A menudo escucho a nuevos inversores preguntar: “¿Qué tipos de propiedades son las mejores? "¿Qué debo buscar al evaluar propiedades de alquiler?"
Están empezando en el punto equivocado. Como ocurre con cualquier empresa importante, la inversión inmobiliaria comienza aclarando su objetivo. Y cada decisión de inversión que tome debe alinearse con sus objetivos.
Para la mayoría de los inversores, el objetivo es libertad financiera. Sin embargo, la libertad financiera es más que simplemente reemplazar sus ingresos existentes. Se trata de mantener tu estilo de vida actual mientras vivas. Para lograr esto es necesario ingreso pasivos que cumple tres requisitos:
- Los alquileres deben superar la inflación: Si los alquileres no superan la inflación, no se puede lograr la libertad financiera porque la inflación erosiona continuamente el poder adquisitivo. El principal impulsor de los alquileres y los precios es el crecimiento demográfico.
- Persistencia de ingresos: La libertad financiera requiere que tus ingresos duren toda tu vida. Su futuro financiero está ligado al crecimiento económico a largo plazo de la ciudad donde invierte.
- Fiabilidad de ingresos: Los ingresos por alquiler deben continuar, incluso en tiempos económicos difíciles. La confiabilidad de sus ingresos depende de que sus inquilinos sigan empleados, incluso durante las crisis económicas.
El Proceso
La selección de la propiedad es un proceso de tres pasos, como se ilustra aquí, comenzando con la ubicación o ciudad de la inversión.
1. Ubicación/ciudad
La primera y más importante decisión de inversión es la ciudad donde invertir. La ciudad determina todos los aspectos a largo plazo de sus ingresos por alquiler, incluidos los que figuran en el gráfico.
Criterios de selección primarios:
- Crecimiento demográfico significativo y sostenido
- Una población metropolitana > 1 millón
- Bajos costos operativos
2. Segmento de inquilinos
Para tener un ingreso confiable, su propiedad debe estar ocupada continuamente por una inquilino confiable. Un inquilino confiable es alguien que se queda por muchos años, siempre paga el alquiler a tiempo y cuida bien la propiedad. Los inquilinos confiables son la excepción, no la norma.
Además, necesitará varios inquilinos confiables a lo largo de los años que posea la propiedad. La mejor manera de lograrlo es seleccionar un segmento de inquilinos con una alta concentración de personas confiables. Puede encontrar este segmento a través de entrevistas con administradores de propiedades. Una vez que identifique un segmento con una alta concentración de personas confiables, determine qué y dónde están alquilando actualmente.
En base a estas propiedades, puedes crear lo que yo llamo un perfil de propiedad. Un perfil de propiedad tiene al menos cuatro elementos:
- Ubicación: Las ubicaciones donde un porcentaje significativo del segmento objetivo está alquilando hoy.
- Tipo de propiedad: El tipo de propiedades que alquilan hoy. Condominio, rascacielos, multifamiliar, unifamiliar: el tipo no importa. Sólo importa un inquilino confiable.
- Rango de alquiler: Lo que el segmento está dispuesto y es capaz de pagar.
- Configuración: ¿Dos dormitorios, garaje para tres coches, amplio patio trasero, una sola planta, dos plantas?
Selección de propiedad
Puede proporcionar el perfil de su propiedad a cualquier agente de bienes raíces, y él podrá encontrar propiedades conformes. Sin embargo, la selección de propiedades implica algo más que satisfacer los requisitos de vivienda del segmento de inquilinos objetivo. La propiedad también debe:
- Conoce tu inicial ROI y flujo de fondos • Requisitos.
- El precio debe estar dentro de tu presupuesto.
- El tiempo para alquilar debe ser bajo.
- El costo y el riesgo de la renovación deben ser aceptables.
- La propiedad debe tener bajo mantenimiento.
Un buen administrador de propiedades puede proporcionar una estimación precisa del alquiler y el tiempo de alquiler de la propiedad, y un agente de inversión en bienes raíces puede proporcionar el resto de la información necesaria.
Hay mucho más para seleccionar (y lanzar al mercado) buenas propiedades de inversión. Sin embargo, estos criterios deberían darle una buena idea de los fundamentos.
Consideraciones Finales:
Describí el proceso para lograr la libertad financiera a través de la inversión inmobiliaria. Si sigue este proceso, sus probabilidades de alcanzar la libertad financiera son excelentes. Si tiene preguntas, no dude en preguntar en los comentarios a continuación.
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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