بسیاری سندیکای املاک و مستغلات در سال 2023 با شکست مطلق روبرو هستند. اما، حتی اگر در هیچ کدام سرمایه گذاری نمی کنید، این می تواند یک مشکل باشد تجربه یادگیری شبیه هیچ چیز دیگری نیست برای کمک به شما ثروت خود را بسازید در آینده. اگر قبلاً هرگز در مورد سندیکای املاک نشنیده اید، در اینجا خلاصه ای سریع آورده شده است: سندیکای املاک جایی است که یک "اپراتور" از گروهی از سرمایه گذاران پول جمع آوری می کند تا یک ملک تجاری بزرگ، اغلب یک مجتمع آپارتمانی، خود انباری خریداری کند. تسهیلات، یا جامعه مسکن. طی ده سال گذشته، این سرمایهگذاریها سود هنگفتی به همراه داشته است، اما همه چیز در شرف تغییر است
املاک و مستغلات سندیکاها با موانعی روبرو هستند مانند آنها هرگز قبل از. طلوع نرخ بهره و جای خالی، عقب مانده از اخراج, کاهش قیمت هاو اپراتورهای بی تجربه که هرگز در بازار نزولی نبوده اند. این معاملات شکست خورده می تواند به فرصت هایی برای شما منجر شود با حاشیه عظیم سرمایه گذاری کنید، اما شما از کجا میدانید کدام معامله ارزش گذاشتن پول را دارد؟
جی اسکات، سرمایه گذار مشهور جهان، فلیپر، سندیکاتور و نویسنده، برای توضیح در این برنامه حضور دارد دقیقاً چه چیزی را باید در یک سندیکا جستجو کرد، آیا سرمایه گذاری در حال حاضر حرکت درستی است یا خیر، و قبل از سرمایه گذاری در یک سندیکا چه باید بدانید. سندیکای مناسب می تواند صدها هزار نفر را در یک سرمایه گذاری کاملاً منفعل و غیرفعال از شما بسازد. سندیکای اشتباه می تواند کل دارایی خالص شما را مختل کند. از کجا میدونی کدوم کدومه؟ هماهنگ کن
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
میندی جنسن:
شنوندگان عزیز من، به پادکست BiggerPockets Money خوش آمدید، جایی که ما با جی اسکات مصاحبه می کنیم و در مورد سندیکاها و آنچه ممکن است اتفاق بیفتد در صورت اشتباه بودن صحبت می کنیم. سلام، سلام، سلام، نام من Mindy Jensen است و مانند همیشه میزبان هوشیار من، اسکات ترنچ، همراه من است.
سنگر اسکات:
از بودن در اینجا با شما، میندی، و با میزبان مشترکم که به معنای عبارت "شما نمی توانید تمام روز را بنوشید مگر اینکه از صبح شروع کنید" فکر کرده است.
میندی جنسن:
هر بار که از صبح شروع می کنم ... هر بار که از صبح شروع می کنم به اسکات فکر می کنم.
سنگر اسکات:
آن خیلی زیاد است.
میندی جنسن:
این بیشتر از چیزی است که فکرش را می کنید. من فکر می کنم باید بگوییم که جی اسکات یک پادکست به نام مستغلات مست دارد، نه اینکه ما اینجا نشسته ایم و در مورد مست شدن در هر زمانی که شما به این برنامه گوش می دهید صحبت می کنیم. خیلی خوب. من و اسکات اینجا هستیم تا استقلال مالی را کمتر ترسناک کنیم و فقط برای شخص دیگری کمتر ترسیم کنیم. تا شما را با هر داستان پولی آشنا کنیم زیرا ما واقعاً معتقدیم آزادی مالی برای همه قابل دستیابی است. و حتی اگر سندیکاهای املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری عالی هستند، ما همچنین می خواهیم به شما نشان دهیم که وقتی آنها همیشه طبق برنامه پیش نمی روند چه اتفاقی می افتد.
سنگر اسکات:
درست است. چه بخواهید زودتر از موعد بازنشسته شوید و به دنیا سفر کنید، سرمایه گذاری های کلان در دارایی هایی مانند املاک و مستغلات انجام دهید، کسب و کار خود را راه اندازی کنید یا با واقعیت های هوشیارانه بازار املاک تجاری در شرایط بازار امروز روبرو شوید. ما به شما کمک می کنیم به اهداف مالی خود برسید و پول را از سر راه خود بردارید تا بتوانید خود را به سمت این رویاها حرکت دهید.
میندی جنسن:
خوب بود اسکات واقعا خوب بود وقت آن رسیده است که قسمتی از نمایش ما به نام The Moment Moment (لحظه پول) را بگذرانیم، جایی که ما یک نکته یا ترفند هک پول را برای کمک به شما در سفر مالی به اشتراک می گذاریم. لحظه پولی امروز این است که آیا می خواهید با دوستانتان وقت گذرانی کنید، اما نمی خواهید مقدار زیادی پول برای شام بیرون خرج کنید؟ در خانه خود یک مهمانی potluck ترتیب دهید، از دوستانتان بخواهید یک غذای جانبی یا دسر و BYOB بیاورند. شما هنوز هم از مزایای یک تجربه سرگرم کننده برخوردار هستید، همه اینها به قیمت یک مورد برای اشتراک گذاری و مدتی تمیز کردن خانه خود. برخی از اقلام مقرون به صرفه potluck عبارتند از: سیب زمینی پخته شده، یک مرغ کامل، اسپاگتی و کوفته، و واقعاً هر کاسرول. آیا انعام پولی برای ما دارید؟ پست الکترونیک [ایمیل محافظت شده]. اسکات، قبل از اینکه جی را بیاوریم، بیایید در مورد سرمایه گذاری های سندیکایی شما صحبت کنیم. آیا در حال حاضر در سندیکاها سرمایه گذاری می کنید یا در حال حاضر به سرمایه گذاری در سندیکاها فکر می کنید؟
سنگر اسکات:
من در یک سندیکا هستم که چند سال پیش در آن سرمایه گذاری کردم. من فکر می کنم که تحت تأثیر شرایط بازاریابی فعلی من قرار می گیرد، اما با عملکرد حرفه ای. و من در حال حاضر در حال بررسی بسیاری از فرصت های سندیکایی نیستم. من نسبت به فضای املاک تجاری تا پایان سال 2024 کمی نزولی یا نسبتاً نزولی هستم. با این حال، اگر یک سندیکا به من مراجعه کند و بگوید در شرف سرمایه گذاری یک چهارم، یک سوم یا نیمی هستم، علاقه من به اوج می رسد. از ارزش خالص من شخصاً وارد معامله شد. حالا من علاقه مندم. اما من مطمئناً در حال بررسی فرصتها با افرادی نیستم که در حال تلاش برای یک صندوق جدید هستند و این بخش عمدهای از موقعیتهای شخصی آنها در این مقطع زمانی نیست.
میندی جنسن:
فکر می کنم هنوز یک سندیکا باقی مانده است. من ممکن است دو سندیکای داشته باشم، باید نگاه کنم. یکی در بازار بود، بنابراین من مطمئن نیستم که در حال حاضر یکی یا دو مورد را دارم. اما من دو سندیکاتور دارم که مدارک آنها را مطالعه خواهم کرد. همه در حال حاضر فقط وارد انبوه می شوند، نه، متشکرم. من حتی قصد ندارم انباشته را بخوانم زیرا وضعیت فعلی املاک و مستغلات، فضای املاک تجاری را دوست ندارم، و وضعیت فعلی نرخ بهره برای همان فضا را دوست ندارم.
سنگر اسکات:
بسیار خوب، مهمان امروز نیازی به معرفی ندارد، اما به هر حال ما این کار را انجام خواهیم داد. با بیش از 17,000، حدس میزنم که 17,995 پست انجمن، 15 سال اینجا در BiggerPockets، سالهای بیشتر سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، صدها، هزاران واحد در این مرحله، صدها میلیون دلار در املاک و مستغلات معامله، مالکیت، بهرهبرداری، همه اینها باشد. نوعی چیز امروز ما جی اسکات را در پادکست BiggerPockets Money داریم. او نویسنده نه تنها یک، بلکه پنج کتاب BiggerPockets با عناوین خلاقانه مانند کتاب Flipping Houses است. کتاب برآورد هزینه های توانبخشی، کتاب مذاکره املاک و غیره. جدیدترین او Real Estate by the Numbers است که با همکاری دیو مایر نوشته شده است و او همچنین مالک Bar Down Investments است. آیا ما همه عناوین شما را آنجا داریم، جی؟ و به پادکست Bigger Money خوش آمدید.
جی اسکات:
خیلی ممنونم. من یکی از مالکان Bar Down Investments هستم. من در آنجا با شریک تجاری فوقالعادهام در واقع ویلسون شریک هستم، و فقط میخواهم به همه کسانی که گوش میدهند یادآوری کنم که وقتی BiggerPockets را پیدا کردم، روزی بود که تصمیم گرفتم خانهای را عوض کنم. و من جستجو کردم که چگونه خانه ها را ورق بزنم؟ و اینگونه بود که BiggerPockets را پیدا کردم و به BiggerPockets وابسته شدم. بنابراین برای هر کسی که فکر می کند من فقط یک سرمایه گذار بزرگ املاک و مستغلات هستم بر اساس آن مقدمه. وقتی سفرم را شروع کردم، وقتی BiggerPockets را پیدا کردم، خیلی کمتر از بسیاری از مردم می شناختم.
سنگر اسکات:
در 15 سال، شما هم می توانید مانند جی اسکات باشید، فقط 18,000 بار در انجمن ها پست کنید و چند کتاب بنویسید و آنجا خواهید بود.
میندی جنسن:
جی، برای آن دسته از شنوندگان ما که ممکن است خیلی با شما آشنا نباشند و هنوز شما را در این برنامه نشنیده باشند، حتی با وجود اینکه حدود 1,000 بار در این برنامه حضور داشته اید، می توانید کمی درباره خودتان به مخاطبان ما بگویید؟
جی اسکات:
بله، بنابراین من یک مهندس سابق و مرد تجاری از دنیای فناوری هستم. در سال 2008، من و همسرم کارول کارمان را رها کردیم و وارد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شدیم، زیرا به دنبال چیزی بودیم که به ما اجازه دهد زندگی خود را بر کارمان بگذاریم. این به ما تعادل بین کار و زندگی را برای تربیت دو بچه شگفت انگیز داده است. ما در ساراسوتا، فلوریدا زندگی می کنیم. در 15 سال گذشته ما کارهایی را انجام میدهیم که اسکات ذکر کرده است، ما خانههای زیادی را برای حدود یک دهه واژگون کردهایم. و سپس در پنج سال گذشته، من بر روی سندیکای چند خانواده متمرکز شده ام، اساساً به خرید، تغییر موقعیت و فروش املاک بزرگ چندخانواره به عنوان بخشی از سرمایه گذاری Bar Down.
میندی جنسن:
خوب، این به خوبی به سوال بعدی من منجر می شود. در قسمت 219 پادکست BiggerPockets Money، کمی در مورد syndications صحبت کردیم. فکر میکنم این یک قسمت دو ساعته بود که من و شما، اسکات، دور هم نشستیم و به شما اجازه دادیم دو ساعت صحبت کنید، یک غواصی عمیق درباره سندیکاها، همه چیزهایی که باید بدانید. اما اکنون محیط تغییر کرده است و امروز میخواهیم در مورد همه چیزهایی که از نظر اقتصادی در جریان است صحبت کنیم و چه اتفاقی میافتد زمانی که سندیکایها اشتباه یا جانبی یا شاید دقیقاً کامل نیستند. برای شروع، اجازه دهید به مخاطبان خود توضیح دهیم که چگونه سندیکاها کار می کنند. سرمایه گذاری در سندیکا به چه معناست؟
جی اسکات:
بله، اساساً یک سندیکا است، به این فکر کنید که چه زمانی یک معامله بزرگ املاک و مستغلات باید انجام شود. و وقتی بزرگ صحبت می کنیم، می تواند 2 میلیون، 5 میلیون، 10 میلیون، 500 میلیون دلار باشد. هنگامی که یک معامله بزرگ املاک و مستغلات باید انجام شود، معمولاً شخصی که معامله را انجام می دهد، شخصی که معامله را انجام می دهد، آنها به سراغ دوستان خود، خانواده، حتی برای عموم مردم می روند تا هزینه ها را بالا ببرند. سرمایه ای که برای انجام این معامله لازم است. بنابراین اگر در حال انجام یک معامله 50 میلیون دلاری هستید، ممکن است یک وام 25 میلیون دلاری در این معامله دریافت کنید، اما همچنان باید 25 میلیون دلار دیگر را تهیه کنید.
بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات 25 میلیون دلار ندارند. بنابراین آنها دوباره به سراغ دوستان، خانواده، عموم مردم خواهند رفت و سرمایه را افزایش خواهند داد. آنها افرادی را پیدا خواهند کرد که سرمایه را در معامله به کار میبرند و اجازه میدهند آن معامله انجام شود. و برای نامگذاری، برای زمینه، همانطور که ما از طریق این بحث صحبت می کنیم، به افرادی اشاره می کنیم که معامله را اجرا می کنند، که معامله را به عنوان اپراتورها یا شرکای عمومی کنار هم می گذارند. افرادی که در معامله سرمایه گذاری می کنند، عموماً منفعلانه سرمایه گذاری می کنند، اساساً پول خود را می گذارند، در تصمیم گیری حرفی ندارند، هیچ کدام از کارها را انجام نمی دهند، آنها فقط سرمایه گذاری می کنند. پول خود را در و کسب بازده غیر فعال. ما معمولاً به آنها به عنوان سرمایه گذاران منفعل یا شرکای محدود، LP ها اشاره می کنیم.
سنگر اسکات:
بنابراین چگونه یک LP اساساً درآمد کسب می کند؟ اصول اولیه نحوه بازدهی برای این شرکای محدود چیست؟
جی اسکات:
خوب، وقتی همه چیز درست پیش میرود، LP، شریک محدود، سرمایهگذار منفعل پول خود را در ابتدای پروژه میگذارند و سپس پول میگیرند و از چند طریق حقوق میگیرند. . اول، آنها ممکن است مقداری جریان نقدی را در طول پروژه دریافت کنند، و این بدان معناست که آنها قصد دارند توزیع پول نقد را دریافت کنند، می تواند به صورت ماهانه، می تواند به صورت سه ماهه، ممکن است به صورت سالانه باشد. در برخی موارد، اگر یک پروژه درآمد زیادی ایجاد نکند، ممکن است هیچ درآمدی به دست نیاورد، اما اساساً این یک سهم سود است. از آنجایی که پروژه در حال تولید سرمایه، ایجاد درآمد است، اپراتورها، افرادی که معامله را انجام می دهند، آن را با سرمایه گذاران به اشتراک می گذارند. بنابراین جریان نقدی اولین راهی است که سرمایه گذاران در سندیکاها پول می گیرند. راه دوم این است که سرمایه گذاران احتمالاً در پایان پروژه سود زیادی به دست خواهند آورد.
بنابراین امیدواریم که معامله ای را با مبلغ کم خریداری کنید، آن را به مبلغ بالایی بفروشید و بخشی از این تفاوت سود است. و بنابراین اپراتورها بیشتر از این سود را با سرمایه گذاران تقسیم می کنند. بنابراین سرمایهگذاران در پایان معامله پول خود را پس میگیرند، بعلاوه آنها امیدوارند که سود زیادی نیز به دست آورند. و سوم، سرمایه گذاران ممکن است نوعی از مزایای مالیاتی را در طول پروژه دریافت کنند. و بنابراین این معمولاً به شکل چیزی است که ما از آن به عنوان ضرر کاغذ یاد می کنیم، جایی که پروژه برخی از مزایای مالیاتی را از دولت دریافت می کند و آن مزایای مالیاتی را به سرمایه گذاران منتقل می کند. بنابراین آنها میخواهند با استفاده از این مزایای مالیاتی، بخشی یا تمام درآمدهای دیگر خود را جبران کنند.
سنگر اسکات:
و بنابراین، اگر یک سندیکا ضعیف عمل کند، چه راه هایی وجود دارد که می توانید از دست بدهید؟ چطور کار میکند؟
جی اسکات:
و بنابراین این یک نکته واقعا مهم است. من می دانم که بسیاری از مردم فکر می کنند که سندیکاها و سرمایه گذاری در این نوع معاملات معادل وام دادن است. شما پول را وارد می کنید، پول شما امن است، هر ماه حقوق می گیرید، مبلغ ثابتی، اما خیلی اینطور نیست. روشی که سندیکاها کار می کنند این است که شما چیزی را انجام می دهید که سرمایه گذاری سهام نامیده می شود. شما اساساً در معامله شریک هستید، حتی اگر هیچ یک از کارها را انجام نمی دهید، حتی اگر در مورد تصمیماتی که گرفته می شود حرفی ندارید، اما شریک هستید. به این معنی که اگر پروژه پول درآورد، شما هم پول درآورید. اگر پروژه ضرر کند، در این صورت پول خود را از دست خواهید داد. و بنابراین این چیزی است که بسیاری از مردم متوجه نمی شوند، این معاملات دارای ریسک هستند. و در حدود 10 سال گذشته، به دلیل اینکه اقتصاد بسیار خوب بوده است، زیرا املاک و مستغلات بسیار داغ بوده است، اکثر افرادی که در سندیکاها سرمایه گذاری کرده اند، درآمد کسب کرده اند.
آنها مقدار زیادی پول به دست آورده اند، یا در بسیاری از موارد، آنها بسیار بیشتر از آنچه اپراتورها پیش بینی می کردند که قرار است به دست آورند، درآمد داشته اند. و بنابراین بسیاری از افرادی که در سندیکاها سرمایه گذاری می کنند یا در دهه گذشته بوده اند احتمالاً احساس می کنند که این یک راه آسان برای کسب درآمد است. هیچ خطری وجود ندارد من قرار است توزیع های ماهانه خود را دریافت کنم، من می خواهم سود بزرگ خود را به دست بیاورم، می خواهم مزایای مالیاتی خود را دریافت کنم. اما واقعیت این است که اگر معامله ای به سمت جنوب پیش برود، اگر معامله ای سود زیادی به همراه نداشته باشد، یا اگر معامله ای ضرر کند، به عنوان یک شریک در معامله، سرمایه گذار نیز پول خود را از دست خواهد داد و به طور بالقوه همه چیز را از دست خواهد داد. سرمایه گذاری آنها
سنگر اسکات:
آیا یک LPE می تواند ضرر کند، اما اپراتورها همچنان در یک معامله سندیکایی درآمد کسب می کنند؟
جی اسکات:
سوال خوبی است و متأسفانه پاسخ تا حدودی بله است. بنابراین مجدداً اشاره کردم که LP ها پول، جریان نقدینگی، سود و مزایای مالیاتی دارند. خب، اپراتورها هم پول، نقدینگی، سود و مزایای مالیاتی میگیرند، اما اپراتورها از راه چهارم هم پول میگیرند و آن کارمزد است. بنابراین برای اکثر سندیکاها، اپراتورها مجموعه ای از هزینه ها را برای اجرای معامله دریافت می کنند. متداول ترین کارمزدها، شماره یک هستند که به آن هزینه اکتساب می گویند.
بنابراین اغلب اوقات اپراتور بین یک تا 3 درصد از قیمت خرید ملک را در روز بسته شدن دریافت می کند. بنابراین، اگر من یک سندیکا را اداره کنم، این یک معامله 20 میلیون دلاری است. من در حال خرید ملک به قیمت 20 میلیون دلار هستم. وقتی روز اول، روزی که آن خرید را می بندیم، ممکن است بین 200,000 تا 600,000 دلار کارمزد دریافت کنم. و این راهی است که اکثر سندیکاها کسب و کار خود را اداره می کنند، چراغ ها را روشن نگه می دارند، حقوق کارمندان خود را حفظ می کنند، زیرا در بیشتر موارد، به عنوان اپراتور، ما از بیشتر آن جریان نقدی صرف نظر می کنیم. و بنابراین بخش عمده ای از سود ما در پایان معامله خواهد بود، نه در کل معامله.
و بنابراین بسیاری از سندیکاها به این هزینهها نگاه میکنند، این هزینه خرید به عنوان راهی برای روشن نگه داشتن چراغها در طول پروژه. گفته شد، و این یک سوال واقعا خوب است، ما در آخرین قسمتی که در سندیکاها انجام دادیم در مورد آن صحبت کردیم. یک سوال خوب برای پرسیدن از سندیکاها این است که شخصاً چقدر پول در معامله میگذارید، زیرا بسیاری از اپراتورها این هزینه خرید را دریافت میکنند، در این مثال، 200 تا 600,000 دلار، و آنها آن پول را در کنار خود در معامله سرمایهگذاری میکنند. سرمایه گذاران منفعل بنابراین، بسیاری از مواقع در حالی که کارمزدی را دریافت میکنیم، آن کارمزد را دوباره در معامله سرمایهگذاری میکنیم. و پس از آن هزینه های دیگری وجود دارد که ممکن است بگیریم. یک کارمزد رایج به نام هزینه مدیریت دارایی وجود دارد. بنابراین بسیاری از ما افرادی از نوع مدیر عامل را داریم که معامله را روز به روز انجام می دهد.
وظیفه آنها اجرای طرح تجاری برای اطمینان از سودآور بودن معامله است. و بنابراین، ما سالانه یک یا 2٪ از درآمدی را که به دست می آوریم، می گیریم، و اغلب آن چیزی که هزینه مدیریت دارایی نامیده می شود، برای پرداخت به شخصی که پروژه را اجرا می کند، استفاده می شود. ممکن است هزینه ای برای مدیریت ساخت و ساز وجود داشته باشد که در آن ما هزینه ای را بر اساس کار ساخت و ساز یا بازسازی که انجام می دهیم دریافت می کنیم. ممکن است برای فروش ملک یا بازپرداخت مجدد ملک نیز هزینه ای وجود داشته باشد. بنابراین قطعا راههایی وجود دارد که اپراتور علاوه بر سودی که پروژه ایجاد میکند، درآمد کسب کند. گفتنی است، امیدواریم اگر پروژه ای به خوبی پیش برود، بخش عمده ای از پولی که اپراتور به دست می آورد با سرمایه گذار همسو می شود، زیرا سود حاصل از معامله است.
سنگر اسکات:
عالی. من فکر میکنم این نکته واقعاً مهمی است، و من از معامله 100,000,000،100,000,000،35 دلاری برای ریاضی آسان در اینجا استفاده خواهم کرد، اما معامله 700,000،135،35 دلاری، اپراتور ممکن است یک میلیون دلار فقط برای خرید آن چیز به دست آورد. سپس اگر 80 میلیون حقوق صاحبان سهام باشد، ممکن است 20 دلار در سال از حقوق مدیریت درآمد داشته باشند. و سپس اگر بتوانند ارزش را به 10 میلیون افزایش دهند، یعنی 15 میلیون سود، ممکن است با سرمایه گذاران 13، XNUMX تقسیم شوند. و بنابراین این یک انبوه پول بزرگ است. ما در مورد XNUMX، XNUMX یا من فکر میکنم در این مثال XNUMX میلیون دلار صحبت میکنیم، که به اپراتور و/یا افرادی که در حال کار بر روی معامله در آن نتیجه هستند، میرود. پس سیستم بدی نیست این یک روش ثابت شده برای همسو کردن علایق در برخی موارد است، اما شما در بسیاری از موارد در حال رشد هستید. و من از نظر شما در مورد اینکه اگر اپراتور مقدار زیادی از پول نقد خود را به صورت مشترک سرمایه گذاری کند، شاید بخش قابل توجهی از دارایی خالص خود را در معامله سرمایه گذاری کند، این روش خوبی برای مقابله با ریسک است. بنابراین انگیزه ها همه برای رشد نیستند، بلکه حفظ نیز هستند.
جی اسکات:
کاملا. آره. شما می خواهید مطمئن شوید که اپراتور... و دوباره، ما در قسمت آخر در مورد این موضوع صحبت کردیم، من به شدت به هر کسی که به این موضوع خاص علاقه دارد توصیه می کنم، برگردید و قسمت آخر را گوش کنید، که همه چیز در مورد بررسی اپراتورها و بررسی بود. معاملات. اما این یک راه عالی برای اطمینان از همسویی منافع شما با اپراتور به عنوان یک سرمایه گذار منفعل است، که اپراتور مقداری یا تعدادی از سرمایه خود را در معامله سرمایه گذاری می کند.
میندی جنسن:
اکنون، ما به دنبال افزایش نرخ بهره هستیم. ما در حال بررسی مسائل احتمالی هستیم. امروزه بزرگترین خطرات برای سندیکاها چیست؟
جی اسکات:
بنابراین با توجه به آنچه میبینیم، سه خطر بزرگ در دنیای سندیکایی وجود دارد و پروژههایی که این روزها با مشکلاتی روبرو هستند، در یکی از سه سطل قرار میگیرند. شماره یک، نرخ بهره افزایش یافته است، برای کسی تعجبی ندارد. ما چند سال پیش شاهد نرخ سه یا چهار درصدی وام مسکن برای این نوع پروژه های بزرگ املاک بودیم. اکنون، ما در هفت، هشت، 4 درصد هستیم. برای آن دسته از سرمایهگذارانی که وامهایی با نرخ شناور دریافت کردهاند و وامهای با نرخ شناور وامهایی هستند که نرخ بهره بر اساس نرخ بهره صندوقهای فدرال یا سایر نرخهای معیار در نوسان است، آنها به عنوان نرخ بهره خواهند دید. هر ماه بالا می رود، جریان نقدی آنها کاهش می یابد زیرا با افزایش نرخ بهره در هزینه بهره، آن اصل و پرداخت سودی که به بانک می کنند، پول بیشتری خرج می کنند.
و بنابراین پول کمتری برای سرمایه گذاری آنها باقی می ماند. حال، مشکل این است که اگر نرخ بهره خیلی بالا برود، هر ماه آنقدر هزینه بهره بالا خواهد بود که پولی برای سرمایه گذاران باقی نمی ماند. ممکن است پول کافی برای پرداخت صورت حساب ها باقی نماند. بنابراین، ریسک شماره یک در معاملاتی است که دارای این وامهای با نرخ شناور هستند، جایی که نرخهای بهره آنقدر بالا میروند که سرمایهگذاران نمیتوانند هیچ گونه پرداخت دیگری برای پرداخت قبوض خود یا حتی پرداخت وام مسکن خود انجام دهند. این شماره یک است. شماره دو، بسیاری از این وام های با نرخ شناور در واقع وام های کوتاه مدت هستند. و دلیل دریافت وام با نرخ شناور در دنیای املاک و مستغلات بسیار زیاد است، اگر ملکی دارید که در آن اشغال شده است، تعداد مستاجران در آن کمتر از 90 درصد است، به این معنی که معامله مشکل دارد.
این معامله ای است که نیاز به نوسازی و بهبود مدیریت دارد. در بسیاری از مواقع بانک ها و مؤسسات بزرگ حاضر به اعطای وام با نرخ ثابت برای مدت طولانی نیستند. بنابراین برای این نوع معاملات مضطرب، ما باید بیرون برویم و این وام های با نرخ شناور را دریافت کنیم. اکنون، این وامهای با نرخ شناور، همانطور که گفتم، اغلب وامهای دو ساله یا وامهای سه ساله یا شاید وامهای پنج ساله هستند، یعنی در مدت کوتاهی پس از دریافت وام، شما باید یا ملک را بفروشید یا به وام دیگری بپردازید. خوب، از زمان کووید، بسیاری از مردم این وام ها را در سال 2020، 2021 دریافت کردند، و اکنون سررسید آنها شروع شده است، ما به مرز دو یا سه ساله می رسیم که بسیاری از این وام ها سررسید می شوند و اپراتور یا باید ملک را بفروشد، کاری که آنها در انجام آن در این بازار با مشکل مواجه هستند یا نیاز به تامین مالی مجدد دارند.
و مشکل تامین مالی مجدد به این دلیل است که ارزش ها کاهش یافته است، بانک ها حاضر نیستند به همان اندازه پول برای یک ریفاینانس وام بدهند. و بنابراین برای اینکه یک اپراتور در حال حاضر یک بازپرداخت مالی انجام دهد، در واقع باید پولی را روی میز بیاورد. و بنابراین انجام این کار برای بسیاری از اپراتورها بسیار دشوار است. آنها یک میلیون یا دو یا سه یا 5 میلیون دلار ندارند که دور هم بنشینند تا یک بازپرداخت مالی انجام دهند و پول را سر میز بیاورند. پس این خطر دوم است. خطر سوم در این چیزی است که سقف نرخ نامیده می شود. سقف نرخ ها اساساً یک بیمه نامه در برابر افزایش نرخ ها هستند. اگر وام با نرخ شناور دریافت می کنید، می توانید این بیمه نامه را بخرید که به شما امکان می دهد اساساً همان پرداخت وام مسکن را هر ماه حفظ کنید. و اگر نرخ ها خیلی بالا برود، شرکت بیمه مابه التفاوت را خواهد خورد. مشکل این است که این بیمه نامه ها معمولا یک یا دو یا سه ساله هستند و با انقضای آنها، نرخ بازنشانی می شود.
و بنابراین هزینه این بیمه نامه ها با افزایش نرخ بهره و با افزایش نوسانات، از سقف گذشته است. و بنابراین بسیاری از اپراتورها دیگر نمی توانند برای این بیمه نامه ها پرداخت کنند زیرا آنها بسیار گران هستند. بنابراین این سه خطر بزرگ هستند. وجه مشترکی که با هر سه این ریسک ها متوجه خواهید شد این است که آنها در مورد وام های با نرخ شناور اعمال می شوند.
اپراتورهایی که این روزها وام هایی با نرخ ثابت دارند که در آن نرخ بهره برای مدتی ثابت است، معمولاً هفت سال یا 10 سال یا 12 سال، آن اپراتورها در موقعیت بسیار بسیار بهتری قرار دارند زیرا نیازی به نگرانی در مورد بهره ندارند. نوسانات نرخ آنها نباید نگران تامین مالی مجدد باشند. آنها نباید نگران انقضای این بیمه نامه ها باشند و باید بیمه نامه جدیدی بخرند. بنابراین من نمی گویم اپراتورهایی که وام با نرخ ثابت دارند، خطراتی ندارند، بلکه دارند. این روزها خطرات اخراج وجود دارد. این روزها مقداری جای خالی افزایش یافته است که بر همه چیز تأثیر می گذارد، و خطرات دیگری وجود دارد که حتی بر پروژه های وام با نرخ ثابت نیز تأثیر می گذارد. اما در بیشتر موارد، ریسکهای بزرگ این تاریخها معاملاتی هستند که دارای وامهای با نرخ شناور هستند.
میندی جنسن:
اولین چیزی که گفتید افزایش نرخ بهره بود.
جی اسکات:
بله.
میندی جنسن:
شما گفتید که افزایش نرخ سود ممکن است باعث شود اپراتور نتواند تمام قبوض خود را پرداخت کند. در آن سناریو چه اتفاقی می افتد؟ من LP هستم. من در سندیکای باب سرمایه گذاری کرده ام، نرخ بهره او افزایش یافته است و اکنون او نمی تواند همه چیز را بپردازد. چه اتفاقی برای من می افتد؟
جی اسکات:
خوب، به یاد داشته باشید، شما شریک معامله هستید، و بنابراین اگر آن معامله با مشکل مواجه شود، به طور بالقوه خطری در آنجا دارید، ریسک مالی. اگر معامله تا حدی با مشکل مواجه شود که ملک برای پرداخت قبوض خود با مشکل مواجه شود و درنهایت سلب مالکیت شود، خوب، ممکن است بخشی یا تمام سرمایه خود را از دست بدهید. اکنون، مراحلی وجود دارد که بین پرداخت نکردن صورتحسابها و توقیف شدن وجود دارد، اما در پایان روز، اپراتوری که با معامله دست و پنجه نرم میکند، اساسا یکی از دو گزینه را دارد.
آنها میتوانند آن معامله را بفروشند، امیدواریم که برای سود آن را بفروشند، اما ممکن است مجبور شوند آن را با ضرر بفروشند تا بخشی از سرمایه شما را ذخیره کنند. یا اگر آنها به اندازه کافی تلاش کنند و نتوانند معامله را بفروشند، باید با عواقب بانکی مواجه شوند که می تواند سلب مالکیت باشد. بنابراین بسیاری از اپراتورها این روزها با این دو سناریو روبرو هستند که در آن املاک را با پول کمتری نسبت به آنچه که در برخی موارد برای ضرر پیش بینی می کردند، می فروشند، در این صورت سرمایه گذاران آنها ضرر مالی می کنند یا آنها را سلب می کنند. در این صورت سرمایه گذاران آنها اغلب ضرر مالی کاملی را متحمل می شوند و کل سرمایه گذاری خود را از دست می دهند.
میندی جنسن:
اما صبر کنید، چیزهای بیشتری وجود دارد. من خیلی سوالات دیگر از شما دارم. بعد گفتی وام با نرخ شناور، گاهی می توانی کمتر از چیزی که می خواستی بفروشی. شما می توانید رجیستر کنید و در برخی موارد باید پول را روی میز بیاورید. اگر پزشک عمومی من برای تامین مالی مجدد پول بیاورد، آیا از من انتظار می رود که از آنجایی که مدام می گویید من در همه اینها شریک هستم، این کار را انجام دهم؟
جی اسکات:
بله، پس چند اتفاق ممکن است بیفتد. بنابراین بیایید معامله ای را در نظر بگیریم که در آن وام 10 میلیون دلاری گرفتیم و در عرض دو سال آن وام فسخ می شود و ما باید به یک وام جدید پرداخت کنیم. ارزش ملک کاهش یافته است و اکنون فقط می توانیم 8 میلیون دلار وام یا 8 میلیون دلار مجدداً سرمایه گذاری کنیم. ما بودجه 8 میلیون دلاری خود را دریافت می کنیم، اما هنوز باید آن 10 میلیون وامی را که داشتیم پرداخت کنیم. بنابراین باید 2 میلیون دلار به دست آوریم. این همان چیزی است که به آن پول نقد در بازپرداخت مالی می گویند، موقعیتی نیست که کسی بخواهد در آن قرار گیرد، اما این چیزی است که زمانی اتفاق می افتد که ارزش ها پایین می آیند و مردم مجبور به سرمایه گذاری مجدد می شوند.
بنابراین، در این مورد، گروه، گروه سندیکا، اپراتور باید 2 میلیون دلار برای قرار دادن در معامله بیاورند. چند راه برای انجام این کار یکی، اگر اپراتور میتوانست این اتفاق را پیشبینی کند، و خیلی وقتها میتوانند، و اگر فرصتی برای پس انداز یکسری پول در طول مسیر وجود داشته باشد، در حالی که شما به سمت آن سرمایهگذاری مجدد میروید، به عنوان مثال، پرداخت نکردن جریان نقدی به سرمایهگذاران یک سال قبل از وقوع این وضعیت به سرمایهگذاران خود بگویید: «هی، ما احساس میکنیم که در یک سال آینده ممکن است در وضعیت بدی قرار بگیریم که در آن باید یک میلیون یا 2 میلیون دلار پسانداز کنیم تا سرمایهگذاری مجدد انجام شود. . ما برای سال آینده به شما پولی پرداخت نمی کنیم.»
خب، این یکی از گزینههاست، و این در واقع یکی از دلایلی است که سندیکاتورهای خوب میگویند: «هی، ما برای مدتی به شما پولی برای توزیع پرداخت نمیکنیم.» یا، "ما توزیع ها را برای مدتی کاهش خواهیم داد." این همیشه یک پرچم قرمز نیست. گاهی اوقات اپراتورها این کار را به صورت پیشگیرانه انجام می دهند زیرا وضعیتی مانند این را پیش بینی می کنند. بنابراین این یکی از گزینه هایی است که آنها در واقع پول را پس انداز می کنند. شاید آنها پول در ذخایر داشته باشند، شاید بتوانند از پول دیگری که در معامله جمع آوری کرده اند و قرار بود برای چیز دیگری استفاده کنند استفاده کنند. بنابراین به جای ساختن آن پارک سگ به قیمت 2 میلیون دلار، آن را می گیرند و آن را در بازپرداخت سرمایه گذاری می کنند. بنابراین اساساً خودشان پول را در معامله به دست می آورند. پس این شماره یک است. شماره دو، و دوباره، شما می خواهید اسناد خود را بخوانید، اما برای بسیاری از سندیکاها، اپراتورها حق دارند وام بگیرند.
یا می توانند خودشان پول به سندیکا قرض بدهند یا می توانند به شخص ثالثی بروند و از طریق وامی که می تواند آنها را برای چیزی شبیه به این بازپرداخت پول جمع آوری کند، پول اضافی جمع آوری کنند. پس این یک گزینه دوم است. آنها می توانند پول را در خودشان بگذارند. به خاطر داشته باشید که وقتی اپراتورها از طریق وام پول را وارد معامله می کنند، معمولاً نرخ بهره مناسبی دریافت می کنند، شش، هشت، 10%. بنابراین میخواهید بفهمید که نرخ بهرهای که قرار است دریافت کنند چقدر است، زیرا نمیخواهید اپراتور خود را تشویق کنید که به معامله پول قرض دهد فقط برای کسب سود. اما این راه دوم است. راه سوم و شدیدترین راه چیزی است که Capital Call نامیده میشود، و اینجاست که اپراتورها به همه سرمایهگذاران خود بازمیگردند و میگویند: "ما به شما نیاز داریم که پول بیشتری در معامله بگذارید." Capital Capital شما یا یک Capital Capital داوطلبانه یا Capital Capital اجباری خواهد بود.
فراخوان سرمایه داوطلبانه جایی است که اپراتور اساساً می گوید: "ما برای این معامله به پول بیشتری نیاز داریم." در این مورد، "ما به 2 میلیون دلار نیاز داریم و مایلیم همه سرمایه گذاران ما سرمایه بیشتری بگذارند تا اساساً به ما کمک کنند تا آن 2 میلیون دلار را جمع آوری کنیم." اما به عنوان یک فراخوان سرمایه داوطلبانه، شما ملزم به انجام این کار نیستید. شما می توانید انتخاب کنید که پول بیشتری وارد نکنید. اگر تصمیم دارید پول بیشتری وارد نکنید، خوب، شخص دیگری می تواند سهم شما از پول را وارد کند. اپراتور می تواند سهم شما را از پول وارد کند. سرمایه گذار دیگری می تواند سهم شما را وارد کند. آنها می توانند بیرون بروند و یک سرمایه گذار جدید پیدا کنند تا سهم شما از پول را در آن بگذارد. شما به احتمال زیاد رقیق خواهید شد. درصد سرمایهگذاری شما در معامله با هر مقداری که انتخاب نکنید کاهش مییابد. سرمایهگذاری خود را از دست نمیدهید، از معامله خارج نمیشوید. شما بیشتر از آن چیزی که ممکن است رقیق شوید جریمه نمی شوید. این یک فراخوان سرمایه داوطلبانه است.
یا می توانید طبق درخواست پول را وارد کنید و رقیق نشوید. شما سهم خود را حفظ خواهید کرد. Capital Call اجباری کمی سختتر است، و اینجاست که اپراتور در مستندات گفته است: "اگر ما Capital Call انجام دهیم، اکنون باید پول بیشتری وارد کنید. اگر نمی توانید پول بیشتری وارد کنید. ، عواقب شدیدی به همراه خواهد داشت که به طور بالقوه به اندازه از دست دادن کل سرمایه گذاری شما خواهد بود." و بنابراین برای معامله ای که دارای Capital Call اجباری است، باید مطمئن شوید که در صورت پیش رفتن اوضاع به سمت جنوب، پولی در پشتیبان دارید تا در آن معامله قرار دهید. این امر به ویژه در صورتی مهم است که مثلاً از یک حساب بازنشستگی سرمایه گذاری می کنید، زیرا حساب های بازنشستگی معمولاً نمی توانید خواه ناخواه به آن پول اضافه کنید. شما باید آن پول را قبلاً در آنجا داشته باشید. بنابراین، اگر در شرایطی هستید که Capital Call اجباری وجود دارد، از طریق حساب بازنشستگی سرمایهگذاری کردهاید، باید سرمایهگذاری خود را مجدداً تکمیل کنید و پولی در حساب بازنشستگی خود ندارید، میتوانید در وضعیتی که در آن شما مجبور به از دست دادن یا جریمه شدن تا حدی در آن سرمایه گذاری هستید.
میندی جنسن:
فقط با خرید املاک تجاری به عقب برمی گردم، من این تصور را دارم که املاک تجاری برای 30 سال مانند یک واحد مسکونی نرخ ثابتی ندارند. این بیشتر شبیه یک بازو است که ممکن است یک دوره زمانی ثابت وجود داشته باشد، اما پس از آن بازنشانی میشود. درست میگم؟
جی اسکات:
بنابراین، مثال بازنشانی نرخ، وام با نرخ شناور است، و معمولاً هر ماه بر اساس برخی معیارها بازنشانی میشود. و بنابراین بله، با بالا و پایین رفتن نرخ ها، وام مسکن شما بالا و پایین می شود. گاهی اوقات برای یک سال یا بیشتر ثابت می شود، اما اغلب به صورت ماهانه است. اما در واقع وجود وام با نرخ ثابت در فضای املاک تجاری بسیار رایج است. بنابراین ما هنوز از Fannie Mae و Freddie Mac به وام دهندگان بزرگ معمولی وام دریافت می کنیم، و محبوب ترین انواع وام هایی که از Fannie Mae دریافت می کنیم، Freddie Mac وام های 7، 10، 12 ساله با نرخ ثابت هستند.
اکنون، آنها طی 20 سال مستهلک می شوند، معمولاً شاید 25 یا 30 سال، یعنی در پایان هفت یا 10 یا 12 سال، وام به طور کامل پرداخت نمی شود. و اگر هنوز آن وام را دارید، یا باید بازپرداخت کنید یا باید آن را پرداخت کنید. اما نرخ بهره معمولاً برای آن هفت یا 10 یا 12 سال ثابت است. بنابراین لازم نیست نگران افزایش نرخ بهره در آن دوره زمانی باشید.
سنگر اسکات:
اکنون یک سوم بازار با نرخ بهره متغیر است و این مشکل بزرگی ایجاد می کند. بنابراین یکی از مواردی که در مورد آن صحبت نکردیم، درباره اینکه چگونه نرخهای بهره از منظر تامین مالی بر سندیکایهای موجود فشار وارد میکند، صحبت کردیم. آنها همچنین بر ارزشگذاریها و ارزشگذاری خروجی آنها به شکل افزایش نرخهای سقفی فشار وارد میکنند. من دوست دارم در مورد آن از شما بپرسم. و برای انباشته کردن این سوال، میخواهم از شما در مورد فشارهایی که خارج از تامین مالی، سندیکاها روی رشد NOI به شکل اجارهای که آنطور که انتظار میرفت نمیبینند، بپرسم، برای مثال، آستین، تگزاس. در یک بازار، اجارهبها سال به سال کاهش مییابد و هزینههای بیمه، نیروی کار، و این نوع چیزها افزایش مییابد. بنابراین می توانید در مورد اینکه چگونه نرخ های بهره همراه با این فشارهای NOI به ارزش گذاری ها لطمه می زند صحبت کنید؟
جی اسکات:
کاملا. بنابراین وقتی در مورد ارزش گذاری املاک تجاری صحبت می کنیم، اینکه چگونه تعیین می کنیم یک قطعه املاک تجاری ارزش دارد، به دو عدد اهمیت می دهیم زیرا یک فرمول وجود دارد. و فرمول خالص درآمد عملیاتی است، اساساً مقدار درآمدی که ملک ایجاد می کند، تقسیم بر نرخ سقف، و نرخ سقف اساساً فقط یک ضریب در بازار است. به صورت درصد بیان می شود. بنابراین نرخ سقف بالاتر در واقع به معنای پایین بودن مقادیر است. نرخ سقف پایین تر به معنای بالاتر بودن مقادیر است. و بله، مردم دریافت میکنند، و وقتی میگویم مردم، منظورم معاملات و اپراتورها و سرمایهگذاران است، امروز در هر دو طرف این معادله تحت فشار قرار میگیرند. بنابراین ما از بالای معادله شروع می کنیم. درآمد خالص عملیاتی، بنابراین درآمد شما که دارایی ایجاد می کند، تحت تأثیر دو چیز است، میزان پولی که وارد می کنید و مقداری که برای هزینه ها خرج می کنید.
و مطمئناً وقتی بازار نرمتری دارید، به چند دلیل پول کمتری به دست خواهید آورد. اول، اجاره بها به سرعت رشد نمی کند، و در بسیاری از مواقع در این معاملات ما پیش بینی می کنیم که اجاره بها سالانه دو یا سه یا 4 درصد رشد خواهد کرد، اما در حال حاضر در بسیاری از مکان ها، ما شاهد رشد 0% اجاره بها در سال یا 1% در سال یا منفی حتی در برخی بازارها باشید. و بنابراین ما شاهد رشد کمتر اجاره بها نسبت به آنچه انتظار داشتیم هستیم و این به پیش بینی های ما آسیب می رساند.
شماره دو، جای خالی در حال افزایش است. یکی دو سال پیش، ما شاهد املاکی بودیم که به معنای واقعی کلمه 98، 99، صد در صد بیشتر زمان را اشغال کرده بودند. این روزها به میانگین های تاریخی جای خالی یا اشغال برمی گردیم که 92، 93 درصد است. و بنابراین واحدهای بیشتری خالی داریم و اجاره آن واحدها را جمع آوری نمی کنیم. اما حتی در آن واحدهایی که خالی نیستیم، جایی که مستاجر داریم، شاهد پیشفرض بیشتر اجارهها هستیم. بسیاری از مردم شروع به مبارزه کرده اند زیرا اجاره بها افزایش می یابد، مردم ساعات کاری خود را کاهش می دهند. بسیاری از مردم تقریباً به اندازه تورم چند سال پیش درآمد ندارند. و بنابراین ما شاهد این چیزی هستیم که به آن خلأ اقتصادی می گویند، به این معنی که ما افراد در واحدها داریم، اما آنها قادر به پرداخت اجاره بهای خود نیستند. و این در واقع بدتر از جای خالی معمولی است که واحدها خالی هستند، زیرا می توانیم یک نفر جدید را در واحد قرار دهیم، اما با خالی بودن اقتصادی، فردی در واحد که پول نمی دهد، ما هیچ پولی از آن واحد دریافت نمی کنیم. تا زمانی که آنها را بیرون نکنیم
و ما این روزها شاهد یک مشکل بزرگ با اخراج هستیم. من در هیوستون، تگزاس، سرمایه گذاری زیادی دارم، در حال حاضر، تعداد اخراج های عقب افتاده در هیوستون بیش از 80,000 نفر است. 80,000 هزار پرونده برای تخلیه در مقابل قضات وجود دارد، یعنی تخلیه چهار ماه، شش ماه، هشت ماه طول می کشد تا مردم از واحدها خارج شوند. اگر در آن زمان پرداخت نکنند، آن واحد اساساً... نه تنها هیچ درآمدی برای آن واحد دریافت نمیکنید، بلکه به احتمال زیاد مستاجر به واحد آسیب میزند. زمانی که آنها واقعاً ترک کنند، بازسازی بیشتری صورت خواهد گرفت. و بنابراین مشکلات زیادی در بخش درآمد وجود دارد. سپس در سمت هزینه، ما شاهد افزایش نرخ های بیمه هستیم. بنابراین مردم بسیار بیشتر از چند سال پیش و بیش از آنچه که انتظار داشتند برای بیمه پرداخت می کنند. با افزایش ارزش گذاری ها در چند سال گذشته، شاهد افزایش مالیات بر دارایی در بسیاری از مناطق هستیم.
آنچه ما می بینیم این است که در بسیاری از زمینه ها، مالیات بر دارایی هر شش ماه یا هر سال تجدید ارزیابی نمی شود. ممکن است هر دو یا سه یا پنج سال یکبار باشد. و بنابراین، ما مکانهای زیادی را میبینیم که مالیات بر داراییها در حال افزایش است، زیرا ارزشها بسیار بالاتر از سه یا پنج سال پیش است. و سپس هزینه های نیروی کار و مواد برای بازسازی، تعمیر و نگهداری، هزینه های حقوق و دستمزد. بنابراین برای بسیاری از املاک تجاری بزرگ، ما افراد اجاره ای داریم که تمام روز در یک دفتر می نشینند تا با مستاجران ملاقات کنند. ما کارکنان تعمیر و نگهداری داریم که به صورت 24 ساعته در آنجا هستند تا با مسائل تعمیر و نگهداری رسیدگی کنند. حقوق می گیرند و حقوق و دستمزد بالا می رود. بنابراین در جنبه درآمدی، ما شاهد کاهش درآمد هستیم، شاهد افزایش هزینهها هستیم و بنابراین این عدد به نام درآمد خالص عملیاتی در حال کاهش است. پس این یک طرف معادله است.
طرف دیگر معادله نرخ های سقفی است، و باز هم، این فقط چند برابری در بازار است که به ما می گوید ارزش یک ملک چقدر است. و همانطور که شما اشاره کردید، اسکات، نرخ سقف در حال افزایش است و دلایل زیادی برای این وجود دارد که ما مجبور نیستیم وارد آن شویم یا اگر بخواهید می توانیم، اما این واقعیت که نرخ سقف در حال افزایش است به این معنی است که ارزش ها پایین می آیند ضریب فزاینده ملک در یک بازار خاص در حال کاهش است، و بنابراین ارزشها فقط کمتر از مقدار درآمد یک سال قبل یا دو سال پیش یا پنج سال پیش است.
و بنابراین هر دو طرف این معادلات ضربه می خورند، که به این معنی است که ارزش این ویژگی ها به طور قابل توجهی کاهش می یابد. حداقل در دنیای املاک و مستغلات چند خانواری، شاهد کاهش 20 تا 25 درصدی ارزش برای بسیاری از آنها بوده ایم. فضای اداری در بسیاری از بازارها افت حتی بالاتری داشته است. خود ذخیره سازی شروع به مشاهده نرم شدن و کاهش ارزش ها می کند. بنابراین در بسیاری از کلاسهای دارایی مختلف، شاهد کاهش قابلتوجه ارزشها هستیم و این نتیجه هم تغییر نرخ درآمد و هم نرخ سقف است.
سنگر اسکات:
و همچنین در مورد عرضه صحبت خواهم کرد که یک عامل اصلی است. بسیاری از ساخت و سازهای چند خانواری 1، 2، 3 سال قبل شروع می شوند و فرآیندهای مجوزدهی و فرآیندهای طولانی را طی می کنند تا توسط شهر تایید شود و برنامه ریزی، طراحی و ساخت آن انجام شود. و ما در واقع 900,000 واحد چند خانواری در حال ساخت در این کشور داریم. و دوباره، همه اینها منطقه ای است، بنابراین مقداری از این عرضه واقعاً در مناطق خاصی تأثیر می گذارد، که می تواند تا حد زیادی بر رشد اجاره شما نیز تأثیر بگذارد. آیا با آن نکات اضافی موافق هستید؟
جی اسکات:
بله کاملا. متغیرهای زیادی در اینجا نقش میبندند که واقعاً پیشبینی اینکه کارها به کجا میروند دشوار است، اما بسیار بدیهی است که امروز، چیزهای زیادی در حال توطئه هستند تا ادامه فعالیت این معاملات بزرگ تجاری را بسیار دشوار کنند. من می خواهم بگویم که موضوع لزوماً بازار بدی نیست زیرا در بسیاری از موارد، سرمایه گذاران املاک تجاری به بازار بد عادت کرده اند. نرخ بهره بالا، ما در مورد نرخ بهره یا نرخ وام مسکن در شش، هفت، 8 درصد صحبت می کنیم.
خوب، از نظر تاریخی آنها در شش، هفت، 8٪ هستند. بنابراین شش، هفت یا 8 درصد لزوماً عدد بالایی نیست. مشکل این شماره یا هر عدد دیگری نیست که ما در مورد آن صحبت می کنیم. مسئله این است که ما نسبت به یکی دو سال پیش که مردم این املاک را خریداری می کردند، شاهد چنین تغییر اساسی بوده ایم. آنها با انتظارات خاصی وارد شدند زیرا نرخ وام مسکن پایین بود، جای خالی پایین بود، اجاره بها به سرعت بالا می رفت، و بنابراین آنها پیش بینی می کردند که همه چیز به همان صورتی که پیش می رفت ادامه خواهد داشت. اما ما دو سال بعد هستیم و خیلی چیزها تغییر کرده است. بنابراین این تغییر شرایط اقتصادی است که باعث بسیاری از این مشکلات می شود، نه خود شرایط.
سنگر اسکات:
یک سوال دیگر در این مورد. من یک LP هستم، من در یک معامله هستم. بیایید از نمونه معامله 100,000,000 دلاری من استفاده کنیم که قبلاً در مورد آن صحبت کردیم، درست است؟ 35 میلیون سهام، شما گفتید ممکن است در برخی بازارها 20 درصد کاهش یابد. اکنون 80 میلیون دلار ارزش دارایی و 5 میلیون دلار سهام داریم. بدیهی است که این خبر واقعاً بدی برای من است. در مورد REIT، ما شاهد سقوط ارزش گذاری REIT در 19، 20 ماه گذشته بودیم. ما شاهد کاهش 33 درصدی آنها بودیم. ما به تازگی با UC صحبت کردیم [نامفهوم 00:35:48] از Seeking Alpha، یک تحلیلگر عالی در آن فضا است. وقتی به بازار سندیکا فکر می کنم، اینها سرمایه گذاری های خصوصی در صندوق های خصوصی است. آنها به صورت عمومی معامله نمی شوند، بنابراین به طور مداوم ارزش گذاری نمی شوند. چگونه باید به عنوان یک LP در مورد آن فکر کنم، اگر سندیکای من، البته، آنها نمی خواهند آن را به صورت روزانه ارزیابی کنند، اما چگونه باید در مورد آن از نظر درک موقعیت خود و اینکه آیا در آن هستم فکر کنم. مشکل یا نه؟
جی اسکات:
این یک سوال سخت است و من احساس می کنم دو سوال در آن وجود دارد. یکی وجود دارد، علاقه خود را در یک معامله خاص چگونه ارزیابی می کنید؟ و برای آن، من می گویم که این بالاتر از نمره حقوق من است. همه ما باید برای بسیاری از سندیکاها، بسیاری از اپراتورها کارها را متفاوت انجام دهیم، ما در پایان سال ارزش گذاری ارائه خواهیم کرد، اما ارزیابی رسمی انجام نمی دهیم زیرا بسیاری از شرکت های بازنشستگی، IRA های خودگردان در حال رفتن هستند. درخواست برای ارزیابی، این یک الزام است. و بنابراین ما آنها را ارائه میکنیم، اما در بسیاری از موارد، اساساً همان شمارهای را که آن را خریداری کردهایم ارائه میکنیم.
ما می گوییم که ارزش تغییر نکرده است. حتی اگر بالا رفته باشد، می گوییم که بالا نرفته است. هر چی خریدیمش همینه بنابراین اگر از اپراتور خود بپرسید که ارزش ملک چقدر است، معمولاً پاسخ خوبی دریافت نمی کنید زیرا همانطور که اشاره کردید، آنها احتمالاً حتی به صورت سالانه مراحل ارزیابی رسمی را طی نمی کنند. پس این شماره یک است. اما از منظر اینکه چگونه می دانید یک دارایی چگونه کار می کند، اینجاست که مهم است که تکالیف خود را از قبل انجام داده باشید. واقعاً مهم است که اپراتوری را پیدا کنید که به خوبی ارتباط برقرار کند، اپراتوری که قبلاً در موقعیتهایی قرار داشته است، که مجبور شدهاند موقعیتهای سخت را مدیریت کنند، و بفهمند که چگونه این کار را انجام میدهند. ما به سندیکاها و اپراتورهایمان برای ارتباط با ما متکی هستیم.
و من یک سرمایهگذار منفعل در بسیاری از معاملات هستم، و بنابراین طیف آن سندیکاهایی را دیدهام که واقعاً بسیار خوب با هم ارتباط برقرار میکنند و همه مشکلات را به من میگویند. احتمالاً آنها بیشتر از آنچه من می خواهم بدانم به من می گویند. من هم احتمالاً یکی از آنها هستم. من احتمالاً بیش از آنچه که باید به سرمایه گذارانم می گویم زیرا من یک دمدمی مزاج هستم و دوست دارم شب ها راحت بخوابم و دوست دارم همه همه چیز را بدانند. لزوما چیز خوبی نیست، اما این کاری است که من انجام می دهم. در انتهای دیگر محدوده، جایی که اپراتورهایی که اصلاً ارتباط برقرار نمیکنند تا زمانی که یک مشکل اساسی پیش نیاید، و بنابراین شما باید تصمیم بگیرید که به دنبال چه سطحی از ارتباط هستید، و این چیزی است که باید در اوایل یا قبل از شما بررسی کنید. در واقع سرمایه گذاری کنید تا اطمینان حاصل کنید که سطح ارتباطی که می خواهید همان سطح ارتباطی است که قرار است به دست آورید.
متأسفانه، من پاسخ خوبی برای پس از انجام معامله ندارم، زیرا به ندرت نیازی برای یک سندیکاتور برای ارتباط با سرمایه گذاران خود وجود دارد. یک استثنا این است که اگر یک ممیزی مالیاتی وجود داشته باشد، اسناد زیادی وجود داشته باشد، حداقل اسناد ما، همه اساساً می گویند اگر اقدامات IRS یا ممیزی وجود داشته باشد، باید آن را به همه شرکای خود اطلاع دهیم. اما به غیر از این، هیچ الزام قانونی برای ارتباط نداریم. اما دوباره، سندیکاهای خوب قرار است با هم ارتباط برقرار کنند. بنابراین میخواهید از قبل بپرسید: «چند وقت یک بار قرار است بهروزرسانی دریافت کنم؟ ماهانه است؟ سه ماهه است؟ آیا میخواهید تماسهای زوم را برای سرمایهگذاران خود به طور منظم انجام دهید تا بتوانیم سؤالات خود را بپرسیم؟ آیا میخواهید امور مالی را در دسترس قرار دهید؟» بنابراین تعداد زیادی از اپراتورها در واقع به صورت سه ماهه یا شش ماهه، تمام منابع مالی ملک را در دسترس قرار می دهند.
و بنابراین، اگر به اطلاعات مالی دسترسی دارید، حتی اگر از خود اپراتور چیزی نشنیدید، اگر به اندازه کافی زرنگ باشید، باید بتوانید به امور مالی نگاهی بیندازید و ببینید... اگر نمی دانید که مشکل بزرگی وجود دارد، حداقل روندها را ببینید بنابراین اعداد خاصی در جهت اشتباه در حال حرکت هستند. و بنابراین این یک سوال واقعا خوب است که قبل از اینکه وارد معامله شوید، از اپراتورهای خود بپرسید: "آیا می خواهید امور مالی را ارائه دهید؟" زیرا اگر پاسخ مثبت باشد، بینش بیشتری نسبت به معامله خواهید داشت تا اینکه پاسخ منفی باشد. اما در پایان روز، زمانی که پول خود را برگردانید، فرصت شما برای تغییر هر چیزی به شدت محدود شده است. بنابراین شما فقط باید امیدوار باشید که در آن مرحله یک سندیکاتور خوب انتخاب کرده اید.
سنگر اسکات:
بنابراین بیایید بگوییم که من در چند سندیکا هستم که به این گوش میدهم، و برخی به خوبی پیش میروند، برخی نتایج بدی خواهند داشت، درست است؟ به خاطر فشارهای اینجاست. بنابراین حتی اپراتورهای پیچیده و عالی که در کل راه تصمیمات خوبی می گیرند، می توانند قربانی شرایط برای زمان بندی یک معامله خاص یا هر چیز دیگری با آن باشند. بهعنوان یک LP، به چه چیزهایی فکر میکنید، مانند: «هی، این مشکلی است که من واقعاً باید نگران آن باشم زیرا شرطبندیهای بد، تصمیمهای بد از طرف شخصی که پول من را اداره میکند گرفته میشود، و اینها یکی واقعاً شرط بندی عالی بود، طرح تجاری عالی بود، به خوبی اجرا شد، این بار بازار علیه ما کار کرد.» چگونه این تمایز را ایجاد کنم؟ یا چیزهایی که به آنها نگاه می کنید و آنها که در آنها LP هستید چیست؟
جی اسکات:
این یک سوال سخت است زیرا شما هرگز نمی دانید که در ذهن شخصی که معامله را انجام می دهد چه می گذرد. متغیرهای زیادی دخیل هستند که باز هم اغلب از من این سوال پرسیده می شود که "چرا کسی باید وام با نرخ متغیر دریافت کند؟" اما وقتی واقعاً مکانیزم نحوه عملکرد این معاملات را درک می کنید، مواقعی وجود دارد که یا باید آن را انجام دهید یا ممکن است یک شرط بندی هوشمندانه محاسبه شده باشد. ما قراردادی داریم که در آن وام با نرخ متغیر دادیم. ما هم مانند دیگران با خطراتی روبرو بوده ایم. ما در حال حاضر در شرایطی هستیم که ریسک سوم، آن بیمه نامه، آن سقف نرخ، وقتی آن را در سال 30,000 خریدیم، 2020 دلار برای سقف نرخ خود پرداخت کردیم. اکنون که پس از سه سال منقضی می شود، باید تمدید کنیم و آن را تمدید کنیم. به نظر می رسد که ما نزدیک به 400,000 دلار خواهیم پرداخت. بنابراین 30,000 تا 400,000 دلار. و بنابراین ما دلیل خوبی برای اینکه چرا این کار را انجام دادیم، داشتیم.
و توجیه ما، من می خواهم فکر کنم که شرط بندی نکردیم، خوب، در نگاه به گذشته، تصمیم اشتباهی بود، اما ما در آن زمان گزینه های زیادی نداشتیم. و بنابراین خیلی به تصمیم اولیه مربوط نمی شود زیرا بسیاری از اوقات دلایل خوبی برای آن تصمیمات وجود دارد. و احساس میکنم که سندیکاتور خوبی هستم، اما در معاملاتی که در آن LP هستم، هرگز افرادی را که با آنها سرمایهگذاری میکنم زیر سوال نمیبرم. در مقطعی، مجبور شدم به آنها اعتماد کنم تا تصمیم درستی بگیرند و در مورد چیزهایی تصمیم بگیرم که به اندازه آنها اطلاعاتی نداشتم. سوال بزرگتر برای من این است که چگونه با آن برخورد می کنند؟ سوال بزرگتر برای من این است که آیا آنها فعال هستند؟ و به این ترتیب به خودم دست نزنم زیرا ما خود را در موقعیتی قرار دادیم که این بیمه نامه در حال انقضا را داریم، اما یکی از چیزهایی است که دوست دارم وقتی سرمایه گذار منفعل هستم از سندیکاهایم ببینم. کارهایی که ما انجام دادیم این بود که یک سال پیش می دانستیم که این یک ریسک است.
یک سال پیش، ما می دانستیم که یک سال با این سقف نرخ منقضی شده فاصله داریم. ما میدانستیم که یک سال پیش نرخها به شدت افزایش یافته است. و بنابراین چیزی که یک سال پیش به سرمایه گذاران خود گفتیم این بود: "ما توزیع های خود را کاهش خواهیم داد، پول کمتری را توزیع خواهیم کرد." و در واقع، ما در بیشتر 12 ماه گذشته به سمت توزیع صفر رفتیم، زیرا میدانستیم که در بدترین سناریوی ممکن چقدر میخواهیم در ذخایر ذخیره کنیم، در صورتی که نرخهای بهره همچنان بالا میرفت، که آنها هم انجام دادند. بنابراین اکنون که به زمانی می رسیم که باید بیمه نامه خود را تمدید کنیم و باید برای دو سال تمدید کنیم، 800,000 دلار در بانک داریم که می توانیم از آن برای خرید مجدد بیمه نامه استفاده کنیم. برای ما و سرمایه گذاران ما بد است که آنها یک سال توزیع را از دست دادند.
و این چیزی است که من باید با آن زندگی کنم و باید آن را برای سرمایه گذارانم توضیح دهم، اما من ترجیح می دهم این کار را انجام دهم تا اینکه در سال گذشته به سرمایه گذارانم بگویم: «همه چیز عالی است. نگران نباش، نگران نباش.» و سپس به جایی که امروز هستیم می رسیم و می گوییم: «اکنون 800,000 دلار کم داریم. چه کاری میخواهیم انجام دهیم؟" و بنابراین من می خواهم ببینم که اپراتورهای من که با آنها سرمایه گذاری می کنم از این منظر فعال هستند. و بنابراین اولین چیزی که میگویم این است که فقط به این دلیل که میبینید توزیعها قطع میشوند، لزوماً به این معنی نیست که چیز بدی است. در واقع، می تواند به این معنی باشد که چیز خوبی است. شما ترجیح می دهید که اپراتور خود را زودتر از دیر انجام دهد. بنابراین باز هم، تصمیمات اپراتورهای چند سال پیش زیاد نیست. مطمئناً موقعیتهایی وجود داشت که اپراتورها خیلی تهاجمی بودند، تصمیماتی گرفتند که احتمالاً نباید میگرفتند، اما به جای حدس زدن دوم در این مرحله، واقعاً مهمتر است که ببینید اپراتورهای شما چگونه به موقعیتهایی واکنش نشان میدهند که به طور بالقوه میتوانستند داشته باشند. ریسک زیاد
سنگر اسکات:
دوستش دارم. میدونم که میندی اینجا یه سوال داره. فقط میخوام باهاش زنگ بزنم اینها شرط بندی هستند. همه چیزهایی که ما در مورد آن صحبت می کنیم شرط بندی است. ممکن است شرط بندی های خوب و نتایج بد وجود داشته باشد. ممکن است شرط بندی های بد و نتایج بدی وجود داشته باشد. ممکن است شرط بندی های بد و نتایج خوب با آن وجود داشته باشد. و فکر میکنم اینجاست که باید از قضاوت خود استفاده کنید و ببینید مردم چگونه با مسائل برخورد میکنند، زیرا طلوع جدیدی برای این طبقه دارایی، به معنای کلی، پدیدار خواهد شد، و شما میخواهید در مورد آن هوشمند باشید و آن را در هر طبقه دارایی درک کنید. ، چرخه ای خواهد بود. املاک و مستغلات، املاک تک خانواده، املاک تجاری چند خانواری، بازار سهام، همه این طبقات دارایی دوره ای خواهند بود و شما باید بتوانید شرط خوب، نتیجه بد و برعکس را از هم جدا کنید.
جی اسکات:
در اینجا چیزی است که باید در مورد این معاملات به خاطر بسپارید، و مردم اغلب می پرسند، "آیا باید اکنون در یک سندیکا سرمایه گذاری کنم؟ و خطرات درازمدت چیست؟» به خاطر داشته باشید، پیشبینی میشود که اکثر معاملات سندیکایی بین پنج تا هفت سال طول بکشد، و اگر به یک چرخه اقتصادی از بدترین بخش بازار به بهترین و بازگشت به بدترین نگاه کنید، از نظر تاریخی معمولاً پنج تا هفت سال است. . آخرین 12 سال گذشت. این یک چرخه اقتصادی واقعا طولانی بود، اما از نظر تاریخی، چرخه های اقتصادی پنج تا هفت ساله است، به این معنی که اگر بتوانید در برابر بادهای مخالف معامله مقاومت کنید، اگر بتوانید در برابر بدترین اتفاقاتی که ممکن است در معامله رخ دهد، مقاومت کنید، برخی از آنها وجود خواهند داشت. به آن معامله اشاره کنید که در آن زمان بهینه برای فروش است و می خواهید درآمد کسب کنید. بنابراین نکته کلیدی این نیست که اکنون زمان بدی برای خرید است، آیا اکنون زمان بدی برای فروش است؟
سوال این است که آیا شما می توانید در برابر تمام بادهای معکوس اقتصادی و تمام مسائلی که به طور بالقوه در این معامله با آن روبرو هستید، به اندازه کافی مقاومت کنید که بتوانید وارد بخش بعدی چرخه شوید که در آن اوضاع بهتر خواهد شد و جایی که قرار است به نتیجه برسد. فرصت بهتری برای فروش؟ و اگر یک معامله بتواند به اندازه کافی دوام بیاورد، باعث کسب درآمد خواهد شد. بنابراین میخواهید مطمئن شوید که اپراتور شما در این ذهنیت است که ما هر کاری را که باید انجام دهیم تا زنده بمانیم، زیرا دوباره، چه سه سال طول بکشد یا پنج سال یا 10 سال، در نهایت پولسازی به وجود خواهد آمد. فرصت تا زمانی که آن معامله بتواند به اندازه کافی دوام بیاورد.
میندی جنسن:
جی، این چیزی است که من خیلی دریافت می کنم. نظر شما در مورد سرمایه گذاران غیر معتبر که در سندیکاها سرمایه گذاری می کنند چیست؟
جی اسکات:
بنابراین، برای من، و این یک نظر شخصی است، من با سرمایه گذاران غیرمعتبر زیادی آشنا شده ام که از نظر مالی بسیار هوشیارتر از برخی از سرمایه گذاران معتبری هستند که من ملاقات کرده ام. و تا آنجا که به من مربوط می شود، ارتباط مستقیمی بین معتبر بودن و سرمایه گذار باهوش بودن وجود ندارد. مطمئناً اگر به 1,000,000 دلار دارایی خالص رسیده اید یا اگر سالانه چند صد هزار دلار درآمد داشته باشید، چیزی وجود دارد که باید گفت، احتمالاً به این معنی است که تحصیلات مالی یا دانش مالی بیشتری دارید. اما باز هم، یک همبستگی مستقیم یک به یک وجود ندارد. بنابراین تا جایی که به من مربوط می شود، فکر می کنم کمتر مهم است، شما معتبر هستید یا غیر معتبر؟ مهمتر است. آیا خطرات را درک می کنید؟ آیا درصد قابل توجهی یا اسمی کمی از پرتفوی خود را سرمایه گذاری می کنید به طوری که اگر بخواهید آن سرمایه گذاری را از دست بدهید، آسیب قابل توجهی به شما وارد نشود؟ و آیا می دانید با چه کسی سرمایه گذاری می کنید و سرمایه گذاری که انجام می دهید چیست؟
SEC به دنبال تجدید نظر در تعاریف سرمایه گذار معتبر است. آنها احتمالاً دو کار را در چند سال آینده انجام خواهند داد. یکی، آنها احتمالاً آن میلیون دلار دارایی خالص را افزایش می دهند. من شنیده ام که اگر آن را با تورم شاخص کنید، احتمالاً اکنون به 5 میلیون نزدیکتر است، اما احتمالاً آن را به دو یا 3 میلیون دلار افزایش می دهند. اما آنها همچنین به احتمال زیاد برای افرادی که در آزمون شرکت می کنند استثنا قائل می شوند. اساساً، اگر بتوانید ثابت کنید که دانش مالی دارید یا از نظر مالی به اندازه کافی زرنگ هستید که می توانید وضعیت سرمایه گذار اعتباری را داشته باشید، حتی اگر آن را از نظر مالی برآورده نکنید. به طوری که برای من یک نتیجه بهینه خواهد بود. به افراد اجازه دهید ثابت کنند که از نظر مالی به اندازه کافی برای انجام این نوع سرمایه گذاری ها هوش و ذکاوت هستند. من معتقدم که دولت حق دارد از افرادی که نمی دانند چه کار می کنند تا حدودی محافظت کند، اما فکر نمی کنم که تعریف فعلی از اعتباردهی به این هدف برسد.
سنگر اسکات:
جی، از اینکه امروز به پول BiggerPockets آمدی بسیار سپاسگزارم. قسمت 219 که چند سال پیش با شما ضبط کردیم، یکی از مورد علاقههای من در تمام دوران است، و من همچنان به دلیل ارزش و نظر خوب، صادقانه و صریح در مورد چگونگی در مورد آن دقت لازم را انجام دهید. و من فکر می کنم که احتمالاً بسیاری از افرادی را که به آن برنامه گوش دادند، حتی در شرایط فشارهای منفی در محیط فعلی، مقداری پول نجات داد. و امروز که به عنوان یک اپراتور وارد کار شوید و در مورد واقعیت های بازار و زمان های سخت و مکث ها و توزیع ها و چیزهایی از این دست به عنوان یک رویکرد صادقانه، صریح و فروتنی در مورد آن صحبت کنید، فکر می کنم این فقط دنیای شخصیت شما را بیان می کند. و چشم انداز کسب و کار شما در یک دهه آینده یا بیشتر.
بنابراین واقعاً، واقعاً از آن قدردانی میکنم و شما و تمام کارهایی را که انجام دادهاید و شجاعتتان را تحسین میکنم که وارد شوید و در مورد مشکلات این صنعت، در محیط فعلی و روشی که بازی را به بهترین شکل انجام میدهید صحبت کنید. در آن. بنابراین واقعاً از آن قدردانی میکنیم و از همه مشارکتهای شما در این سالها سپاسگزارم و مشتاقانه منتظر آنچه در آینده میآید را ببینیم.
جی اسکات:
ممنونم از. من می خواهم با این پایان دهم که در قسمت آخر در مورد پرسیدن سؤالات سخت از اپراتورها زیاد صحبت کردیم، و یکی از سؤالات سخت این است که شرایطی را به من بدهید که همه چیز آنطور که انتظار داشتید پیش نرود. و من فقط می خواهم به همه کسانی که گوش می دهند یادآوری کنم که شما می خواهید یک اپراتور به این سوال پاسخ دهد. بد نیست وقتی برمی گردند و می گویند: "این همه مشکلاتی است که من داشته ام." نکته مهم این سوال بعدی است که چگونه وضعیت را اصلاح کردید؟ چگونه خطر را کاهش دادید؟ که جواب خوبی برای آن دارند.
اگر اپراتوری دریافت کردید که میگوید: «نه، من هرگز مشکلی نداشتهام. من هرگز در موقعیتی نبودهام که اشتباهی پیش آمده باشد، این برای من یک پرچم قرمز بسیار بزرگتر از کسی است که میگوید: «بله، مشکلاتی پیش آمده است. بگذارید به شما بگویم که چگونه به آن پرداختم.» بنابراین، امسال و سال آینده و برای همیشه در آینده با اپراتورها صحبت خواهید کرد، افرادی که اکنون در حال انجام معاملات هستیم و داستان هایی در مورد چیزهایی که اشتباه انجام شده است، خواهند داشت. باز هم، این لزوماً یک پرچم قرمز نیست، و من اینجا نیستم تا هیچ اپراتور دیگری را شکست دهم، زیرا همه ما در حال گذراندن این مشکل هستیم، و نکته کلیدی این است که ما در طول راه کارهای درست را توسط سرمایه گذاران خود انجام می دهیم.
سنگر اسکات:
کاملا. خب بازم خیلی ممنون نمیتوانم به اندازه کافی از شما برای تمام کارهایی که برای BiggerPockets و جامعه سرمایهگذاری املاک انجام میدهید تمجید و قدردانی کنم، و امروز نیز از این قاعده مستثنی نیست. پس ممنون
جی اسکات:
بچه ها دوستتان دارم.
میندی جنسن:
بیشتر دوستت دارم جی. جی، اگر کسی در اینترنت به دنبال شما بود، کجا شما را پیدا می کرد؟
جی اسکات:
آسان است. Jscott.com. فقط به نامه JSCOTT.com بروید.
میندی جنسن:
Jscott.com، او را بررسی کنید. او انبوهی از اطلاعات است. جی، البته، ما شما را دوست داریم. ما همه اطلاعاتی را که شما آزادانه با شنوندگان ما به اشتراک می گذارید دوست داریم و شنوندگان ما نیز شما را دوست دارند. من به جای آنها صحبت خواهم کرد. همه آنها شما را خیلی دوست دارند. متشکرم. ما شما را در BP Con خواهیم دید. همه کسانی که در BP Con شرکت می کنند، شما را نیز خواهیم دید. اسکات، آن جی اسکات بود و من او را دوست دارم. من عاشق صراحت او هستم. من عاشق توانایی او در به اشتراک گذاشتن زگیل هایی هستم که فضای سندیکایی یا با آن مواجه است یا خیلی زود با آن مواجه خواهد شد. و من احساس نمیکنم که او شخص خاصی را زیر اتوبوس میاندازد و فقط بهجای آن میگوید: «هی، اگر در سندیکاها سرمایهگذاری میکنی، این چیزی است که باید به آن توجه کنی.» نظر شما درباره نمایش چیست؟
سنگر اسکات:
من نمی توانم به اندازه کافی در مورد جی اسکات جرقه بزنم. جی یکی از باهوش ترین افرادی است که می خواهید ملاقات کنید. او به طرز خیره کننده ای شفاف است. او 15 سال است. او در سال 2008 به BiggerPockets پیوست، و شما میتوانید به عقب برگردید و پستهای او را ببینید، جایی که او نتایج دقیق همه سرمایهگذاریهای تلنگر خود را مستند میکند، که بسیاری از آنها برندگان بزرگ و زگیلهایی در آنجا بودند. او املاک و مستغلات را در سراسر کشور و در چندین استراتژی مختلف انجام داده است. و من معتقدم که او شرطبندیهای بزرگی میکند و چیزهای بزرگی در آنجا میسازد، و حتی او در حال مبارزه است و مایل است آن را بپذیرد و به شفافیت در بازار ادامه دهد. و من فقط فکر می کنم که درس های هوشیاری زیادی در قسمت امروز وجود دارد. من فکر می کنم که بسیاری از افرادی که در سندیکا هستند با مشکلات زیادی روبرو خواهند شد زیرا بازار املاک تجاری همچنان در نیمه آخر سال جاری و تا سال 2024 با بادهای مخالف روبرو است.
و ما مفتخریم که این نظر و دیدگاه را داشته باشیم. و باز هم، شفافیت خیرهکننده از شخصی در فضایی که در آنجا سرمایهگذاری میکند و در آنجا با آن بادهای مخالف روبرو میشود. من فکر میکنم بسیاری از افراد در آینده حضور ندارند، اما امیدوارم که BiggerPockets بتواند آن را تغییر دهد. و ما می توانیم جامعه ای ایجاد کنیم که در آن مردم مایل به بحث در مورد مشکلات و چالش ها و فشارهای ارزش گذاری و مشکلات جریان نقدی باشند که بر فضای سندیکایی تأثیر می گذارد. چون در مقطعی، شاید همین الان باشد، شاید سال آینده باشد، شاید دو سال دیگر باشد، شاید پنج سال دیگر باشد، دوباره فرصت های بزرگی در فضا برای سرمایه گذاری وجود خواهد داشت. و این یک کلاس دارایی است که می دانم افراد زیادی به آن علاقه مند هستند. نمی توانید تمام تخم مرغ های خود را در یک سبد قرار دهید که بتوانید همه آنها را از دست بدهید. اما مطمئناً در گذشته برای سندیکاها سخت بوده است. و دوباره، این افتخار است که از جی یاد بگیرم.
میندی جنسن:
آره. و همانطور که در پایان گفتید، اگر میخواهید در سندیکاها سرمایهگذاری کنید، خطرات آن را بدانید، درک کنید که وارد چه چیزی میشوید، و تمام کلمات سند را بخوانید. این سوالات حامیان مالی را بپرسید و تا زمانی که پاسخ ها را متوجه نشدید به پرسیدن سوال ادامه دهید. باشه، اسکات، باید از اینجا برویم؟
سنگر اسکات:
اجازه دهید آن را انجام دهد
میندی جنسن:
این قسمت پادکست BiggerPockets Money را به پایان می رساند. باز هم، به قسمت 219 گوش دهید، زمانی که جی به طور کلی به مفهوم سندیکایی ها می پردازد. این سنگر اسکات است. من میندی جنسن هستم که میگویم: «نمیتوان آبی ماند، جی».
سنگر اسکات:
اگر از قسمت امروز لذت بردید، لطفاً یک بررسی پنج ستاره در Spotify یا Apple به ما بدهید. و اگر به دنبال محتوای پول بیشتری هستید، از کانال YouTube ما در youtube.com/biggerpocketsmoney دیدن کنید
میندی جنسن:
BiggerPockets Money توسط Mindy Jensen و Scott Trench، تهیهکننده Kaylin Bennett، ویرایش توسط Exodus Media، کپینویسی توسط Nate Weintraub ساخته شده است. در آخر، یک تشکر بزرگ از تیم BiggerPockets برای امکان پذیر ساختن این نمایش.
پادکست را اینجا تماشا کنید
[محتوای جاسازی شده]
به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید دسترسی پیدا کنیم آیتونز با گذاشتن امتیاز و بررسی برای ما! فقط 30 ثانیه طول می کشد. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم
- سرمایه گذاری سندیکایی توضیح داد و اینکه آیا برای این کار پول گذاشته است سرمایه گذاری "منفعل" ارزشش را دارد
- La سقوط املاک تجاری و چرا ارزش اموال در حال کاهش است
- بادهای بزرگ اقتصادی سندیکاتورها در سال 2023 با آن روبرو هستند و چرا بسیاری از آنها زنده نمی مانند
- خطر "نرخ های شناور" و چرا بسیاری از سندیکاها می توانند باشند مجبور به فروش
- معتبر در مقابل غیرسرمایه گذاران معتبر و چه کسی باید سرمایه گذاری سندیکایی را در نظر بگیرد
- La مهم ترین سوالی که باید از هر سندیکاتوری بپرسید
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
آیا علاقه مند به کسب اطلاعات بیشتر در مورد حامیان مالی امروز هستید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ به ما اطلاع دهید!
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/money-456
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- 10 میلیون دلار
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- ماه 12
- 13
- سال 15
- ٪۱۰۰
- 17
- 19
- 2%
- 20
- سال 20
- 200
- 2008
- 2020
- 2021
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- ٪۱۰۰
- 7
- 80
- 98
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- بالاتر
- مطلق
- کاملا
- دسترسی
- انجام
- مطابق
- حساب
- حساب ها
- معتبر
- سرمایه گذار معتبر
- دست
- دستیابی به
- اکتساب
- در میان
- عمل
- واقعا
- اضافه کردن
- اضافه
- اضافی
- خطاب
- اقرار کردن
- پیشرفت
- وابسته
- استطاعت داشتن
- پس از
- از نو
- در برابر
- مهاجم
- پیش
- تراز
- هم راستا
- معرفی
- تخصیص
- اجازه دادن
- در امتداد
- در کنار
- آلفا
- قبلا
- همچنین
- همیشه
- am
- شگفت انگیز
- مقدار
- an
- روانکاو
- و
- سالیانه
- دیگر
- پاسخ
- پاسخ
- هر
- هر چیزی
- هر جا
- اپارتمان
- اپل
- درخواست
- ارزیابی
- قدردانی
- روش
- تایید کرد
- هستند
- مناطق
- ARM
- دور و بر
- AS
- پرسیدن
- خواسته
- خواهان
- دارایی
- کلاس دارایی
- مدیریت دارایی
- دارایی
- At
- قابل دستیابی است
- شرکت کننده
- حضار
- حسابرسی
- آستین
- نویسنده
- در دسترس
- دور
- به عقب
- پشتیبان گیری
- بد
- برج میزان
- بانک
- بانک
- بار
- مستقر
- اساسا
- مبانی
- اساس
- سبد
- BE
- بی تربیت
- ضرب
- شد
- زیرا
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- شروع
- بودن
- باور
- محک
- مزایای
- بهترین
- شرط
- شرط بندی
- بهتر
- موقعیت بهتر
- میان
- بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- اسکناس
- بیت
- آبی
- کتاب
- کتاب
- مرز
- هر دو
- هر دو طرف
- خریداری شده
- BP
- نفس گیر
- به ارمغان بیاورد
- آوردن
- ساختن
- بنا
- دسته
- اتوبوس
- کسب و کار
- طرح کسب و کار
- کسب و کار
- اما
- خرید
- خریداری کردن
- by
- با اعداد
- محاسبه
- صدا
- نام
- تماس ها
- آمد
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- کلاه لبه دار
- سرمایه
- کلاه
- اهميت دادن
- حمل
- مورد
- موارد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- علت
- باعث می شود
- مدیر عامل شرکت
- معین
- قطعا
- چالش ها
- تغییر دادن
- تغییر
- متغیر
- کانال
- شخصیت
- بار
- بررسی
- آهک
- را انتخاب کنید
- چگونگی، امر، تفصیل، شرایط محیط، پیش امد، شرح
- شهر:
- کلاس
- کلاس ها
- تمیز کاری
- نزدیک
- نزدیک
- میزبان مشترک
- جمع آوری
- COM
- بیا
- می آید
- آینده
- تجاری
- املاک تجاری
- مشترک
- ارتباط
- ارتباط
- ارتباط
- انجمن
- شرکت
- شرکت
- به طور کامل
- پیچیده
- مفهوم
- علاقمند
- شرایط
- عواقب
- در نظر بگیرید
- بطور قابل توجهی
- ساخت و ساز
- در نظر گرفته شده
- محتوا
- زمینه
- ادامه دادن
- ادامه
- مداوم
- مشارکت
- معمولی
- copywriting است
- اصلاح
- ارتباط
- هزینه
- مقرون به صرفه
- هزینه
- میتوانست
- کشور
- زن و شوهر
- همراه
- شجاعت
- دوره
- کاوید
- سقوط
- ایجاد
- ایجاد شده
- ایجاد
- خالق
- بحرانی
- جاری
- وضعیت فعلی
- در حال حاضر
- برش
- برش
- چرخه
- چرخه
- چرخه ای
- روزانه
- خسارت
- خطر
- تاریخ
- دیو
- روز
- روز
- مقدار
- معاملات
- دهه
- تصمیم گیری
- مصمم
- تصمیم
- تصمیم گیری
- تصمیم گیری
- عمیق
- شیرجه عمیق
- به طور پیش فرض
- قطعا
- تعریف
- تعاریف
- درجه
- طرح
- دقیق
- مشخص کردن
- DID
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- مشکلات
- سخت کوشی
- رقیق شده
- شام
- مستقیم
- جهت
- بحث و تبادل نظر
- گفتگو
- ظرف
- فرق
- پریشان
- توزیع
- توزیع
- شیرجه رفتن
- تقسیم شده
- do
- سند
- مستندات
- اسناد و مدارک
- میکند
- نمی کند
- سگ
- عمل
- دلار
- دلار
- انجام شده
- آیا
- پایین
- رویاها
- نوشیدن
- قطره
- کاهش یافته است
- رها کردن
- قطره
- دو
- در طی
- پیش از آن
- در اوایل
- کسب درآمد
- سود
- ساده
- خوردن
- اقتصادی
- شرایط اقتصادی
- اقتصاد
- آموزش
- تخم مرغ
- هشت
- هر دو
- دیگر
- پست الکترونیک
- جاسازی شده
- ظهور
- کارکنان
- خالی
- پایان
- مهندس
- لذت بردم
- کافی
- پول کافی
- اطمینان حاصل شود
- تمام
- محیط
- قسمت
- معادلات
- انصاف
- معادل
- به خصوص
- اساسا
- املاک
- حتی
- در نهایت
- تا کنون
- هر
- هر کس
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- استثنا
- اجرا شده
- موجود
- خروج
- مهاجرت
- انتظارات
- انتظار می رود
- منتظر
- هزینه
- مخارج
- گران
- تجربه
- توضیح دهید
- توضیح داده شده
- بررسی
- بیان
- حد
- اضافی
- چهره
- در مواجهه
- امکان
- نما
- واقعیت
- عامل
- ناموفق
- شکست
- منصفانه
- سقوط
- آشنا
- خانواده
- بسیار
- مورد علاقه های شما
- فدرال
- پرداخت
- باز خورد
- احساس
- هزینه
- کمی از
- مالی
- آموزش مالی
- آزادی مالی
- اهداف مالی
- استقلال مالی
- دانش مالی
- به لحاظ مالی
- مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- نام خانوادگی
- پنج
- ثابت
- فلیپ
- شناور
- فلوریدا
- نوسان
- نوسانات
- متمرکز شده است
- برای
- برای سرمایه گذاران
- مجبور
- پیش بینی
- برای همیشه
- فرم
- رسمی
- سابق
- فرمول
- آینده
- انجمن
- انجمن
- به جلو
- یافت
- چهار
- چهارم
- رایگان
- آزادی
- دوستان
- از جانب
- جلو
- کامل
- کاملا
- سرگرمی
- تابع
- صندوق
- اساساً
- بودجه
- آینده
- بازی
- سوالات عمومی
- عمومی
- عموما
- تولید
- تولید می کند
- مولد
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- دادن
- Go
- هدف
- اهداف
- می رود
- رفتن
- رفته
- خوب
- کردم
- دولت
- GP
- درجه
- ممنون
- تشکر
- بزرگ
- گروه
- شدن
- در حال رشد
- رشد
- مهمان
- مرد
- هک
- بود
- نیم
- دسته
- اداره
- آویزان کردن
- رخ دادن
- اتفاق می افتد
- سخت
- آیا
- داشتن
- he
- به رهبری
- عنوان
- سرهای جلو
- شنیدن
- شنیده
- کمک
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- خیلی
- او را
- خود را
- تاریخی
- به لحاظ تاریخی
- اصابت
- ضربه زدن
- مشق شب
- صادق
- امید
- خوشبختانه
- HOT
- ساعت ها
- خانه
- خانه
- مسکن
- هوستون
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- بزرگ
- صد
- صدها نفر
- صدها میلیون
- صدمه
- i
- من می خواهم
- if
- تأثیر
- نهفته
- تأثیرگذاری
- مهم
- بهبود
- in
- انگیزه
- تشویق
- درآمد
- افزایش
- استقلال
- شاخص
- صنعت
- تورم
- تحت تاثیر قرار گرفت
- اطلاعات
- بینش
- در عوض
- موسسه
- موسسات
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- علاقه مند
- منافع
- مصاحبه
- به
- معرفی
- معرفی
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- گرفتار
- IRS
- موضوع
- مسائل
- IT
- اقلام
- ITS
- کار
- شغل ها
- پیوست
- سفر
- JPG
- تنها
- فقط یکی
- نگاه داشتن
- کلید
- پا زدن
- بچه ها
- نوع
- دانستن
- دانا
- دانش
- کار
- بزرگ
- نام
- پارسال
- در آخر
- دیر
- بعد
- راه اندازی
- رهبری
- منجر می شود
- یاد گرفتن
- یادگیری
- دروغ گویی
- کمترین
- ترک کردن
- ترک
- ترک کرد
- قانونی
- وام دادن
- وام دهندگان
- کمتر
- درس
- اجازه
- نامه
- سطح
- LG
- زندگی
- چراغ
- پسندیدن
- احتمالا
- محدود شده
- شریک محدود
- استماع
- کوچک
- زنده
- وام
- وام
- طولانی
- دیگر
- نگاه کنيد
- به دنبال
- از دست دادن
- از دست می دهد
- شکست
- خاموش
- تلفات
- خیلی
- مقدار زیادی
- عشق
- کم
- کاهش
- LP
- LP ها
- مک
- ساخته
- حفظ
- نگهداری
- عمده
- ساخت
- پول را
- باعث می شود
- ساخت
- مدیریت
- اجباری
- بسیاری
- علامت
- بازار
- شرایط بازار
- بازار یابی (Marketing)
- بازارها
- عظیم
- ماده
- ریاضی
- ممکن است..
- شاید
- me
- متوسط
- معنی
- به معنی
- مکانیک
- رسانه ها
- دیدار
- ذکر شده
- با
- مایر
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- میلیون ها نفر
- ذهن
- ذهنیت
- از دست رفته
- کاهش
- لحظه
- پول
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- صبح
- رهن
- اکثر
- محبوبترین
- حرکت
- بسیار
- چندگانه
- my
- yo mismo
- نام
- نزدیک
- تقریبا
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- منفی
- خالص
- هرگز
- جدید
- تازه ترین
- اخبار
- بعد
- شب
- نه
- هیچ
- اطلاع..
- اکنون
- عدد
- تعداد
- موانع
- واضح
- تصرف
- رخ داده است
- of
- خاموش
- دفتر
- چاپ افست
- غالبا
- اغلب اوقات
- on
- یک بار
- ONE
- آنهایی که
- آنلاین
- فقط
- به سوی
- باز کن
- کار
- عمل
- عملیاتی
- عمل
- اپراتور
- اپراتور
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- فرصت
- مقابل
- بهینه
- گزینه
- گزینه
- or
- سفارش
- دیگر
- ما
- خودمان
- خارج
- نتیجه
- نتایج
- خارج از
- روی
- به طور کلی
- خود
- متعلق به
- مالک
- پرداخت
- مقاله
- پارک
- بخش
- ویژه
- شریک
- شرکای
- حزب
- عبور
- غیر فعال
- گذشته
- مکث کردن
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- حقوق و دستمزد
- اوج گرفت
- مجازات شده
- مردم
- برای
- در صد
- درصد
- کامل
- انجام
- شاید
- دوره
- دوره ها
- شخص
- شخصی
- شخصا
- چشم انداز
- انتخاب کنید
- برگزیده
- قطعه
- اماکن
- برنامه
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- بازی
- لطفا
- به علاوه
- پادکست
- نقطه
- نقطه
- سیاست
- سیاست
- محبوب
- مقام
- موقعیت
- موقعیت
- ممکن
- پست
- پست ها
- گلدان
- پتانسیل
- بالقوه
- ستایش
- پیش بینی
- حفظ
- فشار
- فشار
- زیبا
- قیمت
- اصل
- خصوصی
- سرمایه گذاری خصوصی
- امتیاز
- ممتاز
- بلادرنگ
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- روند
- فرآیندهای
- ساخته
- حرفه ای
- سود
- منافع
- پروژه
- پیش بینی
- پیش بینی
- پروژه ها
- املاک
- ویژگی
- چشم انداز
- محافظت از
- محفوظ
- ثابت كردن
- اثبات شده
- ارائه
- عمومی
- عمومی
- خرید
- قرار دادن
- قرار دادن
- یک چهارم
- سوال
- سوالات
- سریع
- به سرعت
- رادیکال
- بالا بردن
- مطرح شده
- افزایش
- به ندرت
- نرخ
- نرخ
- نسبتا
- رتبه
- رسیدن به
- خواندن
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- واقعیت ها
- واقعیت
- تحقق بخشیدن
- واقعا
- دلیل
- دلایل
- گرفتن
- توصیه
- ثبت
- قرمز
- كاهش دادن
- مراجعه
- Refi
- منطقهای
- مناطق
- منظم
- توانبخشی
- نسبی
- تکیه
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- پیامدهای
- نشان دادن
- خواسته
- ضروری
- نیاز
- مورد نیاز
- ذخایر
- مسکونی
- پاسخ دادن
- نتیجه
- بازنشستگی
- حساب بازنشستگی
- برگشت
- درامد
- این فایل نقد می نویسید:
- تجدید نظر کردن
- راست
- طلوع
- خطر
- خطرات
- سقف
- رز
- دور
- دویدن
- در حال اجرا
- اجرا می شود
- سعید
- حقوق
- حقوق
- فروش
- همان
- ذخیره
- نگهداری می شود
- زرنگ
- دید
- گفتن
- گفته
- می گوید:
- سناریو
- سناریوها
- اسکات
- جستجو
- SEC
- دوم
- ثانیه
- امن
- دیدن
- مشاهده
- به دنبال
- به دنبال آلفا
- مشاهده گردید
- بخش
- خود
- خود کارگردانی
- فروش
- فروش
- حس
- جداگانه
- تنظیم
- هفت
- چند
- شدید
- به شدت، شدیدا
- اشتراک گذاری
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- طرف
- طرف
- یک وری
- قابل توجه
- به طور قابل توجهی
- پس از
- تنها
- نشستن
- نشسته
- وضعیت
- شرایط
- شش
- شش ماه
- خواب
- کوچک
- هوشمند
- باهوش ترین
- So
- هوشیار
- هوشیار
- برخی از
- کسی
- چیزی
- گاهی
- یک جایی
- بزودی
- مصنوعی
- جنوب
- فضا
- سخن گفتن
- صحبت می کند
- خرج کردن
- هزینه
- انشعاب
- حامی
- حامیان
- Spotify
- دیدگاه
- ستاره
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- دولت
- وضعیت
- ماندن
- مراحل
- هنوز
- موجودی
- بازار سهام
- ذخیره سازی
- داستان
- داستان
- ساده
- استراتژی ها
- مبارزه
- مبارزات
- تلاش
- چنین
- خلاصه
- فوق العاده
- عرضه
- مطمئن
- تعجب
- زنده ماندن
- سندیکایی
- سیستم
- جدول
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- مخزن
- مالیات
- عوارض
- تیم
- فن آوری
- گفتن
- گفتن
- می گوید
- ده
- مستاجر
- مستاجرین
- مدت
- قوانین و مقررات
- آزمون
- وابسته به تکزاس
- نسبت به
- تشکر
- که
- La
- مبانی
- پایتخت
- آینده
- اطلاعات
- پروژه ها
- جهان
- شان
- آنها
- خودشان
- سپس
- آنجا.
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر کردن
- تفکر
- سوم
- این
- در این سال
- کسانی که
- اگر چه؟
- هزار
- هزاران نفر
- سه
- از طریق
- سراسر
- پرتاب
- زمان
- بار
- زمان
- نوک
- عناوین
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- هم
- بالا
- موضوع
- سخت
- طرف
- داد و ستد
- رونوشت
- شفافیت
- شفاف
- سفر
- فوق العاده
- روند
- روند
- زحمت
- صادقانه
- اعتماد
- تلاش
- دور زدن
- دو
- نوع
- انواع
- به طور معمول
- در نهایت
- زیر
- فهمیدن
- درک
- متاسفانه
- واحد
- واحد
- تا
- بروزرسانی
- بر
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- با استفاده از
- ارزیابی
- ارزیابی ها
- ارزش
- ارزش
- ارزشها
- ارزیابی
- متغیر
- متغیرها
- بسیار
- آموزش و پرورش
- قربانی
- تصویری
- بازدید
- نوسانات
- داوطلبانه
- vs
- صبر کنيد
- می خواهم
- خواسته
- می خواهد
- بود
- مسیر..
- راه
- we
- ثروت
- خوش آمد
- خوب
- رفت
- بود
- چی
- هر چه
- چه زمانی
- چه
- که
- در حین
- WHO
- تمام
- که
- چرا
- زن
- اراده
- مایل
- ویلسون
- برندگان
- با
- کلمه
- مهاجرت کاری
- تعادل زندگی کاری
- مشغول به کار
- کارگر
- جهان
- نگران
- نگرانی
- بدتر
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- نوشتن
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- بله
- هنوز
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر
- زوم