La quota di case acquistate con contanti è scesa rispetto al picco di novembre

Secondo un nuovo rapporto di Redfin, una società di intermediazione immobiliare basata sulla tecnologia, circa un terzo (31.2%) degli acquisti di case sono stati pagati in contanti a dicembre. Si tratta di un aumento rispetto al 28.8% di un anno prima, ma in calo rispetto al massimo di otto anni del 31.9% raggiunto a novembre.

La quota di case acquistate in contanti rimane elevata al di sopra dei livelli pre-pandemia perché i tassi ipotecari sono elevati, con una media del 6.36% a dicembre. Gli acquirenti che possono permettersi di pagare in contanti sono motivati ​​a farlo perché ciò significa che non devono pagare interessi elevati su un prestito. La rata mensile tipica del mutuo è aumentata di circa il 25% rispetto a un anno fa, quando i tassi erano intorno al 4%.

Ma i tassi e le rate mensili dei mutui sono diminuiti rispetto all’apice raggiunto a novembre, il che aiuta a spiegare perché anche la quota di acquisti di case effettuati in contanti ha raggiunto il picco quel mese. Gli acquisti interamente in contanti sono comuni in due scenari notevoli: quando i tassi ipotecari sono elevati e quando il mercato immobiliare è competitivo, motivando gli acquirenti benestanti a pagare in contanti per invogliare i venditori ad accettare la loro offerta. Quest’ultimo spiega perché la prevalenza degli acquisti interamente in contanti è aumentata vertiginosamente alla fine del 2020 ed è rimasta elevata per tutto il 2021.

I prestiti FHA rappresentano il 16% delle vendite di case ipotecate, la quota più alta dall’inizio della pandemia

Quasi una su sei (15.6%) delle vendite di case ipotecate a livello nazionale ha utilizzato un prestito FHA a dicembre, in aumento rispetto al 12.5% di un anno prima e alla quota più alta da maggio 2020.

Anche i prestiti VA sono diventati più comuni, con il 7.1% degli acquirenti di case che hanno sottoscritto un mutuo utilizzandone uno a dicembre. Si tratta del 6.2% di un anno prima e della quota più alta da luglio 2020.

I prestiti FHA – e i prestiti VA, in misura minore – sono diventati sempre più diffusi nella seconda metà del 2022, quando il mercato immobiliare complessivo si è notevolmente raffreddato a causa dell’aumento dei tassi ipotecari e degli acquirenti che hanno acquisito un maggiore potere negoziale. Ciò è avvenuto dopo che il loro utilizzo è crollato nel 2021 in un mercato immobiliare pandemico ultra competitivo. La quota di vendite di case ipotecate utilizzando un prestito FHA è scesa al minimo storico del 10.4% nell'aprile 2022, mentre l'utilizzo del prestito VA ha toccato il fondo a marzo e aprile 2021 al 5.5%.

Gli acquirenti finanziati dalla FHA hanno maggiori probabilità di ottenere le loro offerte, che tendono a includere piccoli acconti, accettate in un mercato interessante dove c'è poca o nessuna concorrenza da parte di acquirenti con acconti più elevati e forse termini di finanziamento più desiderabili. In un mercato caldo, i venditori spesso scelgono acquirenti interamente in contanti o quelli che utilizzano prestiti convenzionali perché ritengono che tali affari abbiano maggiori probabilità di chiudersi in modo rapido ed efficiente.

"Gli acquirenti utilizzano con successo i prestiti FHA più spesso ora perché i venditori sono ansiosi di cogliere qualsiasi offerta ricevano quando la loro casa è sul mercato e riceve solo una o due proiezioni a settimana", ha affermato l'economista senior di Redfin Sheharyar Bokhari. “Ciò significa che gli acquirenti con meno soldi in banca potranno finalmente aggiudicarsi le case. Ma non ci sono solo buone notizie per gli acquirenti della FHA: i loro prestiti vengono accettati perché il mercato è lento, e il mercato è lento perché tassi e prezzi elevati lo rendono inaccessibile per molte persone.

Anche se ora è più facile per gli acquirenti utilizzare i prestiti FHA, gli acquirenti interamente in contanti sono ancora in una posizione finanziariamente vantaggiosa. Non hanno bisogno di pagare i soldi extra che derivano dagli interessi sul loro mutuo e sono in grado di trarre vantaggio dai prezzi delle case che scendono dal loro picco.

I prestiti convenzionali rimangono di gran lunga il tipo più comune, anche se altri tipi di prestito stanno riducendo la loro quota. Poco più di tre quarti (77.3%) delle vendite di case ipotecate di dicembre hanno utilizzato un prestito convenzionale, in calo rispetto all’81.2% di un anno prima e al livello più basso da giugno 2020.

Punti salienti a livello metropolitano: i prestiti FHA aumentano più rapidamente nei luoghi in rapido raffreddamento

L'utilizzo dei prestiti FHA è aumentato in 33 delle 40 aree metropolitane oggetto di questa analisi. L'aumento è avvenuto soprattutto a Riverside, in California, dove a dicembre il 26.3% delle vendite di case ipotecate ha utilizzato un prestito FHA, rispetto al 16.3% dell'anno precedente. Seguono Phoenix (18.2%, rispetto al 9%) e Las Vegas (21.8%), rispetto al 13.6%. I prestiti FHA si stanno riprendendo particolarmente rapidamente nelle città in boom pandemico di Phoenix e Las Vegas, principalmente perché i mercati immobiliari si sono raffreddati rapidamente, con entrambe le aree metropolitane tra quelle con i maggiori cali anno su anno nelle vendite di case in sospeso.

I prestiti FHA erano più comuni a Riverside, Detroit (25.1%) e Cleveland (21.9%) a dicembre. Sono meno comuni nelle parti costose della California. Solo l'1.1% delle vendite di case ipotecate a San Francisco ha utilizzato un prestito FHA, seguito dal 2.3% a San Jose e dal 3.6% ad Anaheim.

L’utilizzo dei prestiti VA è aumentato anche in 33 delle aree metropolitane analizzate in questa analisi, con i maggiori incrementi a San Diego, Virginia Beach e Jacksonville, in Florida, tutte sedi di importanti basi militari. Questi sono anche i luoghi in cui i prestiti VA sono più diffusi (Virginia Beach: 43.1%; Jacksonville: 20.7%; San Diego: 19.5%).

Secondo l'analisi di Redfin, la prevalenza degli acquisti in contanti è aumentata in 30 aree metropolitane. L’aumento maggiore si è verificato a Riverside, in California, dove il 35.4% delle case è stato acquistato in contanti, rispetto al 22.3% dell’anno precedente. Seguono Cleveland (43.6%, rispetto al 32%) e Filadelfia (35.9%, rispetto al 26.2%).

Nel complesso, gli acquisti in contanti erano più comuni in Florida. Oltre la metà (52%) degli acquisti a West Palm Beach sono stati effettuati in contanti, seguiti da circa il 45% sia a Jacksonville che a Miami.

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• Fonte: https://www.forbes.com/sites/brendarichardson/2023/02/15/share-of-homes-bought-with-cash-ticks-down-from-november-peak/