เมื่อถึงเวลาที่ดีที่สุดที่จะเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง?

ในบทความนี้

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 เท่านั้น 14 ของทุกๆ 1,000 บ้านในสหรัฐฯ เปลี่ยนมือ ซึ่งลดลงจาก 19 ในทุกๆ 1,000 ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2019 และถือเป็นส่วนแบ่งที่ต่ำที่สุดในรอบอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษ

ไม่จำเป็นต้องพูดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับการชะลอตัว ส่งผลให้นักลงทุนบางส่วนไม่แน่ใจว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีที่จะเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อย่างไรก็ตาม ด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม คุณสามารถสร้างรายได้ในตลาดใดก็ได้

ในบทความนี้ เราจะสำรวจปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มของตลาดที่น่าจับตามอง และปัจจัยใดบ้าง กลยุทธ์การลงทุน สิ่งเหล่านี้เรียกร้องให้

ปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรจัดบ้านทางการเงินของคุณให้เป็นระเบียบเสียก่อน นั่นหมายถึงการรักษารายได้ที่มั่นคง การสร้างกองทุนฉุกเฉิน, ลดหนี้และรักษาระดับสูงไว้ คะแนนเครดิต. ยิ่งคุณมีความมั่นคงทางการเงินมากเท่าไร คุณก็จะยิ่งมีสถานะในการซื้อ (และจัดหาแหล่งเงินทุนที่ปลอดภัย) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ดีขึ้นเท่านั้น

นอกจากนี้ ให้พิจารณาว่าคุณยินดีรับความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด (เช่น your การยอมรับความเสี่ยง). แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะมีเสถียรภาพมากกว่าการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้น แต่ก็ยังมีความเสี่ยงอยู่ การตระหนักถึงสิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูล 

สุดท้ายนี้ให้พิจารณาของคุณ เป้าหมายการลงทุน: คุณกำลังมองหาการแข็งค่าในระยะยาว รายได้ค่าเช่าปกติ ผลกำไรที่รวดเร็ว หรือการผสมผสานที่กล่าวมาข้างต้นใช่หรือไม่? วัตถุประสงค์ของคุณจะมีผลกระทบอย่างมากต่อเวลาและวิธีที่คุณควรลงทุน

เวลาที่ดีที่สุดในการเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือเมื่อข้อเสนอที่เหมาะสมปรากฏขึ้น และคุณอยู่ในสถานะทางการเงินที่จะรับมัน แต่ข้อตกลงที่เหมาะสมจะดูแตกต่างไปตามสภาวะตลาดและแนวโน้ม 

ต่อไปนี้เป็นปัจจัย XNUMX ประการที่ควรจับตามองในขณะนี้ และอาจส่งผลต่อกลยุทธ์การลงทุนของคุณอย่างไร

วงจรการตลาด

อสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามวัฏจักรของตลาด ในระดับมหภาค สิ่งเหล่านี้สามารถแบ่งออกเป็นสี่ขั้นตอน: 

• การกู้คืน: นี่เป็นช่วงเวลาของการขยายตัวตามการตกต่ำของตลาด ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความต้องการเพิ่มขึ้น และมูลค่าทรัพย์สินก็เพิ่มขึ้น
• จุดสูงสุด: นี่คือจุดสูงสุดของวงจรตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการและกิจกรรมที่อยู่อาศัยมีความแข็งแกร่งที่สุด ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินสูง 
• การหดตัว: นี่คือช่วงที่ตลาดเริ่มเย็นลง อุปสงค์ที่อยู่อาศัยและราคาทรัพย์สินเริ่มลดลง และผู้ขายอาจประสบปัญหาในการขายทรัพย์สินของตน
• รางน้ำ: นี่คือจุดต่ำสุดของวงจรตลาดอสังหาริมทรัพย์ อุปสงค์ของผู้ซื้อและกิจกรรมที่อยู่อาศัยแตะระดับต่ำก่อนที่ตลาดจะเริ่มฟื้นตัว และวงจรจะเกิดขึ้นซ้ำ

ในฐานะนักลงทุน สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจขั้นตอนปัจจุบันของวงจรตลาด ขณะนี้ เราอาจอยู่ในช่วงหดตัว ซึ่งหมายความว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจมีความน่าสนใจน้อยลง เนื่องจากอาจมีค่าเสื่อมราคาในระยะสั้นหรือต้นทุนทางการเงินสูง ส่งผลให้ต้องใช้เวลานาน ซื้อแล้วถือ กลยุทธ์การหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้น กระแสเงินสด ตอนนี้และการสำรวจ การจัดหาเงินทุนที่สร้างสรรค์ ตัวเลือกอาจจะคุ้มค่า

หากคุณกังวลเรื่องวิชาเอก บ้านพัง (ระยะรางน้ำ) ในอนาคตอันใกล้นี้รู้ดีว่าสิ่งเหล่านี้คาดเดาได้ยากและเกิดขึ้นเท่านั้น ประมาณทุก ๆ ปี 18. 

นอกจากนี้ตลาดที่อยู่อาศัยยังผ่าน รอบตามฤดูกาล. ในฤดูหนาว กิจกรรมด้านที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงเนื่องจากมีเพียงไม่กี่คนที่อยากย้ายออกเมื่ออากาศหนาว จากนั้นในฤดูใบไม้ผลิ มันก็จะเริ่มกลับมาอีกครั้ง ในช่วงฤดูร้อน ยอดขายบ้านมักจะถึงจุดสูงสุด 

สำหรับนักลงทุน หมายความว่าคุณอาจมีตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นในฤดูใบไม้ผลิและฤดูร้อน แต่จะมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในช่วงฤดูหนาว (เมื่อการแข่งขันของผู้ซื้อลดลง)

ท้ายที่สุดแล้ว นักลงทุนที่เชี่ยวชาญสามารถสร้างรายได้ในตลาดใดก็ได้ สิ่งสำคัญคือการมีกลยุทธ์การลงทุนที่หลากหลายตามที่คุณต้องการ

อัตราการจำนอง

อัตราการจำนองสามารถส่งผลโดยตรงต่อกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ยิ่งค่าเหล่านี้สูงเท่าใด ต้นทุนในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ดังนั้นผลตอบแทนที่เป็นไปได้จะต้องสูงกว่ามากจึงจะคุ้มค่ากับการลงทุน

ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนปีที่แล้วอัตราการจำนองได้รับ โฉบประมาณ 6% ถึง 7%. สิ่งนี้ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนมากที่มีการจำนองถูกล็อคไว้ที่หรือต่ำกว่า 4% จากการขาย นอกจากนี้ยังบั่นทอนความต้องการของผู้ซื้ออีกด้วย 

อย่างไรก็ตาม อัตราปัจจุบันปรากฏว่าจะเป็น ใหม่ปกติ และ  อาจจะสูงขึ้นด้วยซ้ำ. (โปรดทราบว่า 7% ยังค่อนข้างต่ำตามมาตรฐานในอดีต)

ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายความว่าคุณไม่ควรคาดหวังอัตราการจำนองที่ลดลงในเร็วๆ นี้ ดังนั้น หากข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์ดูดีบนกระดาษในตอนนี้ การได้รับอัตราการจำนองที่ต่ำลงในอนาคตก็ไม่ควรฉุดรั้งคุณไว้ นอกจากนี้ แม้ว่าอัตราการจำนองจะลดลง คุณก็สามารถทำได้เสมอ รีไฟแนนซ์จำนองของคุณ ต่อมา

การเติบโตของค่าเช่า 

การเติบโตของค่าเช่าหมายถึงการเพิ่มขึ้นของราคาเช่าโดยรวมเมื่อเวลาผ่านไป เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญสำหรับเจ้าของบ้าน ซึ่งอาศัยข้อมูลนี้เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น (เช่น จากภาษีทรัพย์สินและประกันบ้าน) และเพื่อสร้างกำไรจากการลงทุน 

แม้ว่าการเติบโตของค่าเช่าโดยทั่วไปจะก้าวตามอัตราเงินเฟ้อก็ตาม ไปในทางลบ เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2020 ในเดือนพฤษภาคม เมื่อถามค่าเช่าลดลง 0.6% เมื่อเทียบเป็นรายปี กล่าวอีกนัยหนึ่ง การเช่าใหม่มีค่าเช่าน้อยกว่าปีที่แล้ว

สำหรับนักลงทุน แนวโน้มนี้อาจน่ากังวล ท้ายที่สุดคุณต้องการที่จะสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้มากขึ้นในอนาคตไม่น้อย 

อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่าการเติบโตของค่าเช่าที่เป็นลบไม่สามารถใช้ได้กับค่าเช่าที่มีอยู่ ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเหนียวแน่น (เช่น มีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดมากกว่า) ดังนั้น ตราบใดที่ข้อตกลงการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ขึ้นอยู่กับการเพิ่มค่าเช่าในอนาคตอันใกล้ ก็อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า 

สุดท้ายนี้ ตลาดเฉพาะที่คุณกำลังลงทุนจะเป็นตัวกำหนดการเติบโตของค่าเช่า ดังนั้นอย่าลืมศึกษาภูมิภาคเฉพาะเพื่อทำความเข้าใจว่าภูมิภาคของคุณมีการเติบโตหรือลดลง

ความแตกต่างของตลาดในภูมิภาค

ตลาดอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันไปตามภูมิภาค เช่น บางรัฐมีความเข้มงวดมากขึ้น กฎระเบียบของเจ้าของบ้าน กว่าคนอื่นๆ ในทำนองเดียวกัน มูลค่าทรัพย์สินอาจลดลงในเมืองหนึ่งและเพิ่มขึ้นในอีกเมืองหนึ่ง 

จริงๆ แล้วตอนนี้ก็มี แบ่งแยกโดยสิ้นเชิง ระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยในตะวันตกและตะวันออก ในโลกตะวันตก มูลค่าบ้านโดยทั่วไปจะลดลง ในขณะที่ในภาคตะวันออกยังคงเพิ่มขึ้น การติดตามแนวโน้มดังกล่าวสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจว่าจะลงทุนที่ไหนและอย่างไร

เคล็ดลับสำหรับมือโปร: ใช้การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ของ PropStream เพื่อระบุว่ามูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นที่ใดและลดลงที่ใด

แนวโน้มตลาดอื่นๆ

สุดท้าย ให้ความสนใจกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ตัวอย่างเช่น การเพิ่มขึ้นของการทำงานจากระยะไกลในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และความล้มเหลวของนโยบายการส่งคืนสำนักงานหลายฉบับนับแต่นั้นมา ทำให้อาคารสำนักงานจำนวนมากว่างเปล่าหรือใช้งานน้อยเกินไป สิ่งนี้ทำให้เกิดแรงกดดันต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งอาจส่งผลกระทบทางอ้อมต่อมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง 

ในทำนองเดียวกัน การเปลี่ยนมาทำงานจากระยะไกลทำให้เกิดเมืองที่เจริญรุ่งเรืองในการแพร่ระบาด ซึ่งหลายแห่งอยู่ในขณะนี้ ทุกข์ที่สุด จากการปรับฐานของตลาด 

แนวโน้มพิเศษอีกประการหนึ่งที่ควรทราบคือความเจริญรุ่งเรืองในบ้านก่อสร้างใหม่ ให้เป็นไปตาม Wall Street Journal (ต้องสมัครสมาชิก) “บ้านสร้างใหม่คิดเป็นเกือบหนึ่งในสามของบ้านเดี่ยวที่ขายทั่วประเทศในเดือนพฤษภาคม เทียบกับอัตราปกติในอดีตที่ 10% ถึง 20%” 

เหตุผล? อุปทานบ้านที่มีอยู่ในปัจจุบันขาดแคลนอย่างมาก แม้ว่าบ้านใหม่เหล่านี้อาจเป็นการลงทุนที่ดีในตัวมันเอง แต่อุปทานที่เพิ่มขึ้นก็อาจช่วยลดการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้านในบริเวณใกล้เคียงด้วย

คำตัดสินขั้นสุดท้าย

อย่างที่คุณเห็น สภาวะตลาดแตกต่างกันไป แต่มีวิธีปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การลงทุนของคุณให้เข้ากับสภาวะเหล่านั้นอยู่เสมอ เช่น คุณอาจต้องติดตาม การจัดหาเงินทุนของผู้ขาย เมื่ออัตราการจำนองสูง ทำข้อเสนอเงินสด เพื่อทำให้ข้อตกลงในตลาดของผู้ขายหวานขึ้น คุณสมบัตินอกตลาด เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยต่ำหรือพิจารณาก แก้ไขและพลิก กลยุทธ์เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียผลกำไรจากการปรับฐานของตลาดที่กำลังจะเกิดขึ้น 

ทำอะไรก็อย่าลืมมองให้ยาวๆ อาจมีความเสี่ยงในระยะสั้น แต่ทรัพย์สินใดๆ ที่ถือครองมานานเพียงพอมักจะมีมูลค่าสูงขึ้น ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เวลาในตลาดมักจะชนะจังหวะของตลาด

ต้องการความช่วยเหลือในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนครั้งแรกของคุณหรือไม่? ลองใช้ PropStream มันสามารถช่วยให้คุณค้นหาข้อเสนอที่ดีในตลาดใดก็ได้ ลงทะเบียนเพื่อรับของเรา ทดลองใช้ฟรี 7 วัน วันนี้และรับโอกาสในการขาย 50 รายการจากเรา!

หมายเหตุสำคัญ: PropStream ไม่มีคำแนะนำทางการเงิน บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษาเท่านั้น โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินเพื่อขอความช่วยเหลือเพิ่มเติม

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets