La sécurité du principal devrait être votre principale préoccupation en ce moment

Dans cet article

Écoutez-vous les conseils des plus grands investisseurs du monde ? Plus important encore, suivez-vous ce conseil ? 

Si ce n'est pas déjà clair, le derniers échecs bancaires swing montrent que les paris risqués sont capables de produire des résultats dévastateurs. La protection de votre argent doit être votre priorité.

C'est donc dans cet esprit que je poserai à nouveau la question. Écoutez-vous et suivez-vous les conseils les plus avisés de l'investisseur le plus prospère au monde ?

L’escroquerie de l’huile de salade de 1963

Vous souvenez-vous du scandale de l’huile de salade ? Je fais. Eh bien pas vraiment. Mais je suis né cette année-là. 

La même semaine que l'assassinat de JFK, le monde de l'investissement a été ébranlé par la révélation selon laquelle il avait été trompé par un escroc qui prétendait détenir une part du marché national du soja. American Express était le principal bailleur de fonds de cet escroc, et ses actions ont chuté de plus de 40 %.  

Warren Buffett, 33 ans, a passé en revue sans émotion l'histoire et les activités globales d'AMEX et a considéré cela comme un incident temporaire. Il les considérait comme une entreprise solide qui avait commis une grave erreur. 

Il savait également qu'environ 99 % des investisseurs de Wall Street négocient sur la base de leurs émotions et qu'on ne peut pas leur faire confiance pour évaluer correctement cet élément de base de l'économie américaine vieux de plus de 100 ans. 

Face à l’opinion publique extrêmement négative, Buffett a investi 20 millions de dollars d’actions AMEX. Le titre a rapidement doublé de valeur. Buffett a remporté l'une de ses premières grandes victoires publiques. 

La bulle Internet

Nous étions en 1999 et Buffett n’avait pas encore 69 ans. Mais certains le traitaient de vieil imbécile. Un has been échoué. Certains amis présents à son rassemblement annuel de milliardaires dans l'Idaho ont chuchoté qu'il devait être sénile. 

Mais cela n’a pas empêché Buffett de mettre en garde avec audace ses amis et ses détracteurs contre la montée en flèche des valeurs technologiques qui a conduit les entreprises technologiques non génératrices de revenus à des sommets vertigineux. 

Buffett a considéré cela comme de la spéculation. Buffett a ensuite été crédité d'avoir déclaré : « Je ne peux pas prédire où en sera la technologie dans dix ans. Je préfère acheter Wrigley parce que je sais à quel point les gens mâcheront du chewing-gum dans une décennie. 

Bien sûr, nous savons tous que Buffett avait encore une fois eu raison lorsque la bulle technologique a éclaté et que des millions d’investisseurs ont perdu au total environ 5 XNUMX milliards de dollars dans l’effondrement. 

La bulle crypto 

Buffett, 92 ans, a été un critique majeur du Bitcoin et de l'ensemble du domaine des crypto-monnaies. Il a dit CNBC en 2014"Il vous sera bien plus avantageux de posséder des actifs productifs au cours des 50 prochaines années que de posséder des morceaux de papier ou des bitcoins."

Bien entendu, nous ne savons pas où se terminera la saga des cryptomonnaies. Mais Bitcoin n’a clairement pas été la voie facile vers les 100 XNUMX $ prévus cette année.

Je ne dis pas que Buffett a toujours raison. Il a commis beaucoup d'erreurs, de son propre aveu. Mais il doit y avoir une raison pour laquelle Berkshire Hathaway pourrait perdre plus de 99 % de sa valeur et bat toujours le S&P 500 dans le même laps de temps. Pensez-y. 

Donc, si vous souhaitez suivre un seul des principes de Buffett, il serait probablement préférable de commencer par le premier.

Le conseil le plus important de Buffett pour les investisseurs

Vous avez probablement entendu parler de la règle n°1 de Buffett en matière d'investissement : « Règle numéro un : ne jamais perdre d'argent. Règle numéro deux, n'oubliez pas la règle numéro un.

Le chemin le plus sûr vers la richesse : commencer par la sécurité. De nombreux investisseurs recherchent la sécurité après la faillite bancaire de la semaine dernière.

Cela n'a rien de nouveau dans mon entreprise et dans les cercles dans lesquels je voyage. Nous avons eu les mêmes discussions internes et externes dans les périodes d'expansion et de récession. (Vous pouvez lire des années de mes BiggerPockets ainsi que le articles de blog d'entreprise pour le confirmer.) 

Comme beaucoup d’investisseurs immobiliers commerciaux chevronnés, nous avons connu de nombreux booms et autant de récessions. En conséquence, les personnes avec lesquelles nous travaillons (opérateurs et investisseurs) privilégient ces priorités dans cet ordre : 

1. Sécurité du directeur
2. Flux de trésorerie prévisible
3. Appréciation supérieure au marché
4. Reports d'impôt 

Les syndicateurs et les gestionnaires de fonds ayant ces priorités ne devraient pas avoir à craindre un ralentissement, une hausse des taux d'intérêt, une augmentation des taux de capitalisation, etc. Leurs investisseurs devraient dormir comme des bébés au milieu de toutes les questions et craintes qui pourraient bientôt laisser place à la panique dans certains secteurs. 

Si vous ne dormez pas comme un bébé dans l’incertitude actuelle, parcourez cette courte liste et demandez-vous si vous avez donné la priorité à ces questions lorsque vous avez effectué vos premiers investissements actuels. As-tu?  

Sinon, ne désespérez pas. Les erreurs sont peut-être la meilleure occasion d’apprendre quoi faire mieux la prochaine fois. Cela pourrait être la « pause » que vous recherchiez pour créer et maintenir une richesse multigénérationnelle. 

Je ne suis pas désinvolte ici. En tant qu'animateur du podcast Comment perdre de l'argent, j'ai interviewé 238 entrepreneurs et investisseurs à succès. Leurs chemins vers le succès ont été pavés d’erreurs, de pertes et de souffrances. Et la plupart disent qu’ils ne les échangeraient pour rien au monde. La plupart font des affaires et investissent différemment désormais, construisant leur réussite en ne faisant pas ce qui leur a causé des ennuis la dernière fois.  

En parlant d'apprendre de nos erreurs et de Warren Buffett, voici une citation de Charlie Munger, partenaire d'investissement de longue date de Warren Buffett :

« J'aime que les gens admettent qu'ils n'étaient que des connards complètement stupides. Je sais que je serai plus performant si je me frotte le nez à mes erreurs. C’est une merveilleuse astuce à apprendre.

Bien dit, M. Munger.  

Les mathématiques sur la sécurité du directeur

Saviez-vous qu'il existe des mathématiques pour prouver la sécurité des priorités principales de Buffett ? À première vue, cela n’a aucun sens. 

Pourquoi deux des investisseurs américains les plus soucieux de la sécurité seraient-ils également les investisseurs américains les plus prospères ? 

Je veux dire, quand je pense à la sécurité, il est facile d'imaginer ceci :

• De vieux grincheux avec des tas de billets sous leurs matelas grumeleux. 
• Un planificateur financier conservateur qui a trop peur d’investir dans autre chose que des bons du Trésor américain. 
• Dave Ramsey et sa répulsion avec toutes sortes de moyens de pression (et tous ceux qui l'utilisent). 

Voici la logique et les calculs derrière ce principe important. C'est vraiment très simple, et j'utiliserai un rendement de 50 % pour rendre le calcul encore plus évident. 

Il est largement admis que le risque est proportionnel au rendement. Un faible risque entraîne un faible rendement. Un risque élevé conduit donc à un rendement élevé. 

Droite? 

Faux. 

Un risque élevé entraîne un potentiel de rendement élevé – un potentiel de perte élevée, y compris la perte de tous vos investissements. 

Alors disons que vous avez pris des risques. Vous espériez un rendement élevé, disons 50 %. 

Si vous atteignez ce gain de 50 % dans un délai raisonnable, vous devriez vous réjouir. C'est un merveilleux retour. 

Mais la notion même de risque signifie que l’avenir est incertain. Disons que votre investissement génère une perte de 50 % au lieu du gain projeté de 50 % que vous espériez. Quel est l’impact d’une telle perte ? 

Une perte de 50 % vous fera bien plus de mal qu’un gain de 50 % ne vous aidera. 

Pourquoi ?  

Parce que cela réduit considérablement votre point de départ. Et cela a un impact émotionnel dévastateur qui pourrait vous inciter à prendre de très mauvaises décisions d’investissement futurs. 

Si vous perdez 50 % de votre capital, vous devrez doubler votre argent juste pour revenir là où vous avez commencé, ce qui pourrait vous inciter à prendre des risques encore plus élevés pour rattraper le terrain perdu. Cela pourrait conduire à une spirale mortelle qui consumerait tout votre capital et ne vous laisserait rien. Cela arrive tout le temps. 

Un bon investissement peut donc être considéré davantage comme une question d’évitement des pertes que comme une question de gain. Warren Buffett et son partenaire Charlie Munger ont bâti une fortune en agissant sur ce principe.

Alors, qu'est-ce que cela a à voir avec vous, vous ou vos investissements ? Tout. Faire le calcul. 

Même s’il est merveilleux d’admirer ces grands de l’investissement et d’envisager de les imiter nous-mêmes, c’est plus difficile qu’il n’y paraît pour la plupart. Cela signifie être patient. Cela signifie subir le ridicule. Cela signifie conserver ses investissements alors que tout en vous crie à vendre. Cela peut signifier être avare lorsque les autres sont craintifs et craintif lorsque les autres sont cupides.  

La peur et la cupidité (c’est-à-dire les cycles du marché) sont aussi sûres que la mort et les impôts. Ce n’est pas parce que la dernière grande crise financière a pris fin il y a dix ans que nous sommes guéris de la peur de la contagion.

Prédire quand et dans quelle mesure ces cycles de marché seront mauvais (ou bons) est un jeu de dupes. Mais Buffett dit que c'est plus facile que ça. Agissez simplement de manière appropriée lorsque le moment est venu. 

Vous ne pouvez pas vous démarquer en ne vous balançant pas

Warren Buffett est un grand fan de baseball. Il compare l'investissement au fait de se tenir devant le marbre avec un lanceur vous lançant des balles de baseball, vous incitant à vous balancer. Au baseball, vous pouvez retirer en vous balançant et en ratant trois fois. Ou vous pouvez retirer en ne vous balançant pas du tout lorsque trois bons lancers traversent la zone de frappe. 

En investissant, vous pouvez vous démarquer en « vous balançant » sur de mauvais investissements. Mais Buffett nous rappelle que, contrairement au baseball, vous ne pouvez pas frapper avec votre batte sur l'épaule. Ne pas se lancer sur mille bons terrains est une bonne chose pour investir.

Cela fait partie de la logique de Buffett consistant à conserver des réserves bien supérieures à 100 milliards de dollars ces dernières années. Alors que d’autres investisseurs trouvent de bonnes affaires sous chaque rocher, Buffett et Munger affirment qu’il est presque impossible de trouver de bonnes affaires. Les opportunités si intéressantes qu’il serait difficile de perdre de l’argent sont rares. 

Le coût des opportunités manquées 

En vieillissant (98 ans maintenant), Munger semble parler davantage de pertes dues au coût d’opportunité. Il affirme que les opportunités que lui et Warren ont manquées au fil des décennies leur ont coûté, ainsi qu'à leurs actionnaires, plusieurs milliards. 

Il regrette de ne pas avoir investi dans Walmart, par exemple. Et il existe des dizaines d’autres opportunités manquées qui, selon Charlie et Warren, ont coûté beaucoup de bénéfices à leurs actionnaires. 

Alors, qu'est-ce que cela a à voir avec vous ? 

Il y aura de nombreuses opportunités d'acquérir des transactions rentables dans les années à venir. J'ai déjà entendu parler de transactions multifamiliales et d'autres transactions acquises au cours des dernières années qui risquent désormais de revenir à la banque, coûtant aux investisseurs la plupart ou la totalité de leurs capitaux propres. Tranchée Scott a écrit à ce sujet récemment. 

Nous citons Warren Buffett et avertissons les investisseurs depuis des années du jour où la marée se retirerait. Ce jour semble être à nos portes maintenant, et les plongeurs maigres sont déjà exposés. (Je leur souhaite sincèrement le meilleur, et j'espère qu'ils s'en sortiront sans dommage !) 

Mais ce ralentissement douloureux (pour certains) pourrait en réalité être votre opportunité. L'opportunité que vous attendiez de mettre à profit les connaissances et les relations que vous avez acquises grâce à BiggerPockets et ailleurs pour acquérir cet actif qui était inaccessible au cours de cette dernière décennie d'achats et de spéculations euphoriques.  

Buffett et Munger ont souvent déclaré que le prix d’acquisition était l’un des aspects les plus importants de toute transaction. Vous avez peut-être entendu la maxime souvent citée : « Vous gagnez de l’argent lorsque vous achetez ». 

Réflexions finales

Si les années à venir ressemblent à la plupart des derniers ralentissements économiques, vous pourrez peut-être acquérir des transactions jusqu'à 50 % ou plus du prix d'acquisition précédent. Cette opportunité est souvent offerte par les prêteurs qui ont repris des actifs et ne souhaitent pas les détenir ni les exploiter. 

L'ami et collègue milliardaire de Buffett, Howard Marks, a acheté des milliards d'actifs financiers lorsque le marché était dans un effondrement de panique à la fin de 2008. Il nous rappelle que « les pires transactions sont conclues dans le meilleur des cas, et les meilleures des transactions sont conclues pendant la période de crise ». pire des moments. » 

Est-ce que je prédis le pire des temps ? Non, mais nous pouvons tous constater des fissures dans la glace immobilière à l’heure actuelle. Ceux qui font preuve de patience, de courage et ont accès au capital pourraient trouver des opportunités révolutionnaires dans les années à venir. Est-ce que ce sera toi ? 

Que ce soit vous ou non, je tiens à vous rappeler de toute urgence l’importance de faire de la sécurité des directeurs votre priorité absolue. Vous risquez de passer à côté de certaines affaires criardes, mais les calculs prouvent que c'est un chemin incroyablement puissant vers la richesse.

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.