Seeing Greene: Outsourcing, Ruhestand mit Immobilien und Investitionen in das College

David:
Dies ist die BiggerPockets-Podcast-Show 714. Die meisten College-Studenten betrachten es nicht als eine Zeit, um Geld zu verdienen. Für sie ist es eine Zeit, Spaß zu haben und zu wachsen. Du kannst all das machen und trotzdem Geld verdienen, Mann. Deshalb würde ich Sie dazu drängen, einen Job zu finden, bei dem Sie mehr verdienen können, und dann Ihre Eltern oder jemand anderen, den Sie kennen, dazu bringen, gemeinsam mit Ihnen einen Kredit für den Kauf einer Mietimmobilie aufzunehmen, vorzugsweise jemanden mit etwas Erfahrung im Investieren in Immobilien. Sie können diesen Deal abschließen und sicherstellen, dass er für Sie funktioniert. Das gefällt mir mehr, als ein Haus zu kaufen, das jemand anderes gerade hat, mit sehr wahrscheinlich problematischen Mietern, und in einem solchen Szenario die ersten Erfahrungen als Immobilieninvestor zu machen.

David:
Was geht Leute? Das ist David Greene, der Moderator von Seeing Greene. Ist es nicht ironisch, dass wir es Seeing Greene nennen, aber mein Nachname ist auch Seeing Greene? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich am Ende eine Show moderiere, die denselben Namen wie mein Nachname trägt? Verrückt, oder? Das hätten wir schon vor Jahren getan, aber uns fiel kein Name ein. In der heutigen Folge werde ich, falls Sie noch nie eine davon gehört haben, Fragen und Kommentare von Ihnen, unserer Hörerschaft, entgegennehmen und sie beantworten, damit jeder sie hören kann. Hier geht es um die Besonderheiten des Vermögensaufbaus bei Immobilien, wie Sie Ihre Reise beginnen und wie Sie Ihre Reise beenden. Wir haben von allem ein bisschen und heute eine tolle Show für Sie.

David:
In der heutigen Sendung erfahren Sie, wann Sie Ihre Finanzen schonen können und ob Sie einen HELOC nutzen oder weiterhin Geld sparen sollten, um Ihr Portfolio zu erweitern. Wo Sie Off-Market-Immobilien finden, bei denen es sich nicht um Angebote handelt, die aber von anderen Leuten nicht angeschaut oder gesehen werden, und wann Sie die Hilfe eines Assistenten in Anspruch nehmen sollten und wie Sie dies am besten erreichen.

David:
Wir haben Fragen von Studenten, die ihr erstes Haus noch nicht gekauft haben, und von Leuten, die sich dem Ruhestand nähern und versuchen herauszufinden, welche Anlageklasse für sie in ihrem Leben die beste ist. Das ist eine tolle Folge, die mir viel Spaß gemacht hat. Ich weiß, dass es Ihnen gefallen wird, zuzuhören. Also schnall dich an und los geht’s.

David:
Bevor wir das tun, fragen wir Sie heute kurz: Wie hoch ist Ihr Notendurchschnitt? Sie haben von unseren Zielen gehört und unsere Mentees für Anfang 2023 kennengelernt. Na, was ist Ihr Ziel? Können Sie einen klaren Plan aufstellen und Maßnahmen ergreifen, um 2023 anders und besser zu machen als 2022? Denken Sie daran: Das Leben wird nicht durch Zufall besser, sondern durch Entscheidung. Also gut, kommen wir zur ersten Frage des heutigen Tages.

Ahmad:
Hallo David. Danke, dass du mich dabei hast. Der Grund, warum ich mich melde, ist, dass ich mich an einem Scheideweg befinde. Ich arbeite hauptberuflich als Feuerwehrmann und besitze ein Personal-Training-Unternehmen. Ich besitze auch ein Zweifamilienhaus, das vollständig vermietet ist. Der Grund, warum ich an einem Scheideweg stehe, liegt darin, dass ich das Gefühl habe, dass es meine Zeit vielleicht nicht wert ist, weil ich so viel Zeit in Personal Training investiere und wie viel Einnahmen es generiert, und dass ich woanders vielleicht mehr Geld verdienen könnte. Ich kenne den Immobilienmarkt hier in Boston ziemlich gut. Allerdings habe ich keine Lust, Immobilienmakler zu werden.

Ahmad:
Ich habe hier bei der Feuerwehr mit vielen Arbeitern, Handwerkern und Auftragnehmern zusammengearbeitet. Eine Idee, die ich hatte, war, mit einem von ihnen zusammenzuarbeiten, um eine Baufirma zu gründen, und das daraus gewonnene Kapital würde ich dann direkt wieder in Immobilien investieren und die Immobilien auch mit dem Kauf und der Reparatur in die Baufirma integrieren mehr Häuser. Ich weiß nicht, ob das eine gute Idee ist. Ich kenne niemanden, der das getan hat, aber ich weiß, dass ich etwas tun muss. Ich weiß, dass Sie immer sagen, Immobilien seien ein langsames Spiel, um reich zu werden, aber ich habe immer noch das Gefühl, dass ich meine Zeit nicht sinnvoll nutze und sie besser nutzen könnte. Vielen Dank.

David:
Daniel, ich liebe die Frage. Ich gehe davon aus, dass Ihr Akzent aus Boston stammt, einige aus dieser Gegend. Ich weiß es zwar nicht genau, aber das würde ich vermuten und danke Ihnen auch für Ihren Dienst als Ersthelfer. Es gibt viele Dinge, die mir an deiner Geschichte gefallen. Darauf werde ich gleich eingehen. Du bist ein Stricher. Ich liebe das. Du bist kein Träumer. Sie sitzen nicht hier und sagen: „Ich werde meinen Job kündigen und einfach etwas unternehmen und hoffen, dass es klappt.“ Du arbeitest in diesem Job. Es ist eine schwierige Aufgabe. Jeder, der als Feuerwehrmann arbeitet, ein Ersthelfer jeglicher Art, es gibt Strafverfolgungsbehörden, es gibt Sanitäter, es gibt Sanitäter mit geringerem Grad, es gibt höhere Abschlüsse, diese Leute haben so viele Richtlinien Sie müssen verstehen und testen, welche Verfahren sie durchlaufen müssen, sie müssen sie sich merken und sie tatsächlich ausführen. Sie können nicht einfach zur Arbeit erscheinen und die meiste Zeit nichts tun.

David:
Es gibt eine Menge Talente in diesem Pool und das ist einer der Gründe, warum ich ein Herz für Ersthelfer habe, denn sie können mehr als nur das, was sie tun, und einige von ihnen wollen das. Kommen wir also hier zu Ihrem konkreten Szenario. Du arbeitest als Feuerwehrmann. Als Personal Trainer verdienen Sie etwas mehr Geld. Ich glaube nicht, dass Personal Training ein Geschäft ist, in das man einsteigt, weil man Geld verdienen will. Das ist etwas, was Sie tun, weil Sie eine Leidenschaft dafür haben. Das ist also kein Problem für Personal Trainer.

David:
Sie dienen einem unglaublich edlen Zweck, vor allem denen, die nicht mit den trainierten Leuten trainieren, sie trainieren mit den Leuten, die furchtbar ungesund und außer Form sind, und sie brauchen jemanden, der die Gabe und die Fähigkeit hat, sie zu ermutigen und zu ermutigen eine positive Einstellung und Verantwortung, um sie in Form zu bringen.

David:
Diese Menschen retten und verlängern Leben auf ihre eigene Art und Weise, genau wie es ein Ersthelfer tut. Darüber reden wir nicht. Wir reden davon, wenn Ihr Ziel darin besteht, Geld zu verdienen, ist das kein Geschäft, in dem Sie tätig sein sollten. Sie werden besser werden. Du wirst unglücklich sein. Du wirst es nicht genießen. Mir gefällt Ihre Idee, ein Bauunternehmen zu gründen, und ich möchte Ihnen wahrscheinlich einige Ratschläge für eine praktische Vorgehensweise geben.

David:
Es lässt sich also sehr gut in Ihr eigenes Immobilieninvestitionsgeschäft integrieren. Es wird auch eine einfachere Möglichkeit sein, Geld zu verdienen, und mit dem Hintergrund, den Sie haben, insbesondere einer Datenbank mit Leuten, die Sie kennen, Sie mögen und Ihnen vertrauen und mit denen Sie in der Feuerwehr und anderen Feuerwehren zusammenarbeiten, gewinnen Sie eine gewisse Glaubwürdigkeit. Sie möchten der Typ sein, zu dem die Leute sagen: „Hey, ich höre Sie darüber reden, dass Sie Ihre Küche umgestalten möchten.“ Du musst meinen Jungen schlagen, Ahmad. Er wird es für Sie tun. Er kümmert sich um uns.“ Es gibt eine Möglichkeit, in diesem Geschäft auf Anhieb Geschäfte zu machen.

David:
Ich weiß nicht, ob ich mit dem Bau beginnen möchte. Wenn ich an Baugewerbe denke, denke ich an Auftragnehmer und dann an Lizenzen, Kautionen, Versicherungen und eine Menge Arbeit, die Sie im Vorfeld erledigen müssen, bevor Sie Einnahmen erzielen. Ich weiß also nicht, ob Sie das mit Konstruktion gemeint haben, aber das habe ich mir gedacht. Ich stelle mir das eher so vor, als würde man eine Art Handwerkerdienst starten und Dinge reparieren, die kaputt gehen. Sie arbeiten wie Bodenbelag. Das ist eine große Sache. Mit Bodenbelägen und Farben können Sie auf Anhieb Geschäfte machen.

David:
Vielleicht finden Sie einige Leute, die etwas Erfahrung mit Trockenbau, Rigipsplatten und Holzarbeiten haben, damit sie Trockenfäule im Freien reparieren können. Ein bisschen Tischlerarbeit. Nichts Großes. Ein bisschen Klempnerarbeit, damit Sie Waschbecken und Toiletten ersetzen können. Kosmetikartikel. Sie möchten der Typ sein, der hereinkommt und sagt: „Hey, sie haben einen Deal bei Lowe's, Home Depot oder online.“ Schauen Sie sich diesen Wasserhahn an. Ich kann das installieren lassen. Für diesen Preis kann ich Ihnen sechs davon besorgen. Und sie sagen: „Wow, das ist großartig. Ja, mach das.“

David:
Und dann müssen Sie einfach Ihre Arbeit aufarbeiten und diese zu den Materialkosten hinzufügen. Boom, Sie haben ein Gebot, das Sie an jemanden weitergeben können. Es ist sehr einfach und Sie könnten Einnahmen generieren, bevor Sie viel Zeit, Kapital oder Energie in das Unternehmen investieren. Wenn Sie sich für den Auftragnehmer entscheiden, investieren Sie eine Menge Arbeit, Zeit und Energie in dieses Unterfangen, bevor Sie überhaupt einen Dollar sehen. Also das gefällt mir nicht. Beginnen Sie mit der Heimwerkerroute. Schauen Sie sich langsam an, welche Geschäftsmöglichkeiten sich für Sie ergeben, und suchen Sie dann nach Spezialisten, die Sie bei dieser Art von Arbeit unterstützen können.

David:
Schließlich werden Sie Dachkontakte herstellen. Du wirst Klempner bekommen. Sie werden Landschaftsgärtner bekommen. Ich denke, wenn Sie darin gut sind, würde ich wahrscheinlich diesen Weg gehen, anstatt Immobilienmakler zu werden, wenn ich von vorne anfangen würde, weil es einen großen Bedarf an Leuten gibt, die sich mit Bauarbeiten auskennen. Sie könnten einen großen Mehrwert für eine Immobilie oder das Leben einer Person schaffen, wenn Sie zu uns kommen, gute, vertrauenswürdige Arbeit leisten und die Arbeit tatsächlich pünktlich erledigen.

David:
Ich liebe diese Idee, besonders wenn man geschickt ist. Stellen Sie sich vor, Sie verfügen über ein gewisses Maß an mechanischem Geschick. Wenn Sie gerade als Feuerwehrmann arbeiten, müssen Sie wahrscheinlich lernen, wie man Dinge repariert, repariert, Dinge zusammenfügt und die von Ihnen verwendete Ausrüstung manipuliert. Sie werden wahrscheinlich sehr gut in die Baubranche einsteigen können, und wir brauchen Leute in dieser Branche, die gute Leute sind. Also ja, Mann, ich stehe voll und ganz hinter dir. Sie haben das Seeing Greene-Gütesiegel erhalten. Ich würde gerne sehen, wie Sie damit weitermachen und uns dann wissen lassen, wie es läuft.

David:
Okay, unsere nächste Frage kommt von Freda, die seit 25 Jahren in New York lebt und Anfang dieses Jahres nach Las Vegas gezogen ist. Freda sagt: „Als Neuling in der Immobilieninvestition kann ich wirklich keine positive Cash-on-Cash-Rendite für eine Langzeitmiete in Vegas finden. Sollte ich zu einem anderen Markt wechseln oder sollte ich warten, bis die Preise in Vegas sinken, um etwas Erfahrung zu sammeln, bevor ich zu einem neuen Markt wechsle?“ Das ist eine gute Frage, Freda. Ich denke, jeder fragt das Gleiche.

David:
Ich kann nirgendwo eine Barrückgabe finden. Früher stellte sich die Frage: Wo erhalte ich die größte Cash-on-Cash-Rendite? Die Frage ist nun: Kann ich eine Rückzahlung per Bargeld erhalten? Und das führt dazu, dass Menschen in die schlechtesten Märkte investieren, die zumindest theoretisch immer noch eine gewisse Cash-on-Cash-Rendite aufweisen, und dann klappt es oft nicht. In einem heißen Markt wie Vegas werden Sie es wahrscheinlich sehr schwer haben. In jedem Markt, in den viele Menschen ziehen, wollen die Menschen leben.

David:
Sie konkurrieren nicht nur mit Investoren, sondern auch mit den normalen Hausbesitzern. Früher kauften nur Hausbesitzer ein Triplex, aber jetzt sind die Leute klug und gebildet, haben sich solche Sachen angehört und herausgefunden: „Ich bin kein Investor.“ Ich möchte einen Hauptwohnsitz. Aber ich möchte nicht drei Riesen im Monat bezahlen. Ich werde diesen Triplex kaufen. Ich werde die anderen beiden Einheiten vermieten und nur 500 pro Monat zahlen, und ich werde nur 700 pro Monat statt 3,000 zahlen.“

David:
Jetzt konkurrieren Sie mit der Person, die früher einfach ein Haus gekauft hat, um darin zu leben, und die bereit ist, mehr zu zahlen als Sie, weil sie nur 700 $ statt 3,000 $ aus eigener Tasche bekommt, was bedeutet, dass sie Sie verdienen 2,300 Dollar im Monat und Sie sehen es so: „Mann, ich verdiene nur hundert Dollar im Monat, oder ich verdiene jeden Monat keinen Dollar mit meiner Investition.“ Sie sind im Vergleich zu Ihnen in einer vorteilhaften Situation. Sie haben Einfluss auf diese Verhandlungen, und auf jedem Markt, in den Menschen einziehen, konkurriert man mit einem Hauptwohnsitzkäufer, und man wird dieses Problem haben.

David:
Das ist also nicht nur für Sie, sondern für alle Zuhörer, die frustriert sind. Sie versuchen oft, Cashflow in einem Markt zu erzielen, in dem Sie mit normalen Hausbesitzern konkurrieren, und diese werden Sie jedes Mal schlagen, weil sie es sich leisten können, mehr zu zahlen als Sie. Sie haben nicht die gleichen Erwartungen wie Sie. Als Hauptwohnsitzbesitzer erhalten sie einen besseren Zinssatz als als Investor und so weiter und so fort.

David:
Wenn Sie also darauf bestehen, eine Mehrfamilienimmobilie zu kaufen, ist Vegas möglicherweise nicht der beste Ort dafür. Wie Sie sagten, müssen Sie möglicherweise woanders suchen. Aber hier gebe ich den Leuten normalerweise den Rat: Kann man ein Haus hacken? Können Sie sich ein Jahr lang oder sogar noch kürzer nicht wohlfühlen, wenn etwas schief geht und Sie nicht dort bleiben können, wo Sie ein Haus kaufen, um darin zu wohnen, werden Sie zum Haushacker, der das Triplex kauft, und nicht zum Investor, der verliert jedes Mal.

David:
Man bekommt die Immobilie auf diese Weise und zieht dann in einem Jahr aus und hat diese Immobilie, die jetzt Cashflow oder Close ist, aber man zahlt nur dreieinhalb Prozent, nicht 20 Prozent. Du hast ein Sechstel des Geldes ausgegeben, oder? Sie könnten sechs davon für den gleichen Betrag machen oder fast sechs, von denen Sie einen kaufen könnten, wenn Sie 20 oder 25 % Anzahlung leisten. Ich freue mich, wenn mehr Investoren diesen Weg einschlagen. Ich weiß, dass es nicht bequem ist, aber es ist oft die profitabelste Option, die Sie haben.

David:
Wenn Sie also vorhaben, in Las Vegas zu kaufen, würde ich mich wahrscheinlich mit Hausdiebstählen befassen, und wenn Sie nicht bereit sind, Häuser zu hacken, müssen Sie sich wahrscheinlich auf einem anderen Markt umsehen und sich entweder für die Kurzzeitmiete entscheiden Route oder die Mehrfamilienroute in einem weniger wettbewerbsintensiven Umfeld.

Nate:
Hallo David und alle BP-Hörer da draußen, das ist Nate, der Texter für das BiggerPockets Podcast Network. Ich bin hier mit einer Frage von Gordon, der aus der San Francisco Bay Area kommt. Ich komme auch aus der San Francisco Bay Area. David ist gerade in der San Francisco Bay Area. Also, David, könntest du bitte diese Frage für alle Warriors-Fans da draußen beantworten? Gordon fragt: „Ich fand Davids jüngste Kommentare zu Castle versus Wertschätzung in der Bay Area besonders relevant. Meine Frau und ich sind Mitte bis Ende Vierzig und möchten in 10 bis 15 Jahren in den Ruhestand gehen. Soweit ich weiß, könnten uns 1.5 Millionen US-Dollar ein Einfamilienhaus in einem begehrteren Teil der Bay Area verschaffen, könnten aber stattdessen auch für ein Mehrfamilienhaus mit fünf bis acht Wohneinheiten und einer weniger begehrten Gegend verwendet werden. Was wäre das bessere Spiel für den Ruhestand in 10 bis 15 Jahren? Hauspreissteigerung oder steigende Mieten? Lass es uns wissen, David.“

David:
In Ordnung. Vielen Dank, Nate, für Ihre Hilfe bei der Frage dort und danke Gordon, dass Sie sie gestellt haben. Zunächst einmal sind wir Nachbarn. Wir sind in der Bay Area. Sie müssen sich direkt an mich wenden, damit wir Ihnen dabei helfen können. Das Gleiche gilt für alle anderen in Kalifornien. Ich verkaufe hier immer noch Häuser. Nun, für alle, die nicht in Kalifornien sind: Lassen Sie uns diese Frage rückentwickeln, um herauszufinden, wie wir damit überall Wohlstand schaffen können. Zunächst einmal gibt es einige Kernpunkte von Gordons Szenario. Er ist 10 bis 15 Jahre alt, was eine ordentliche Laufbahnerfahrung darstellt, und ich bin froh, dass das berücksichtigt wurde.

David:
Zweitens stellt sich die Frage: Komme ich in eine gute Wohngegend, Einfamilienhaus, oder in eine nicht so gute Wohngegend, Mehrfamilienhaus? Das sind keine guten Möglichkeiten, mit Gordon hin und her zu gehen. Ich möchte nicht, dass Sie in irgendeinem Teil des Landes in eine nicht gute Wohngegend geraten. Nun, nicht so gut, wenn Sie dies mit den besten Vierteln überhaupt vergleichen und jetzt sagen: „Nun, es ist nicht großartig, aber es ist B-Minus und es ist nicht so gut“, dann ist das in Ordnung.

David:
Aber wenn wir über D-Klasse-Viertel sprechen, nein, wir werden in diesen Vierteln auf keinen Fall kaufen. Es macht einfach keinen Sinn, denn die Mieten werden nicht so steigen, wie Sie denken, und das Geld, das Sie durch Leerstand und die Probleme mit Zwangsräumungen und der Zerstörung von Immobilien durch Mieter verschwenden, wird jedes Geld vernichten, das Sie denken Sie werden aus dem Cashflow Geld verdienen. Hier geht es also nicht darum, ob ich in einer guten Nachbarschaft oder einer schlechten Nachbarschaft kaufe, um Wertschätzung gegenüber Eigenkapital zu erzielen, sondern vielmehr darum, ob ich es in einer guten Nachbarschaft oder einer guten Nachbarschaft kaufe, um Wertschätzung oder Eigenkapital zu erzielen?

David:
Nein, das ist dasselbe. Für Wertschätzung oder für Cashflow. Ich möchte klarstellen, dass es das ist, worüber wir hier sprechen. Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie 10 bis 15 Jahre Zeit haben, ist es wahrscheinlich besser für Sie, in der besseren Nachbarschaft eine Immobilie in besserer Qualität zu kaufen, selbst einen Mehrwert zu schaffen und das bestmögliche Angebot zu erhalten. Lassen Sie den Wert steigen und warten Sie dann darauf, dass die Preise sinken, damit der Wert der Immobilie weiter steigt.

David:
Wenn Sie 10 bis 15 Jahre Zeit haben, bin ich ziemlich zuversichtlich, dass dies innerhalb dieses Zeitrahmens sehr wahrscheinlich passieren wird. Wenn Sie drei bis fünf Jahre Zeit hätten, würde ich Ihnen einen ganz anderen Rat geben. In Ordnung? Nehmen wir an, wir gehen den anderen Weg. Wenn wir sagen, dass wir ein kleines Mehrfamilienhaus mit fünf bis acht Einheiten kaufen werden. Ich denke, das ist kein kleines Mehrfamilienhaus, sondern nur ein normales Mehrfamilienhaus. Fünf bis acht Einheiten und wir werden einen Cashflow erzielen.

David:
In den meisten Märkten gefällt mir das besser. Die Bay Area ist vielleicht etwas anders, aber das gefällt mir besser, weil der Cashflow, den Sie mit diesen fünf bis acht Wohneinheiten erzielen, als Ausgleich für die Hypothek verwendet werden kann, die Sie für das Haus zahlen würden, in dem Sie leben möchten Der einzige Grund, warum ich speziell für die Bay Area sage, dass dies möglicherweise nicht die beste Wahl ist, ist, dass die Löhne hier so hoch und der Bestand so niedrig sind, dass die Wertsteigerung einer Immobilie natürlicherweise in keinem Verhältnis zum Rest steht Land.

David:
Man hört oft Leute sagen: „Ich kann nicht glauben, dass ein Haus 1.5 Millionen kosten kann.“ Ich verstehe, aber man bekommt auch nicht 100 Dollar pro Stunde als Krankenschwester, egal wo man lebt. Oder Sie sind kein Feuerwehrmann, sie können 110,000 verdienen, oder wenn Sie Überstunden machen, können Sie 180,000 verdienen. Einige der Leute, die diesen Feuerwehrleuten zuhören, bekommen 45,000 Dollar pro Jahr und halten eineinhalb Millionen für unmöglich. Man muss also bedenken, dass Gebiete mit wirklich hohen Immobilienpreisen, Manhattan, New York, Südkalifornien, Bay Area oder Nordkalifornien, oft mit sehr hohen Löhnen verbunden sind und das ist der Grund, warum das so ist.

David:
Wenn Sie nun an Menschen in den schlechtesten Vierteln derselben Gegenden wie in der Bay Area in Kalifornien vermieten, aber es ist ein wirklich schlechtes Viertel, dann vermieten Sie an Leute, deren Löhne nicht gleichzeitig steigen Sie sind auf derselben Ebene wie die Leute, die das 1.5-Millionen-Dollar-Haus kaufen, was bedeutet, dass Sie ein neues Problem haben. Denn auch wenn das Haus selbst teuer sein wird, kann der Mieter, an den Sie vermieten, diese großen Lohnerhöhungen nicht erzielen.

David:
Sie vermieten nicht an Krankenschwestern und Feuerwehrleute. Sie werden nicht in einem D-Klasse-Viertel leben. Das ist einer der Gründe, warum ich sage, dass Sie sich von diesen Immobilien fernhalten sollten. Sie profitieren nicht von den Vorteilen des Marktes, in den Sie sich einkaufen möchten. Sie erhalten diese Vorteile nur, wenn Sie die demografischen Gegebenheiten des tatsächlichen Standorts ausnutzen. In diesem Fall handelt es sich um Menschen, die in der Technologiebranche oder im öffentlichen Gesundheitswesen arbeiten und einen Rentenplan haben, für den sie Gehaltserhöhungen erhalten was sie tun, und sie werden Geld haben, das hineinfließt.

David:
Deshalb würde ich Ihnen gerne dabei helfen, einige der aufstrebenden Viertel zu finden. Suchen Sie nach einem Haus, in dem Sie leben und umdrehen können. Man repariert es einfach mit der Zeit langsam. Sie erhalten eine Menge Quadratmeter. Möglicherweise verfügt es über eine ADU, die vermietet werden kann, um daraus ein Mietobjekt zu machen. Vielleicht hat es ein ADU und eine Garage oder einen Keller, der umgebaut werden kann, sodass Sie aus einer drei Einheiten machen können. Alles völlig legal. Alles entspricht den Vorschriften und Sie profitieren von steigenden Preisen für Einfamilienhäuser in bester Nachbarschaft. Wenn ich Ihr Agent wäre, und ich hoffe, dass ich es werde. Das ist der Rat, den ich Ihnen geben würde.

David:
Jetzt kann ich die Kommentare früherer Sendungen lesen und sehen, was ihr alle sagt. Der erste stammt aus Mecara Nuwan. „Ich liebe diesen Glatzkopf namens David einfach. Ich finde es toll, wenn man auf einen negativen Kommentar über die angemessene Darstellung von Risiken gegenüber Anlegern reagiert. Ich glaube nicht, dass irgendjemand es besser machen könnte als Sie. Brillant. Sie reagieren auf eine Art und Weise, die niemanden beleidigen könnte. Ich liebe dich einfach, David.“ Vielen Dank für diesen Mecara. Das ist wahrscheinlich der netteste Kommentar, den wir je für jemanden bekommen haben, vor allem, weil ich auf etwas Negatives reagiert habe.

David:
Was ich daran liebe, dass du darauf hingewiesen hast, und ich bin dir dafür dankbar, Mecara, ist, dass ich es mag, wenn Leute den Rauch mitbringen. Ich habe keine Angst davor, dass jemand sagt: „Ich denke, das klingt falsch.“ Ich glaube nicht, dass das funktionieren könnte. Oder es ist in Ordnung, herauszufordern, solange man es respektvoll und rücksichtsvoll tut.“ Okay? Nennen Sie keine Namen. Erfinden Sie keine Verleumdungsvorwürfe, die nicht wahr sind. Das ist nicht cool. Aber wenn Sie es so sagen: In diesem Fall dachte jemand, dass ich das Risiko für Anleger nicht angemessen hervorgehoben und das Risiko für Anleger nicht angemessen dargestellt habe, sodass ich ihrer Meinung nach wahrscheinlich bestimmte Elemente von Immobilien hervorgehoben und andere weggelassen habe. Ich möchte, dass ihr das macht. Erzähl mir mehr. Sag mir, was du nicht verstehst. Sagen Sie mir, warum Sie anderer Meinung sind.

David:
Kommen Sie aus Neugier und wenn ich dann die Antwort gebe, öffnet es Ihnen normalerweise den Geist für etwas, das Sie vorher noch nicht gesehen haben. Deshalb weiß ich es zu schätzen, Mecara, dass du anerkennst, dass ich das auf eine Art und Weise getan habe, die nicht beleidigend war. Ich muss Ihnen etwas sagen, Sie sagten letztes Jahr, es habe mich dazu gebracht, Maßnahmen zu ergreifen, mich aus der Analyse und Lähmung herausgeholt und in den letzten 16 Monaten meine ersten drei Mietobjekte gekauft zu haben. Und außerdem, Mecara, herzlichen Glückwunsch zum Kauf von drei Immobilien in 16 Monaten. Ich bin sehr stolz auf dich. Das ist großartig. Sie ergreifen eindeutig Maßnahmen. Machen Sie weiter so und halten Sie uns hier bei BiggerPockets darüber auf dem Laufenden, wie es weitergeht.

David:
Unser nächster Kommentar kommt von Anne Wynn. „Vielen Dank für dieses Video. Das ist inspirierend und motivierend. Ich habe aus „Seeing Greenes“ am meisten gelernt, mehr als aus allen anderen BP-Videos. Bitte haben Sie mehr davon und lasst uns mehr Greene sein.“ Danke schön. Jedes Mal, wenn ich jemanden sagen höre, dass ich Greene-freundlich oder Greene-bewusst bin, weiß ich, dass er über mich spricht.

David:
Der nächste Kommentar kommt von Ani Koufu. „Hey David, ich bin froh, dass ich BiggerPockets gefunden habe. Meine Frau und ich haben nicht viele Leute in unserem Umfeld, die sich für Immobilien interessieren. Je mehr ich mir die Sendungen anhöre, desto mehr wird mir klar, dass wir schnell und nicht auf herkömmliche Weise expandiert haben. Daher sind wir neu im traditionellen Immobilienkauf und tendieren zu kurzfristigen Vermietungen. Haben Sie einen Rat, lautet die allgemeine Frage, aber es war schwierig, Informationen zu finden, die uns meiner Meinung nach auf die nächste Ebene helfen würden. Wir versuchen, die Vorteile unserer vorhandenen Immobilien zu nutzen, wissen aber nicht genau, wo wir anfangen sollen. Vielen Dank und ich hoffe, von Ihnen zu hören.“

David:
Okay. Dies ist ein Kommentar und eine Frage, und das weiß ich zu schätzen, Ani. Dies wird eine sehr umfassende Information sein, sodass ich den Leuten, die das hören, leicht Ratschläge in eine andere Richtung geben kann. Es ist einfach schwer, so etwas zu beantworten. Nehmen Sie es also mit Vorsicht, okay? Es ist unglaublich schwierig, diesen Markt zum Laufen zu bringen, oder? Und ich kann Ihnen sagen, warum die Zinssätze so stark gestiegen sind, dass es den Anlegern unglaublich schwerfällt, Geld zu fließen. Aber die vergleichbaren Verkäufe sind nicht weit genug gesunken, weil wir immer noch so nahe an der Zeit sind, in der wir Häuser zu rekordverdächtigen Preisen verkaufen, dass Verkäufer und Gutachter problemlos Preise rechtfertigen können, die viel höher sind, als der Markt zu zahlen bereit ist.

David:
Sie haben also Druck auf der Wertseite, wo die Preise irgendwie höher sind, als sie sein sollten, und dann haben Sie Druck auf der Cashflow-Seite, weil die Zinssätze hoch sind und die Rentabilität niedriger ist, als sie sein sollte. Als Investoren stecken wir in diesem Drucktopf fest. Nun, wenn Sie eine Person sind, die ein Haus kaufen möchte, nur um darin zu leben, verspüren sie nicht den gleichen Druck, okay?

David:
Es ist speziell für Anleger gedacht, die Cashflow anstreben. Ich sage nicht, dass Sie keine Mietobjekte kaufen sollten. Wenn Sie ein gutes Angebot finden, wenn Sie herausfinden, wo die Zahlen funktionieren, dann tun Sie es. Was ich sagen möchte, ist, dass dies im Großen und Ganzen kein Markt ist, auf dem ich wie mit den Bällen an die Wand gehe und verrückte Haare in Flammen aufbringe, um so viel aufzusammeln, wie ich kriegen kann. Ich habe das gemacht, als die Zinsen etwa drei Prozentpunkte niedriger waren, als ich sie jetzt bekomme.

David:
Ich bekomme für meine Privatimmobilien oft Preisangebote im Zehnerbereich, okay? Es fällt mir sehr schwer, es zum Laufen zu bringen. Dieselben Angebote hatten einen sehr ähnlichen Preis wie jetzt, als ich Raten im Siebener-Bereich bekam. Das war ein sehr großer Unterschied. Deshalb mein Rat an die meisten Menschen … Auch dies gilt nicht für jedes einzelne Szenario. Ich sage nicht: „Jetzt kaufen, jetzt verkaufen.“ Es ist nicht so einfach. Konzentrieren Sie sich im Allgemeinen darauf, Geld zu sparen. Konzentrieren Sie sich auf die Tilgung Ihrer hochverzinslichen Schulden.

David:
Konzentrieren Sie sich darauf, Ihr eigenes Finanzhaus in Ordnung zu bringen. Kaufen Sie immer noch Immobilien, wenn Sie sie finden. Ich würde nicht so viel Zeit in die Analyse von Deals investieren wie in die Analyse meines Budgets. Wohin geht mein Geld? Habe ich in den letzten fünf Jahren leichtfertig Geld ausgegeben, weil es einfach war? Und wenn es nicht einfach gelingt, werde ich dann in Schwierigkeiten geraten? Habe ich vier Mitgliedschaften im Fitnessstudio, die ich nicht benötige?

David:
Bin ich auf Netflix oder habe ich eine Kabelrechnung von 250 US-Dollar pro Monat und schaue nicht einmal fern? Wissen Sie, wohin Ihr Geld fließt? Als ich ein kleines Kind war, gab es diesen kleinen Spruch: „Es ist 10:00 Uhr.“ Wissen Sie, wo Ihre Kinder sind?“

David:
Wissen Sie, wo Ihr Geld ist? Ich investiere also in Immobilien, aber wenn sich die Wirtschaft so weit verlangsamt, schenke ich der Verteidigung viel mehr Aufmerksamkeit. Wo gebe ich mein Geld aus? Wie viel Geld kann ich sparen? Wie stabil ist mein Job? Kann ich eine zweite Einnahmequelle bekommen, weil ich nicht weiß, ob es noch schlimmer wird? Das ist also der Rat, den ich Ihnen geben würde.

David:
Wenn Sie Immobilien nicht zum Laufen bringen können, bauen Sie dennoch Vermögen mit den anderen Instrumenten auf, die Ihnen zur Verfügung stehen. In Ordnung. Wir lieben und schätzen Ihr Engagement sehr. Vielen Dank, dass ihr diese Kommentare hinterlassen habt. Bitte machen Sie so weiter. Alles, was Sie tun müssen, ist, uns auf YouTube zu folgen, wo diese Podcasts aufgezeichnet werden, und Sie können das Video tatsächlich sehen, mein Gesicht sehen, das grüne Licht hinter mir sehen, dieses Ding sehen, bei dem ich nicht weiß, was ich mit meinen Händen machen soll und Folgen Sie uns dorthin.

David:
Sie können Kommentare zu Ihrer Meinung hinterlassen und dann bitte unseren YouTube-Kanal abonnieren und ihn mit allen teilen, die Ihnen am Herzen liegen. Wir wollen besser werden. Wenn Sie uns also einen Kommentar hinterlassen, wenn Sie uns eine E-Mail schreiben, uns sagen, wovon Sie gerne mehr sehen würden, finden Sie vielleicht den Weg zur Show, aber selbst wenn nicht, wird es uns helfen die Show besser machen. Also gut, ich komme hier noch einmal auf unsere Fragen zurück. Unser nächstes Video kommt von Caleb LaBelle aus Denver, Colorado.

Kaleb:
Hey, was ist los, David? Hey, kurze Frage an dich. Ich versuche herauszufinden, ob ich mein HELOC nutzen sollte oder ob ich mehr Geld sparen sollte, um mein nächstes Mietobjekt zu kaufen. Ich hatte also einen Kreditrahmen von etwa 80,000 US-Dollar. Ich habe ungefähr 26,000 ausgegeben, um für meinen Verlobten und mich einen neuen Hauptwohnsitz zu kaufen. Ich habe also Zugriff auf weitere 53, 54. Ich überlege also, ob es klüger wäre, einfach mein Geld anzusparen und es dann für den Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie zu verwenden? Das ist in etwa das, was ich gerade denke.

Kaleb:
Oder wäre es besser, diesen HELOC zu nutzen und früher ins Spiel einzusteigen? Ich weiß, dass Sie in einer früheren Folge, glaube ich, darauf hingewiesen haben, dass Sie bei HELOCs wegen der steigenden Zinsen einfach nur vorsichtig sein sollten. Deshalb möchte ich Ihren Rat einholen, ob ich mein Geld sparen und es verwenden sollte oder ob es besser wäre, jetzt mit meinem HELOC ins Spiel einzusteigen? Vielen Dank für jeden Rat. Schätzen Sie es, David.

David:
Tolle Frage, Caleb. Genau darum geht es bei „Seeing Greene“. Ich möchte, dass Sie diese Art von Fragen stellen. Nun kann ich Ihre Frage nicht sofort beantworten, da ich eine Information, die ich benötigen würde, nicht erhalten habe. Ich muss wissen, wie schnell Sie Geld sparen können. Wenn Sie und Ihr Verlobter nur in der Lage sind, tausend Dollar im Monat zu sparen, werde ich Ihnen nicht raten, das HELOC auszuschöpfen und eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie auf dem Markt zu kaufen, auf dem wir uns gerade befinden.

David:
Aber wenn Sie mir sagen: „Nein, nein, wir sparen zusammen acht bis 10,000 US-Dollar pro Monat.“ Ich würde eher dazu tendieren, wenn Sie ein Angebot finden, das Ihnen gefällt, legen Sie es auf die HELOC. Und der Grund dafür ist, dass das Geld, das Sie für den Rest Ihrer finanziellen Situation haben, ausreicht, um Sie zu retten, wenn die Investition selbst nicht gut läuft.

David:
Deshalb weise ich darauf hin. Es gibt Zeiten in dieser Branche, in denen ich völlig andere Ratschläge gebe als alle meine Zeitgenossen. Ich möchte nur, dass ihr versteht, warum ich das tue. In den letzten fünf bis sechs Jahren war es kaum zu übersehen. Wir haben so viel Geld gedruckt, dass selbst wenn Sie einen Fehler gemacht haben, mit einem schlechten Geschäft ins Spiel gekommen sind oder Sie etwas über Immobilieninvestitionen nicht verstanden haben, die ersten ein bis zwei Geschäfte in der Regel am häufigsten zustande kommen. Ihr Risiko war immer noch so begrenzt, weil so viel Geld im Umlauf war. Sie könnten die Immobilie einfach verkaufen und im schlimmsten Fall die Gewinnschwelle erreichen.

David:
Im Moment ist das nicht so. Der Rat, den ich jetzt gebe, ist ein anderer als der, den ich Ihnen vor drei bis vier Jahren gegeben hätte, weil wir die Rettungsmaßnahmen nicht mehr erleben, die wir hatten, als wir wie damals Geld druckten. Jetzt müssen Sie sich tatsächlich auf mehr als nur die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie konzentrieren, um Ihr Einkommen zu ersetzen. Sie müssen darüber nachdenken, wie Sie Ihr Einkommen stabil halten, wenn Sie in Immobilien investieren wollen, denn Sie werden schwere Zeiten durchmachen.

David:
Ich habe es schon einmal gesagt: Sie wollen eine Finanzfestung bauen, kein Baumhaus. In den letzten sieben bis acht Jahren ist man mit Baumhäusern durchgekommen, also konnte man sie schnell bauen, die Leute würden sie kaufen. Jetzt müssen Sie für den Sturm planen. Der erste Rat, den ich Ihnen geben werde, lautet also: Lebt ihr unter euren Verhältnissen? Sparen Sie Ihr Geld? Sind Sie finanziell sicher und gesund, bevor wir überhaupt über Immobilien sprechen?

David:
Wenn ja, ist es meiner Meinung nach in Ordnung, mit diesem HELOC eine schlüsselfertige Immobilie zu kaufen, anstatt zu warten, bis Sie noch eine ganze Menge Geld gespart haben. Wenn nicht, werde ich eher dazu tendieren, das Geld für die Anzahlung zu sparen. Vielleicht mit dem HELOC ergänzen, oder? Vielleicht sparen Sie 40 Riesen und leihen sich dann 15 oder 20 von der HELOC, um … Sie müssen also nicht noch ein halbes Jahr warten, bevor Sie das Haus kaufen, das Ihnen wirklich gefällt.

David:
Aber ich würde mir wünschen, dass Sie sich darauf konzentrieren, mehr Geld zu sparen und dieses zu investieren und den HELOC als Rettungsplan beizubehalten, dann geht Ihnen das Geld für eine Reha aus. Sie haben ein paar schlechte Leerstandsmonate, in denen keine Buchung möglich ist, was auch immer der Fall sein mag. Sie müssen Geld von der HELOC abziehen, um Ihre Schulden zu begleichen, bis Sie sie mit den Gewinnen aus der Immobilie oder dem Geld, das Sie verdienen, direkt zurückzahlen können. Aber um es zusammenzufassen: Denken Sie bei Immobilienentscheidungen an das Geld, das Sie außerhalb der Immobilienbranche verdienen.

David:
Wenn Sie gutes Geld verdienen, können Sie den HELOC früher nutzen. Wenn Sie kein gutes Geld verdienen und sparen, würde ich gerne sehen, dass Sie es sparen, und es ist in Ordnung, nicht eines von zwei Extremen zu betrachten. Sie müssen weder Ihr Geld noch das HELOC verwenden. Sie können die beiden tatsächlich miteinander vermischen. Aber ich würde mich freuen, wenn Sie mehr Geld und Arbeitsstunden sparen würden. Du siehst aus, als wärst du ein junger Kerl. Du bist noch nicht ganz verheiratet. Jetzt ist es an der Zeit, Ihre finanzielle Zukunft in den Vordergrund Ihrer Pläne zu stellen und wirklich alles zu tun, um sich darauf vorzubereiten, anstatt zu sagen: „Ich bin jung.“ Ich werde einfach ein bisschen leben.“ Und dann den Rest Ihres Lebens damit verbringen, aus einer finanziellen Katastrophe herauszukommen, die durch einen Kauf auf dem falschen Markt entstanden sein könnte.

David:
Unsere nächste Frage kommt von Chris Rickenbach aus Hickory, North Carolina. „Ich studiere gerade und fange an, in Mietobjekte zu investieren, und da ich studiere, habe ich keinen Anspruch auf normale Kredite, weil ich kein Einkommen habe. Ich habe viel gelesen. Ich habe eine großartige Gelegenheit für Mietobjekte mit Mietern gefunden, die Geld verdienen würden, weil sie bereits bewohnt sind. Ich bin bereit, Maßnahmen zu ergreifen, aber das ist eine Hürde, auf die ich im Moment stoße. Ich möchte wissen, ob ich warten soll, bis ich meinen Abschluss gemacht habe und einen Vollzeitjob habe, um damit weiterzumachen, oder ob ich die Mieteinnahmen als Einkommen verwenden soll, um mir das Haus kaufen zu können.“

David:
Alles klar. Gute Frage hier, Chris. Lassen Sie uns das aufschlüsseln. Zunächst einmal möchten Sie diese Immobilie wahrscheinlich nicht kaufen, wenn darin Mieter leben. Nicht jeder wird Ihnen das sagen, aber ich werde Ihnen das sagen. Es ist keine Garantie dafür, dass die Mieter nicht zahlen oder dass es Probleme gibt. Die statistische Wahrscheinlichkeit, schlechte Mieter zu erben, ist viel höher, als wenn Sie einen eigenen finden. Und jeder da draußen, der jemals eine Immobilie mit Mietern gekauft hat, nickt gerade mit dem Kopf und sagt: „Predige es, Bruder. Erzähl ihm mehr. Sag es lauter für die Leute hinten.“

David:
Oftmals verkaufen Vermieter ihre Immobilien nicht, selbst wenn sie eine bessere Rendite erzielen könnten. Sie denken einfach nicht darüber nach. Erst wenn es ein Problem mit dem Mieter oder ein Problem mit dem Haus gibt, kommt man nicht auf die Idee, die Immobilie zu verkaufen. Es ist das gleiche wie bei deinem Auto. Könnte ich ein schöneres Auto haben? Ja. Werde ich mir verschiedene Autos ansehen und meine Zeit und Energie hineinstecken? Nein. Denn es gibt wichtigere Dinge, auf die ich mich konzentrieren muss.

David:
Aber was passiert, wenn etwas im Auto kaputt geht und man denkt: „Es gehen immer mehr Sachen kaputt.“ Was ist das Erste, was wir immer tun? Ich muss es verkaufen und es jemand anderem überlassen, all die Dinge zu reparieren, die in diesem Auto kaputt gehen. Deshalb passiert es beim Kauf eines Gebrauchtwagens oft, dass eine Menge Dinge schief gehen und man denkt, man hätte schreckliches Glück gehabt, aber es war kein schreckliches Glück. Sie haben nur darauf gewartet, ein Auto zu kaufen, als jemand anderes die Probleme loswerden wollte.

David:
Das Gleiche kann auch bei Mietobjekten passieren, und Sie möchten nicht in dieses Loch fallen. Als Student würde ich es viel lieber sehen, wenn Sie ein Haus kaufen und es an andere Studenten vermieten würden, deren Eltern die Miete für sie zahlen, und nicht an Mieter, von denen Sie nichts wissen. Ich würde lieber sehen, dass Sie ein Haus mit vier oder fünf Schlafzimmern kaufen, ein oder zwei Schlafzimmer hinzufügen, etwas mit vielen Badezimmern kaufen und es an andere College-Studenten vermieten, um Geld zu verdienen.

David:
Das andere Problem, das Sie erwähnt haben, ist, dass Sie kein Einkommen haben, weil Sie studieren, und daher keinen Kredit aufnehmen können. Darf man während der Schulzeit nicht arbeiten? Ich meine, nehmen Sie 20 Einheiten auf einmal ein, sodass Sie keinen Job haben können? Und wenn Sie einen Job bekommen, qualifizieren Sie sich möglicherweise immer noch nicht für einen Kredit, aber es wird Sie in die Lage versetzen, dass sich die Leute viel wohler fühlen, wenn sie Ihnen Geld leihen. Während meiner Schulzeit habe ich gearbeitet.

David:
Eigentlich habe ich nicht viel von der Geschichte erzählt, aber ich habe so viel gearbeitet, wie ich konnte. Als ich auf dem College war und das College abschloss, war meine Schule bezahlt und ich hatte keine Schulden. Mein Auto wurde vollständig in bar und mit über hunderttausend Dollar auf der Bank abbezahlt. Und das entsprach gerade einmal einer wöchentlichen Ersparnis von 500 US-Dollar durch die Arbeit in Restaurants und das Geben von Trinkgeldern.

David:
Nun kann vielleicht nicht jeder so viel Geld sparen, aber ich glaube nicht, dass es unmöglich ist, die Hälfte davon zu sparen, oder? Wenn Sie nur 250 $ pro Woche sparen, ist das durchaus möglich. Das liegt daran, dass die meisten College-Studenten es nicht als Zeit zum Geldverdienen betrachten. Für sie ist es eine Zeit des Spaßes, eine Zeit des Wachsens. Du könntest all das tun und trotzdem Geld verdienen, Mann. Deshalb würde ich Sie dazu drängen, einen Job zu finden, bei dem Sie mehr verdienen können, und dann Ihre Eltern oder eine andere Person, die Sie kennen, dazu bringen, gemeinsam mit Ihnen einen Kredit für den Kauf einer Mietimmobilie zu unterzeichnen, vorzugsweise jemand mit etwas Erfahrung in Immobilieninvestitionen.

David:
Sie können diesen Deal abschließen und sicherstellen, dass er für Sie funktioniert. Das gefällt mir mehr, als ein Haus zu kaufen, das jemand anderes gerade hat, mit sehr wahrscheinlich problematischen Mietern und in einem solchen Szenario die ersten Erfahrungen als Immobilieninvestor zu machen.

David:
Unsere nächste Frage kommt von Darren Jones aus Tulsa. Darren sagt: „Ich höre viel über VAs. Ich frage mich, ob sich die Investition lohnt.“ Ich bin mir sicher, dass Darren hier virtuelle Assistenten meint. „Mein E-Mail-Follow-up-Spiel lässt nach. Mein Posteingang kann überwältigend sein. Ich würde gerne in der Lage sein, den kleinen Aufgabenball „Setup, Pick and Rolls für einfache Dunks in Immobilien“ zu bestehen. Ich weiß, dass du weißt." Er verwendet hier Basketball-Analogien, daher weiß ich, dass Darren ein echter Fan des Podcasts und wahrscheinlich von Seeing Greene ist. „An welchem ​​Punkt Ihrer Immobilienkarriere haben Sie einen Assistenten hinzugefügt? Was war bisher der größte Vorteil?“

David:
Okay, gute Frage. Lassen Sie mich einige Dinge klarstellen. Es gibt bestimmte Dinge im Leben und insbesondere bei Unternehmens- und Immobilieninvestitionen in geringerem Maße, bei denen die Art und Weise, wie wir erklären, wie es funktioniert, ganz anders ist als die Erfahrung, die Sie in der Praxis gemacht haben. Bleiben wir hier bei der Basketball-Analogie. Ich kann Ihnen sagen, Sie werden aus einem Pick-and-Roll herauskommen. Du wirst deine Schulter senken, du wirst um die Ecke biegen, du wirst bis zum Rand fahren und du wirst es hochlegen. Das klingt gut.

David:
Ich kann es auf eine Tafel zeichnen und Ihnen das X zeigen, und hier ist das O, und hier ist der Pfeil, der zeigt, wohin Sie gehen. Es ist konzeptionell leicht zu verstehen, was Sie tun werden. Die Ausführung dessen, wo Sie einen anderen Spieler haben, der tatsächlich versucht, Sie daran zu hindern, und Sie es nicht oft geübt haben, um einige Details zu verstehen, und vielleicht beinhaltet es, dass Sie mit der linken Hand dribbeln, nicht mit der rechten, wo Du bist nicht so gut. Und ach ja, da sind zwei wirklich große Typen am Rand, die versuchen, dich daran zu hindern, den Ball hochzulegen, und sie üben auch.

David:
Jetzt wird die Umsetzung viel schwieriger, als konzeptionell zu verstehen, was Sie tun möchten, und so ist das Geschäft. Wenn wir erklären, wie man ein Unternehmen skaliert und wie man wächst, sagen wir oft Dinge wie: „Sie müssen Ihre Zeit zurückgewinnen, Sie müssen Ihre Zeit nutzen, Sie müssen jemand anderen einstellen.“ Das sind die richtigen Antworten. Du musst vom Pick-and-Roll loskommen. Du musst bis zum Rand fahren. Die erfolgreichen Menschen üben es so oft und verstehen die Nuancen und Feinheiten bei der Umsetzung.

David:
Die meisten Leute, die VAs einstellen, haben große Schwierigkeiten, weil VAs nicht sofort einsatzbereit sind. So wie die meisten Leute, die versuchen, den Ball an den Rand zu legen, große Schwierigkeiten haben, weil dort eine Person ist, die versucht, Sie davon abzuhalten. Sie werden nicht einfach einen VA beauftragen und ihn Ihre E-Mails beantworten lassen. Sie werden alles falsch machen. Sie werden das Falsche sagen. Sie werden Leute abweisen, von denen Sie wollten, dass sie zu Ihnen kommen. Sie vereinbaren Termine für Sie, Menschen, mit denen Sie nicht sprechen möchten. Du wirst massiv frustriert sein. Okay?

David:
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein kleines Kind wie ein Sechs- oder Siebenjähriges und übertragen ihm die Verantwortung für eine Aufgabe im Haus. Ich möchte, dass du dieses Essen kochst oder dass du dieses Ding reinigst. Man muss so viel Zeit damit verbringen, ihnen zu zeigen, wie es aussehen soll, wenn es fertig ist. Sagen Sie jedem kleinen Kind: Machen Sie einfach Ihr Bett und schauen Sie nicht zu, was es tut. Machen sie das Bett wie in einem Hotel? Absolut nicht. Sie machen die schnellsten, schlampigsten und am schnellsten schmutzigsten Betten. Das hätte ich getan. Ich wollte es nicht tun, also habe ich mich nicht sehr angestrengt.

David:
Das bekommen Sie, wenn Sie einen Assistenten einstellen. Der einzige Grund, warum Sie jemanden engagieren sollten, besteht darin, dass Sie bereit sind, im Vorfeld wahnsinnig viel Zeit in die Schulung zu investieren und dies dann wahrscheinlich immer und immer wieder tun müssen, bis Sie die richtige Besetzung für Ihr Team gefunden haben. Nicht jeder Spieler, den jedes NBA-Team aufstellt, funktioniert. Nicht jeder Spieler, den jedes College-Team aufstellt, funktioniert. Nicht jeder Spieler, den jedes High-School-Team im Kader behält, ist tatsächlich ein beitragendes Mitglied des Teams. Die meisten von ihnen tun es nicht. Die meisten Probetrainings werden gestrichen.

David:
Sind Sie bereit, einen Test nach dem anderen zu machen, einen nach dem anderen, um einen Assistenten zu finden, der Ihnen vielleicht bei Ihrem Posteingang helfen kann? Und wenn sie es dann tun, kündigen sie vielleicht und suchen sich einen anderen Job, und Sie müssen von vorne anfangen. Ich versuche nicht, dir in die Fresse zu pinkeln, Bruder, aber ich versuche dir zu erklären, wie es aussieht, wenn du versuchst, ein Unternehmen zu vergrößern. Sie werden im Vorfeld viel Zeit, Geld und Energie investieren und hoffen, dass sich Ihre Investition später auszahlt.

David:
Niemand sagt Ihnen das, wenn es darum geht, einen VA einzustellen, und das ist es, worauf ich hinaus will. An der Tafel lässt sich leicht sagen: So läuft das Stück ab. Es ist viel schwieriger, es tatsächlich umzusetzen. Ich werde Sie also nicht von der Idee abbringen. Ich möchte nur sagen, dass Sie sich besser dazu verpflichten, dies über einen längeren Zeitraum hinweg zu tun und große Dinge zu tun, bevor Sie andere Leute hinzuziehen, die versuchen, Ihnen bei der Skalierung zu helfen .

Aleksey:
Hey, David, wie geht's? Mein Name ist Aleksey Weyman. Ich komme aus Seattle, Washington. Vielen Dank, dass Sie meine Frage angenommen haben. Zunächst möchte ich mich nur für die Bereitstellung des BiggerPockets-Podcasts bedanken. Ich habe so viel gelernt. Ich habe in den letzten paar Monaten jeden Tag fleißig zugeschaut. Wenn an einem bestimmten Tag keine neue Folge erscheint, gehe ich einfach zurück und gehe in chronologischer Reihenfolge rückwärts, um so viele tolle Informationen wie möglich aufzunehmen.

Aleksey:
Ich bin ein relativ neuer Immobilieninvestor. Meine erste Eigentumswohnung habe ich 2021 in der Gegend von Seattle gekauft. Es ist derzeit vermietet. Ich habe dort einen Mieter mit einer Laufzeit von 12 Monaten, der mir einen Cashflow von etwa 400 pro Monat einbringt. Ich schaue mir meine nächste Gelegenheit an. Ich möchte mich mit House-Hacking befassen. Ich möchte ein Try- oder Fourplex-Haus kaufen, habe aber Schwierigkeiten, diese Möglichkeiten auf dem Markt zu finden.

Aleksey:
Meine Frage besteht also aus zwei Teilen. Der erste Teil ist, wie finde ich diese Off-Market-Angebote tatsächlich? Wo kann ich sie finden? Und zweitens: Wie finde ich private Kreditgeber, wenn es um die Finanzierung geht? Ich habe meine erste Eigentumswohnung bei einem traditionellen Makler gekauft und dafür ein herkömmliches Darlehen mit einer festen Laufzeit von 30 Jahren erhalten, aber ich weiß, dass ich bei meiner nächsten Wohnung mehr in den privaten Sektor einsteigen möchte.

Aleksey:
Ich bin also neugierig, wie ich diese Möglichkeiten finde? Und noch einmal die erste Frage: Wie finde ich Off-Market-Angebote? Vielen Dank euch allen. Ich weiß es zu schätzen, dass Sie diese Videos zusammengestellt haben. Würde gerne von Ihnen hören. Danke.

David:
Alles klar, Aleksey. Tolle Frage. Es wird mir Spaß machen, diese Frage zu beantworten. Ich werde versuchen, es so unterhaltsam wie möglich zu gestalten. Beginnen wir mit ein paar Missverständnissen, die ich wahrscheinlich für Sie aufklären könnte. Ich habe dich zweimal sagen hören. Wie finde ich Off-Market-Angebote? Das ist ein Oxymoron. Wenn sie nicht auf dem Markt sind, handelt es sich nicht um eine Auflistung. Du wirst sie nicht finden. Allein die Tatsache, dass sie nicht mehr auf dem Markt sind, bedeutet, dass sie nicht gefunden werden können. Okay?

David:
Wenn jemand sein Haus verkaufen möchte und es auf den Markt bringt, versucht er, so viele Käufer wie möglich zu gewinnen. Und so platzieren sie das an einem Ort, an den Käufer gehen, um nach Häusern zu suchen. Sie haben es auf die MLS gesetzt und dann sind Zillow, Redfin, Realtor und all diese Portalseiten eine Erweiterung oder ein Ausdruck dessen, was in der MLS steht. Und Immobilienmakler schicken sie vom MLS aus zu den Häusern ihrer Kunden.

David:
Alles fließt in die MLS ein, wenn jemand sein Haus verkaufen möchte. Was Sie suchen, wenn Sie nach etwas außerhalb des Marktes suchen, ist ein Verkäufer, der möglicherweise nicht einmal weiß, ob er sein Haus verkaufen möchte, okay? Es ist sehr schwer zu finden. Sie versuchen, eine Person zu finden, die eine Immobilie besitzt, und sie dann davon zu überzeugen, sie zu verkaufen oder zu prüfen, ob sie sie verkaufen möchte, aber sie wusste nicht, dass sie es tun würde.

David:
Es gibt also keinen Ort, an dem Sie diese Off-Market-Angebote finden können. Ich sage das, weil ich viele Leute höre, insbesondere neue Leute in der Immobilienbranche, die diese Frage stellen. Sie stellen die falsche Frage und fragen sich: „Wo finden Sie Off-Market-Angebote?“ Gehst du zu Roofstock? Gehen Sie zu LoopNet? Wo finden Sie die Angebote, die sonst niemand hat?

David:
Nun, wenn es so einen Ort gäbe, würden die Leute, denen ihre Immobilien gehören, sie dort platzieren, wo alle anderen suchen, damit sie sie für mehr Geld verkaufen könnten, oder alle Leute, die auf der MLS suchen, würden zu diesem Ort gehen und jetzt ist es nicht mehr vom Markt. Deshalb wirst du es nie finden. Nun, mir gefällt die Frage, die Sie hier stellen: Wie finde ich etwas, das nicht auf dem Markt erhältlich ist? Weil es nichts auf dem Markt gibt, oder? Das gefällt mir sehr.

David:
Wenn Sie sich Online-Dating-Apps ansehen und kein Mädchen finden, das Ihnen gefällt, weil es dort zu viele andere Optionen gibt, ist es besser, sich ein Mädchen zu suchen, das nicht in den Dating-Apps vertreten ist. Sie haben eine viel bessere Chance, die Person auf natürlichere Weise kennenzulernen, wenn Sie ihr auf natürliche Weise begegnen.

David:
Ich verstehe deine Kommentare, dass du jemanden kennst, der seine Frau auf Tinder gefunden hat, und das ist möglich. Bitte, ich verstehe. Es kann vorkommen. Wir reden hier statistisch. Wenn Sie heiraten möchten, ist es besser, nach jemandem zu suchen, der nicht mit 40 anderen Menschen zusammen ist. Nun, Sie versuchen, mit Immobilien zu heiraten. Sie versuchen, ein Haus zu kaufen, also wollen Sie nicht hinter dem Haus her sein, das 40 andere potenzielle Interessenten haben, die alle versuchen, es zu bekommen. Wo kann man also Menschen finden, die ein Haus besitzen? Nun, das erste, was Sie tun könnten, wäre, eine Liste der Personen zu erstellen, die Häuser in einem Gebiet besitzen.

David:
Was Ihnen dies nun erleichtern kann, ist, dass Städte dazu neigen, sich in Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser einzuteilen. Normalerweise gibt es kein Dreifamilienhaus mitten in einem Einfamilienviertel. Normalerweise platzieren sie sie alle im selben Stadtteil. Sie können sich also an das Büro Ihres Stadtplaners oder Ihrer Stadt wenden ... Oder nicht an den Stadtrat, sondern an die Stadtverwaltung, oder Sie könnten sie anrufen und sagen: „Ich möchte eine Liste aller Menschen erhalten, die Häuser in diesem Block besitzen. in dieser Nachbarschaft, in dieser Gegend.“ Es handelt sich allesamt um Einfamilienhäuser … Oder leider handelt es sich bei ihnen ausschließlich um Mehrfamilienhäuser.

David:
Dann können Sie die Nachverfolgung überspringen und entweder anrufen oder Briefe an die Adresse der Person senden. Nun, das sind tatsächlich öffentliche Informationen. Also Mietobjekt 123 Main Street, der Eigentümer wohnt wahrscheinlich nicht in 123 Main Street. Sie wohnen in der 321 Forest Street. Und Sie können Briefe an die Adresse in der Forest Street schicken, in denen steht: „Ich möchte das Haus in der 123 Main Street kaufen.“ Damit verdienen viele Großhändler ihr Geld.

David:
Das ist eine Möglichkeit, wie Sie vorgehen könnten. Sie könnten auch an die Türen klopfen, mit den Mietern sprechen und nach den Informationen ihres Vermieters fragen. Das ist ein langsamer und mühsamer Weg, aber es könnte funktionieren. Es gibt andere Software wie Invelo, die BiggerPockets Pro-Mitgliedern anbietet und mit der Sie diese Briefe tatsächlich für Sie versenden können. So würde ich es machen. Ich würde mich für eine Pro-Mitgliedschaft anmelden.

David:
Ich würde den Namen David verwenden, damit Sie beim Ausfüllen einen Rabatt darauf erhalten. Ich würde direkt zu Invelo gehen und sagen: „Okay, schicken Sie Briefe in diesen Teil der Stadt und das ist es, was der Brief sagen soll, und ich würde das Geld dafür ausgeben.“ Dann habe ich eine Telefonnummer oder eine Zielseite oder eine E-Mail oder etwas anderes angegeben, auf das die Eigentümer dieser Immobilien antworten sollen, wenn sie verkaufen möchten, und dort habe ich das Gespräch begonnen.

David:
Sie können auch die Großhändler in Ihrer Stadt finden, die dies bereits tun, und dann bei ihnen einkaufen. Dabei handelt es sich nicht um Off-Market-Angebote, sondern um Off-Market-Gelegenheiten, und Sie könnten versuchen, ein Haus von einem Großhändler zu kaufen und dann einfach sicherstellen, dass Sie die Inspektion durchführen lassen. Oftmals erhalten Sie nicht den gleichen vertraglichen Schutz, den Sie erhalten würden, wenn Sie die Immobilie über einen lizenzierten Immobilienmakler kaufen und es auf die richtige Art und Weise tun.

David:
Aber Sie können Zugang zu Angeboten erhalten, die andere Leute auf diese Weise nicht verkaufen. Es gibt also ein paar Routen, die Sie wählen können. Ich liebe die Hektik. Mir gefällt, dass du sagst: „Hey, es gibt niemanden in der Dating-App, den ich mag.“ Ich werde mein eigenes finden.“ Ich denke, das sollten mehr Leute tun, und ich wünsche Ihnen viel Glück.

David:
Der andere Teil Ihrer Frage, Aleksey, betraf die private Finanzierung. Okay? Das kann etwas schwieriger sein, da die Leute normalerweise sehen wollen, dass Sie eine Erfolgsbilanz haben. Ich würde also mit den Menschen in Ihrem Leben beginnen, die Ihnen am meisten vertrauen und für ihr Geld keine Rendite erzielen. Anstatt zu sagen: „Hey, möchten Sie meinen Immobilienkauf finanzieren?“ Das klingt sehr riskant. Ich würde sagen: „Welchen Zinssatz erhalten Sie für Ihr Geld auf der Bank?“ Oh, du bekommst 1 %. Wie möchten Sie stattdessen 8 % erhalten? Erzähl mir mehr."

David:
Nun, ich würde Ihr Geld als Anzahlung für Immobilien verwenden und Ihnen dann eine Rendite von 8 % auf dieses Geld zahlen, und zwar aus dem Cashflow des Mietobjekts. Das ist der beste Weg, dieses Gespräch zu führen. Ich werde Sie auch zum BiggerPockets-Podcast, den Folgen 636 und 637 sowie 654 und 655 verweisen. Wir interviewen Amy Mahjoory, die den Leuten beibringt, wie man solche Elevator-Pitch-Szenarien durchführt, in denen sie den Leuten sagen können, dass sie es gerne hätten Leihen Sie sich Geld von ihnen und gehen Sie dann einfach raus und schießen Sie Ihren Schuss.

David:
Es ist wie beim Dating. Wie ich bereits sagte: Je mehr Leute Sie ansprechen, desto mehr Leute stellen Sie sich vor, desto größer ist die Chance, dass Sie einen von ihnen tatsächlich kennenlernen, eine Beziehung aufbauen und hoffentlich sowohl Ihre private Finanzierung als auch die anderen finden Angebot, das Sie brauchen.

David:
Alles klar, alle zusammen. Ich möchte mir noch eine Minute Zeit nehmen, um Ihnen allen für Ihr Zuhören und Ihre Teilnahme zu danken. Jedes Mal, wenn jemand eine Frage schreibt oder ein Video einreicht, haben wir Inhalte, aus denen wir eine Show machen können, und ich habe die Chance, die Informationen zu teilen, die Sie alle hören. Vielen Dank für Ihren Beitrag und vielen Dank fürs Zuhören. Ich verstehe, dass es im Moment so viele Optionen gibt, da die sozialen Medien explodiert sind, Podcasts, YouTube, alles, wo man jedem zuhören kann, und ich weiß es wirklich zu schätzen, dass Sie mir zuhören und uns hier bei BiggerPockets folgen.

David:
Ich danke Ihnen also aufrichtig und aufrichtig dafür. Wenn Sie mehr über mich oder meine Meinung zu bestimmten Dingen erfahren möchten, können Sie sich andere Episoden von Seeing Greene anhören oder mich in den sozialen Medien unter @davidgreene24 besuchen. YouTube, ich bin auch @davidgreene24. Am Ende von Greene steht ein E. Und ich möchte euch alle ermutigen, mir einen Kommentar auf YouTube zu hinterlassen. Geben Sie mir eine Bewertung für Ihren Lieblingsort zum Anhören von Podcasts, sei es Apple Podcast, Spotify oder was auch immer. Geben Sie uns bitte eine Fünf-Sterne-Bewertung, damit mehr Menschen davon erfahren können. Und stellen Sie dann sicher, dass Sie BiggerPockets und die von uns veröffentlichten Inhalte mögen, abonnieren und ihnen folgen. Wenn Sie eine Minute Zeit haben, hören Sie sich das Video eines anderen Podcasts an. Wenn nicht, sehen wir uns bald.