עלויות גמילה, שכירות לעומת בעלות, וסוף הנדל"ן?

דוד:
זו תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets, 840. מה קורה לכולם? זה אני, דיוויד גרין, המארח שלך של פודקאסט הנדל"ן של BiggerPockets, הפודקאסט הגדול, הטוב והרע ביותר על פני כדור הארץ מזה זמן רב, מביא לך את מה שאתה צריך לדעת על נדל"ן כדי להישאר מעודכן , עדכני, ומכיר מה קורה בשוק הזה, שמשתנה עכשיו, יותר מתמיד.
בפרק של היום, רוב אבסולו ואני נטפל בזה, ב-Seing Greene style. עכשיו, בדרך כלל יש אור ירוק מאחורי. זה לא המקרה כרגע כי אני נוסע כדי לקדם את עמודי העושר, אבל זה לא מונע מאיתנו להביא לכם תוכן נדל"ן חינוכי, עוצמתי וחינמי.
בתוכנית של היום, הו, אתה הולך לאהוב את זה. אנחנו נכנסים לרצף העבודה עבור פרויקטי גמילה. מה הסדר שעליך לעשות בכל מה שקשור לאישור מראש, לקבל הצעות מחיר על בנייה, לבטל הצעות, להתקדם עם הנאמנות והאסטרטגיות שבהן אתה יכול להשתמש כדי לשים את זה לטובתך. כשתזרים מזומנים מתאים או לא מתאים, זה דיון ממש טוב על השאלה המסובכת, האם זה בסדר לתזרים מזומנים שלילי אם אני מרוויח הרבה כסף, ומה צריך להיכנס לשאלה הזו?
האם עם הזדקנות האוכלוסיה נדל"ן מהווה סיכון לטווח ארוך? חשבתי שזה דיון ממש טוב שהיה לנו גם כן. רוב, מהם הגורמים שגורמים לנדל"ן לעלות או לרדת בערכו, ואיך זה יהיה בעתיד אם אוכלוסיית אמריקה תפסיק לגדול כמו מדינות אחרות בעולם הראשון? והאם אני יכול להחזיק בנדל"ן בזמן שאני עדיין שוכר במקום שבו אני גר?
כל זאת ועוד בתוכנית היום. אבל לפני שנגיע לשאלה הראשונה שלנו, הטיפ המהיר של היום הוא פשוט. רכז את הצוות שלך, בנה את XNUMX הליבה שלך והתחיל את המסע שלך ו-BiggerPockets יכול לעזור. יש לנו מאתר סוכנים, אותו תוכל למצוא ב- biggerpockets.com/agents. אני אחד מהאנשים שם, אז לך תחפש גם אותי. אתה יכול למצוא סוכן באזור שלך ולשאול אותם אם הם יכולים לעזור לך לחבר את XNUMX הליבה שלך. אם הם יודעים מה זה אומר, זה אומר שהם כנראה קראו את הספר שלי ואתה מתחיל טוב. רוב, משהו שאתה רוצה לומר לפני שנגיע לשאלה הראשונה שלנו?

Ross you
זה מאוד כיף. זה פורמט מאוד מהנה. אני לא מאמין שפספסתי את זה כבר שנתיים. תודה שאפשרת לי לבוא על זה. אני רוצה לעשות את זה יותר. תדליק אותי.

דוד:
פעם ראשונה שאי פעם הכנסת אותי וכיף לאותו משפט.

Ross you
היי, יש פעם ראשונה לכל דבר ויש פעם שניה גם לכל דבר. אז אם תחזיק מעמד, אולי אני אגיד את זה שוב.

דוד:
הפעם היחידה שאנשים באמת מדברים על זה שאני מהנה היא כשאני מדברת על יסודות, שאנשים חושבים שהם משעממים ביסודם.

Ross you
זה השם של הספר ה-11 שלך שאתה כותב כעת לשנת 2027, נכון? בסדר, בוא ניכנס לתוכנית.

דוד:
שון, ברוך הבא להופעה. מה עובר לך בראש היום?

שון:
תודה, דוד. קודם כל, ברצוני לומר תודה על שהקדשת מזמנך לקיים אותי ולענות על השאלה שלי. אתה ורוב הייתם חלק מההחלטה שלי להיכנס לנדל"ן, אז זה באמת די סוריאליסטי להיות כאן ולדבר איתך בשידור חי, אז תודה לך.

Ross you
הו, היי, שמח לעשות את זה.

שון:
קצת רקע רלוונטי. בן דוד שלי ואני חברנו כשותפים. הוא בנקאי השקעות המתגורר בניו יורק ואני עורך דין תאגידי המתגורר בבוסטון. נשענו על הרעיון של השקעות נדל"ן למרחקים ארוכים, לאור השווקים המקומיים היקרים שלנו. בבעלותנו כמה נכסים ורוצים להמשיך לבנות את הפורטפוליו שלנו. ואנחנו מחפשים לשפר את התשואות שלנו על השקעות עתידיות על ידי שימוש באסטרטגיית BRRRR ואנחנו עובדים עם מתווך ממוקד משקיעים בשוק מחוץ למדינה שבחרנו.
מערכי המיומנויות שלנו מצוינים בצד העסקאות והאנליטי, אך אין לנו ניסיון מועט עד אין בשיפוץ ובניה, וכל השקעה של BRRRR תתבצע מרחוק. אז אין לנו את היכולת לראות נכסים ממקור ראשון, מה שמוביל אותי לשאלתי. האם תוכל להסביר את הרצף של הגעה לאומדן שיפוץ עבור BRRRR? האם אנו מנסים להביא קבלנים לנכס ולספק הצעות לפני שאנו מגישים את הצעתנו? זה יספק ערבות להצעה שלנו, אבל אני יכול לראות שזה קשה לשלוח קבלנים עבור כל נכס שאנחנו רוצים להציע עליו, במיוחד אם אתה רוצה לקבל הצעות ממספר קבלנים.
לחילופין, אם לא נוכל להשיג קבלנים לנכס לפני מתן הצעה, מה עלינו לעשות כשיקמים חסרי ניסיון כדי ליידע את הערכת השיפוץ שלנו ללא הצעה מקבלן? מצאנו שבהתחשב במרווחים הקטנים יותר ויותר בשוק הנוכחי, בחירת הקצה הלא נכון של טווח האומדן עשויה להיות ההבדל בין עסקה טובה לרעה. כל עזרה תתקבל בברכה. תודה.

Ross you
בטח, כן, כן. אז דיוויד, אני אתן לך לקפוץ על זה קודם. למעשה ענית על זה לא מזמן כי הייתה לי את השאלה הזו, אם אתה זוכר, איפה הייתי כמו, "ובכן, אנחנו מקבלים קודם את ההצעה ואז מקבלים את הקבלן? או שאנחנו מנסים להשיג קודם את הקבלן ואז לקבל את ההצעה?" אז סיפקת תובנות די טובות. האם תוכל לספר לנו מה התהליך שלך?

דוד:
אני אוהב את השאלות האלה. למה לא כולם יכולים לשאול אותי שאלה פשוטה כמו, מה המערכת או הרצף? זה תמיד כמו, "מה אני עושה כי אני לא יודע מה השוק יעשה?" ואתה כמו, "טוב, נהדר. עכשיו אני צריך לנסות לצלול לתוך האוקיינוס ​​הזה של בלבול". זה ממש קל. תן לי לשאול אותך לפני שאני עונה על זה, שון. האם צ'אט GPT עזר לך לנסח את השאלה הזו?

שון:
לא אני לא. הקשבתי לתפיסות שלך לגבי AI ואני מסכים איתך. כתבתי את זה בעצמי.

דוד:
אז אתה בינה מלאכותית. אחי זה היה ממש טוב. בכל פעם שמישהו צריך לשאול אותך אם בינה מלאכותית עזרה לך לכתוב את זה, זה אומר שאתה נשמע טוב מדי כאדם מכדי להאמין בו. את נשואה?

שון:
אני נשוי. אני חושב שזה עורך הדין התאגיד שבי שיוצא החוצה.

דוד:
כן, גם זה לא מפתיע. ספר לאשתך שהיא התחתנה עם שיא השלמות הגברית, לפחות בכל הנוגע למילה הכתובה. היא אישה ברת מזל. בסדר. אז כדי לפשט את זה, אתה שואל כאן, האם אני מקבל הצעה מקבלן לפני שאני כותב את ההצעה שלי או שאני עושה את זה אחרי? נכון?

שון:
כן.

דוד:
בסדר. אתה רוצה לקבל טווח מהקבלן שלך לפני שאתה כותב את ההצעה, אבל אתה לא הולך לנעול אותו עד לאחר מכן. והסיבה היא שאם אתה מנסה לעשות את זה מה שמרגיש כמו מושלם, וזה מה שרוב האנשים עושים. אני רוצה את ההצעה לפני שאני כותב את ההצעה כי אני צריך לסדר את הכל לפני שאני לוחץ על ההדק. מישהו אחר יקנה את זה.
כלומר, שברתי הרבה לבבות בתחום הנדל"ן בכך שעברתי לגור וקניתי את הדבר הזה ממש לפני שמישהו אחר נכתב על ההצעה שלו כי לקח להם יותר מדי זמן. ואז כשאתה בחוזה, אתה מקבל את המידע ואם זה לא מסתדר, אתה פשוט יוצא מהחוזה. באמת, אני שוכח לפעמים שאנשים לא מבינים איך עובדת עסקת נדל"ן כי אני סוכן נדל"ן ולכן אני עושה את זה כל הזמן.
כתיבת הצעה היא התחייבות נמוכה להפליא. אני רק רוצה להגיד את זה שוב. זה כמו לצאת לדייט ראשון. זה לא באמת אומר הרבה. אם האדם מריח כמו פטוצ'יני אלפרדו, אם יש לו הרבה שיער באף, אם יש משהו מוזר קורה, אתה פשוט לא חוזר לדייט שני וחסר לך המחיר של ארוחת ערב של אפלבי או כל דבר אחר זה נכון?
אנשים מסתכלים על זה כאילו לבקש דייט זה לבקש יד של מישהו בנישואין ואתה תצטרך לשלם הרבה כסף כדי להזמין מקום לחתונה. זה יותר כמו כשאתה מנופף במקריות. שני דברים שכדאי לזכור שבביצוע, יקלו על האסטרטגיה הזו.
האחד, כלול מצב מגירה כדי שתוכל לסגת מהעסקה. אם אתה לא יכול לשים שם הפקדת כסף מאוד מאוד נמוכה, נכון? הכי נמוך שאתה יכול להגיע, כי התרחיש הגרוע ביותר, אם אין מצבים וזו הייתה עסקה חמה והכל מתפרק, אתה [לא נשמע 00:07:12] בחוץ לא משנה מה היה הכסף הרציני שלך. אין לך פוטנציאל של עשרות אלפי דולרים או יותר ממה שיכול להיות אם העסקה תשתבש ואתה מרגיש שאתה נאלץ לסגור אותה.
אז הנוסחה שלי היא שיהיה לי בית, להשיג את הנכס שאני רואה, שמישהו ייצא לשם ויעשה סרטון. אם אני אוהב את זה, בקש מהקבלן שלי ללכת לטייל בו, והקבלן לא צריך שתספר להם כל פרט קטן שנעשה. הם צריכים להסתכל על זה ולומר, "כן, זה יצטרך צבע. אנחנו נצטרך לעצב חדר שינה ממש כאן." מה התוכנית שלך לדבר הזה? ואני נותן להם חזון כולל והם יגידו, "היי, זה הולך להיות איפשהו בין 25 ל-50 אלף, תלוי מה אתה רוצה לעשות." בסדר.
זה אמור להספיק לך כדי לקבל את ההחלטה היכן לכתוב את ההצעה. אתה כותב את ההצעה עכשיו במהלך תקופת הבדק שלך, יש לך פקח בית שיוצא לשם וקבלן יוצא לשם בו זמנית. זה כנראה החלק שרוב אהב כשדיברתי עליו קודם. המפקח מדבר עם הקבלן ואומר, "ראית שהשקע שם לא עובד? ודא שאתה מכניס את זה להיקף העבודה שלך שאתה צריך כדי להחליף את שקע החשמל או שהפאנל כאן לא עובד או שהחלון הזה הושלם לחלוטין. יהיה צורך להחליף אותו". וכך זה נכנס להיקף העבודה של הקבלן.
במקביל שהקבלן יכול להגיד לפקח הבית "זה מוזר. למה הברז הזה לא עובד?" והוא יכול להסתכל על הצנרת. שניהם עובדים יחד כדי להבין את זה. ואז הם חוזרים עם תפריט, נכון? זו לא השקעה בנדל"ן למרחקים ארוכים. הנה כל העבודה שצריך לעשות והנה כמה כל אחד מהדברים האלה עולה. לא, האם העבודה שווה 50 אלף.
זה צריך להיות מפורט, מה שאני בטוח שאתה כעורך דין תאגידי יכול להבין כי אתם תמיד מנסים לגרום לנו פשוט לתת לכם שומר ולבזבז את כל הכסף שלנו ואנחנו מנסים לשמור... אני' אני סתם צוחק. זה ממש לא כזה נורא. אז ברגע שיש לך את זה, עכשיו אתה יכול להחליט אם אתה צריך להוריד את מחיר הבית, להתקדם עם סגירה, או לצאת מהעסקה לחלוטין. מה אתה חושב?

שון:
כן, זה עובד. אז ענית על אחת משאלות ההמשך שלי הייתה, אם הערכת לא נכון, איך אתה מתקן את זה לאחר מעשה, שבו אתה אומר, "בסדר. זה נראה כאילו החלפתי רק כמה שקעים", אבל אתה נכנס לשם ואתה מבין שאתה צריך לחבר מחדש את המקום לגמרי או "היי, הרצפה תהיה חמישה אלף". "לא, זה באמת הולך להיות 20 כי זה נרקב מתחת ואתה צריך לקרוע אותו." אתה אומר שאתה הולך להשתמש במקרי הבדיקה שאתה צריך לומר, "היי, תראה. זה לא מה שחשבתי שזה. אני צריך לשלם לך 20,000 פחות כי אלה עולים הרבה יותר."

דוד:
הנה מילות הקסם. כן, הבנת את הרעיון הנכון. הביצוע של זה, אל תגיד, "זה לא מה שחשבתי שזה היה." אמור, "היי, זה לא נחשף." זה הדבר האהוב עלי לומר כשאני סוכן, "היי מוכר. למרבה הצער, חלק זה לא נחשף כשהצענו את ההצעה. לא אמרת לנו שהחשמל לא עובד והגג דולף והקירות גרועים ויש לו מכרסמים. לא סיפרת לנו. אז כדי שנוכל לתקן את הדברים האלה, אנחנו צריכים לעשות את השינויים האלה".
וסוכן הרישום יחזור עם: "אבל למה כתבת את ההצעה אם לא התכוונת לסגור?" "ובכן, אנחנו כותבים את ההצעה בהנחה שהדבר היחיד שגוי בבית הוא מה שאמרת לי. לא סיפרת לי על כל המטען שהוא מגיע איתו. אז עכשיו, הנה מה שיהיה שווה לנו." וזה שם אותך במצב שהם לא יכולים להטיל ספק במניעים שלך, אם אתה אדם רע.
הם לא יכולים להסתכל על זה ולומר, "הו, מעולם לא התכוונת לשלם את המחיר הזה מלכתחילה." וגם, כהערה צדדית, כשאני רושם בית, זו אחת הסיבות שאתה מגלה את כל מה שאתה יודע שהוא לא בסדר בו מבעוד מועד, כדי שהקונים לא יוכלו לחזור ולבקש הנחה כי אני תמיד, כסוכן רישום, יכול לחזור ולהגיד, "לא, ידעת על זה. הגילויים נמסרו לך. אפילו עשינו דוח בדיקה לפני שכתבת את הצעתך. ראית את כל זה. המוכר שלי לא מתכוון להעניק אף אחד מהזיכויים האלה."

שון:
זה מאוד עוזר. ושאלת ההמשך הנוספת שהייתה לי היא, האם יש לך עצה להגיע לטווח ספציפי מספיק של אומדן למטרות הגשת הצעה? נכון, אז זו הערכה שאני איצור ואני צריך להיכנס ולהגיד, "בסדר, הרצפה היא בין חמש ל-10 אלף, והעבודה במטבח תהיה בין 10 ל-15."
הרבה פעמים דיברתי עם אנשים והם אומרים, "ובכן, כל עבודה שונה. ואני לא באמת יכול לתת לך טוב [לא נשמע 00:11:14], נכון? אני צריך לראות את זה." או אפילו יותר גרוע. אני יודע שאתה אוהב את המקומות שיש בהם חמישה תצלומים ואת ה-MLS [לא נשמע 00:11:23] שנראים כאילו הם צולמו על תפוח אדמה ואלה הם המקומות שאתה אוהב ללכת אחריהם כי הם הערך המוסף.
ובכן, זה ממש קשה לי להעריך גמילה על חמש תמונות תפוחי האדמה האלה ואני רואה רק חצי מהבית ואני לא רואה תוכנית קומה. אז אתה יכול לתת עצה גם בנושא?

דוד:
האם קראת השקעות נדל"ן למרחקים ארוכים? אני מרגיש שעדיין לא קראת את זה.

שון:
כֵּן. זה ממש מעבר לכתף שלי, וכך גם BRRRR.

דוד:
זה בתור? בסדר.

שון:
לא, לא, קראתי את זה וזה הבסיס. אז אני מנסה [לא נשמע 00:11:53] השקעות נדל"ן למרחקים ארוכים ו-BRRRR.

דוד:
אתה צודק. אי אפשר לשפוט לפי התמונות. התמונות הן בדיוק כמו, אנחנו הולכים לחזור להיכרויות מקוונות. בסדר? אני לא יכול להרגיש טוב איך האדם הזה נראה על סמך התמונות שלו, אבל אני יכול לקבל מספיק תחושה... דרך אגב, אני לא עושה היכרויות באינטרנט. אז אם אתם שם בחוץ רואים פרופיל שנראה כמוני, זה שפמנון, אל תיפלו מזה. זה קרה בעבר.

Ross you
כן, הם הביאו אותי די טוב עם זה.

דוד:
כך רוב ואני הכרנו, למעשה. סיפור מצחיק על זה בפרק הבא של BiggerRomance. אתה יכול לדעת מספיק מהתמונות כדי לדעת אם אתה רוצה לצאת לדייט, אבל הדייט יגיד לך מה שאתה צריך לדעת. בסדר? התמונות האלה יגידו לך אם אתה רוצה לבדוק את זה לעומק. אתה עדיין צריך לשלוח מישהו לנכס עם טלפון כדי לצלם וידאו של הבית.
עכשיו, אם הקבלן שלך לא יעשה את זה, בקש מהאדם לקבל סרטון ממש טוב ואז שלח את זה לקבלן. ואם הם אומרים, "ובכן, כל עבודה שונה, אני צריך להסתכל עליה." אני אגיד, "בסדר. נניח שאנחנו צריכים להחליף את כל הארונות האלה ואת כל המכשירים האלה, ולשים פה רצפה חדשה. תן לי טווח מכאן לכאן של כמה אתה חושב שזה יעלה."
עכשיו זה עוזר כי הם חוששים שאתה הולך להאשים אותם אם המספר שלהם גבוה מדי, אבל הם גם חוששים שאם הם יורדים נמוך מדי, הם היו יכולים להרוויח ממך יותר כסף. זו הסיבה שהם לא רוצים לתת לך את התשובה הקשה והמהירה, אבל אם היית יכול לתת להם את הסרטון ולהגיד, "תן לי טווח", סביר יותר שהם יאמרו, "אוקיי, טוב, זה יכול להיות בכל מקום מכאן לכאן."
אני לא מפחדת להגיד לו משהו שאני לא יכולה לגבות. ואז עדיין יש לך כוח משא ומתן ללכת לקבלן ולהגיד, "טוב, זה צריך להיות בקצה התחתון כי אתה מדבר עם אנשים אחרים." אז הם עדיין צריכים לכבד אותך קצת. האם זה הגיוני?

שון:
כן, זה מאוד עוזר. תודה.

דוד:
ובאופן אידיאלי, אתה רוצה שסוכן הנדל"ן שלך יהיה זה שיצלם את הסרטונים האלה בשבילך. אחת הסיבות שאתה יכול להשתמש בסוכן של קונה. אם אתה פשוט לא מוצא דרך לעשות את זה, סוכן הרישום בדרך כלל לא רוצה ללכת לצלם וידאו כי זה יעזור לך במשא ומתן עליהם. אז השתמשתי באנשים שנמצאים באזור מהפורומים של BiggerPockets, אם הייתי צריך לצלם סרטון. אתה רק צריך למצוא דרך להיכנס בדלת.

שון:
הגיוני. תודה.

דוד:
בסדר. משהו שאתה רוצה להוסיף, רוב?

Ross you
לא. זאת אומרת, אין מקום למישהו כמוני בראש. ענית על זה בצורה מושלמת.

דוד:
רוב, שומר על הדולר שלו למילה ממש ממש גבוה עכשיו. זו עבודה של מומחים.

Ross you
מדהים, שון. תודה על השאלה. אם אנשים רוצים להתחבר אליך באינטרנט, איפה הם יכולים לעשות זאת?

שון:
כן בטח. אני ב-BiggerPockets. שון לינהאן, SEANLINNEHAN, וגם באינסטגרם. אותו שם. שון לינהאן, @seanlinnehan.

Ross you
איש מדהים. תודה.

שון:
תודה רבה לך.

דוד:
תודה לך, שון GPT.

שון:
תודה, דייוויד.

דוד:
בסדר. תודה לך שון על האמירה המדויקת והמנוסחת להפליא [לא נשמע 00:14:27] שנתת שם. תודה שהיית ב-Seing Greene. חשבתי שזה די טוב. רוב, מה חשבת על זה?

Ross you
זה היה טוב, בנאדם. בכנות, אני חושב שזו הפעם הראשונה שאי פעם שמענו רצף בתוכנית. אז יש התחלה לכל דבר ועכשיו, רצף האירועים שאליו אנחנו עוברים.

דוד:
זה נכון.

Ross you
מועדף... הערות?

דוד:
כן. אנחנו נכנסים לקטע של התוכנית שבו אנחנו הולכים לשתף תגובות שהשאירו לכולכם בפרקים הקודמים ביוטיוב. אם תרצה להופיע ב-Seing Greene, נשמח לקבל אותך. עבור אל biggerpockets.com/david, שם תוכל להגיש את שאלתך.
ותזכרו, אם אתם מאזינים לזה ביוטיוב, בנוסף להשאיר תגובה, בבקשה תעשו לייק לסרטון, הירשמו לערוץ ושתפו את הסרטון עם מישהו שאתם אוהבים.
בסדר, ההערה הראשונה שלנו מגיעה מקבוצת Jevon Music. גדלתי לאהוב את חצי שעה הנסיעה שלי לכנסייה בכל יום ראשון. הודות לסרטונים שלך, אני לומד כל שבוע כל כך הרבה. זה נכון. לראות את גרין, מה שהופך אפילו את הכנסייה לכיף. שמח לשמוע זאת. הבא מגיע מדווידוביץ'. אני אוהב להגיד שמות כאלה.

Ross you
אני חושב שזה דיוויד אוביץ'.

דוד:
אתה כנראה צודק. אני עושה את זה לגמרי לא נכון.

Ross you
האם יתכן שקראת כל כך הרבה כאלה במהלך השנים שגייתם את הידית שלהם בצורה לא נכונה עד כדי כך שהם למעשה מעולם לא ידעו שזו ההערה שלהם שהם השאירו?

דוד:
אה, אז הם חשבו שמישהו אחר השאיר משהו מבריק, אבל מסתבר שזה הם?

Ross you
אין להם מושג שהשאלה שלהם נענתה. הם כמו, "הו, לבחור הזה יש שם שנשמע בערך כמו שלי. זה מגניב."

דוד:
כן, כי זה הרבה יותר סביר שקוראים לו דוד אוביץ' מאשר דוידוביץ'. בסדר, תמשיך לכאן.

Ross you
[לא נשמע 00:15:55].

דוד:
מר דוד אוביץ'. תודה על יצירת תוכן מעולה בחינם. מצאתי הרבה מידע שימושי רק מהאזנה לכם. כמו כן, אני אוהב את הכלים שזמינים עם החברות המקצוענית. כן, החברות המקצוענית הזו היא כנראה העסקה הטובה ביותר בנדל"ן. כמה מאות דולרים בשנה ואתה מקבל שימוש בלתי מוגבל במחשבונים, הנחות על כל מיני דברים-

Ross you
כמו חוזי שכירות-

דוד:
כן.

Ross you
לכל מדינה או משהו.

דוד:
הצוות שלי משתמש בכלי הערכת שכר הדירה ללא הרף עבור לקוחותינו ששוקלים לקנות בתים בכל רחבי הארץ ורוצים לדעת מה יהיה שכר הדירה. אז אם אתה עדיין לא חבר מקצוען, בהחלט תמשיך להאזין לתוכנית ומדי פעם, תקבל הנחה. הבא מ-[לא נשמע 00:16:33]. תודה לך דוד, על כל מה שאתה עושה. הפודקאסט שלך חולק ידע עצום ומספק אומץ לנקוט בצעדים הדרושים. הלוואי וידעתי על BiggerPockets בזמן COVID. יכולתי להתחיל מוקדם, אבל עדיף מאשר לא לקנות אי פעם. תודה על ההדרכה שלך. הו, זה מתוק. זה כל כך מתוק.

Ross you
זה ממש נחמד, לא?

דוד:
כן, ותראה את כל סימני הקריאה שיש שם ואת הפרצופים המחייכים.

Ross you
ככה אתה יודע שהם התכוונו לזה כי הם אפילו לא עשו את גרסת האמוטיקון. הם עשו את בפועל... או שהם לא עשו את גרסת האימוג'י. הם עשו את גרסת האמוטיקון. כן בדיוק.

דוד:
אימוטיקון.

Ross you
הם OG.

דוד:
זה מה שקורה כששנאי הופך לאמוג'י?

Ross you
כֵּן. אני חושב שאמוטיקון הוא האימוג'י המקורי לפני שהוא היה כמו העיגולים הצהובים.

דוד:
תראה את רוב עם שיעור ההיסטוריה לכולנו.

Ross you
בסדר. זה נכון.

דוד:
עוברים להערה האחרונה שלנו מ-BigMike8981. דוד יודע להגיד לך את האמת ולתת לך את השיחה הקשה שאף אחד לא רוצה לנהל איתך. בראבו, איש שלי. זו כנראה ההערה האהובה עליי שהייתה לנו היום כי זה בדיוק מה שאני שואף לעשות.
ותן לי לומר לך, זה לא כיף להיות האדם שאומר, זה הולך להיות קשה. אתה עלול להיפגע וזה מאוד קשה עכשיו כשכל התחרות היא כמו, "לא, פשוט כנס וקנה את זה ותבין את זה מאוחר יותר. קפוץ מהמטוס ובנה את המצנח בדרך למטה".
רוב, האם יש לך תובנה כלשהי שאתה רוצה להוסיף על כל שיחות שהיו לנו שאתה אומר, "זה לא מה שרציתי לשמוע?" או כל עצה בשבילי איך אני יכול לגרום לתרופה לרדת קצת יותר חלקה?

Ross you
ובכן, השקעתי הרבה כסף לאחרונה בתחתונים, חשבתי שהם הולכים לחזור והייתי מחויב אליהם ואתה כמו, "היי, אני יכול לשבת איתך לשנייה? אתה לא יכול ללבוש את אלה כדי להיות BP Con. הם לא עובדים. תפסיק לנסות לגרום להם לעבוד." וזה כאב ומאז תרמתי אותם לרצון טוב, אבל אני בכנות, בדיעבד, אני ממש שמח. תודה.

דוד:
אני שמח לשמוע זאת. זה מה שחברים אמיתיים עושים. הם אומרים אחד לשני מה שהם צריכים לשמוע, לא מה שהם רוצים לשמוע. לאחרונה פניתי אליך כי אתה עושה כל כך טוב עם הכושר והתזונה שלך והייתי כמו, "היי, אני צריך לשמוע באיזו דיאטה אתה נמצא" והתשובה שלך הייתה, "אתה כבר יודע מה לעשות . לאכול יותר בשר ולהתאמן. עזוב אותי לבד. אני עובד." אז לא רק אני נותן עצות מועילות. תודה לך, רוב, על שום דבר.

Ross you
זה היה קצת יותר נחמד מזה. זה היה קצת, אבל תראה, אמרתי את זה כי עשית את זה בעבר. הייתי כמו, "תראה, אתה יודע, כולנו יודעים. להתעורר מוקדם, להתאמן, לאכול בריא, לחזור על זה". זה הספר שאני הולך לכתוב. מתעורר מוקדם. זה כמו-

דוד:
תעשה מזה ראשי תיבות, כן. אני אתן לך לעשות את המילים בזמן שאני קורא את החלק הבא כאן ואז תוכל לחזור ולקרוא לזה השיטה [לא נשמע 00:19:02] או מה שזה לא יהיה.

Ross you
כֵּן.

דוד:
בסדר. בואו נחזור לשאלות מכם, הקהל שלנו, ונראה מה אנחנו יכולים לעשות כדי לעזור לכם לבנות עושר במסע שלכם. רוב, שמעתי שיש לנו עדכון ממך בשידור חי בסצנה בשיטה החדשה. מה זה הולך להיות?

Ross you
[לא נשמע 00:19:19]. תתעורר מוקדם, תאכל בריא וחזור. [לא נשמע 00:19:24].

דוד:
שיטת [לא נשמע 00:19:24]. אוף, הנה זה. בסדר. השאלה הבאה שלנו מגיעה מעידן בלוס אנג'לס.

עידן:
שלום דויד. שמי עידן מלוס אנג'לס והשאלה שלי אליך היא, אם אני רוכש נכס להשכרה באזור גידול טוב, אזור שאמור להעריך מאוד... לדוגמה, בצפון קרוליינה, יש לי כמה שכונות שאני מכיר שהם טובים מאוד. אם אני רוכש נכס שאחרי כל ההוצאות אני מפעיל את החישובים דרך הכלים של BiggerPocket, אחרי כל התיקון, CapEx, פנויות, משכנתא, ביטוח, מיסים, אחרי הכל, אני תזרים מזומנים שלילי 300, 400 , 500 בגלל הריבית היום והמחירים הגבוהים. זה אזור טוב מאוד ואני קונה אותו במחירי שוק לא מתחת ליותר מדי.
ברור שאני מנסה למצוא דרך יצירתית להוסיף ערך, אבל אם יש לי תזרים מזומנים שלילי $300, $400 ואני יכול להרשות לעצמי. אני בסדר עם זה. אני לא צריך את תזרים המזומנים כרגע ואני סומך על הערכה בעתיד. האם זה הגיוני לעשות משהו כזה, אם אני יכול להרשות זאת לעצמי? וחשוב לי להיות במיקום טוב מאוד. כל עזרה בנושא תעזור. תודה רבה על כל מה שאתה עושה עבורנו. תודה.

דוד:
בסדר. עידן מביא את השאלה הכי שנויה במחלוקת בכל השקעות נדל"ן ממש לפתחנו. זה כנראה הולך להפוך לוויראלי כי חצי מהמדינה תאהב אותנו וחצי ישנא אותנו. ברוך הבא לירי השנוי במחלוקת, רוב. מה יש לך להגיד?

Ross you
תן לי לנסח מחדש את השאלה. האם כדאי לי לקנות נכס ולהפסיד עליו כסף, אם אני מאמין שהוא יעריך כמו מטורף במהלך השנים הקרובות? התשובה שלי היא לא. כי העניין הוא שכשאתה מקבל הפסד... תקשיב, ושוב, אני לא הולך להאשים מישהו שעושה את זה, אבל בהתחשב באקלים הכלכלי הנוכחי, הייתי אומר את זה. להפסיד שניים או 300 או 400 או 500, אני לא יודע מה הוא אמר, דולרים כל חודש, מרגיש בסדר כשאתה מרוויח הרבה כסף ושאתה מרגיש שאתה יכול לספוג את זה.
אבל זה לא מרגיש כל כך טוב כאשר מקורות ההכנסה האחרים שלך מתרוקנים או בכל פעם שאתה מאבד את העבודה שלך או כל מה שיקרה בשנתיים הקרובות משפיע על המצב הכלכלי שלך. שניים או 300 דולר בחודש מתחילים לשרוף לך חור בכיס. לא הייתי מהמר על הערכה בשנת 2023 בתור המושיע שלך במצב הזה. האם אמרת לי את זה ב-2019, 2020, 2021, בהחלט. אבל אני חושב שאנחנו צריכים להיות קצת יותר שמרניים עם זה. אני בסדר עם שובר איזון, אני אגיד את זה. מפסיד כסף, אני בחוץ. מה איתך?

דוד:
בסדר. זה קצת יותר ניואנס ממה שזה נשמע כי זה לא פשוט כמו, האם אני יכול להפסיד שניים או 300 בחודש אם אולי ארוויח יותר כסף במקום אחר? הפסדתי כסף בנדל"ן, במיוחד בזמן האחרון עם איך שהדברים התנהלו, אבל זה אף פעם לא היה מתזרים המזומנים שלא הספיק לשניים או 300 דולר בחודש. זה היה מתקנות העירייה, פרויקטי בנייה משתבשים, לא ניתנו היתרים, עבודה שבוצעה בצורה לא נכונה שצריך לעשות מחדש. יש הרבה דרכים שבהן אתה יכול להפסיד כסף בנדל"ן חוץ מזה שתזרים המזומנים אינו שם. אבל זה לא נדון.
בדרך כלל אנחנו מדברים רק על, ובכן, המחשבון אמר שתזרים המזומנים שלי יהיה כל כך הרבה וזה היה פחות מזה. אני מפסיד כסף. הסיבה שאני לא כל כך מודאג מכך שהגבר הספציפי הזה יפסיד שניים עד 300 דולר בחודש היא בגלל שבאופן כללי, זה כמות הכסף שמישהו יכול להרוויח בקבלת משמרת נוספת במסעדה פעם בחודש או לאסוף בית קפה משמרת פעמיים בחודש. זה לא משהו שיגרום לך לאבד נכס בפועל.
אני מודאג יותר מכך ששוכר יהרוס אותו, דברים ישתבשו בנכס שאין לך כסף לתקן. להיכנס למשחק ההשכרה לטווח קצר ללא רזרבות למקום שבו אתה לא יכול לעמוד בקצב של מה שהמתחרים שלך עושים ולאט לאט ליפול יותר ויותר מאחור ואין לך אפשרות להשכיר אותו, במובן המסורתי. הדברים הגדולים האלה מפחידים אותי הרבה יותר מהאפשרות שהוא עלול להפסיד קצת כסף.
הייתי אומר גם שאם הוא מתבסס על הערכה ואין סיבה לקנות את זה, זו ספקולציה, בסדר? אבל אם הוא קונה את זה באזור טוב להפליא עם היצע מצומצם, ביקוש הולך וגובר, שבו סביר לחשוב שדמי השכירות הולכים לעלות ואתה הולך להשיג שוכר טוב מאוד, זה למעשה הופך את ההשקעה לבטוחה יותר, אפילו למרות שזה מפסיד קצת כסף.
אז לא קיבלנו מספיק מידע כדי לתת לג'נטלמן הספציפי הזה לראות אם הוא צריך לקנות את הנכס או לא. הייתי צריך להכיר את העיר האמיתית, את היכולת שהוא יכול ליצור הכנסות בדרכים אחרות. האם יש ערך מוסף לנכס הזה שבו הוא יכול להוסיף לו [לא נשמע 00:23:45]?

Ross you
הוא אמר שאין ממש ערך מוסף והוא אמר שהוא מאמין בעיר עצמה. אז אני חושב שזה כמו... בהנחה ששני הדברים האלה נכונים, זו עיר שמעריכה מאוד, הוא לא יכול להוסיף ערך, אני חושב שזה בערך המצב הספציפי כאן.

דוד:
ובכן, ההנחה שלי תהיה גורם ה-X הוא שהכסף שאתה מרוויח עכשיו הוא לא בהכרח הכסף שאתה הולך להרוויח בעתיד. בסדר? אז הוא אומר בהערה כאן שהוא קבלן שמרוויח כסף טוב מאוד בלוס אנג'לס. עכשיו, אם זה היה ממשיך, כן, זה בסדר להפסיד שניים או 300 דולר בחודש לטווח הקצר כי אתה הולך להרוויח כסף מאוחר יותר. הקושי הופך להיות אם אתה מאבד את העבודה שלך ואתה לא יכול להרוויח את הכסף הזה. אבל שוב, האם שניים או 300 דולר לחודש באמת יהרגו אותך, נכון?
אתה כנראה יכול לבטל כמה מנויי כבלים או לאכול בחוץ קצת פחות. אתה כנראה יכול להוציא את הכסף הזה מהתקציב שיש לך. זה לא הדבר הכי מסוכן. הדבר המסוכן ביותר יהיה אם השוכר שלך לא ישלם שכר דירה כלל. אנחנו מתמקדים בכך שהמספרים לא עובדים במחשבון. אנחנו לא חושבים על מה אם השוכר פשוט יפסיק לשלם וייקח ארבעה או חמישה חודשים לפנות אותם. זה הרבה יותר משמעותי מ-$200 לחודש בכל הנוגע לכמה כסף תפסיד בפועל. רוב, האם זה משפיע על העצה שלך לגבי מיקום הנכס ואיכות השוכר?

Ross you
סוג של. אני מניח שמה שאתה אומר נכון לחלוטין. אם השוכר לא משלם, הם לא רק מפסידים את שניים או 300 דולר, הם מפסידים גם את שכר הדירה בפועל.

דוד:
כמו 2000 או $3,000 לחודש וזה, במשך שלושה או ארבעה חודשים-

Ross you
זה משמעותי.

דוד:
כן, זה הרבה יותר כסף מכמה מאות דולרים.

Ross you
אבל אני חושב ש-300$ הנוספים על התשלום... מצטער, השוכר לא משלם, זה הרבה יותר כואב באותו הרגע מאשר ה-300. ובגלל זה אני כאילו... תשמע, אני משקיע אגרסיבי, בסדר ? אני לא מסוג האנשים שעושים רכישות או השקעות שמרניות מאוד, אבל אני לא... לא משנה כמה אני אגרסיבי, כלל מספר אחד הוא לעולם לא להפסיד כסף. יש מצבים שיש לי ויש מצבים שהטבות המס מגיעות למקום שבו אני בעצם חוסך הרבה כסף, אבל באופן כללי, אם הייתי יכול לשבור איזון, זו לפחות דרישה מספר אחת. אני חושב שזאת תמיד דרך הוגנת לגשת לזה, לא משנה מה, במיוחד בשנת 2023. אבל אני יכול להיות מודחף.

דוד:
זה נושא חם, נכון? אני לא יודע אם אין כאן תשובה נכונה או לא נכונה. זה באמת תלוי באדם ובמצב הכלכלי שלו, נכון?

Ross you
לא לא. יש זכות. זה מה שאמרתי. לא, אני סתם צוחק. מה אם הייתי נכנס כמו רובים בוערים? תקשיב לי. אני מסכים. אין רע או צודק. יש בדיוק מה שמתאים לך.

דוד:
כן, כי אתה תמיד יכול פשוט לשים יותר כסף ותזרים המזומנים של הנכס הוא [לא נשמע 00:26:12], אבל השאלה הופכת כמו, "אוקיי, עכשיו זה זורם מאה דולר בחודש במקום להפסיד 200 דולר בחודש, אבל היית צריך לשים מאה אלף דולר בנכס. האם זה ניצול טוב יותר של הכסף שלך מאשר לשים את אותם מאה אלף דולר ברזרבות ואתה יכול להסתדר אם זה לא ירוויח כל כך הרבה, נכון?

Ross you
לְגַמרֵי. מישהו שאל אותי אתמול אם הם אומרים, "היי, אפשר לשאול. זה טיפשי בשבילי לשים חצי מהבית הזה?" והייתי כמו, "תראה, אולי לפני שנה או שנתיים הייתי אומר, היי, אל תעשה את זה. וכרגע, אני קצת כאילו, זאת אומרת, זה בסדר. בִּיוֹשֶׁר." האם תוכל להרוויח יותר כסף במקום אחר? כן. אבל האם אתה יכול להיות הרבה יותר מאושר אם תשלום המשכנתא שלך היה נמוך בהרבה ולא היית צריך לדאוג לתשלום משכנתא גבוה מדי חודש במהלך כל מה שמגיע ב-2023, 2024? טוב לי עם זה. בִּיוֹשֶׁר.

דוד:
אז האם אתה מעדיף לקבל את הסכום התיאורטי של מאה דולר לחודש של תזרים מזומנים במקום 200 דולר לחודש של הפסד כסף, אבל היית צריך להוריד 75,000 $ כדי לקבל את זה? האם ה-75 אלף ברזרבה בטוחים יותר או שהאלמנט הזורם בטוח יותר? זו השאלה שאני חושב שאנשים צריכים לשאול. ואם היית צריך להוריד 75 אלף כדי להפוך את זה לתזרים מזומנים, רוב האנשים היו אומרים, "טוב, אז אני לא רוצה לעשות את זה." עכשיו אתה בכלל לא קונה נדל"ן, וזה סוג של המעגלים שאנחנו הולכים בהם הלוך ושוב, נכון?
אז ספר לנו בתגובות. מה אתה חושב על תזרים המזומנים השלילי הזה? מהי הפרספקטיבה הנכונה לקחת? מה היית אומר לעידן בשאלה הזו ומודיע לנו. האם עלינו לעשות הצגה שלמה על חידת תזרים המזומנים לתזרים מזומנים או לא לתזרים מזומנים? זאת השאלה.

Ross you
השאלה שלך.

דוד:
תודה רבה לך.

Ross you
אני מאמין.

דוד:
או השאלה, כפי שהיית אומר לעתים קרובות. רוב רוצה שאשנה את השם שלי באינסטגרם ל-thedavidgreene24.

Ross you
כֵּן. לְךָ.

דוד:
כן. משחק המטומטם חזק עם המשחק הזה.

Ross you
השאלה הבאה שלנו מגיעה מג'וש בבאטון רוז'.

דוד:
אני תמיד חושב על גמביט מאקס-מן בכל פעם שאני שומע את באטון רוז'. ספרו לי בתגובות, אם מישהו מכם חושב על גמביט מ-X-Men בכל פעם שאתם שומעים על באטון רוז'.

Ross you
מה זה? אקס מן? אני לא זוכר את זה מילדותי.

דוד:
הו באמת? טיפש כמוך, לא זוכר [לא נשמע 00:28:01] אקס-מן. לא סביר. התגובות הולכות להתפוצץ עכשיו עם קאפ. אין סיכוי. בסדר. לג'וש כאן יש כמה השכרות לטווח קצר בשווקי נופש בארקנסו ובפלורידה, כמו גם השכרה לטווח ארוך בלואיזיאנה. מהן המחשבות שלך לגבי האופן שבו ההיצע והביקוש לנדל"ן ישתנו בעשורים הקרובים ככל שדור הבייבי בום יגדל?
יש החוששים שזה יגרום לשינוי דרסטי מספיק באוכלוסיה, שיהיה עודף של סחורות רבות, כולל נדל"ן, מה שיגרום לירידת מחירים ולא לעלייה המתמדת למדי שכולנו רגילים אליה. אני מאמין מאוד שהנדל"ן ישרוד בסופו של דבר מחזורים כלכליים, אבל אני חושש מההשפעות של זה על התחזית לטווח הבינוני של משקיעים כמוני בשנות ה-30 וה-40 לחיינו.
האם אתה חושב שזו דאגה לגיטימית או שהכוחות האחרים במקום חזקים מספיק כדי להתמודד עם ההשפעה הזו? תודה על כל מה שאתה עושה ותודה על כל המשאבים שלך. שאלה נפלאה. אני אוהב את זה, רוב.

Ross you
כן זה טוב.

דוד:
מה עובר לך בראש? מה נקודת המבט שלך כאן?

Ross you
כן, הייתי עצבני ששאלת אותי קודם. אני מניח שהייתי אומר שבסופו של דבר, נדל"ן קיים מאז תחילת הזמן. אנשים בונים בתים והם מכרו אותם, גרו בהם, שכרו אותם. אני לא יודע מתי נדל"ן באמת הפך לנפוץ, אבל אני מתכוון, זה קיים כבר, בצורתו הנוכחית, הייתי אומר לפחות מאה שנים, נכון?
אז זה שרד הרבה דברים. הוא שרד את השפל הגדול. הוא שרד מלחמות עולם, הוא שרד מיתון. הוא שרד פריחות גדולות בכלכלה. הייתי אומר שכן, יש חשש לגיטימי בתפקיד כלשהו, ​​אבל אני לא חושב שזה משהו שבאמת יהרוס את שוק הנדל"ן בצורה משמעותית.

דוד:
כל הכבוד. זו תשובה מצוינת על כך שאתה לא מוכן איך אתה הולך... האם [לא נשמע 00:29:43] קיבלת את זה? הרגע התחלת לדבר ואז הבנת לאן אתה רוצה ללכת כשהיית באמצע הדרך?

Ross you
בְּדִיוּק. ובכן, יש לי רשימה של תשובות שתמיד משולבות על ידי, שפשוט חיכו להשתמש בהן בשנה וחצי האחרונות מאז שהופיעו בתוכנית. אז, זה היה זה.

דוד:
במקרה חירום, לשבור זכוכית ולשלוף למינציה-

Ross you
בדיוק.

דוד:
זה היה די טוב.

Ross you
בדיוק.

דוד:
כֵּן. למעשה חשבתי על מחשבה מאוד דומה, אולי לפני שש, שבע שנים שבה הייתי כאילו, אתה חושב יותר מדי על דברים, נכון? קניתי בפיניקס. האם ייגמרו להם המים? האם לא כדאי לי לקנות בפיניקס? ואז אתה מתחיל בגוגל את אספקת המים של פיניקס ותקבל את כל הדברים הקונספירטיביים המטורפים האלה על מה שהממשלה עושה כדי לעצור את המים. זה באמת קשה לקבל מידע שאתה יכול לסמוך עליו.
זה עוד אחד כי אמנם כל מה שאמרת נכון, רוב, אבל זה גם נכון. אני לא יודע במאה השנים האחרונות... בבקשה אל תצטט אותי על זה, אני לא בטוח. אני לא מאמין שגידול האוכלוסייה אי פעם היה דאגה. עכשיו זה מתחיל להיות דאגה במדינות מפותחות רבות, גידול האוכלוסייה לא רק מואט, הוא הולך בדרך הלא נכונה. בסדר?

Ross you
בהחלט.

דוד:
אז זה דבר אחד שיש לקחת בחשבון כאן. אם לא יהיו לנו כל כך הרבה תינוקות, לא נצטרך כל כך הרבה בתים. ואני חושב שאני אוהב את הנקודה האחרונה שלו. האם זה חשש לגיטימי או שמא כוחות אחרים במשחק חזקים מספיק כדי להתמודד עם האפקט הזה? כי זו השאלה. אוקיי, יש כאן כוחות מנוגדים, יתרונות וחסרונות, ואתה מנסה לשקול מי מהם חזק יותר. אז אני חושב שירידה באוכלוסיה היא דאגה לגיטימית ואיום על עושר הנדל"ן.
עכשיו בואו נדבר על הצד השני של זה. ראשית, אם רק הפסקנו ללדת תינוקות לגמרי עכשיו, לא נולדו תינוקות. זה יהיה כמו 25 שנים לפני שזה יפעל, הפיגור הזה יפגע בנו כי יש לך את כל הילדים בני שנה ושנתיים שעדיין צריכים לגדול. הם עדיין יצטרכו מקום לגור בו. אז זה לא שאם תינוקות יפסיקו להיוולד מיד, אנחנו בבעיה. יעבור הרבה זמן עד שזה ישיג אותנו.
אז אם האוכלוסייה תאט, זה לא ישתנה מחר. בתוך כל כך הרבה זמן, הנכס שלך כנראה כמעט השתלם, מה שהולך להפחית חלק מהאיום שם. דבר נוסף יהיה, כאשר הסתכלתי על זה, הנחתי שמה שדולר שווה הוא מה שדולר תמיד יהיה שווה, אבל זה גם יעד משתנה. מכיוון שהאינפלציה כל הזמן גורמת לכסף להיות פחות שווה, אתה צריך יותר ממנו כדי לקנות את אותו הדבר.
אז בעוד 30 שנה, אם יש לנו בעיות אוכלוסיה, ובכן, כמה עלו נכסים וכמה עלו שכר הדירה? והאם האיום הזה משמעותי, אם הנכס שלך שווה פי חמישה? אז אם הייתם צריכים למכור אותו בחצי ממה שהוא אמור להיות שווה, זה עדיין פי שניים וחצי ממה שהוא עכשיו. זה נהיה מסובך כשאתה מתחיל לנסות להכניס את כל הדברים האלה לתוך האלגוריתם כאן. אז עם המידע הזה, רוב, זה משנה את נקודת המבט שלך על זה?

Ross you
ובכן, קודם כל, אני יודע שירידה באוכלוסייה היא בעיה אמיתית במדינות אחרות. אני לא יודע אם זה המצב בארצות הברית. אני לא יודע. אז קשה לומר באמת. אני חושב שיש לנו קצת זמן להבין את זה.

דוד:
נקודה טובה.

Ross you
אני לא יודע אם זו באמת בעיה עדיין או שאני לא יודע אם זו באמת תהיה בעיה, כמו שאמרת, ב-10 עד 15 השנים הבאות.

דוד:
ואז יש הגירה, נכון? האם אנשים ימשיכו להגיע לאמריקה ממדינות אחרות, מה שישאיר את האוכלוסייה שלנו גבוהה יותר או שזה ישתנה בעוד 10 שנים ו-20 שנה? האם אמריקה לא מקום רצוי להגיע אליו? אי אפשר לקחת בחשבון את כל המשתנים האלה כשאתה מנסה להעלות את השאלה הזו. אז אני אוהב את השאלה עצמה, כי זה משהו שאני חושב עליו כל הזמן, בא מג'וש. בסך הכל, אני חושב שיש מספיק רוחות גב שהופכות את הנדל"ן לרצוי כדי להילחם ברוח הנגדית של גידול אוכלוסין אפשרי או שפחות אנשים יזדקקו לבתים בעתיד.
אני חושב שאיום ריאלי יותר יהיה כמו דיור תלת מימד. מה אם הם ימצאו דרך לבנות בתים ב-3 דולר או משהו כזה? ועכשיו יש לנו את הבתים האלה שפעם עלו 20,000$ לבנות או 500,000$ לבנות, והייתם צריכים לעבור את כל הטירוף הזה והעיר והעיריות המקומיות עשו את הבנייה קשה מאוד ועכשיו אנשים יכולים פשוט להקיא משהו אמיתי מהר, נכון? בהנחה שזה משהו שבאמת בטוח. כנראה יעבור זמן עד שהטכנולוגיה תגיע לשם, אבל חשבתי על זה. זה יכול פשוט להרוות את השוק בהיצע שכירות.

Ross you
זה מעניין. בנאדם, אתה יודע מה תהיה תוכנית ממש טובה, זה אם נחקר תיאוריות לנדל"ן בעוד 50 שנה מהיום, כמו מה חושבים כמה ממובילי המחשבה במרחב הזה? מה יהיה המקרה?

דוד:
דאגתם?

Ross you
כן, כמו בעלות על נדל"ן במאדים או דברים כאלה או משהו כזה. אם יש לך בתים על חוף הים או כל דבר אחר, ורק מדבר על כמה מהגדולים יותר, [לא נשמע 00:33:53], אני לא יודע, שאלות שעולות בגלל, איך נראה נדל"ן ב-50 עד מאה שנים?

דוד:
זה יהיה מאוד מעניין כי אנחנו זוכים לשמוע למה הם חשבו שטיח ירוק הוא רעיון טוב. אולי זה נועד להילחם באיום באותו זמן, או שהם כאילו, אחד האיומים הגדולים ביותר על תחום הנדל"ן הוא הקונספט הפתוח ואנחנו צריכים לעשות כל שביכולתנו כדי להביס אותו. אז אנחנו פשוט הולכים לשים קירות בכל מקום בתוך הבתים שלנו. ולמרבה הצער, הם גילו שפשוט הרסנו את כל הבתים האלה ופוצצנו את זה על ציידי הבתים מדברים על כמה המושגים הסגורים האלה נוראיים?

Ross you
כן, טוב, תמיד דיברתי על, אני אשמח לקבל את אילון מאסק בתוכנית. אני חושב שזה יהיה האדם המושלם בשביל זה. אז היי אילון, אני יודע שאתה מקשיב שם בחוץ. תרביץ לנו. Davidgreene24 באינסטגרם.

דוד:
הו, אני בטוח שהוא כבר עוקב. אני בטוח. כנראה מאחד מחשבונות המבערים שלו.

Ross you
כנראה.

דוד:
כֵּן. בסדר. השאלה האחרונה שלנו כאן מגיעה מאליסה הורן באלסקה. אגב, שכחתי לומר בשאלה הקודמת שלנו, האם אתה צורח על המחשב שלך או על המכונית שלך עכשיו ואומר, "על מה אתם מדברים? פספסת משהו." ספר לנו בתגובות אם בכלל זה, האם נדל"ן יהפוך לבעיה בעתיד בגלל גידול האוכלוסיה? ספר לנו אם אתה חושב שפספסנו משהו ומה צריך להכניס לשיחה כאן.

Ross you
אני אוהב את זה. זה מאוד מעניין.

דוד:
זה תהליך מחשבה מהנה.

Ross you
אשאל את ChatGPT הלילה ואני אודיע לך. אני אשלח לך את התשובה בהודעה.

דוד:
רוב יודע כמה אני אוהב את זה. בסדר, אליסה אומרת, "היי, דיוויד. תודה שהקדשת מזמנך לקרוא את זה. אחותי ואני מסתכלות על הכספים המשולבים של בית פריצת דופלקס באנקורג', אלסקה. עם זאת, אנו מבינים שהסכום שאנו יכולים לגבות עבור שכר דירה גדול מהסכום שאנו משלמים כיום עבור שכר דירה במקום בו אנו גרים כעת. האם זה הגיוני יותר להמשיך להשכיר ולהשכיר את שני הצדדים של הנכס שאנו קונים? מבחינה מתמטית, זה נראה לא מובן מאליו, אבל זה גם לא נראה נורמלי. האם חסר לנו משהו? ראשית, להקשר נוסף, אנחנו שמחים לחיות במקום שאנחנו שוכרים, אבל רוצים לפלס את דרכנו לחופש כלכלי על ידי בניית תיק נדל"ן וברור שלאנשים ששוכרים אין תיק. תודה רבה על שעזרת לשתי אחיות אלסקה למצוא את דרכן לחופשות ולאקלים חם יותר."
בסדר. אז הנה איך אני מבין את השאלה של אליסה. אז היא רוצה לקנות נדל"ן ורכישת נדל"ן, אם היא תעבור לגור בו, תגדיל את הוצאות הדיור שלה כי שכר הדירה שלה נמוך. אבל אם היא תמשיך לשלם את שכר הדירה הנמוך, היא לעולם לא מחזיקה בנכס. האלטרנטיבה שלה לדילמה הזו היא לקנות נכס להשקעה, להשכיר את כל היחידות, שנראה שזה דופלקס שהם מדברים עליו. הם ירוויחו יותר כסף ככה. אבל עכשיו, הם עדיין משכירים את הנכס שהם גרים בו. הם לא גרים בבית שבו הם נמצאים. עכשיו החיסרון של זה הוא שהם יורידו 20 או 25% אם זה נכס להשקעה לעומת 5% אם מדובר בפריצה לבית. אז אנחנו מביאים בחשבון את כל השאלות האלה ביחד. ברוכים הבאים ל-Seing Green. זה מה שאנחנו צריכים לעשות כל שבוע. איזו עצה יש לך לאליסה ולאחותה?

Ross you
אני חושב שאתה חייב... זה נדיר. אוקיי, זה לא נדיר, אבל זה נפוץ כששכר הדירה זול יותר ממשכנתא. אז הייתי צריך לעשות את זה, כשגרתי בלוס אנג'לס, שכר הדירה שלי היה 1,850 דולר עבור בית של 600 רגל מרובע. אז הייתי כל כך עייף מלשלם כל כך הרבה כסף לבעל בית שחשבתי, "אני הולך לקנות בית. לא אכפת לי אם זה הופך אותי לקצת יותר ענייה בבית, לפחות אני הבעלים של זה. אני בונה הון עצמי".
אז קניתי בית והמשכנתא שלי הייתה 4,400 דולר, שזה היה יותר מכפול. עכשיו עם הבית הזה, היו כמה הזדמנויות לפריצת בתים. היה לי סטודיו מתחת. בסופו של דבר בניתי את הבית הקטנטן הזה. כולנו מכירים את הסיפור שם, אבל נכנסתי להבנה הזו שאני הולך לשלם יותר עבור בעלות הבית. מהר קדימה להיום, הבית הזה הכפיל את ערכו בגלל הדבר היפה שנקרא הערכה ואני מאוד שמח שהייתי עני בית.

דוד:
[לא נשמע 00:37:31]. גם שכר הדירה עלה.

Ross you
שכר הדירה עלה. כֵּן. אז אני שמח שהייתי עני בית במשך כל השנים.

דוד:
כן.

Ross you
זה השתלם בסופו של דבר. עכשיו זה כואב יותר כי אתה כמו, "דנג, אני לא חוסך כל כך הרבה. אני מוציא יותר מדי חודש. זה כואב יותר". אבל אתה גם מקבל את שכר הקרן. לעומת זאת, בעל הדירה מקבל את הקרן בתרחישים האחרים. כך…

דוד:
אני אוהב איך העלית את זה עד עכשיו. בספר שעליו אני עובד כרגע, מדובר בכל הדרכים שבהן אתה מרוויח כסף בנדל"ן במקום רק בתזרים המזומנים. בסדר? אז יש את העיקרון הזה, כשאתה מסתכל על משהו דו מימדי, דברים מסוימים הגיוניים. למה לי לקנות בית כשההשכרה זולה יותר? אני מקבל את זה לעתים קרובות כשאני נכנס לפודקאסטים של אנשים אחרים שאינם מומחי נדל"ן, נכון? אז אני מתכונן ללכת על Valuetainment. אנחנו הולכים לדבר עם הצוות של פטריק בט-דיוויד. הם אומרים את זה כל הזמן, "השכרה זולה יותר מאשר להחזיק. למה שמישהו יקנה בית?" זה הגיוני כשאתה מסתכל על תמונת מצב, לא בסרט שלם.
כשמסתכלים על כל מה שנדל"ן עושה כדי להרוויח כסף, זה מתחיל לשנות דברים. אז שכר הדירה שלה פחות כרגע, אבל היא לא שולטת בשכר הדירה. בעל הבית כן. אולי יש לה בעל בית ממש נחמד. מה קורה אם הם מוכרים את הבית, הם הולכים לעולמם, מישהו אחר ישתלט עליו? הם מבינים שהם יכולים לגבות יותר. זה משתנה מהר מאוד. ובמהלך פרק הזמן הזה, ייתכן שהדיור התייקר. כמו כן, ברוב השווקים, שכר הדירה עולה מדי שנה.
אז למרות ששכר דירה עשוי להיות זול יותר מאשר בעלות כרגע, אם אתה עושה חמש שנים של העלאות שכר דירה, זה לרוב לא זול יותר מאשר בעלות, כי כשאתה קונה בית, המשכנתא שלך ננעלת במקום. עכשיו, שקול פריצה לבית. לא רק ששכר הדירה שלך לא מוגדל עליך מדי שנה, אלא שאתה גובה יותר מהשוכרים שלך מדי שנה ועכשיו הופך לערך פי שניים, שהעלאות שכר הדירה פועלות לטובתך כדי לבנות את העושר שלך. ואתה מאריך את זה על פני חמש שנים, 10 שנים, 15 שנים, זה מתחיל להיות הרבה יותר זול לבעלות מאשר שכר דירה, במיוחד כשאתה בבית [לא נשמע 00:39:18].
עכשיו, לא זרקנו הפחתת קרן. לא זרקנו הטבות מס פוטנציאליות. לא זרקנו את מה שאמרת הרגע, רוב, שזו הייתה הערכה. כל הדברים האחרים האלה בסופו של דבר משפיעים אפילו יותר מאשר רק שכר הדירה, וזה הופך להיות דבר לא מובן מאליו שאתה צריך להחזיק. הדבר שאני רוצה להדגיש כאן הוא שזה רק לעתים רחוקות נראה חכם כשאתה רק מסתכל עכשיו. כשאתה מסתכל על 10 שנים בהמשך הדרך, 15 שנים בהמשך הדרך, אני לא יודע שאי פעם ראיתי תרחיש שבו השכירות באמת זולה יותר, אלא אם זה כאילו אתה גר עם אמא שלך והיא הולכת לתת לך לחיות בחינם או משהו כזה. האם זה משנה את הגישה שלך לשאלה הזו?

Ross you
כן בהחלט. הייתי אומר שבסופו של דבר, כמעט כולם נראים כמו גאון, כמו גאון נדל"ן אם הם מחזיקים ברכוש במשך 30 שנה.

דוד:
כֵּן.

Ross you
כמו שאמרתי, זה אולי יכאב עכשיו, אבל אם תחזיקו בזה 30 שנה, אנשים יהיו כמו, "אוי, אלוהים. קנית בית בלוס אנג'לס כשהמחיר היה 600,000 דולר. זה כל כך זול. אני לא יכול להאמין לזה." ואנשים יכעסו עליך, שנכנסת לנדל"ן 30 שנה קודם לכן. אתה יודע למה אני מתכוון?

דוד:
אבל כשקנית אותו ב-600,000, זה הרגיש זול?

Ross you
לא. אלוהים לא. פחדתי לספר לכולם.

דוד:
וכולם אמרו לך שאתה טיפש, נכון?

Ross you
כֵּן. פחדתי לספר להורים שלי. פחדתי לספר לעמיתיי לעבודה כי עמיתיי לעבודה ידעו כמה אני מרוויחה. הם היו בני גילי והם היו כמו, "אתה לא יכול להרשות את זה." והם פשוט לא ידעו שאני כאילו, "טוב, אני חושב על זה. איך אני יכול להרשות זאת לעצמי?"

דוד:
כֵּן. אתה אומר, "טוב, אני הולך להשכיר חלק מהבית שלי." הו, אני לא רוצה לעשות את זה. זה נשמע כמו [לא נשמע 00:40:38]. אני אוהב את המרחב שלי.

Ross you
לא, אני לא רוצה את זה. אני לא רוצה להכיר את השוכר שלי. כן, זה כל העניין הזה.

דוד:
אתה אוהב את המרחב שלך. אתה גם אוהב להיות עני לנצח. אם אינך יכול להרשות לעצמך להשקיע כסף בנכס, אתה חייב להרחיק את הנוחות והנוחות שלך, נכון? זה יעלה לך משהו. אז יכול גם לעלות נוחות במקום זאת, אם אין לך את הכסף באותו זמן. אני זוכר שאתה ואני הלכנו למפגש נדל"ן כשבילינו בלוס אנג'לס כדי להקליט באולפני Spotify.
ונסענו ליד נכס שציינת בלוס אנג'לס והיית כמו, "הבית ההוא ממש שם... יצא לשוק, שופץ." אשתי ואני הסתכלנו על זה וזה היה 1.1 מיליון דולר. ואמרנו, "זה מטורף שהאנשים האלה חושבים שהם אי פעם יקבלו כל כך הרבה כסף עבור הנכס הזה, נכון?" מהר קדימה עם ארבע או חמש שנים, זה בערך כמה זמן עבר? אוקיי, ומה אתה חושב שזה שווה עכשיו?

Ross you
אה, כמו 1.8, 1.9, אולי שניים, איפשהו שם.

דוד:
זה היה מטורף, אבל שילמת יותר מדי ואז אתה הולך חמש שנים בעתיד ופתאום, אם אתה יכול לקנות את זה ב-1.1 עכשיו, היית נכנס ל-700,000$ של הון עצמי וטונות של תזרים מזומנים.

Ross you
כֵּן. וזה היה קצת יותר כמו, "זה כל כך יקר. הלוואי שיכולתי להרשות לעצמי את זה מתישהו". ואז עכשיו, זה כאילו, בדיעבד, זו הייתה עסקה טובה. הכל עסקה טובה בעבר, נכון?

דוד:
זו נקודה מצוינת וזה כל מה שאנחנו מנסים לומר, זה לנסות להתקיים מחוץ לרגע הזה. חשבו על כל חייכם והיכן אתם עומדים להיות בעוד חמש או 10 שנים וקחו זאת בחשבון בתהליך קבלת ההחלטות שלכם. ואם אתה צריך להקריב נוחות או שאתה צריך לקבל קצת יותר דיור ממה שרצית כדי להחזיק, אבל אתה נמצא באזור טוב שבו דמי השכירות הולכים לעלות ועכשיו השתלטת על הכספים שלך העתיד והוצאות הדיור שלך, איפה שאתה יודע שהתרחיש הגרוע ביותר הוא, זו המשכנתא שלי וזה יכול רק להשתפר מזה?
אני מעדיף לראות אנשים עושים את זה מאשר שלא יהיו להם שליטה והם נתונים לחסדיו של בעל בית או מישהו אחר. נקיטת גישה ארוכת טווח זו היא הגיונית ביותר, וזו הסיבה שאנו מדברים יותר ויותר על אחריות פיננסית, משחק הגנה והרוויח כסף בדרכים אחרות מחוץ לנדל"ן, שזה משחק עבירה בעסקים. כי כשיש לך שני הדברים האלה, אתה יכול להשתמש בגישת סיפוקים מושהים עם נדל"ן ולבנות תיק שאנחנו מדברים עליו.

Ross you
אה, דבר אחד היא אמרה שלאנשים ששוכרים, ברור שאין להם תיק. שֶׁקֶר. אני בטוח שכבר אמרנו את זה, אבל בכנות, האנשים שאני הכי גאה בהם בחיים, הם אנשים שמקריבים רווח לטווח קצר וממשיכים לשכור ולהשתמש בכסף שיש להם כדי להיכנס לנכס להשכרה. והם מקריבים בעלות על בית כדי שיוכלו לשכור זמן רב יותר ולבנות הון עצמי. אני תמיד אומר, "היי, זה די מגניב מצידך שעשית את זה." אז אל תרגישי רע אם זה המקום שבו את בסופו של דבר תצאי, אליסה.

דוד:
בסדר. אנו מקווים שנהניתם מהמופע של היום. אין ספק שנהנינו לקבל את זה עם כולכם. אם עשית זאת, בבקשה תעשה לי טובה. השאירו לנו סקירה בכל מקום בו אתם מאזינים לפודקאסט האהוב עליכם וספרו לנו מה אתם אוהבים בפודקאסט כדי שאנשים אחרים יוכלו למצוא אותו, והשאירו לנו תגובה ביוטיוב, שתגידו לנו מה חשבתם על התוכנית של היום.
אני מקווה שקראנו את התגובה שלך על פרק עתידי ותתמוך בתוכנית. כמו כן, אם אתה רוצה להופיע כאן, נשמח לקבל אותך. עבור אל biggerpockets.com/david, שם תוכל להשאיר את השאלה שלך כדי שנוכל לענות עליה בפרק עתידי. רוב, לאנשים שנדהמו לחלוטין מהתובנה, האינטליגנציה, חוש ההומור והמראה היפה שלך, איפה הם יכולים להשיג עוד רוב?

Ross you
אתה יכול למצוא אותי ביוטיוב ב-Robuilt, ROBUILT ו- Instagram @robuilt, אם אתה רוצה, מצחיקי נדל"ן קצרים. אם אתה רוצה טירוף נדל"ן ארוך טווח, עבור אל YouTube. תלוי בך או שתעשה את שניהם.

דוד:
הנה לך. גם אני שם. אתה יכול למצוא אותי @davidgreene24 במדיה החברתית, דיוויד גרין נדל"ן ב-YouTube או davidgreene24.com באינטרנט כדי למצוא את דף האינטרנט שלי. שוב תודה לכולם שהצטרפו אלינו היום. היה לנו העונג ללמד אותך ולהדריך אותך ולעודד אותך במסע הנדל"ן שלך. אני באמת מקווה שהצלחנו לעזור לכמה מכם נשמות המוח שעשו מעשה כדי לשאול אותנו שאלות ואני מצפה לענות על שאלות נוספות שלכם השנה. זהו דיוויד גרין עבור רוב אבסולו החתיך. יציאה.