Πωλητές Μανχάταν Προσοχή: Η αγορά ακινήτων μεταβαίνει προς όφελος των αγοραστών

Πωλητές Μανχάταν Προσοχή: Η αγορά ακινήτων μεταβαίνει προς όφελος των αγοραστών

Χρονική σήμανση: 29 Σεπτεμβρίου 2023 3:27 μ.μ.
Κόμβος πηγής: 2299094

Manhattan has always been an epicenter of real estate allure and activity. But, like the city itself, the real estate market is ever-evolving, and current trends suggest a shift favorable to buyers. Whether you’re an avid real estate enthusiast or just casually observing, it’s evident that sellers are currently in a tough spot. This sets up a robust buy signal, evidenced by trends in leverage, price action, inventory options, and negotiation dynamics. This situation has been months in the making and is progressive in nature.

Εξετάζοντας την τιμή πώλησης του διαμερίσματος μεταπώλησης ανά τετραγωνικό πόδι κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού, είναι εμφανής μια σταδιακή αύξηση:

  • Ιούνιος 2023: 1,415 $
  • Ιούλιος 2023: 1,427 $
  • Αύγουστος 2023: 1,444 $

But this uptick doesn’t tell the whole story because sales data lags behind real-time market conditions. This delay stems from the time gap between when a contract is signed and the final sales price is officially recorded, sometimes spanning a few months. As a result, relying on this delayed data to determine current property pricing is akin to using a rearview mirror to navigate forward; it reflects past conditions rather than the current landscape. Sellers basing their pricing strategy on such historical data might find themselves misaligned with the prevailing market sentiment, risking either overpricing or underpricing their listings.

Καθυστερημένα δεδομένα πωλήσεων

If we break down the recorded sales that make up the months of June, July, and August, it’s obvious that the sales are mostly deals done two months prior. June’s sales reflect April’s deal activity, July’s reflect May’s, and August’s reflect June’s. Hence, it’s a rearview mirror approach. This may work while the market moves in one direction, but when the data is slow to reflect real-world changes, buyers and sellers diverge.

Now, let’s look at the contracts signed in July, August, and September, below. We can see that while August’s median ($1,456) was higher than July’s ($1,439), the September median (and granted, the month is not over yet) is the lowest by far ($1,406).

Also, notice that the number of deals signed at or above $3,000 per square foot has fallen each month, a sign that luxury activity, typically a bellwether for Manhattan, has abated. Taken together, the decline in contract price per square foot and the shrinking number of “big” deals suggest a market actively contracting.

As new listings come online for the fall, sellers who’ve had their properties on the market since summer are increasingly vulnerable to offering discounts and flexible negotiations. This vulnerability, combined with over four months of market uncertainty, suggests a growing sell-side fatigue.

Πραγματικά, η εξέταση των τιμών πώλησης μέχρι την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης (αντί του μήνα που κλείνει η πώληση) και η σύγκριση με τη διάμεση τελευταία τιμή ζήτησης για συμβόλαια αυτόν τον μήνα δείχνει ότι αν και οι τιμές του Μανχάταν μακροπρόθεσμα είναι σχετικά σταθερές, πρόσφατη οι συμφωνίες σηματοδοτούν πτώση των τιμών.

This presents a challenge for sellers today. First, many sellers rely on recent comps to guide their pricing strategy. As shown above, relying on this method will base prices on sales that occurred in a different market, where buyers were more active, and prices were rising. The second challenge for sellers is time on the market and its knock-on effects. Sellers who listed in the spring or summer and have yet to ink a deal now find themselves painted as stale and ignored by value shoppers and also suddenly in competition with more listings at more competitive prices. In short, a shifting market brings out competition. When sellers compete, buyers win. And that’s really the main point of today’s essay.

Αλλά πρώτα, ας σκάψουμε στη βάρδια.

Οι πωλητές ανταγωνίζονται, οι αγοραστές κερδίζουν

Υπάρχουν τρεις λόγοι, ειδικότερα, που υπογραμμίζουν τη στροφή στην αγορά.

Η συμβατική δραστηριότητα διακόπτεται χαμηλότερα

Η ρευστότητα ή η κυλιόμενη περίοδος 30 ημερών της συμβατικής δραστηριότητας, θέτει νέα χαμηλά, συνήθως ένα σημάδι ότι οι πωλητές μπορεί να είναι πιο ανοιχτοί σε χαμηλότερες προσφορές καθώς η δραστηριότητα των αγοραστών εξασθενεί.

Ο δείκτης κλίματος ψύχεται

Αυτός ο δείκτης μετρά την αναλογία των εισαγωγών που υποβάλλονται σε σύμβαση έναντι αυτών που αποχωρούν από την αγορά. Η μείωση αυτής της μέτρησης υποδηλώνει ένα πιο δύσκολο περιβάλλον για τους πωλητές. Τα στοιχεία των περασμένων μηνών, ενώ δείχνουν μια μικρή άνοδο από τον Αύγουστο, επιβεβαιώνουν μια σημαντική μετατόπιση της αγοράς από αυτό που κάποτε ήταν ένα ουδέτερο σε εύκολο περιβάλλον πωλήσεων.

Sellers’ Listing Success Rate Wanes

Ένας άλλος συναρπαστικός παράγοντας είναι το μειούμενο ποσοστό επιτυχίας της εισαγωγής. Ένα γράφημα που παρακολουθεί το ποσοστό των καταχωρίσεων (με βάση τον μήνα που αναφέρεται) που ολοκληρώνονται με επιτυχία ή κλείνουν, δείχνει μια αξιοσημείωτη πτώση από το 2021. Αυτή η τάση επαναλαμβάνει τη μετάβαση από μια παλαιότερη δυναμική αγορά σε μια προκλητική αγορά.

Yet, for all its challenges, the market isn’t entirely bleak, especially for discerning buyers. Those who are willing to look, make some concessions, and invest in some interventions could find decent value in today’s market. Remember, while we’re seeing these patterns in real time, it will take another several months for closed sales data to confirm these insights. For motivated buyers, this is the time to act, as you have choice, leverage, and less pressure than usual during a typically busy season.

Συμβουλές για πωλητές

For existing sellers with a property on the market for over 90 days, the landscape is daunting. With newer listings vying for attention, if there hasn’t been any bidding activity within 30 days, it’s time to reconsider your pricing, especially as demand might see a seasonal uptick in October. For those considering listing now, it’s crucial to grasp the present buyer’s hesitation. Few properties are being rewarded, while many are being met with less enthusiastic bids, especially ones deemed needing renovations. Pricing should be strategic, and expectations must be realistic.

Συμβουλές για αγοραστές

The present landscape is a window of opportunity for buyers to influence sellers to meet their terms. With the triple challenges of sagging liquidity, dwindling listing success, and an overall shifting climate, desperate sellers are more amenable to negotiation. The key is to strike a judicious balance between assertiveness and pragmatism, ensuring the deal doesn’t slip through.

Οι αγοραστές έχουν το πλεονέκτημα

Η αγορά πωλήσεων κατοικιών στο Μανχάταν, όπως πολλά οικονομικά τοπία, υφίσταται άμπωτες και ροές ως απάντηση σε μια μυριάδα εσωτερικών και εξωτερικών παραγόντων. Τα πρόσφατα δεδομένα υπογραμμίζουν μια μεταβατική φάση που χαρακτηρίζεται από αύξηση των προκλήσεων των πωλητών και ταυτόχρονη αύξηση των ευκαιριών αγοραστών.

Sellers are advised to remain nimble, frequently reassessing their strategies in line with emerging market trends. Buyers, meanwhile, stand in an advantageous position, presented with a broader spectrum of choices and increased negotiation leverage. However, as with any transitional phase, the market’s trajectory is not set in stone. Participants and professionals must remain vigilant, continuously adapting to the market’s shifts, especially as they affect hyper-local areas. Understanding these trends and taking strategic action will be the key to success for both buyers and sellers in the coming months.

Σφραγίδα ώρας:

Περισσότερα από Forbes Re