Kommer Austins bostadsmarknad att krascha?

Kommer Austins bostadsmarknad att krascha?

Tidsstämpel: 21 augusti 2023 12:52
Källnod: 2226842

En av de mer unika sakerna med Texas och Texas bostadsmarknad är att, under tiden stor bostadsbubbla och krasch i slutet av 2000-talet, mycket av Lone Star State besparades de värsta effekterna. Detta berodde till stor del på att Texas bostadslångivare hade behållit mer traditionella, konservativa utlåningsstandarder; under tiden, i så mycket av resten av USA, hade banker och icke-banklångivare hoppat med huvudet först in i den erans utlåningsfrenesi.

Nästan två decennier senare verkar det dock som om flera större städer i Texas - särskilt Austin - har upplevt en rasande tillväxt i bostadsbyggande, bostadsköpsaktivitet och bara berg-och-dalbanan som pandemin drabbade de amerikanska bostadsmarknaderna. Med serien av räntehöjningar som börjar 2022 har dock både de långsiktiga effekterna av en tillströmning av nya invånare till Texas och de kortsiktiga effekterna av den pandemi-inducerade uppsvinget i aktiviteten på bostadsmarknaden avtagit avsevärt. Nu är en vanlig fråga i folks sinnen: Kommer Austin krasch på bostadsmarknaden?

Läs vidare för att ta reda på nyckeltrender som utvecklas på Austins bostadsmarknad 2023 och hur troligt det är krasch på bostadsmarknaden kan vara.

Austin Housing Market 2023: Översikt

Efter att ha analyserat bostadsdata hämtade från Redfin RDFN , visar bostadsmarknaden i Austins storstadsområde tecken på en betydande normalisering av bostadspriserna jämfört med de övergripande trenderna under pandemiåren och pre-pandemiåren. Medianförsäljningspriset för ett hus i Austins storstadsområde nådde en topp på 551,273 2022 USD i maj 2023. I maj 15.6 hade dock den siffran sjunkit med 465,000 % till ett medianförsäljningspris på 2023 483,000 USD. Från och med juni XNUMX (de senaste tillgängliga uppgifterna vid tidpunkten för publicering), var medianförsäljningspriset i Austins storstadsområde $XNUMX XNUMX.

I själva staden Austin nådde huspriserna en topp i maj 2022, när medianpriset för Austin nådde en rekordnivå på 670,000 623,500 $. Sedan dess har priserna sjunkit stadigt, men minskningen av bostadspriserna från år till år har varit liten snarare än brant: Från ett medianförsäljningspris på 2022 2.2 USD i juni 609,500, minskade priserna med endast 2023 % och nådde XNUMX XNUMX USD i juni XNUMX.

I det stora hela förblir huspriserna i Austin markant högre än deras pre-pandemiska siffror. Till exempel, i juni 2018, var medianförsäljningspriset i Austin 369,000 400,000 USD, och huspriserna fortsatte att stiga även när pandemin började och nådde slutligen 2020 2020 USD i februari 2021. Under sommarmånaderna 2022, XNUMX och XNUMX är märkbara ökningar i huspriserna i Austin:

  • Austin medianförsäljningspris juni 2020: $ 415,000
  • Austin medianförsäljningspris juni 2021: $ 590,000
  • Austin medianförsäljningspris juni 2022: $ 623,500
  • Austin medianförsäljningspris juni 2023: $ 609,500

Juni 2023 markerade den första störningen i denna uppåtgående trend i huspriserna i Austin. Som sagt, de pre-pandemidagar då medianförsäljningspriserna i Austin var mindre än $400,000 XNUMX verkar sannolikt vara ett permanent minne blott. Att titta på några av de primära städerna som utgör Austins tunnelbaneområde avslöjar dock mycket större fluktuationer än vad själva staden Austin har upplevt.

Tabellen nedan visar medianförsäljningspriserna i alla städer i Austins storstadsområde som vi analyserade, från juni 2017 till juni 2023. Anledningen till att vi började vår data i juni 2017 var för att tillåta två år-för-år-perioder — Juni 2017 till juni 2018 och juni 2018 till juni 2019 — för att visa hur bostadspriserna såg ut under den pre-pandemiperioden. Tabellen är rankad i ordning efter områden som upplevde den största nedgången från år till år i sitt medianförsäljningspris:

Den enda staden i Austins storstadsområde som inte upplevde en nedgång i bostadspriserna från år till år var San Marcos, där medianförsäljningspriset steg med 7.5 %, från 372,000 2022 USD i juni 400,000 till 2023 2.2 USD i juni 9.7. Som redan nämnts, Austin bevittnade en mycket liten nedgång på endast 535,000 %, medan medianförsäljningspriset för hela Austins storstadsområde sjönk med 2022 %, från 483,000 2023 USD i juni XNUMX, ner till XNUMX XNUMX USD i juni XNUMX.

Två städer i Austins storstadsområde upplevde nedgångar på över 25 % från år till år: Buda, där medianförsäljningspriset sjönk med 25.7 %, från 575,000 427,000 USD till 25.6 379,950 USD; och Lockhart, där medianförsäljningspriset sjönk med 282,500 %, från 20 XNUMX USD till XNUMX XNUMX USD. Ytterligare två städer i Austin-området – Liberty Hill och Bastrop – upplevde en nedgång på över XNUMX % jämfört med föregående år.

Inventering i Austin Housing Market presenterar en mycket blandad bild

En del av det som gör att man avgör om Austin kommer att bevittna en bostadskrasch är de blandade bildtrenderna i lagervisning. Hälften av bostadsmarknaderna vi analyserade såg att de var tillgängliga för försäljning lager växer år över år, medan den andra hälften såg en nedgång i lager. För det övergripande tunnelbaneområdet i Austin ökade bostadsinventeringen med 8.3 %, från 9,815 2022 bostäder till salu i juni 10,625 till 2023 23.1 bostäder till salu i juni 3,077. Men i själva staden Austin ökade antalet tillgängliga lager från år till år. var högre, 2022 %, och ökade från 3,788 2023 bostäder till salu i juni XNUMX till XNUMX XNUMX i juni XNUMX. Tabellen nedan beskriver förändringen i lager tillgängligt för försäljning på bostadsmarknaden i Austin:

Lockhart, som har sett sitt medianförsäljningspris sjunka med 25.6 % jämfört med föregående år, upplevde också den största ökningen av lager till salu: Från 41 bostäder till salu i juni 2022 växte Lockharts tillgängliga lager med 53.7 % och nådde 63 bostäder till salu i juni 2023. Den ökningen bleknar dock i jämförelse med lagertillväxten från juni 2021, då det bara fanns 9 tillgängliga bostäder i Lockhart, till 41 bostäder till salu i juni 2022 — en ökning med 355.6 % på bara ett år. Faktum är att för de flesta bostadsmarknader som vi analyserade i det större Austin-området nådde lagret i juni 2021 rekordlåga nivåer.

Ändå har väldigt många städer på Austins bostadsmarknad sett sitt tillgängliga lager minska, ibland dramatiskt, som i Jarrell, där lagret till salu sjönk med 40.5 %, från 42 bostäder till salu i juni 2022 till 25 bostäder till salu i juni 2023. Med tanke på att hälften av de bostadsmarknader som vi tittade på upplevde nedgångar snarare än lageruppbyggnader gör att det verkar osannolikt att en husmarknadskrasch i Austin kommer att inträffa.

Försäljning till listpristrender på Austins bostadsmarknad

Vi inkluderade ett nyckelmått för bostäder som kallas prisförhållandet försäljning till list eftersom det ofta kan avslöja betydande trender på bostadsmarknaderna. Det genomsnittliga försäljnings-till-listprisförhållandet är, enligt Redfin, "medelförhållandet mellan varje hems försäljningspris dividerat med deras listpris som täcker alla bostäder med ett försäljningsdatum under en given tidsperiod. Exkluderar fastigheter med ett försäljningspris på 50 %.” På bostadsmarknader där andelen försäljning till lista är över 100% innebär det alltså att den genomsnittliga bostaden säljs för mer än det ursprungliga börspriset. Om försäljningen-till-listan är under 100%, då är det motsatta sant, och den genomsnittliga bostaden på bostadsmarknaden säljs för mindre än sitt ursprungliga noterade pris.

Från juni 2017 till juni 2023, för de flesta städer på den större bostadsmarknaden i Austin, var förhållandet mellan försäljning och lista på mindre än 100 %. Men i juni månad 2021 nådde många, om inte de flesta, av de 20 områden vi undersökte mycket höga priser mellan försäljning och list. Till exempel, i Pflugerville i juni 2021, nådde förhållandet försäljning till lista häpnadsväckande 113.9 %, vilket betyder att det genomsnittliga huset såldes för nästan 14 % högre än det ursprungliga börspriset. Ett annat anmärkningsvärt exempel är Cedar Park, som såg sitt prisförhållande mellan försäljning och lista öka till 112 % i juni 2021, upp från 100.2 % föregående juni.

Från juni 2022 till juni 2023 upplevde dock alla 20 bostadsmarknader i Austin som vi analyserade nedgångar i förhållandet mellan försäljning och lista. Faktum är att i bara en stad – Jarell – var förhållandet försäljning till listpris högre än 100 % i juni 2023. Överallt annars hade förhållandet försäljning till lista sjunkit under 100 % och för många städer i Austin bostadsmarknaden var det den första juni sedan juni 2020 som deras försäljning till lista inte översteg 100 %. Nedan finns en tabell som beskriver minskningen år för år i förhållandet försäljning till lista över alla områden som vi analyserade, såväl som förhållandet försäljning till lista som går tillbaka till juni 2017:

Hus till salu på Austins bostadsmarknad stannar kvar på marknaden längre än tidigare år

Ett annat mycket användbart mått för att analysera aktiviteten på bostadsmarknaden är hur lång tid ett hem till salu spenderar på marknaden innan det köps upp. Redfin hänvisar till detta mått som dagar på marknaden, vilket representerar de månatliga mediandagar på marknaden en bostad till salu står innan den tas bort från marknaden. I Austins storstadsområde ökade medianantalet dagar på marknaden för ett hem till salu från 28 dagar i juni 2022 till 48 dagar i juni 2023, vilket motsvarar en årlig ökning med cirka 71.4 %. Men i själva staden Austin var ökningen av mediandagarna på marknaden mindre – 44.8 % – från 29 dagar på marknaden i juni 2022 till 42 dagar på marknaden i juni 2023.

Nedan finns en tabell som beskriver trenderna i dagar på marknaden i de 20 områden som vi analyserade på bostadsmarknaden i Austin:

Bottom Line på en krasch på Austins bostadsmarknad

På frågan om Austins bostadsmarknad kommer att krascha verkar uppgifterna peka på att en sådan händelse är osannolik. Som med så många bostadsmarknader över hela landet har Austins bostadsmarknad upplevt en dämpning av bostadsmarknadsaktiviteten, men en direkt krasch verkar inte återspeglas i uppgifterna. En mycket viktig sak att notera om den amerikanska bostadsmarknaden i dag är att den stora majoriteten av nuvarande husägare fick sina bolån under en tid präglad av låga fonderräntor på 2010-talet, då räntorna hade sänkts över hela linjen för att hjälpa till att stimulera återhämtningen från den globala finanskrisen. Som sådan kommer en mycket mindre andel av amerikanska husägare sannolikt att möta nivån av återbetalningschock som inträffade när bolån med justerbar ränta från bostadsbubblans era återställdes till nya, högre räntor.

Tidsstämpel:

Mer från Forbes RE