2 köpare kämpar för att göra en affär när vårmarknaden slutar

2 köpare kämpar för att göra en affär när vårmarknaden slutar

Tidsstämpel: 18 april 2024 5:00
Källnod: 2549979

At Inman Connect Las Vegas30 juli-aug. 1, 2024, kommer bullret och desinformationen att förvisas, alla dina stora frågor kommer att besvaras och nya affärsmöjligheter kommer att avslöjas. Följ med oss.

För tjugofyra år sedan trodde husköparen Susan S. från Virginia att hon hade köpt henne för alltid hemma.

Men en skilsmässa ändrade planen att leva ut sina dagar i skuggan av Bigtooth Maple-träden som omgav hennes familjehem. Efter nästan ett år av att bo i en hyresrätt med sin dotter är Susan redo att flytta in i ett hem som kommer att fungera som bakgrunden för ett nytt, mer självständigt liv.

Femhundra mil bort, solar den 28-åriga Connecticut-husköparen Corrine W. i glädjen över ett förestående äktenskap med sin långvariga pojkvän. Paret har samlat in en handpenningfond, låst in en bolåneränta och är ivriga att hitta hemmet där de ska uppfostra sina framtida barn.

Även om Susan och Corrine – som båda pratade med Inman på villkor att deras efternamn inte användes – är mer än redo att börja sina nästa kapitel, har deras marknader tagit upp hinder efter hinder. Få lager, oberäkneliga bolåneräntor och orimliga bostadspriser har fått båda kvinnorna att springa mot mållinjen i rädsla för att marknaden kommer att ta ytterligare en aldrig tidigare skådad vändning.

"Jag hoppas att om jag rider ut nästa månad eller så kommer jag att få fler möjligheter när det går över till sommarmarknaden och kunna hitta något lite mer genomförbart," sa Corrine. "Men den andra oron är att räntorna sjunker mer, fler människor kommer att få mer och mer rörelsefrihet, vilket kommer att sätta dem i min budgetkonkurrens ändå."

"Det känns nästan som ett skitsnack vid det här laget," tillade hon.

Medan bolåneräntorna är källan till Corrines oro, sa Susan att möjligheten att betala en agentprovision driver henne att säkra ett hem före juli - den preliminära tidsfristen för ändringarna som beskrivs i National Association of Realtors föreslagna uppgörelse.

"Provisionen skulle förmodligen vara cirka 3 procent. Det är en betydande del av förändringen och uppenbarligen kan det minska vad du hade tillgängligt för en handpenning eller andra kostnader,” sa hon. "Senast jag var på marknaden var för mer än två decennier sedan. Jag har aldrig gjort det här på egen hand.”

"Jag är 63", tillade hon. "Jag vill gå vidare och göra det. Jag vill inte vänta längre. Jag måste ta tag i det här. Allt verkar bara galet i fastigheter just nu."

Nedan, ta en titt på Susan och Corrines bostadsköpsresor genom siffrorna som har väglett deras beslut.

Det svårfångade noteringspriset: $325,000 XNUMX

För Susan och Corrine har det varit som att hitta en nål i en höstack att hitta ett prisvärt hem. Båda kvinnorna kom in på marknaden i hopp om att de skulle kunna hitta ett nybörjarhem för cirka 325,000 XNUMX $ - ett antal som skulle ge ett månatligt lån som är lika med eller knappt över deras nuvarande månatliga bostadskostnader.

"Jag började ganska realistiskt med min budget. Jag har alltid varit en pragmatisk person”, sa Corrine. "Jag vet, rationellt sett skulle mitt drömhem ha varit 400,000 600,000 dollar pre-pandemin. Nu är det förmodligen $800,000 XNUMX till $XNUMX."

Corrine skulle ha varit närmare att köpa sitt drömhus om inte för ett missöde som sänkte hennes lånebelopp med sex siffror. Som skolkurator och oberoende psykoterapeut tjänade Corrine en årsinkomst som kvalificerade henne för ett lån på över 450,000 XNUMX USD - det var tills lånetjänstemannen var tvungen att konfigurera om godkännandebeloppet efter att ha lärt sig att hennes psykoterapipraktik var mindre än fem år gammal.

"De tar genomsnittet av din inkomst om du inte har varit i privat praktik i fem år," sa hon med en antydan av kvardröjande besvikelse. "Jag tjänar betydligt mer, men eftersom de måste ta det genomsnittet sjönk [godkännandebeloppet] med ungefär 100 tusen."

Den nedgången har kraftigt begränsat Corrines valmöjligheter på marknaden.

För två veckor sedan hittade hon en fixer-upper listad på 310,000 350,000 $ och, medveten om marknadens konkurrenskraft, bestämde hon sig för att erbjuda 70 XNUMX $. Corrine drog dock snabbt tillbaka erbjudandet efter att ha lärt sig att hemmet hade en XNUMX-årig avloppsbrunn istället för ett modernt septiksystem - ett projekt som kan kosta dem ytterligare 20,000 XNUMX dollar.

"Det var helt enkelt inte möjligt," sa hon.

Susan, en långvarig utbildare, hade en smidigare inteckningsgodkännandeprocess; hon har dock haft svårt att sluta jämföra dagens marknad med hennes senaste köp år 2000.

"Antalet hus på marknaden som för två decennier sedan ... det fanns massor av hus på marknaden. Det fanns många val", tillade hon. "Priserna var naturligtvis mycket rimligare. Det var inte räntorna, men det är de nu.”

I National Association of Realtors senaste försäljningsrapport för befintliga bostäder steg medianpriserna för hus med 5.7 procent jämfört med föregående år till 384,000 135 $. Det är en ökning med XNUMX procent från medianförsäljningspriset under första kvartalet 2000 ($163,500 XNUMX), enligt US Census Bureau.

Under tiden den 30-åriga fasta räntan genomsnitt för bolån mellan båda epoker är slående likt. Februari 2024 slutade med ett snitt på 6.94 procent – ​​en skillnad på 19 procent från februari 2000 (8.31 procent). Även om bolåneräntorna var något högre år 2000, betyder skillnaden i bostadspriser att den genomsnittliga bolånebetalningen har stigit med 40 procent från $1,511 till $2,116.

"Det finns inte många hus och det är mycket konkurrens om dem," sa hon. "Du måste fortsätta att höja ditt belopp för att försöka bjuda över andra köpare. Det känns mycket mer konkurrenskraftigt än det gjorde då."

Susan sa att hon uppskattar ett promenadvänligt område med massor av närliggande bekvämligheter, gott om trädgårdsutrymme, två sovrum och två badrum och en dedikerad matsal för att underhålla sin familj och vänner. Men hon sa att hon har varit hårt pressad att hitta ett hem som uppfyller alla hennes behov för $325,000 XNUMX.

"Jag tror att jag, realistiskt sett, kan behöva gå upp till $350,000 325,000," sa hon. "Jag letar fortfarande i den $XNUMX XNUMX-klassen, men det finns en verklig skillnad i de hus som finns på marknaden i dessa två prisklasser."

Tid för att fatta ett beslut: 24 timmar

Budkrigens storhetstid har flyttats till bakgrunden för de flesta agenter och konsumenter, eftersom mediandagarna på marknaden för USA nådde 43 dagar i slutet av mars. Det är en stor vändning från mars 2021, då mediandagarna på marknaden sjönk till 25 dagar.

Men Corrine och Susan sa att den nuvarande försäljningstakten har gett dem whiplash.

I januari uppskattade Moody Analytics att bostadsmarknaden är kort 1.5 miljoner till 2 miljoner bostäder nationell. Samtidigt är gapet för fristående småhus 1.1 miljoner till 1.2 miljoner enheter.

De specifika siffrorna för Virginia och Connecticut - Susan och Corrines hemstater, respektive - är svåra att fastställa. Men studier av Pew Trust och Connecticut Housing Finance Authority uppskatta att båda staterna är korta med minst 100,000 XNUMX hem.

"Marknaden här är så konkurrenskraftig," sa Corrine. "Något kommer att komma ut på marknaden för min budget, och när jag går för att se det 24 eller 36 timmar senare finns det redan fem pluserbjudanden på det. De är alla över att fråga och en del av dem är alla kontanter.”

Susan har haft en liknande upplevelse med att bostäder på hennes önskelista går under kontrakt inom några dagar. Den trenden har drivit henne att äntligen välja en köparagent efter månader av scrollning på Realtor.com, Zillow och Trulia och göra grannskap.

"Jag är fortfarande orolig för att hitta en agent. Jag vet att det är en stor pusselbit”, sa hon. "Jag är ingen snabb beslutsfattare, och jag vet att jag kanske måste vara det. På den här marknaden är den som tvekar förlorad.”

"Allt går så fort", tillade hon. "Som att det kommer att finnas något nytt, och precis så fort du ser det är det redan väntande. Den har legat på platsen i fem timmar eller vad som helst och den är borta. Det bekymrar mig."

Antal månader för att få en affär klar: 3

Oron för lager, överkomliga priser och ökad konkurrens om Federal Reserve följer med på att sänka räntorna i juni har Corrine och Susan på kanten. Båda kvinnorna sa att de skulle vilja göra ett köp inom de närmaste sex månaderna; dock skulle juni eller juli vara idealiskt.

"Inventeringen i det här området är det lägsta det har varit på 20-några udda år. Det är liksom aldrig tidigare skådat. Det är galet”, sa Corrine. "Jag hoppas också att om jag rider ut nästa månad eller så kommer jag att få fler möjligheter när det går över till sommarmarknaden och kunna hitta något lite mer genomförbart."

I en Inman-artikel från januari 2023 förklarade Zillows seniorekonom Orphe Divounguy hur bolåneräntorna påverkar köparens aktivitet. "Forskningen visar att en höjning av bolåneräntorna med en procentenhet kommer att sänka bostadsförsäljningen med ungefär 5 procent till 10 procent", sa han.

Effekten av bolåneräntor har visat sig fullt ut under 2023 och 2024. Under den första veckan i mars sjönk bolåneräntorna till 7.02 procent och utlöste en ökning med 11 procent vecka för vecka i ansökningar om bolåneränte. Rallyt i bolåneränteansökningar var kortlivat, eftersom genomsnittlig 30-årig fast ränta steg med 36 punkter månad över månad.

Susan är mindre bekymrad över trender för bolåneräntorna, eftersom hon upplevde en marknad med räntor på mer än 8 procent år 2000.

"Jag försöker att inte stressa för mycket över bolåneräntorna," sa hon. "Jag tror att de kommer att göra vad de ska göra under de kommande månaderna."

"Jag tror också att jag planerar att stanna i vilket hem jag än köper på lång sikt," tillade hon. "Jag vet att jag alltid kan refinansiera om jag behöver det i framtiden."

Den (potentiella) provisionskostnaden hängande över deras huvuden: 3 %

Utöver oron för att hitta en lämplig notering, hålla sig till en rimlig budget och potentiellt konkurrera med en mängd nya köpare i vår och sommar, överväger Corrine och Susan vilken inverkan de senaste rättegångarna om köp- och mäklarkommissioner har på sina planer på bostadsägande.

Smakämnen National Association of Realtors skickade chockvågor genom branschen i mars med beslutet att lösa flera stämningar om köpare-mäklarkommission, bl.a. Sitzer | Burnett.

Förlikningen, som fortfarande väntar på godkännande av domstolarna, inkluderar en utbetalning på 418 miljoner dollar och upphävandet av regeln om kooperativ ersättning. Förlikningen säger också att MLS-deltagare måste få sina köpare att underteckna ett skriftligt avtal om köparepresentation innan de reser hem.

Om villkoren accepteras kan dessa ändringar träda i kraft i juli – den tidpunkt Corrine och Susan planerar att göra ett köp. Båda kvinnorna sa att de har läst artiklar om Sitzer | Burnett, uppgörelserna och den osäkra framtid det skapar för bostadsköpare som varit vana vid att säljaren står för provisionskostnaderna.

"Jag vet om det, men jag är inte alltför orolig vid det här laget," sa Corrine. "Det finns så mycket att vara orolig för just nu, att det är typ en av de sakerna där det är vad det är. Och om det påverkar mig kommer jag att ta itu med det när jag kommer till det, men vid det här laget handlar det bara om att hitta något.”

Susan var inte lika nonchalant som Corrine när det gällde provisioner. Som någon som har köpt och sålt tidigare sa hon att hon förstod båda sidorna av debatten om köpare-mäklarkommission. Hon sa också att hon är fullt medveten om hur förlikningsvillkoren kan spela ut - en säljare kan fortfarande besluta sig för att ta på sig hela provisionskostnaden eller så kan hon lämnas att förhandla och betala provisionen på egen hand.

"[Förlikningen] fick mig att tänka att [det] kanske skulle vara ett bra tillfälle [att köpa] eftersom jag kanske skulle kunna ta mig in där innan allt händer," sa hon. "Men jag undrar också om vissa människor kommer att vänta med att släppa ut sina hus på marknaden eftersom de kan dra nytta av att bara betala sin försäljningsagents provision."

Om hon behöver betala en provision till en köparagent, sa Susan att hon är beredd att förhandla och skulle troligen finansiera provisionen med sin handpenningsfond. Men hon skulle vilja undvika det scenariot eftersom handpenningen är nyckeln till att hålla hennes månatliga bolånebetalningar låga.

"Jag vet att det fortfarande är en av de saker som du kanske kan förhandla med säljare," sa hon. "Jag känner att det är på något sätt i förändring, och ingen vet riktigt vad som kommer att hända. Det hela är helt nytt, och under de kommande åren eller två kommer marknaden förmodligen att falla in i något slags mönster. Men just nu är det ungefär som vilda västern.”

Det 1 som betyder mest

När de tittar mot horisonten sa Corrine och Susan att det finns en agentegenskap de räknar med: ärlighet.

"Min agent har faktiskt varit en av mina närmaste vänner i ungefär ett decennium," sa Corrine. "Hon är otrolig, inte bara för att hon är väldigt bra på sitt jobb, utan hon ser upp till mig. Jag skulle kunna visa henne något, och hon kommer att titta på mig och säga, 'Absolut inte'.”

Hon sa att hennes vän som blev agents ärlighet har hjälpt henne att vada igenom månader av missade listor, misslyckade eller återkallade erbjudanden och förändringar i bolåneräntan. "Jag är försiktigt optimistisk inför framtiden," sa hon. "Jag vet att husägande kommer med många överraskningar. Men jag är väldigt lyckligt lottad som har människor i mitt hörn som absolut kommer att bryta ner det med mig, så jag vet vad jag ger mig in på fullt ut.”

Samtidigt är Susan fortfarande på jakt efter en agent. Hon sa att hon skulle föredra att arbeta med någon som är specialiserad på att arbeta med äldre bostadsköpare och förstår vad som behövs för att framgångsrikt åldras på plats.

"Jag är inte som en köpare som är yngre och kanske vill bilda familj," sa hon. "När jag säger att jag vill ha ett sovrum på första våningen är det väldigt viktigt för mig - jag planerar att bo här i, du vet, 20 eller 30 år. Det här kommer att bli mitt sista hem.”

Även om hon inte kan hitta en agent som är specialiserad på att hjälpa äldre köpare, sa Stubbs att hon skulle klara sig så länge agenten är ärlig och tydligt kan förklara de kommande utmaningarna på marknaden.

"Jag vill bara ha en fastighetsmäklare som är uppriktig och delar så mycket information som möjligt," sa hon. ”Något jag ofta hittar med proffs är att de är så vana vid sitt jobb och de har sådan kunskap; de glömmer att människorna de har att göra med gör inte det här hela tiden.”

Skicka e-post till Marian McPherson

Tidsstämpel:

Mer från I Inaki