L'eroe sconosciuto del settore immobiliare di New York nel 2022 e cosa significa per il 2023

La storia del settore immobiliare di New York nel 2022 è stata la storia di due mercati.

L'anno è iniziato nel migliore dei casi, con gli acquirenti che hanno firmato un numero record di contratti a febbraio e marzo. Poi è arrivato aprile e il mercato ha iniziato a cambiare. In autunno, sembrava che fosse arrivato il momento peggiore. Gli acquirenti erano scarsi e il volume dei contratti è diminuito in modo significativo, con i timori di crolli dei prezzi che si sono intensificati. Tuttavia, con la chiusura del 2022, i mercati immobiliari di New York City sono in calma. Gli acquirenti non hanno fretta, i venditori non sono urgenti e i prezzi non crollano. Il mercato sembra senza timone e le narrazioni sono alla deriva. La storia del recupero è finita.

Pertanto, il prossimo anno, il 2023, è libero di scrivere la propria storia.

Tenendo presente l'intuizione di Mark Twain secondo cui "la storia non si ripete, ma spesso fa rima", ora è un momento eccellente per guardare indietro agli alti e bassi del 2022 per comprendere meglio il contesto che spinge il mercato verso un futuro sconosciuto.

Gli acquirenti

L'alta stagione primaverile del 2022 è iniziata con una domanda a livelli record. Il numero di vendite in sospeso a gennaio è stato di gran lunga superiore agli anni precedenti.

Anche se questo è stato principalmente sulla scia di un inverno solido, lo slancio è proseguito e gli acquirenti sono entrati in vigore a febbraio e marzo. I bassi tassi di interesse hanno alimentato gran parte di questo entusiasmo, ma hanno iniziato a salire all'inizio del 2022. Ad aprile, quando i tassi conformi hanno superato il 5% per la prima volta in diversi anni, il mercato è sceso. Poiché il volume estivo è sceso da massimi vertiginosi a livelli più tipici, la percezione è passata dalla modalità di ripresa alla normalizzazione.

Avanti veloce alla stagione attiva dell'autunno, che, come si è scoperto, non era molto attiva. Uno sguardo comparativo alla variazione percentuale del ritmo medio dei contratti firmati a 30 giorni dal 1° ottobre 2019 mostra che il ritmo della stagione autunnale del 2022 è sceso ben al di sotto di quello del periodo 2019-2021. Le curve della domanda iniziano tutte in qualche modo allo stesso modo, ma la natura poco brillante del 2022 è stata evidente dopo poche settimane. Per quanto riguarda gli acquirenti, che fretta c'è? I tassi di interesse erano alti e gli sconti erano bassi.

Mentre il 2022 svanisce, è evidente lo straordinario cambiamento del tenore di mercato da alto a basso. I massimi record delle vendite in sospeso a gennaio sono lentamente svaniti fino a raggiungere la performance più bassa.

Sellers

Il fulcro della narrativa sulla ripresa era incentrato sugli acquirenti. Ormai sono ben note le innumerevoli ragioni per l'acquisto di una casa negli ultimi due anni: più spazio, tassi di interesse bassi e prezzi in aumento. L'eroe sconosciuto sia nell'ascesa che nella caduta del mercato è l'offerta.

Durante la salita, con l'aumentare della domanda, l'offerta in genere no. Questo ha creato un senso di scarsità. Le nuove inserzioni sono state fortemente contestate e gli acquirenti sono diventati urgenti. Si noti che negli ultimi dieci anni, solo il 2021 e il 2022 hanno mostrato un calo dell'offerta da gennaio a febbraio, quando l'offerta in genere inizia a crescere in previsione dell'alta stagione a venire. L'offerta scarsa è vantaggiosa per i venditori perché la loro quotazione tende a ricevere un trattamento da star, ma il lento gocciolamento del prodotto ha contribuito a prolungare la corsa del mercato e ha impedito agli acquirenti di sfruttare appieno la leva finanziaria che si aspettavano.

Ma ciò che rende l'offerta un eroe è che per quanto non sia aumentata durante la rincorsa, non è aumentata nemmeno durante la scalata. Ciò è stato particolarmente vero durante l'autunno, poiché l'inventario in genere si accumula dopo il Labor Day in attesa di acquirenti in calo e poi si esaurisce man mano che questi acquirenti si materializzano.

Stranamente, è esattamente quello che è successo nel 2022, tranne che, come mostrato sopra, quest'anno ci sono stati molti meno acquirenti. Tuttavia, le scorte si sono contratte quasi allo stesso ritmo, se non leggermente più veloce della maggior parte degli anni. Questa mancanza di inserzioni suggerisce un calo di interesse tra gli aspiranti venditori. Dopotutto, per molti venditori, una vendita è il preludio di un acquisto. I prezzi sono rimasti appiccicosi, quindi qualsiasi aspirante venditore a questo punto sarebbe essenzialmente negoziato al ribasso, quindi nessuna urgenza.

Prezzi

Per quanto riguarda i prezzi, uno sguardo al prezzo medio del condominio di rivendita per piede quadrato - un buon proxy per l'azione complessiva dei prezzi - indica che il 2022 ha presieduto a una leggera diminuzione dei prezzi generali degli appartamenti nel corso dell'anno. Dopo aver raggiunto i massimi recenti di $ 1,472 per piede quadrato nel primo e nel secondo trimestre, i prezzi sono leggermente scesi a $ 1,439 nel terzo trimestre quando il cambiamento del mercato si è manifestato.

Poiché questa misura viene calcolata utilizzando le vendite che probabilmente sono state firmate nel contratto diverse settimane se non mesi prima della chiusura, il calo del 2% nel terzo trimestre conteneva ancora molte vendite firmate nel secondo trimestre.

Di conseguenza, molti si aspettavano che il quarto trimestre mostrasse più chiaramente il deterioramento dei prezzi con la contrazione della domanda. È interessante notare che, anche se la performance poco brillante del quarto trimestre ha suscitato preoccupazioni per il calo dei prezzi, un primo sguardo all'azione dei prezzi durante il trimestre suggerisce che, nonostante il drastico calo del volume delle vendite, i prezzi non sono stati ancora realmente influenzati negativamente.

Ecco dove il contesto torna utile. I confronti dei prezzi degli immobili sono fatti meglio anno dopo anno per filtrare la volatilità della stagionalità. Mentre il mercato si avvia verso il nuovo anno con un volume in funzione dei fumi rispetto a questo periodo dell'anno scorso, è dubbio che i prezzi nei prossimi trimestri raggiungeranno o supereranno il limite massimo di $ 1,472 fissato durante il primo e il secondo trimestre del 2021. Dopo quasi un anno di rallentamento dei volumi, potrebbero finalmente manifestarsi i primi cali di prezzo su base annua.

Tuttavia, con la domanda in calo in tutto il paese e molte storie di "collasso immobiliare" che stanno attirando l'attenzione, la mancanza di una drammatica azione sui prezzi a New York suggerisce che il FUD immobiliare potrebbe essere esagerato, almeno per ora, e che il probabile calo dei prezzi potrebbe essere più lieve di le aspettative suggerirebbero.

Mettere insieme per acquirenti e venditori

Mentre il mercato si avvia verso la sua prossima stagione intensa con volumi di affari bassi e prezzi più deboli, l'inventario potrebbe finalmente iniziare a crescere fino a un punto in cui i venditori sono costretti a competere e gli acquirenti hanno la leva che si aspettavano.

Per gli acquirenti, questo significa essere pazienti ma pronti all'azione quando arriva l'unità giusta. Per i venditori, ciò significa stabilire un prezzo fin dall'inizio, o anche leggermente sottovalutare, al fine di attirare l'attenzione e convincere gli aspiranti acquirenti a competere tra loro.

Cosa c'è di nuovo?

Al momento, la dialettica del panico e della ripresa COVID si è risolta, i mercati azionari sono in continuo mutamento, i tassi di interesse sono più alti di quanto non fossero in molti anni, gli acquirenti hanno comprato, i venditori restano fermi e potrebbe esserci o meno un recessione in arrivo. Tutto questo per dire che nessuno ha idea di cosa accadrà nel 2023.

Ma a cosa servirebbe un pezzo di fine anno senza lanciare qualche freccetta? Ecco alcune previsioni per l'anno a venire:

• Pronostico 1: Il volume sarà più basso del solito. I contratti firmati tenderanno probabilmente verso il fondo degli intervalli tipici. Con i timori di recessione e altri rischi macro, attribuisci tutto all'incertezza economica generale.
• Pronostico 2: L'inventario aumenterà. Lentamente ma inesorabilmente, i venditori usciranno dalla falegnameria per vedere se anche loro possono ottenere ciò che ha ottenuto il loro vicino. Ciò spingerà saldamente alcuni sottomercati nel territorio di mercato dell'acquirente.
• Pronostico 3: I prezzi saranno moderati. Il volume (previsto) più basso, in combinazione con l'aumento (previsto) dell'inventario, metterà i venditori a competere per gli acquirenti. Niente panico, solo un ciclo al ribasso, durante il quale i prezzi da un trimestre all'altro sono leggermente diminuiti, con i prezzi anno su anno in calo un po' di più.

Ma nel complesso, se c'è una cosa certa, è che il mercato immobiliare del 2023 scriverà la sua storia e probabilmente non assomiglierà ai mercati degli anni precedenti.

• Distribuzione di contenuti basati su SEO e PR. Ricevi amplificazione oggi.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Conoscenza amplificata. Accedi qui.
• Fonte: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/