כללי מימון יצירתיים כאשר המשקיעים יוצאים לאביב עם פחות אפשרויות

בזמנים אלה, הכפילו את הכישורים שלכם, מהידע שלכם, עליכם. הצטרפו אלינו ב-8-10 באוגוסט ב-Inman Connect לאס וגאס כדי להישען למשמרת וללמוד מהטובים ביותר. קבל את הכרטיס שלך עכשיו במחיר הטוב ביותר.

רוכשי דירות הם לא היחידים שנכנסים לאביב ומוצאים שיש להם כמה אפשרויות לבחירה.

משקיעים הולכים לקראת האביב מול נוף עם מעט בתים במצוקה למכירה, סביבת הלוואות קשה וצורך להיות יצירתי כדי להרוויח מנדל"ן.

"לחפש עסקאות זה דבר אחד", אמר צ'ארלס טאסל, סמנכ"ל התפעול של איגוד משקיעי הנדל"ן הלאומי, "היכולת למצוא אותם זה דבר אחר".

בהיעדר בתים במצוקה לקנות, לתקן ולמכור ברווח, ועם האטה מתמשכת בצמיחת שכר הדירה, המשקיעים אמרו שהם עובדים עם בעלי בתים על דרכים לעבוד יחד מבלי לקנות או למכור בתים בפועל.

במקום חידוש הטירוף של הפעילות שסימן את השנתיים הראשונות של שוק הדיור ב-COVID, אביב 2023 סימן האטה מתמשכת בפעילות.

"עכשיו, כשהם נסוגו ועצרו, זה נפטר ממה שהייתי אומר זה המשקיעים הפחות מנוסים שנכנסים", אמר מייקל דל פריטה, משקיע בהפניקס. "הרבה מזה, האנשים פשוט קונים. הלוואות, ריבית נמוכה. מזומן מהרבה קליפורניה כאן. כל הסוג הזה הפסיק."

לנוכח האטה מתמשכת שמשפיעה לכאורה על כל מגזר בתעשיית הנדל"ן, המשקיעים דיווחו על עלייה במה שמכונה "מימון יצירתי".

הנה הרוחות העומדות בפני משקיעים באביב הקרוב והאסטרטגיות שחלקן משתמשות בהן כדי להתגבר עליהן.

איפה המלאי?

סוכני הנדל"ן אינם היחידים שמתכוננים לעונת קניות אביבית המאופיינת במלאי דיור נמוך יותר מבחינה היסטורית.

משקיעים הולכים לקראת האביב מול מחסור בבתים לבחירה וסביבת הלוואות שמקשה על יצירת הרווח הרבה יותר ממה שהיה בשנים האחרונות.

יש 23 אחוז פחות בתים בפברואר מאשר באוקטובר, על פי הפדרל ריזרב. בשווקים מסוימים, כמו פניקס, שבהם מייקל דל פריטה הוא משקיע, המלאי היה נמוך ב-30% בפברואר מאשר באוקטובר.

"הריבית הוכפלה, הכל סוג של נסוג", אמר דל פריטה. "קשה יותר להעיף בגלל שהריבית והשוק איטיים יותר. יש לנו גם בעיה של אספקת מלאי כאן".

האביב הוא לא בהכרח המקבילה למשקיעים, שלעתים קרובות נהנים ממוכרים במצוקה שנאלצים לרשום את בתיהם בחודשי החורף האיטיים יותר. אבל עם הלוואות קשות, האטה במכירות וירידה בשכר הדירה, גם הנוף לא ורוד למשקיעים.

אותה התמודדות בין קונים שנקלעים לריביות גבוהות יותר ומוכרים שזוכרים מה הבתים שנמכרו לפני שנה משפיעה כעת על המשקיעים, אמר ג'יי פרסונס, הכלכלן הראשי של חברת הנתונים להשכרה RealPage.

"יש את ההקפאה הזו בשוק כרגע שבאמת אין כל כך קשר להיצע וביקוש, זה רק קשור לציפיות המוכר", אמר פרסונס. "הם עדיין רוצים לראות את התמחור של השנה שעברה כדי למכור. הקונים לא יכולים לגרום לזה לעבוד כי הריבית ולכן עלות ההון עלו כל כך מהר".

"זו רק תחרות מבט למטה שאנחנו נמצאים בה עכשיו. אני לא חושב שזה ייפתר כאן עד אולי בקיץ, במחצית השנייה של השנה", אמר פרסונס. "אם אתה לא צריך למכור אתה פשוט לא מוכר. אין מוטיבציה לזה. באופן כללי."

עיקולים והון עצמי

המגיפה הביאה בתחילה הקפאת עיקול שהגנו על בעלי בתים במצוקה מפני אובדן בתיהם.

אחרי ההגנה הזו באה שכבה נוספת של הגנה מתמשכת: זינוק בהון העצמי של בעלי הבית. אם בעל בית נקלע לצרות כלכליות אישיות, הם יכולים למצוא דרכים לנצל את ההון העצמי בבתיהם כדי להישאר במקום.

רק 2.9 אחוזים מכלל הבתים הממושכנים - אחד מכל 34 - היו מתחת למים ברצינות בשלושת החודשים האחרונים של 2022, לפי נתונים מאתום, העוקבת אחר נתונים על כמעט כל נכסי המגורים בארה"ב יותר מ-94% מכלל בעלי הבתים הממושכנים היו אז לפחות הון עצמי בבתיהם, אמרה החברה.

הצטברות הון זה ייבשה מקור מרכזי של בתים למשקיעים.

"אף אחד לא מוכר," אמר דל פריטה. "אם הם נמצאים במצב הם יכולים לנצל את ההון העצמי ולטפל בכל מצב."

לדעתו של טאסל, זה דבר טוב. עם המגזר הפיננסי על קרקע רעועה בעקבות קריסת שני בנקים אזוריים, עוד חדשות כלכליות רעות עלולות לגרום לצרות.

"אם המספרים יתחילו לצאת על עיקולים מוגברים עכשיו, אני חושב שאנשים יעברו לכיוון של יותר פחד ופאניקה, כאשר זה לא ממש מוצדק", אמר טאסל.

זה אולי מתחיל להשתנות לאט: אחרי שנתיים של שפל היסטורי, צינור העיקול מתחיל להתמלא, גם אם לאט. 

"בינואר ראינו את הכי הרבה מכירות פומביות של עיקול מאז מרץ 2020", אמרה דארן בלומקוויסט, סגנית נשיא לכלכלת שוק ב-Auction.com, המטפלת בעד מחצית ממכרזי העיקול בארה"ב. "אבל המספר בינואר 2023 עדיין עמד על 55%. מהממוצע החודשי של 2019 (או 45 אחוז מתחת לממוצע של 2019).

"בכל הארץ אנחנו לא רואים זרם של עיקולים בשום אמצעי", אמר בלומקוויסט. "אנחנו רואים יותר האטה של ​​הגאות בעלייה, אבל המגמה הזו מתרחשת מאז שהקפאת העיקול הסתיימה בסוף 2021."

מתחילים להיות יצירתיים

קשה להשיג בתים שיכולים להרוויח, אבל עסקאות מקורות אינן בלתי אפשריות, אומרים משקיעים.

משקיעי נדל"ן החיו מחדש את מה שמכונה אסטרטגיות "מימון יצירתי", או שיטות לרכישת משכנתאות על בתים או הסכמים עם בעלי בתים לשיפוץ וחלוקת רווחים לאחר מכירה.

"אני תמיד אומר שהשוק מנבא את אסטרטגיית ההשקעה שלך", אמר דל פריטה. "עליך להיות בקיא בכל אסטרטגיה. אתה כמו רופא, אתה מאבחן כל מצב".

בסתיו האחרון, שיעורי הריבית זינקו והשגשוג בהשקעות המסורתיות לתיקון והיפוך נעצר במהירות לאחר שנים של רווחים קלים יחסית המונעים על ידי שוק היפר-תחרותי. כמה משקיעים שלא נזהרו צפו במחירי מכירות היעד שלהם וירדו והיו פחות קונים למוצרים הסופיים שלהם.

"הרבה משקיעים של תיקון והיפוך נתפסו עם המכנסיים למטה", אמר דל פריטה, שהוא מנכ"ל החברה איגוד משקיעי הנדל"ן באריזונה.

משקיעים החלו לחפש דרכים חדשות לעבוד עם בעלים מבלי לרכוש את הנכסים שלהם על הסף.

אסטרטגיה נפוצה אחת בסביבה בעלת אינטרס גבוה, אמר דל פריטה, היא כפופה להשקעה. זה המקום שבו משקיע ישלם תשלומים על משכנתא קיימת בשם הבעלים. המשקיע והבעלים מסכימים לתנאים והמשקיע יכול, למשל, להתחיל לשכור את הנכס ולהרוויח מזומן על המשכנתא הקיימת.

"כמשקיעים הכל עניין של מינוף", אמר דל פריטה. "אנחנו מסוגלים למנף את המימון של מישהו אחר לתקופה מסוימת."

סוג נוסף של מימון יצירתי שמופיע בסביבת ריבית גבוהה הוא הובלה חוזרת של מוכר, כאשר בעל נכס שילם משכנתא אך לא בהכרח צריך או רוצה למכור את הבית. המשקיע והבעלים מסכימים לתנאים המבוססים על היכולת של הנכס להזרים מזומנים.

"הם יכולים לומר, 'אני אמכור לך את זה ב-400,000 דולר. אני אתן לך 15 שנים," אמר דל פריטה. "אז שניכם מנהלים משא ומתן על שיעור המשכנתא על סמך יכולתו של המשקיע לתזרים מזומנים."

כלכלנים מצפים שהנוף יהיה קשה בשנה-שנתיים הקרובות לפני שיחזור.

"יש ביטוי שמסתובב עכשיו: תשרוד עד 25'," אמר פרסונס. "זה לשון בלחי. אני לא חושב שזו בהכרח תהיה המציאות עבור כל המשקיעים".

פרסונס ואחרים אמרו שהמגמה ארוכת הטווח נראית חיובית למשקיעים. בשאר שנת 2023, יש יותר מדי אי ודאויות כדי לומר מה יכול לקרות עם הכלכלה הרחבה יותר והשפעתה האפשרית על הביקוש, הריביות והנדל"ן.

"העובדה הפשוטה היא שאנשים עדיין צריכים להוריד את הראש בלילה, ואנחנו כבר 10 שנים לא בבנייה. בגלל זה והגבורה הדמוגרפית של המילניום שעוברת, אין עודף של דיור", אמר טאסל. "זה יתרון לכלכלה בכך שהיא תשמור ותקיים הרבה ממחירי הדיור".

דוא"ל לטיילור אנדרסון

קבל את זה של אינמן תיק נכסים ניוזלטר נשלח ישירות לתיבת הדואר הנכנס שלך. סיכום שבועי של חדשות שמשקיעי נדל"ן צריכים להישאר בפסגה, מועבר מדי יום שלישי. לחץ כאן למנוי.

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://www.inman.com/2023/03/21/creative-financing-rules-as-investors-head-into-spring-with-fewer-options/