En stor fastighetsinvesteringsfond i Dubai är i rampljuset efter att dess långivare blockerade en skuldomstruktureringsplan och väckte "allvarliga farhågor" om dess transparens och styrning.
Dubai-baserade Emirates REIT tvingades dra tillbaka ett omstruktureringsförslag för sin islamiska obligation på 400 miljoner dollar efter en sällsynt kampanj av investeraraktivism – något som inte är vanligt förekommande i den konservativa Gulfregionen.
Emirates REIT, den största sharia-kompatibla fastighetsinvesteringsfonden (REIT) i Förenade Arabemiraten, bekräftade på måndagen att man inte lyckades få de 75 % av aktieägarnas röster som behövdes för att gå vidare med omstruktureringen, vilket skulle ha inkluderat att försena obligationens förfallodatum med två år till 2024.
"Emirates REIT har därför beslutat att återkalla det frivilliga erbjudandet och kommer att fortsätta att arbeta med att förbättra kapitalstrukturen till förmån för alla aktie- och skuldinnehavare inom REIT", stod det i ett uttalande på måndagen.
Pendlare kör längs Sheikh Zayed Road förbi kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter i Dubai, Förenade Arabemiraten.
Christopher Pike | Bloomberg | Getty bilder
Sharia-efterlevnad innebär att fonder eller truster i fråga styrs av parametrarna för sharialagar och islamiska religiösa principer, som inkluderar förbud mot att ta ut ränta för vinst och förbjuda investeringar som får en majoritet av sina intäkter från alkohol, hasardspel, fläsk, pornografi och vapenförsäljning.
En vinst för aktivistiska investerare?
Elva institutionella fordringsägare, inklusive Skottlands Aberdeen Standard Investments, kämpade framgångsrikt för att få affären skrot. Gruppen sa i ett uttalande den 2 juni att dess motstånd återspeglar de "allvarliga farhågor" som långivare hade angående "svag styrning, kontantläckage och fortsatt brist på transparens" hos Emirates REIT.
"Det som oroar mig mest är den totala och totala bristen på transparens från företaget", säger Ahmad Alanani, VD för Dubai-baserade Sancta Capital, som också var en del av kreditgivargruppen.
Avvikande borgenärer hävdar att Equitativa, REIT-förvaltaren, misslyckades med att ge en förklaring av företagets likviditetsprofil, dess förmåga att betala tillbaka vid den föreslagna förfallodagen och ge information om en pågående regulatorisk utredning. Rothschild var bland de institutioner som anlitades som rådgivare till obligationsinnehavarna som motsatte sig förändringarna.
"Vad är aktuell status för utredningen med tillsynsmyndigheten? Vad är grunden för värderingen av REIT:s tillgångar? Vilken är REIT:s nuvarande likviditetsposition? Vad är affärsplanen och prognoserna?” Alanani berättade för CNBC:s Capital Connection.
"Företaget tillhandahåller en nivå av avslöjande som bäst kan beskrivas som grundläggande," tillade han.
Equitativa avvisade gruppens påståenden och sa att de samarbetade med en pågående undersökning av den lokala tillsynsmyndigheten, Dubai Financial Services Authority.
"Jag tror att företaget proaktivt och frivilligt lade fram en enkel transaktion som var rättvist och tydligt utformad för att förbättra handeln med Sukuk," sa Arun Reddy, vd på den USA-baserade investeringsbanken Houlihan Lokey, en rådgivare till Emirates REIT. ett uttalande i måndags. Sukuk är det arabiska ordet för ett islamiskt band, ett instrument vars popularitet har vuxit snabbt de senaste åren.
Houlihan Lokey har sagt att de ger råd till Emirates REIT om sätt att förbättra sin balansräkning, inklusive en potentiell avnotering från den lokala börsen Nasdaq Dubai.
Ratingbyrån Fitch i slutet av förra månaden sänkt Emirates REIT:s kreditvärdighet flera snäpp från 'B+' till 'C', det slutliga betyget innan en låntagare fallerar på sin skuld. Fitch sa att företagets föreslagna obligationsändring var en "väsentlig minskning av villkoren för långivare."
Vattenskotrar passerar förbi bostadsskyskrapor vid vattnet i Dubai Marina-distriktet i Dubai, Förenade Arabemiraten, måndagen den 8 juni 2020.
Christopher Pike | Bloomberg | Getty bilder
Emirates REIT hade bett skuldinnehavare att byta ut sina osäkrade sedlar med ett säkrat, men längre datum, alternativ, i syfte att stärka sin balansräkning inför en pandemi-inducerad fastighet och ekonomisk nedgång i Dubai.
Emirates REIT sa att en klar majoritet av de röstande Sukuk-innehavarna (57 %) hade röstat för dess förslag. Den sade också att det inte hade förekommit något fallissemang eller någon upplösningshändelse i samband med dess skuld.
Dess portfölj av bostäder, kommersiella och utbildningstillgångar avslöjades senast vara värd 690 miljoner dollar. Företaget sa att det hade medel för att betala sin kommande utdelning – värd 10.2 miljoner dollar – till aktieägarna denna månad. Ytterligare en betalning ska ske i december.
"Förenade Arabemiraten är inte immun"
Skuldtvisten kommer när Förenade Arabemiraten försöker stärka sitt rykte som ett affärs- och finanscentrum i kölvattnet av ett antal uppmärksammade skandaler, inklusive kollapsen av Abu Dhabi-baserade sjukhusoperatören NMC och det Dubai-baserade private equity-företaget Abraaj .
"Det faktum att REIT och REIT-chefen är under utredning talar verkligen för en nivå av tillsyn", sa Alanani till försvar av den lokala tillsynsmyndigheten. "Förenade Arabemiraten är inte immun mot bedrägerier eller förvaltningsfrågor. Det här händer överallt."
"Vi måste sitta i god tro, engagera oss konstruktivt med alla intressenter vid bordet och hitta en väg framåt", tillade han.
Förenade Arabemiratens ekonomi – arabvärldens näst största – minskade med 6 % 2020, enligt dess centralbank, medan Dubais ekonomi minskade med ungefär 11 %, enligt S&P. Kreditvärderingsbyrån ser inte att stadens ekonomi återgår till nivåerna före krisen förrän 2023.
