Versprechungen, Versprechungen: Was ist, wenn ein gewerblicher Mieter nicht funktioniert?

Bei gewerblichen Mietverträgen müssen Mieter Miete zahlen. Diese Anforderung ist jedoch nur der Anfang. Mieter verpflichten sich außerdem, einen Beitrag zur Grundsteuer zu leisten. Sie verpflichten sich, die Versicherung aufrechtzuerhalten. Sie verpflichten sich, den Raum sauber und in gutem Zustand zu halten. Sie verpflichten sich, dem Grundstückseigentümer bestimmte Informationen mitzuteilen. Sie vereinbaren, keinen Müll auf den Bürgersteig zu legen oder hässliche Schilder an die Fenster zu hängen. Kurz gesagt, sie versprechen, alles Mögliche zu tun, was über die bloße Zahlung der Miete hinausgeht. Viele Mieter halten, was sie versprechen, manche aber auch nicht. Was kann ein Immobilieneigentümer in diesem Fall tun?

Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag lesen, werden Sie feststellen, dass der Eigentümer einen Mietvertrag kündigen kann, wenn der Mieter seine Versprechen nicht einhält. Im Mietvertrag steht außerdem, dass der Eigentümer bei Zahlungsverzug des Mieters den Raum betreten und den Mieter samt Hab und Gut entfernen kann. Der Eigentümer hat auch das Recht, die Schlösser zu ändern oder die Versorgungseinrichtungen abzuschalten. Möglicherweise muss der Eigentümer dem Mieter eine Mahnung und eine Nachfrist einräumen, um seine Tat zu bereinigen, aber letztendlich berechtigt ein Mieterverzug den Vermieter dazu, alle möglichen drakonischen Abhilfemaßnahmen anzuwenden. In vielen gewerblichen Mietverträgen ist außerdem vorgesehen, dass der Eigentümer der Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls die Kaution des Mieters in Anspruch nehmen und vom Mieter verlangen kann, diese aufzufüllen, die während des ersten Ausbaus des Mieters gewährte kostenlose Miete zurückzufordern und die Miete bis zum Ende des Mietvertrags zu verlängern Ende des Mietverhältnisses. Ja, wenn Sie einen Gewerbemietvertrag lesen, werden dort viele beängstigende Dinge beschrieben, die einem Mieter passieren können.

Nicht so schnell! Die Gerichte stehen einem Immobilieneigentümer oft im Weg, wenn er einen Mietvertrag kündigen oder andere drakonische Maßnahmen ergreifen möchte. Die Gerichte werden zu dem Schluss kommen, dass die Sünden des Mieters nicht schlimm genug waren, um eine Kündigung oder ähnliche Maßnahmen zu rechtfertigen. Der Mieter verspricht oft, es besser zu machen. Das Gericht wird dem Mieter oft glauben und ihm eine weitere, eine dritte und eine vierte Chance geben. Zu allem Überfluss verläuft dieser Prozess zumindest in New York City oft sehr langsam, da die Gerichte mit Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern und anderen Ansprüchen überhäuft sind.

Das Endergebnis ist, dass Immobilieneigentümer nicht glauben sollten, dass sie tatsächlich das Recht haben, einen Mietvertrag zu kündigen oder andere extreme Rechte wegen der Nichterfüllung eines Mieters auszuüben, insbesondere wenn es sich um eine Nichterfüllung handelt, von der der Mieter behaupten kann, dass sie unerheblich ist. Ein Teil der unbezahlten Miete könnte unerheblich sein. Viele Monate lang unbezahlte Miete wäre es wahrscheinlich nicht, aber das Gericht würde dem Mieter wahrscheinlich trotzdem mehr Zeit geben. Bis zu dieser Entscheidung würde es noch eine ganze Weile dauern. Eine zerrissene Markise könnte einen unerheblichen Verstoß gegen die Verpflichtung des Mieters darstellen, den Raum als Restaurant der Klasse „A“ zu erhalten, aber das Versäumnis, die im Mietvertrag vorgeschriebene Versicherung aufrechtzuerhalten, ist möglicherweise nicht der Fall. Das ist Sache des Richters. Viele Richter scheinen der Meinung zu sein, dass Immobilieneigentümer nur Eigentum besitzen und Geld verdienen, im Laufe der Jahre riesige Barreserven angesammelt haben und in der Lage sein sollten, diese aufzusaugen – was normalerweise nicht zutrifft.

Als Reaktion darauf sollten Immobilieneigentümer darüber nachdenken, in ihre Mietverträge die Möglichkeit einzubauen, auf Mieterausfälle auf eine Weise zu reagieren, die weniger dramatisch ist, als den Mietvertrag zu kündigen oder den Mieter aus der gemieteten Fläche zu entfernen.

Zinsen und Verzugszinsen für unbezahlte Mieten sind die ersten und offensichtlichsten Waffen, die jeder Immobilieneigentümer in seinen Mietvertrag einbauen sollte. Es ist erstaunlich zu sehen, wie viele Mietverträge, insbesondere ältere, diese Zahlungen nicht vorsehen. Gerichte werden sie in der Regel durchsetzen, auch wenn es eine Weile dauern kann. Wenn einem Mieter klar wird, dass er irgendwann mit hohen Verzugszinsen und Verzugszinsen rechnen muss, könnte das ein ausreichender Anreiz sein, pünktlich zu zahlen. Wenn der Mieter knapp bei Kasse ist, möchte der Eigentümer, dass der Mieter einen Anreiz hat, die Miete vor anderen Verpflichtungen zu zahlen.

Darüber hinaus übernehmen Mieter über die Mietzahlungspflicht hinaus viele bedeutsame Pflichten. Ein besorgter Immobilieneigentümer könnte versuchen, finanzielle Maßnahmen in den Mietvertrag einzubauen, um auf bestimmte Zahlungsausfälle zu reagieren. Wenn ein Mieter beispielsweise verspricht, zu bestimmten Zeiten geöffnet zu bleiben, wird ein Gericht dem Eigentümer wahrscheinlich nicht erlauben, den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Mieter gegen sein Versprechen verstößt, aber ein Gericht könnte durchaus eine Formelzahlung für jede Stunde, die der Mieter in Anspruch nimmt, durchsetzen geschlossen, als sie sich bereit erklärten, offen zu bleiben. Für den Immobilieneigentümer ist es hilfreich, deutlich zu machen, warum die Zahlung angemessen ist und warum es für den Mieter wichtig ist, geöffnet zu bleiben.

Auch viele andere mietvertragsbezogene Sachverhalte könnten in Zahlungsverpflichtungen umgewandelt werden. Ein weiteres Beispiel: Anstatt dem Mieter zu verbieten, seinen Mietvertrag zu verkaufen oder die Fläche an jemand anderen weiterzuvermieten, könnte der Mietvertrag möglicherweise automatisch bestimmte Transaktionen dieser Art zulassen, aber auch eine Mietanpassung erfordern, wenn sie eintreten. Es muss keine binäre oder „Ja/Nein“-Situation sein.

Wenn der Mietvertrag einen Bürgen hat und der Immobilieneigentümer Wert darauf legt, dass der Bürge eine gewisse Finanzkraft behält, würde ein Gericht dem Immobilieneigentümer wahrscheinlich nicht gestatten, den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Bürge den erforderlichen finanziellen Standard unterschreitet. Der Mietvertrag könnte jedoch stattdessen eine Mieterhöhung vorsehen, um den Eigentümer dafür zu entschädigen, dass er ein höheres Risiko als erwartet eingegangen ist.

Wenn der Mieter zulässt, dass sich der Müll an den falschen Orten oder zur falschen Zeit ansammelt, erlaubt ein Mietvertrag dem Eigentümer oft, die Unordnung auf Kosten des Mieters zu beseitigen. Es könnte sinnvoller sein, einfach eine Gebühr für das Anrichten der Unordnung zu erheben, wiederum mit einer Erklärung, warum es wichtig ist, dass solche Unordnungen nicht passieren, und warum die Gebühr angemessen ist.

Kurz gesagt, jeder Immobilieneigentümer sollte versuchen, sich ein Arsenal an großen und kleinen Waffen anzulegen, um ihn gegen einen säumigen Mieter einzusetzen. Zu diesen Waffen kann die Kündigung von Mietverträgen gehören, aber sie sollten auch kleinere Maßnahmen umfassen, die dem Eigentümer einen praktischen Rechtsbehelf bei etwaigen Zahlungsverzug bieten, da Gerichte Mietverträge nicht ohne weiteres kündigen.

Der Schlüssel liegt hier darin, kleinere und unmittelbarere Konsequenzen für schlechtes Verhalten zu schaffen. Kleine und unmittelbare Folgen können schmerzhafter sein als größere, die einer gerichtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten. Wenn der Immobilieneigentümer die gesamte aus den letzten sieben Jahren eines Mietvertrags fällige Miete tilgen kann und dies auch tut, und der Mieter plötzlich sechs- oder siebenstellige Mietzinsen schuldet, werden viele Mieter einfach aufgeben. Das bedeutet normalerweise, auf dem Gelände zu campen, ohne Miete zu zahlen, und das Geschäft des Mieters zu führen, bis der Marschall oder Sheriff eintrifft.

Drakonische Rechte des Grundstückseigentümers können dazu führen, dass der Mieter keine Hoffnung mehr hat. Deshalb hört der Mieter oft auf, es zu versuchen. Zumindest manchmal können kleinere Konsequenzen ausreichen, um einem Mieter beizubringen, dass der Eigentümer der Immobilie nicht immer der letzte sein sollte, der nach Gehaltsabrechnung, Lieferanten und Ausschüttungen an die Eigentümer des Mieters bezahlt wird. Der Grundstückseigentümer ist nicht Gesellschafter des Mieters! Wenn der Mieter andererseits der faktische Partner des Immobilieneigentümers ist, möchte der Eigentümer in der Lage sein, kleine, aber ernsthafte Maßnahmen zu ergreifen, um den Mieter dazu zu inspirieren, diese Partnerschaft ernst zu nehmen.

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