Der unbesungene Held von New York Real Estate 2022 und was es für 2023 bedeutet

Die Geschichte der New Yorker Immobilien im Jahr 2022 war eine Geschichte von zwei Märkten.

Das Jahr begann in den besten Zeiten, als Käufer im Februar und März Verträge in Rekordzahl unterzeichneten. Dann rollte der April herum, und der Markt begann sich zu verschieben. Im Herbst schien es, als seien die schlimmsten Zeiten gekommen. Die Käufer waren knapp, das Vertragsvolumen ging deutlich zurück, und die Angst vor Preiszerfällen kochte hoch. Mit dem Ende des Jahres 2022 sind die Immobilienmärkte in New York City jedoch beruhigt. Käufer sind nicht überstürzt, Verkäufer sind nicht eilig und die Preise brechen nicht zusammen. Der Markt fühlt sich steuerlos an und die Erzählungen treiben dahin. Die Genesungsgeschichte ist vorbei.

So steht es dem nächsten Jahr 2023 frei, seine eigene Geschichte zu schreiben.

Angesichts der Erkenntnis von Mark Twain, dass „Geschichte sich nicht wiederholt, sondern sich oft reimt“, ist jetzt ein ausgezeichneter Zeitpunkt, um auf die Höhen und Tiefen des Jahres 2022 zurückzublicken, um den Kontext besser zu verstehen, der den Markt in die unbekannte Zukunft treibt.

Käufer

Die geschäftige Frühjahrssaison 2022 begann mit einer Nachfrage auf Rekordniveau. Die Zahl der anstehenden Verkäufe im Januar lag um Längen über den Vorjahren.

Obwohl dies hauptsächlich auf einen soliden Winter zurückzuführen war, setzte sich die Dynamik fort, und die Käufer waren im Februar und März in Kraft. Niedrige Zinssätze trugen zu einem großen Teil zu dieser Begeisterung bei, begannen aber Anfang 2022 zu steigen. Im April, als die konformen Zinssätze zum ersten Mal seit mehreren Jahren 5 % überschritten, drehte der Markt nach unten. Als das Sommervolumen von schwindelerregenden Höhen auf typischere Niveaus fiel, verlagerte sich die Wahrnehmung vom Erholungs- zum Normalisierungsmodus.

Schneller Vorlauf zur aktiven Herbstsaison – die, wie sich herausstellte, nicht sehr aktiv war. Ein vergleichender Blick auf die prozentuale Veränderung des gleitenden 30-Tage-Durchschnitts der Vertragsunterzeichnung seit dem 1. Oktober 2019 zeigt, dass das Tempo der Herbstsaison 2022 deutlich unter das der Strecke zwischen 2019 und 2021 gefallen ist. Die Nachfragekurven beginnen alle ziemlich gleich, aber die glanzlose Natur von 2022 wurde nach einigen Wochen deutlich. Was die Käufer betrifft, was ist der Ansturm? Die Zinssätze waren hoch und die Rabatte niedrig.

Während das Jahr 2022 zu Ende geht, wird die erstaunliche Verschiebung der Marktstimmung von hoch nach niedrig deutlich. Die Rekordhöhen der ausstehenden Verkäufe im Januar verblassten langsam zu einer Performance am unteren Ende der Packung.

Sellers

Der Fokus der Erholungserzählung lag auf den Käufern. Mittlerweile sind die unzähligen Gründe für den Kauf eines Eigenheims in den letzten Jahren bekannt: mehr Platz, niedrige Zinsen und steigende Preise. Der unbesungene Held sowohl im Aufstieg als auch im Fall des Marktes ist das Angebot.

Auf dem Weg nach oben, als die Nachfrage stieg, tat das Angebot im Allgemeinen nicht. Dadurch entstand ein Gefühl der Knappheit. Neue Angebote waren heiß umkämpft und Käufer wurden dringend. Beachten Sie, dass in den letzten zehn Jahren nur 2021 und 2022 einen Rückgang des Angebots von Januar bis Februar zu verzeichnen hatten, wenn sich das Angebot in Erwartung der kommenden Hauptsaison in der Regel aufbaut. Ein knappes Angebot ist für Verkäufer von Vorteil, da ihre Notierung in der Regel als Star behandelt wird, aber der langsame Produktabfluss trug dazu bei, den Lauf des Marktes zu verlängern, und hielt die Käufer davon ab, die erwartete Hebelwirkung voll auszuschöpfen.

Aber was den Vorrat zu einem Helden macht, ist, dass er sich zwar nicht während des Hochlaufs erhöht hat, aber auch nicht während des Herunterschaltens. Dies galt insbesondere im Herbst, da sich die Lagerbestände in der Regel nach dem Labor Day in Erwartung von Käufern im Herbst aufbauen und dann abfallen, wenn diese Käufer eintreffen.

Seltsamerweise ist genau das im Jahr 2022 passiert, außer dass es in diesem Jahr, wie oben gezeigt, weit weniger Käufer gab. Dennoch schrumpften die Lagerbestände fast im gleichen Tempo, wenn nicht sogar etwas schneller als in den meisten Jahren. Dieser Mangel an Angeboten deutet auf ein nachlassendes Interesse bei potenziellen Verkäufern hin. Schließlich ist ein Verkauf für viele Verkäufer der Auftakt zu einem Kauf. Die Preise blieben klebrig, sodass potenzielle Verkäufer zu diesem Zeitpunkt im Wesentlichen nach unten handeln würden – daher keine Dringlichkeit.

Preise

Was die Preise betrifft, so zeigt ein Blick auf den Median des Wiederverkaufspreises für Eigentumswohnungen pro Quadratfuß – ein guter Indikator für die allgemeine Preisentwicklung –, dass 2022 im Laufe des Jahres einen leichten Rückgang der allgemeinen Wohnungspreise verzeichnete. Nachdem die Preise im ersten und zweiten Quartal die jüngsten Höchststände von 1,472 $ pro Quadratfuß erreicht hatten, fielen die Preise im dritten Quartal leicht auf 1,439 $, als sich die Marktverschiebung manifestierte.

Da diese Kennzahl anhand von Verkäufen berechnet wird, die wahrscheinlich mehrere Wochen, wenn nicht Monate vor Abschluss unterzeichnet wurden, enthielt der Rückgang von 2 % im dritten Quartal noch viele im zweiten Quartal unterzeichnete Verkäufe.

Dementsprechend erwarteten viele, dass das vierte Quartal den Preisverfall bei schrumpfender Nachfrage deutlicher zeigen würde. Obwohl die glanzlose Leistung des vierten Quartals Befürchtungen über fallende Preise auslöste, deutet ein früher Blick auf die Preisbewegungen während des Quartals interessanterweise darauf hin, dass die Preise trotz des dramatischen Rückgangs des Verkaufsvolumens noch nicht wirklich negativ beeinflusst wurden.

Hier kommt der Kontext ins Spiel. Immobilienpreisvergleiche werden am besten im Jahresvergleich durchgeführt, um die Volatilität der Saisonalität herauszufiltern. Da der Markt auf das neue Jahr zusteuert und das Volumen im Vergleich zu dieser Zeit im letzten Jahr auf Hochtouren läuft, ist es zweifelhaft, dass die Preise in den kommenden Quartalen die im ersten und zweiten Quartal 1,472 festgelegte Höchstmarke von 2021 $ erreichen oder überschreiten werden. Nach fast einem Jahr mit rückläufigem Volumen könnten sich endlich die ersten Preisrückgänge im Jahresvergleich zeigen.

Da die Nachfrage im ganzen Land zurückgegangen ist und viele Geschichten über „Wohnungseinbrüche“ Aufmerksamkeit erregen, deutet das Fehlen dramatischer Preisaktionen in New York City darauf hin, dass die FUD für den Wohnungsbau zumindest vorerst übertrieben sein könnte und dass die wahrscheinlichen Preisrückgänge milder sein könnten als Erwartungen vermuten lassen.

Zusammenstellen für Käufer und Verkäufer

Wenn der Markt mit geringem Transaktionsvolumen und schwächeren Preisen in die nächste geschäftige Saison geht, könnten sich die Lagerbestände endlich so weit aufbauen, dass die Verkäufer gezwungen sind, zu konkurrieren, und die Käufer die Hebelwirkung haben, die sie erwartet haben.

Für Käufer bedeutet dies, geduldig zu sein, aber bereit zu sein, wenn das richtige Gerät kommt. Für Verkäufer bedeutet dies, von Anfang an Preise zu setzen oder sogar leicht zu niedrig zu sein, um Aufmerksamkeit zu erregen und potenzielle Käufer dazu zu bringen, miteinander zu konkurrieren.

Struktur & Organisation

Gegenwärtig hat sich die Dialektik von COVID-Panik und Erholung von selbst aufgelöst, die Aktienmärkte sind in Bewegung, die Zinssätze sind so hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr, Käufer haben gekauft, Verkäufer bleiben, und es kann einen geben oder auch nicht Rezession auf dem Weg. All dies sagt aus, dass niemand eine Ahnung hat, was im Jahr 2023 passieren wird.

Aber was wäre ein Stück zum Jahresende ohne ein paar Dartpfeile? Hier ein paar Prognosen für das kommende Jahr:

• Vorhersage 1: Die Lautstärke ist leiser als gewöhnlich. Die unterzeichneten Verträge werden wahrscheinlich zum unteren Ende der typischen Bandbreiten tendieren. Bei Rezessionsängsten und anderen Makrorisiken ist dies alles auf die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen.
• Vorhersage 2: Der Bestand wird steigen. Langsam aber sicher werden Verkäufer aus dem Holzwerk kommen, um zu sehen, ob sie auch das bekommen können, was ihr Nachbar bekommen hat. Dies wird einige Teilmärkte fest in das Marktgebiet der Käufer drängen.
• Vorhersage 3: Die Preise werden moderat. Das (vorhergesagte) geringere Volumen in Kombination mit dem (vorhergesagten) Anstieg des Lagerbestands wird die Verkäufer in die Pflicht nehmen, um Käufer zu konkurrieren. Keine Panik, nur ein Abwärtszyklus, in dem die Preise von Quartal zu Quartal leicht gesunken sind, wobei die Preise im Jahresvergleich etwas stärker gesunken sind.

Aber insgesamt, wenn eines sicher ist, dann, dass der Immobilienmarkt von 2023 seine eigene Geschichte schreiben wird – und wahrscheinlich nicht den Märkten der vorangegangenen Jahre ähneln wird.

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• Quelle: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/