Comprendere il processo di chiusura di una casa

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Guardare le case e immaginare il tuo futuro stile di vita è divertente, ma in realtà comprare una casa può essere stressante. Un sondaggio ha rilevato che quasi la metà di tutti i proprietari di case ha pianto almeno una volta durante il processo di acquisto della casa (incluso il 65% degli acquirenti della Gen Z). La maggior parte degli americani ritiene che il processo di acquisto di una casa lo sia proprio come essere licenziato. 

Durante le infinite telefonate con la società di mutui e le richieste potenzialmente strane da parte del venditore, c'è un brillante faro di luce da aspettare con ansia: la data di chiusura. Questo è il giorno in cui il tuo stress per l'acquisto della casa è finito e tu sei il legittimo proprietario della casa. 

La conoscenza è potere e aiuta ad essere informati su cosa aspettarsi all'appuntamento di chiusura. Ecco cosa devi sapere prima di chiudere una casa e come fare in modo che il processo di chiusura della casa proceda senza intoppi.

Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa? 

In media, ci vuole tra Da 30 a 45 giorni per chiudere una casa. Tuttavia, questa finestra dipenderà da una varietà di fattori. In qualità di acquirente della casa, collaborerai con il venditore per raggiungere una data di chiusura ragionevole che sia in linea con il suo programma e le sue esigenze di finanziamento. Alcuni fattori che contribuiscono alla data di chiusura includono: 

• Finanziamento. Gli acquirenti in contanti possono chiudere una casa più velocemente (in media) perché non hanno bisogno di aspettare che una banca approvi il loro prestito. 
• Occupazione. Le case sfitte possono chiudersi più velocemente perché il venditore non ha bisogno di uscire dalla proprietà. Un venditore potrebbe provare a posticipare la data di chiusura se ha bisogno di fare le valigie e spostarsi. 
• Periodi di ispezione. Anche acquirenti e venditori motivati ​​devono attendere alcune settimane per programmare il ispezione a casa, ricerca per titolo e perizie. 
• Assicurazione. L'acquirente potrebbe aver bisogno di una finestra più lunga per garantire l'assicurazione sulla casa e per far entrare in vigore la copertura. 
• Fattori soggettivi. Entrambe le parti avranno le loro ragioni per respingere o anticipare il processo di chiusura. Questi includono le festività natalizie, le date di inizio della scuola o del lavoro e la sequenza temporale del trasloco dell'acquirente. 

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In teoria, un acquirente in contanti può chiudere una casa libera entro pochi giorni. Tuttavia, la maggior parte delle persone vorrà un periodo di chiusura di alcune settimane per prepararsi al processo di trasloco, trasferire le utenze e completare le ispezioni necessarie prima di accettare di prendere in consegna la casa.

Quando sei pronto per chiudere una casa? 

Due cose devono accadere prima che tu sia pronto a chiudere una casa: 

• È necessario garantire un finanziamento o disporre di denaro sufficiente per acquistare la proprietà. 
• Tutto il contingenze nell'offerta devono essere soddisfatte da entrambe le parti. 

Il finanziamento gioca un ruolo significativo nella tempistica di chiusura. Un acquirente in contanti non ha bisogno di aspettare il prestatore e completare il processo di sottoscrizione. Devono solo firmare un assegno. Un acquirente che ha bisogno di lavorare con un creditore ipotecario deve lavorare entro i tempi della banca. 

Una finestra di chiusura di 30 giorni è considerata veloce per la maggior parte degli istituti di credito. Ciò significa che ci sono stati pochissimi problemi con il prestito e ciascuna parte ha lavorato rapidamente per approvare il mutuo. Un processo di prestito lento può estendersi oltre i 60 giorni. 

Il tuo prestatore ti invierà un elenco di requisiti per approvare il prestito. Ciò include documenti dettagliati relativi alle tue finanze (estratti conto bancari, buste paga, conti pensionistici, ecc.) E informazioni relative alla casa. Molti istituti di credito ipotecario richiedono agli acquirenti di garantire un'ispezione e una valutazione della casa per assicurarsi che la proprietà sia in buone condizioni e abbia un prezzo ragionevole. Il completamento di queste attività richiede tempo. 

Mentre lavori con l'istituto di credito ipotecario, entrambe le parti lavoreranno per completare le contingenze richieste nell'offerta della casa. Ad esempio, potresti aggiungere un'eventualità di vendita di una casa in cui l'acquisto di questa casa non può avvenire fino a quando non vendi la tua proprietà attuale. Potresti anche aggiungere contingenze di riparazione in cui l'acquirente deve sostituire il tetto o aggiornare l'impianto elettrico della casa prima di trasferirti. Il tuo agente immobiliare e l'agente del venditore lavoreranno come mediatori per garantire che tutte le contingenze siano soddisfatte.

Cosa significa "chiaro per chiudere"? 

Il tuo obiettivo finale come acquirente è raggiungere lo stato "clear to close", il che significa che tutte le pratiche burocratiche del tuo mutuo sono complete e le contingenze domestiche sono soddisfatte. A questo punto, la società titolare raccoglierà i documenti appropriati e fisserà un appuntamento di chiusura.

Clear to close significa che il tuo lavoro come acquirente è finito. Sei pronto per partecipare all'appuntamento di chiusura e non ci sono barriere percettibili al tuo acquisto della casa.

Quanto dura il processo di chiusura?  

Uno dei principali vantaggi di elaborare tutti i documenti di prestito e gli imprevisti prima di raggiungere lo stato Clear to Close è che l'effettivo appuntamento di chiusura non richiede molto tempo. Puoi aspettarti che l'appuntamento richieda da una a due ore per rivedere tutto. 

La maggior parte di questi incontri si svolge di persona, ma alcune società del titolo hanno iniziato a offrire appuntamenti di chiusura virtuali a causa della pandemia di COVID-19. Anche se la pandemia diminuisce, continuano a offrire questa opzione per comodità degli acquirenti.

L'agente di chiusura (di solito dalla banca o dalla società del titolo) vuole assicurarsi che tu abbia compreso ogni documento che stai firmando e quindi accetti. Ti guideranno attraverso ogni contratto e cosa significa per la tua casa. Durante questo periodo, puoi porre domande sui documenti per assicurarti di acconsentire. La società titolare conserverà la maggior parte dei documenti firmati dopo il completamento.

Cosa portare alla data di chiusura? 

La buona notizia è che non hai messo insieme tutti i documenti di chiusura necessari: la maggior parte del tuo lavoro è fatto per te. Tuttavia, ci sono alcuni elementi che devi portare a questa riunione. Il tuo agente immobiliare dovrebbe darti un elenco di cosa portare all'appuntamento di chiusura non appena sei pronto per chiudere. Questi includono: 

• Identificazione fotografica. Potrebbe essere necessario portare più forme di documento d'identità con foto rilasciato dal governo a seconda della società titolare. Questi includono la patente di guida, il passaporto, la carta d'identità dell'elettore o il documento di lavoro. 
• Prova dell'assicurazione del proprietario della casa. La maggior parte degli istituti di credito non approverà i mutui per la casa senza assicurazione. Dovresti inviarlo in anticipo al tuo prestatore o portarlo con te. 
• Assegni in bianco. Potrebbe essere necessario coprire eventuali costi di chiusura extra a questo appuntamento. Porta con te alcuni assegni circolari o assegni certificati per ogni evenienza. 

Dovresti portare anche qualsiasi altro documenti di prestito potresti avere o aver bisogno con te. In questo mondo sempre più digitale, la maggior parte dei documenti di prestito viene salvata online. Prendi in considerazione l'idea di portare con te un laptop o un tablet in modo da poter recuperare rapidamente qualsiasi informazione sulla stima del tuo prestito. Il rappresentante della banca dovrebbe anche essere in grado di accedere ai documenti pertinenti online, se necessario.

Chi partecipa all'appuntamento di chiusura? 

Ci sono più persone che possono essere presente all'appuntamento di chiusura, ma non è necessario che tutti siano presenti. Alcune di queste persone potrebbero completare i loro documenti in anticipo o inviare le loro firme in formato digitale. Altri potrebbero non essere in grado di partecipare fisicamente all'appuntamento, ma possono essere reperibili in caso di problemi.

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Il compratore

Innanzitutto, tu come acquirente devi ovviamente partecipare alla chiusura. Se ci sono più persone nel titolo (tu e il tuo coniuge), entrambi dovreste partecipare a questo appuntamento. Tuttavia, ci possono essere momenti in cui una persona può partecipare come rappresentante di entrambe le parti. 

Il venditore

Il venditore della casa può partecipare o meno all'appuntamento di chiusura. Potrebbero scegliere un orario precedente che funzioni per loro per chiudere la casa e consegnare le chiavi. Una volta completate le pratiche burocratiche, puoi procedere con la tua parte del processo di chiusura. Se il venditore ha già completato le pratiche burocratiche, il tuo appuntamento potrebbe essere più veloce. 

L'agente di chiusura

La maggior parte degli appuntamenti di chiusura si verificano presso la società del titolo. Puoi aspettarti che un rappresentante ti guidi attraverso ogni documento e comunichi con le altre parti all'appuntamento. Probabilmente assicureranno una sala conferenze affinché tutti possano lavorare comodamente attraverso il processo di chiusura. 

Il tuo agente di prestito

Se hai ottenuto un prestito da una banca locale o lavori con a prestatore locale, potrebbero partecipare all'appuntamento di chiusura. È utile averli a portata di mano in caso di problemi e possono confermare che il prestito è valido e approvato dalla banca. 

L'agente dell'acquirente

Anche il tuo agente immobiliare potrebbe partecipare a questa riunione. Chiedi loro di partecipare se hai domande sui documenti o ti senti più a tuo agio con loro lì. La loro presenza non è richiesta, quindi chiarisci se saranno presenti in anticipo. 

Un avvocato immobiliare

Alcuni stati richiedono che qualsiasi contratto di vendita della casa venga rivisto da un avvocato prima dell'appuntamento di chiusura. Questo avvocato potrebbe anche partecipare alla chiusura per supervisionare le firme e confermare che tutto è in ordine. 

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