Verbraucherschützer – und sogar einige Immobilienmakler – begrüßen die NAR-Einigung: „Wir haben die gesamte Branche für den Wettbewerb geöffnet“

Der Prozess des Hauskaufs war scheinbar noch nie so einfach: Finden Sie eine Immobilie auf einer Immobilien-Website wie Zillow, Redfin oder Trulia; Wenden Sie sich an den Listing-Agenten. Besichtigung der Immobilie; und ein Angebot machen.

Aber hinter den Kulissen, so sagen Experten, waren sich die Verbraucher jahrelang nicht vollständig über die endgültigen Kosten – und potenziellen Interessenkonflikte – bei der Suche nach einem Eigenheim im Klaren.

Jetzt, eine wegweisende Einigung mit der National Association of Realtors ist bereit, dieses Modell auf den Kopf zu stellen. Laut Verbraucherschützern und sogar einigen Immobilienmaklern ist es ein Gewinn für Hauskäufer und -verkäufer.

„Preistransparenz ist eine gute Sache, mehr Wettbewerb ist eine gute Sache, und das wird beides verstärken“, sagte Mariya Letdin, außerordentliche Professorin am College of Business der Florida State University. „Ich begrüße diese Änderung wirklich.“

Wenn sich heute jemand auf die Suche nach einem Haus macht, wird er in den meisten Fällen von einem Makler abgefangen, der Zugang zu bestimmten Angeboten hat und im Vorfeld kostenlos mit dem Käufer zusammenarbeitet, um ihm bei der Suche nach einem Haus zu helfen.

Darin liegt jedoch ein weit verbreitetes Missverständnis, sagten von NBC News befragte Experten. Obwohl ein Hausbesitzer, der seine Immobilie zum Verkauf anbietet, Fachleute mit der Vermarktung seines Hauses beauftragen muss, rechnen diese diese Kosten normalerweise in den vom Käufer gezahlten Endpreis ein.

„Der Käufer bringt den gesamten Kaufpreis auf den Tisch“, sagte Letdin. „Und davon darf der Verkäufer nach diesem Urteil noch ein bisschen mehr behalten.“

Im Rahmen der neuen Vereinbarung sollte der Käufer nun im Voraus umfassend über etwaige Gebühren oder Provisionen informiert werden, die er letztendlich zahlen muss.

Das liegt daran, dass die Vereinbarung vorsieht, dass ein Käufer einen formellen Vertrag mit einem Makler unterzeichnet, in dem dargelegt wird, welche Dienstleistungen er zu welchem ​​Preis erhält.

Alternativ könnte sich ein Hauskäufer dazu entscheiden, keinen Makler zu beauftragen und stattdessen die Suchkosten einem Immobilienanwalt, einem Gutachter oder einer anderen Person mit Kenntnissen auf dem Wohnungsmarkt in Rechnung zu stellen, sagen Experten.

Und ein Verkäufer könnte sogar anbieten, die Kosten für das Käuferteam zu übernehmen, um einen Anreiz zu schaffen, mehr Käufer anzulocken.

Natürlich dürften solche Käuferanreize für eine Immobilie, die viel Aufmerksamkeit erregt, kaum in Frage kommen.

Und in den Monaten nach der Wiedereröffnung der Covid-19-Pandemie waren die angesagtesten US-Immobilienmärkte klar zugunsten der Verkäufer ausgefallen.

Aber jetzt, da der Anstieg der Immobilienpreise nachlässt, gleichen sich auch die Wettbewerbsbedingungen an und mehr Käufer sitzen auf dem Fahrersitz, sagen Experten.

„Jetzt können Sie für 1,500 US-Dollar einen Anwalt beauftragen, anstatt eine Provision von 50,000 US-Dollar zu zahlen“, sagte Doug Miller, ein in Minnesota ansässiger Immobilienanwalt, der die Maßnahmen initiierte, die zum NAR-Vergleich führten.

Unabhängig davon, wen ein potenzieller Käufer als seinen Vertreter im Hauskaufprozess auswählt, verbietet die NAR-Vereinbarung nun offiziell die Möglichkeit des Verkäufers, eine Provision für die Vertreter des Käufers auf dem Mehrfachlistendienst anzubieten.

Die NAR ihrerseits hat behauptet, dass der freie Markt immer Provisionsniveaus festgelegt hat und dass diese immer verhandelbar – und sogar nützlich – waren.

„Entschädigungsangebote tragen dazu bei, die professionelle Vertretung leichter zugänglich zu machen, die Kosten für Hauskäufer für die Inanspruchnahme dieser Dienstleistungen zu senken, faire Wohnmöglichkeiten zu erhöhen und den potenziellen Käuferpool für Verkäufer zu vergrößern“, sagte die NAR in ihrer Erklärung vom 15. März, in der sie die Vereinbarung ankündigte.

In den meisten Fällen gab es jedoch kaum Unterschiede in der Höhe dieser Provisionen in einem bestimmten Markt – normalerweise etwa 3 %.

Das liegt daran, dass jeder Versuch, dem Makler eines Käufers eine niedrigere Provision anzubieten, den Makler wahrscheinlich dazu veranlassen würde, seinen Kunden von der Immobilie wegzuleiten.

Miller bezeichnete dieses Verhalten als unangemessen und sagte, die Käufer seien sich dessen in vielen Fällen nicht bewusst gewesen.

„Die Zukunft besteht darin, dass die Käufer jetzt das Sagen haben“, sagte Miller. „Statt dass das [Provisions-]Geld an den Makler geht, kann es jetzt direkt an den Käufer gehen. Es ist der gleiche Geldbetrag, aber jetzt bekommt der Käufer Geld statt eines Maklers, und er kann entscheiden, was er damit macht.“

Darüber hinaus dürfte ein größerer Wettbewerb um Kunden allgemein zu geringeren Kosten führen, sagte Ryan Tomasello, Immobilienanalyst beim Finanzunternehmen Keefe, Bruyette & Woods.

„Wenn Sie eine Menge Transparenz in einen Markt einführen, dem es in der Vergangenheit daran gefehlt hat, wird Ihnen jeder Ökonom sagen, dass dadurch die Reibungskosten – also die Provisionen – reduziert werden, und diese gehören zu den höchsten der Welt“, sagte Tomasello. „Die Gesamtkosten für den Kauf und Verkauf eines Hauses werden also theoretisch sinken.“

Viele Experten, darunter auch andere Immobilienfachleute, sind sich einig, dass die Einigung die Zahl der zufälligen Makler, die als Vermittler fungierten, effektiv verringern wird – ein Phänomen, das während des Immobilienbooms in der Zeit der Pandemie stark zugenommen hat.

„Viele Leute sind zwischen 2020 und 2021 abgesprungen, um leicht zusätzliches Geld zu verdienen, indem sie sich als Käufermakler betätigen und 3 % nehmen“, sagte Phil Crescenzo Jr., Vizepräsident der Südostabteilung von Nation One Mortgage Corp .

„Aber sie brachten nicht 3 % des Werts – nicht einmal annähernd.“

Crescenzo verglich es mit nebenberuflichen Hypothekenmaklern, die dazu beitrugen, die Immobilienblase Mitte bis Ende der 2000er Jahre anzuheizen.

„Nachdem sie die Vergütungsregeln geändert hatten, stiegen die dominanten Fachkräfte an die Spitze, die untersten verschwanden und die Branche wurde besser“, sagte Crescenzo.