Rookie-svar: Otillåtna renoveringar, hushackvinster och frusna rör

Ashley:
Det här är Real Estate Rookie-avsnitt 266.

Tony:
De flesta människor, när de går in i ett hushack, är inte nödvändigtvis deras mål att tjäna $500 i månaden i kassaflöde. Deras mål är att subventionera sina levnadskostnader. Så om du kan täcka majoriteten eller ibland hela ditt bolån genom att hyra ut dessa ytterligare enheter, så gör du förmodligen ett ganska bra jobb, för nu kan du spara de pengarna du vanligtvis skulle spendera på din hyra eller din bolån, säg vad som helst, det är 2,000 XNUMX spänn i månaden, och nu kan du lägga det åt sidan för att börja spara till din nästa fastighet. Så för många människor, när de hackar hus, är det inte nödvändigtvis kassaflödet som de letar efter. Det är hur mycket av mitt bolån kan jag kompensera genom att hyra ut dessa enheter?

Ashley:
Jag heter Ashley Kehr och jag är här med min medvärd, Tony Robinson.

Tony:
Och välkommen till Real Estate Rookie Podcast, där vi varje vecka, två gånger i veckan, ger dig inspirationen, motivationen och berättelserna du behöver höra för att kickstarta din investeringsresa. Och jag vill börja dagens avsnitt med att skrika ut en riktigt cool recension som kom in. Den här personen älskar oss, en femstjärnig recension på Apple Podcasts. De går under användarnamnet TTWray, och titeln på denna recension säger "Rookie Vitamins." Och TT fortsätter med att säga, "Denna podcast har gett mig självförtroende att göra rörelser. Jag satt hemma hos min mamma i ungefär ett år innan jag bestämde mig för att rensa och renovera det. Men att lyssna på Ashley och Tony varje morgon var som att ta mina morgonvitaminer. Mitt immunförsvar för fastigheter blev starkare, och jag slutförde renoveringsprojektet, hittade en hyresgäst och nu är det kassaflöde. Jag lyssnar varje morgon som en del av min morgonrutin. Jag älskar hur de bryter ner koncept till nuggets som är användbara. Ingen annan podcast kan jämföras! Bra jobbat grabbar!”
Det är en av de coolaste recensionerna jag har läst på ett tag.

Ashley:
Ja det är det.

Tony:
Så, TTWray, vi uppskattar dig. Och för alla våra nybörjare som lyssnar, om du har lämnat oss en recension, vi uppskattar dig. Om du inte har gjort det ännu, vänligen ta två till tre minuter av din dag för att ge oss ett ärligt betyg och omdöme. Fler recensioner vi får, fler människor vi kan hjälpa, och att hjälpa människor är vad vi gillar att göra. Så, Ash, vad är det? Hur är läget?

Ashley:
Vet du vad? Jag känner att jag inte har gjort det här på ett tag sedan vi spelade in, men jag känner att jag verkligen behöver berätta mer om min bok som jag precis publicerat.

Tony:
Ja. [ohörbart 00:02:20].

Ashley:
Jag känner att jag inte har pratat alls, men här är den, precis här, här, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Det finns många omnämnanden av Tony här. Men ja, så om ni inte har kollat ​​upp det skulle jag uppskatta om ni tittar på det och ser om det passar er bra.

Tony:
Hur känns det, Ash, att vara en publicerad författare? Vad är det för känsla?

Ashley:
Tja, jag skickade min mamma ungefär 20 spänn och hon fick paketet med posten och sa till mig: "Åh, jag är så exalterad. Någon skickade något till mig, och då såg jag bara att det var din... Det var bara böcker." [ohörbart 00:02:51]. Jag säger: "Tack så mycket, mamma. Tack." Men, ja, så den lanserades den 10 januari och gjorde en trevlig liten middag ute för att fira. Och så nu måste jag få ihop en lista för publicering av alla mina vänner att skicka kopior till, och ja. Men det har varit ganska coolt. Alla borde få sina böcker nu som gjorde förbeställningen ganska snart, och det ska bli spännande att höra vad folk tycker om det.

Tony:
Ja, jag älskar det. Jag är superglad för din skull. Jag vet att du lägger ner mycket tid, kraft och energi på den boken. Och det är så coolt, eftersom vi redan ser vad Rookie Podcast gör för folk. Så det faktum att du får replikera det med den här boken, det är så häftigt. Så jag är spänd på att se vart det leder för dig.

Ashley:
Och Tony och jag jobbar på en liten hemlig sak också, så håll utkik efter det också, för Tony kan bli författare snart också.

Tony:
Håller tummarna. Vi får se.

Ashley:
Så, Tony, några spännande historier att berätta för oss eller något tråkigt skämt innan vi går in i dagens avsnitt?

Tony:
Låt oss se. Vad är det tråkigaste jag kan tänka på som vi kan prata om idag?

Ashley:
Vad åt du i morse till...?

Tony:
Du vet, det är [ohörbart 00:04:05]-

Ashley:
Du har den sparade måltiden varje dag.

Tony:
Faktiskt, så jag rustar upp min träning för ännu en tävling. Så jag planerade först att göra en föreställning i slutet av april, men jag tror att jag kanske kan flytta tillbaka den till maj, bara för att ge mig själv lite mer tid. Men jag åt faktiskt ingen frukost i morse. Jag vaknade och gjorde saker på datorn. Innan jag visste ordet av var vi tvungna att hoppa in för att börja spela in. Så jag tog en proteinshake till frukost i morse. Det var ungefär det. Men de flesta dagar består min frukost av 10 äggvitor, två vanliga ägg och sedan lite havregrynsgröt.

Ashley:
Så jag vet inte vad som fick mig att tänka på det här, men som något som är tråkigt, antar jag, på ett sätt. Så vi har implementerat dessa måndagseftermiddagsmöten. Vi gjorde tisdagsmorgnar, men tisdagar är när du och jag spelar in, och det är precis som att jag har ett annat samtal jag gör varje tisdag morgon. Så det var precis som för många samtal den dagen för att faktiskt sitta ner och fokusera på ett möte. Så vi flyttade dem till måndagseftermiddagar. Och så har vi en agenda uppbyggd. Och så, det är bara jag och min enda affärspartner, Daryl. Och i grund och botten går vi igenom vad varje person gjorde förra veckan, vad var våra vinster, vad vill vi åstadkomma framöver, vad är det vi behöver prioritera, och sedan, vad är det vi vill prata om härnäst vecka? Och så tar vi bara agendan, rullar över den till varje vecka.
Och även om detta är något du gör med din make, din partner eller din affärspartner, om ni inte implementerar detta, rekommenderar jag det starkt. Det tar inte så lång tid. Men med vårt har vi också en sektion för resor, eftersom vi reser mycket tillsammans. Så, förra veckan, på våra resor, ska vi till Tonys korttidsuthyrningsmöte. Och den ena natten ska vi faktiskt till Disney Springs och äta middag, okej.
Så vi går igenom vår agenda, allt, och en av sakerna var att välja restaurangen för att boka reservationer för Disney Springs. 20 minuter senare är vi i YouTube-videor om de bästa och sämsta ställena att äta på Disney Springs. Och det var precis som, "Hur händer det här just nu?" Vi kunde bara flyga igenom allt. Sedan sugs vi in ​​i att titta på YouTube-videor om var vi ska äta middag en kväll. Men det visar bara att att lämna in de där små sakerna, att lägga till sådana saker i din agenda som retar dig eller motiverar dig, för då är det som: "Okej, vi måste få allt det här arbetet gjort nu så att vi kan gå och njuta av oss själva och faktiskt inte behöva vara som...” Vi vill naturligtvis använda mycket tid för att njuta av din konferens och sånt och inte behöva vara som alla andra saker vi måste göra på baksidan av vår sinne.

Tony:
Ja. Och det är en intressant poäng, för en av de saker jag verkligen försöker fokusera på det här nya året är mindre tid att göra och mer tid att bestämma och delegera. Jag känner att min tid bäst spenderas i min verksamhet vid det här laget, inte... Om det finns ett möte bör nästan ingen åtgärd tilldelas Tony. Det finns tillräckligt många som jag arbetar med nu där jag borde kunna delegera den uppgiften till någon annan. Och egentligen, det enda jag gör är att bestämma mig, jag fattar ett beslut och säger: "Okej, ja, den här grejen. Okej, inte den saken. Ja, den här grejen”, och sedan lämna över den till någon annan, för det fanns stunder då jag var som, ”Varför gör jag det här fortfarande?”
Till exempel var vi på semester tidigare i år, eller i slutet av förra året, och vi hade en YouTube-video på gång för Real Estate Robinsons-kanalen, och jag sa: "Åh skit, vi har ingen miniatyrbild." Jag gjorde fortfarande miniatyrerna. Så jag är på semester och gör en miniatyrbild. Jag säger: "Varför gör jag det här? Varför gör jag det här?" Och så fort jag kom tillbaka hittade jag en grafisk designer på Upwork. Nu gör han alla våra miniatyrer, och han gör det mycket bättre än jag någonsin kunnat. Hur som helst, precis som jag tänker på nästa år, och för många av våra nybörjare som också lyssnar, när ditt företag börjar skala, tänk på vad det är för saker du inte längre borde göra, och delegera sedan bort dem till någon annan.

Ashley:
Och också, se till att det bara är besluten på hög nivå också, och det var något jag hade hört Ryan Pineda prata om när jag intervjuade honom, jag tror att det var Austin, Texas, kanske, på en konferens där han pratade om hur … Ställ inte ens frågan till honom. Han är bara beslut på hög nivå. Det finns andra beslutsfattare på plats, och han behöver bara verkligen tänka på de höga nivåerna som faktiskt kommer att ha en enorm inverkan på hans verksamhet, där allt mediokert, det finns någon annan som fattar det beslutet också. Så han är inte överväldigad av saker, för han har allt på plats och hela hans organisationsdiagram som att han gillar, "Det här är sakerna som faktiskt måste komma till mig, och stör mig inte med något annat." vilket jag tycker är ganska intressant och uppenbarligen ett bra system att ha satt upp. Det svåra är faktiskt att ställa in dig själv så att du är i den positionen.

Tony:
Ja, och hitta rätt människor och alla de där bra sakerna. Så det är alltid en utmaning. Och uppenbarligen, för våra nybörjare, är de flesta av er i början av din investeringsresa, så det känns inte som att du behöver ställa in detta på dag ett. Men det är ett viktigt koncept för dig att förstå så att när ditt företag börjar skala vet du att det rätta beslutet är att börja koppla in människor i dessa olika roller så att du kan fokusera på de större uppgifterna.
Precis som Ash, för mig och dig, bör större delen av vår tid spenderas framför mikrofonen med att spela in den här podden, framför våra datorer för att skriva våra böcker och göra andra saker som är superviktiga.
Okej, så dagens första fråga kommer från Nadeem Chaudhry, och Nadeems fråga är: "Hej alla. Lär dig mer om att göra fastighetsanalys och undrar, om jag planerar ett hushack på en multi-enhet med ett FHA-lån, bör du bara oroa dig om det är kassaflöde när du når 20 % och blir av med din PMI i en höga levnadskostnader område? Annars verkar det som om inga fastigheter kommer att kunna uppfylla traditionella regler kring vad en fastighet ska lösa in eller tjäna under det första året.” Och bara för att förtydliga, jag tror att när Nadeem säger när du når 20%, vad hon pratar om är lånesaldot i jämförelse med fastighetens värde, när du väl har 80% eller mindre på ditt lånesaldo och din PMI försvinner.
Så, ett par saker att bryta ner här, Nadeem. Jag tror att den första frågan du måste ställa dig själv är vad är ditt mål med detta hushack? De flesta människor, när de går in i ett hushack, är inte nödvändigtvis deras mål att tjäna $500 i månaden i kassaflöde. Deras mål är att subventionera sina levnadskostnader. Så om du kan täcka majoriteten eller ibland hela ditt bolån genom att hyra ut dessa ytterligare enheter, så gör du förmodligen ett ganska bra jobb, för nu kan du spara de pengarna du vanligtvis skulle spendera på din hyra genom din inteckning. Säg vad som helst, det är 2,000 XNUMX spänn i månaden, och nu kan du lägga det åt sidan för att börja spara till din nästa fastighet. Så för många människor när de hackar hus, är det inte nödvändigtvis kassaflödet i sig som de letar efter. Det är hur mycket av mitt bolån kan jag kompensera genom att hyra ut dessa enheter? Vad tycker du om det, Ash?

Ashley:
Ja, så, Nadeem, vad du bör göra är att ta bort dig själv från fastigheten och sätta någon annan i enheten eller rummet som du ska husa hacka in och se, okej, vad skulle du kunna ta betalt för hyra på den där? Flödar fastigheten efter att du nu får den extra hyran från fastigheten? Så jag tror att om du använder det som en slags grund för att se på det på det sättet, kommer det att få dig att inse mer om att du gillar, okej, det här är inte en kassaflödande egendom. Det är mer som, ja, du tjänar faktiskt pengar på detta, eftersom du bygger eget kapital och du behöver inte betala några levnadskostnader.
Så titta på om du av någon anledning var tvungen att flytta ut från fastigheten, skulle det fortfarande kassaflöde om du satte in någon i din enhet, eller åtminstone gick sönder på fastigheten? Men jag älskar att kassaflöden, så om du kan göra det kassaflödet om du skulle flytta ut från fastigheten, ja, bra, men också, tänk på om du skulle gå och hyra en jämförbar enhet, vad skulle du betala och hyra för att bo i den fastigheten också? Och sedan typ säga, "Okej, det är $1,500 XNUMX jag sparar faktiskt en månad." Så titta definitivt på det. Och sedan om du kan bo där och tjäna pengar på det och kassaflödet också, fantastiskt, till och med mycket bättre, ja, speciellt när du kommer ner till att bli av med din PMI, det hjälper definitivt.
Min syster, när hon köpte sitt hushack betalade hon, jag tror att det var 45 dollar i månaden att bo där på den fastigheten, som för hennes enhet förmodligen hade hyrt för ungefär åtta 850, 900 dollar i månaden, och hon bodde där för $45 i månaden. Så vi anser att det är en enorm vinst, även om hon inte får något kassaflöde från den fastigheten, vilket jag tror att hon är nu, eftersom hon har höjt hyran för den lägre enheten, och hon kanske tjänar $100 på det eller något, utan att betala vad som helst nu, men det var fortfarande en enorm vinst att bara betala $45 i månaden för att bo i den fastigheten.

Tony:
Och Nadeem nämner att de är i ett område med höga levnadskostnader. Och jag tror att det är ännu svårare att hitta affärer som bara skapar massor av kassaflöde som ett hushack även i den typen av områden. Det enda andra du kanske vill överväga, Nadeem, är, om du har en fastighet med flera enheter, kanske istället för att hyra ut varje enhet, kan du hyra ut varje rum, eller hur?
Säg att du har, jag vet inte, som en triplex, och du kommer att bo i en enhet, och du har två andra enheter. Istället för att hyra ut hela den enheten, kanske det är en 2/2 och en annan 2/2. Nu har du fyra rum du kan hyra ut, och hur ser det ut? Och det finns massor av gäster som har kommit på podcasten som har pratat om hyran enligt rumsstrategin, men vanligtvis kan du maximera eller öka dina intäkter per varje enhet om du hyr ut rummen i motsats till att hyra ut varje enhet. Och vi hade till och med en gäst, och jag önskar att jag kunde komma ihåg vilken gäst det här var, vi hade en gäst som gjorde det, men de hyrde också ut rummen i sin egen enhet. Kommer du ihåg det här, Ash?

Ashley:
Ja. Ja.

Tony:
Han sov på soffan i vardagsrummet bara för att han skulle kunna hyra ut de andra rummen i enheten. Så det finns så många sätt att maximera intäkterna på ett hushack.

Ashley:
Ja, och du kan införliva olika strategier också. Så om du får en fyra-enhet, om du befinner dig i ett område som kräver det, förvandla en av dessa enheter till en korttidshyra, och sedan ha de andra två långtidsuthyrningar, eller till och med göra en som en medellång- tidshyra och hyra ut det i 30 plus dagar till resande sjuksköterskor eller vad som helst, ibland kan det faktiskt maximera ditt kassaflöde också, istället för att bara göra en långtidsuthyrning.

Tony:
Ja, det är en stor del av att ha de där flera enheterna, som du sa, är att du kan lägga en massa olika strategier i varje enhet. Så om du är i ett, säg att det är en tvåbäddsrum, du bor i ett sovrum, hyr ut det andra sovrummet, du har ett du hyr på medellång sikt, ett annat du gör som en långtids- eller en korttidsuthyrning, och nu har du fått inkomster som kommer på en massa olika sätt. Så det är coolt.

Ashley:
Ja, Craig Curelop, som skrev boken, The House Hacking Strategy, du kan hitta den i BiggerPockets Bookstore, han skulle köpa fastigheter. Han bodde i Denver, Colorado, och han skulle hyra vid rummet. Han skulle ha ett av rummen, hyra ut de andra och sedan, i källaren, skulle han göra en källardel, möblera den och ha källaren som korttidsuthyrning. Och det var vad han gjorde med flera av sina hushacker. Och sedan, efter att han hade bott där i ett år, skulle han gå och köpa en till och göra samma sak, och han byggde upp sin hyresportfölj på det sättet.

Tony:
Jag tror att det kan ha varit Craig som sa att det var hans första hushack där han sov på soffan.

Ashley:
Ja, vet du vad, det låter definitivt som något han skulle göra [ohörbart 00:15:24].

Tony:
Okej. Något mer om det här huset, eller ska vi gå vidare till nästa fråga?

Ashley:
Ja, låt oss gå till nästa.

Tony:
Okej. Så fråga nummer två kommer från Jason Lamb. Jason säger, "Bara nyfiken, vilka problem har ni alla stött på med otillåtna renoveringar? Självklart ska man alltid göra saker på rätt sätt, men jag försöker bara förstå vilken typ av problem som dyker upp och när. Till exempel, letar köpare normalt efter tillstånd, eller är det bara deras långivare, et cetera?” Så har du någonsin haft några problem, Ashley, med otillåtna renoveringar? Och i så fall, hur hanterade du dessa?

Ashley:
Nej, men vi hade precis i avsnitt 265, så den senaste onsdagen borde ni gå tillbaka och lyssna, vi hade Devana och Reid på, och de pratade om en fastighet de köpt som de visste hade ett otillåtet tillägg på baksidan av det, och de visste att det inte var tillåtet, men de behövde inte det tillåtet, tänkte de. Så de gick och drog tillstånd för att göra lite elarbeten, VVS-arbeten och andra renoveringar genom fastigheten. Och när de gjorde det kom inspektören och sa: "Ja, det här är faktiskt inte tillåtet", så du måste ta ner det. Och de var tvungna att slita av baksidan av huset där det här tillägget var, och de sa att det bara var ett öga för hur det var inrättat, och de var faktiskt tvungna att bygga tillbaka på samma utrymme, samma pad, bygga en nytillskott tillbaka till fastigheten. Så det var definitivt något de inte förväntade sig och fick dem att gå långt över budget, antar jag, på fastigheten.

Tony:
Jag känner att det definitivt varierar beroende på vilken stad eller län du är verksam i. Vissa städer och län kommer att vara mer strikta när det gäller dessa saker. Andra kommer att vara mindre strikta. Jag tror att Devana och Reids situation förmodligen är den absolut värsta situation som kan hända. Vi hade en rehab som vi gjorde nyligen där vi missade ett tillstånd i badrummet, men vi hade redan gjort klart hela badrummet. Och vi var nervösa att de skulle komma igenom och få oss att demonstrera hela badrummet, göra om allt igen. Men folket i staden var mycket förstående, och de sa, "Hej, vi ska bara testa ett par saker, att det ser bra ut."
Men vi har en separat fastighet där vi köpte den här fastigheten och den hade redan ett av de där stora spabaden, så det är mycket större än en badtunna, men definitivt inte så stor som en pool, typ 15 fot lång eller något liknande den där. Och det följde med fastigheten. Men när vi gick för att dra tillståndet för korttidsuthyrningen gjorde de inspektionen och sa: "Hej, ett tillstånd samlades aldrig ihop för att göra det elektriska till spaet. Så nu, innan vi kan utfärda ditt tillstånd, måste ni gå tillbaka och få ordning på den här elektriska saken."
Så beroende på vad du vill använda fastigheten till, beroende på hur inspektionsprocessen ser ut för den staden, beroende på om länet eller staden behöver komma tillbaka till den fastigheten för att göra en inspektion för något annat, finns det många olika variabler som kan hända. Så jag skulle säga att det finns vissa risker som följer med att köpa enheter som inkluderar fastigheter som inte är tillåtna på rätt sätt.

Ashley:
Och när jag gjorde min flip med James Dainard i Seattle, Washington, var det verkligen första gången jag hanterade tunga tillstånd och en förståelse för dem. Jag menar, där jag bor är det bara du som går och pratar med kodupprättaren, så får du ditt bygglov. Du är på väg. Så, med honom, vad han faktiskt också gör är när han köper en fastighet, han drar tillstånden på stadens hemsida. Och för mig har ingen av dessa små städer tillstånd på nätet som du faktiskt kan gå och leta upp dem. Du måste faktiskt fysiskt gå dit och fråga efter dem. Men han drar tillstånden på fastigheten.
Men han kommer också att hålla koll på vilka entreprenörerna var som utförde arbetet på dessa fastigheter. Så om han ska gå och göra en rehab och säga, "Okej, det här var den sista personen som gjorde elarbete. Kanske eftersom de känner till fastigheten kommer de att kunna utföra arbetet mer effektivt, och kanske till och med jag får det billigare eftersom de redan vet så mycket som pågår. De behöver inte ta sig tid att ta reda på det elektriska i den fastigheten eller sådana saker.
Så jag trodde att det bara var ett bra litet tips, som han kallade [ohörbart 00:19:30]. När du drar tillstånden, titta på vem den faktiska entreprenören var på fastigheten som du använder också. Eller om arbetet är riktigt dåligt på det, det är därför du rehab det, eftersom VVS är allt trassligt, du vet att inte använda den entreprenören.

Tony:
Vem ska man inte ringa, ja, vem man inte ska ringa. Ja, jag menar, James är uppenbarligen som ett uppslagsverk över allt som rör rehab och flipping, så allt han gör borde vi alla försöka efterlikna. Det sista jag ska säga är att vi faktiskt köpte en fastighet som just nu är listad som en av våra nyckelfärdiga korttidsuthyrningar. Och själva fastigheten var på pappret en tre-sovrum, men när du kom in hade den förra ägaren slagit ner väggarna mellan alla sovrummen och hade bara ett enormt sovrum. Jag antar att det var en singel kvinna som bodde själv, och hon säger: "Jag behöver inte tre sovrum. Jag vill bara ha en stor mastersvit.” Så vi kunde i princip bara sätta tillbaka de tre sovrummen, eftersom hon hade slagit ner väggarna otillåtet, så vi kunde bara, utan att ha någonting som verkligen återger det, bara sätta tillbaka det till den ursprungliga planlösningen. Så det finns säkert några nyanser där. Okej, något mer om den, Ashley?

Ashley:
Nej. Låt oss gå vidare till nästa. Jag känner att det här verkligen kommer att slå hem för dig, och du kommer att ha en blandad personlig erfarenhet av att svara på frågan.

Tony:
Ja. Men förhoppningsvis kan du ge oss lite mer insikt, för vi var så vilse när detta händer. Men hur som helst, nästa fråga kommer från Juan Alvarez, och Juan säger: "En av våra lediga enheter har frusna vattenledningar på grund av det dåliga vädret i DFW i Texas. Rekommenderar du att jag stänger av tilloppsventilen så att den inte svämmar över hemmet om det går sönder röret eller börjar tina ut rören? Vad föreslår du att jag ska göra?"
Så vi hade vår första erfarenhet av frysta pipor i julas. Vi var faktiskt tvungna att avboka några reservationer, eftersom rören inte fungerade, och vattnet var fruset, och vatten är en slags viktig sak att ha vid en korttidsuthyrning. Så rören fungerade inte. Folk kan inte stanna. Och vi skrev faktiskt på Instagram om problemet, och vi hade så många människor som pratade om olika saker som de gör för att förhindra att linjer fryser i första hand och några andra åtgärdande saker de gör för att hjälpa till att lösa dessa problem.
Så, ja, att tina upp ledningarna är en sak. Och vi hade vår besättning där ute som tinade upp linorna. En begränsning för att tina ut ledningarna är att de bara kan tina de ledningarna de har tillgång till. Så om ledningarna är frusna under jorden, kanske där din huvudsakliga vattenledning är, kan du inte tina upp det, eftersom du inte kan komma till den ledningen. Och det var problemet vi hade i vår fastighet. Vi kunde tina upp linjerna som fanns i huset och synliga, men det som var under jord hade vi ingen möjlighet att komma till.
Så ett av tipsen vi fick var att när det blir kallt bör du alltid lämna ett långsamt dropp på din fastighet, eftersom det lilla vattenflödet kommer att hjälpa till att förhindra att ledningarna tinar upp. En annan sak som berättades för oss är att du nästan aldrig ska ställa din... även om det ser riktigt snyggt ut, om du är på en plats som är benägen att frysa rör, ställ aldrig din diskbänk framför ett fönster, eftersom oavsett orsak, eftersom det är mindre isolering, tenderar dessa rör att frysa ganska snabbt också. Så det finns många små saker vi lärde oss om hur man förhindrar att detta händer. Men Ashley, du bor i Buffalo, New York, som förmodligen hade en av de värsta frysningarna någonsin för inte så länge sedan. Så du har förmodligen lite mer insikt om detta än jag.

Ashley:
Ja, det här är något jag alltid är väldigt proaktiv med, det är att frysa rör, speciellt om vi rehabiliterar en fastighet, eller, om vi har en fastighet på kontrakt och jag vet att det är en ledig, kommer jag in på vintern. visst, vi kallar det "Är fastigheten vinterklarerad?" Okej? Så du kommer att se detta mycket med avskärmning egendom.

Tony:
Jag vill bara säga att vinterbruk inte är något i Kalifornien. Om någon sa: "Har du...?" Vad betyder det ens? På vintern har vi liksom shorts och sånt. Så om du är som jag, där du lever i ett tillstånd som inte är benäget att bli frusen, lyssna på vad Ashley ska säga, för du kommer att rädda dig själv en värld i problem om du gör det. Hur som helst.

Ashley:
Ja. Så det här är vanligt med människor som har säsongsbetonade fastigheter, så kanske du har ett sjöhus, eller så har du en stuga där det kanske inte ens är någon värme i fastigheten eftersom det är ett sjöhus, och du bara är där på sommaren, och du har ingen värme genom den. Eller den största delen av det är kanske du har värme, men dina rör är inte isolerade. Så det kanske bara finns en krypgrund under huset. Så vad folk gör är att de vinterförbereder huset, där du faktiskt går och tömmer alla vattenledningar och du stänger av vattnet till fastigheten.
Så om du går till en fastighet som ägs av banken, kanske den var utmätad, det är oftast ett underhållsföretag som tar hand om fastigheten, och de har tejp över toaletten. De kommer att ha tejp över kranen. Som, "Den här fastigheten är vinterklarerad. Spola inte toaletten. Slå inte på någon av ventilerna. Det finns inget vatten till fastigheten." Så att vinterförbereda en fastighet är som om du går på kontrakt i ett kallt område och fastigheten är ledig, se till att säljaren har vinterklarerat fastigheten och att det inte rinner igenom vatten.
Så, i grund och botten, varför du inte vill att dina rör ska frysa är för att, låt oss gå tillbaka till grundläggande vetenskap, när vatten förvandlas till is, expanderar det. Tänk som vatten i en vattenflaska, när det fryser. Så vad det gör är att det kan få dina rör att spricka på grund av allt tryck från isen. Så då, när vattnet smälter, smälter isen tillbaka till vatten, den skjuter ut ur var de sprickorna än var. Så det är där problemen kommer in. Själva frysningen orsakar sprickorna, och sedan skjuter vattnet ur det.
Så jag, så anal som jag är, har jag en rehab just nu där när den djupa frysningen var på väg, tänkte jag, "Vi har inget vatten som går igenom det här. Jag vill bara vara säker. Jag är ganska säker. Jag tittar på det. Vi har inte vatten till fastigheten ännu.” Alla, "Ja, ja. Det är okej. Det är bra, bla, bla, bla.” Det var cirka tre tum av huvudvattenledningen som kom in i fastigheten som var in i fastigheten. På något sätt hade någon stängt av brytaren, så ugnen stängdes av i fastigheten. Tja, precis i de där små tre tum som sticker upp ur marken där vi har en tapp där just nu, eftersom vattenledningarna inte är anslutna, spräckte röret helt. Vatten rann ut överallt. Så, lyckligtvis, samma dag var någon där och såg detta hända. Vi kunde koppla in den, fixa den den kvällen och ta hand om den. Men också, ugnen fick isuppbyggnad i den, eftersom ugnen frös. Och så var vi faktiskt tvungna att låta rörmokaren komma ut och töa upp ugnen och få igång den igen.
Så, hur mycket jag än skulle vilja säga att jag är mycket erfaren och kunnig när det gäller att frysa rör, så hände det mig ändå, eftersom jag lyssnade på mina entreprenörer, och jag gick faktiskt inte till fastigheten, eftersom jag skulle ha såg det där lilla röret sticka upp, och jag skulle ha vetat det. Men ja. Så jag tror att den största biten av... Få din fastighet vinterklarerad om du inte ska bo där, rehaben kommer att pågå och du vill se till att det inte händer, att rören inte fryser. Vinterisera den om du gör rehab, eller så kan du faktiskt gå och se till att det ständigt droppar vatten genom rören också.

Tony:
Ash, vem går du till? Så vinterisera fastigheten, är det något som rörmokare vanligtvis hanterar åt dig? Finns det någon annan? Om du vill övervintra, vem ringer du?

Ashley:
Ja, rörmokaren kan definitivt göra det, men det är något som du bara kan YouTube riktigt snabbt och göra själv. Många av människorna som äger sjöhus här, de ställer in en dag som de går, och om det inte är säsongsbetonat där deras rör exponeras, så brukar de bara gå och göra det själva, och det är en del av deras årliga rutin. Och till våren kommer de och sätter på vattnet igen och kollar allt, ja.

Tony:
Har du någonsin haft en av dina huvudvattenledningar sönder?

Ashley:
Jag tror inte det. Jag har fått huvudavloppsledningen att få sprickor i den och sånt, men aldrig huvudvattenledningen.

Tony:
Jag har aldrig haft några större VVS-problem heller. Bara riktigt snabbt, på huvudavloppsledningen, hände det faktiskt min moster. Hon köpte ett hus, och det var ingen investering. Det var som deras primära bostad, och huvudavloppsledningen som anslutit till stadens avlopp sprack, och de fick henne att byta ut den, trots att sprickan kom från staden. Och hon var tvungen att gräva upp hela trottoaren och göra alla dessa andra galna saker, och det förvandlades till denna stora prövning. Hur som helst.

Ashley:
Ja, vi var tvungna att göra det framför en duplex också, det är som att skaffa en minigrävmaskin där, gräva upp allt, och ja, det var jobbigt.

Tony:
Ja, den enda anledningen till att jag tar upp det är om en av de där huvudlinjerna som knyter an till någon form av allmännytta slutar gå sönder, det är väldigt dyrt att få dem reparerade.

Ashley:
Gör inspektionen av avloppets omfattning. Det är en annan sak jag lärde mig av James Dainard, är att alltid göra avloppsräckvidden. Kanske om du bestämmer dig för att hoppa över hembesiktningen när du köper den, men gör det där avloppsledningens omfattning.

Tony:
Tja, massor av frusna rör. Och faktiskt, om ni går till BiggerPockets Instagram, gjorde min fru Sara den där rullen som jag pratade om, men BiggerPockets var en kollaboratör. Så det är där. Och det fanns bokstavligen, tror jag vid det här laget, över 100 kommentarer från människor som lämnade tips om hur de förhindrar att deras rader fryser. Så kanske producenterna kan hitta det och lägga till det i programanteckningarna. Men det finns mycket bra information i det inlägget.
Okej, så nästa fråga här kommer från Kyle Campbell. Och Kyle säger: "Min fru och jag äger två duplex. Vi är redo att lägga ett bud på en tredje. Den här tredje fastigheten är dock en FSBO, vilket innebär fyra försäljningar av ägaren, och detta skulle vara en första för oss. Vilka steg går du igenom när du köper FSBO? Vi har läst mycket och lyssnat på tusentals poddar, men letar fortfarande efter alla råd. Tack."
Så Ash, jag vet att du har köpt FSBO. Jag har också. Men ur ditt perspektiv, vilka är några av skillnaderna som en nybörjare bör se upp för när det gäller FSBO?

Ashley:
Ja, så det första är att du förmodligen inte använder en agent. Ofta kan du fortfarande. Du kan gå till dem och säga, "Jag kommer att betala agenten direkt, och jag vill använda en agent för att underlätta den affären," oavsett om det är för att göra pappersarbetet eller för att hjälpa dig att förhandla eller något liknande. Så det största för mig, skillnaden är att du inte kommer att låta en fastighetsmäklare fylla i fastighetskontraktet åt dig. Så det är antingen... Jag använder en advokat för det. Men du måste också använda en advokat i delstaten New York, där jag kommer att berätta för min advokat vad villkoren är, och sedan kopplar hon in det i sitt fastighetskontrakt, och sedan tar jag det till säljaren.
En sak du kan göra är en avsiktsförklaring. Om du bara Googlar det, finns det massor av prover där ute. Om du är med i Rookie Bootcamp ingår det där. Du får en kopia av den. Och det ger bara i princip de första villkoren för ditt erbjudande utan att gå igenom ett heltäckande kontrakt och säger sedan bara, "Detta kontrakt är baserat på advokatgodkännande. Dessa villkor är baserade på det." Så det ger dig lite spelrum. Men jag brukar skriva en sådan själv utan att ens behöva prata med min advokat. Sen är det där jag förhandlar med säljaren. Och sedan, när vi väl kommit överens om villkoren och vi har en undertecknad avsiktsförklaring, är det där jag vidarebefordrar dessa villkor till min fastighetsadvokat, där hon upprättar ett kontrakt om vilka villkoren är. Sen låter jag säljaren skriva under på det.
En sak med att handla direkt med säljaren är att jag tror att du har en stor fördel med att förhandla. Det är inte alltid fallet, men att stå ansikte mot ansikte med säljaren och verkligen ta reda på varför de säljer. Och också, om du ska göra någon form av kreativ finansiering, som att presentera fördelarna med säljarfinansiering, saker som det, är det så mycket lättare att sälja det kreativa finansieringsalternativet till säljaren än att låta det gå från du till din fastighetsmäklare till deras fastighetsmäklare, sedan tillbaka till dem, som att spela telefon. Så det är därför jag älskar att sälja av ägaren, eftersom du får ta itu med säljaren direkt för att förhandla.

Tony:
Ja, det är ett fantastiskt sammanbrott, Ashley. Och vi har köpt några direkt från ägarna också. Och vår process, den är ganska lik. Vi använder fortfarande titel och deposition för att underlätta transaktionen. Så även om du ska gå FSBO, se fortfarande till att det finns någon tredje part där för att se till att alla papper med länet arkiveras korrekt. Du får fortfarande saker som titelförsäkring för att se till att det inte finns några problem med titeln, och den parten, depositionen eller titelföretaget är där för att hantera alla medel för att se till att folk får rätt utbetalning. Men utanför det är det ärligt talat ungefär samma process. Och till din poäng, Ashley, är det ärligt talat lite lättare, eftersom det är mindre fram och tillbaka mellan dig och din agent, deras agent, den säljaren. Så jag tror att transaktionens lätthet är där.
Men om det är första gången du gör det, Kyle, skulle jag bara försöka hitta en... Jag vet inte vilket tillstånd du befinner dig i, men för mig går jag alltid till mitt depositionsföretag först, och jag säger, " Hej, jag funderar på att köpa den här fastigheten. Jag funderar på att sälja den här fastigheten." Och då är mitt depositionsföretag det som upprättar alla dokument och ser till att alla är DocuSignerade på allt. Så depositionsföretaget fungerar nästan som transaktionskoordinator när jag gör FSBO här i Kalifornien. Så om du är i ett tillstånd som använder depositionsföretag utöver titeln, skulle jag bara försöka hitta en riktigt bra depositionsansvarig, låt dem veta att du är en ny investerare och att du planerar att göra fler affärer med dem. Men om du bygger den relationen kan de verkligen hjälpa till att underlätta alla FSBO-affärer som du gör framåt.
Okej. Nåväl, låt oss gå vidare till nästa fråga här. Den här kommer från Daniel Budihardjo. Förhoppningsvis sa jag ditt efternamn rätt, Daniel. Så Daniels fråga är, "Hej Rooks. Vad tycker du om att installera elektroniska knappsatsdörrlås? Det låter fantastiskt för flera fastigheter, eftersom du kan behålla en huvudkod för hyresvärden och återställa koder för dina hyresgäster. Om ditt hus har flera ytterdörrar, säg fram och bak, installerar du en vid varje dörr? Bästsäljaren på Amazon är bara 40 dollar. Det är ett bra pris, men det är inte säkert att det har allt vi behöver. Tack på förhand."
Jag älskar idén med elektroniska knappsatser på fastigheter, både för, tror jag... Det är uppenbart att vi inte har någon långsiktighet längre, men om jag gjorde det skulle jag förmodligen göra det. Det är bara, tycker jag, en trevlig funktion att inkludera, för som hyresgäst är att ha den typen av smarta hemfunktioner ett riktigt coolt sätt att få din fastighet att sticka ut från andra. Som till exempel när jag köpte mitt hem, kom det inte med någon smart hemteknik. Vi var tvungna att gå tillbaka och vi lade till vår nyckellösa inmatningsplatta, la till alla våra smarta ljusbrytare och sånt. Men jag köpte tidigare i fasen.
Nu säljs det nya hemmet, de nyare versionerna av mitt hem, med allt det där inbyggda. Så även för nybyggnation är det något som byggare börjar lägga till, eftersom de inser att det, tror jag, är något som människor vill ha i sina hem. Om du hyr en korttidsuthyrning, 1,000,000,000 XNUMX XNUMX XNUMX % bör du ha smarta knappsatser. Inget är mer irriterande för mig som Airbnb-gäst än att behöva fumla med fysiska nycklar och öppna upp en låslåda, och sedan behöva gå tillbaka och stoppa tillbaka nyckeln i låslådan. Så om du kan göra elektriska knappsatser för dina dörrar, tror jag att det definitivt är rätt väg att gå. Bara, sista sak, som vilken du ska köpa, vi använder Schlage Encode, eller Schlage Encode.

Ashley:
Tony, sluta berätta för folk. De är så svåra att [ohörbart 00:35:14].

Tony:
Det var min poäng. De är så otroligt svåra att hitta nuförtiden, det är nästan som att det finns en svart marknad för dessa. Men det är den vi gillar mest. Det finns några andra coola där ute också, som Remote av August Lock. De har en. Varje smart företag har någon form av elektrisk knappsats, så det finns många bra alternativ där ute.

Ashley:
Ja, jag har använt en Yale förut. Jag vet inte specifikt vad det var, men vi bytte till Encode på grund av Saras rekommendation. Jag tycker verkligen om dem. Men ja, de är definitivt svåra att få tag på. Så vi använder dem bara för våra korttidsuthyrningar. Problemet som jag stöter på med långtidsuthyrning är speciellt i den lilla flerfamiljen. I lägenhetskomplexet skulle det vara bra, eftersom det finns en allmän Wi-Fi i byggnaden. Men när du har din duplex... Så hyresgästen får vanligtvis Wi-Fi i sitt namn, så du måste begära åtkomst för att få låset anslutet till Wi-Fi om du ska ändra koden eller göra saker sådär.
Så för mig tror jag att fördelen med att göra det på lång sikt är som att om en underhållsman kommer in och de inte kommer att vara hemma, kan du ställa in en kod så att den bara är aktiv under den timme de re kommer att vara där, vad som helst, och de behöver inte ha en nyckel, något sådant, och underhåll kan göras när hyresgästen inte är hemma.
Den andra saken är när de flyttar från fastigheten, de avbryter sannolikt sitt Wi-Fi. Så för att gå vidare och ändra koden kommer du inte att kunna göra det så enkelt från din app, eftersom den inte är ansluten till Wi-Fi eftersom de kopplade bort Wi-Fi. Så du skulle behöva gå in på knappsatsen manuellt och... Det finns något sätt du kan göra det genom knappsatsen utan att behöva vara ansluten till Wi-Fi. Men bara bekvämligheten med att ha appen på din telefon och kunna skapa nya koder, ändra nya koder, det kan du inte göra utan Wi-Fi aktiverat. Så det är där jag har stött på är det faktiskt så stor fördel? För att vända en lägenhet, att inte behöva installera ett nytt lås där inne, att, ja, att behöva skicka ut någon som tar tid att göra det och bara kunna fjärrstyra det skulle vara fantastiskt. Men jag har inte kommit på den biten än om hur man gör det.

Tony:
Ja, du har rätt. Det är definitivt en begränsning. Du kan använda appen även om Wi-Fi inte är konfigurerat, men du måste vara inom räckhåll för låset. Så du skulle inte kunna göra det från att sitta vid ditt hus till fastigheten. Men om någon var nära dörren kunde de fortfarande gå in. Och jag vet inte vilken typ av... Jag vet inte om det är Bluetooth eller någon annan typ av lokal anslutning, men det är du, så även om det inte finns någon Wi-Fi, kan ställa in appen och få låset att kommunicera.

Ashley:
Och du kan fortfarande ändra koden och allt och låsa [ohörbart 00:38:07], ja.

Tony:
Lägg fortfarande till koder och sånt, ja.

Ashley:
Okej. Det är coolt. Tja, jag menar, det är ännu bättre än att behöva gå in och byta lås. Okej.

Tony:
Ja.

Ashley:
Så, jag tänker också fortsätta att kapa Daniels fråga här, för jag hade en situation som dök upp. Detta hände faktiskt fredag ​​kväll, 9:30 på natten, får ett samtal från fastighetsförvaltningsbolaget att en hund skäller i enheten som vi faktiskt använder som en korttidsuthyrning. Så de har inte kontaktuppgifterna för vem som är den nuvarande gästen där inne. Så det som hände var att någon, vi tror att det var en av grannarna, eftersom det slutade med att en av de andra enheterna ringde polisen på grund av att hunden skällde. Men vi tittade i appen, och den visade att låset faktiskt var inaktiverat eftersom någon försökte fel kod för många gånger, och det stod att låset är inaktiverat.
Så när hyresgästen faktiskt kom hem, eller boendet, gästerna på Airbnb, när de gick för att lägga in sin kod, fungerade det inte. Så vi var tvungna att gå till fastigheten, och vi slutade på något sätt med att återställa den via appen, som att ha telefonen där och göra det via appen, och vi kunde komma in i enheten. Men har du någonsin hänt det tidigare, där det står att låset är inaktiverat och du inte kan komma in i enheten, och finns det en tidsram för det eller...? Vad borde jag ha gjort bättre nästa gång för att förhindra det?

Tony:
Ja, vanligtvis är det som en tidslängd som är inaktiverad, men jag har aldrig sett det där det är precis som permanent inaktiverat, du måste gå in och återställa låset. Men vad vi har, vi har fortfarande fysiska nycklar vid varje korttidsuthyrning. På så sätt, om, av någon anledning, knappsatsen inte fungerar, kan gästerna bara gå till låsboxen och ta en fysisk nyckel därifrån och sedan använda den tills vi kan felsöka den på vår sida. Så det är vanligtvis vår process.

Ashley:
Det är allt. Det är en bra idé att ha den extra nyckeln där. Okej.

Tony:
Och vi lägger in det i vår digitala guidebok som säger: "Hej, om du av någon anledning inte kan komma åt med knappsatsen..." Och vi har en video där vi går... "Här är låslådan. Så här öppnar du den, tar tag i nyckeln och sticker in den där." Så, vanligtvis är folk ganska bra på att läsa vägbeskrivningar för det mesta.

Ashley:
Den har dock en nyckel, Encode lockbox?

Tony:
Det gör det, ja. Så det kommer med en nyckel, och sedan brukar vi bara ta den nyckeln och stoppa in den där. Om vi ​​ville bli riktigt genomarbetade borde vi förmodligen göra dubbletter av den nyckeln. För just nu finns det bara en nyckel och den är på-

Ashley:
Den där, ja, ja.

Tony:
Ja. Men ja, det kommer med en nyckel.

Ashley:
Självklart kan du säga att jag inte är ansvarig för att installera de i fastigheten, så jag vet inte ens det.

Tony:
Det fanns en annan som hette August Lock ... eller RemoteLock i augusti, och den var lite annorlunda, eftersom den är som en bilaga som går ovanpå ditt befintliga lås. Så du skulle bara använda din ursprungliga knappsats, och du bara lägger till detta där, och det låser upp det åt dig. Men den där, batteritiden var typ inte den bästa, och integrationerna var inte riktigt där, men ja. Hur som helst, Schlage kommer med en nyckel.

Ashley:
Vi började faktiskt använda RemoteLock. Personen som har hanterat våra korttidsuthyrningar, hon rekommenderade det, och vi ställde upp det för att... Vilket kundservice, jag måste säga, inte har varit så bra med RemoteLock. Men när vi väl kommit igång, har det varit fördelaktigt, ja. Jag var faktiskt tvungen att använda min kraft i sociala medier för att skicka meddelanden till dem och säga som "Vad är på gång?"

Tony:
Vad händer? Ja.

Ashley:
Ja. Och personen som driver deras sociala medier svarade mig direkt, fick någon att mejla personen som skickade det åt mig, och den personen var fantastisk. Men herregud, det var en huvudvärk att faktiskt sätta upp den processen. Men nu när den är igång går allt bra med det.
Och jag hade en fråga till. För batterierna på det, har du något slags kvartalsvis underhållsschema där du går in och låter hantlangaren byta ut batterierna? Eller är det bara när du får en varning att batteriet är lågt, du lägger till som en underhållsuppgift? Hur hanterar du det?

Tony:
Ja, det är en bra fråga. Det är det senare. Så varje gång varningen kommer fram i appen om att batterierna börjar ta slut skapar våra VA:er en underhållsuppgift, vanligtvis för städaren, eftersom vi bara har extra batterier på fastigheten. Och sedan när städarna... ja, nästa gång ser de bara till att de byter ut batterierna mot enheten.

Ashley:
Tja, tack för att jag fick ställa många frågor. [ohörbart 00:42:24] det kommer att bli bra.

Tony:
Vi har en sista fråga. Jag tror att vi kan nå den här ganska snabbt. Den här kommer från Sara Lucas. Och Saras fråga är: "Förutom ägaren, som i det här fallet inte har någon aning, hur tar man reda på vem som är långivare till en fastighet?" Så jag ska dela med mig av ett sätt jag vet hur jag ska leta upp det här. Det finns förmodligen andra sätt att göra detta också, men om du använder en webbplats som PropStream, brukar PropStream hålla reda på eventuella bolån som registreras mot en fastighet, och du kan se namnet på företaget som innehar den anteckningen. Så bokstavligen, du skriver in vilken adress som helst, och den kommer att visa den informationen också. Och sedan på liknande sätt kan du gå till ditt län och säga, "Hej, vilket förtroende- eller pantsäkerhetsdokument eller skuldebrev har ni lämnat in mot en specifik fastighet?" Och förhoppningsvis, någonstans i dessa dokument, kan du ta reda på vem långivaren är för det huset.

Ashley:
Ja, du borde... Om staden Buffalo har det, är jag säker på att de flesta städer har det, men du kan faktiskt gå online till stadens register för länet och du kommer att kunna söka efter det. Om du känner till den personens namn, sök på deras namn, och du kommer att kunna komma på vad inteckningen är som de har i sitt namn.

Tony:
Häftigt. Tja, det var lätt.

Ashley:
Jaja. Alla fantastiska frågor, vi uppskattar verkligen när ni slänger era frågor på oss, stimulerar oss mentalt. Och ibland finns det frågor där vi inte är säkra, så vi tar oss faktiskt tid och går och undersöker det, och vi lär oss en del saker också. Och uppenbarligen lärde jag mig massor om lås i det här avsnittet, bara av Tony. Så tack Daniel för att du ställde den frågan, för jag hade några brännande frågor som jag också behövde reda ut. Så tack killar. Och du kan lämna ett röstmeddelande till oss på 1-888-5-ROOKIE, eller så kan du skicka oss ett DM @wealthfromrentals eller @tonyjrobinson. Tack så mycket för att ni är med oss. Jag heter Ashley @wealthfromrentals, och han är Tony @tonyjrobinson, och vi kommer tillbaka på onsdag med en gäst.