"Хотеть инвестировать в многоквартирную недвижимость, делать нулевую работу и заработать миллион долларов, и все это за несколько месяцев? Что ж, у нас есть для вас такая возможность! Мы собираемся сделать тебя миллиардером по низкой, низкой цене всех ваших сбережений. Не беспокойтесь о проведении комплексной проверки; просто подпишите эти бумаги, не просматривая их. Вы собираетесь разбогатеть!
Большинство людей могут указать на очевидное мошенничество или плохую сделку с недвижимостью, но как насчет неочевидных признаков? Сегодня у нас есть два эксперта по многоквартирной недвижимости. Эндрю Кушман и Мэтт Фэйрклот, на шоу, чтобы пройти через Красные флажки многосемейства и синдикации это может стоить вам ВСЕГО. Эндрю даже прошел через болезненный процесс потеря 90% инвестиций много лет назад, просто чтобы пройти уроки в сериале.
Независимо от того, участвуете ли вы в сделке или пассивно инвестируете в синдикаты, если появится какой-либо из этих красных флажков, вам следует бежать — немедленно. От проверки спонсора до изучения послужного списка, каким показателям доверять (и чего НЕ делать), и вопросы, которые вы ДОЛЖНЫ задать, один этот эпизод мог бы не дать вам потерять десятки или сотни тысяч долларов.
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
David:
Это шоу BiggerPockets Podcast, 850.
Что происходит со всеми? Это Дэвид Грин, ваш ведущий подкаста BiggerPockets Real Estate, самого большого, самого лучшего и самого плохого подкаста о недвижимости на планете. Сегодня к нам присоединились двое моих друзей из многоквартирного дома: Эндрю Кушман и Мэтт Фэйрклот. Мы собираемся поговорить о красных флажках, на которые следует обратить внимание каждому инвестору. Это особенно важно на современном рынке. Эндрю, Мэтт, добро пожаловать на шоу.
Мэтт:
Дэвид, большое спасибо, что пригласили нас сегодня.
Andrew:
Ага. Хорошо быть здесь, как всегда.
David:
И прежде чем мы перейдем к сегодняшнему шоу, у меня есть небольшой совет для всех вас, преданных слушателей. Спонсоры есть повсюду, и они хотят получить ваши деньги. Если вы находите спонсора, который размещает рекламу в социальных сетях или даже в профилях знакомств, это может быть тревожным сигналом, на который вам стоит обратить внимание. В сегодняшнем шоу мы рассмотрим семь других тревожных сигналов, о которых следует знать. Давайте займемся этим.
Почему мы делаем это шоу именно сейчас? Что ж, мы видим, как операторов новостей арестовывают по обвинению в инвестиционном мошенничестве, и моя интуиция подсказывает мне, что по мере того, как рынок становится жестче, это будет похоже на отлив, и вы увидите, кто плавал голым. все время. Сегодняшнее шоу будет о том, что произошло даже с нашими предыдущими гостями.
Сейчас мы проверяем наших гостей в меру своих возможностей, но у нас в этом подкасте были бывшие гости, которые попали в неприятности, и именно поэтому этот тип шоу так важен. Весь этот инцидент является напоминанием о том, что ни одна отрасль не застрахована от преступного поведения, и BiggerPockets будет продолжать подчеркивать нашу аудиторию, что они проявляют должную осмотрительность при инвестировании. Возможно, вы думаете, что со мной такого никогда не случится, но это встречается чаще, чем вы думаете. И как сказал мой соведущий Роб Абасоло, хотя его и нет на сегодняшнем шоу: «Инвестиционный фонд устроен точно так же, как схема Понци, и он превращается в таковую, если им плохо управляют». По этой теме, Эндрю, я думаю, у тебя есть история, подтверждающая это.
Andrew:
Итак, в 2005 году нам всем хотелось думать, что мы умные, можем копаться в вещах и знаем, что делаем, но на самом деле мы все совершаем ошибки, не так ли? Посмотрите «Чернобыль», «Гинденбург» или почти любой фильм Николаса Кейджа. Каким-то образом такие вещи все еще происходят. Так что по сути это была синдикация. Это было немного другое вращение. Это была группа, которая занималась строительством недвижимости в Северной Каролине, и у них действительно было несколько активов, но они приходили и говорили: «Эй, мы продаем акции, бесплатное IPO. Мы собираемся построить все это, а затем выведем на биржу, и вы получите от своих инвестиций в семь-десять раз больше». Итак, я допустил одну ошибку: я не проявил должной осмотрительности. Мой начальник у моего работодателя в то время пошел и сделал кое-что, и я такой: «Ну, он знает, что делает, поэтому я тоже буду инвестировать».
Я поверхностно взглянул на то, что делал спонсор. Сказал: «Хорошо, похоже, у них здесь есть актив». Не особо вникал, ну и куда идут деньги? Как оно используется? А потом были некоторые тревожные сигналы или вещи, которые казались не совсем правильными, но которые я упустил из виду из-за FOMO, верно? Страх пропустить. И по сути жадность, верно? Типа, чувак, я могу увеличить свои деньги в 10 раз, просто вложив их в этих парней. Итак, например, одна из тех вещей, которые я нашел и мне следовало просто сказать: «Нет, я ухожу», — это небольшое исследование. Я обнаружил, что их акции уже торгуются на розовых листах, и спросил их: «Подождите секунду. Как вы собираетесь выйти на биржу, если у вас уже есть акции?» И они дали мне какое-то фальшивое объяснение. В тот момент мне следовало сказать: «Я выхожу».
Но я сказал: «Ну, знаешь что? На самом деле это звучит просто хорошо. Это слишком большая возможность». Итак, я вложил деньги и в итоге потерял 90% наших инвестиций. Я инвестировал, а потом они начали выплачивать дивиденды, и появилось еще несколько тревожных сигналов. А за день до того, как я собирался позвонить и потребовать вернуть деньги, ворвалась SEC и все заморозила. Три года спецслужбы спустя? В итоге, как я уже сказал, я думаю, мы получили назад около 10% или что-то в этом роде. Так что это может случиться с кем угодно. Есть довольно искушенные парни, которые могут вводить в заблуждение практически любого человека. Посмотрите на Берни Мэдоффа. Сколько десятилетий он делал это? Так что не расстраивайтесь, если это случилось с вами. Это либо случилось со всеми нами, либо, вероятно, произойдет, но мы собираемся поговорить о ряде вещей, которые мы можем сделать, чтобы попытаться предотвратить или свести к минимуму это.
David:
Спасибо, Андрей. Сегодня мы рассмотрим самые важные тревожные сигналы, на которые следует обратить внимание, чтобы обезопасить вас и ваши инвестиции после этого короткого перерыва.
Хорошо, с возвращением. Мы здесь с Эндрю Кушманом и Мэттом Фэйрклотом. Эндрю — мой партнер по инвестированию в многоквартирные дома, а Мэтт — автор книги «Привлечение частного капитала», написанной совместно с BiggerPockets. Давайте кратко зададим вопрос, Мэтт, куда они идут, чтобы получить эту книгу на платформе BiggerPockets?
Мэтт:
Как дела брат? Хорошо быть здесь. Они могут зайти на сайт biggerpockets.com/rpc, чтобы получить копию этой книги, и если они купят ее на BiggerPockets, они получат кучу дополнительных бонусов, включая еще одну небольшую электронную книгу, которую я написал о покупке многоквартирных домов, и 90-минутную книгу. интервью с моим адвокатом по SEC. Так что людям стоит это посмотреть. Просто приобретите книгу специально для этого интервью, потому что оно поможет людям избежать многих ошибок, о которых мы поговорим сегодня.
David:
Хорошо, говоря об этих ошибках, давайте сразу перейдем к делу. Хорошо, когда они проверяют спонсора сделки, Мэтт, кратко опишите, что такое спонсор, а затем давайте поговорим о том, что им следует делать. Что касается внутреннего взгляда.
Мэтт:
Спонсор является синдикатором в привлечении частного капитала. Я говорю о поставщике услуг. Это человек, дающий возможность. Они, вероятно, вкладывают много усилий, контактов, ресурсов, своих знаний рынка, всех дел и всего остального, а также много времени. Все это собрано в большой пакет. Они приносят с собой сделку, возможности и интуицию, ноу-хау, драйв и все это. Итак, это поставщик сделки. Это спонсор, синдикатор, у них разные имена. Генеральный партнер, спонсор, синдикатор, поставщик возможностей — все эти вещи подпадают под одну и ту же форму и предоставляют возможности людям, которые собираются инвестировать в сделку в качестве партнеров с ограниченной ответственностью или поставщиков денежных средств.
Andrew:
Возвращаясь к некоторым вещам, о которых я упоминал в своей истории, когда потерял деньги, имейте в виду, что дело не только в спонсоре. Первое, что нужно сделать, это посмотреть на себя внутренне, потому что будь то принц из Нигерии или злонамеренный спонсор, они отмалчивают человеческие эмоции. Итак, что же я упомянул? Страх пропустить, да? Плохой спонсор ищет кого-то, кто боится упустить выгоду, не получить большую прибыль, все остальные делают то же самое. Во-вторых, вы инвестируете, потому что следите за знаменитостью? Вы на самом деле не знаете, кто они, вы не встречались с ними, вы не знаете никого, кто с ними работал, но, эй, у них есть телешоу или что-то в этом роде, или действительно яркие социальные сети. Вы инвестируете исключительно из-за этого? То, что у них есть эти вещи, не является автоматическим тревожным сигналом, но внутренне это нехорошо, если это единственная причина, по которой вы инвестируете.
И еще один вопрос: ты жадный? Часто мы разговариваем с инвесторами, и они рассматривают четыре разные инвестиции, например, эта говорит, что она приносит 8%, а эта говорит 12%, так что я автоматически просто собираюсь инвестировать с парнем, который обещают 12%. Это жадность, потому что то, что в инвестициях указано 12%, не означает, что вы действительно их получите. Так что найдите время, чтобы погрузиться в суть дела и убедиться, что вас привлекает не просто жадность. И мы все подвержены этому всему, что обещает максимальную отдачу. Потому что, как правило, чем он выше, тем больше риска может быть скрыто в нем, и вам нужно время, чтобы вникнуть в него. Мэтт, у тебя есть что-то, что ты хочешь добавить?
Мэтт:
Что я хочу сказать, так это то, как спонсор играет во всех этих вещах в целом: он собирается предоставить вам возможность, как говорил Эндрю ранее, которая действительно очень, очень превышает нормальную норму прибыли. Семь Х в случае Эндрю, верно? Но вам нужно прийти прямо сейчас, потому что билеты у нас почти распроданы, верно? Так что это будет очень, очень высокая норма прибыли, чтобы создать FOMO, действительно, очень высокая норма прибыли, чтобы создать эту жадность. А еще вы должны перевести деньги прямо сейчас, а я сам сталкивался с подобными вещами, и норма прибыли всегда превышала норму, и мне нужны деньги немедленно. Так что у вас действительно нет времени проверять это, думать об этом и тому подобное. И вот когда вы видите такие вещи, инвесторы, слушатели, просто нажмите на тормоза и бегите в другую сторону. Время начнет позволять этим вещам разворачиваться. И если это слишком хорошо, чтобы быть правдой, то, вероятно, так оно и есть.
Andrew:
И еще одна вещь, которую я хотел бы добавить, прежде чем мы углубимся в некоторые тревожные сигналы: имейте в виду, что спонсор может потерпеть неудачу по-разному. Это не все мошенничество. К сожалению, существуют мошенники, и мы постараемся помочь всем, кто нас слушает, и нам самим избежать их. Но есть мошенничество. Еще есть некомпетентность, будь то недостаток опыта, нехватка знаний, неправильные партнеры. Есть некомпетентность.
А тут, к сожалению, еще и просто невезение. И я знаю некоторых операторов, которые десятилетиями работают в этом бизнесе, действительно ставят интересы своих инвесторов превыше всех остальных, и у них была ситуация, когда пожар уничтожил половину собственности, их страховка утроилась, произошла стрельба и вдруг собственность в беде. Так что будьте осторожны и не закрашивайте всех одним и тем же цветом. Просто имейте в виду, что существует множество способов потерпеть неудачу, и часть того, что вы пытаетесь сделать с этими красными флажками, — это, надеюсь, искоренить их все и дать себе наилучшие шансы на успешное инвестирование в качестве LP.
David:
Итак, у нас было пять красных флажков, которые мы собираемся осветить в сегодняшнем шоу, но всего за последние несколько дней произошли события, которые привели к включению еще двух. Итак, в сегодняшнем шоу мы рассмотрим семь красных флажков. Мы собираемся пройти через это как можно быстрее и с максимальной пользой, которую мы можем принести. Хорошо, итак, номер один, первый тревожный сигнал: у спонсора для каждой сделки есть другой партнер.
Andrew:
Итак, вы заметите, что в последние несколько лет это действительно популярно, если бы вы увидели этих спонсоров, и они были бы похожи на Опру Уинфри в синдикации. Ты становишься терапевтом, затем ты становишься терапевтом и ты становишься терапевтом. Все загляните под свои сиденья. Они являются капиталом. И причина, по которой это есть и может быть проблемой, часто заключается в том, что это означает, что кто-то хватает любого партнера, которого только может, для заключения сделки. И, как все вы знаете, партнерские отношения имеют высокий риск лопнуть и не работать. Итак, тогда вопрос становится, когда он попадает в точку, и мы попадаем в рыночную среду, в которой мы находимся сейчас, где ФРС подняла ставки более чем на 500 базисных пунктов, страхование удваивается или утраивается, количество вакансий немного увеличивается и т. д. Когда дела идут плохо, кто главный?
Какой это партнер? Если у спонсора есть шесть разных партнеров для шести разных сделок, кто вложит полмиллиона, чтобы спасти эту сделку? Кто придет на смену управляющей компании, дела которой, возможно, идут не так хорошо? Если один партнер объявляет о банкротстве и говорит: «Все, мы выходим», и я действительно видел, как это происходило за последние шесть месяцев, тогда что? Верно? Потому что теперь у вас есть половина партнерства. Так что это определенно красный флаг.
Опять же, это не то, из чего вы автоматически выходите, потому что, с другой стороны, есть то, что вы называете фондом инвесторов, где очень опытные профессионалы соберут деньги, а затем, скажем, из 50 LP, а затем начнут инвестировать в них. еще один спонсор. В этой ситуации, если вы собираете такой фонд, вы полагаетесь на их опыт, что они провели всю эту комплексную проверку, выбрали правильного спонсора и сделали все возможное. вся эта проверка. Так что не путайте эти два понятия. Это нормально инвестировать в кого-то, кто собирает средства для другого спонсора, но вы просто понимаете, что полагаетесь на его должную осмотрительность, и на самом деле, если вы занятый врач, у вас нет времени делать все это, вы собираетесь инвестировать в этот фонд, то вы полагаетесь на них в этом. И выбор правильного фонда для финансирования сборщика капитала может быть отличным и безопасным способом инвестирования. Просто убедитесь, что вы погрузились в это. Мэтт, ты хочешь что-нибудь добавить?
Мэтт:
Когда дела идут хорошо, эти люди выглядят великолепно. Мы видим людей, которые встретились на конференции на одной неделе, а на следующей неделе они вместе заключают сделки, верно? И иногда это нормально, но я также верю в совместное строительство бизнеса. Так что, может быть, для людей, которые только что встретились, и заключить сделку, это нормально, но вам следует увидеть план, выходящий за рамки этого. Если вы собираетесь рассмотреть возможность инвестирования во что-то, где пара операторов впервые ведет совместный бизнес, это сигнализирует. Если у них у всех разные домены адресов электронной почты, верно? Или если у них у всех разные сайты и все такое. Или, если вы их видите, я видел, как спонсоры продвигали несколько сделок одновременно с разными командами и тому подобное. Так что, по мнению Эндрю, все хорошо, если дела идут хорошо. Когда дела пойдут не так хорошо, именно тогда вы действительно увидите, как начнется прилив, и увидите, кто обнажен, верно?
Я думаю, вы хотите видеть компании, которые создают бренды, строят бизнес, создают что-то, что будет заключать сделки снова и снова. Вам должно быть комфортно. Это нормально, когда люди сначала немного покачиваются, а затем им действительно следует бросить якорь и найти дом.
David:
И логотип на этом красном флажке, который следует здесь подчеркнуть, заключается в том, что большинство людей попадают в неприятности при выборе партнера, потому что пытаются делегировать комплексную проверку. — О, ты заключил с ним сделку? О, я знаю этого человека. О, Логан Пол продает этот NFT? Хорошо, я куплю его, потому что знаю Логана Пола». Нет, ты не знаешь. На самом деле, причина, по которой Логан Пол делает подкаст, вероятно, заключается в том, что такие люди, как вы, будут покупать вещи без должной осмотрительности, и он может убедить Кардашьян создать империю, делая это. Макияж Кайли Дженнер лучше, чем макияж кого-либо еще? Нет. Но макияж Кайли Дженнер хорошо известен, потому что на нем написано ее имя.
Andrew:
Мне это нравится.
David:
Это хорошо. Поэтому помните, что комплексная проверка — это не та область, которую вы хотите делегировать или отказаться от нее. Иногда это лень. У меня самого были сделки, в которых я пробовал это с кем-то. Пошло не очень хорошо. Это не тот человек, с которым я больше хочу сотрудничать. Но знаете что? Этот человек пошел туда и заключил кучу сделок с другими людьми, утверждая, что он мой партнер. И, к сожалению, другие люди заключили невыгодные сделки, потому что он сказал, что я заключил сделку с Дэвидом Грином. Этого последствия я не ожидал, когда заключал с ним первую сделку. И теперь мне нужно быть очень осторожным. Возможно, я просто больше ни с кем не сотрудничаю. Я не хочу, чтобы моя аудитория узнала: «О, ты заключил сделку с Дэвидом? Что ж, тогда я могу тебе доверять. А на самом деле это было не так. Я просто попробовал проверить, хороший ли они оператор. Все в порядке.
Мэтт:
Дэвид, еще одна вещь, которую можно добавить к этому: это то, чем занимались многие крутые ребята в условиях экономического подъема: собирали капитал для множества возможностей. И поскольку я являюсь автором книги «Привлечение прибыли, капитал», мне следует кратко прокомментировать это, верно? Такое случается. Многие люди просто собирают полмиллиона на сделку этого человека, а затем я собираю миллион на сделку этого человека. Все это нормально в условиях растущей экономики. Но проблема в том, что, как мы уже говорили ранее, если сделка пойдет не так, компания по сбору капитала, которую вы любили и которой доверяли, не сможет контролировать реальное развитие событий в сделке. И поэтому, когда вы получаете фонд средств, который, возможно, дает операторам гораздо больше возможностей, может быть, это нормально. Но если вы инвестируете в компанию по сбору капитала, которая вносит небольшую часть в капитал для сделки с недвижимостью, я был бы насторожен, потому что с компанией по сбору капитала, с которой вы работаете, ваши отношения как инвестора на самом деле не имеют никакого отношения. качаться.
И я уже начинаю видеть, как подобные сделки разваливаются, Эндрю. Мне звонили люди, занимающиеся сбором капитала, и говорили: «Эй, я собрал миллион для этой сделки, в которой был пакет акций на 15 миллионов долларов, и теперь они говорят о возврате ключей от банка, а этот сборщик капитала не хочет». На самом деле у меня нет никакого контроля над этими людьми, которые вкладывают в сделку миллионы долларов своих кровно заработанных денег, они действительно ничего не могут сделать, потому что они контролируют эту возможность в меньшинстве». Поэтому я был бы очень осторожен с привлечением субкапиталов на этом меняющемся рынке.
David:
И это вопрос, который следует задать. Это ваша сделка или вы собираете деньги на чужую сделку? «Потому что, если вы думаете о том факте, что деньги могут переходить из рук в руки в трех или четырех разных степенях, я собираю деньги, чтобы передать их этому человеку, который затем передает их этому человеку, который затем передает их этому человеку, а затем вкладывает в сделку. . Вы очень далеки от личной ответственности, и никто не будет ее тщательно проверять. Это как копия копии копии. Это может легко получиться очень, очень нечетким.
Хорошо, красный флаг номер два: спонсор или продавец предполагает что-то подозрительное, например, завышение доказательств наличия средств, нераскрытие существенных фактов и так далее. Андрей?
Andrew:
Ну, это действительно своего рода интуиция, верно? Если кто-то говорит вам что-то сделать или что он делает что-то, что кажется неэтичным или подозрительным, или, может быть, что-то, чего вы бы не сделали, например, не говорите банку, не говорите другим инвесторам, мы собираемся поменяйте местами эти страницы с подписями в последнюю секунду. Это некоторые вещи, на которые вам следует обратить внимание. И здесь сложно составить список из 27 советов, которых следует избегать. На самом деле это сводится к использованию интуиции, верно? Вы часто это слышите. Доверяйте своей интуиции, доверяйте своему инстинкту. Если вы бы не стали этого делать или не хотели бы, чтобы ваша мама знала, что вы делаете, это может стать для вас хорошей лакмусовой бумажкой.
Мэтт:
Отличный момент. Я имею в виду, что проблема в том, что пластинка может не видеть многих вещей, происходящих за кулисами, но нужно полагаться на свою интуицию, и иногда, если что-то выглядит немного подозрительно, то оно вполне может быть таковым, верно? Я бы сказал, что если вы хотите участвовать в чьей-то сделке, вы имеете право запросить такие вещи, как договор купли-продажи недвижимости. Вы имеете право запросить множество документов, которые передавались между покупателем и продавцом по сделке. И если спонсор не желает предоставить вам полную прозрачность и предоставить вам копии договора купли-продажи, оценки, того или иного, у него действительно должны быть эти документы очень легко. А если тебе не дадут эти вещи, то, может быть, там немного дыма, и тебе стоит поискать огонь.
David:
Ладно, тревожный сигнал номер три: никаких успешных результатов в бизнесе. В последние пару лет это явление стало особенно распространенным, поскольку на рынке невероятно легко добиться успеха. Эндрю, на что здесь нужно обращать внимание людям?
Andrew:
Подумайте об этом так. Если вы летите рейсом, да, и это типа: «Это говорит ваш капитан, спасибо, что летаете с Syndicate Airlines. Было отмечено, что сегодня между нами и пунктом назначения существует некоторая турбулентность, но хорошая новость заключается в том, что ваш капитан и второй пилот рассказали об этом в летной школе, и, говоря о летной школе, мы только вчера закончили ее, поэтому мы очень ценим, что вы присоединились к нам в нашем первом полете. Поднимите столы и спинки сидений. Давайте начнем. Вы слышите, что захотите сойти с этого рейса, и то же самое происходит, если вы инвестируете в какое-либо синдикацию или спонсорство. Если вообще нет послужного списка, это, опять же, не означает, что они мошенники, не означает, что они некомпетентны. Просто у них нет опыта, верно? И затем, с учетом сказанного, никто из нас не начал бы, если бы люди не доверяли неопытным.
Есть момент, когда каждый инвестор заключил свою первую сделку. Однако как это можно смягчить и на что вы хотите обратить внимание: является ли этот неопытный человек партнером кого-то опытного? И это может быть буквальное партнерство, это может быть наставничество, может быть, кто-то действительно опытный вкладывает деньги в сделку. Вкладывает ли новый человек в сделку деньги? Кроме того, послужной список и опыт не всегда должны быть прямыми. Это своего рода уловка 22, верно? Это похоже на то, что когда люди претендуют на работу, у вас должен быть опыт, чтобы получить эту работу, но вы не можете получить опыт, потому что не получаете работу. Таким образом, послужной список может быть кем-то, кто, возможно, преуспел в другой профессии в течение 10 лет и имеет просто звездную репутацию честного и трудолюбивого человека.
Или, может быть, они в течение 10 лет управляли невероятным бизнесом по перепродаже и превратили его в семизначный бизнес, а теперь они собираются начать заниматься самостоятельным хранением, верно? Итак, еще раз, если бы я инвестировал вместе с этим человеком, я бы сказал: «Хорошо, мне нравится трудовая этика этого человека и его деловые навыки. Если это их первая сделка с другим классом активов, возможно, мне захочется найти наставника или какого-нибудь более опытного партнера». Но я бы все равно рассмотрел возможность инвестирования с ними, даже несмотря на то, что у них нет технического опыта. Итак, вам нужен либо непосредственный опыт, либо уверенность в том, что человек сотрудничает с кем-то, у кого действительно есть опыт. Многие из сделок, которые сейчас идут плохо, - это те, когда кто-то пошел на учебный лагерь, и за последние пару лет у него закончились деньги, и он сразу же начал покупать 200 единиц, не имея опыта управления ими, их эксплуатации или чего-то в этом роде. и ему не на кого опереться, сейчас, когда ситуация становится все труднее, и у этих сделок возникают проблемы. Вот почему вам нужен опыт.
Мэтт:
Кроме того, Андрей, я согласен. Единственное, что я хотел бы сказать в дополнение, это то, что одно дело процитировать, что у меня есть этот наставник, или процитировать, что у меня есть этот опытный человек, сидящий надо мной, и мы, по сути, были короткой историей. Пару лет назад мы продавали многоквартирный дом в Северной Каролине, и у нас был участник торгов, который указал на наставника и сказал: «Ну, я работаю с этим человеком в качестве своего наставника», и это меня очень утешило. , но потом, после небольшого дальнейшего расследования, я понял, что этот наставник не подвергался риску по сделке. Все, чем они были, просто сидели поверх студента. Студент на самом деле просто посещал занятия наставника, и ему было разрешено указать на наставника как на своего советника, но наставник не собирался брать на себя обязательства в качестве спонсора. Наставник на самом деле не был задействован и являлся спонсором, находящимся под угрозой, а это означало, что репутацию нельзя было потерять, если сделка развалится.
Поэтому, если вы собираетесь инвестировать с кем-то, кто указывает на кого-то выше него, который научил его всему, что он знает, и собирается привнести в сделку большую часть своего опыта, просто убедитесь, что этот человек с опытом также присутствует в вашей компании. риск, так сказать в сделке.
Andrew:
Я должен остановиться и уточнить это. Мы не бросаем все учебные лагеря под автобус. Так что образование, которое предоставляет BiggerPockets и в котором участвует Мэтт, — это правильное хорошее образование. Мы говорим о некоторых из самых ярких, которые вы увидите во всех социальных сетях, на рекламных щитах, где речь больше идет об волнении от того, что вы просто выходите и заключаете сделку, а не обязательно, ну, это как с собакой. который наконец ловит машину и потом не знает, что с ней делать. Вот что произошло со многими сделками по многоквартирным домам за последние несколько лет: у вас есть кто-то, кто делает, я имею в виду, что его сердце находится в правильном месте, верно? Они пытались получить образование, принимали меры, собирали деньги, но у них нет ни опыта, ни партнеров, на которых можно было бы опереться сейчас, когда ситуация становится все труднее.
Мэтт:
Итак, чтобы внести ясность, Эндрю: когда вы посещаете учебный курс для многосемейных семей BiggerPockets, вам не разрешается говорить, что Мэтт Фэйрклот и Derosa Group являются вашими деловыми партнерами по каждой сделке, которую вы заключаете. Но мы кое-чему обучаем, но мы не являемся бизнес-партнерами для всех в учебном лагере BiggerPockets. Нам нужно где-то провести черту.
Andrew:
Точно. И, честно говоря, этого нет на Bootcamp. Ответственность за это лежит на человеке, верно? Опять же, вы не сможете подать в суд на Гарвард, если выйдете из него и не сможете устроиться на работу, верно? Это на тебе. Это не обязательно Bootcamp. Опять же, это просто человек, который только что получил образование, выбежал из него и просто купил 200 единиц, не создав команду, ресурсы и скамейку запасных, необходимые для успешного выполнения этой задачи.
Мэтт:
Согласен.
David:
И это хороший момент. И здесь есть аналогия: возможно, партнерство с кем-то похоже на ставку на бойца. Что ж, вы можете потерять свои деньги, если боец бросит бой. Это кто-то, кто действует нечестно, делает что-то незаконное, но это не единственный способ проиграть. Вы можете просто сделать ставку на ужасного бойца, и он просто выйдет и будет побежден. В любом случае вы потеряете свои деньги. Так что не думайте, что его ограбили только из-за незаконной деятельности или недобросовестного поведения. Это также может быть просто плохой оператор. Теперь, что касается плохой работы, это подводит нас к следующему тревожному сигналу — недостатку внимания. Являются ли эти инвестиции их основной сферой деятельности или просто одним из 27 различных видов деятельности, которые они делают, и они работают неполный рабочий день, а не работают без сбоев? Эндрю, на что людям здесь следует обратить внимание?
Andrew:
Опять же, это еще один случай, когда это не автоматическое «нет», а просто то, во что стоит вникнуть. Есть много спонсоров и синдикаторов, которые, например, создали 10,000 10,000 единиц хранения или XNUMX XNUMX сообществ передвижных домов, и они углубились в этот класс активов на дюйм в ширину и на милю в глубину. И есть вероятность, что, когда ситуация станет трудной, они будут знать, как с этим справиться. Они будут знать, как управлять активом в трудные времена. Что, казалось, стало плодотворным за последние несколько лет, так это то, что у нас было много групп, в которых они лучше всего умели собирать деньги. И тогда возникла проблема: чувак, я собрал все эти деньги, что мне с ними делать? Хорошо, я пойду сюда, вложу в это деньги, положу это сюда, и знаете что? Я купил эту штуку в Венесуэле, и я слышал, что она приносит просто огромную прибыль.
И вдруг у вас появился спонсор, у которого, как вы сказали, 27 различных классов активов. И снова, причина, по которой это красный флаг, заключается в том, что вам нужно спросить себя: являются ли они экспертами в каком-либо из них? Теперь возникает ситуация, когда они сотрудничают с экспертом в одном из них, и тогда вам нужно выяснить, кто этот партнер, а затем провести комплексную проверку и проверить этого партнера. И если этот партнер является экспертом в этом классе активов, возможно, вы захотите пойти на это. Это может быть хорошо. Но вам следует быть осторожным, если бы это были только мы с Эндрю в хранилище, и я в передвижных домах, я в квартирах, я на криптоферме, и все эти разные вещи, я Я, вероятно, не очень хорош ни в одном из них. Итак, это то, что вы ищете.
Мэтт:
Вдобавок к этому, Эндрю, если я занят множеством разных дел, у меня нет времени, которое мне может понадобиться, чтобы перевернуть актив. Бывают моменты, и мы с вами оба были здесь в нашей карьере, когда нам нужно пойти и сесть в самолет и пойти взять обувь на землю на объекте, чтобы пойти и решить конкретную проблему, какой бы она ни была. Если вы работаете с оператором, у каждого в операционной команде есть постоянная работа. Или, как вы сказали, они занимаются криптофермой, хранилищем и курортом, и они слишком заняты этими вещами, и они не могут уделять время многоквартирному активу. Многоквартирные дома могут просто немного утратить внимание.
Недавно мы рассматривали возможность покупки многоквартирного дома на юго-востоке, принадлежавшего консорциуму врачей. Никто из них не работал постоянно. Они все пытались владеть этой вещью, пассивно думая, что могут просто купить многоквартирный дом, пожелать управляющему недвижимостью всего наилучшего и сказать управляющему недвижимостью, куда отправлять чеки, когда они будут готовы, верно? Так что все хорошо, но иногда возникает необходимость в доступности в дневное время, и если у оператора, с которым вы работаете, этого нет, они не могут просто спустить их на парашюте на объект и столкнуться с подрядчиком. или пойти и посмотреть прямо в глаза управляющему недвижимостью и выяснить, что происходит, возможно, вы находитесь не в лучшей лодке.
David:
В «Столпах богатства» я рассказываю об одном из образов мышления, которого следует избегать, если вы хотите стать богатым: это самый простой, короткий и быстрый способ заработать кучу денег. Это люди, которые ищут дорогу под гору. И в этом пространстве, когда они слышат о Мэтте, Эндрю, каком-то другом многоквартирном операторе, который собирает деньги и зарабатывает на этом кучу денег, многие люди говорят: «О, это выглядит легко, я хочу это сделать». Поэтому они начинают говорить: «Как я могу собрать деньги, а затем передать их кому-то другому для инвестирования?» Или: «Как мне собрать деньги и вложить их в сделку? Как трудно это может быть?" И поэтому человек, инвестирующий, не знает разницы между человеком, который делал это в течение 10 или 15 лет, капитаном, который видел бурное море, или человеком, который только плавал в гавани, что было бы похоже на последнего восемь-десять лет повышения арендной платы и снижения предельных ставок, и почти все, что могло быть сделано правильно в многоквартирных домах, пошло хорошо, и у всех все хорошо.
Итак, вы начинаете слышать эту предвзятость подтверждения: ну, они это делают, они это делают, и у всех все хорошо, так в чем же риск? А может быть, вы даже вложили немного денег в сделку, и все пройдет хорошо. И вы говорите: «Ну, я вложу больше денег в следующий. Я вложу больше денег в следующий», не зная, почему это работает. Так что это те элементы человеческой природы, о которых вам следует знать, чтобы, возможно, вы уловили, если что-то не так, в отличие от того, что вы здесь говорите, Эндрю, вы ищете оператора, который это сделал? в течение определенного периода времени, и они делают это постоянно. Они видели, что идет не так, и знают, что когда случается А, нам нужно делать Б. У них есть несколько умных решений, а не у кого-то, у кого нет опыта, которого не будет.
Хорошо, следующий красный флаг — это новый спонсор на этом рынке или MSA. Почему людям следует обращать на это внимание?
Мэтт:
Итак, Дэвид, в учебном курсе по многоквартирным домам одна из основных сильных сторон, о которой мы говорим, которая должна быть в вашей команде, — это знание рынка. Мы называем его охотником за рынком. И причина этого в том, что вы как оператор можете создать такое несправедливое преимущество, если узнаете рынок, как никто другой. Вы познакомитесь с брокерами, хорошими управляющими недвижимостью, плохими управляющими недвижимостью, управляющими недвижимостью, которых все знают. Если вы из другого города, вы пользуетесь услугами управляющего недвижимостью. Но если вы действительно знаете рынок, вы пользуетесь услугами другой компании по управлению недвижимостью. Вы узнаете, кто является приемлемыми поставщиками на рынке, кто хороший кровельщик, а кто не очень хороший кровельщик. Все эти вещи. Это происходит через проникновение на рынок. Если вы новичок на рынке, у вас не будет всех этих замечательных контактов.
Таким образом, можно инвестировать с помощью оператора, если он впервые выходит на рынок, но вы хотите провести более тщательную проверку и спросить его, кого вы выбрали в качестве своей компании по управлению недвижимостью и почему? Чем еще они управляют на рынке? Потому что компания PM, когда мы заключали нашу первую сделку в Уинстон-Сейлеме, например, в Уинстон-Сейлеме, Северная Каролина? Именно эта компания PM познакомила нас с кровельщиком, с которым нам следует поговорить. И тогда кровельщик сказал: «Нет, нет, не звоните этому другому кровельщику, потому что они действительно испортили несколько других наших объектов, верно?» Итак, вы хотите знать, на кого они полагаются, чтобы помочь им проникнуть на рынок. И часто это компания PM или, может быть, другой инвестор в недвижимость, который входит в операционную команду компании, но что бы это ни было, убедитесь, что у них есть хорошие ботинки на местах, которые помогут им очень быстро проникнуть .
David:
Мне это нравится, и вот почему. По моему собственному опыту, когда я новичок на рынке, я не очень хорошо его знаю, или новичок в классе активов, или новичок в чем-либо, мне не нравится торопиться. У меня есть такая аналогия: когда я учился в полицейской академии, мы учились водить машины на курсах, и в основном они ставили все эти конусы, и вы должны въехать за определенный период времени, и это было очень сложно. . Времени столько не дают, а если ты наездишь хотя бы на один конус, то говорят, что это наезд на пешехода. Таким образом, вы сразу потерпите неудачу, если вообще коснетесь конуса. Итак, люди совершили две разные ошибки. Они либо ехали слишком быстро и наезжали на конусы, либо ехали слишком медленно и не успевали.
И я думаю, что с первого раза около 70% нашего класса провалились. Это было действительно тяжело. Единственный способ сделать это - изучить трассу и предвидеть, когда я дойду до поворота А. Я знаю, каким будет поворот Б. Итак, вы на самом деле думаете как минимум на шаг вперед. В идеале вам нужно думать на два-три шага вперед. Поэтому, когда вы находитесь на крутом повороте, вы не просто смотрите на то, что делаете, вы говорите: «Хорошо, я собираюсь выйти из этого. Мне нужно на полсекунды нажать на педаль газа, набрать скорость, потому что я не собираюсь тормозить ни на минуту, а сейчас приближается прямая, и мне нужно сразу же набрать скорость, верно?» Итак, я ехал очень медленно, пока не узнал, чего ожидать, а затем, когда я ожидал следующего шага, я ехал немного быстрее и просто бегал взад и вперед, пока не мог сделать все быстро.
Мораль этой истории такова: когда вы новичок на рынке, или новичок в стратегии, или новичок в чем-либо, вы не хотите резко нажимать на педаль газа. Вот что значит сбор денег. Вы двигаетесь намного быстрее, когда собираете деньги других людей, чем сами.
Поэтому, когда вы собираете команду или участок, когда у вас появляется отличный подрядчик, отличный управляющий недвижимостью, и я знаю, что вы, ребята, то же самое, вы начинаете думать: о боже, я мог бы сделать больше. Теперь, когда у меня наконец есть этот человек, я могу масштабироваться, я могу вести два проекта одновременно, я могу заключить сделку, на которую обычно не мог бы пойти раньше, потому что здесь есть еще немного прибыли. Это происходит только тогда, когда вы найдете управляющего недвижимостью, которому вы доверяете, подрядчика, которому вы доверяете, систему маркетинга - все это дает вам уверенность в том, что вы сможете работать быстрее. Так что я думаю, что это отличный совет. Если вы разговариваете со спонсором, вы хотите спросить, что вы думаете о третьем повороте? А если они такие: «Я не знаю, я просто подожду, пока мне исполнится три, прежде чем мне исполнится третий». Это красный флаг. Вы определенно не хотите идти по этому пути. Что вы, ребята, думаете об этой аналогии?
Мэтт:
Мне нравятся ваши аналогии. Вот что я думаю.
Andrew:
Я люблю это. Я не думаю, что смогу превзойти это. Единственное, что я хотел бы добавить, это просто будьте осторожны со спонсором, который выбирает рынки, как будто они пролистывают Tinder, и просто останавливается на вопросе: «О, на первый взгляд этот выглядит хорошо, не так ли?» Потому что, скорее всего, у них нет глубины и ресурсов. Два наиболее успешных типа спонсоров, с которыми я сталкивался на протяжении многих лет, и когда дело доходит до выбора рынка, — это либо крупные национальные парни, у которых есть, возможно, 10/20/30,000 XNUMX единиц, и у них есть ресурсы, чтобы выйти на новый рынок. наделите рынок властью, поймите это, пригласите свой собственный менеджмент и просто сразу же возьмитесь за это по-крупному, или, и это те ребята, которых большинство из нас и слушателей узнают, это спонсоры, которые живут и инвестируют на одном рынке и занимаемся этим уже давно.
Я знаю спонсоров в Сан-Антонио, Атланте и Хьюстоне. Они буквально знают каждый квартал и улицу и знают, в какую из них вам следует инвестировать, а в какую нет. И если я раздаю деньги, я пойду с кем-то вроде этого.
Мэтт:
Единственный комментарий, который у меня есть здесь, это то, что мне нравятся аналогии Дэвида и Эндрю, и я слушаю это шоу, чтобы посмеяться над феноменальными аналогиями, которые они придумывают и заставляют недвижимость связывать все с курсами вождения, с Tinder, с баскетболом, со всем. еще, о чем я слышал. Итак, это мои мысли по этому поводу.
David:
Следите за эпизодом 851 BiggerPockets, в котором рассказывается о том, как улучшить свою игру в Tinder, зарабатывая деньги с помощью недвижимости.
Хорошо, следующий красный флаг, кроме попытки использовать Tinder для поиска любви, сам по себе является красным флагом, но следующим красным флагом для недвижимости будет то, что спонсор будет продвигать только один показатель доходности. Мне это нравится, потому что это явный признак обмана, когда люди пытаются отвлечь ваше внимание от одних областей к другим. И прежде чем я расскажу об этом вам, Эндрю, у меня есть еще один пример.
Моя мама рассказала мне, когда она была ребенком, она была в группе под названием 4-H, где они выращивают животных, и у нее была свинья, и она водила свинью на соревнования, где ее оценивали по тому, насколько она хороша. . Я понятия не имею, как это работает, это странная вещь. Но моя мама сказала, что у ее свиньи ленивый глаз и обвисшая морда на одной стороне морды, и она знала, что в ту минуту, когда они увидят эту действительно измученную свинью, я уйду. Поэтому каждый раз, когда судья подходил к той стороне свиньи, она просто указывала на что-то еще или говорила: «Ой, я забыла тебе об этом сказать». Или она начнет говорить о себе. И на самом деле она использовала его весь таймер, а судья так и не добрался до той стороны свиньи, и в итоге она выиграла с далеко не идеальным животным. И это то, что люди делают, чтобы обмануть. Можете ли вы объяснить, как это будет выглядеть в рамках сделки по многоквартирному дому?
Andrew:
Это тенденция, которую мы наблюдаем в последние несколько лет: если кто-то, кто получал предложения от спонсоров, за последние пять лет вы обычно видели кратный капитал, и я объясню, что это такое, или внутренняя ставка верните IRR, а затем внезапно за последние шесть-12 месяцев все говорят только о AAR, и о, ладно, конечно. Ладно, звучит хорошо. AAR, мне это нравится, там написано, что я собираюсь получать средний годовой доход в размере 18%. Итак, я собираюсь очень быстро дать каждому из них определение и рассказать, на что вам нужно обращать внимание, а затем, почему здесь главное, что нужно вынести, если вы упускаете все детали, но самое главное, что нужно вынести, — это оценка спонсора. в своих инвестициях не полагайтесь ни на один из этих показателей.
Вам нужно знать все четыре, чтобы определить, являются ли эти инвестиции номер один полезными для вас. Во-вторых, знание всех четырех поможет вам выявить различные риски и рычаги, которые используются для получения прибыли. Потому что любым из этих четырех параметров легко манипулировать в электронной таблице. И если вы смотрите только на то, что по прогнозам выглядит хорошо, вы можете упустить то, что проявляется в других факторах, которые покажут, что происходит.
Итак, внутренняя норма доходности, IRR, — это, по сути, способ взглянуть на вашу совокупную доходность с течением времени. А потом, по сути, там говорится: «Эй, деньги сегодня стоят больше, чем деньги завтра». Второй — AAR — среднегодовая доходность. И это именно то, на что это похоже. Просто возьмите свой доход, разделите его на время и получите среднее значение. Вот в чем разница. Допустим, у вас есть две инвестиции. Им обоим по пять лет. Вы вкладываете 100,000 200,000 долларов, и это отличная инвестиция. Пять лет спустя вы получите 10,000 50,000 долларов. За один из них вы получаете XNUMX XNUMX долларов наличными каждый год, а в конце получаете обратно XNUMX XNUMX долларов.
По второму вы получаете ноль в течение пяти лет, а затем получаете обратно 100,000 10,000 долларов. Какая инвестиция лучше? Это тот, который давал вам 50,000 10,000 долларов в год вперед, а затем XNUMX XNUMX долларов в конце. Что ж, если вы оцените эти две инвестиции с помощью этих двух показателей, IRR, внутренняя норма прибыли, будет выше для той, которая приносила вам XNUMX XNUMX долларов в год, потому что вы вернули свои деньги раньше. А если IRR на втором этапе, где вам пришлось ждать пять лет, чтобы что-то получить, он будет намного ниже. Итак, в последнее время произошло следующее: поскольку денежный поток становится все труднее генерировать с помощью новых активов, все перешли на AAR, чтобы, я бы не сказал, скрыть этот факт, но, возможно, не полностью раскрыть тот факт, что почти весь доход приходится на бэкэнд, и пока вы туда не доберетесь, ничего особенного не произойдет.
Вот почему вы хотите посмотреть как на IRR, так и на AAR. Остальные два — наличные. Я думаю, что большинство слушателей, вероятно, хорошо знакомы с этим. Вот только инвестиции приносят 4% в год, 5%, 6%, 7%? Ключевой момент здесь — убедиться, что наличные деньги действительно генерируются активом, а не являются просто дополнительными деньгами, которые были собраны заранее, чтобы вернуть их вам и назвать это распределением. Это совсем другая тема, но на это стоит обратить внимание.
И затем четвертый – это коэффициент эквити. На самом деле это именно то, на что это похоже. Вы вкладываете свой капитал или инвестиции. Во сколько раз оно будет умножено в конце этой штуки? Если вы вложите сто тысяч и через пять лет получите обратно 200,000 2.0, мультипликатор вашего пятилетнего капитала составит XNUMX.
Итак, взглянув на все четыре из них вместе, вы снова сможете определить, соответствует ли это вашим инвестиционным целям, а также выяснить, может ли спонсор что-то скрывать и где это возможно. И опять же, это может быть непреднамеренно. Они могут использовать, например, очень высокое кредитное плечо, например, 80% или около того в мезонинном долге или привилегированных акциях, чтобы получить высокую внутреннюю норму доходности. Если все, на что вы смотрите, это внутренняя норма доходности, это будет выглядеть захватывающе, потому что она составляет 20%, но затем вы посмотрите на эти три других, о которых я говорил, и из-за этого они не будут выглядеть так хорошо. Суть в том, чтобы посмотреть на все четыре из них вместе. Мэтт или Дэвид, вы хотите что-нибудь добавить или что я пропустил?
Мэтт:
Я просто хочу сказать, что, во-первых, спасибо, Эндрю, за то, что вы обобщили эти вещи, потому что их часто используют, и предполагается или, возможно, надеется, что люди не понимают, что это за вещи, или, возможно, предполагают, что люди понимают. Поэтому я рад, что вы прошли через них и дали им определение. Единственное, что я хотел бы сказать в дополнение к этому, это то, что вы, как инвестор, обязаны следить за тем, как они рассчитывают внутреннюю норму доходности, наличные деньги и тому подобное. Потому что есть рычаги, которыми синдикатор, оператор и спонсор могут воспользоваться, чтобы IRR выглядела действительно очень хорошо. Мы собираемся продать его через пять лет по сегодняшней ставке капитализации. Или мы собираемся продать его и удвоить свои деньги, что бы это ни было через год, два или пять лет, что бы это ни было.
Есть факторы, которые они могут использовать не столько для того, чтобы манипулировать цифрами, сколько для того, чтобы заставить цифры представить сделку в лучшем свете. И вы хотите посмотреть, какие предположения они сделали, потому что каждого синдицатора просят заглянуть в будущее. И поэтому, если они будут смотреть в будущее через супер-розовые очки, мы, вероятно, будем продавать в условиях быстро развивающейся экономики, и мы, вероятно, будем продавать, когда процентные ставки снова снизятся до 3%. Вероятно, мы собираемся рефинансировать и получить кредит под 4%. Что ж, учитывая сегодняшние стандарты, возможно, и нет. Поэтому важно убедиться, что оператор сделал консервативные предположения, когда представляет эти показатели инвесторам.
David:
Вы можете понять, почему AAR станет более популярным показателем, поскольку он не учитывает инфляцию. Если инфляция составляет 5% в год и это пятилетняя сделка, то на самом деле это 25%-ный запас, с помощью которого они смогли рассчитать, как будут выглядеть их цифры по сравнению с внутренней нормой доходности, вы получаете свои деньги прямо сейчас, и это не может быть раздут буквально инфляцией. Итак, вы можете видеть, что это хитрый способ, с помощью которого люди могут корректировать то, что они говорят, чтобы это выглядело лучше, чем есть на самом деле.
Ладно, последний красный флаг. Спонсор не раскрывает, откуда и куда поступают деньги и есть ли какие-то условия.
Andrew:
Это еще один, о котором мы могли бы сделать почти целый подкаст, но, по сути, то, что вы ищете в качестве LP, — это несколько разных вещей. Номер один: источники и использование, верно? Итак, если они соберут 8 миллионов долларов, какая часть из них пойдет на первоначальный взнос? Сколько из них уходит на сборы? Сколько стоит ремонт? Сколько стоит резерв? Сколько стоит ограничение ставки или все эти вещи? И это влияет на то, как вы проверяете сделку. Я на самом деле только что разговаривал с кем-то, к сожалению, сегодня, у которого была ситуация, когда, будь то их дело, они не понимали, или кажется, что это, возможно, не было раскрыто, но в сделку был привлечен дополнительный партнер по капиталу, и они были крупным Capital Partner и этот крупный Capital Partner пришли с пунктом, в котором говорилось, что если определенные цели не будут достигнуты, мы имеем право произвольно выкупить всю позицию LP по определенной нами цене.
По сути, скажем так, инвесторы получают ноль. Потому что вы когда-нибудь видели контракты, в которых за вознаграждение в 1 доллар продавец делает… это. По сути, это то, что произошло, когда этот крупный партнер по капиталу сказал: из-за этого, этого и этого у нас есть одностороннее право выкупить партнеров с ограниченной ответственностью за сумму, которую мы определяем, и сумма, которую они определили, фактически равна нулю. И, к сожалению, это действительно распространенное явление. Подобные условия и условия часто встречаются в мезонинном долге, спасательном капитале и институциональном капитале. Так что дело не в том, что эта ситуация была совершенно необычной или даже мошеннической, просто не похоже, что она была полностью раскрыта инвестору и/или инвестор не до конца понимал ее последствия.
Поэтому убедитесь, что при любых инвестициях вы полностью понимаете структуру капитала. И когда я говорю «капитал», думайте об этом буквально как о стопке блинов, верно? Долг, возможно, большой пикантный слой, предпочитал акции, а затем капитал LP вдобавок ко всему. И как бы вы ни хотели это сложить, убедитесь, что вы полностью понимаете не только ее структуру, но и права, которые предоставляются каждой частью этой структуры. Кредиторы не единственные, кто может прийти и взять на себя сделку.
David:
Хорошо, спасибо тебе за это, Андрей. Мэтт, в завершение, можешь ли ты дать нам несколько принципов здравого смысла, которые люди должны учитывать при выборе спонсора?
Мэтт:
Спасибо, Дэвид. Итак, ребята, вот несколько принципов здравого смысла, которые вы, ребята, можете взять с собой и принять близко к сердцу, когда вы рассматриваете сделки как инвестор или даже как оператор. Хороший спонсор может превратить плохую сделку в хорошую, точно так же, как плохой спонсор может превратить большую сделку в ужасную. У хороших спонсоров сделки могут не сработать, и они готовы рассказать вам о них. Итак, ребята, хорошие спонсоры прозрачны, хорошие времена и плохие. Ищите асимметричный риск, означающий, что сумма денег, которую вы можете заработать на выгоде от сделки, намного больше, чем вы потенциально можете потерять при ее убытке. Используйте свою интуицию, ребята. Послушай, во многих случаях твоя интуиция права. Есть некоторые чувства Паука, если можно использовать аналогию с супергероем. В вашей интуиции есть кое-что хорошее.
Так что используйте их при рассмотрении сделки. И если ваша интуиция говорит вам, что нужно немного притормозить, может быть, проявить немного больше усердия, сделайте это. Если вы не понимаете, не вкладывайте в это деньги. Это отличная аналогия для чего угодно. Не вкладывайте средства во что-то, что вы не можете легко понять или объяснить кому-то другому. И если вы, ребята, хотите еще больше мыслей, например, с точки зрения LP о том, как выбрать правильного оператора, вспомните, что наш хороший друг Брайан Берк написал книгу под названием «Инвестор, не вмешивающийся в ситуацию». И это отличная книга о выборе операторов. И в самом конце этой книги, я думаю, есть 72 вопроса, на которые инвесторы попросили меня ответить на все 72 из них. Так что, может быть, не делайте этого с оператором, а выберите пять лучших, которые вам нравятся, и отправьте их оператору, в которого вы планируете инвестировать, потому что Брайан вложил много труда в эту книгу, и она призвана помочь вам, ребята. выберите операторов, которые действительно будут там в ваших интересах.
David:
Итак, несколько хороших книжных рекомендаций для сегодняшнего шоу. Мы упомянули мою книгу «Столпы богатства: как зарабатывать, экономить и инвестировать свои деньги, чтобы достичь финансовой свободы». Книга Брайана Бёрка «Инвестор без вмешательства». Книга Мэтта Фэйрклота «Привлечение частного капитала», и я добавлю туда еще одну для вас. Вы также можете получить это на сайте bigpockets.com/store. «Самый богатый человек в Вавилоне», посвященный принципам инвестирования. И один из них — не инвестируйте во что-то, чего вы не понимаете.
Краткий обзор наших семи красных флажков. Для каждой сделки у спонсора есть свой партнер. Спонсор предлагает что-то подозрительное, например, завышение доказательств наличия средств или сокрытие существенных фактов. Спонсор не имеет успешного опыта в бизнесе. Им не хватает концентрации, а это означает, что это не их основная компетенция, а просто одно из занятий. Спонсор является новичком на этом рынке. Спонсор продвигает только один показатель доходности. Старый дым и зеркала. И спонсор не прозрачен в отношении того, откуда берутся деньги и куда они направляются.
Мэтт, Эндрю, большое спасибо, что присоединились ко мне в этом шоу. Это очень ценно для нашей аудитории, и мы надеемся, что мы сможем помочь людям сэкономить немного денег. Я уже говорил это раньше, старый гибкий хвастался, сколько у тебя дверей. Новая гибкость сохраняет то, что вы накопили за хорошие годы.
Хорошо, ребята, большое спасибо за сегодняшнее шоу. Это было фантастически. Ценю вас всех, что вы здесь. Ребята, я позволю вам уйти отсюда. Если вы слушаете это и вам понравилось наше шоу и оно помогло вам сэкономить немного денег, рассмотрите возможность поставить нам пятизвездочный отзыв везде, где вы слушаете подкасты. Это невероятно полезно для нас. И поделитесь этим шоу со всеми, кого вы знаете, кто рассматривает возможность инвестирования в чужую сделку, прежде чем они отправят свои деньги.
А если вы хотите связаться с кем-либо из нас, вы можете узнать больше в примечаниях к шоу.
Я похож на шарпея, когда делаю это в своей голове?
Мэтт:
Немного?
Andrew:
На самом деле, ты похож на одного из тех персонажей Sega, у которых там были строчки.
Мэтт:
Да, плохой парень. И ёжик Соник.
David:
Доктор Роботник. Это верно.
Andrew:
Знаете, небольшое замечание: я считаю, что лучшими друзьями человека должны быть свиньи, а не собаки, потому что трое быстрых — номер один, очень умные и поддающиеся дрессировке. Два, о которых легко заботиться, и Три, когда они умрут? Бэкон, да?
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- Ассоциация семь смертельных знаков что многоквартирная семья сделка по синдикации — это мошенничество (или хотя бы чушь)
- Проверка спонсора/синдикатора и почему вы ДОЛЖНЫ избегать «инвестирования FOMO»
- Партнерские отношения, неопытные спонсорыи кому ДЕЙСТВИТЕЛЬНО можно доверять
- Ассоциация новая финансовая «метрика» наивный синдикаторы надеются, что вы НЕ ВНИМАЕТЕ
- "стек капиталаобъяснил, и как сделать свой экспертиза по долгу синдиката (до инвестирования)
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Книги, упомянутые в этом шоу
Свяжитесь с Андреем:
Свяжитесь с Мэттом:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Электронная почта [электронная почта защищена].
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-850
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 месяцев
- 15 лет
- 15%
- 200
- 2005
- 22
- 24
- 27
- 30
- 50
- 500
- 7
- 72
- a
- способности
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- Академия
- ускоритель
- приемлемый
- Учетная запись
- накопленный
- Достигать
- через
- Действие
- активный
- активно
- актеры
- фактического соединения
- на самом деле
- Добавить
- дополнение
- дополнительный
- адрес
- регулировать
- плюс
- Реклама
- совет
- советник
- После
- снова
- тому назад
- ДОГОВОР
- впереди
- Авиакомпании
- Самолет
- Все
- позволять
- разрешено
- почти
- в одиночестве
- уже
- причислены
- в целом
- всегда
- количество
- an
- Ведущий
- и
- Эндрю
- животное
- животные
- годовой
- Другой
- ответ
- предвидеть
- предвидение
- любой
- больше не
- кто угодно
- все
- кроме
- Квартира
- апартаменты
- Apple
- Применение
- оценка
- ценить
- МЫ
- ПЛОЩАДЬ
- области
- около
- за участие
- AS
- спросить
- спросил
- активы
- класс активов
- Активы
- предполагать
- предполагается,
- предположения
- At
- Атланта
- приложенный
- внимание
- адвокат
- привлекаемый
- аудитория
- автор
- Автоматический
- автоматически
- свободных мест
- в среднем
- избежать
- знать
- прочь
- b
- Вавилон
- назад
- Backend
- спины
- Плохой
- Банка
- Банкротство
- в основном
- основа
- Баскетбол
- BE
- бить
- стали
- , так как:
- становиться
- становится
- становление
- было
- до
- поведение
- за
- за кулисами
- не являетесь
- верить
- ЛУЧШЕЕ
- Ставка
- Лучшая
- Ставки
- между
- Beyond
- смещение
- большой
- Крупнейшая
- Немного
- Заблокировать
- дующий
- лодка
- Бонус
- бонусов
- книга
- Сапоги
- граница
- Босс
- изоферменты печени
- Дно
- купил
- брендов
- Ломать
- Брайан
- кратко
- блестящий
- приносить
- Приведение
- широкий
- Брокеры
- брат
- принес
- строить
- Строительство
- зданий
- Группа
- автобус
- бизнес
- бизнес
- занятый
- но
- купить
- ПОКУПАТЕЛЬ..
- покупка
- by
- вычислять
- призывают
- под названием
- пришел
- CAN
- глава
- столица
- автомобиль
- заботится
- карьера
- тщательный
- Каролина
- легковые автомобили
- случаев
- Наличный расчёт
- Привлекайте
- Знаменитость
- определенный
- так далее
- шанс
- изменение
- изменения
- символы
- заряд
- расходы
- Проверки
- Выбирая
- класс
- классов
- Очистить
- Закрыть
- Co-Host
- цвет
- как
- выходит
- комфорт
- удобный
- приход
- комментарий
- Общий
- здравый смысл
- Сообщества
- Компании
- Компания
- конкурс
- полностью
- усугубляются
- постигать
- Конференция
- доверие
- подтверждение
- следствие
- консервативный
- Рассматривать
- рассмотрение
- принимая во внимание
- консорциум
- контакты
- продолжать
- контракт
- Подрядчик
- контрактов
- способствовать
- содействие
- контроль
- конвертировать
- Холодные
- копии
- Основные
- Цена
- может
- Пара
- курс
- курсы
- чехол для варгана
- покрытый
- чехлы
- Создайте
- Криминальное
- крипто-
- Знакомства
- Давид
- день
- Дней
- мертвый
- сделка
- Акции
- Долг
- десятилетия
- обман
- заявляет,
- убывающий
- глубоко
- определять
- определенный
- определенно
- глубина
- описывать
- назначение
- уничтожили
- подробнее
- Определять
- определены
- развивающийся
- DID
- разница
- различный
- трудный
- КОПАТЬ
- усердие
- направлять
- Раскрывать
- Раскрытие
- Дисплей
- расстояние
- распределение
- погружение
- делить
- дивиденды
- do
- врач
- Врачи
- Документация
- приносит
- не
- Собака
- Собаки
- дело
- долларов
- доменов
- сделанный
- Dont
- Двери
- двойной
- удвоившись
- вниз
- нижняя сторона
- рисовать
- управлять
- вождение
- Падение
- два
- в течение
- Е & Т
- каждый
- Ранее
- Простейший
- легко
- легко
- электронная книга
- экономику
- Обучение
- фактически
- 8
- или
- элементы
- еще
- Еще
- эмоции
- империя
- конец
- закончился
- занятый
- наслаждались
- Весь
- Окружающая среда
- эпизод
- собственный капитал
- по существу
- имущество
- и т.д
- Эфир (ETH)
- этический
- оценивать
- оценки
- Даже
- События
- НИКОГДА
- Каждая
- все
- все члены
- все это
- многое
- везде
- точно,
- пример
- Возбуждение
- захватывающий
- ожидать
- ожидается
- опыт
- опытные
- эксперту
- опыта
- эксперты
- Объяснять
- объяснены
- объяснение
- подвергаться
- дополнительно
- Глаза
- Глаза
- Face
- Объект
- факт
- факторы
- Факты
- FAIL
- Oшибка
- Осень
- знакомый
- вентилятор
- фантастический
- ферма
- БЫСТРО
- быстрее
- быстрый
- страх
- ФРС
- чувствовать
- Сборы
- человек
- несколько
- бороться
- фигура
- в заключение
- финансовый
- Финансовая независимость
- Найдите
- обнаружение
- конец
- Для пожарных
- Во-первых,
- Впервые
- 5
- Флаги
- полет
- кувырок
- полет
- Фокус
- после
- СЧ
- Что касается
- Бывший
- вперед
- найденный
- 4
- Четвертый
- мошенничество
- и мошенническими
- Бесплатно
- Freedom
- друг
- друзья
- от
- передний
- полный
- полностью
- фонд
- средства
- далее
- будущее
- игра
- дал
- Общие
- Генеральный партнер
- в общем
- порождать
- генерируется
- получить
- получающий
- Дайте
- данный
- дает
- Отдаете
- очки
- Go
- Цели
- идет
- будет
- ушел
- хорошо
- есть
- GP
- большой
- Жадность
- Жадный
- земля
- группы
- Группы
- Гости
- личина
- Парень
- было
- Половина
- обрабатывать
- Руки
- происходить
- произошло
- Случай
- происходит
- гавань
- Жесткий
- тяжелая работа
- Гарвардский
- Есть
- имеющий
- he
- слышать
- услышанный
- Сердце
- еж
- помощь
- полезный
- помощь
- ее
- здесь
- Скрытый
- Спрятать
- High
- высший
- наивысший
- Выделите
- очень
- его
- его
- Удар
- Хиты
- ударять
- проведение
- Главная
- Дома
- честный
- надежды
- С надеждой
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- Хьюстон
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- огромный
- человек
- сто
- Сотни
- охотник
- i
- БОЛЬНОЙ
- идея
- идеальный
- Идеально
- if
- нелегальный
- немедленно
- иммунный
- важную
- улучшать
- in
- инцидент
- включены
- В том числе
- некомпетентность
- повышение
- невероятный
- невероятно
- individual
- промышленность
- надувание
- инфляция
- вместо
- Институциональная
- инструкции
- страхование
- целостность
- Умный
- предназначенных
- намерение
- Умышленный
- интерес
- Процентные ставки
- интересы
- в нашей внутренней среде,
- внутренне
- Интервью
- в
- выпустили
- интуиция
- Грин- карта инвестору
- инвестиций
- расследование
- ходе расследования,
- инвестирование
- инвестиций
- инвестиционный фонд
- инвестиционные цели
- Вложения
- инвестор
- Инвесторы
- вовлеченный
- IPO
- IRR
- вопрос
- IT
- ЕГО
- саму трезвость
- iTunes
- работа
- присоединился
- присоединение
- присоединяясь к нам
- JPG
- судья
- всего
- только один
- Сохранить
- Основные
- ключи
- Дитя
- Дети
- Вид
- Знать
- знание
- знания
- знает
- Отсутствие
- большой
- Фамилия
- новее
- смеяться
- слой
- Лиды
- узнали
- изучение
- наименее
- уход
- привело
- кредиторы
- Меньше
- Уроки
- позволять
- Кредитное плечо
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- легкий
- такое как
- Вероятно
- Ограниченный
- линия
- линий
- Список
- Слушать
- слушателей
- Listening
- буквальный
- мало
- жить
- варианты
- Логан
- Логан Пол
- логотип
- Длинное
- много времени
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- потерянный
- серия
- много
- любят
- Низкий
- ниже
- верный
- LP
- Пластинок
- удачи
- сделанный
- Главная
- сделать
- ДЕЛАЕТ
- макияж
- Создание
- человек
- управлять
- управление
- менеджер
- Менеджеры
- управления
- манипулировать
- многих
- Маржа
- рынок
- рыночная среда
- Маркетинг
- Области применения:
- материала
- матовый
- Вопрос
- Май..
- может быть
- me
- значить
- смысл
- Медиа
- упомянутый
- наставник
- Наставничество
- встретивший
- метрический
- Метрика
- может быть
- миллиона
- миллионы
- против
- минимизировать
- меньшинство
- минут
- плохо управляемый
- скучать
- пропущенный
- отсутствующий
- ошибка
- ошибки
- Мобильный телефон
- мама
- деньги
- месяцев
- БОЛЕЕ
- самых
- кино
- много
- с разными
- умноженная
- должен
- my
- себя
- имя
- имена
- национальный
- природа
- обязательно
- Необходимость
- никогда
- Новые
- Новый рынок
- Новости
- следующий
- Следующая неделя
- NFT
- никола
- Нигерия
- нет
- Ничто
- нормально
- север
- Северная Каролина
- в своих размышлениях
- отметил,
- Заметки
- ничего
- Уведомление..
- сейчас
- номер
- номера
- Очевидный
- оккупация
- шансы
- of
- от
- oh
- Хорошо
- Старый
- on
- консолидировать
- ONE
- те,
- только
- на
- открытый
- операционный
- Операционный отдел
- оператор
- Операторы
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- or
- Другое
- Другое
- наши
- себя
- внешний
- внешнюю
- за
- собственный
- принадлежащих
- пакет
- площадка
- страниц
- болезненный
- бумага
- часть
- особенно
- партнер
- партнерство
- партнеринг
- партнеры
- Партнерство
- партнерства
- pass
- путь
- Пол
- платить
- оплата
- Люди
- народный
- период
- человек
- личного
- перспектива
- феноменальный
- выбирать
- взял
- кусок
- штук
- столбы
- розовый
- Часть
- план
- планета
- Платформа
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- игрок
- играет
- пожалуйста
- Много
- pm
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- Полиция
- Понци
- Ponzi Scheme
- Популярное
- должность
- возможно
- потенциально
- мощностью
- привилегированный
- представить
- довольно
- предотвращать
- предыдущий
- цена
- принц
- Принципы
- частная
- вероятно
- Проблема
- процесс
- профессионалы
- Профили
- Прибыль
- прогнозируемых
- проектов
- плодовитый
- многообещающий
- Содействие
- доказательство
- свойства
- собственность
- управление недвижимостью
- защищенный
- обеспечивать
- Недвижимости
- поставщики
- обеспечение
- что такое варган?
- выталкивает
- положил
- Оферты
- Полагая
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- быстрее
- быстро
- вполне
- повышение
- поднятый
- сборщик
- привлечение
- привлечение капитала
- последствия
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- достигать
- готовый
- реальные
- недвижимость
- Реальность
- реализовать
- реализованный
- на самом деле
- причина
- резюме
- недавно
- рекомендаций
- запись
- учет
- Red
- Красные флаги
- отношения
- относительный
- полагаться
- опираясь
- помнить
- напоминание
- представлять
- представленный
- репутация
- запросить
- обязательный
- спасать
- исследованиям
- резерв
- курорт
- Полезные ресурсы
- ответственность
- возвращают
- Возвращает
- показывать
- обзоре
- правую
- правые
- разорвал
- Снижение
- рисках,
- Дорога
- грабить
- Подвижной
- корень
- Розовый
- год
- Run
- безопасный
- Сказал
- sale
- то же
- Сан -
- Сохранить
- экономия
- сообщили
- поговорка
- говорит
- Шкала
- Мошенничество
- Сцены
- схема
- Школа
- SEC / КОМИССИЯ ПО ЦЕННЫМ БУМАГАМ И БИРЖАМ
- Во-вторых
- секунды
- посмотреть
- видя
- казаться
- казалось
- кажется
- видел
- SEGA
- выберите
- выбор
- выбор
- SELF
- продаем
- продажа
- Отправить
- смысл
- набор
- семь
- несколько
- мелкий
- Поделиться
- Акции
- острый
- она
- светить
- стрельба
- должен
- показывать
- показ
- сторона
- подпись
- подпись
- Признаки
- аналогичный
- с
- одинарной
- Сидящий
- ситуация
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- навыки
- медленной
- небольшой
- умный
- Банкротство
- Дым
- сгладить
- So
- Соцсети
- социальные сети
- проданный
- только
- Решения
- некоторые
- когда-нибудь
- как-то
- Кто-то
- удалось
- иногда
- где-то
- сложный
- Источники
- Южная
- юго-восток
- Space
- говорить
- Говоря
- особый
- конкретный
- скорость
- Вращение
- спонсор
- Спонсоры
- спонсорство
- Таблица
- стек
- стандартов
- Звезда
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- начинается
- управлять
- Stellar
- Шаг
- Шаги
- По-прежнему
- Stop
- остановка
- диск
- История
- прямой
- Стратегия
- улица
- сильные
- стресс
- удар
- Структура
- структурированный
- "Студент"
- Кабинет
- предмет
- быть успешными
- успешный
- Успешно
- такие
- внезапный
- предъявлять иск
- Предлагает
- супер
- супергероя
- Поддержка
- Убедитесь
- Поверхность
- подозрительный
- обмен
- ПОТ
- плавание
- включается
- синдикация
- система
- взять
- принимает
- Говорить
- говорить
- направлена против
- учил
- команда
- команды
- технически
- сказать
- говорят
- говорит
- десятки
- ужасный
- тестXNUMX
- чем
- спасибо
- который
- Ассоциация
- Столица
- ФРС
- Будущее
- их
- Их
- тогда
- Там.
- Эти
- они
- задача
- вещи
- Think
- мышление
- этой
- те
- хоть?
- тысяча
- тысячи
- три
- Через
- Бросание
- Волна
- время
- раз
- Tinder
- тип
- Советы
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- заявил
- завтра
- слишком
- приняли
- топ
- тема
- Всего
- трогать
- жесткий
- город
- трек
- Послужной
- Торговля
- Запись
- Прозрачность
- прозрачный
- тенденция
- пыталась
- утроить
- беда
- правда
- по-настоящему
- Доверие
- надежных
- стараться
- пытается
- турбулентность
- ОЧЕРЕДЬ
- Получается
- tv
- ТВ-шоу
- два
- напишите
- Типы
- типично
- под
- понимать
- несправедливый
- К сожалению
- единиц
- до
- Потенциал роста
- us
- использование
- используемый
- использования
- через
- ценный
- ценностное
- поставщики
- Венесуэла
- Против
- очень
- VET
- с помощью
- Видео
- ждать
- от
- хотеть
- законопроект
- Смотреть
- Вода
- Путь..
- способы
- we
- Богатство
- богатый
- Вебсайт
- веб-сайты
- неделя
- добро пожаловать
- ЧТО Ж
- известный
- пошел
- были
- Что
- Что такое
- любой
- когда
- будь то
- , которые
- в то время как
- КТО
- все
- зачем
- широкий
- будете
- готовый
- победа
- Winston-Salem
- Провод
- желание
- в
- без
- Работа
- разрабатывать
- работавший
- работает
- разработка
- работает
- беспокоиться
- стоимость
- бы
- письменный
- Неправильно
- писал
- X
- год
- лет
- вчера
- являетесь
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль