אין לך את הון OR אשראי להשקיע? מימון מוכר הוא כלי רב עוצמה שיכול לאפשר לך ציון מרובה עסקאות נדל"ן בלי לעבור בבנק. החלק הכי טוב? אתה יכול ליצור תנאים משלך! אתה רק צריך להרכיב מגרש יעיל מנצח את המוכר. היום, נראה לך איך!
ברוך הבא לעוד תגובת טירונים! בנוסף למימון המוכר, אשלי וטוני מכסים כמה נדל"ן קריטי נושאים בפרק זה - מ צעדים ראשונים קריטיים לקחת לפני השקעה ל עלויות סגירה- מי משלם על מה? עושה משלמים במזומן לעשות שינוי? הישאר בסביבה כדי לגלות! בגב הספר החדש שלהם, שותפויות נדל"ן, הם גם מתמודדים עם כמה שאלות הקשורות לשותפות - כשזה הגיוני להשיג שותף ו כיצד לבנות הסכם שבו שני הצדדים מקבלים פיצוי!
אם אתה רוצה שאשלי וטוני יענו על שאלת נדל"ן, אתה יכול שלח שאלה כאן, פרסם ב- קבוצת פייסבוק טירוני נדל"ן, או התקשר אלינו לקו הבקשות של טירונים (1-888-5-ROOKIE).
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
אשלי:
זהו רוקי נדל"ן פרק 318.
כולנו אוהבים מימון מוכרים, עושה דברים הרבה יותר קלים רוב הזמן מאשר ללכת לבנק ולעשות מימון קונבנציונלי.
טוני
נגיד, הבית שווה 300,000 דולר. תגיד שאני מסכים לקנות את הנכס שלה וזה תשלום של 2,000 דולר לחודש. כעת, היא משלמת מסים רק על 24,000 דולר בשנה לעומת 300,000 דולר לשנה, שהיא מקבלת אם היא מכרה את הנכס.
אשלי:
שמי אשלי קהר ואני כאן עם המנחה השותף שלי, טוני ג'יי רובינסון,
טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו נותנים לך את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתה צריך לשמוע כדי להתחיל את מסע ההשקעות שלך.
והיום חזרנו עם עוד תגובת טירונים, כמו תמיד, אנחנו שמחים לענות על שאלות מקהל הטירונים. ואם אתה רוצה שהשאלה שלך תוצג בתוכנית, עבור אל biggerpockets.com/reply ואנחנו פשוט עשויים לבחור את השאלה שלך לפרק.
אז אש, אני מניח ממש מהר, תן לי עדכון. מה קורה היום בעולמה של אשלי קר?
אשלי:
ובכן, בפעם הראשונה אי פעם, אחד מחברי הנדל"ן שלי שפגשתי ברחבי הארץ, פגשתי הרבה אנשי נדל"ן. מישהו בא לבקר אותי בבאפלו, ניו יורק.
טוני
נסע כל הדרך לקנדה כדי לבוא לבלות עם אשלי לכמה ימים, היה צריך להוציא את הדרכון שלו.
אשלי:
כֵּן. ממש רק ליומיים, אבל אני אקח את זה. אז כן, אני מאוד נרגש מזה. הוא מגיע השבוע ואני הולך להראות לו כמה מהנכסים שלי ובתקווה לעשות דברים מהנים. והרגע היה לך מקלחת?
טוני
עשינו. עשינו את מקלחת התינוק. אז שרה אמורה להגיע לכאן רק בעוד כמה שבועות. אני חושב שאנחנו בעוד שבעה שבועות, אז הזמן מתקתק. אז היה לנו בית מלא במתנות למחרת המקלחת, אז אנחנו מתחילים לבנות דברים והיינו צריכים לצבוע מחדש את חדר הילדים, אז-
אשלי:
אתה צריך לבנות עליה תוספת רק כדי להתאים לכל הדברים שלך.
טוני
כֵּן. רק כדי להתאים את כל הדברים. ואז הבן שלי למעשה התחיל את השנה השנייה שלו בתיכון גם היום, אז פשוט הרבה דברים שקורים בבית רובינסון השבוע כשזה מגיע לילדים, אבל זמנים מרגשים. אנחנו שמחים על זה.
אשלי:
כֵּן. מדהים.
ובכן, בתשובת הטירונים של השבוע, יש לנו חמש שאלות נהדרות. אנחנו הולכים לעבור, כמה מהם אפילו נוגעים לשותפויות. אז אם עוד לא בדקתם את הספר החדש שלנו שותפויות בנדל"ן, אתם יכולים ללכת אל biggerpockets.com/partnerships ואתם יכולים אפילו לקבל הנחה אם תשתמשו בקוד, טוני או אשלי.
בסדר. אז אחת השאלות שאנחנו מדברים עליהן היא מימון מוכרים. אז אם תהיתם איך לבנות מימון מוכר, מהם כמה מהיתרונות והחסרונות, ומה כדאי לעשות בכל מה שקשור למוכר לגבי מימון מוכר? אנחנו עושים קצת פירוט קטן של יתרונות המס למוכר וגם איך להציג את מימון המוכר גם למוכר.
טוני
כֵּן. אנחנו גם מדברים קצת על עלויות סגירה. מהן עלויות סגירה אופייניות בעסקת מקרקעין? מי משלם על מה בין הקונה למוכר? ואנחנו גם מדברים על כמו, "היי, רק אם אני רוצה להשקיע בנדל"ן, מהי מפת הדרכים שלי? מה עלי לעשות קודם? מה עלי לעשות שנית?" ואנחנו מפרקים את זה. אז בסך הכל, הרבה שאלות טובות. מתרגש להיכנס לזה.
אבל לפני שנקפוץ לשאלות, אשמח לקבל צעקה למישהו שישמח לומר סקירה של 5 כוכבים בפודקאסט של אפל. אדם זה נקרא ScottyDude2314. אבל סקוטי אומר, "בכל פעם שאני נתקל בסיטואציה, אני חוזר לכאן, מחפש את הפרק שמתייחס למצב הזה, רושם הערות ומבצע. תודה רבה על העזרה של כולכם. נסגר על 12 plex הראשון שלי החודש." והוא אומר, "כל הזמן חוזר לעוד ידע."
אז ScottyDude מעריך אותך וכל הכבוד לך על קבלת 12 היחידות הראשונות בחוזה. ורק קטע אחרון, אז סקוטי מעלה נקודה חשובה להפליא. יש לנו מאות פרקים של הפודקאסט של הרוקי ואני כמעט יכול להבטיח שרוב המצבים שבהם אתה עלול למצוא את עצמך, כנראה נפתרו ונדונו ביסודיות בפרק כלשהו של הפודקאסט של הרוקי.
אז אם אי פעם מצאתם את עצמכם תקועים, ברור שיש לכם את הטפסים של BiggerPockets, קבוצות הפייסבוק, אבל אל תישנו על 317 הפרקים שהגיעו לפני הפרק הזה, שיש בהם המון מידע על מסע הנדל"ן שלכם. אז הקפד לבדוק אותם, להשתמש בהם כמשאב ולשתף אותו עם מישהו שעשוי להרוויח מכך גם כן.
אשלי:
בסדר. אז היום יש לנו צעקה באינסטגרם לארטינה מארי. אז ארטינה, א-ר-ת-אי-נ-א, מארי, מ-א-ר-אי-ה. אתה יכול לעקוב אחריה באינסטגרם בשמה, והיא יזמית סדרתית אובססיבית להכנסה פסיבית ומשתפת את מסע הנדל"ן שלה. אז לך ותעקוב אחריה, בדוק את האינסטגרם שלה ועקוב אחרי המסע שלה.
אוקיי, השאלה של היום נשאלה על ידי ניקול מארי. זכור, אם ברצונך לשלוח שאלת תשובה של טירונים, אתה יכול ללכת אל biggerpockets.com/reply.
אז השאלה של ניקול היא, "מהו הצעד הראשון? ציון האשראי שלי טוב. יש לי בערך 40,000 דולר להניח. אני רוצה BRRRR נכס להשכרה, אבל אני תקוע מנסה להבין אם אני מחפש נכסים, נפגש עם סוכן הנדל"ן או מקבל קודם מימון. אבל אז זה כמו איך משיגים מימון בלי נכס לתת להם מספרים עבורו? אני גם לא יכול HELOC, לעשות קו אשראי ביתי או לחיות בו עבור FHA. אז זה מגביל אותי למימון קונבנציונלי או סוג כלשהו של מימון שמאפשר את תקציב הגמילה בהלוואה. קראתי הרבה ואני פשוט מבולבל איך אתה מתחיל ועושה את הצעד הראשון".
אוקיי, אז הדבר הראשון, מדהים, יש לך ציון אשראי מעולה ושיש לך 40,000 דולר במזומן. זה בהחלט פותח בפניך את הדלתות הזמינות. ואז אתה רוצה לעשות BRRRR, נכס להשכרה. אז זכרו BRRRR זה לקנות, לשקם, לשכור, למחזר את זה ולחזור.
אז השאלה היא, "האם אני מתחיל לחפש נכסים, להיפגש עם סוכן נדל"ן או לסדר את המימון קודם? אלו למעשה שני דברים שאתה יכול לעשות בו זמנית. אם המימון והמימון שלך מסודרים, כשאתה מוצא נכס ואתה מוכן להציע הצעה, זה בהחלט הופך את התהליך להרבה יותר חלק וקל, כי במיוחד אם אתה בשוק חם ואתה שם בהצעה, תצטרך להכניס את הוכחת הכספים שלך או את הוכחת המימון שלך. איך אתה מתכוון לממן את הרכישה של הנכס הזה, ולפעמים ההצעות האלה צריכות להיכנס מהר, והיכולת לעבור את תהליך האישור מראש לא תהיה מהירה מספיק כדי לקבל את זה עבור מכתב ההצעה שלך.
אז טוני, בוא נפרט את האפשרויות שלה להלוואה. אז היא לא יכולה לגור בו ולקבל FHA, או שהיא הזכירה מסגרת אשראי של הון ביתי, אבל אתה למעשה כבר צריך להיות הבעלים של הנכס וכדי להיות מסוגל לקבל את מסגרת האשראי בנכס, אתה לא יכול קבל מסגרת אשראי כדי להשתמש בה לרכישה, אלא אם מסגרת האשראי היא בנכס אחר.
אז במעון הראשי הנוכחי שלה, אם היא הייתה מסוגלת ללכת ולקבל HELOC, היא יכולה לקחת את הכסף הזה כדי ללכת ולרכוש את הנכס. אבל היא הולכת להגיד שהיא לא יכולה לעשות את זה והיא לא יכולה לקבל הלוואת FHA, כל כך קונבנציונלית או סוג אחר של מימון, אבל היא רוצה לעשות את תקציב הגמילה בהלוואה.
טוני
כֵּן. אני מתכוון שיש טונות של אפשרויות בחוץ. כלומר, השתמשנו בהרבה כסף פרטי כדי לממן את הגמילה שלנו. אש, אני יודע שהשתמשת בכסף דומה וקשה, אז אלו תמיד אפשרויות טובות, גם ניקול במונחים של איך לגרום ליצירה הזו לעבוד.
אבל לאש אכפת לך אם אני רק רוצה אפילו לקחת את זה צעד אחד אחורה קצת ופשוט לתת לכל הטירונים שלנו את המסגרת של פשוט באופן כללי, איך נראים רצף השלבים האלה? כי ברור שאנחנו נותנים הרבה תוכן בפודקאסט ויש המון מידע ביוטיוב ובחברתי, אבל לפעמים קשה לרצף את קטעי התוכן השונים האלה בצורה נכונה. אז אתה יודע מה לעשות קודם ומה לעשות אחר כך.
אז כשאני חושב על משקיע חדש לגמרי, מישהו שעדיין לא עשה כלום, אבל הוא בשלב כזה של חינוך מוקדם. אני חושב שהדבר הראשון שאתה צריך לעשות הוא לזהות את אסטרטגיית ההשקעה שלך. עכשיו ניקול, נראה שכבר החלטת על זה, שאת רוצה ללוות נכסים, זה צעד ראשון טוב. אבל עבור כל מי שמקשיב, הצעד הראשון הוא, "האם אני רוצה לעשות קנייה והחזקה לטווח ארוך? האם אני רוצה לבצע השכרות לטווח קצר? האם אני רוצה להתהפך? האם אני רוצה לסיטונאי? האם אני רוצה לעשות סינדיקציות גדולות? האם אני רוצה לעשות אחסון עצמי?" תחילה החליטו על סוג ההשקעה שלכם בסוג הנכסים שלכם.
ברגע שסידרת את היצירה הזו, הצעד השני בעיניי הוא לזהות מה כוח הקנייה שלך. אז שוב, ניקול, קצת רמזת לזה כבר קצת, אבל באופן כללי, כוח הקנייה שלך מורכב משני דברים.
זה ההון שיש לך זמין או לפחות גישה להשקעה, ואז זה לאיזה סוג של מוצר הלוואה אתה יכול לקבל אישור. אז כשאתה משלב כמה הון אתה צריך להשקיע בהשקעה עם כמות החוב שאתה יכול לקבל, זה מאפשר לך לדעת איזה סוג של נכס אתה יכול להרשות לעצמך לקנות.
אני חושב שטעות אש, אני רואה שהרבה משקיעים חדשים עושים היא שכולם מתלהבים מהסוג המסוים הזה של אסטרטגיית השקעה בשוק מסוים. ואז מגיע לגלות שהם יכולים להרשות לעצמם רק חלק קטן ממה שעולה להשקיע עם האסטרטגיה הזו בשוק הזה.
אז אני חושב שזיהוי מה כוח הקנייה שלך קודם כל לפני שאתה עושה משהו, יכול לחסוך לך זמן בזבוז כי אז תגיד שאתה מסתכל על כוח הקנייה שלך ויש לך חצי מיליון דולר בבנק ויש לך את היכולת לקבל אישור להלוואה של 5 מיליון דולר, שנותנת לך הרבה אפשרויות. מצד שני, אם יש לך 40,000 $ להשקיע ואתה יכול לקבל אישור להלוואה של 250,000 $, בסדר, זה יכתיב איזה סוג של שווקים אתה יכול להסתכל בזמן שאתה מחפש להשקיע.
אז ניקול, כבר קצת עשית את הצעד הראשון של זיהוי ה-40K, אבל כן, הייתי אומר ב-100% שתביני את קטע המימון, כדי שלא תבזבז את זמנך בהסתכלות על נכסים, כי אתה לא בהכרח יכול לקבל אישור ל.
לאחר שקיבלת את כוח הקנייה שלך, השלב השלישי הוא בחירת שוק. ואני לא חושב שניקול בפוסט הזה כאן, בשאלה הזו, דיברה ספציפית על איזה שוק היא מחפשת להשקיע, אבל אני חושב שזה חלק חשוב להפליא הוא בחירת השוק כדי באמת להיות מסוגלת להצליח במציאת עסקאות באותו שוק ספציפי.
כי טעות נוספת שאנו רואים שהרבה משקיעים עושים, אש, היא שכשהם מתחילים, יש להם סוג של גישת רובה ציד שבה הם פשוט מחפשים בכל מקום אחר נכסים. כאשר באופן אידיאלי אתה רוצה להיות מסוגל לצמצם אותו לקטנה של, אני מניח שרדיוס ככל שאתה יכול. אז בחירת השוק שלך, ואז תוכל להיכנס לזרימת העסקה ולקטע בדיקת הנאותות.
אבל רק רציתי לתת סקירה כללית זו. כלומר אש, אני לא יודע, האם זה תואם את מה שאתה בדרך כלל מרגיש הגיוני גם עבור טירונים?
אשלי:
כן בהחלט. אני חושב שאנחנו יכולים קצת להיכנס איך היא תממן את הגמילה עכשיו. זה היה החלק הבא של השאלה ולחפש דרכים שונות ולעבור דרך בנק כדי לממן בפועל את הגמילה. אז טוני, עשית את זה נכון באחד הבתים שלך בלואיזיאנה?
טוני
כֵּן. אז שתיים או שלוש השכירות הראשונות שלי לטווח ארוך בלואיזיאנה, היה לנו בנק, זה היה איגוד אשראי מקומי שמימן גם את הרכישה וגם את השיקום של הנכסים האלה. עכשיו, היו תנאים או אני מניח תיבות שהיינו צריכים לבדוק כדי שנוכל לקבל אישור למשכנתא מסוג זה. ספציפית מחיר הרכישה בגמילה היה צריך להיות לא יותר מ-72% מערך לאחר התיקון, אבל הצלחתי לקבל מימון גם לרכישה וגם לגמילה.
אז ניקול, יש בנקים שם בחוץ שיתנו לך סוג כזה של מוצר הלוואות. אני חושב שזה רק עניין של להרים טלפון ולהתקשר לכמה שיותר בנקים קטנים ומקומיים ואיגודי אשראי בשוק שבחרת כדי לראות לאילו יש אפשרות שעשויה לעבוד בשבילך.
אשלי:
אז דבר אחד שחשבתי עליו כשראיתי שיש 40,000$ לשים זמין בזה, כמובן תלוי בשוק שאתה עוסק בו עד כמה 40,000$ ישיגו לך, אבל אתה יכול להשתמש בחלק מהכסף הזה עבור המקדמה. אז זה אומר שתוכלו להרשות לעצמכם פחות נכסים מכיוון שכעת יש לכם מקדמה קטנה יותר ואז תשתמשו אולי בחצי השני או בחלק מה-40,000 האלה כדי לממן את הגמילה.
עם השיקום, אתה יכול גם לבנות את זה עם הקבלנים שלך או אם אתה מבצע את העבודה בעצמך, שתכסה חומרים בעצמך שתרכוש אותם, במקום שהקבלן ילך וירכוש ואז יחייב אותך עבור החומרים. ואחד היתרונות של לעשות את זה, הוא שאתה יכול לקבל כרטיס אשראי בריבית 0%.
אז זה בדרך כלל על פני תקופה של זמן, אתה צריך להיות סופר חרוץ לגבי השימוש בכרטיסי אשראי ואולי אין לך היסטוריה של גביית חוב בכרטיסי האשראי שלך, אבל בתרחיש זה אתה רוצה להיות מסוגל ללכת ולקבל כרטיס אשראי . עשינו את זה לאחרונה עבור נכס ועשינו כרטיס אשראי שהיה 12 חודשים ריבית 0%. במהלך 12 החודשים הללו, אם ביצעת את התשלום המינימלי בזמן עבור 12 החודשים, הם למעשה האריכו אותו ל-0% למשך 18 חודשים. בכל מקרה לא היינו צריכים את 18 החודשים בגלל שהפרויקט הסתיים, שילמנו אותו.
אבל אם יש לך זמן רב למקרה שמשהו אכן ישתבש בפרויקט שלך, אתה לא צובר את החוב הזה של עלויות החומר ואז פתאום יש לך ריבית של 22%, שאתה משלם בכרטיסי האשראי . אבל לעבור ולהרכיב אותם ואז תלך למחזר את הנכס ואז תשלם את כרטיסי האשראי יהיה הצעד האחרון להיפטר ממנו.
אבל זה יכול להיות יתרון עצום שאתה מקבל תשלום עבור החומרים שלך ב-0% ולא לווה כסף מאף אחד. וזה יכול להיות נתח עצום של עלויות הבנייה שלך בפועל, עלויות הגמילה שלך, ואז פשוט תצטרך למצוא את הכסף כדי לשלם לקבלנים שלך, אלא אם כן חלק מהם אכן לוקחים כרטיס אשראי.
אנחנו כן עובדים עם ספקים מסוימים, כמו חברות אינסטלציה ודברים שהם עושים בפועל. הם ישלחו חשבונית למייל, דרך QuickBooks ולמעשה יש להם אפשרות לשלם גם בכרטיס אשראי אם נרצה בכך. אז זה באמת תלוי בקבלן ובספקים שבהם אתה משתמש, אבל זה בהחלט כלי שאתה יכול להשתמש בו, הוא 0% כרטיסי האשראי כדי לכסות גם חלק מעלות השיקום.
טוני
כֵּן. אני חושב שהאפשרות האחרת היא, אם כן רצית להביא מישהי אחרת לקבוצה, כמו ניקול, נניח שיש לך מישהו בחייך שאולי יש לו מה, נגיד שתקציב הגמילה שלך הוא 50,000 דולר. מישהו בחייך שיש לו 50,000 דולר שרק יושב בחשבון הבנק ומרוויח כל אחוז חד ספרתי, ואתה אומר את זה לאדם הזה, "היי ג'ון דו, אני אתן לך 12% תשואות שנתיות אם אתה נותן לי להשתמש בזה כֶּסֶף." ואז אתה יוצא, אתה מממן את הגמילה שלך בהון של אותו אדם ואז בסוף העסקה אתה מממן מחדש ואתה משלם לאותו אדם.
כל כך דומה לכרטיסי האשראי, אבל היתרון שלדעתי מהכסף הפרטי הוא שקצת יותר קל להשתמש בו בכל המצבים. אז כמו רוב הספקים, אם יש לך מזומן ממלווה הכסף הפרטי שלך, אתה תהיה מסוגל לשלם לאותו אדם.
אז שוב, השתמשנו בכסף פרטי די נרחב, למעשה אך ורק עבור כל פרויקטי הגמילה שלנו וזה הסתדר לדעתי טוב לשני הצדדים.
אשלי:
בסדר. אז השאלה הבאה שלנו היא מרוב מאלוי. אוקיי, אז השאלה של רוב היא "זה עתה קראתי את המאמר של אשלי קר על מציאת בן זוג והיו לי כמה שאלות על שיטה מספר אחת. אשלי קיבלה שותף לרכישת הדופלקס במזומן. הם מחלקים את תזרים המזומנים 50/50 והיא משלמת להם ריבית של חמישה וחצי אחוזים במשך 15 שנה עבור מחיר הרכישה ללא ביו אופציה בכל עת. למה ללכת בדרך הזו? האם זה מועיל יותר ממימון דרך בנק מלכתחילה? הסיבה שאני שואל היא שאני מסתכל על דופלקס, שני הצדדים כבר מושכרים ונראה שהמספרים עובדים אם אני הולך עם ירידה של 15% ואני פשוט מנהל את הנכס בעצמי, מה הייתם עושים? האם השותף הגיוני? תודה שהקדשת מזמנך."
אוקיי, אז התרחיש הזה שרוב מדבר עליו, הוא השותפות הראשונה שלי אי פעם עם אוון והייתה לי האמונה המוגבלת בנקודת הזמן הזו שאי אפשר ללכת לבנק כדי לרכוש נכס להשקעה. פשוט חשבתי שאתה יכול לשלם רק במזומן כי המשקיע שעבדתי בשבילו, זה מה שהוא עשה. אז אפילו לא ידעתי שיש אפשרות ללכת לבנק. לא הייתי עושה את התרחיש הזה שוב.
עכשיו, טוני ואני דיברנו על זה הרבה לאחרונה לגבי הערך של ניסיון וידע וסוגים אחרים של הון עצמי, שמביא כל כך הרבה ערך לשולחן ולא רק לכסף. ולא הערכתי את עצמי מספיק בשלב הזה שבו נתתי שותפות של 50/50. אז הם קיבלו 50% מתזרים המזומנים, בסופו של דבר מכרנו את הנכס אז הם קיבלו 50% מהרווח של הנכס הזה ואז הם קיבלו ריבית של חמישה אחוזים וחצי פלוס כל הכסף בחזרה שהם השקיעו במחיר הרכישה. עסקה כל כך מתוקה עבור השותף שלי בנושא. העניין עם זה הוא שזה הניע אותי.
אז זו אופציה בשבילך וזו אולי האופציה היחידה שלך, אז כן, אם זה מכניס אותך לעסקה כי אני הרווחתי את ה-50% מתזרים המזומנים הזה יותר טוב ממני להרוויח כסף מהנכס הזה בכלל.
אז במצבו של רוב, הוא אומר שהוא מסוגל להוריד 15% ולנהל את הנכס בעצמו. אז הוא בטח מצא בנק שיאפשר לו להוריד 15%. לגבי ניהול הנכס בעצמך, אם אתה מתכוון לעשות זאת, וודא שכאשר אתה מריץ את המספרים, אתה עדיין מוסיף לחברה לניהול נכסים.
אז חקור את התחומים שלך, גלה כמה זה יעלה למנהל נכסים באזור שלך, כך שבהמשך, אם תחליט, תהיה לך אפשרות ללכת לשכור חברת ניהול נכסים וזה לא הולך להרוג את תזרים המזומנים שלך .
טוני
אני חושב שהדבר היחיד שהייתי מוסיף שם, אש, זה עבור רוב ועבור כל מי שמקשיב. בכל פעם שאתה נכנס לשותפות, צריכה להיות סיבה לכך. אש ואני מדברים בספר השותפות על חלק הפאזל החסר שלך, אז באופן אידיאלי אתה צריך להיכנס לשותפות כי אתה שותף עם מישהו שיש לו משאב כישורים משלימים לעצמך. אבל אם יש לך את כל מה שאתה צריך כדי לעשות את העסקה הראשונה הזו, אז אולי זה לא הגיוני שתשתתף.
אז רוב, אם אתה במצב שבו כבר יש לך את המימון, יש לך את ההון הפנוי, אז אולי לוותר על 50% מהעסקה שלך לא הגיוני. אז אני חושב שכל אדם צריך להעריך את הסוג הייחודי של המצב האישי שלו, לנסות להבין איפה אתה מרגיש שאולי יש לך חיסרון או איפה חסר לך או אם זה ניסיון, כסף, זמן, מה שזה לא יהיה, וזהו כאשר אתה רוצה להיות שותף. אבל אם אתה יכול לסמן את כל התיבות האלה עבור עסקה, אז אולי יהיה הגיוני להתקדם לבד.
אשלי:
השאלה הבאה היא של ברט מילר, "עד כמה זה שכיח שקונה שרוכש נכס במזומן בלבד צפוי לשלם עלות סגירה? האם המוכר לא אמור לשלם את הסגירה או שזה מימון מסורתי בדרך כלל?"
אז זו שאלה מצוינת, כי זה באמת יכול ללכת לשני הכיוונים. לפני שנדבר על זה, בואו נפרט מהן אפילו חלק מעלות הסגירה בעת ביצוע נכס.
טוני
כן, קראת את המחשבות שלי. למעשה עמדתי להעלות כאן את גילוי הנעילה האחרון שלי כדי לבדוק מה היו עלויות הסגירה האלה. אז בדרך כלל יש בדיוק כמו בצד, בדרך כלל יש יותר עלויות סגירה כשיש לך מימון, כי המלווים ידרשו יותר ניירת ויש עוד דברים שהם צריכים והם צריכים לקבל תשלום.
אז הרבה פעמים יש יותר, אבל אני רק הולך לקרוא כאן ולראות מה היו חלק מעלויות הסגירה שלי בסיבוב האחרון הזה שמכרנו לאחרונה. אז היו לי מיסים. אז יש מסים שהייתי צריך לשלם. אני בתור מוכר, הייתי צריך לשלם אותם. היה התמורה שלי למלווי הכסף הפרטיים שלי. היו לי מסמכי אבטחת משכנתא רשומים עם המחוז. אז לפני שהצלחתי לקבל תשלום, הייתי צריך לוודא שהמלווים הפרטיים שלי קיבלו חזרה, הקרן שלהם בתוספת הריבית.
היו לי עמלות הנדל"ן שלי. בדרך כלל, מוכר יכסה את העמלות הן עבור הסוכן של המוכר, כך עבור הסוכן שלו והן עבור סוכן הקונה. אז בשביל הסיבוב הזה שמכרתי, זה מה שהיה. שלי היה בסך הכל 5% בעמלה. אז שניים וחצי אחוז הלכו לסוכן שלי. שני האחוזים וחצי הנוספים הלכו לסוכן של הקונה.
יש הרבה עלות כותרת. כנראה הוצאתי, אני לא יודע, איפשהו בסביבות 3000 דולר, אולי קצת יותר על כל מה שקשור לתואר ולנאמנות. יש כמה מיסים מחוזיים רק על ניירת ודברים כאלה. סוג נוסף של בדיקות לגילויי סכנות ספיגה וטבע ודברים כאלה. זה היה למעשה כל מה שהיה בגילוי הנעילה הזה.
אז חלק מהדברים האלה יהיו נוכחים לא משנה אם אתה הולך עם מימון או אם אתה הולך עם מזומן. אבל למעשה גם נתנו לקונה זיכוי קטן כי היו לו דברים על הקצה כמו הערכה שהם עדיין צריכים לשלם עבורה. ישנן נקודות שאולי יצטרכו לשלם למלווה שלהם כדי לסגור את העסקה הזו.
אז לפעמים כמוכר אתה עשוי גם לתת קרדיטים לקונה, וזה מה שעשינו גם במצב הזה. אבל אני מרגיש שזה רעיון הגון של מה שאתה יכול לצפות לראות עבור סגירת עלויות בעסקת נכס כזו.
אשלי:
כן, גם דבר אחד, תלוי באיזו מדינה אתה נמצא, ייתכן שתצטרך לשלם גם שכר טרחת עורך דין בסגירה. אז מדינת ניו יורק, אתה צריך להשתמש בעורך דין כדי לסגור נכס, ובדרך כלל זה המוכר משלם לעורך הדין שלו והקונה משלם גם לעורך הדין שלו. ולפעמים זה פשוט יתווסף לעלות הסגירה או שעורך הדין שלך יכול למעשה לחייב אותך בנפרד, אבל זה עדיין יעלה לך וזה עדיין כסף שאתה צריך גם כדי לעלות עם עלויות הסגירה.
טוני
אז אני מניח לענות על השאלה בקצרה עבור רט, כי שוב, הוא אומר, "עד כמה זה נפוץ כקונה להציב כמה עלויות סגירה?" אז התשובה היא כן. כנראה שעדיין יש כמה עלויות סגירה שתצטרכו. בהחלט לא רבים כמו אם יש לך משכנתא או מלווה שזה סוג של מקל על העסקה הזו.
אבל אתה יכול גם לנהל משא ומתן עם המוכר כדי לומר, "היי, מר וגברת המוכר, אני מאוד מעוניין בנכס שלך, אבל התנאי היחיד שלי הוא שתכסה את כל עלויות הסגירה שלי." ותלוי איפה אנחנו נמצאים במחזור השוק, הם עשויים לומר שכן. וכמו שאמרתי, הסיבוב האחרון שמכרנו, כיסינו את כל עלויות הסגירה של הקונה הזה כי זה עדיין הגיוני שנמכור את הנכס כך. אז אל תפחד לשאול את ברט, אני חושב שיכסו את העלויות האלה. והגרוע ביותר שאני יכול להגיד זה לא.
אשלי:
אוקיי, יש לנו שאלת כספים של מוכר הבא, וזו מאת ביל רוג'רס. "אז ברגע שיש לך בית בחוזה, כמה זמן עד שתצליח למחזר? אני יודע שאתה לא רוצה לעשות את זה מיד, במיוחד עם התעריפים האלה, אבל האם אחת הדרכים שבהן אתה באמת גורם למוכרים לבצע מימון מוכר היא לא מסיבות הפחתת מס? האם זה משהו שצריך להיות כתוב בתנאי החוזה?"
היי, אז מימון מוכרים, כולנו אוהבים מימון מוכרים, עושה דברים הרבה יותר קלים רוב הזמן מאשר ללכת לבנק ולעשות מימון קונבנציונלי. אבל השאלה הראשונה כאן היא, כמה זמן עד שתוכל למחזר? אז במצבו של ביל, אנחנו נניח שהוא הולך ועושה מימון מוכר ואז הולך לממן מחדש מתוך מימון המוכר.
אז אתה יכול להגדיר את זה בכל דרך שאתה והמוכר מסכימים, אבל אתה רוצה לוודא שיש לך מספיק זמן שלא יהיה קצר מדי. אז חלק מהבנקים דורשים רכישת תיבול מרגע רכישת הנכס לתקופת תיבול. אז זה יכול להיות שישה עד 12 חודשים מתאריך הרכישה. אז אתה לא רוצה להחזיר את המימון למוכר שלך, אתה עושה זאת רק במהלך שלושה או ארבעה חודשים.
אתה רוצה לוודא שיש לך מספיק זמן ללכת ולבצע את המימון מחדש של הנכס, אבל באמת שאתה יכול להגדיר את זה עבור... פייס מורבי, הוא היה לנו בתוכנית, הוא מדבר הרבה על מימון מוכר והוא עשה 40 שנה בתנאים שבהם הוא לא עושה זאת, הוא משלם לאדם עבור 40 השנים הבאות על הנכס ואין שום חריזה או סיבה בשבילו ללכת למחזר. זה באמת הכל על איך אתה מגדיר את זה.
אולי אם אתה מקבל ריבית מצוינת אצלם או שיש לך תנאים מצוינים שבהם התשלום שלך נמוך מספיק כדי שזה יעבוד עבור הנכס. כאשר אתה בונה את עסקת המימון של המוכר, אתה רוצה ליצור לוח הפחתות. אז לוח ההפחתות יראה לך את מלוא הסכום שאתה לווה, את התשלומים החודשיים, כמה מהתשלום החודשי הזה הוא קרן, כמה מהתשלום החודשי הזה הוא ריבית, ואז מה היתרה הייתה מגיעה לו היית לשלם את זה.
אז זו אחת הדרכים שבהן אתה יכול לנהל משא ומתן גם עם המוכר היא כמו, "היי, תראה, במהלך שנה אחת, אני הולך לשלם לך ריבית נוספת של 10,000$ שלא תקבל אם אני הלך לבנק". אז ביל הזכיר את הסיבה להפחתת המס, יתרון המס של מימון מוכר עבור מוכר, אבל יש גם דרכים שבהן המוכר מרוויח יותר כסף כי הם יכולים להרוויח גם ממך את הריבית.
אז הוא אמר משהו כאן על כך שהוא לא יודע אם הוא ילך מיד, במיוחד עם התעריפים האלה. אז אם אתה יכול לקבל תעריף מצוין ותנאים מעולים מהמוכר, אין סיבה ללכת ולמחזר, אבל אתה רוצה לוודא בחוזה שלך שיש לך את זה.
אז מה שאני עושה בכמה מהפעמים שעשיתי מימון מוכר הוא שאעשה במקום תשלום בלון. אז תשלום בלון אומר שאתה הולך לעשות מימון מוכר למשך 12 חודשים ואז היתרה שננעלת לאחר שביצעתם תשלומים למשך 12 חודשים אמורה בתשלום בלון, ולשלם את כל הנתח הזה. אז לשם אתה בדרך כלל הולך וממחזר עם הבנק.
מה שעשיתי זה אני מנסה לדחוף את זה החוצה כמה שיותר זמן, אבל אני אעשה תאריך לפירעון הלוואה. אז זה יהיה בעוד שלוש שנים, למוכר יש אפשרות לבטל את ההלוואה במקום תשלום חובה בלון. זה המקום שבו המוכר יכול לומר, "אתה יודע מה? לא, המשך לבצע תשלומים. אני לא מתכוון להתקשר להלוואה." אבל בכל עת אחרי אותה שנה שלוש, הם יכולים להתקשר אליו, אבל הם צריכים לתת לי שמונה חודשים הודעה מוקדמת בכתב כדי שאוכל להתקשר להלוואה. ואז יהיו לי שמונה חודשים להיות, "בסדר, אני צריך להבין איך אני הולך לממן את זה ולשלם את זה." אבל שמונה חודשים יתנו לי הרבה זמן לעשות את זה.
אז כשאתה כותב את החוזה שלך עם המוכר, וודא שאתה מכניס אסטרטגיות יציאה שונות או דברים כאלה שעובדים עבורך ועבור המוכר. ושם אני מאוד אוהב להגיע פנים אל פנים למימון מוכר, לשבת ולעבור על הכל.
אשלח למוכר את החוזה ואת לוח ההפחתה. וכמה שיותר מידע, ערב לפני שאני נפגש איתם כדי לתת להם קצת זמן לסקור אותו, ואז אני אשב איתם למחרת ואעבור על כל העניין, כדי שאוכל לבחור המוח שלהם עד כמה שאפשר, "אוקיי, אתה לא מסכים לזה, בוא נבין מה אנחנו יכולים לשנות, מה אנחנו יכולים לעשות." ואני מנסה לרדת כדי להבין מה המוטיבציה האמיתית שלהם, מה הם באמת רוצים, ואז פשוט לנסות לנהל משא ומתן ולהתאים את החוזה בדיוק אז ושם כדי שזה יעבוד. אז זה הדבר המדהים עם מימון מוכר הוא שאתה יכול להגדיר אותו בכל כך הרבה דרכים שונות.
דבר אחד שבאמת הייתי מנסה להימנע ממנו הוא קנסות בתשלום מראש. והרבה מלווים מסחריים יעשו זאת עבור בנקים שבהם הם יגידו, "בסדר, אנחנו עושים את ההלוואה הזו, אבל אם תשלם את ההלוואה הזו בתוך חמש השנים הקרובות, אתה תהיה חייב לנו 2% לא משנה מה היתרה כעמלה עבור פירעון מוקדם של ההלוואה הזו, כי אנחנו מתחייבים להרוויח את הכסף הזה מהריבית.
אז אם אתה יכול להימנע מזה עם מוכרים, אז אתה יכול ללכת למחזר בכל עת. וזה שומר על האפשרויות שלך פתוחות, במיוחד אם אתה מחליט שאתה רוצה למחזר כי אתה רוצה לנצל יותר הון עצמי כדי למשוך את זה מהנכס. או אולי התעריפים אכן יורדים בהרבה ממה שאתה משלם במימון מחדש של המוכר, כך שתוכל להמשיך ולמחזר גם לתעריף טוב יותר.
טוני
כֵּן. איזו התמוטטות ברמה עולמית אפר, על מימון מוכר. אני חושב שהחלק היחיד בשאלה שכנראה עדיין מתעכב שם, ואני רק רוצה להבהיר קצת, הוא הקטע של הפחתת המס.
אז כדי להסביר על מה ביל מדבר כאן. שוב, הוא אומר, "האם זו לא אחת הדרכים שבהן אתה גורם למוכרים לבצע מימון מוכרים מטעמי הפחתת מס?" מה שהוא מתכוון אליו הוא שכאשר, תגיד שאני אשתמש באשלי בעצמי כדוגמה.
תגיד שאשלי היא הבעלים של נכס ומה שלא יהיה, תגיד שהיא הבעלים שלו בחינם וברור ותגיד, הבית שווה 300,000$. אם אשלי תצא ותמכור את הנכס הזה, יהיה לה אירוע חייב במס על התמורה נטו של המכירה, נכון? אז שוב, תגיד, מה שלא יהיה, תגיד שהיא מרוויחה 300,000 דולר אם היא הייתה מוכרת את הנכס במלואו.
כמה אנשים, עכשיו ברור שיש כמה דרכים לעקוף שאתה יכול לעשות כמו חילופי 1031 או משהו כזה. אבל תגידו שהיא רצתה להימנע מאותו אירוע גדול החייב במס בגלל מכירת הנכס הזה, אבל היא עדיין רצתה לנצל את ההון העצמי הזה. הסיבה שמימון מוכר הופך לאטרקטיבי עבור אנשים במצבה של אשלי היא כי תגידו שאני בא אליה ואומר, "אשלי, תראה, אם תמכור את הנכס הזה לג'ון דו, יהיה לך אירוע חייב במס של 300,000 דולר שאתה צריך לדאוג. על אודות. אם אתה מוכר או מממן לי את זה, הכסף היחיד שיהיה חייב במס הוא התשלומים שאני משלם לך על בסיס חודשי".
אז במקום לומר, אני מסכים לקנות את הנכס שלה וזה תשלום של 2,000 דולר לחודש. כעת היא משלמת מסים רק על 24,000 דולר בשנה לעומת 300,000 דולר לשנה שהיא מקבלת אם היא מכרה את הנכס. אז עבור אנשים מסוימים יש תמריץ מס לא לפדות ביום הראשון ובמקום זאת לקחת את התשלומים הללו לאורך זמן. עכשיו, אני לא רו"ח, סלח לי אם אני מסביר חלק מזה בצורה לא נכונה, אבל לפחות זה נותן לך מושג. יש הטבת מס בדחיית התשלום החד פעמי הזה ובמקום זאת לקחת אותו בנתחים קטנים.
אשלי:
כֵּן. ויש גם כמה ספרים נהדרים על אסטרטגיות מס עבור משקיעי נדל"ן ספציפיים. אם אתה הולך לחנות הספרים BiggerPockets, אמנדה האן כתבה שני ספרים נהדרים באמת עבור BiggerPockets על אסטרטגיות מס.
רק ידע בסיסי מאוד שאנחנו ממליצים למשקיעי הטירונים. ואז יש גם ספר אסטרטגיות מס מתקדמות. אני חושב שאסטרטגיות מס עבור משקיע נדל"ן נבון, זה מה שנקרא. אבל אם אתה הולך לחנות הספרים BiggerPockets, אתה יכול למצוא אותו שם.
בסדר. והשאלה האחרונה שלנו היום היא מדניס בידינגר. שאלה זו היא, "מהי הדרך הטובה ביותר לבנות שותפות בפעם הראשונה?" וטוני, אני יודע שיש לך את הספר שלנו שם אם אתה רוצה להחזיק אותו.
טוני
עידו. אז לאלו מכם שלא יודעים, אני מקווה שאתם יודעים עד עכשיו, אבל אשלי ואני כתבנו יחד ספר שפורסם על ידי BiggerPockets בשם Real Estate Partnerships: How to Access More Cash, Acquire Bigger Deals Than Achieve Higher Profits. והספר זמין לרכישה. אז כנסו ל- biggerpockets.com/partnerships ותוכלו לקבל את כל הפרטים על האופן שבו אני ואש בונים את השותפויות שלנו ומשתמשים בשותפויות ולהימנע ממלכודות שותפות, אבל יש הרבה על מבני שותפויות.
אז אני מניח שהדבר הראשון שאגיד הוא שאין דרך נכונה או לא נכונה לבנות שותפות. בסופו של יום, כל עוד אתה לא עובר על שום חוק, אתה והשותף שלך יכולים להסכים לכל תנאי שניהם או לפחות לשמח את שניכם. עכשיו, יש כמה דברים שלדעתי לקחת בחשבון כשאתה מחבר שותפות ואני אקרא כמה מהם.
אני חושב שהדבר הראשון שאני אגיד הוא שיש גם שני סוגים של שותפויות ואנשים, אני חושב שבדרך כלל חושבים על אחד, אבל יש לך שותפויות חוב ויש לך שותפויות הון. בשותפות חוב, יש את איש הכסף ויש את איש הון אקוויטי. אז אדם אחד פשוט ילווה את הכסף, האדם השני יעשה את כל העבודה, והאדם שעושה את כל העבודה, נשלם איזושהי תמורה קבועה בחזרה למי שמלווה את הכסף.
הייתי אומר שרוב השותפויות שאנו רואים בו שהרבה מהמשקיעים הטירונים הם שותפויות מניות בפועל. ובתוך שותפות הון, יש כמה דרכים לבנות, אני מניח שלפחות כמה מנופים שאפשר להסתכל עליהם.
אז הדבר הראשון שרצית לחשוב עליו הוא חלוקת העבודה. לכל פרויקט שאתה חושב עליו צריכה להיות איזושהי חלוקת עבודה. יכול להיות שאדם אחד יעשה את כל העבודה. יכול להיות שאתם הולכים לפצל את זה באמצע. יכול להיות שאדם אחד יצליח 75%, האדם השני יצליח 25%. אבל אתה רוצה לעשות כמיטב יכולתך לחשוב, איך אנחנו מחלקים עבודה בין שנינו? והסיבה שזה חשוב היא שאם אדם אחד עושה יותר עבודה בשותפות הזו, אז באופן אידיאלי צריך לפצות אותו יותר על כך.
אם אתם מפוצלים הכל באמצע ומחויבות הזמן בצד העבודה שווה, אז הגיוני שחלוקת ההון והרווח שלכם יתאימו לזה. אבל אני חושב שהדבר הראשון שיש לקחת בחשבון הוא, "היי, איך אנחנו מחלקים את העבודה?" הדבר השני שיש לקחת בחשבון הוא ההון בפועל. שניכם מביאים הון? האם אדם אחד מביא את ההון? זה מחולק באמצע? האם אדם אחד הביא 80%, האדם השני הביא 20%? איך אתה מחלק את ההון שאתה צריך כדי לרכוש את העסקה הזו?
החלק השני של ההון הוא המשכנתא עצמה. אם אתם יוצאים ומקבלים חוב, האם שניכם עומדים לשאת את המשכנתא? האם אדם אחד עומד לשאת את המשכנתא? כיצד יבנה החוב בפועל? אז אתה רוצה להתחיל לחשוב על כל התפקידים השונים שכל אחד ישחק בתוך השותפות הזו, ואז לנסות להקצות ערך לכל אחד מהתפקידים האלה שכל אחד ממלא. ובאופן אידיאלי, אתה רוצה להגיע למבנה כלשהו שמייצג במדויק את כמות המאמץ והערך שכל אדם משקיע בשותפות.
עכשיו, אני אגיד שהרבה מהעסקאות שלי הן רק 50/50 ישר, נכון? יש לנו שותפים שמביאים את ההון, הם נושאים את המשכנתא, אנחנו עושים את כל השאר וחלקנו אותו באמצע. וזה היה הסדר מועיל לשנינו. יש לנו כמה עסקאות שבהן הבאנו מעט מההון ואנחנו גובים עמלת ניהול נכסים, בניגוד ללקיחת הון גדול יותר.
אז יש חבורה של מנופים שונים שאתה יכול למשוך, אבל אני חושב שהדבר החשוב ביותר הוא לזהות מי עושה מה ולנסות להקצות ערכים. מה דעתך על האפר הזה?
אשלי:
כן, ואני חושב שזה בעצם הדבר הקשה ביותר, במיוחד למשקיעים טירונים או אפילו להיכנס לאסטרטגיה אחרת שבה אולי זו הפעם הראשונה שאתה עושה את האסטרטגיה ואתה לא יודע בדיוק איזה מאמץ או זמן זה הולך לקחת לתפקידים אתה הולך להופיע עבור הנכס.
אז דבר אחד שהייתי מציע הוא שכאשר אתה עושה את הסכם התפעול, אולי אתה יכול לשים שם איזשהו סעיף שבו אחרי שנה זה הופך להיות, יש לך את הדיון הזה לגבי, "אוקיי, האם אנחנו צריכים לשנות דברים לגבי הנהלת חשבונות, עכשיו תקבלו מאה דולר לחודש." או משהו כזה.
אני חושב השאירו את האפשרויות פתוחות, כך שבהסכם השותפות שלכם יהיה מקום לשינוי, במיוחד אם אתם עומדים לבצע קנייה והחזקה של נכס שבו אולי שניכם עושים הרבה מהכללים והאחריות היא לחפש לעשות את זה כל שנה ולהיות כמו, "בסדר, זה משהו שאני לא רוצה לעשות יותר. מה אנחנו יכולים לעשות? מה אנחנו יכולים לשנות בשביל זה?" אבל בהחלט לשבת ולהבין מה השותף שלך, מה הוגן, כי אין, כל עוד זה חוקי, אין דרך לא נכונה לבנות את השותפות שלך.
כשרק עברנו, זו הייתה השאלה השנייה שעברנו היום לתשובת טירונים. השותפות הראשונה שלי, וזה היה נורא בשבילי. עשיתי את כל העבודה והרווחתי מזה הכי פחות, אבל זה הניע אותי, זה הכניס אותי לעסקה הזו. ובכנות, הנכס הזה לא היה המון תזרים מזומנים.
כלומר, בסופו של דבר היה לנו, לא היה לי כסף בעסקה והרווחתי מאה דולר בחודש או משהו כזה. אז זה כמו, "בסדר, אם היה לי קצת יותר הון עצמי, זה יהיה 20 דולר יותר בחודש." אבל לקבל את ההזדמנות הזו להיכנס לעסקה הראשונה ההיא, זה מה שהיה חשוב לי באותה תקופה, ובאמת רציתי להוכיח את עצמי ולהראות לבן זוגי שאני יודע מה אני עושה. והדרך שלי לעשות את זה היא באמת לשים לו עוד אמצעי הגנה כדי לקבל את כספו בחזרה, ואת הרכוש ושזה יהיה יתרון עבורו ואת ההזדמנות עבורו.
אז אני חושב שפשוט תסתכל ותבין מה חשוב לך, מה אתה באמת רוצה מהעסקה הזו ומהשותפות שאתה הולך לעשות. ואז לך לדבר עם בן הזוג שלך ולראות מה באמת חשוב לו, ומשם, אתה יכול לבנות את זה. פשוט יש לך כל כך הרבה אפשרויות שונות. ואם זו הפעם הראשונה שאתה משתף פעולה עם האדם הזה, וודא שאתה מגדיר את זה, שאתה יוצא איתו.
אולי אתה רק עושה הסכם מיזם משותף ואינך מתחייב לחברה LLC שבה אתה הולך לקנות 10 נכסים במהלך השנה הבאה. אתה הולך לעשות נכס אחד ולראות איך זה הולך, ואז אולי תוכל להסתעף ולהוסיף משם, תלוי איך זה.
אבל בספר, אנחנו כן עוברים על כמה מקרי מבחן, וטוני דיבר בעבר על איך הוא בעצם התרחק מסיבוב שהוא עשה עם בן זוג, או שזה היה BRRRR, נכון? להיות השכרה לטווח קצר, לא היפוך. אז הוא התרחק מהמחויבות לטווח ארוך עם השותף הזה רק בגלל שזה לא הרגיש נכון. ואסטרטגיות יציאה כאלה, לדעתי, הן כמעט חשובות יותר מהמבנה בפועל ומהיתרונות של זה.
טוני
כֵּן. נקודה סופר חשובה, אשלי, ואני שמח שסיימת עם זה. אני חושב שהדבר היחיד שהייתי מוסיף הוא, ואתה מדבר על זה גם הרבה, אבל זה כשאתה חושב על מה שכל אדם הולך לעשות, יש לך כמה אפשרויות איך אתה מפצה.
כך למשל, באחת השותפויות שלנו, לקחנו הון עצמי מופחת של 25% בלבד, אבל גם גבנו עמלת ניהול נכסים של 15% מההכנסות ברוטו. אז אנחנו מפצים את עצמנו על העבודה שאנחנו עושים בנכס עם דמי ניהול של 15%, שהם הנחה קלה ממה שאתה רואה בשוק הזה. רוב המארחים להשכרה לטווח קצר של Airbnb גובים 20 עד 25% לפחות. אז נתנו הנחה קלה לנכס, אבל אז גם שמרנו על הון עצמי של 25% כי העמדנו 25% מההון.
אז פשוט תחשוב לעומק כמו, "היי, מי יעסוק בניהול נכסים?" אם יש שיקום, אנחנו צריכים לנהל את הנהלת החשבונות והחשבונאות, למצוא את העסקאות בפועל, לנתח את העסקאות האלה, לנהל את הדיירים, האורחים או מי. יש הרבה תפקידים שונים להיכנס לזה. ואתה יכול לומר, "היי, אני הולך לפצות את עצמי על ביצוע העבודה הזו על ידי גביית דמי ניהול נכס." או, "אני הולך לשלם לעצמי שכר שעתי." או אולי זה סכום קבוע קבוע לחודש עבור הנהלת החשבונות. אבל פשוט נסה לחשוב איך אלה נראים ונסה להכניס את זה לשותפות שלך.
אני חושבת שהדבר האחרון שאני אוסיף זה כשזה מגיע לצד ההון, שני דברים חשובים שאתה רוצה לדון בהם, וזה אני בהנחה שאני חושבת שבשאלה הזו, היא אמרה, דניס אמרה, "אני מקווה למצוא שותף. ” כי אין להם הון. אז זה נשמע שאתה רוצה שמישהו יביא את כל ההון.
השאלות האחרות שתרצה לשאול את עצמך, דניז, הן מהי השיטה שלך להחזיר לאותו אדם אם יש כזו? אז יש לנו כמה שותפויות שבהן אין החזר, נכון? זה כמו, "היי, אתה מכניס $50,000 שלך וזו התרומה שלך לשותפות כי אני עושה את כל השאר." יש לנו שותפות אחת שבה יש מנגנון לאותו שותף לקבל תשלום בחזרה. והדוגמה של אשלי לשותפות הראשונה שלה, לשותף הזה הייתה בעצם הלוואה נגד השותפויות שלהם. אז הם קיבלו בחזרה סכום קבוע כל חודש לפני חלוקת הרווחים. אז אתה יכול לעשות את זה ככה אם אתה רוצה.
בשותפות שלנו, כיבוש ההון מחדש הוא מה שהיא נקראת, נכנסת רק אם נמחזר או נמכור את הנכס. אז פשוט תחשוב על כמו, "היי, האם נרצה להחזיר לאדם הזה את ה-50K?" אתה לא חייב, אבל זה משהו שדי חשוב לחשוב עליו. והחתיכה האחרונה בצד ההון היא איך תתמודד עם חוסרים פוטנציאליים בהכנסות?
אז אחד מהנכסים שלנו בלואיזיאנה, היה לנו מחסור עצום כי היה לנו את זה מטורף, אתם בטח מכירים את הסיפור של שריוופורט, אבל הייתה לנו עלייה מטורפת בביטוח בעלי הבית שלנו, ואז ניסינו למכור את הבית ובסופו של דבר מצאנו בעיות יסוד. אז כשדברים כאלה קורים, האם השותף שתרם להון הוא שיכסה 100% מהעלות הזו? האם תחלק את ה-50/50 הזה? האם תחלק את זה 75/25? אז פשוט תחשוב גם על הפרטים הקטנים האלה כדי באמת מקווה להימנע מכמה מהשיחות הקשות יותר האלה לפני שהן קורות.
אשלי:
ובכן, תודה רבה לכם שהצטרפתם אלינו בתגובת הטירונים של השבוע. אל תשכחו לבדוק את הספר החדש של טוני ואני בחנות הספרים BiggerPockets, זה biggerpockets.com/partnerships.
בסדר. אני אשלי, @wealthfromrentals, והוא טוני ג'יי רובינסון, @tonyjrobinson באינסטגרם, ונחזור ביום רביעי עם אורח.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- איך להשקיע בנדל"ן ללא הון או אשראי
- איך מימון מוכר ביעילות (ומונחים עיקריים שיש לכלול!)
- שלושה צעדים ראשונים קריטיים שיש לנקוט לפני רכישת נדל"ן
- אחריות הקונה והמוכר כשזה מגיע ל עלויות סגירה
- הנהלת חשבונות עבור הון עצמי זיעה בעת הגדרת א שׁוּתָפוּת
- איך מבנה א הסכם שותפות שבו שני הצדדים מקבלים פיצוי הוגן
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל [מוגן בדוא"ל].
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. רכב / רכבים חשמליים, פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- ChartPrime. הרם את משחק המסחר שלך עם ChartPrime. גישה כאן.
- BlockOffsets. מודרניזציה של בעלות על קיזוז סביבתי. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-318
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 חודשים
- 15%
- 2%
- 20
- 24
- 30
- 3000
- 40
- 50
- a
- יכולת
- יכול
- אודות
- גישה
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונאות
- במדויק
- להשיג
- לרכוש
- לרוחב
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- הוסיף
- מוסיף
- תוספת
- נוסף
- מתקדם
- יתרון
- יתרונות
- לְהַרְשׁוֹת לְעַצמוֹ
- חושש
- לאחר
- שוב
- נגד
- סוֹכֵן
- הסכם
- קדימה
- Airbnb
- תעשיות
- להתיר
- מאפשר
- כמעט
- לאורך
- כְּבָר
- גם
- תמיד
- מדהים
- פְּחָת
- כמות
- an
- ניתוח
- ו
- שנתי
- אחר
- לענות
- כל
- יותר
- כל אחד
- דבר
- תפוח עץ
- הערכה
- להעריך
- גישה
- מתקרב
- מאושר
- ARE
- AREA
- אזורים
- סביב
- הסדר
- מאמר
- AS
- שאל
- הערכה
- נכס
- סוג נכסים
- לְהַנִיחַ
- At
- עו"ד
- מושך
- קהל מאזינים
- מחבר
- זמין
- לְהִמָנַע
- רָחוֹק
- תִינוֹק
- בחזרה
- איזון
- בנק
- חשבון בנק
- בנקאות
- בנקים
- בסיסי
- בסיס
- BE
- כי
- הופך להיות
- התהוות
- היה
- לפני
- להתחיל
- להיות
- אמונה
- מועיל
- תועלת
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- גדול
- הצעת חוק
- קצת
- ספר
- ספרים
- גבול
- לִלווֹת
- הלוואות
- שניהם
- שני הצדדים
- שני הצדדים
- תיבות
- מוֹחַ
- סניף
- מותג
- חדש
- לשבור
- התמוטטות
- שבירה
- להביא
- מביאים
- מביא
- מובא
- תקציב
- תאו
- לִבנוֹת
- צרור
- אבל
- לִקְנוֹת
- קוֹנֶה..
- קנייה
- by
- שיחה
- נקרא
- קוראים
- הגיע
- CAN
- יכול לקבל
- קנדה
- הון
- כרטיס
- כרטיסים
- לשאת
- מקרה
- מקרים לדוגמא
- מזומנים
- לפדות את
- מסוים
- שינוי
- תשלום
- טעון
- טְעִינָה
- לבדוק
- בחרו
- נבחר
- בכיתה
- ברור
- סְגוֹר
- סגירה
- Co-Host
- קוד
- איסוף
- לשלב
- איך
- מגיע
- מגיע
- מסחרי
- עמלה
- עמלות
- מחויבות
- מתחייב
- Common
- חברות
- חברה
- פיצוי
- השלמת
- מַחמִיא
- מצב
- מבולבל
- חסרונות
- לשקול
- בניה
- תוכן
- חוזה
- קבלן
- קבלנים
- תרם
- תרומה
- מקובל
- שיחות
- לתקן
- צורה נכונה
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- מחוז
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- כיסוי
- רו"ח
- משוגע
- לִיצוֹר
- אשראי
- כרטיס אשראי
- כרטיסי אשראי
- קרדיט יוניון
- איגודי אשראי
- קרדיטים
- קריטי
- נוֹכְחִי
- מחזור
- תַאֲרִיך
- היכרויות
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- להחליט
- החליט
- בהחלט
- תלוי
- תלוי
- פרטים
- להכתיב
- DID
- הבדל
- אחר
- קשה
- ספרות
- חָרִיצוּת
- חשיפה
- גילויים
- הנחה
- לדון
- נָדוֹן
- דיון
- לְהַצִיג
- מופץ
- הפצה
- הפצה
- הפצות
- do
- מסמכים
- DOE
- עושה
- לא
- עושה
- דולר
- עשה
- לא
- דלתות
- מטה
- ראוי
- כל אחד
- כל אדם
- מוקדם
- רווחים
- קל יותר
- חינוך
- השפעה
- אפקטיבי
- מאמץ
- שמונה
- או
- אחר
- אמייל
- סוף
- הסתיים
- מספיק
- זן
- הזנת
- יזם
- אפיזודה
- פרקים
- שווה
- הון עצמי
- נאמנות
- במיוחד
- למעשה
- אחוזה
- סוכן נדל"ן
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- אירוע
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- חליפין
- נרגש
- מרגש
- אך ורק
- לבצע
- יציאה
- לצפות
- צפוי
- ניסיון
- להסביר
- בהרחבה
- נוסף
- פייסבוק
- הקלה
- הוגן
- למדי
- רחוק
- מומלצים
- תשלום
- להרגיש
- אגרות
- מעטים
- תרשים
- לממן
- מְמַמֵן
- מציאת
- ראשון
- צעדים ראשונים
- firsttime
- מתאים
- חמש
- קבוע
- דירה
- Flip
- תזרים
- לעקוב
- בעד
- צורות
- קדימה
- מצא
- קרן
- ארבע
- שבריר
- מסגרת
- חופשי
- חברים
- החל מ-
- מלא
- כֵּיף
- קרן
- במימון
- מימון
- כספים
- נתן
- כללי
- בדרך כלל
- לקבל
- מקבל
- מתנות
- לתת
- נותן
- נתינה
- Go
- Goes
- הולך
- טוב
- גדול
- ברוטו
- קבוצה
- אַחֲרָיוּת
- אוֹרֵחַ
- אורחים
- היה
- חצי
- לטפל
- לִתְלוֹת
- לקרות
- שמח
- קשה
- יש
- יש
- he
- ראש
- לִשְׁמוֹעַ
- לעזור
- לה
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- לו
- לִשְׂכּוֹר
- שֶׁלוֹ
- היסטוריה
- להחזיק
- עמוד הבית
- בִּיוֹשֶׁר
- אני מקווה
- מארחים
- חַם
- בית
- בית
- בתים
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- חמישים ק"ג
- מאות
- i
- חולה
- רעיון
- באופן אידיאלי
- לזהות
- זיהוי
- if
- חשוב
- in
- תמריץ
- הַכנָסָה
- לא נכון
- להגדיל
- בצורה מדהימה
- מידע
- בתוך
- השראה
- אינסטגרם
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- אינטרס
- גובה הריבית
- מעוניין
- אל תוך
- להשקיע
- מוּשׁקָע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- בעיות
- IT
- עצמו
- iTunes
- ג'ון
- ג 'ון DOE
- הצטרפות
- מצטרפים אלינו
- משותף
- מיזם משותף
- מסע
- jpg
- לקפוץ
- רק
- שמור
- מפתח
- בעיטות
- לַהֲרוֹג
- סוג
- לדעת
- ידע
- כָּבוֹד
- עבודה
- גָדוֹל
- אחרון
- לאחרונה
- מאוחר יותר
- חוקים
- למידה
- הכי פחות
- יציאה
- עזיבה
- משפטי
- מַשׁאִיל
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- פחות
- לתת
- מאפשר לי
- מכתב
- LG
- החיים
- כמו
- מוגבל
- גבולות
- קו
- מרופד
- ברשימה
- האזנה
- קְצָת
- לחיות
- LLC
- להלוות
- מקומי
- בנקים מקומיים
- נעול
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- נראה
- נראה כמו
- הסתכלות
- מגרש
- לואיזיאנה
- אהבה
- נמוך
- להוריד
- עשוי
- הרוב
- לעשות
- עושה
- עשייה
- לנהל
- ניהול
- מנהל
- ניהול
- מנדטורי
- רב
- שוק
- מחזור שוק
- שוקי
- מסיבי
- להתאים
- חוֹמֶר
- חומרים
- דבר
- מאי..
- אולי
- me
- אומר
- אומר
- מנגנון
- לִפְגוֹשׁ
- מפגש
- מוּזְכָּר
- נפגש
- שיטה
- אמצע
- יכול
- טוחן
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- אכפת לי
- מינימום
- חסר
- טעות
- הֲקָלָה
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- רוב
- מוטיבציה
- המהלך
- להתקדם
- mr
- הרבה
- צריך
- הֲדָדִית
- my
- שם
- צר
- טבעי
- בהכרח
- צורך
- צורך
- צרכי
- נטו
- חדש
- ניו יורק
- מדינת ניו יורק
- הבא
- לילה
- לא
- ללא חתימה
- הערות
- הודעה..
- עַכשָׁיו
- מספר
- מספרים
- קמצוץ
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- המיוחדות שלנו
- בסדר
- on
- פעם
- ONE
- יחידות
- רק
- לפתוח
- נפתח
- פועל
- דעות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- אפשרות
- אפשרויות
- or
- אחר
- שלנו
- בעצמנו
- הַחוּצָה
- יותר
- מקיף
- סקירה
- שֶׁלוֹ
- בעלים של
- שלום
- נפרע
- ניירת
- חלק
- צדדים
- שותף
- שותפות
- שותפים
- שותפות
- שותפויות
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- דרכון
- תשלום
- החזר
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- מדינה
- אֲנָשִׁים
- עבור
- אָחוּז
- אחוזים
- ביצוע
- תקופה
- אדם
- אישי
- שלב
- טלפון
- לבחור
- לְחַבֵּר
- חתיכות
- גובה הצליל
- מקום
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- משחק
- שפע
- plex
- אינסטלציה
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- עמדה
- אפשרי
- הודעה
- פוטנציאל
- כּוֹחַ
- חזק
- להציג
- יפה
- מחיר
- יְסוֹדִי
- מנהל
- פְּרָטִי
- כנראה
- ההכנסות
- תהליך
- המוצר
- להרוויח
- רווחים
- פּרוֹיֶקט
- פרויקטים
- הוכחה
- נכסים
- רכוש
- ניהול נכסים
- PROS
- מוּגָן
- להוכיח
- לאור
- לִרְכּוֹשׁ
- רכישה
- דחוף
- גם
- מכניס
- חִידָה
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- קיקבוקס
- ציון
- תעריפים
- במקום
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- קריאה
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- בֶּאֱמֶת
- טעם
- סיבות
- לאחרונה
- להמליץ
- מוקלט
- מופחת
- גמילה
- קָשׁוּר
- קרוב משפחה
- לזכור
- לשכור
- להשכרה
- השכרות
- לתקן
- לחזור על
- תשובה
- לייצג
- מייצג
- לבקש
- לדרוש
- מחקר
- מגורים
- משאב
- אחריות
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- הכנסה
- הכנסות
- סקירה
- להיפטר
- תקין
- מפת דרכים
- לשדוד
- רוג'רס
- תפקידים
- חֶדֶר
- עגול
- כללי
- הפעלה
- אמצעי הגנה
- אמר
- SALE
- שמור
- מתמצא
- ראה
- לומר
- אמר
- אומר
- תרחיש
- לוח זמנים
- בית ספר
- ציון
- שְׁנִיָה
- שניות
- אבטחה
- לִרְאוֹת
- נראה
- נראה
- מבחר
- למכור
- סלרס
- מכירת
- מוכר
- לשלוח
- תחושה
- לְחוּד
- רצף
- סידורי
- יזם סדרתי
- סט
- הצבה
- שבע
- כמה
- שיתוף
- שיתוף
- היא
- קצר
- טווח קצר
- גֵרוּעַ
- צריך
- לְהַצִיג
- צד
- צדדים
- דומה
- בו זמנית
- since
- יחיד
- לשבת
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- שישה
- אוסף כישורים
- לִישׁוֹן
- קטן
- קטן יותר
- חלק יותר
- So
- חֶברָתִי
- נמכרים
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- שלה
- מדבר
- ספציפי
- במיוחד
- בילה
- לפצל
- נותני חסות
- יתד
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- שלב
- צעדים
- מקל
- עוד
- סיפורים
- סיפור
- ישר
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- מִבְנֶה
- מובנה
- מבנים
- מחקרים
- להגיש
- פתאומי
- להציע
- סוּפֶּר
- אמור
- בטוח
- מתוקה
- מתוק
- שולחן
- לְהִתְמוֹדֵד
- לקחת
- משימות
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- שיחות
- ברז
- מס
- חייב במס
- מסים
- דיירים
- מונחים
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- תודה
- זֶה
- השמיים
- עיר הבירה
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- זֶה
- השבוע
- בִּיסוֹדִיוּת
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- תִקתוּק
- זמן
- פִּי
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- טון
- טון
- טוני
- גַם
- לקח
- כלי
- סה"כ
- לקראת
- מסורתי
- עסקה
- תמליל
- ניסיתי
- לנסות
- פעמים
- שתיים
- סוג
- סוגים
- טיפוסי
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- התאחדות
- איגודים
- ייחודי
- עד
- עדכון
- us
- נוֹהָג
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- באמצעות
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- ערך
- ערכים
- ספקים
- מיזם
- נגד
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- לְבַקֵר
- הלך
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- לבזבז
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- יום רביעי
- שבוע
- שבועות
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- מה
- כלשהו
- מתי
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- מִי
- כל
- סִיטוֹנִי
- למה
- יצטרך
- עם
- בתוך
- לְלֹא
- תוהה
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עוֹלָם
- רמה עולמית
- לדאוג
- גרוע
- ראוי
- היה
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- כן
- עוד
- york
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט