La “Carta dei diritti degli affittuari” di Biden è arrivata: arriverà il controllo degli affitti a livello nazionale?

L'amministrazione Biden-Harris sta rispondendo a a nazione gravata dall'affitto con nuova azioni progettato per promuovere un mercato degli affitti equo, insieme al rilascio di un "progetto per una carta dei diritti degli affittuari". La domanda di alloggi è salita alle stelle nel 2021, facendo salire gli affitti aumento del 17.1% anno dopo anno al loro apice nel febbraio 2022.

La Federal Trade Commission (FTC) e il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) sono incaricati di identificare le pratiche sleali che impediscono agli inquilini di accedere o mantenere gli alloggi. La Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha annunciato che prenderà in considerazione i limiti sugli aumenti degli affitti e altre protezioni per gli affittuari attraverso un processo trasparente e pubblico. E il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti pubblicherà le regole proposte che richiederebbero a determinati proprietari di proprietà di assistenza per l'affitto e alle autorità per l'edilizia popolare di dare un preavviso di 30 giorni per rescindere un contratto di locazione per mancato pagamento.

L'amministrazione chiede inoltre ai governi statali e locali, nonché al settore privato, di partecipare al miglioramento delle condizioni per gli affittuari assumendo i propri impegni, ad esempio la Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA) e la Pennsylvania Housing Finance L'agenzia (PHFA) ha limitato al 5% gli aumenti degli affitti sugli alloggi sovvenzionati a prezzi accessibili.

Una carta dei diritti degli affittuari

L'amministrazione Biden-Harris ha anche elaborato un "progetto per una carta dei diritti degli affittuari", che verrà utilizzato per guidare le decisioni politiche. Afferma che gli inquilini dovrebbero avere le seguenti protezioni:

"Alloggio sicuro, di qualità e accessibile a prezzi accessibili"
“Locazioni chiare ed eque”
"Istruzione, applicazione e miglioramento dei diritti degli affittuari"
“Il diritto di organizzarsi”
"Prevenzione degli sfratti, deviazione e soccorso"

Il controllo degli affitti è il prossimo?

Prima del lancio di queste nuove azioni, elettori in diversi stati aveva già approvato i limiti agli aumenti degli affitti e il controllo degli affitti come soluzioni alla crisi dell'accessibilità degli alloggi. Le azioni dell'amministrazione Biden-Harris non stabiliscono ancora il controllo federale degli affitti residenziali, inducendo alcuni legislatori progressisti a dire che le soluzioni sono insufficienti.

In un lettera al presidente Biden scritto all'inizio di questo mese, 50 legislatori progressisti hanno suggerito a Biden di indirizzare la FTC a "emanare un nuovo regolamento che definisca gli aumenti eccessivi dell'affitto come una pratica che influisce ingiustamente sul commercio e imponga azioni contro le pratiche ingiuste di riduzione degli affitti".

In un'emergenza di convenienza degli affitti, l'opinione pubblica spesso sostiene il controllo degli affitti. Ma numerosi studi hanno rilevato che gli effetti a lungo termine del controllo degli affitti danneggiano le persone che queste politiche intendono aiutare. Ad esempio, uno studio di La Brookings Institution ha scoperto che il controllo degli affitti ha un impatto negativo a lungo termine sull'accessibilità economica degli alloggi, anche se aiuta con lo sfollamento a breve termine. Allo stesso modo, A Studio di Stanford ha mostrato che i limiti di affitto a San Francisco hanno portato i proprietari a ridurre l'offerta di alloggi in affitto del 15%, causando alla fine aumenti indebiti degli affitti di mercato.

L'Associazione Nazionale Appartamento rileva che il controllo degli affitti disincentiva la costruzione di nuovi alloggi in affitto a prezzi accessibili e scoraggia il ripristino e la manutenzione delle proprietà attuali. E un rapporto del Ufficio Nazionale di Ricerca Economica indica che il controllo degli affitti causa l'errata assegnazione degli alloggi agli attuali affittuari. Ad esempio, con i controlli sugli affitti in atto, le famiglie sono scoraggiate dal ridimensionamento anche quando hanno bisogno di meno spazio, il che limita l'offerta di unità disponibili e danneggia ulteriormente i senzatetto. IL Consiglio nazionale per l'edilizia abitativa multifamiliare rileva anche che il controllo degli affitti amplia il divario di ricchezza promuovendo al contempo la discriminazione abitativa.

Mentre gli economisti sono notoriamente divisi su molte questioni, un sondaggio tra economisti delle migliori istituzioni lo ha rilevato Il 81% non è d'accordo che il controllo degli affitti ha avuto un impatto positivo sulla quantità e sulla qualità degli alloggi a prezzi accessibili in città come New York e San Francisco.

Il nocciolo della questione

L'indice dei prezzi al consumo mostra un'accelerazione dell'inflazione degli affitti, ma è a indicatore ritardato dei prezzi di affitto effettivi. IL Indice degli affitti osservati di Zillow mostra che gli affitti stanno già diminuendo. In effetti, il calo da ottobre a novembre è stato il più ripido che Zillow abbia visto in sette anni. Nel frattempo, 565,200 nuove unità a noleggio dovrebbero entrare in funzione nel 2023. Questo è il maggior numero di nuove consegne di appartamenti da decenni, un boom creato da costruzione in stallo durante la pandemia.

Ma gli affitti sono ancora in aumento dell'8.4% rispetto allo scorso anno e l'affittuario medio è gravato dai costi. Anche con una maggiore offerta di appartamenti, si prevede che gli affitti rimarranno elevati anno dopo anno. E anche se l'economia alla fine si riabilitasse, l'impatto della scarsità di alloggi a prezzi accessibili sul benessere degli americani a basso reddito nel frattempo potrebbe essere devastante se il governo federale non interviene.

Accade spesso che l'intervento del governo nell'economia aiuti determinati gruppi a breve termine mentre danneggi le condizioni economiche a lungo termine per le persone in generale. Ma non intervenire può essere disumano. Ci sono problemi morali nel consentire agli individui di soffrire per il bene dell'economia in generale. È per questo che il governo federale ha approvato un enorme pacchetto di stimoli che in seguito sarebbe diventato un motore primario dell'inflazione.

Il problema con il controllo degli affitti come soluzione provvisoria, tuttavia, è che può essere difficile da rimuovere, soprattutto se è stato aggressivo per un periodo prolungato. La rimozione del controllo degli affitti in futuro potrebbe richiedere un'altra soluzione per impedire agli inquilini di edifici a canone controllato di pagare un aumento improvviso e drastico dell'affitto. Il Consiglio nazionale per gli alloggi multifamiliari sostiene che è più probabile che i sussidi diretti agli affittuari e ai costruttori/rimodellatori di complessi abitativi a prezzi accessibili abbiano l'effetto desiderato di fornire alloggi sicuri e convenienti alle persone a basso reddito.

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