Eiendomsinvestorer ser ut til å ta det fra alle kanter i disse dager. Ikke bare øker renter, eiendomsskatter og byggekostnader betydelig fra for noen år siden, men stadig mer lovverk vedtas for å gjøre det vanskeligere, vanskeligere og dyrere å investere i og administrere eiendom.
Og, selvfølgelig, bør det ikke komme som noen overraskelse at det meste av denne lovgivningen ikke bare vil skade eiendomsinvestorer, men vil gjøre problemene som må løses desto verre.
Jeg har diskutert trekk mot husleiekontroll og begrensninger for screening av leietakere andre steder. Heldigvis har lovforslaget vi ser på i dag ennå ikke vedtatt eller til og med kommet ut av komiteen. Hvis den gjør det, kan det meget vel være den mest skadelige lovgivningen ennå for eiendomsinvestorer.
Lovforslaget som foreslås har den eufemistiske tittelen Lov om beskyttelse av rimelige boliger og huseierskap og ble introdusert av senatorene Tina Smith, Jack Reed og Tammy Baldwin. Målet med lovforslaget, som senator Tina Smith pressemelding sier det, er å "hjelpe Main Street med å konkurrere med Wall Street." I pressemeldingen heter det per i dag:
"Lavindtektsamerikanere er spesielt anstrengt - National Low Income Housing Coalition anslår at 73% av ekstremt lavinntektshusholdninger bruker mer enn halvparten av inntekten sin på bolig. Ikke overraskende har hjemløsheten økt i takt med boligprisene og er opp 15 % siden 2019.»
Og hva er hovedårsaken til dette? Vel, det er oss skumle eiendomsinvestorer, selvfølgelig:
«[I]nvestorer kjøper en større andel av eneboliger som selges hvert år – mange av dem har de som utleie – noe som hindrer flere familier i å nå boligeierskap og øker ofte husleiene. De fleste husholdninger kan ikke konkurrere med de største investorene, vanligvis private equity og andre institusjonelle investorer, som kan bruke sin økonomiske makt til å gi kontanttilbud, frafalle uforutsette utgifter og gi andre innrømmelser som enkeltpersoner ikke er i stand til å matche. Gjennom november ble mer enn én av fire eneboliger solgt i 2023 kjøpt av investorer, ikke hardtarbeidende husholdninger – en økning på 69 % fra investorers andel av boligkjøp før pandemien.»
Dermed foreslås det i lovforslaget å skattlegge eiendomsinvestorer hver gang de kjøper en enebolig med gradert hastighet, avhengig av hvor mange eiendommer de eier. Tilsynelatende inkluderer "private equity og andre institusjonelle investorer" mamma-og-pop-investorer med 15 leie.
Slik fungerer skatten:
- 16-25 SFR eid: 1% av kjøpesummen
- 26-100 SFR eid: 3% av kjøpesummen
- Mer enn 100 SFR eid: 5% av kjøpesummen
Det er klart at dette ville være ganske skadelig for investorer - enda mer fordi omtrent alt i denne pressemeldingen er feil eller misvisende.
Kjøper Wall Street opp Main Street?
Det ble et populært meme i post-COVID-tiden å klage over at store Wall Street hedgefond generelt, BlackRock spesielt, kjøpte opp hus i hele USA. Teorien gikk på at disse selskapene drev opp boligprisene med det uttrykkelige målet om å gjøre USA til en nasjon av leietakere i en slags nyføydalistisk dystopi.
Det er nok av gyldig kritikk mot Wall Street generelt og BlackRock spesielt, men dette er ikke en av dem.
I 2018 var det ca 83.3 millioner eneboliger i USA. Institusjonelle investorer eier bare en liten brøkdel av disse. Som Gary Beasley påpeker i en 2021. desember Forbes artikkel:
"Forskere ved mitt selskap, Roofstock, anslår at store utleiere i dag eier omtrent 450,000 20 av de rundt 2.5 millioner eneboligleiene i USA. Selv om dette representerer en betydelig vekst det siste tiåret, representerer det mindre enn 0.5 % av alle eneboliger. familieleie og mindre enn XNUMX % av alle eneboliger (inkludert eiere).
I tillegg er minst ett av disse firmaene, VineBrook Homes begynner å avvikle en større del av sine beholdninger.
Likevel vedvarer myten. For nylig, hvor jeg bor, Kansas City Beacon publisert et stykke om hvordan "fem selskaper eier 8,000 boliger i Kansas City-området" og at dette "skapte intens konkurranse for innbyggerne." Ved å bruke data fra Midt-Amerika regionale råd, produserte de følgende diagram:
Fem selskaper som eier 8,000 15,000 hus i KC metroområde eller investorer som eier nesten XNUMX XNUMX eneboliger i Jackson County (det største fylket i metroområdet) høres ut som mye - det er inntil du innser at det er 296,000 pakker i Jackson County alene.
Mens mange av disse er kommersielle eller industrielle eller ledige landområder, ville det ikke være overraskende om det var nærmere 800,000 XNUMX hus i de ni fylkene som utgjør metroområdet Kansas City. I dette tilfellet eier de fem gigantiske selskapene en enkelt, enslig prosent av boligmassen i Kansas City.
Eiendomsinvestorer og eneboliger
Hvis regjeringen virkelig ønsket å hindre Wall Street i å kjøpe opp eneboliger, kunne den bare sette et hardt tak på 1,000 eiendommer. Ingen hedgefond ville nøye seg med mindre enn det. Siden det ikke er det dette lovforslaget gjør, bør vi se på rollen til eiendomsinvestorer generelt, da dette lovforslaget helt klart er rettet mot oss alle.
Ifølge CoreLogic er andelen boliger kjøpt av investorer uansett størrelse hadde faktisk falt kraftig fra en topp på 29 % i 2013 til bare 20.5 % i fjerde kvartal 2020.
På det tidspunktet skjøt antallet investorkjøpte eiendommer i været. Investorer kjøpte bare 40,000 1 eiendommer i Q2020 20,000, omtrent 100,000 4 færre enn året før, men presset deretter 2021 XNUMX i QXNUMX av XNUMX.
Men som et glimt i pannen SFR-mani falt rett ned på jorden igjen og avsluttet 4. kvartal 2023 under der det hadde vært i 4. kvartal 2019. Totalt sett, investorer kjøpt 30 % mindre i tredje kvartal 2023 enn 2022, som senator Tina Smith beleilig utelot.
Det har nå vært seks kvartaler på rad hvor investorer har kjøpt færre eiendommer enn kvartalet før.
Bortsett fra aberrasjonen i 2021, er det rett og slett ikke sant å si at investorer kjøper opp en betydelig større prosentandel av eneboliger enn før.
Hva denne regningen vil gjøre
Noe av det mest forvirrende med denne foreslåtte handlingen er at den blir fremstilt som om den går etter institusjonelle investorer. Hvordan nøyaktig noen som eier 100 utleieeiendommer (for ikke å snakke om 15) kvalifiserer som en "institusjon" på nivå med et Wall Street-hedgefond, er uforklarlig.
Uansett vil lovforslaget helt åpenbart redusere antall eiendommer som eiendomsinvestorer kjøper. Dette vil ha to store effekter:
- Det vil redusere antall ødelagte eiendommer som kjøpes og rehabilitert.
- Det vil redusere etterspørselen etter eiendommer i bydeler med lav inntekt.
Årsaken til den første effekten er, som Laurie Goodman og Edward Golding fra Urban Institute har bemerket, investorer:
"...har to betydelige komparative fordeler fremfor eiere ved kjøp av boliger som trenger betydelig reparasjon. For det første har de kompetanse og kan realisere stordriftsfordeler når de utfører større renoveringsarbeider. For det andre har de en finansieringsfordel fordi de kan betale kontanter hentet fra kapitalmarkedene ..."
Faktisk, svømmeføtter fokusere nesten utelukkende på eiendommer som må rehabiliteres. Og mange svømmeføtter er også utleiere som eier over 15 eiendommer.
Vårt firma har nesten utelukkende fokusert på BRRRR-metoden, og nesten hver eiendom vi har kjøpt har trengt ganske betydelige reparasjoner.
På den annen side, "de siste kjøpere som kjøpte nye hjem var ute etter å unngå renoveringer," ifølge en undersøkelse av Eiendomsmeglernes Landsforbund. En annen undersøkelse funnet at "kjøpe en fikser-overdel" var den fjerde vanligste angeren blant nylige boligkjøpere. Gitt at de fleste boligkjøpere ikke kjøper festeoverdeler, er denne statistikken ganske talende.
Det er et økonomisk aksiom at hvis du skatter på noe, vil du få mindre av det. I dette tilfellet ville regjeringen beskatte renovering av hus. Så forvent mindre av det. Hvis du er en tilhenger av urban blight, er denne regningen for deg!
Den andre effekten kan høres bra ut med det første, nemlig at det ville bli mindre etterspørsel etter lavinntektsboliger. Men grunnen til dette er at en stor andel av eneboliger med lav inntekt er utleie. Noen oppfører seg som om å leie er en dårlig ting, men for mange mennesker er det rimeligere og/eller gir mer fleksibilitet enn å kjøpe. Mange leier for å spare penger for å kjøpe i fremtiden. Kort sagt, å leie i seg selv er ikke en dårlig ting.
Å redusere antallet potensielle investorer ved å skattlegge dem vil imidlertid ikke bare øke antallet huseiere som kjøper slike eiendommer. Det er fordi mange mennesker i lavinntektsområder også, dessverre, har dårlig kreditt. Og siden krakket i 2008 har bankene vært (med rette) veldig forsiktig med utlån til de som er en betydelig kredittrisiko.
Dermed vil du sannsynligvis se en kapitalflukt bort fra bydeler med lav inntekt, som er de bydelene som trenger investeringer absolutt mest. Dette vil bety at færre eiendommer i disse nabolagene vil bli kjøpt og reparert. Og mest bemerkelsesverdig, eiendommene i disse nabolagene som trenger reparasjoner vil være de som minst sannsynlig vil bli renovert.
Så, mer svimmelhet. Men dessuten vil det bety færre enheter tilgjengelig for utleie. Mindre tilbud betyr høyere priser. Akkurat som å bygge flere enheter vil «bremse veksten i husleie» som en analyse av dusinvis av studier av tre direktører for NYUs Furman Center viste at renovering av eksisterende, men ubeboelig boligmasse vil gjøre det samme.
Dette lovforslaget vil med andre ord presse husleiene opp, i hvert fall i lavinntektsområder. Det vil dermed skade menneskene det er ment å hjelpe.
Final Thoughts
De uoverkommelighet av boliger i dagens marked har å gjøre med mange faktorer, spesielt utilstrekkelig tilbud og høye renter. Forhåpentligvis vil rentene gå ned etter hvert som inflasjonen avtar.
Men ellers er det beste regjeringen kan gjøre for å redusere boligkostnadene å stimulere til bygging. Faktisk Landsforeningen av boligbyggere fant det, fra mai 2021, "På dollarbasis, brukt på gjeldende gjennomsnittspris ($394,300 93,870) for et nytt hjem, utgjør reguleringen $XNUMX XNUMX av den endelige boligprisen." Å kutte ned ville være et godt sted å begynne.
Unødvendig å straffe eiendomsinvestorer med høyere skatter vil imidlertid ikke gjøre noe for å hindre dette problemet. Det vil ikke engang straffe Wall Street-firmaer som lett kan bytte til en annen nisje. På den annen side har mange mindre eiendomsinvestorer gjort karriere med eiendom og kan ikke så lett gjøre noe annet.
Dermed vil det være de små til mellomstore investorene som blir mest såret av dette lovforslaget, så vel som lokalsamfunnene som må håndtere den ekstra forfall og byforfall det ville medført.
Bli med i samfunnet
Klar til å lykkes med eiendomsinvesteringer? Opprett en gratis BiggerPockets-konto for å lære om investeringsstrategier; still spørsmål og få svar fra fellesskapet vårt på +2 millioner medlemmer; kontakt med investorvennlige agenter; og så mye mer.
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
- PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/how-the-affordable-housing-and-homeownership-protection-act-will-impact-investors
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OPP
- 000
- 1
- 100
- 15%
- 2%
- 20
- 2008
- 2013
- 2018
- 2019
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 300
- 4
- 40
- 5
- 6
- 8
- 800
- a
- Om oss
- Absolute
- Logg inn
- kontoer
- Handling
- faktisk
- tillegg
- Fordel
- fordeler
- rimelig
- Etter
- agenter
- siden
- Alle
- nesten
- alene
- også
- Amerikanerne
- blant
- an
- analyse
- analytics
- og
- En annen
- svar
- noen
- hva som helst
- anvendt
- ca
- ER
- AREA
- Artikkel
- AS
- spør
- Association
- At
- forfatter
- tilgjengelig
- gjennomsnittlig
- unngå
- borte
- tilbake
- dårlig
- Banker
- basis
- BE
- sjømerke
- ble
- fordi
- vært
- før du
- være
- under
- BEST
- Stor
- Bill
- BlackRock
- Blokker
- grensen
- kjøpt
- bringe
- Bygning
- men
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- by
- CAN
- kan ikke
- lokk
- hovedstad
- Karriere
- forsiktig
- saken
- Kontanter
- Årsak
- sentrum
- CFM
- Figur
- City
- klart
- Lukke
- koalisjon
- COM
- Kom
- kommersiell
- Utvalget
- Felles
- Communities
- samfunnet
- Selskaper
- Selskapet
- sammenligne
- konkurrere
- konkurranse
- innrømmelser
- Kongressen
- Koble
- betydelig
- konstruksjon
- beleilig
- Kostnader
- kunne
- fylke
- kurs
- Crash
- skape
- kreditt
- kritikk
- Gjeldende
- I dag
- skjæring
- skade
- dato
- Dager
- avtale
- tiår
- Desember
- fallende
- Etterspørsel
- avhengig
- skadelig
- vanskelig
- regissert
- Styremedlemmer
- diskutert
- do
- gjør
- gjør
- Dollar
- ikke
- ned
- dusinvis
- kjøring
- dystopi
- hver enkelt
- enklere
- lett
- Økonomi
- økonomier
- Stordriftsfordeler
- Edward
- effekt
- effekter
- ellers
- andre steder
- Enter
- egenkapital
- Era
- eiendom
- anslag
- estimater
- Eter (ETH)
- Selv
- Hver
- alt
- nøyaktig
- utelukkende
- eksisterende
- forvente
- dyrt
- ekspertise
- ekspress
- ekstra
- ekstremt
- faktorer
- ganske
- familier
- vifte
- FAST
- Noen få
- færre
- slutt~~POS=TRUNC
- finansiell
- finansiering
- Finn
- ferdig
- bedrifter
- Først
- fem
- Blitz
- fleksibilitet
- flytur
- Fokus
- fokuserte
- etter
- Til
- Forbes
- Heldigvis
- fire
- Fjerde
- brøkdel
- Gratis
- fra
- fra kapital
- fond
- midler
- Dess
- framtid
- Gary
- general
- få
- gitt
- mål
- skal
- god
- Goodman
- Regjeringen
- større
- Vekst
- HAD
- Halvparten
- hånd
- Hard
- Ha
- hekk
- hedgefond
- hedge Funds
- hjelpe
- skjult
- Høy
- høyere
- hold
- Hjemprodukt
- bostedsløshet
- Hjem
- forhåpentligvis
- hus
- husholdninger
- hus
- bolig
- Hvordan
- Men
- http
- HTTPS
- Hurt
- i
- ID
- if
- in
- inkludere
- Inkludert
- Inntekt
- Øke
- faktisk
- individer
- industriell
- inflasjon
- Institute
- institusjonell
- institusjonelle investorer
- utilstrekkelig
- tiltenkt
- intens
- interesse
- Renter
- introdusert
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- IT
- DET ER
- selv
- Jack
- Jackson
- bare
- Kansas
- Kansas City
- Tomt
- stor
- storskala
- større
- største
- LÆRE
- minst
- venstre
- Lovgivning
- utlåner
- långivere
- mindre
- la
- Nivå
- LG
- i likhet med
- Sannsynlig
- linje
- likvidere
- leve
- Se
- ser
- Lav
- laget
- Hoved
- større
- gjøre
- gjøre investeringer
- Making
- administrerende
- mange
- mange folk
- marked
- Match
- max bredde
- Kan..
- bety
- midler
- medlemmer
- meme
- Metro
- kunne
- millioner
- villedende
- penger
- mer
- mest
- trekk
- mye
- my
- nemlig
- nasjon
- nasjonal
- nasjonalt
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- Ny
- nisje
- ni
- Nei.
- none
- spesielt
- November
- nå
- Antall
- of
- Tilbud
- ofte
- on
- ONE
- seg
- bare
- åpen
- Meninger
- or
- rekkefølge
- Annen
- ellers
- vår
- ut
- enn
- samlet
- egen
- eide
- eie
- eier
- PAN
- Spesielt
- spesielt
- bestått
- Past
- Betale
- Ansatte
- prosent
- prosent
- vedvarer
- Sted
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Plenty
- Point
- Populær
- del
- framstilt
- potensiell
- trykk
- Pressemelding
- forebygge
- pris
- Prisene
- privat
- Private Equity
- Problem
- problemer
- produsert
- egenskaper
- eiendom
- foreslått
- foreslår
- beskyttelse
- gi
- gir
- Kjøp
- kjøpt
- kjøp
- innkjøp
- Skyv
- presset
- setter
- Q1
- Q1 2020
- kvalifisert
- Fjerdedel
- spørsmål
- ganske
- priser
- heller
- nå
- ekte
- eiendomsmegling
- realisere
- virkelig
- grunnen til
- nylig
- nylig
- Redfin
- redusere
- redusere
- siv
- regional
- angre
- Regulering
- slektning
- slipp
- Leie
- Rental
- leie
- leietakere
- reparasjon
- reparasjoner
- representere
- representerer
- innbyggere
- ikke sant
- Risen
- Risiko
- Rolle
- omtrent
- runde
- s
- salg
- samme
- Spar
- sier
- sier
- Skala
- screening
- Sekund
- se
- synes
- Senatet
- Senator
- SENATORER
- sett
- bosette
- Del
- Kort
- bør
- viste
- Tilbehør
- signifikant
- betydelig
- ganske enkelt
- siden
- enkelt
- SIX
- Størrelse
- mindre
- smith
- So
- solgt
- løse
- noen
- Noen
- noe
- Sorter
- Lyd
- hentet
- spesialister
- bruke
- sponse
- Begynn
- Stater
- stimulere
- lager
- rett
- strategier
- Strategi
- gate
- i det vesentlige
- lykkes
- slik
- levere
- overraskelse
- overrask
- Survey /Inspeksjonsfartøy
- Bytte om
- ta
- mål
- skatt
- skatter
- fortelle
- enn
- Det
- De
- Fremtiden
- deres
- Dem
- deretter
- teori
- Der.
- derved
- Disse
- de
- ting
- ting
- Tredje
- denne
- De
- tre
- Gjennom
- hele
- tid
- tina
- tiny
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- Totalt
- sant
- to
- oss
- ute av stand
- dessverre
- unik
- forent
- Forente Stater
- lomper
- til
- Urban
- us
- bruke
- ved hjelp av
- vanligvis
- gyldig
- veldig
- VOX
- Wall
- Wall Street
- ønsket
- var
- we
- VI VIL
- gikk
- var
- Hva
- når
- hvilken
- mens
- HVEM
- hvorfor
- vil
- med
- ord
- Arbeid
- verre
- ville
- skrevet
- Feil
- år
- år
- ennå
- du
- Din
- zephyrnet