Boom Perumahan Bukan Gelembung

Booming perumahan bukanlah sebuah gelembung—namun harga cenderung turun ketika suku bunga naik. Konsekuensi nyata dalam hal lapangan kerja dan resesi yang meluas tidak akan terjadi seperti yang terjadi pada Resesi Hebat, namun banyak pembeli rumah akan kecewa dengan harga yang harus mereka bayar di tahun-tahun mendatang.

Harga rumah meningkat sebesar empat hingga lima persen per tahun dari tahun 2013 hingga paruh pertama tahun 2020. Ini adalah era yang cukup stabil bagi perekonomian dan suku bunga, namun dengan pertumbuhan populasi yang melambat. (Populasi membantu mendorong permintaan akan perumahan.) Namun, pada musim panas tahun 2020, harga rumah mulai meningkat.

Suku bunga hipotek yang rendah mendorong ledakan perumahan ini pada akhir tahun 2020 dan awal tahun 2021. Federal Reserve mengalirkan dolar yang baru dicetak (hampir dicetak) ke dalam sistem keuangan, sehingga menurunkan suku bunga. Suku bunga hipotek awalnya turun agak lambat, tetapi pada Juli 2020 telah mencapai 3.0%, rekor terendah sepanjang masa.

Keluarga yang berharap untuk membeli rumah pada tahun 2023 atau 2024 menghitung jumlah pembelian rumah dengan suku bunga hipotek rendah dan menemukan bahwa mereka dapat membeli pada tahun 2020. Dan mereka berhasil membelinya. Pada saat yang sama, beberapa penghuni apartemen memutuskan bahwa pekerjaan jarak jauh akan lebih nyaman dilakukan di dalam rumah, sehingga semakin merangsang permintaan.

Sejak akhir tahun 2019, harga rumah di Amerika Serikat telah meningkat sebesar 24%, rata-rata terjadi di seluruh wilayah negara tersebut.

Berapa harus harga sudah naik? A model teoritis umum harga rumah menyarankan bahwa penurunan suku bunga hipotek dari 4.0% menjadi 3.0% akan mendorong harga naik sekitar 25% hingga 30%.

Kita biasanya tidak melihat perubahan seperti itu dalam kenyataan, karena penurunan suku bunga biasanya disebabkan oleh melemahnya perekonomian dan permintaan perumahan yang lemah. Saat ini model teoretis tersebut lebih masuk akal, karena calon pembeli rumah sebagian besar telah mempertahankan pekerjaannya ditambah mereka telah menerima pembayaran stimulus. Jadi kita berada dalam masa yang luar biasa di mana suku bunga turun namun pendapatan tetap kuat.

Dampak yang lebih kecil akan terjadi jika pembangun rumah membangun banyak rumah baru. Meskipun mereka meningkatkan pembangunan rumah baru pada akhir tahun 2020, mereka tidak dapat terus meningkatkan pembangunan karena keterbatasan lahan yang dapat dibangun, bahan bangunan, dan pekerja terampil.

Gelembung terjadi ketika harga aset terdorong di atas nilai fundamentalnya karena adanya spekulasi bahwa kenaikan harga akan terus terjadi. Teori aset yang “lebih bodoh” menyatakan bahwa seseorang mungkin bodoh karena membeli aset tersebut, namun teori ini akan berhasil selama ada orang yang lebih bodoh yang akan membelinya dengan harga lebih tinggi suatu saat nanti.

Saat ini mungkin ada beberapa orang yang membeli rumah dengan tujuan untuk dijual, namun beberapa pembeli tersebut tidak mendefinisikan bubble. Berbeda dengan awal tahun 2000an, standar penjaminan hipotek tidak turun. Berbeda dengan awal tahun 2000an, kita tidak membangun terlalu banyak rumah dibandingkan dengan permintaan demografis.

Itu tidak berarti rumah merupakan pembelian yang bagus saat ini. Sama seperti harga rumah yang naik ketika suku bunga turun, harga rumah juga bisa turun ketika suku bunga naik. Hal ini tidak terjadi karena tren kenaikan harga rumah dalam jangka panjang. Peningkatan rata-rata telah mencapai 4.5% per tahun sejak tahun 1975 (saat data yang baik mulai muncul). Namun, kenaikan suku bunga yang tajam dapat memicu pemotongan harga bagi penjual.

Baru-baru ini imbal hasil obligasi negara jangka panjang meningkat, dan suku bunga hipotek akan disesuaikan secara bertahap sejalan dengan obligasi negara. Jika Federal Reserve berhenti membeli sekuritas setiap bulan—yang kemungkinan besar akan mereka lakukan tahun depan—maka harga rumah yang dibeli hari ini bisa turun 30% dalam waktu dua tahun. Kedengarannya jelek, tapi manfaat memiliki rumah akan terus berlanjut, meski nilai jual kembali turun.

Bagi perekonomian secara keseluruhan, penurunan harga rumah bukanlah hal yang buruk. Sebagian besar pemilik rumah akan menyerahkan begitu saja keuntungan yang mereka miliki selama satu atau dua tahun. Dan sebagian besar orang yang bukan pemilik rumah tidak akan terpengaruh. Beberapa orang yang membeli rumah di awal booming ini akan memperoleh keuntungan dalam bentuk kertas, dan mereka yang membeli rumah terlambat akan mengalami kerugian dalam bentuk kertas. Namun kehilangan kertas bukanlah hal yang buruk bagi pemilik rumah yang ingin tinggal di rumah tersebut selama beberapa tahun.

Rata-rata keluarga yang berpikir untuk membeli rumah harus dimotivasi oleh pertimbangan mendasar: apakah ini rumah yang tepat untuk keluarga kita dan mampukah kita membelinya? Jika jawabannya “Ya”, silakan beli meskipun harganya mungkin turun dalam satu atau dua tahun.

Sumber: https://www.forbes.com/sites/billconerly/2021/10/05/the-housing-boom-is-not-a-bubble/