La combinación de tasas de interés (relativamente) altas y volatilidad económica con el hecho de que la mayoría de los propietarios de viviendas tienen deudas fijas con tasas de interés bajas habían inducido lo que los economistas inmobiliarios Bill McBride se refiere como el “Huelga de vendedores”. Como era de esperarse tras tanta terquedad, los promotores están iniciando una “huelga de constructores” para seguir su ejemplo.
As CNBC reportaron a finales de octubre, “Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares cayeron casi un 19% año tras año en septiembre, según el censo de EE. UU. Los permisos de construcción, que son un indicador de futuras construcciones, cayeron un 17%. PulteGroup, uno de los constructores de viviendas más grandes del país, informó que su tasa de cancelación saltó del 15% en el segundo trimestre de este año al 24% en el tercero”.
Rick Palacios Jr., director de investigación de John Burns Real Estate Consulting, ha un hilo interesante sobre los sentimientos de los constructores de todo el condado. No es exactamente bueno.
Los comentarios de los constructores de viviendas en nuestra encuesta de este mes fueron tan negativos como los que he visto hasta la fecha. Éstos son algunos de los colores del mercado que saltaron a la vista...
- Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) 9 de noviembre.
Algunos ejemplos incluyen a un constructor en Boston que dijo: "Octubre fue excepcionalmente débil", en Baltimore: "El mercado es terrible" y en Wilmington: "El mercado se está cayendo por un precipicio", etc.
Entiendes la idea.
En general, los inicios de viviendas unifamiliares están cayendo rápidamente. Sin embargo, sorprendentemente, los inicios de viviendas multifamiliares son permaneciendo relativamente estable. Es probable que la construcción multifamiliar esté sustentada hasta cierto punto por fondos subsidiados por el gobierno. Proyectos LIHTC, pero aun así, es probable que disminuyan pronto.
Por supuesto, es de esperar una importante desaceleración en la construcción. Las nuevas construcciones siempre dependen en gran medida de las tasas de interés, y la Reserva Federal ha elevado la tasa de descuento que subyace al mercado hipotecario. de 0.25% a 4.5% en menos de un año.
La razón es poco probable que el mercado inmobiliario colapse Esto se debe a que, a diferencia de 2008, los propietarios de viviendas tienen deudas a tasa fija a bajo interés, los estándares crediticios son relativamente sólidos y la mayoría tiene una cantidad decente de valor líquido en sus viviendas. Absolutamente nada de eso tiene que ver con el cálculo que utilizan los desarrolladores al decidir si construir una propiedad. En otras palabras, los fundamentos que frenan el mercado inmobiliario no se aplican al mercado de nuevas construcciones. Por lo tanto, las nuevas construcciones están disminuyendo drásticamente y podrían colapsar.
En otras palabras, los constructores están frustrados y se declaran en huelga.
Sin embargo, no pueden hacerlo antes de terminar y liquidar lo que podría convertirse en un despilfarro menor en la economía estadounidense: un exceso de nuevas construcciones.
El próximo exceso de nuevas construcciones
Ya, un récord de 29% de las viviendas en venta en Estados Unidos son de nueva construcción. Cancelaciones del comprador aumento 7.5% para nuevas construcciones de septiembre a octubre y no mostró signos de disminuir. Los meses de inventario para nuevas construcciones han aumentado más del 50% desde enero de 2022 hasta octubre, de 5.7 meses a 8.9 meses. (Generalmente, seis meses de inventario se consideran un mercado equilibrado).
Y si bien la cantidad de tiempo que lleva vender casas nuevas normalmente ha superado el inventario existente, la brecha entre ambas se ha vuelto bastante pronunciada. En octubre, había sólo 3.3 meses de inventario para el inventario existente (aún un mercado de vendedores), sólo un tercio de lo que era para la nueva construcción.
Desafortunadamente, no hay ninguna razón real para creer que esto vaya a mejorar antes de empeorar. Mientras que la inflación se ha enfriado un poco, la Reserva Federal ha indicado que planean mantener las tasas altas (en términos relativos) al menos hasta 2023.
Pero quizás lo más importante, como señala Bill McBride, es que ahora hay más unidades de vivienda en construcción que nunca antes.
“El rojo son unidades unifamiliares. Actualmente, hay 794 mil unidades unifamiliares (rojo) en construcción… Azul es para 2+ unidades. Actualmente, hay 928 mil unidades multifamiliares en construcción. ¡Este es el nivel más alto desde diciembre de 1973!
“En conjunto, hay 1.722 millones de unidades en construcción. Este es el número récord de unidades en construcción de todos los tiempos”.
El aumento de la construcción se debió en gran parte a la escasez de vivienda en todo el país, que es predominantemente lo que impulsó el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda durante los últimos años. Además de eso, los problemas en la cadena de suministro han retrasado muchas proyecciones, lo que ha provocado que las propiedades atrasadas permanezcan en construcción más tiempo del previsto.
Desafortunadamente, a diferencia de los propietarios de viviendas que rara vez se ven obligados a vender, los constructores tienen pocas opciones. Seguro que muchos optarán por alquilar estas nuevas construcciones, pero el mercado de alquiler ya está empezando a saturarse. Para la mayoría, no tendrán más opción que vender en lo que es un mercado de compradores y en lo que probablemente se convierta en mucho más.
Conclusión
Con notables excepciones (sobre todo las que están subsidiadas por el gobierno, como LIHTC), probablemente no sea el mejor momento para iniciar nuevos proyectos de desarrollo. Si usted es un desarrollador en medio de una nueva construcción de este tipo, al menos valdría la pena considerar si es económicamente viable alquilar la propiedad (o algunas de las propiedades si se desarrolla una subdivisión).
Si vender es la única opción, sería prudente adelantarse a la curva. Si bien los precios de las viviendas existentes probablemente sólo caerán una cantidad moderada durante el próximo año, los precios de las viviendas nuevas probablemente caerán sustancialmente más. No querrás que te pillen persiguiendo el mercado a la baja mientras conservas el inventario. Recomendaría liderar el mercado y reducir el precio por adelantado. Ofreciendo incentivos atractivos, como tasa de interés Las recompras (en las que el constructor paga al prestamista para que reduzca la tasa de interés del comprador durante el primer año o más) también deberían ser algo a considerar.
Todos los inversores y desarrolladores se verán afectados en este negocio en algún momento u otro. Es mejor aceptar eso ahora que tratar de mantener la esperanza de poder vender al mismo precio que podría tener cuando el propietario típico compraba con tasas de interés en el rango del 3%. Esperar que el mercado vuelva a ser como era hace seis meses probablemente le dejará con la bolsa, ya que los costos de mantener el valor acaban con cualquier beneficio que pudiera haber obtenido. Y después de eso, es probable que eventualmente tengas que vender por incluso menos que el descuento que podrías haber ofrecido por adelantado.
Por otro lado, si está buscando comprar una casa, particularmente una para vivir, y está frustrado porque este meme está mucho más cerca de la realidad de lo que ese comprador preferiría:
Las casas nuevas serían algo a considerar. Busque especialmente las reducciones de las tasas de oferta. De cualquier manera, seguramente tendrá ventaja en las negociaciones.
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