissen, dass das Worst-Case-Szenario ist, dass dies meine Hypothek ist und es dadurch nur besser werden kann?
Ich würde es lieber sehen, wenn die Leute das tun, als keine Kontrolle zu haben und einem Vermieter oder jemand anderem ausgeliefert zu sein. Dieser langfristige Ansatz ist am sinnvollsten, weshalb wir immer mehr über finanzielle Verantwortung, Verteidigung und Geldverdienen auf andere Weise sprechen, abgesehen von Immobilien, die im Geschäftsleben als Angriffspunkte gelten. Denn wenn Sie diese beiden Dinge im Griff haben, können Sie den Ansatz der verzögerten Befriedigung bei Immobilien nutzen und ein Portfolio aufbauen, über das wir hier sprechen.

Rauben:
Oh, eines hat sie gesagt: Leute, die zur Miete wohnen, haben offensichtlich kein Portfolio. FALSCH. Ich bin mir sicher, dass wir das bereits gesagt haben, aber ehrlich gesagt sind die Menschen, auf die ich im Leben am meisten stolz bin, Menschen, die kurzfristige Gewinne opfern und weiterhin mieten und das Geld, das sie haben, für eine Mietimmobilie verwenden. Und sie opfern den Besitz eines Hauses, damit sie länger mieten und Eigenkapital aufbauen können. Ich denke immer: „Hey, das ist wirklich ziemlich cool von dir, dass du das getan hast.“ Fühlen Sie sich also nicht schlecht, wenn Ihnen das am Ende gelingt, Alyssa.

David:
In Ordnung. Wir hoffen, dass Ihnen die heutige Show gefallen hat. Wir haben es wirklich genossen, es mit euch allen zu haben. Wenn ja, tun Sie mir bitte einen Gefallen. Hinterlassen Sie uns eine Bewertung zu dem Ort, an dem Sie Ihren Lieblingspodcast hören, und teilen Sie uns mit, was Ihnen an dem Podcast gefällt, damit andere ihn finden können. Hinterlassen Sie uns einen Kommentar auf YouTube und sagen Sie uns, was Sie von der heutigen Sendung halten.
Hoffentlich lesen wir Ihren Kommentar zu einer zukünftigen Folge und Sie werden die Show unterstützen. Auch wenn Sie hier vorgestellt werden möchten, würden wir uns freuen, Sie bei uns begrüßen zu dürfen. Gehen Sie zu bigpockets.com/david, wo Sie Ihre Frage hinterlassen können, damit wir sie in einer zukünftigen Folge beantworten können. Rob, wo gibt es für Leute, die von deiner Einsicht, deiner Intelligenz, deinem Sinn für Humor und deinem umwerfend guten Aussehen völlig überwältigt sind, mehr Rob?

Rauben:
Sie finden mich auf YouTube unter Robuilt, ROBUILT und Instagram @robuilt, wenn Sie möchten, Kurzform von Immobilienwitzen. Wenn Sie Immobilienverrücktheit in längerer Form erleben möchten, gehen Sie zu YouTube. Es liegt an Ihnen, ob Sie beides tun.

David:
Los geht's. Ich bin auch dabei. Sie finden mich unter @davidgreene24 in den sozialen Medien, David Greene Real Estate auf YouTube oder davidgreene24.com im Internet, um meine Webseite zu finden. Nochmals vielen Dank an alle, die heute bei uns waren. Es war uns eine Freude, Sie auf Ihrem Immobilienweg zu unterrichten, zu unterweisen und zu ermutigen. Ich hoffe wirklich, dass wir einigen von Ihnen helfen konnten, die aktiv geworden sind und uns Fragen gestellt haben, und ich freue mich darauf, dieses Jahr noch mehr Ihrer Fragen zu beantworten. Das ist David Greene für den gutaussehenden Rob Abasolo. Abmeldung.