נתוני מפקד אוכלוסין חדשים מראים לאן האמריקאים עוברים - והיכן כדאי להשקיע

האמריקאים נלחצים מהאינפלציה ועליית מחירי הדיור בערים הגדולות. הם מחפשים מקלט במדינות עם אקלים חם, יוקר מחיה נמוך יותר ושפע של הזדמנויות עבודה - מדינות כמו פלורידה, טקסס והקרולינה. א ניתוח נתוני מפקד האוכלוסין מ האיגוד הלאומי של המתווכים (NAR) חושף אילו מדינות איבדו תושבים ואילו גדלו באוכלוסיה בשנת 2022. המגמות מצביעות בבירור על כך שאמריקאים רבים נעים בתגובה לחששות של סבירות. 

דפוסי הגירה משתנים

ההחלטה לעבור דירה אינה קלה, גם כאשר זה הופך להיות בלתי סביר להישאר במקום. למרות שהמגיפה סיפקה ליותר אמריקאים את ההזדמנות לעשות זאת עבודה מרחוק בעוד שהם מעודדים את הביקוש לשטח נוסף, התנאים הללו הביאו רק לעלייה קלה בהגירה המקומית, שהולכת ופוחתת כבר עשרות שנים. בשנת 2022, ההגירה המקומית ירדה לשפל היסטורי, לפי מכון ברוקינגס. 

בעידן שלאחר מלחמת העולם השנייה עברו כ-20% מהאמריקאים מדי שנה. הסיבה לכך היא שלארה"ב הייתה אוכלוסייה צעירה יותר עם יותר שוכרים ויותר משקי בית עם פרנסה בודדת, מה שהקל על משפחות לאסוף עבודה חדשה ולעבור אליה. בתחילת שנות ה-2000, שיעורי ההגירה ירדו בין 13% ל-14%, והמיתון הגדול הפחית את ההגירה עוד יותר. 

עליית שיעורי המשכנתא במחצית השנייה של 2022 הפכה ההגירה אפילו פחות מושכת. לבעלי בתים שהצליחו לנעול משכנתאות בריבית נמוכה במהלך תנופת רכישת הדירות המגיפה לא היה תמריץ להגר. ו Pew מחקר מציין שפחות אנשים הולכים לאזורים עירוניים שבהם דמי השכירות עלו במהירות, מה שהופך את מגמת העיור. 

אבל בעוד שההגירה הכוללת פוחתת, ההגירה למרחקים ארוכים תופסת תאוצה. התנועה בין המחוזות עלתה בשנים 2021-2022, וכך גם ההגירה בין מדינות. מהלכים למרחקים ארוכים יותר עשויים להיות משקפים בחלקם מגמות במגמות של פרישה מוקדמת כפויה ובמגמות התנדבותיות שצמחו בתקופה זו, כאשר אנשים ניצלו את המעברים הללו כדי למצוא עבודה טובה יותר או דיור זול יותר במדינות אחרות. 

לאן אנשים זזים?

שש המדינות שהביאו את הגידול הרב ביותר באוכלוסייה בשנת 2022 היו פלורידה (+1.9%), טקסס (+1.6%), צפון קרוליינה (+1.3%), דרום קרוליינה (+1.7%), טנסי (+1.2%), וג'ורג'יה (+1.2%). גם אריזונה, איידהו, אלבמה, אוקלהומה ונבאדה היו גבוהות ברשימה של הגירה נכנסת. 

לפי קרן המסים, ייתכן שחלק מההגרלה היה מסים נמוכים. אבל החיסכון הזה כנראה מואפל על ידי הירידה בהוצאות המשכנתא או השכירות שמובילים למדינות אלה עשויים ליהנות, במיוחד אלה המגיעים מאזורים עירוניים גדולים כמו ניו יורק. המכון למדיניות פיסקלית דיווחים שמשפחה ממוצעת שעוזבת את ניו יורק חוסכת פי 15 בעלויות דיור מעלות המס. 

ה-NAR השתמש גם בנתוני USPS כדי לזהות מגמות הגירה בין אזורי מטרו. ערים עם שיעורי המעבר הנכנסים הגדולים ביותר היו גם בדרום ובמערב. חלק מהאזורים שראו את הגידול הרב ביותר באוכלוסייה כוללים:

• אוקלה, פלורידה
• טלהאסי, פלורידה
• שרלוט, צפון קרוליינה
• סוואנה, ג'ורג'יה
• יוסטון, טקסס
• דלטונה, פלורידה
• מירטל ביץ ', דרום קרוליינה
• בהאנטסוויל, אלבמה
• מיאמי, פלורידה
• מקאלן, טקסס

ה-NAR מציין כי אזורי חגורת השמש הללו חוו התאוששות מהירה בעבודה לאחר המגיפה. באזורים אלו יש כ-5% יותר משרות בממוצע מאשר במרץ 2020. 

לאן אנשים עוזבים?

כשהאמריקאים מוצאים בתים חדשים בדרום ובמערב, הם עוזבים מדינות שיש להן עלויות דיור גבוהות, מסים גבוהים ו/או צמיחה איטית בעבודה. המדינות שאיבדו הכי הרבה תושבים ב-2022 היו קליפורניה (-0.3%), ניו יורק (-0.9%), אילינוי (-0.8%), ניו ג'רזי (-0.1%) ומסצ'וסטס (-0.1%). 

לחלק מהמדינות הללו יש מוקדים עירוניים עם מחירי נדל"ן מזעזעים - מחיר המכירה החציוני של בית בסן פרנסיסקו הוא $ 1.275 מיליון- בעוד שאחרים איחרו להתאושש לאחר המגיפה. לדוגמה, רק אזור מטרו אחד באילינוי החזיר במלואו את אובדן העבודה ב-COVID-19, וכן רק 86% מהמשרות הוחזרו ברחבי המדינה החל מיולי 2022.

העברת דירה הקשורה לדיור הופכת נפוצה עוד יותר

דיור תמיד היה הסיבה העיקרית לכך שאנשים עוברים דירה. הם מחפשים שכונות טובות יותר, יותר מקום ומחירים נוחים יותר. אבל נתוני מפקד האוכלוסין מופעים כי מהלכים הקשורים לדיור הפכו נפוצים עוד יותר במהלך המגיפה, בעוד שחלקם של האנשים שעוברים מסיבות הקשורות למשפחה או לעבודה הצטמצם מעט. 46% מהאמריקאים עברו מסיבות הקשורות לדיור בשנת 2021, עלייה של שש נקודות אחוז מהשנה הקודמת. 

פחות אנשים מהגרים עכשיו מאי פעם. אבל אלה שעושים רילוקיישן הולכים רחוק יותר. בעוד אנשים נאבקים למצוא דיור בר השגה בערים הגדולות שהיו היסטורית המקומות הנחשקים ביותר למגורים, אנו רואים יותר גידול באוכלוסייה באזורים הדרומיים והמערביים. הביקוש לדיור באזורים אלה יביא בסופו של דבר לעלייה במחירי הדיור, כך שהמשקיעים יכולים לנתח מגמות הגירה כדי למצוא אזורים עם פוטנציאל צמיחה עתידי.

מצא סוכן תוך דקות

התאם עם סוכן נדל"ן ידידותי למשקיעים שיכול לעזור לך למצוא, לנתח ולסגור את העסקה הבאה שלך.

• ייעל את החיפוש שלך.
• היכנס לרשת מהימנה.
• למנף מומחיות בשוק ואסטרטגיה.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.