מדוע מגילת זכויות השוכרים לא תעזור הרבה

השמיים ממשל ביידן פרסם את תוכנית המשחק המובטחת שלו כדי "להגן על שוכרים ולקדם סבירות להשכרה". המלווה מתווה הבית הלבן למגילת זכויות שוכרים נשמע טוב אבל אין מאחוריו תוקף של חוק ממשי, כפי שמבהיר כתב הוויתור המשפטי הארוך בהתחלה.

לפי נתוני הממשלה, 44 מיליון משקי בית שוכרים את בתיהם. רובם רואים את הלחץ שהם נתונים. לאנשים שיש להם בית, אם הם קנו לפני סתיו 2021 כנראה יש ריבית נמוכה יחסית על המשכנתא שלהם, סביר להניח שיש להם הלוואה לטווח ארוך שהופכת את ההיבט הזה של בעלות ליציב וצפוי בעלות.

לשוכרים אין הבטחה כזו. אחד העקרונות הפיננסיים למי שמשקיע בנדל"ן הוא העלאת דמי השכירות לאורך זמן, כי זה מגדיל את ההכנסה השנתית שלו וגם את הערך הסופי של הנכס. (אגב, בעוד שתאגידים גדולים מחזיקים בכ-45% מיחידות הדירות נכון ל-2018, לפי פיו ריסרץ', יחידים ועמותות מחזיקים בשאר.)

דמי השכירות האלה ממשיכים לעלות, גם אם יש פיקוח על שכר הדירה שבדרך כלל ממתן את העליות. אבל במהלך המגיפה, הם החלו להתרומם כאילו מונעים על ידי רקטה. כדי לקבל תחושה של איך דברים השתנו, להלן א גרף הנתונים של הלשכה לסטטיסטיקה של העבודה כפי שהורכב על ידי הבנק הפדרלי של סנט לואיס.

למרות שהייתה ירידה קלה בחלק מהמיתון הגדול, זה היה טיפוס בלתי נמנע שהאיץ במהלך המגיפה, כפי שמראה התלולות המוגברת של הקו. כמו כן, חשוב לזכור כי כל עלייה היא על רף השכירות הגבוה הקודם. הם הולכים וגדלים.

גם הגדלה מדי שנה היא יוקר המחיה. עלויות המקלט הן כשליש ממדד המחירים לצרכן, הידוע גם בשם אינפלציה, כפי שמציין בין היתר מכון ברוקינגס. שכר דירה הפך למנוף כאב ענק עבור מיליוני אנשים שלעתים קרובות נמצאים במצב הגרוע ביותר לשאת תחתיו.

דמי השכירות החלו לרדת מעט, אבל לא מספיק. התוכנית של ממשל ביידן מורה כי ועדת הסחר הפדרלית והמשרד להגנת הצרכן הפיננסית "יאספו מידע כדי לזהות שיטות המונעות באופן בלתי הוגן ממועמדים ודיירים לגשת או להישאר בדיור על מנת ליידע פעולות אכיפה ומדיניות תחת סמכות השיפוט של כל סוכנות".

הסוכנות הפדרלית למימון דיור אמורה "להשיק תהליך ציבורי חדש לבחינת פעולות מוצעות לקידום הגנות שוכרים ומגבלות על העלאות שכר דירה חמורות עבור השקעות עתידיות" ו"להגביר את הנגישות בשוק השכירות הרב-משפחתית על ידי קביעת דרישות המעודדות מימון של הלוואות רב-משפחתיות. להבטיח דיור בר השגה".

משרד המשפטים "יודיע על עדכוני הנחיות פוטנציאליים סביב שיתוף מידע אנטי-תחרותי, כולל בשווקי שכירות". ומחלקת השיכון והפיתוח העירוני "יודיע על עדכוני הנחיות פוטנציאליים סביב שיתוף מידע אנטי-תחרותי, כולל בשווקי שכירות".

הכל נשמע אצילי, אבל שום דבר מכל זה לא יעזור למה שצריך ביותר בזמן כלשהו. הסיבה למחירי השכירות המזנקים אינה סיבה פשטנית לבעלות תאגידית. לפי פיו, נכון לשנת 2018, חברות החזיקו בכ-45% מיחידות הדירות, אך יחידים וארגונים ללא מטרות רווח החזיקו בשאר. ולמרות שתכנון הייעוד הוא בעיה באזורים שכבר יש בהם פיתוח כבד, זו גם לא הבעיה הגדולה.

במקום זאת, הנה כמה מהסיבות המורכבות המרובות לכך שדמי השכירות גבוהים וסביר להניח שהם יישארו כאלה, גם אם הם ירדו מעט:

• ארה"ב נבנתה באופן כרוני בתים ויחידות דירות במשך שנים לאחר ההתרסקות ב-2008, מסיבות שונות, בעיקר בגלל היעדר מימון זמין ורבים בעסקי הפיתוח שאיבדו את החולצות שלהם, לא הצליחו לקבל הלוואות מאז. תעשייה פיננסית מפחידה, ומי שמצא דרכים אחרות להתפרנס.
• הרבה יותר בנייני דירות נבנו לאחרונה, ורבים נוספים בצנרת, אבל עלות המוצר הסופי שסופק לבנייה בתעשייה פרטית זינקה בכ-35% בין נובמבר 2019 לנובמבר 2022, כל כך הרבה מזה היה עבור אנשים עשירים יותר, שיכולים לשלם מספיק שכר דירה כדי להבטיח שהיזמים ירוויחו. זה אולי לא נשמע נכון, אבל בניית דיור חדש תלויה במידה רבה במימון פרטי ובמי שמרוויח כסף.
• הייתה ההשפעה של ריביות ארוכות-נמוכות ולאחר מכן מבול הנזילות שה-Fed הזרים למערכת הפיננסית כשהתרחשה ההתרסקות המגיפה. להרבה משקיעים היה כמות עצומה של הון בסך הכל להשקיע, בנייני דירות היו אחד מסוגי הנדל"ן שהיו הבחירות המובילות להשקעה. הרבה כסף בניסיון להשיג נכסים גרם למחירים להרקיע שחקים, מה שאז דרש דמי שכירות גבוהים יותר קדימה כדי להצדיק את ההשקעה ולהשיג את סוגי התשואה שהמשקיעים רצו.
• רוב האנשים לא מבינים שהרבה בעלי בתים, בדרך כלל הקטנים שבבעלותם רוב היחידות, הפסידו כסף במהלך המגיפה עם הקפאת הפינוי והכספים שהיו אמורים לעזור לאנשים להישאר במקום, אבל זה לרוב לא קרה. להגיע לבעלי הבית, אז הם התחילו להגדיל את דמי השכירות כדי להשלים את מה שהם הפסידו.
• לבסוף, הדמוגרפיה משתנה במשך שנים, מערים ותיקות לדרום ולמערב, לשם עסקים הגיעו בגלל שכר נמוך יותר ורגולציה. ההבטחה הייתה מקומות עבודה, אבל מספר יחידות ההשכרה לא עמד בקצב.

הדברים יתדשמו בסופו של דבר, לפחות זו התקווה. יש הרבה בנייני דירות בגדלים שונים בבנייה. יותר היצע, אם יש מספיק יחידות סבירות, אמור לתת לאנשים אפשרויות, מה שיוריד את המחירים. אבל זה תלוי אם היחידות החדשות נמצאות בסופו של דבר במקומות הנכונים.

עצם הדרישה לשינויים גדולים באופן שבו הכל עובד בדיור הוא מקבילה גסה לתקוות ותפילות לאחר ירי המוני. האיחולים או התנוחה של אף אחד לא חשובים, כי זה לא ישנה דבר.

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://www.forbes.com/sites/eriksherman/2023/01/25/why-renters-bill-of-rights-wont-help-much/